一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/
所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-01-17 20:04:32
ここの物件の最大のメリットは池袋というターミナル駅から徒歩圏内にもかかわらず
閑静な住宅街というところにあると思います。
ただ単に都心ターミナル駅が徒歩圏内、またはただ単に閑静な住宅街という
条件ならいくらでも選択肢はあるとおもいます。
しかしその条件を併せ持つ物件となると数は限られてくるのではないでしょうか。
都心ターミナル駅から一駅でも都心外側にいけば相場もかなりこなれてくるところもあると思います。
しかし都心ターミナル駅から徒歩圏内で閑静な住宅地というのはやはり魅力です。
少々強気な値段設定かもしれませんが逆にいえば自信の表れともいえます。
もし時間があれば周辺散策をしながら検討するのも良いかもしれませんね。
この周囲で久しぶりの出物だから近所の人の需要で売れると思いますよ。
戸数も少ないですしね。
近隣住民ですが、どのくらいの期間で売れるのか興味があります。
最終的には全戸売れると思いますが、少し苦戦する気もしますね。
リセール時は周りの売却価格に影響されるので、絶望するかもしれませんが・・・
ここならオープンレジの方が良いかな。どうせ共にリセールバリュー悪いだろうから、西池袋ではなく、ちゃんと目白アドレスの目白ネーム物件が良い。
確かに、リセールを考えると目白の物件の方が良さそうですね。
ここの物件の最大の問題は、今現在の環境がどうかということ以上に都市計画道路で敷地が半分以上
削られる可能性があること。立派なエントランスや今時珍しい平置き中心の駐車場、駐輪場までも
削り取られる。そうなると購入当初と物件の価値が大分変わってしまう。
当然価格にはそのリスクを考慮して織り込んでくるものと思っていたが、皆さんの価格の報告を
見る限り、なんら価格には反映させず強気の姿勢みたいですね。
高値で売れてしまえばこっちもの、ってことなんでしょうか。なんだかなぁ。
そのような物件はあまり購入したくないですよね。
負けた感じがします。
401さんのご高説、どこかで聞いた記憶があると思ったら、この物件のモデルルームだったわ。
ＭＲの予約はひっきりなしのようです。
デベさんが強気なのはわかるような気がします。
この条件でも買う人がいるんでしょうね。
場所は良いので、みんな見に行きますが、
残念ながら、買えない人が大半なんでしょうね。。。
完売までの販売期間は長くなりそうですよね。
ここは71戸しかないから50戸ほど定価で売れれば十分に利益が出るのではないですか。
残り20戸は最終的には叩き売ったとしても。
計画道路の北側にもできるから、それを売り出す時の価格にもよるけどね。
いま出てる値段からすると、
１ＬＤＫでも４千万近いってこと？
ないわ・・・
高級住宅地「目白」を超々高級住宅地にした感じですね。
ここ西池袋なのに。
「目白」をつけただけで値段高くても買う人いるんだからウハウハ高笑いが聞こえてきそう。
そういえばこのあたり「目白」を名乗るマンション、アパートやたら多い。
却ってみっともないよね。
「西池袋」って付けるのがいやなら別に地名つけずに「パークホームズ公園前」とかでいいのにｗ
「ザ」とか付けるのも仰々しいし。
シティーハウス池袋立教南と同じくらいの坪単価なので、
売れないということはなさそうですが、部屋が大きい分高いので、
長期間販売するということになりそうですよね。
住宅地のイメージとしては、
目白＞＞＞池袋 なんでしょうね。
たしかにここの周辺は住所は西池袋だけど
「目白」がついた名前の集合住宅がやたら多いという指摘もなるほどとうなづけます。
もともと西池袋に古くから住んでいる人には少々失礼？
それとももともとこの周辺に一軒家を構えている人にしてみれば、
そんなことはどうでもよいのかもしれませんね。
