公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1201/
＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区小中台5-830-12
交通：総武線稲毛駅徒歩12分
総戸数：331戸
間取り：3LDK～4LDK(68.6～93.06m2)
入居：2015年3月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-04-19 18:44:53
施工が長谷工だね。長谷工はトラブルが多いからご用心を。ってか、君子危うきに近づかず。
手抜き工事による施工不良マンションを平然と販売する三井・長谷工との戦い
http://31haseko.blog106.fc2.com/
資料請求しました。
ただ、HPの物件概要によると、
駐車場は総戸数331戸に対して機械式181台 平面51台 とのこと。
敷地内駐車場70%で足りるのかな？
確かご近所のパークシティ稲毛の杜でも、このくらいの駐車場しか用意されてなかったと思うのですが、足りているのだろうか。
３（物件比較中）さんへ、
はじめまして、パークシティ稲毛の杜のunyorinと申します。
私は8年前までパークホームズ稲毛小仲台の敷地内に住んでいて、
この土地、環境が大好きになり、こちらのマンションに
移り住みました。
パークシティ稲毛の杜に住み始めて8年目になりますが、
周りの環境、住人ともに素晴らしく、大変満足しております。
売り主の三井不動産ならびに管理会社の三井不動産住宅サービスの
対応も素晴らしく、安心して暮らすことができます（ちなみに
理事長を１期経験しました）。同じ三井のマンションと言う事で
パークホームズ稲毛小仲台さんにも期待しております。
さてご質問のあった駐車場の対戸数割合ですが、稲毛の杜は
全357世帯に対して281台の駐車場（その他2台分の来客用駐車場あり）
なので、約79％となっています。
入居当時はやはり台数が若干足りなかったようで、周りの知人に
外部の駐車場を借りている人が何人かいました。ただ、最近は
ほぼ落ち着いたようで、たまに駐車場の空きがでると希望者が
殺到すると言う事態にはならないようです。見ているとほぼ適正な
割合なのかなと思います。
稲毛小仲台さんは70％とのこと、若干少ないかなと思いますが
年数とともに適正化していくのかもしれませんね。ただし、機械式が
ほとんどなのは気になります。
＃あれは面倒です。かなり。
マンションの事は過去の購入経験、理事長経験からいろいろ知見を深めました。
またお分かりにならない事があったら聞いてください。わかる範囲で
お答えします。
お邪魔いたしました (^^)
>4
unyorinさん、詳しい情報ありがとうございます。
8割の駐車場で大体バランスしているということで参考になります。稲毛周辺では自家用車持ちが多いだろうと思っていたのですが家族構成やライフスタイルも変わってきているのかもしれませんね。
今のところこの物件については、
マイナス面
駐車場が7割カバーかつ機械式（おっしゃる通り機械式は手間がかかるし、メンテも）、L型の建物なので西向きが多い、駅から徒歩10分以上かかる、
プラス面
地盤（関東ローム層、海抜20m超） と思っています。
5月下旬に詳しい資料が送られてくるそうなのでその頃にまた検討しようと思います。
私は稲毛住民でなく、地域外からの検討なのでご近所さんの情報助かりました。ありがとうございました。
この物件の、見え難いけどとても大切な、得難い大きなプラス面は、小仲台である事だと思います。
物件名に地名を取り入れている事からも伺えます。特に子育て世代には小学校、図書館、公園、公民館
が近く、安心して子育てできる環境だと思いますよ。
ただ、西向きが多いのは少し残念ですね。昔は南向きの社宅が9棟ほど建っていたのですが。
駅までの距離は昔はほとんど気になりませんでした。徒歩なので駅までの時間が計算できるのが
良いですね。帰りは、バスで100円で女子校前まで行けますよ。疲れた時には結構便利です。
＃駅に向うバスは160円になります。
ところで来客駐車場はあるのでしょうか…
近隣に現在住んでいるのですがこのマンションの駐車場の少なさに疑問を感じます。駐車場が当たらなかったら近く月極駐車場も見たところ空いてないので相当遠くに駐車することになったら買った事を後悔するかもしれません…
駅前なら駐車場も沢山ありますがここの地域で70％は少なすぎます。
間取りに納戸がついているものが使い勝手良さそうで注目しました。
テキスタイルも北欧風なんでしょうか。どんな感じなのかモデルルームに期待ですね。
駅まで一本道なのも良さそうですが、奥のお宅はさらに数分かかりそうですね…ちょっと距離が心配かと。
中学校は小中台中になるのでしょうか？徒歩15分位になるのでしょうか。
地図を見ると周辺は本当に学校が多いですね。塾などもたくさんあるのでしょうね。
駅前のイオンは確認しましたが他にも大型ショッピングセンターみたいなものはあるのでしょうか。
駅までは多少距離がありますがバスがあるなら便利ですね。運賃も安いみたいですし。
小中台中ですね
塾は駅周辺に数多くあり代表的には、市進学園や京葉学院などあります。
大型ショッピングセンターは、イオン以外では規模が小さいスーパーしかないですが
バス利用や車などあれば稲毛海岸駅のジャスコや検見川浜駅にイズミヤなど
大きなショッピングセンターがあります。
家の周囲に学校や塾や習い事が固まっているのでかなり良いですね。
送迎も遠くになると大変ですから。
親子ともども負担になるよりはこうやって近隣で済ませられるのはとても良いと思います。
来客用駐車場について確かに書かれていないですね。
例えば業者さんが来てエアコン設置なんてときはないと困るのですけれど…。
コンセプトのランドプランを見ると車寄せがあるので、
来客や荷物はそこで対応するのでしょうか。
