グランドメゾン住吉本町ネクス

旧住民との等価交換物件ですね。建物のグレードは後ろに建っている住吉本町レジデンスよりも
落ちるようですが。グランドメゾンらしい物件になるのでしょうか？？
後ろの建物との距離が相当近いことをどう評価するかですが。まぁ、利便性第一の物件かも知れ
ませんね。値段とか興味深いですね！六甲方面では最近販売に苦戦しているようですが、住吉は
どうでしょうか？少し前までは、高い高い値段で完売の連続だったようですが、サブプライム後
始めての住吉駅北側での本格的物件ですから、一つの指標になるでしょう。

阪急六甲とＪＲ住吉ではそもそも資産価値も人気も差がありすぎるよ（笑）
ここは大丈夫でしょうね

>>03
それも値段次第だろうね。
前の道路狭くて通行量多いし　ＪＲの騒音ももろかぶり。
直床っぽいし、グランドメゾンとは呼べぬ仕様。
これまでのこの地域で続いた分譲である程度の需要は吸収してしまったしね、
分譲戸数が比較的少なそうだから捌けると思うけど
捌けないとなると不況も極まれり。

等価交換ということは、前の住民の方たちは、引き続きお住まいになるということなんでしょうね。以前も、大きな集合住宅だったのでしょうか？グランドメゾンのシリーズって、結構高級なイメージがあるのですが、三井や野村の物件なんかと比較すると、やっぱりグレードは落ちるのでしょうか？しかも、他のグランドメゾンよりも品質が良くないのが本当だと…。建築予定地の前の道路は、確かに交通量も多いみたいですね。今日、予定地あたりに行ってみたら、タクシーが何台も並んでいて、通行しにくい感じでした。

一応資料請求してみました。
でも、直床とか設備いまいちなら、ちょっと終の棲家として買う意欲は削がれるかも。

先日の日曜に説明会に行ってきました。
04さんが言っている直床ではなく2重床でいわゆる
このシリーズの仕様でしたよ。グレードが落ちるっていう
感じはしませんでした。簡単な資料や話を総合すると
わかります。あ、駐車場が屋根なし機械式だった点はマイナスですね。

環境については駅近すぎるがゆえに判断に迷うところでしょうね。
05さんのように交通量が少しあるのでうちはこれが気になってます。
といっても2国や山手幹線よりはましですが。
値段は以前見た北側の住吉本町レジデンスと同じぐらいの
坪単価でした。環境に目をつぶるならば買いなのですが。

直床ってうそ情報流し申し訳ない。
ちらっと粗い図面見ただけでそう判断したので

説明会ってもう開催されてるんですね。
さすがにまだ値段の話とかは出てません？

説明会にいってきましたが、北側のレジデンスと同じぐらいの坪単価ではございませんでしたよ。
比較表をみせていただきレジデンスが坪242万円ぐらいだったのですが、こちらは270万円ぐらいの予定だそうです。　レジデンスのとなりにできたぷプラネさんと同じぐらいです。
営業の方がおしゃるには、土地の仕入れ値があがっているのと、建設代の高騰によるものだとおしゃっていました。

壷２７０万。
うーん。

270万…確かに土地の値段とかが一番高い時期の物件になるんでしょうから、仕方ないのかな？
しかし、高い^^;

不動産市況はこれからどんどん価格下落を見せそうなの状況なのが更に微妙…

どちらにしても庶民には手がとどかない物件のようですね。どのようなお仕事をされてる方がすまわれるのでしょう？どのような仕事をしていたらすめるのでしょうか？

普通の会社員でもDINKSだと買おうと思えば、大抵の物件は買えますね。
実際買うか、買って割りに合うかどうかはまた別の話ですが…

そうでうすねこれからはそのような方がふえるかも、ここは私立へ通う子供はよいが、そうでない場合は向かないところだと思います。

レジデンスより坪単価は高いとのことですが、階高がずいぶん低いのに、二重床二重天井という
のは問題ないのでしょうか？建築に詳しい方、教えてください。

説明会に行ってきました。売主の積水さんは、今回もグランドメゾンとしての品質には、かなり自身をもっているみたいで、しきりに「Ｎ村さんやＭ井さんもいいですが、品質や仕様には自信があります」ということを強調されていました。ただ、価格については、「まだ、確定ではないので、これから勉強できる余地はあります」と、若干弱気ぶくみで、ここに来てのマンションの高値天井打ちを意識しておられる感じでしたが・・・。