西池袋は駅西側北口の「西一番街通り」「ロマンス通り」の所もですからね。
俗に風俗街。
イメージ悪いのと目白が高級ですから「目白」を名乗りたがるのはわかるけど、西武池袋線が境界となる。
線路はどこでも自由に横断できず、西池袋と目白の行き来は制限されている。
立教南は完成した道路に面してるから、先の心配がない。
企画は好きずきだろうけど。
それに比べてこっちは・・・
いやいや住所はどうでもいいでしょう。問題は立地（目白池袋両駅10分以内）、陽当たり、地盤、駆体。
すみません。躯体でした。
目白に比べて池袋がイメージが良くないと言われていますが、
それは池袋の一部の風俗街だけではないでしょうか。
少なくともここの物件は風俗街とは無縁の立地。
駅からここまで歩いてくる途中も繁華街は通るものの
良くないイメージの場所を通ることはありません。
その点を考えると住所が西池袋でも安心できる立地と思えます。
営業さんの言う通りですね。
ここは住みやすいですよ、道路ができるまでは。
賃貸の相場を見れば一目瞭然。
同じ目白駅徒歩圏でも住所が目白か西池袋かで大きく違う。
ワンルームでさえ1万円くらいの差がある。
目白といっても、目白１丁目～目白５丁目までピンキリですが…。３丁目ならともかく。４～５丁目なら、西池袋２丁目のほうが上でしょう。もしくは、下落合３丁目がほんとの目白ですよ。目白がつけばいいってもんじゃない。
目白４丁目より西池袋２丁目が上？
貴方、地元の方じゃないでしょ。
言うに事欠いてそんなことを・・・
一度両方を歩いてみてください。
そう。下落合３丁目は、別格。
目白とアドレスにつくことにこだわる方こそ地元の方じゃないでしょ？
丁目の数字が小さいほど、各が上ですよ、
目白４丁目は、駅どこも中途半端。４～５丁目は、別に目白アドレスじゃなくってよかったエリア。１～３丁目のおまけでしょ。１から順番につけていったんだから(笑)
その点、西池袋２丁目は、目白池袋までも、徒歩１０分以内。池袋まで近いのに、閑静だし。
目白４丁目より西池袋２丁目のほうが各上ですよ。圧倒的に利便性も高いし。
西池袋アドレスも丁目でガラッとかわるけど。
アドレス名だけでなく。〇丁目も大事。
＞丁目の数字が小さいほど、各が上
目白２丁目が３、４丁目より上なんですか？
１丁目は学習院とガーデンヒルズ以外ほとんど人家がありませんけど？
そりゃ３丁目も４丁目も西武線に近いエリアはアレですけど、
それ以外は互角です。
黎明館前一帯や目白の森周辺は４丁目ですが豪邸だらけです。
下２（坂下以外）と下３が別格なのは認めますけどね。
西池袋はそういう議論の外にある場所だと思います。
マンションなんだから目白何丁目が上とか言ってもしょうがないですよ。
豪邸を買う訳ではないですからね。
丁目でそんなに熱くなるなんて(笑)
そうですね。２丁目は３丁目より上ではないですかね。豪邸があるかないか？(笑)
目白といっても４丁目は目白の森周辺もあれば、椎名町じゃん？ってところもあるって言いたかったのでは？
買いたい方が買えばいいんですよ。
ちなみに1丁目の学習院は売買しないだろうけど、地価は相当なものでしょ？学校たがら豪邸はないけど(笑)
どうして西池袋の住所にこだわるかな…
上がり屋敷公園は、昔でいったら目白でしょ。中落合だって目白だったんだから。
３４丁目も西武線にちかいエリアはアレですけど
でも住所は目白３丁目４丁目なんでしょ
結局、住所できめられないのでは？(笑)
どうせ、ほとんど地元の人間で埋まるんでしょうから、目白なんてつけなくても売れるんですよ。
地元の検討者としてはマンション名は西池袋か池袋が良かったです。
目白・ザ・フォレストと書いて西池袋2丁目と住所を書くのはちょっと抵抗があります。
まあ、要町最寄りの板橋区でマンション名が池袋よりはマシではありますが。
そうですね。地元民でうまるでしょうね。地元民は住所こだわらないですからね、よく知ってるから。
いろいろ書かれてるけど
けっきょく
注目されてる人気物件ってことでしょ。
どう考えてもこの価格ならクヤクションのほうがマシ。