周囲に学校や図書館、公園などもあって住み易そうですね。
徒歩12分は許容範囲として、バス利用はどうですか？
>13
車寄せは乗り降り程度で短時間しか停車しちゃダメ。図が小さいのではっきりとわから無いけど、車寄せのアプローチの車路もスペースが十分でないから配達の荷物の積み下ろしでは止められなさそう。宅配便や郵便の車とかが結構くるとおもうけど、そういった駐車スペースを考慮したマンションって実は少なくて、マンションの前に路駐だったりする。
あと、一斉入居で引越のトラックがこれまた列をなして路駐して近隣に迷惑ってのも多い。
来客用といえば駐輪場があるってマンション見たことが無い。エントランス前に放置ってのがよく問題になってるのに。あと駐輪場って子供用（三輪車や補助輪付き）を置くようにはできてないんで、玄関前に置く人がでてきてこれまた問題になる。ここは玄関前がアルコーブになってるから、恐らくそういう人がでてくるだろうね。
子供サイズの自転車はラックに入れると他の人の自転車の車輪部分にハンドルがささって
出せなくなってしまうんですよね…。
補助輪があるとやはり他の人の出し入れに支障が出ますし。
本当にどこにおけばよいのやら！？というかんじです。
サイクルスペースが一番良いのでしょうけれど、
そういうマンションはなかなかお目にかかれないです。
子供の自転車はバルコニーに置くしかないんですかね
サイクルスペースじゃないと意外と不便ですね。
一応２台分おける仕様にはなっているようですが、子供乗せ自転車なども結構幅取りますから、
どうなんでしょうか。
バルコニーって専用部分（＝共用部分）だし、避難路でもあるからものを置くのは原則禁止なはず。そこに置くには、自転車を共用廊下やエレベーターで運ぶことになる。エレベーター傷だらけになるかも。
いまのマンションには玩具置場として、三輪や補助輪付き自転車を置くスペースがある。こういうのって少ないみたい。
＞17
うちのマンションの状況ですが、皆さん子供の自転車はエレベーターに乗せて部屋まで持ち帰っている人多いですよ。
条件だけ見るとこのことは不便で心配になることですが、慣れるもので問題ないと見ています。
外に洗い場があるとベストだと思いますから、家庭菜園やバーベキューコーナーが敷地内にあるぐらいですから、水道は各所にあるのではないかと。
ここって内廊下の絨毯仕様ではないですよね？
敷地配置図や外観予想CG見る限り内廊下・絨毯といったものではなく一般的な共用廊下みたいです。
子供用でも使うたびに自転車上げ下げするの大変そうですね。。
敷地７番の奥の方に見えるものがバーベキューコーナーなんでしょうか。
共用施設でバーベキュー可能という街中のマンションも珍しいですね。稼働率どのくらいなのでしょうね。
15
プラウド船橋には子供用自転車置場があるし、来客用の自転車置場もありますね。
パークホームズだとプラウドよりランクは落ちますが三井だしありそうですけどね。
子供用自転車のことを考えていませんでしたが、ポーチ付きの間取りならポーチに置いても差し支えないのではないでしょうか？
また、専用庭が付いているタイプの場合、庭に自転車などを置いてもよいものでしょうか？
マンションによっていろいろ規約があるみたいなので面倒です。
普通、管理規約でポーチやバルコニーに物を置くのは禁止されている。どちらも避難経路でもあるから。ここがどうなってるかは営業に管理規約を提示してもらって確認。
ちなみに重要事項説明書と管理規約(案）はなるべく早い時期に入手して熟読しておいたほうがいいよ。
2700万円～とかなりお得な価格設定に期待しています。90㎡で3500万くらいかな
両隣のマンションが駐車場100％あるのに何で真ん中のこのマンションは駐車場70％にしたのか疑問です。
3500万のはずないでしょ！5300万が最高だから下の階でも90なら4000万は普通越えるでしょ!?
5300ってあるけど、最上階角部屋ルーフバルコニー付の部屋もあるらしいから、普通の90だったら3500もありうるでしょ。角部屋じゃないかもだけど…
管理規約の内容って、きちんと理解しておきたいですよね。
それぞれのマンションで違ってくるとこがあると思うし、
自転車のことやペットのことなど、知らなかった！ではいけないかも。
駐車場も少なめなので、いろいろ確認した方がいいのかも。
最上階角部屋ルーフバルコニー付きは外観完成予想CGからすると
1フロア1～2邸ってところですよね。眺望も良さそうですしここなら5千万いくんでしょうね。
お隣のマンションというのは駐車場全て埋まってるんでしょうか？
駅から少し距離がありますし車を手放す方も少ないんでしょうか。
そうなると駐車場少ないのはちょっと気になりますね。
この立地だと車に乗っていらっしゃる方は手放さないでしょうね。
車だと便利な地域ですから。
ですので、駐車場は敷地内だと恐らく抽選になる可能性があるのではないかと思います。
もしものために周辺で月極めのところをいくつか探しておいた方が良さそうですね。
相場はどれくらいなんでしょう。
気になりますね。
駐車場が足りなくて空き待ちの状態が続くような状態だと、中古で売りにくくなるから資産価値にも影響があるよ。
近隣の状況チェックのほかに、モデルルームに行ったときに駐車場利用希望のアンケートがあるはずだから、契約前にその結果を確認して判断。契約してからだと後の祭りになる。
月極駐車場はあんまりこの辺は有りません！というか見た感じ満車です。数百ートル離れれば有るかもしれませんが！このマンションの駐車場増やす気はないんでしょうか…駐車場７０％は住人の住みやすさを全く考えていないマンション計画としか言い様がない。。うちは二台欲しいぐらいなのに…
台数より、機械式の方が問題でしょう！毎朝大渋滞は避けられないのではないですか？331戸の70%と言えば230台もあるんでしょう！ 1/4の方が車を利用したら操作に1分/台としても50分も待たされる事になりかねませんね。機械式駐車場は50戸くらいの小規模マンション向きだと思いますね