この売主は、岡本にまだ売れ残りを抱えてますね。芦屋の翠ヶ丘にも建設予定があるみたいです。そこも、かなり高値で売り出す模様みたいですが、大丈夫なのかな？いくら土地取得額が上がっているからと言われても、もう普通の人が買う価格帯から離れすぎ。この物件も相当、売れ残るのでは？今年後半には、値崩れを起こすのは確実といわれていて、みんな買い控えしていて、これから数年は、ゼネコンやハウスメーカーは、体力勝負だなあ

今、この辺りのマンションも、完全にバブル価格。モデルルームに行くと、どの業者も「この近辺はしばらく下がる要素がないから」と、口をそろえるけど、なんとか売り抜けようとする必死さばかりが目に付く。買うのは、高値掴み間違いなしだな。

どうして、私立向きなのでしょう？公立はあまり良くないのでしょうか？

バブル？　本当のバブルの時の価格をご存知ですか？

19さんのおっしゃられている意味は、実態価格から剥離しているという意味でのバブルという事なのでしょう。

よく資材価格の高騰が物件価格の高騰に結び付けられますが、資材価格の高騰は地価の下押し要因にはなりますが、それを物件の価格に転嫁するというのは本来、本末転倒な話です。

やがて高すぎる物件には買い手がつかないという事象を経て適正価格へ是正されるので（まさに今がそうなのですが）そういう意味ではまだまだ物件価格の下落余地はあると思います。

国中が巻き込まれていた以前のバブルとは比較にならないよ。でも、価格が高騰して誰も手を出せなくなっている状況は、似ている。今、新築のマンションを買うのは、よほどお金に余裕があって、糸目をつけない人じゃないと無理。この物件は、駅には近くて仕様もそれなりだと思うけれど、坪270万なんて高すぎるし、売り出す時期が悪すぎる。住吉本町近辺は、最早マンションだらけだし、この金額出してまで買いたいという人は、ほんとどいないんじゃないかな。

といいながら、結構売れてしまうかも知れませんね・・
ただ、アクセスの道が一本で、狭くて車が多い上に、タクシーが数珠繋ぎで並んでいるというかなり辛い環境ですがね。ここは。
プラネスーペリアのように比較的広い道に三方囲まれているとか、レジデンスのように裏道をうまく確保してあるとかの例と比べると、ちょっと不便ですなぁ。

確かに、買う人はいるかもしれない。駅には近いから、例え住まなくも借りてはありそう。将来売らないのなら、高値掴みも関係ないし。

たしかにそうですね。＞将来売らないのなら高値つかみも関係ない。

ただし、売らなければならない事態になったときには泣くになけない状態ですが・・・

ＤＭ来ましたが
「グランドメゾン住吉本町ネクス」が正式名称になったようですね。

100平米でも風呂は1618なんですね。
何となく戸数を確保したかった感が垣間見えますね。

確かに、かなり戸数を詰め込んだ感じはしますね。グランドメゾンと言っても、どうもかなり普通の小型マンションっぽい印象。
配置についても、敷地に余裕がないのか、Ｌ字型の東側が北にぐっと出っ張っていて、
北側のレジデンスとの協会ギリギリまで建てるようですが、あまりに近いのは揉め事に
ならないのかがちょっと心配ですね。
後、駐車場も機械式のようなのですが、北側ぎりぎりにあるので、これもレジデンスの
住民とごたごたしないかが気になります。

説明会でも、積水のセールスマンは、「戸建てを建てているメーカーらしい、余裕のある間取り、仕様」を強調していたのですが、この物件に関しては、正直それを感じませんね。あの広くない敷地の中に、建て替え前の住人さん達が等価交換で住む部屋数を確保した上で、ペイする販売物件数を作るために、かなり設計的に無理している感じがします。グランドメゾンと言っても、他の物件と比較するのは少しムリがあるのかもしれませんね。

昨日行ってみたけど、物件建設地前の道路は確かに混みますね。
コープの駐車場待ちの車が長い列で、反対車線は
駅までずっと客待ちのタクシーがずらっと並んでいました。
あまりの渋滞に腹を立てたドライバーと
タクシーの運転手さんが大声で怒鳴りあってました。
毎日、あんな感じなのかな？

