23区内の新築マンション価格動向（その67）

＞パークコート小石川タワーを買った方は、2000万の利益は固いでしょうね

それは難しいのではないでしょうか。
2000万利益だと3000万は上乗せする必要がありますが、あの物件の 80㎡ 3LDK を1.8億で買う人はまずいないと思います。おそらく1.6億でも結構苦労するのでは。

＞本人が若くて、奥さんが専業主婦で子供が2、3人いる住人を見ると、一体どんな職業なのか？実家の援助なのか？資産運用なのか？

住まい買い替え含み益のパターンが大半だと思います。だからこれだけ高くても売れる。つまり、価格上昇がとまると含み益チートが使えないので、一気に下火になると思います。

買えないからといって、人気物件にケチつけても待っていたら値下がりするという期待は持てないですよ。
安い住戸はより安く、高値の住戸は高く売れる。
都心の高いマンションを選択する階層の購買力は例外なく高い。
若手は夫婦共稼ぎか親から援助があるし、
タワー物件の主な購買層の40代、５０代は含み益があるので
高値の都心・準都心マンションでも手が届いてしまう。ゆえに、都心マンションの需要層は分厚い。
郊外マンション、城東不人気エリア、ペンシルマンションは＊＊＊。

1.5億の物件
こんな感じです。

若手夫婦 (世帯年収1500) 親から3000万、頭金2500万、ローン1億
40代、50代 (夫 年収1500から2000) 頭金 8000万 ローン7500万
60代 は現金購入

どんなど田舎でもこのレベルの一軒家建てたら2億するのに一軒家建てたいの？
建築費で2億

芦屋にありそう
お金あるならマンションより一軒家の方が良いって人多いでしょ
長者番付載ってる人はなんだかんだ最終的には一軒家建ててる

>>38654 匿名さん
このレベル。。。二億で建つんなら建てたい！
業者教えて？

＞38642 住民板ユーザーさん1
＞実際はそうでもないですね。 働いてる会社は聞くけど役職までは聞かないですから。
＞普通の日系の会社勤務も多いです。 自分の知り合った住民はマスコミ、商社、ゼネコン、銀行、証券、エアライン、IT関係で自分で起業してる人、外資金融、外コンサル、 弁護士でした。 この
＞弁護士さんは理事をやってました。 みんな気さくで良い人ばかりです。

うーん。
自分の住んでいるマンションにはこんな凄い人たちが住んでいるというアピールがドン引きです（IT関係をわざわざ「自分で起業してる人」とつけて格を高めているところとか特に）。
この人達は高収入で立派な方なんでしょうけども、だからといって他のマンション住民（あなた）も立派になるというわけではないでしょう。
そういう自分自身の能力とは関係のない（専業主婦の夫の職業自慢のような）マウンティングをとる人が嫌なんですよ。

>>38656 匿名さん

上物で２億って結構なものじゃない？
もっとするもんなのかな？
こういう家に住みたいけど東京じゃ無理だし、結局庶民の私は都心の狭小マンションで都心住まいに満足感を求めるしかありません。。

家にかけられるお金はMaxでも1.5億くらいだっただろうから土地考えると東京じゃやっぱりたかが知れてるなと。。

>>38652 住民板ユーザーさん1
高いものはより高くの時代もありましたが、数年前に終わりましたよ。
バブル価格の放射線を描き、水平方向の漸近線が得られたのが、2019年から2020年辺り。
小石川の悪口を言いたい訳ではないのですが、10%程度の利益しか載せてない転売部屋ですら、事実 売れていません。

余談ですが、高いものはより高くというのは、小石川レベルの普及品ではなく、海外マネーにも選ばれる超都心の高級マンションを指します。

上の写真の様な建物なら２億ではとても建たないと思います。

と同時に、豪勢な造りに見えても上モノに2億も掛かってない事が多いのも確かです。

>>38661 匿名さん
それは豪勢なつくりでは有りません

↑　すみません・・・若葉の様な品の無い断定的な言葉を使って・・・

>>38661
六麓荘の物件の動画とかみていると、窓に賃貸に使うような廉価版のサッシを使っていたりして、サイズだけは豪邸と言って良いとは思うがデザインが安っぽく見えるものがかなり混じっている感じがするね。せめて外見だけで良いから桂離宮をパクるとかもうすこし美しいモノ建てて欲しいなあ、多分目の玉飛び出るぐらいの値段するだろうけど。