10台はいけるよ
10台なら問題なさそうですね
総戸数331あるから当然考えて作られたんだと思います。
ただ駐車場確保していない人はこの地域の駐車場は近くには
本当に空きがほとんどなく空いたとしても
すでに予約している人優先で借りられる見込みがないのと千葉は車の盗難が多く
外国人の車窃盗が組織化していて車盗むときは短時間で持ち主が近くにいても
無理矢理盗むやり方で死亡事故もおきてます。
もし駐車場が空きがないのなら車手放した方がいいとも言えます。
物件近くにバス停留所や自転車があれば何とかなる地域です。
入出庫とも1分で出し入れなど、稀でしょう 一度に10台でも今日みたいに雨の朝などは想像するだけで・・・。
時間帯ですよね
後は普段天気のいい日は徒歩とかバスで通勤している人とかは雨の日など利用する
人もいると思うので住んでいて混む時間がわかってきたら早めにでるとかしないと
会社に間に合わないとかあまり時間かかっているとトラブルの元になりますから
機械式は人気がないんですね
稲毛東のマンションより安く分譲する為に決まってるでしょう
稲毛東のマンションより安く分譲する為ですか
機械式だと初期費用は安く出来て狭い敷地で駐車台数を増やせるのが利点が
ありますが老朽化するにつれ維持管理に費用がかりますし機械の全面更新となると
さらに費用がかかります。
機械式をあまり好まない人が多い訳の1つです。
平面や自走式じゃ建物面積が狭くなって分譲数が減るから機械式なんでしょう。稲毛東もここも利益ばっかでゆとりないね。
総戸数331で駐車場が181台ならそうなりますよね
ある程度周りの環境とか良く確認して良ければ我慢するしかないですね
場所的には徒歩でも駅に行けますしバスも多く走っているので例え車手放しても
なんとかなりそうです。
駐車場は少ないかもしれませんが駐輪場が662台用意されているのは
いいと思います。
>42
建蔽率があるから、駐車場減らして建物の面積増やすってできないよ。多分ここが機械式なのは庭があってそこに敷地を割いているから。ただ、雨ざらしの機械式って錆びるし、潤滑油も流れちゃう。２~３層の自走式にするか、機械式でも屋根くらい作ればいいのに。
でも、ここは三井ブランドのマンションだから即完間違いなし
三井信者か？
今はブランドだけじゃ売れないんだよ。
その証拠に未だ苦戦してる海浜幕張の物件。
戦略が甘いんだよ 。
三井って露骨にランクでブランド分けてる。パークホームズは最下位ランク。中堅デベと大差ない。
駐車場は機械式181平面51だから足したら232台だよ
車はなくても十分生活ができますが、でもあった方がより便利な地域であることは間違いないかと思います。
駐車場利用希望者はけっこう出るんじゃないでしょうか。
停められない場合があることも考慮して近隣で月極めを探しておかないと...なんて思っています。
駐輪場はもっと数があってもよかったんじゃないか、って思いますが、
駐輪場だけでけっこうなスペースになっちゃいますししょうがない所なんでしょうか。
駅10分だから、十分歩けます。駐車場は優先順位低いと思います。
資産性を考えたら、やっぱり三井でしょ
誤 駅徒歩10分
正 駅徒歩12分
〉51
三井のまわしもの？
ショッピング出来るイオンも駅前ですから10分なら歩けない距離ではないですが
帰りなど重たいので徒歩で買い物はきついかもしれません。
物件に駐輪場が多いので自転車利用なら問題はなくバスも多く運行しているので
天気の悪い日はバス利用でもいいかもしれません。
タクシーでワンメーターの駅近物件！
千葉女子の子たち普通に歩いて登校してるじゃないですか。
十分徒歩圏ですよ。
道は綺麗だし環境も悪くない、この価格帯なら第一期一次は普通に完売でしょう。
竣工も再来年の春ですし、それまでには確実に全部埋まると思います。
4LDK が4000万以下なら是非欲しい！
それ以上は、手が出ない!
今は快速も止まるよ
稲毛は始発が無いから、結局座れないね。
徒歩12分と言うのも、実際は15分以上かかると思うけど。
駅から物件まで、学校が多いけど、夜は真っ暗で怖いんじゃないかな。歩道は明るいだろうけどさ。
不動産の駅徒歩表示は、駅の出口からマンション敷地までだし、信号待ちは含まれない。規模の大きなマンションは敷地の外にでるまでに数分かかる。ドアtoホームだと２０分はみておかないとダメかな。
すぐ裏には一戸建てが分譲中。
そっちの方が資産価値高いでしょ。
駅からの距離はそれほど変わらないし。
駅まではどうやってみなさん行かれるご予定ですか？
歩いていけない距離ではないですが
（他の方も書かれていますが、千葉女子の学生さんも歩いていますし）
買い物して帰ってくることを思うと
自転車の方が便利かなとも思っています。
駅周辺に駐輪場があればいいのですけれどね。
駅には駐輪場ありますけど、大きくて安い方は駅まで歩いて5〜6分の位置なんで、利用するのもちょっと微妙かなと。
http://www.city.chiba.jp/kensetsu/doboku/bicycle/image/J04_inage.jpg
料金は
第1-1F 800円/月、第1-2F 400円/月
第2-1F 1000円/月、第2-2F 600円/月
第3 400円/月
第4 800円/月
昨日の発表会では今ひとつわからなかったが、相当割安になりそう。期待してますよ三井さん
利便性ではウェリスに劣りますが、環境の良さには注目してます。
ウェリスの価格が良い目安になりますね。インパクトのある価格で対抗して欲しいです。
駐輪場の空きってあるのでしょうか。使いたい場所が使えればいいのですが。
予定価格帯、最多価格帯を見ると良心的なラインになりそうですね。
共用施設の充実度を考えると割安感あります。さすが大規模物件です。
間取りも一般的な田の字型、柱の食い込みも少ないタイプなので悪くないです。
プラウド船橋をベンチマークとして比較すると500万円位割高に感じました。