あれで、このマンションに入る右折車両とかがいたら、
交通マヒ間違いなしですね。

坪270万…価格的にどうみても割高なので、暫くはひっそり様子を眺めることにします。
売れ行きや今後の進展を楽しみにしておきますね。

私も当面様子を見ることにしました。何といっても割高感がぬぐえないので。
今、どの物件も売れ残ると、体力と値引きの綱引きになっているようですから。

テールネームが「ネクス」だって（笑）。
高級マンションには大凡似つかわしくない名称だとよ。
企画担当者のセンスが窺われますねぇ。ダサイというかなんというか。
これも企画倒れの大失敗マンションに終わりそう。
そもそも住吉駅までの徒歩道中で、車にはねられそうな場所に魅力なんてありません、ハイ。

この物件って、地権者が10数戸も入居予定みたいだけど、
管理組合を結成した後、いろいろ揉めそうで怖い…。
等価交換で入った人たちは、元々自分達の土地だという
感覚が付いて回るだろうし、
新たに購入した人たちは、全部ではないにせよ
その人たちの分も上乗せされた建築費を負担させられた
気持ちがずっと残る。

スタートから人間関係は
ゴタゴタがあるだろうなあ。

高いマンションなのに、
かなり負の要素いっぱいだね。

グランドメゾンって、業者は、
「Ｎ村や、Ｍ井と同じクオリティ」
というのを殺し文句に良く使う。

Ｎ村は、よくＭ井を引き合いに出すし、
Ｍ井から、Ｎ村の物件の話を聞くことも
ある。

でも、未だにグランドメゾンの話って、どちらの会社からも
あまりいい評判を聞いたことがない。

この物件も、近辺の業者からは、あまりいい評判は聞かないね。

今日、パンフレットが届きました。
来週末から２週にわたって
また「発表会」があるみたいですね。

確か4月にもあったはずなのですが、
希望者が思うように集まらないみたいで・・・。

ここのブログにもいくつか書かれていますが、
立地といい、価格といい、元の地権者の存在といい
この物件には、不安な要素が多すぎるというのが正直な感想。

残念ですが、購入は見送りにしようと思います。

Ｎ村、Ｍ井を引き合いに出してセールストークにしている、このハウスメーカーがＮ村、Ｍ井を超えるはおろか同等のものすら作ることができないのは、情報通の中では常識。
所詮プレハプのマッチ箱メーカー、なにするものぞ。
一流マンションデベロッパーのパクリのマンション・メーカができるのは、一流の値付けのみ。

説明会で、「Ｔ中工務店が建てるから安心ですよ」と自慢げに言われました。
「Ｍ井さんやＮ村さんとも組んでマンションを施工しているＴ中工務店さんです」
という話でしたが、、施工がＴ中工務店でも、設計が積水なら、
全然違う物件になるはず。
何の保証になるのかなと、不思議に思いました。

もちろん極論にはなるけれど、姉歯のケースも、施工の前に
まず設計の問題ですからね。

積水って、結構しっかりした住宅メーカーのイメージがあるんですが…。
マンションは、評判が良くないのですか？

竹中工務店は、最近チョンボの連発で、東京の大型物件を連続で安値受注して疲弊しているのでは
ないかなどと週刊誌に書かれていますよね。長年の蜜月であった阪急梅田の建替で始めから外され
るなど、結構大変そうな印象があります。
積水ハウスはしっかりした業者だと思いますし、東京のグランドメゾンは素晴らしい物件もやって
いますし、大阪でも、昔やった晴明通（阿倍野区：桑名ヤスヒロの実家跡）なんて、本当に素晴らしい物件だったと思います。そもそも大阪での億ション第一号って、北畠（帝塚山）の物件だった
と記憶します。子供の頃、親と物見遊山に行ったら、手袋はめさせられた・・・
それらと比べると、このマンションは随分チンケな感じがしますが・・・

そうなんですね。会社としては信頼できるみたいで
安心しました。

ただ、この物件はあまり評判が良くないみたいですし、
かなり割高みたいなので、
手が出しにくいですね。

竹中工務って、ヤバいんですか？

この物件は、かなり負の面のレスだらけですが、
いい要素はあまり見当たらないかんじでしょうか？

少し前なら、立地も悪くないので完売した物件だと思います。

ただ、価格が高騰しすぎたため、その割に、仕様や間取り、
アクセスなどに粗が目立つようになってしまった感じです。

建てるのが遅かったという、アンラッキーな面はありますね。

あの辺り、土地柄もあんまり・・・

このスレは、同業者の特殊工作員がかなり荒らしていますね。
私は、竹中が施工したグランドメゾンに住んでますが、時に問題はありません。
マイナーな不具合が出た際も、積水＆竹中は迅速に対応してくれるので満足してます。