建物は鉄筋コンクリートだと
断熱しっかりやって坪150万以上×床面積の坪
とあと庭ね

普通に上の写真のレベルだと2億するよ
もちろん容積率の関係で庭もあるだからそこもかかる
400平米で2億かな
インナーガレージ付だとガレージの床面積引いて実質330平米で2億とかかかる
あと土地には消費税かからないけど建物は消費税かかる

六麓荘の場合は街を作り始めた頃から住んでた家族は別として、
今からそこに住もうというメンタルが一番凄いんだよな。

https://m.youtube.com/watch?v=aqQcxM7fZfY
この6分50秒のランボルギーニ停まってる芦屋の黒の超モダン豪邸
マツコ会議で見たけど8億らしい
土地は坪150万以上でこの広さだから半分以上は土地代だけど
このレベルのカッコいい豪邸は上物の値段めっちゃかかってるのかな

>>38653 住民板ユーザーさん1さん

この価格帯で頭金とか入れる奴おらんやろ。
無駄やん。

>>38653
>>若手夫婦 (世帯年収1500) 親から3000万、頭金2500万、ローン1億

世帯年収1500万で１億のローン組めるの？

>>38666 匿名さん
芦屋とか西宮は良い場所だと思うけど六麓荘は土砂崩れ怖くて住みたくないな
実際関西は六麓荘以外に山沿いじゃなくても凄い高級住宅街はいっぱいある
西宮市の夙川(名次町・南郷町・雲井町・殿山町)とか
駅から離れてるのに坪150万以上するけど(条件考えたら世田谷より高い説もある)
関西の阪神間だと山沿い以外だとめっちゃ高いし
そう考えたら関東の郊外って案外安いんだなって思う

>>38668 名無しさん

>この価格帯で頭金とか入れる奴おらんやろ。

普通に多い。
購入者も貸す方も体質はそんなに変わってない。

https://m.youtube.com/watch?v=fY71MsaNJ6k
1枚目6分8秒
2枚目16分22秒
設計したのはマニエラ建築設計事務所
日本の豪邸

韓国のソウル都心の高級住宅街を彷彿とさせる松濤の雰囲気好き

>>38670 匿名さん
でも全国的に見たら世田谷より芦屋とかの方がステータスあるんでね？
あと世田谷ナンバーより神戸ナンバーの方が良いでしょって人多そうだし

このレスは都心マンションは
検討すらできない人の逃避行の場に
なっちゃったね。

予算別にしないと話噛み合わなくてダメじゃない？

4000万から5000万 城東、城北

5000万から9000万(都心 1LDK、凖都心2LDK)

9000万から15000万 万(都心 2LDKから凖都心 3LDK)

こんなに不動産があがったのに
含み益が2000万位出ている
マンションを所有していない人は
そもそもセンスが無いという事ですね。
今後もしばらくは下がりませんよ。

>>38676
>こんなに不動産があがったのに含み益が2000万位出ている

そのマンションを売って次に買おうと思ったら同レベルの新築が2000万以上高くなってて旨味も面白みも大したメリットもないというオチにならない様にしないとね。

含み益はあくまで含み益なんでね。

>>38676
>こんなに不動産があがったのに含み益が2000万位出ている

湾岸の70㎡の狭い部屋で８年我慢した。含み益2000万出そう。

・湾岸から憧れの山手線内側、駅近広々部屋に買い換えるぞ～
・同じ湾岸で８０㎡の部屋に移るぞ～
・千葉に９０㎡の部屋買うぞ～
・現金握って実家に戻るぞ～

どこまでいけそう？

湾岸かどうか知らんけどね

＞・千葉に９０㎡の部屋買うぞ～

少なくとも、これは絶対にやめたほうがいいね。
これからの時代（少子高齢化）、都内じゃないとリセールも厳しい。
郊外の広いマンションは廃れていく。

>>38677 匿名さん

>>38678 匿名さん
相対的に値上がりが低い戸建てにシフトするというのもありだけどね。
好立地がないし、出口がないという事は置いといて

戸建ても足元を見るかのように最近上がってきているしね
ゴミ出しとか近所付き合いとか、これまで管理人がやっていた周辺清掃（落ち葉やゴミの掃き掃除、犬の糞の撤去、雪かきなどなど）を自力でしなければいけないとか、なにかと手間がかかる。隣近所がやっているのに家の前だけ汚れていたり、雪の日の翌日に路面が凍ったままにして人が転倒したり自動車がスリップしたりすると危険だし、かなり恨まれることになるよ。