徒歩20分や都内までの時間を考えると通勤にも不便だし、買い物環境や設備・仕様・先進仕様を比べても全てにおいて落ちそうなので、500万円位下げないとかなり苦しいのではないでしょうか。
部屋も立地を考えるとかなり狭いですし、資材価格などの高騰も影響しての価格なのでしょうね。
地元民からすると、ここは稲毛でもなく小仲台でもなく、穴川で括られる。
６４さん
そうなんですね。結局駅から５～６分歩くのなら、マンションの駐輪場から自転車を
出して、また駅で置いて、歩いてとなると同じ位になってしまうのかな。
３００世帯以上になると、マンション一つで街といった感じがしますね。
たいした事ないかもしれないけど、マンションの中にどんぐりのなる木があるのは
すごい素敵だなと思います。
こちらのマンションは小中台小学校になりますか？
昨日の説明会では、どうも違うようですよ
72さん
『昨日の説明会では、このマンションに住む小学生は、小中台小学校ではなく別の小学校になるらしい』
ということでしょうか？
学区外バス通学が気になり新船橋物件を見送ったので、このマンションの小・中学校がどこになるかしっかり知りたいのです。
もう少し詳細をご存知でしたらご教示下さると嬉しいです。
歩いて数分に小学校があるのに遠い小学校に行かされるのはあり得ないですよね！私は地元住民ですが小中台小学校ではないのならこのマンションは残念ですが無しです。
74さん
73です。同意です。今回は300戸台規模のマンションで、
それを受け入れることで小学校がパンクしてしまう程ではないと思っているのですが…
それか、既に小中台小学校が定員いっぱいいっぱいなのでしょうか⁈
同意ですね。
過去の経験から、プラウド船橋の様な規模の大きい街の方が行政は動くと思います。
地元民です。正確な事は確認頂ければと思いますが、小仲台小がパンクしそうで、近隣の学区変更を行っているのは事実です。
マルエツの辺りは、小仲台小から小仲台南に変更になりました。
こちらのマンションも可能性はあると思いますよ
マルエツの近くのマンションは割りと南小学校に近いけどここから他の小学校はかなり遠いイメージがあります。それにこのマンションだけすっぽり違う小学校になるのは不自然です。でもまあ違う小学校になったら仕方ないので購入は私はやめます。公務員住宅ができてからパンクしたのでしょうか…まあ早く建てたもん勝ちですね。
稲毛に対抗心を燃やしてるの？
物件前の通りは14号から16号にむかう車や逆に高速からおりたトラックやダンプが
14号にむかうのに結構通ります。
渋滞は滅多におきませんが騒音とか排気など気になる人は駄目かもしれません
逆に車があれば高速にも14号にも千葉方面など行けるので便利なところもあります。
バイパスができたのでダンプはあんまり通りませんけど。
通り沿いのマンションに住んでます。
バスは通ってますが、ダンプが頻繁に通ることはないですけど…
騒音も排気ガスも気にならないし。
我が家子供2人になり狭くなってきました。
広い部屋価格どれくらいなんでしょう。
バイパスできても穴川のところで渋滞が相変わらずすごいよね。
でも交通事情は以前に比べるとかなり改善しているように見受けられますよ。
これだったらいいんじゃないかと私は思っています。
小学校問題、全然私は知らなかったです。
我が家は子供がまだこれから小学校という感じなので
できれば近いところにいけたら…と思っています。
プラウド船橋みたいに15年ぐらい専用バスをチャーターして貰えばいいんじゃないですか？
そんなに嫌わなくても柏台小学校いいと思うけど
ここは柏台小学校に決定なのですか？
収納が広いのが自分的には良かったです。
間取りも和室があるタイプから、フローリングタイプまで豊富ですね。
共用施設も沢山あり、BBQスペースがあるのがいいと思いました。
喫煙スペースがあるのも、ベランダなどでの喫煙問題がなさそうで良いですね。
遠い小学校の距離にもよりますね。
私も小学生のころは、歩いて5分程の場所に別の小学校がありましたが、
実際通う学校は歩いて１５分かかる場所でした。
通っている間はそれが当たり前のことだと思って通学していましたが、
こちらのマンションのように、ここだけ違う小学校になるのは違和感があります。
周辺地域、皆そうなっているのなら仕方がないと思えるのですけどね。
300世帯以上のマンションに小学生が何人位になるのかにもよるでしょうけど、ひとつの小学校では入りきれないかもしれませんよね。マンション内で複数の学校に分けられるより一緒の方が良いとは思いますが、通学が遠いとかわいそうですね。
バーベキューコーナーがあったり、家庭菜園があったり、
マンションの共用施設が充実していて、いいなって思います。
家庭菜園でとれたもので、バーベキューパーティーって楽しそうですね。
ちょっぴり学校がどうなるか心配ですが、子育て環境は良さそう。
たまにバルコニーでバーベキューをする人がいるなんて他のスレで見かけますが、
最初からこういうコーナーがあれば、
そういう心配もないですね。
専用の場所があるということで。
後かたづけはそれぞれきちんとして、
長くきれいに使っていきたいですね～。
バーベキューしてお酒が入ったら騒ぐ人もでてくるんじゃない。騒いでも声が聞こえないくらい敷地が広ければいいんだけど、この程度の規模で必要かな。
ちなみに中庭を囲んでコの字の棟レイアウトだけど、建物に反射して声が響くよ。
私も物件自体は良いなぁとは思うのですが、
バーベキューはいらないんじゃないかと思っています。
音とか煙とか匂いとか大丈夫かな、と。
ＢＢＱ場でするのは私も好きですけれどね。
まぁみんなが利用するのも最初の内だけかなぁとは思っています。
先ほど営業さんから電話がありました。
小学校が小仲台小で決定したとのこと！
よかったー!!!!
これでこのマンションの懸念事項が解消されました。
今と環境が変わらずに生活できそう！
モデルルーム、早く見に行きたいです！
私にも連絡来ました。小学校が小仲台小で決定してよかったです。
同じく小中台小で良かった!!