あっちも割高だけど
まあタワマン嫌いや静かなところが好きならこっちだけど、
都市計画道路のこと考えたら人気物件なんてなりえない。
割高だし。
池袋周辺だけどクヤクションとは別物じゃない？全然ちがうでしょう。
駅近のタワーマンションは別に珍しくないし。
池袋１０分圏内の低層は珍しいけど。
クヤクションの
免震構造のメンテナンス、っていまだにやったマンションあるの？いくらかかるの？管理費怖いんだけど。修繕計画表確認しといたほうがいいかも。
都市計画道路のなにが嫌なの？
人気物件なんてありえない…
っていいながら、このサイト開いてるんでしょ？開いたら負けなんです。いやなら開かないことです。
悪口でも書き込み数に数えられるんだから。
もう４００越えてるんですよ。人気物件でしょう(笑)
あなた初心者？スレの伸び＝人気物件じゃないよ笑
それに仮にそうだとしてもこのペースで４００ちょいって別に伸びはやくないし
三井の営業なんかなあ笑
全くタイプは違うマンションだけど同じ割高物件だったらまだクヤクションのほうがリセールのとき困らないと思うよ笑
計画道路通ったら、こんな敷地や共用施設もかなりけずられて、残ったあとは横長のしょぼいマンションだけみたいな物件を誰が高く中古で買いたいと思う？笑
かりに１０年たって道路計画が実行されなくても都市計画道路の計画自体がなくならないかぎりわからないわけだよ
しかも１０年以内なら可能性高いだろうし。
ここを買おうとしてる人って裏情報つかんでるのかね笑 道路通ったらお金たんまりはいるとか、計画自体なくなるとか笑
自分もこの計画道路なかったら欲しいんだけどね笑 あったら坪３００でなんか買わない。
まああくまでも個人の考えなのでみなさんが違うんでしょうがね
まあ自分は不動産に関して詳しくないのでご教授願いたいです笑
都市計画道路が通る可能性と通った後の補償など。
人気ないっていうのは誰も注目しない物件のことでしょう。
悪いこと書かれても注目されてるんだから、それも人気のうちでしょう。
売れないっていう意味の人気がない…ってこと？
６月７８まで予約とれないんだもん、普通に考えて売れるでしょう。
通ったところで、なんの緩和もされない道路だけど、補助１７２みたいに西武ストアができたり、全く都市計画道路はネックではないと思う。
リセールの心配？
都市計画道路できても池袋目白から１０分以内の立地は変わらないんだから、関係ないでしょう。
対価もかなり支払われるし、逆に道路通ってほしいくらい。
６月にまたモデルルームに行きますよ、うちは。
近くのパークホームズ目白は敷地けずられないで坪単価も260ぐらい
で買えたんじゃなかったっけ笑
ここはどう、考えても300以上はないわ笑
まあ人の価値観は様々なので個人の自由ですがね
２００６年竣工の近くのパークホームズ目白は８０㎡～台でも６０００～７０００の間だね
詳しい情報はわからないけど。もちろん時期が違うから一概に比べられないけど。
まだ別にデフレ解消したわけでもないのにこの価格の違い笑
アベノミクス笑（実際はまだほとんど何もしてない）とか増税前とかで煽って高値掴みさせたいのかね笑
ちなみに情報間違ってたら訂正してください笑あるサイトで見ただけなので
庭がなくなったら団地みたいですよね・・・
しっかりと売れるのか楽しみですね。
7500の部屋が6000くらいになったら検討しようかな。
パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。
価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路が通っても！
パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。南側ちょっと暗め。
価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路って北側、玄関側でしょ？
２００６年と今では相場が違うでしょうに。