>46
こういうスレこそ業者っぽい。

どこに特殊工作員がいるんですかね？
私のような素人でも工作しろといわれればもう少しうまくやりますが。

図面等見ればわかりますが、普通のグランドメゾン、たとえば岡本にて販売中と比べれば
やはり、等価交換のしわ寄せがきてると思いますよ。
風呂の大きさもそうだし、階高もそうだし。

そうそう。本当のグラントメゾンは大阪の晴明通の物件ぐらいのグレードはないとね。

何度か等価交換…という言葉がスレに出てきてますが、
元々は、何が建っていたのですか？

大変古い、二階建ての真四角の箱（ちょっと現場工事事務所風の建物）のような集合住宅（ことばのイメージとは違いますが、テラスハウスのようなものでしょう）が建っていました。正直いって相当うらぶれた建物でした。表現は悪いけれど、バラックのプレハブ風の建物だったな。

さっき、ここから必死すぎる営業電話かかってきた。
もう少しゆったりとしたトークにしないと引いちゃうよ＞積水さん

ウチにも営業ＴＥＬがかかって来ました。
何度か説明会に顔を出したし、こちらに脈アリと思ったのか、
結構食い下がられて…。
そんなに苦戦しているのかなって、逆に物件の先行きに
不安を感じました。

>51
バラックにようなうらぶれたテラスハウス…？？
昔の公団住宅かミニ開発の名残みたいなモノだったのでしょうか？
そこに住んでおられた方々が、このマンションには入られるということですね。

割高なぐらい高額なのも、ブランドの割に品質に疑問があることも
立地で面している道路がいつも渋滞している模様らしいのも
分かりましたが、この物件のプラス要素って、何かないのでしょうか？

>>55
強いていえば駅近くらいですか

>46

最近のエンドユーザーは賢いよ。あなたが思うより。55さんのように。

>>53
＞結構食い下がられて…。

その表現ぴったりかと、
最後はやんわり断ってるのに資料また送りますと

>53
ウチもそうです。
「価格が合いそうにないので」と、前にハッキリ断わったんですが、
「まだ確認申請がおりてませんから、価格設定でなんとかなるかもしれないので（意味不明）」
とか言って、何度もＴＥＬが…。
その挙句、結局、今の坪270万円〜の価格を提示されて、
「だから、最初から、価格が合わないと言ってるじゃないですか」
という事に・・・。

＞５９

販売側も価格設定水準を考えあぐねているのでは。
ひょっとすると価格設定が２７０万/壷より
下方修正される可能性もあるかもとの話では。

住吉はバブルですね。

しかし、一旦価格提示したあとで設定水準考えあぐねてるなんて
客を＊＊にしてません？

一旦価格帯提示してこれよりは下がりますといってる御影タワーもなんだが。

元々、住吉はこれだけ強気な価格設定が見合う程の場所ではない。付近はマンションだらけで、完売していない物件も目立つ。都内でも“ミニバブル”がはじけ始めている今、長所が少ないこの物件が苦戦するのも不思議ではないな。

元々、住吉はこれだけ強気な価格設定が見合う程の場所ではない。付近はマンションだらけで、完売していない物件も目立つ。都内でも“ミニバブル”がはじけ始めている今、長所が少ないこの物件が苦戦するのも不思議ではないな。
これから下がるよ。

「馬　鹿」もだめですか？もはや言葉狩りですな。

確かに両方のスレに書いてますが、いけませんかね？

62さん。ここしばらくの住吉駅北側の物件って完売しているのでは？
例えば、ザ・ハウス、プラウド、レジデンス、プラネスーペリア・・・

>>67
坪270に近い価格だったのはプラネくらい。
他はもう少し安かった。

それに去年秋までとそれ以降では市場環境がまるで違う。

住吉が、今や坪270万ではなかなか売れないのは間違ってない気がするけど。

今や、この辺りのマンションが以前のような市況でないのは
確実だし、それは今後の売れ行きを見れば、わかるでしょう。
この物件の営業の只事でない、あせったセールス攻勢にも
それは見て取れる。