そ、最大で6年間ね
思ったよりぜんぜん高いです。
で、坪単価いくら？
私も小学生の子供が居ますので、まずは小学校の心配ですね。
小学校区が違って、諦めた物件数はかなり多いです。
１人なら６年間かもしれませんが、２、３人と子供がいればもっと長い間我慢しなければなりません。
子供も、天候は嫌だと言いますし、小学校区は、すごく重要です。
小仲台小で決定して良かったですね。
駅からの距離、近隣の環境、価格、総合的に見ると良い物件じゃないね。資産価値という部分でも販売価格に見合わないから、一生住むならいいけどリセールは到底期待できないね。上の方にも書いてあったけど、地元じゃあこの辺は稲毛というより穴川という括りになるみたいだし。
皆さん事前案内会予約しました⁇
うちはいつも時間たってからモデルルーム見にいったりして
乗り遅れちゃってたから今度こそと思って予約しました。
どのくらいの大きさのお部屋が見れるのかしら。
たしか70平米と80平米台の広さの2種類準備中と言ってました。
No.104はパークホームズの営業担当の書き込むじゃ
プレゼンでは，土地の価格の安い時に購入したから，この値段で提供できるとあり，資産価値の高さを強調していたけど，転勤になったときにきちんと売れるのかな．場所は，駅からは１５分程度歩くけれど，まあ，ありかな．小中台小学校がいまでも一杯で困っているのに，どうなるのなか？ また，学区変更でもめるかも．．．です．（すいません．はじめての投稿です．場違いなコメントでしたらご了承ください，）
駅徒歩１０分を超えたマンションで資産価値は考えないほうがいいよ。それから、永住目的だから資産価値なんて関係ないというのも間違い。人生長いから、いざというとき売れないと身動き取れなくなる。
中古になったときにどれくらいで売れるかの見込みを知りたかったら、近隣の三井以外の仲介業者に相場やここの評価を聞くのが客観的な判断材料になる。
>駅徒歩１０分を超えたマンションで資産価値は考えないほうがいいよ
補足すると、駅徒歩１０分を超えると、中古になったときの下落率が急激に大きくなるし、下手すると売れない。中古物件の成約率って１割って言われている。
気になって調べてみたけど、このまわりの中古マンションも結構な金額するね。三井の新築のほうが安いのではと思ってしまった。不動産の評価としては駅から近いと高いかもしれないけど、結局買った時にいくらだったかが問題だよ。駅から近くてもバブルの時に買ったら大損だし、遠くてもデフレの時に買えば下落しない。そういう意味では、今っていい時期なのかもね。ちなみに中古物件の成約率1割って誰がいってるのかな？
>地元じゃあこの辺は稲毛というより穴川という括りになるみたいだし
地元民ですが、土地勘のない単なるネガとしか思えません。園生十字路までは間違いなく稲毛の括りです。
>112
売れる中古マンション実戦講座＜1＞ マンションの成約率なんと1割！
http://allabout.co.jp/gm/gc/28040/
レインズにアクセスできれば分かるんだろうけど。仲介業者は正直には言わないだろうね。生活の糧の売り物件が出なくなっちゃう。
中古販売価格は売主の意向ですから
販売当時に高く買ってしまった物件は安く売りたがらないもの
場合によっては新築と変わらない価格になりますね
114
期待して見たけど、2004年の記事って…
この頃にマンション買った人って得してる人多いような…
まあ、結果論ですけどね。すいません。
素朴な疑問だけど、もしホントにそんなに需要と供給が崩れてるとしたらもっと値崩れしそうなもんだけど、今はそうなってないのはなんでだろ。
多分著者自身が言っているように、統計としての信憑性が薄いのかもね。
中古の販売価格は売主の言い値。その価格で成約するとは限らない。
高いと思う中古は少し待つとすぐ値下げするよ
たまに買い急ぐ人に売れてしまうこともあるけど
実際に現地から駅まで歩いてみたけど、率直に遠い。駅から離れてるから閑静ってわけでもないし、インターや国道も近いからトラックとかも多いしね。やめておこうかな･･･。魅力的なのは大手デペなのと価格帯だけだね。
あの手この手でがんばってネガティブなこというのね。
お近くで売られるマンションがあると大変なんだね、営業さんは。
ここはペット可なのかな？
モデルルーム見学して来ました。
ディスポーザーはないんですね。
特別事前案内会としてこの三連休にモデルルーム見学された方はいますよ。
(自分もそうです。)
ただ、モデルルームの一部屋はこの三連休に準備が間に合わなかったり、眺望の確認システムが間に合わなかったりとトラブルがありましたが。
ディスポーザーはうちも残念でした。
スロップシンクがないのは私も残念でした…
ディスポーザーがないのは24時間ゴミだしできることてなんとか自分を納得させました…。
他は満足でした。
ディスポーザー無しで、２４時間ゴミ出しする設定が問題。生ゴミで夏はゴミ捨て場の臭いが凄いことになるよ。
おっしゃるとおりでございます。匂いが凄いとゴキブリとかも増えそうな気がしますしね（イメージ）。
スロップシンクがないのは仕方ないとして、ベランダに水道の蛇口は来てますか？
蛇口があれば掃除やガーデニングには問題ないので、助かります。
蛇口もなしです
後付できない設備の有無のチェックは重要。入居してからしまったと思っても後の祭り。
今時、スロップシンクも無いなんてどう？
使い勝手悪いよね、
設計がデベのエゴでしかないよね、
座談会やったわりに、スロップシンクもディスポーザーもないなんて座談会の意味あるのかね！？コストダウンの場所間違ってるよね。パンがあるカフェ要らないからシンクとディスポーザー欲しい。
座談会って、意見を聞いてるってポーズなだけ。設計はすでに終わってるから変えられない。
洗面のところが開き戸だと、誰かが顔を洗ってるときにあけたらごっつんこになる＊＊なレイアウトもあるから、購入を検討してる部屋の間取りのチェックは怠らずに。モデルルームはそうじゃなかったりするから気がつかない。
近くのウェリスはシンクもあるし、ディスポーザーも揃っていますし、なんでここはないんですかね・・・。普通は駅から遠くなるにつれて設備はよくなっていくように思えますよね。（土地も安い時期に買っているといっているのに・・・）
安い時期に買った土地の上に安普請の建物を建てて、ブランドを傘にそこそこの価格で売り出す。それをボッタクリという。
二重床じゃなかった。歩いた時のフローリング下の緩衝材でのふわふわ感がどうも、、こんなものなのでしょうか？
長谷工は二重床じゃないですよ。ただモデルルームのふわふわ感と実際の直床のふわふわ感はまた違います。一度、直床のマンションを実感してからの購入をおすすめします。やっぱり、二重床の方がいいと思っちゃいますけど。