戸建ては正直防犯面や管理面で、マンションのほうが楽だわ。
家の急な階段を登るとか気を使うし疲れる。

>>38683 匿名さん
家の階段で疲れるってよっぽどじいさんじゃないとヤバいらしいぞ
病院行った方が良い

とは言っても、東京の手狭で窮屈なマンション、車なしの生活よりも、マイカーありの広い庭付き戸建てのが魅力的だよなー。需要もコロナでテレワークだから郊外に意識が向いてるっていうし、ドーナツ化現象加速しそうだから、東京に買うのは怖いわ

>>38678 匿名さん
埋立地マンションが多少値上がりしても、売ったすぐ後に山手線内にそれで手にしたカネでマンションを買うなんてできるわけないよ。
ボロボロの古いやつか狭くなるかになる。

>>38684 匿名さん
東京の庶民が住んでる3階建て戸建てはなにをするにも階段の登り降りが必要。
これでは年取ったらとても住めないよ。

>>38687 匿名さん

心配しなくても大丈夫やで

>>38685
そうなんだよ、"広い"戸建てならマンションと対抗可能なんだよな。
お手伝いさんとか庭師を雇って、天井の高い平屋ならなおすばらしい

そこまでゴージャスなことをすると戸建てはマンションより高くつく

狭小戸建は安いがマンションには勝てない

それを港区民が言うか郊外民が言うかでまた話は変わるけどな

何とか回転寿司に潜り込めた。
正直そんなに腹が減ってるわけではないけどとりあえず飯にありつけた。

>>38690

じゃあ良好な住環境を得るために別荘を買おうとなると軽井沢とか高いしな。
なんか港区の人が買いたそうな不動産って実用性からかけ離れた値付けにまで上り詰める傾向があるね。

全てじゃないんだろうけど、なんか金銭感覚のおかしい人が多いんじゃなかろうかと疑いたくなる。

>>38678 匿名さん

湾岸の70平米買って2000万の含み益出た貴方は合格ですね。
東京タワーズ辺りを仮定すると家賃30万ぐらいのところに8年間ただで住めた上、2000万高く売れるんですから。
自分なら選択肢は 頑張って山手線の内側の70平米に進出か、パークタワー勝どきミッドの新築 90平米1億2000万
の選択かな。千葉とか田舎はありえない。松戸や船橋とかだと下落率を大きく年3%くらいだから 5000万の物件が10年後3500万くらいで残債割れになるね。 安物買いの銭失い。一見割安と思うけど都心物件に比べて割高。

>>38692 匿名さん

まあね。港区の新築マンションとかは
東大出て上場企業に就職、真面目に働いてますってタイプは買えないからねえ。

>>38693 住民板ユーザーさん1さん

私は湾岸買ってませんよ

>>38693 住民板ユーザーさん1さん

それはどんな家族構成設定？

東大出てメーカー勤務だと買えないけど、給与が高い業種なら1億2000万くらいのマンションは買えるでしょ。共稼ぎで女の高学歴なら世帯年収2000万なんてゴロゴロ居ますよ。

そもそも年収が低い世帯は資産価値がどうとか気にしてもしょうがないので、郊外の板マンがいいよね。

>>38697 住民板ユーザーさん1さん

>東大出てメーカー勤務だと買えないけど

そうなんだよねえ。

ゴロゴロいるっちゃあ確かにいる
ホンの僅か数パーしかいないっちゃあいない

>>38696 匿名さん
90平米あれば4人家族で十分住める。 都心だと75平米くらいになっちゃうけどね。
湾岸70平米を8000万で売って買い替え。 30万の家賃に比べればローン返済なんて安いもんだよ。
8年で結構貯金出来ただろし、残債の手残りと含み益2000万を足せば1.2億の物件は全然いける。