相当苦戦しているようですが、価格は既に発表されてるのですか？また、発表されたとしたら、すぐに価格改訂なんてありるのでしょうか。

例えば住吉が270だとして、数年前香枦園あたりの新築がその半値だった。

値段の差を差し引いても住吉か香枦園どっちかに住めといわれたときに
わざわざ住吉に積極的に住もうとするモチベーションは働かないんだよなぁ。

住吉や岡本ってそんなにいい？

今、実際に住んでいるけど、住宅地として悪くはない。
でも他の場所に比べて、相当割高な価格を出して住む特別なメリットも何も感じられない。
今の価格は学区などを気にする人達に乗っかったデベのイメージ戦略が吊り上げた一種の“バブル価格”。物件の売買と言う観点で見るとだけど、岡本・住吉って、もはや誰が売り逃げきれるかになっている。

そんなに割高かな？

高騰した坪270万がリーズナブル？

この物件が、そう言う“富裕層”のお気に召すかどうかと言う事ですな。

富裕層とやらは魅力を感じないから買わない、庶民は手が届かないから買えない、と言うのが、ここに来てのマンション不況。
この物件が、噂とおり苦戦しているのなら、結局リーズナブルな物件ではないと言うことだろう。

どんな面から見ても「リーズナブル」ではないでしょうね
校区も住吉中だから見るべきものはないし。
立地も車の多い細い道に面してるし、JRの騒音も気になるレベル。
周りはマンションに囲まれた形。
生活レベル云々については公営の賃貸住宅も近くにあるし
周りの戸建て見ても一部以外は庶民レベルでそんなに高い地域ではない。

ここは等価交換だが
複数企業の合い見積もり・入札を勝ち抜いた権利者寄りの計画。
それが建物仕様にしわ寄せとなって現れていて
とても富裕層の要求を満足させるものではない。

坪270万っていうのはどう考えても高過ぎ

270が高いかという話もありますが、裏の住吉本町レジデンスの最上階数戸（エクセレントハウスと称していたと記憶します）は、坪340万円とかでしたよ。確か。でも、取り合いになって、抽選に落ちて泣いた奥様もいたらしい。ということは、物件さえ良ければ、お金のある人は買いに来るということでは？こういう人々は坪単価云々以外の世界で考えておられるのでは？

営業が息巻いてる事実が苦戦を予想させますね。

>85
家にかかって来た電話同様、必死だな

ですね。「立地の良い立替」とか自分で言っちゃって寒々しい限り。エンドに全く興味ない話を。

いまどき、エンドもエンドって言うのよ。デベのＳスイさん。

「六甲より」だって。ぷっ。

ごめん、ごめん、からかいすぎたね。苦労無く売り切れると良いね。あでぃおす。

苦楽園桜町も宝塚の武庫山もMRのぞいたことあるけど、営業マンがイマイチなんだよな。

宝塚のときなんか、俺が夙川に住んでるって聞かれたから話したら

意味不明の敵愾心丸出しで「僕は東灘です」って聞いてもないのに言ってたよ。

大好きなエリアで分譲できてよかったね。

必死でＴＥＬしまっくてるのは確か。家に何度もかかってきてるんだから。
苦もなくって、感じでは全然なかった。
こういう風に、「売り切れる」と必死に息巻き続けるのが、
却って、この物件への逆風をイメージさせるのがわからないんだな。
Ｓ水さんの営業は。

エンドが「売り切れる」とは言わないよなぁ。

そもそも営業なら汗書きゃなきゃ。
ワンルーム投資じゃないんだから電話で売れんよ。しかも嫌がられてるし。

野村や三井と張り合うのは結構だが、価格が張り合ってちゃダメだろ正直。

積水って韓国人社員の営業上の犯罪行為も然りだけどモラルやコンプラが乏しいのかね。

一応規模的には大会社だろうに。営業が抜け抜けと（あからさまに）書き込みして良いの？

積水が満を持して「住吉本町レジデンスそば」で分譲するわけですから
売れないわけにいかないってロジックなんでしょうね。

>>85
>>96
大丈夫？MRそばに病院ないの？

名誉毀損？誰の？皆事実を書いてるだけでは。

荒れる板の特徴って知ってます？

まず第一に、営業がしゃしゃり出ること。それさえ慎めば収まります。

ハウスメーカーでは規模No1でもマンションとなると小人だってことが営業もわかってない。

戸建でも・・・まあいいや。

ここで坪270万はどう考えても高いと思いますが…

そう書いてる人も別に一人じゃ無いと思いますよ。
私もそう思って前に書き込みましたし。

まあここで我々が何をどう言おうが、
結果は販売実績という形でちゃんと出ますよ。
私は確実に価格が下がると踏んでいるので、暫く静観です。