ディスポーザーとスロップシンクね。確かにあったほうがいいと思うけど、そんなに必須かな？
ディスポーザーが必須ならウェリスがいいかもだけど、うちは立地と価格的にこっちのほうがいいな。天井が高いのもよかったし。他の三井のマンションも見たけど、その時もディスポーザーはついてなかったから地域的に余計な設備はつけないで安く売る戦略なのかもね。長谷工施工だけど、最終的に建物に責任持つのは売主である三井だろうしね。
確か一階だけには蛇口なかったっけ？
スロップシンクもヂスポーザー、立体駐車場も我慢するので、とにかく値段勝負で、あとカフェはいらない
あきらかに業者とわかる業界用語丸出しのネガはやめてもらいたいですね。売れてないなら他の悪口言ってないで営業頑張ればいいのに。
近くに放射線の研究所あるけど、特に問題ないんだよね？なんか知ってる方います？
放医研は全国で唯一被爆者の治療をする事が出来る日本の最先端医療研究所ですよ
最先端医療研究所なのはわかりますが・・・。放射能とか漏れてないのかなと・・・
何か放射能をガス漏れかなんかと勘違いしていませんか？
万一漏れていたら福島原発でもわかるように最低でも半径20ｋ圏が立ち入り禁止
その影響は50ｋ、100ｋのレベルではすみませんよ。1都3県ではすまないレベル
ネガネタのつもりでしたらそぐわないですよ
ここは、只の研究所ですよ
きっと、ネガネタのつもりではないのだと思います。
高い買い物なので、とにかく周囲の環境を真剣に考えての質問なのかなと感じました。
書籍等を通じて、放射線や放射能の理解をもう少し深め、世間が騒いでいるからというだけで心配してしまうことは避けた方がいいかなと思います。
100％のマンションなんてない。化学物質、土壌汚染、廃棄ガス、放射線、それて利便性や資産性、価格など
総合的に自分で判断することが大事と思います。
ただトラブル時など、加速器施設は確かに少し気になりますが、それ以外は気にしなくていいのかなとは思います。
このマンションの駐車場は機械式の比率があまりにも高すぎる。この規模の機械式駐車場は現時点の物価や消費税でもって計算し、30年間に約５億円を超える維持・管理・建替費を必要とする。
この金額を総戸数で割れば一戸当たりの負担額が分かる。機械式駐車場の建替は約20年後になるが、建替期間中の代替駐車場の確保は大変な作業になる。代替駐車場自体の確保に始まり保証金や月極め駐車場代も必要である。
また、この間はマンションの管理組合に入る駐車場収入が大きく減ってしまう。これら一連の作業や負担は実質居住者自身が行うことになる。これだけは理解しておいてこの物件を検討しなければならない。
これを避けたいならば、自走式や平置きの駐車場が大半を占める物件を選択しなければならない。
駐車場のメンテ代は、駐車場を利用している人の駐車料金
(相場の1万円くらいになるらしいことを聞いた)からまかなうって言ってたよ。
ざっと計算して、30年間で7億くらいいくから、そこから出すのではないかな？
159さんの書き込みを尊重し判断しますと、おのずと実行すべき確認事項が浮かび上がってきます。
まず営業マンに、全駐車場収入のうち修繕積立金として確保されるのが何パーセントであるかを、正確に説明してもらう必要があります。この金額割合の素案は既に決まっていて、営業マンの手元にあるはずです。
普通、駐車場収入は管理費に回し補填することにより、管理費を安く見せかける手法が採られがちです。この管理費への配分割合は極めて大事なことなのです。基本は100%を修繕積立金に回すべきではありますが、そうすると毎月の管理費が高くなります。
駐車場料金、修繕積立金、管理費、このどれにウェートを置くかは居住者が総会で決めていけばよいのですが、いずれに重きを置いても購入者が負担することに変わりはありません。
7億円÷331戸＝211万円【これが1戸当たりの30年間の負担額になります】。この金額は全戸に対し永遠に［年額約7万円］の負担を求め続けていくことにもなります。
ちなみに一戸当たりの金額は、平置きならば30年間で約10万円［年額で約3,300円］、自走式でも30万円［年額で1万円］もあればお釣りがきます。
機械式駐車場というものが、いかに居住者に重い負担としてのし掛かかり続けるのかを、十分に理解し覚悟しておかなければなりません。
>160さん
大変参考になりました。
機械式駐車場付きマンション購入者の話を聞いた時も、機械式は金がかかると言ってましたので、
この辺を詳しく教えてもらう必要はありそうですね。
年間七万なら、月五千ちょっと。駐車場は七割くらいしかついてないから割戻すと八千円くらいか。駐車場台としては妥当かな。逆にいえば、維持費がかからないのに自走式で駐車場代金を払ってる人は、駐車場借りてない人に管理費をプレゼントしてることになるのか。
駐車場独立会計でない場合がほとんどなんだけど、それだと使用料は管理組合の会計に組み入れられて通常の管理業務に使われる。駐車場の日常の管理もここからまかなわれる。機械式駐車場の交換は、大規模修繕のときに行われるので修繕積立から充填される。
このやり方の問題点は、駐車場稼働率が想定よりも大幅に低いと管理費の赤字の原因となる。
それから、長期修繕計画には３０年目以降となる機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といった大物は含まれていない。いずれ計画以上の値上げってなるから覚悟しないと。
ついでに段階的値上げ、定期的な一時金徴収が組み込まれた長期修繕計画は、未納問題を引き起こす原因となる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されているんだけど、当初の積立金を低く見せかけるため採用されてない。
放医研まわりはある人がガイガーカウンターを持って計測した限りでは大丈夫らしい。
http://www.youtube.com/watch?v=897goO8iYPE
まあ平常時に安全だというのは当然だろうな。
しかし建物が損傷を受けるような大地震が起こった時に大丈夫かどうかは別問題な気がするな。
敷地内に重粒子や中性子線等のモニタリングポストが設置してあるのは非常事態を想定してのことと思う。
162さんへ
だから言ったじゃないの《うん年程前にこんな唄が流行った》。
駐車場場収入は、100%修繕積立金に組入れ、最優先で駐車場関係の維持管理に使うのが原理原則なのよ。これが公平ってものなのよ！ それから、自走式の駐車場の使用料が管理費や機械式駐車場の維持管理費に使われるのが嫌ならば、自走式は止めて機械式に申し込めばいいのよ。こうすればご満足できるかしら？
貴方の考え方は論理的には正解ね、また貴方と同じ考え方を人間という生き物はし易いのよ。だからスゴく全うな考えなんです。だけど機械式の駐車場が多数を占めるこのマンションの問題解決策には逆行しちゃうのよ！
話しは前へ進めないとね、だから駐車場収入の一部を管理費に組入れるのは、マンション販売会社の【問題先送り手法】の基本中の基本ですからね。騙されちゃぁ〜駄目よ！
余程しっかりした管理組合でないと、修繕積立金は20年後には必ずといってもよい程、高い確立で不足しますからね。特に機械式駐車場の比率が高い物件は、入居後直ちに長期修繕計画のシミュレーションのやり直しが必要ね！慎重に検討しましょうね。お分かり頂けたかしら。
以下は余談、
テレビの影響ってあるのね！ついこんな言葉使いをしてしまうものなのね。明晩はもうないけど続編が出るのかな？
だから、修繕費扱いなのか管理費扱いなのかは置いておいても、実質あまり修繕コストがかからないのに駐車場代が月一万くらいしたとすると、管理組合に寄付してるみたいなものになるよね？駐車場使ってない人の管理費、修繕費がその分安くなるんだから、自走式駐車場しかなくってしかもちゃんとした料金を取るマンションって不公平なんだね…勉強になりました。
160は7億円を負担額として計算してるけど、159は収入が7億といってるんじゃ？
7億円の負担で済むという一例にすぎない。
実際には5億円の倍の10億円ぐらいも覚悟しておくべきと言える。
理由は消費税が15%は必至であり、20%も視野に入れておく必要がある。更に物価が年2%上がれば、20年後には併せて簡単に50%増しにはなる。50%増しで収まるかは、はなはだ疑問でもある。
一方、これは当然管理費にも及び現時点の計画では賄えず、管理費や駐車場以外の修繕積立金は大きく値上げをせざるを得なくなるであろう。
このような事態になっても機械式駐車場がなければ、もしくはその割合が低くければ何とか乗り越えられるのである。しかし本マンションの場合は極めて困難なケースに該当する。ポイントは二つになる。
1.入居後ただちに総会を開き、駐車場収入の全額を駐車場修繕積立金のみに組入れる。
2.こうすると管理費が不足するが、この不足分はただちに管理費を値上げすること。一番重要なことはこの管理費の値上げを避けてはいけないということである。避けた場合は大きなツケとなり、ボディブローとして近い将来に何倍もの大きな負担を強いられることになる。
平置きや自走式の駐車場が殆どを占めるマンションは、駐車場収入を管理費に組入れるのは何ら問題はない。しかし、機械式駐車場が大半を占めるこのマンションにとってはこの方法は夢のまた夢であり、駐車場がなくこの収入がゼロのマンションと同じ管理をしていかなければならないのである。
要は簡単なことであり、駐車場収入は駐車場の修繕や建替及び維持管理にのみ使う。
管理費は節減に努めながらも、必要な管理費は必要な額を集める。駐車場以外の修繕積立金は駐車場とは別に計画を立てる。
整理すると長期的な視点で、
⑴管理費
⑵建物等一般の修繕積立金
⑶駐車場のみの修繕積立金
この三つを厳格に分けて、入り(収入)と出(支出)のコントロールをしていかなければならない。これができないと簡単に破綻しかねないマンションである。
この対策は簡単なことなのではあるが、居住者に対し絶対に実行するのだという気力と実践力が求められる。まず考え方を変えなければならない。
①駐車場なしのマンションを買った。よって管理費には駐車場収入は入ってこない。
②駐車場は別に買った、修繕費や建替費は利用者が毎月支払う駐車場使用料でまかなっていく。
このように考えを改め、長期的な視点で計画を立て逐次見直していくしかないと割り切ればよいのである。
長期住む予定ない人や駐車場借りない人や平置の人の同意は得られないでしょう。てか確実に購入希望者じゃなくこのマンションを買ってほしくない人の投稿だというのがバレバレで読んでいて不愉快。機械式駐車場のマンションなんて世の中に何万とあるのに他はどうしているんだ？
機械式ネガの人はもう一つの駅チカ物件のスレの人だね
文章で分かる
ここの物件とても興味あります。今は住めませんが、将来稲毛辺りで物件を探したいので、中古で売りに出たらよいなと、スレ拝見しています。そういえば、JALの不動産関係のホームページよりクーポン発券して契約をするとハワイ行ける位のマイルが貯まるみたいです！カード持ってる人が対象かな？ここは対象物件になってたと思います。
国土交通省のガイドラインでは長期修繕計画は定期的に見直して、その時点から３０年の計画をするようにってなってる。
あと、販売時に段階的値上げの計画になってるのに、実際に値上げできずに積み立て不足なんてことある。
長期修繕計画が機能するかどうかは入居後の管理組合次第。新築分譲マンションって、入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。
中古物件だって戸建てだって、隣の人が最初は良い人だったとしても、売却して他の変な人がやってくるかもしれない
そんなこと気にしてたらキリがない
中古の場合、長期修繕計画や修繕積立金がどういう状況になってるかは確認できるし、そうするべき。
なんか偉そうに講釈たれてるのがいるけど、理論が破綻してるとこが多いよ。条件として抜けていることが多すぎる。
俺も人の事言えないけど、頭良さそうに振る舞うのはやめた方がいいと思うよ。
まぁ機械式駐車場の負担は将来的に大きくのしかかってくることは間違いないけど。
沸点低いな〜
確かに駅から遠いし、機械式だし、シンクないし、ぱっと考えたら確かにウェリスの方がいいよね。
でも、現場に行ったり、売り主さんに会うと、逆転したんですよね。。。
うまくいえない。なんとなく？
■ウェリス
・マンション建設に結構反対運動あり（調べました）
・道狭い
・南向きは前はマンション、西向きは崖
・元アルコール工場跡地
・線路近すぎ
・外観が団地みたい…
・小仲台よりも無駄な共用設備
・営業マンの説明下手過ぎ
■小仲台
・もともとNTT社宅
・専用道路あり、四車線道路と広い歩道
・日照・立地・騒音にほぼ問題なし。
・外観も素敵そう
・営業マン普通
・駅から遠いが、まっすぐなので、思ったよりいけそう
小学校問題がなくなったいま、小さい子供を持つ親としては、ウェリスよりは良く思えてしまう。
もちろん、同じ千葉で快速停車駅なら津田沼の方が間違いなくいいと思うけど。
機械式じゃないのって、ウェリスとプラウドと幕張ラクラスとモリコアだよね。
たしか。
それ以外の総武線沿線マンションは全部機械式。
その中でこのマンションは平置きもあるし、まだマシな方なのでは？
将来はカーシェアが一般的になってるかもしれないし、ジジババになったら車乗らなくなるかもしれないし、
いざとなったら中庭を駐車場にすれば？
楽観的過ぎる？
それが嫌なら、プラウドはもう終わったから、この沿線をターゲットにしてる人はウェリスかラクラスかモコリアへ。
まあ、ラクラスはこの物件よりもっと駅から遠いですが。そうなるとモコリアだけだね。高くて買えないけど。
ウェリスは上の人もコメントしていますが、駅近物件でありますが、欲しくなれないかな…。理由は、ピザ釜(笑)。
今月のマンション雑誌買った。人気エリアがどうとかこうとか。
西船橋や津田沼は掲載されてましたか、稲毛は問答無用の論外。。。
でも、前年度100位以下のマンションがどどっと上位ランキングに食い込んできてるとこを考えると、
今回のもィマイチかもね。
>179
どういった根拠でここがウェリスの半額⁇
全く意味が分からん 笑
うちは中古で近く買ったが全く得してない。
葬式屋の方がよっぽど嫌だろ、住むのには。
電話屋のやつか関西系の頭悪い営業マンかウェリス買っちゃった残念な奴か知らんが適当なこと言っちゃって笑
稲毛から都内まで車で行くのにはかなり渋滞がするようですね。
途中渋滞するので、都内までは3時間くらいはかかってしまうそうです。
都心へ車通勤の方にはちょっと不便かな。
錦糸町あたりから混みまくりです…。
でもまあ、車通勤なんて稲毛の人はしないと思いますが。
まあ、津田沼からも船橋からも市川からも込むのでら稲毛がどうとかの話ではないですが。
会社によっては、割引とかあるとかないとか。一流企業羨ましい。
※別にこの物件に限った話してはないです。
このマンションですと、皆様はとの辺を狙っていますか？
比較的安価でエコガラス付きの西向き？
ちょっと高めな南向き？
それとも中庭向き？
どれくらい抽選になるのでしょうか。
因みに私は中庭向きです。
様々な木々をみていたいです。
さすがに南向きの影にはならないよね～。
我が家は中庭向きと悩んだんですが、結局南向き狙っています。抽選にならないと良いんですが…このマンションで決めたいです。
181
中庭は、中庭以外への転用はできません。重要事項説明書に書いてあります。営業マンに質問しましたか？ 将来のことを安易に考えているとトンデモナイことになりますよ！
各種資料をよく読込み、解らない箇所は納得できるまで質問をして理解しておきましょう。
機械式駐車場の納入業者ではなく、実際の施工業者名は営業マンから聴きましたか？ その施工業者の評判は調べましたか？
後、規格やパレットの仕様、トルクシャフトの太さ(グレード)等を理解しましたか？
【一部テキストを削除しました。管理担当】
190
お願いです。機械式駐車場でそういった施行会社とか内容について詳しくのっているサイトとかあれは教えて下さい。
マンション購入やら住宅ローン関係の書籍は10冊ぐらい読みましたが、機械式の詳細にはとこも触れてなく…。
色々とご存じそうなのでお助け下さい。
中庭は一生中庭なんですね。管理組合で半数以上合意がとれてもダメなの？
重要事項説明書はまだ出てきてないはずなんだけどな。それに法令に違反しない限り、引渡し後は住民で決められるはずなんだけど。ただ、共用部分の変更は管理組合総会の特別決議が必要で3/4以上の賛成が必要。
日照確認しましたー。たしかにちょっとは影かかってたかも…。忘れた。
日照って現地確認かな。南中高度の一番低い冬至の日影図で確認するのが基本だけど。
千葉県船橋市飯山満町三丁目 |
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2700万円台～4800万円台 |
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2LDK～4LDK |
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62.92平米～88.63平米 |
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総戸数 247戸 |
千葉県浦安市当代島一丁目 |
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未定 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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58.85平米～82.32平米 |
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総戸数 85戸 |
千葉県松戸市稔台七丁目 |
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2900万円台～4900万円台 |
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2LDK～4LDK |
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58.70㎡～82.75㎡ |
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総戸数 173戸 |
千葉県野田市梅郷駅西土地区画整理事業5街区4（仮換地番号） |
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3100万円台～4500万円台 |
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3LDK |
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63.55m2～67.13m2 |
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総戸数 48戸 |
千葉県松戸市新松戸北２-15-4 |
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3998万円～5898万円 |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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61.71m2～82.06m2 |
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総戸数 94戸 |