道路が通ると、今まで静かだったのが一気にうるさくなるので、
音が気になる人は注意ですね。
パークホームズ目白、２００６より、坪単価あがってるみたいですよ。
ここでネガってる人は本気で買おうとしている人たち。
競争率が高くならないようにネガ情報を連発してるだけ。
ちょっと計算すればとんでもないお得物件だってわかるはずだよ。
計画道路もできると周りにたくさんある低層鉄筋コンクリの賃貸アパートと同じレベルのマンションにしか見えなくなると思うよ。
なにが違うんでしょう。
使い勝手はアパートの方が便利だったりして。
競争率あげようとしてるとか笑える。別にそんな競争率激しい抽選にならないと思うから安心しなって笑
資産価値維持としてはまだクヤクションのほうがいいから。マンションタイプとしては別としても
よく考えてみ。都市計画道路が通った後のこの物件のしょぼさを笑
まあ俺には実際この計画が実行されるかわからないんだけどな。
この都市計画道路がなかったら坪３００前半なら買うわ
この物件の鍵
敷地面積 3,592.19m2 半分収用されるとして約1,800㎡＝544坪
このあたりの土地の実勢坪単価 160万として 収用代金は約8億7千万円
単純に71戸で割ると1225万円
実際は６割近く取られるようだし狭い部屋も均した額だから、平均的な3LDKだと1,300～1,400万円
道路ができなければ優雅なエントランスと中庭が維持される。
道路が通れば上記の補償金が入る。
これを考えれば決して高いとはいえません。
あなたプロですか。その計算は信じていいのかな笑
収用価格は、いわば時価ですから、
道路建設の時に値上がりしていれば補償額も高くなるし、
逆に下がっていれば安くなりますよ。
ココを買うと自動的に不動産投資をすることになりますね（笑）
さあ、明日からモデルルームは一段と混むでしょう。
予算が足りなかった私は静かに去ります・・・
ここは1階であっても2LDKが4500万～ですからね。かなりの高値だけどお盆までに7割くらい売れてるのでは。
結構な高値ですが池袋にマンション欲しかった人はここを逃したら他どこがあるのと言いたい。
クヤクション？東池袋なんて使いづらいってーの！無駄に高いし値段分の価値がない地域NO1だよ。
都市計画道路そのものはプラスマイナス両方があるのでさほどマイナス要素にはならないと思っていますが、それで駐輪場が無くなるのはさすがに痛いと思っています。収用されたら手に入る金銭の多寡など、それに比べれば些末な問題のように思います。駐輪場くらいは計画道路の影響を受けない配置にして欲しかった。
それを考えると、物件は良いのですが、価格の妥当性はどうなのでしょうね。近隣のリブラン、オープンハウスあたりがどういう値段で出てくるのか、見てみたいところです。
大手ではないのでエコビレッジやオープンはあまり興味がありません。
ところで道路計画って決定しているのですか？
決定はされてますが、交渉が進まなければ廃止される場合もあります。
ここの道路はできないと思ってます。
車持ちなので個人的にはできてほしいんですけどね。
住友、 ブリリアの池袋タワー、珍しくもなんともないっつーの！
池袋、目白１０分以内の低層だから来場かたえないんじゃん？
ファミリーなら、断然こっちでしょう。
駅近のタワーでどうやって子供育てるの？
道路計画がなければ、自分的には場所的はパーフェクトなんだけどな。
落ち着いた環境なのに池袋から近い。
値段がそこそこ安ければ・・・
４５４さんの計算正しいと思います。
実際５３%とられると言ってました。
７０で1000万の補償金。今の土地のみの計算で…。
庭、立派なメインエントランスは対価に計算されてませんでした。
おいしーよね。
道路の計画はされてますが、
事業は決定されてませんよ。
何十年後か百年後か知りませんが事業化決定されたらきちんと補償されて新しいマンションへ住み替えできるのでいいのでは
この辺りは重要文化財の自由学園明日館や立教学院、学習院に囲まれたノーブルな文教地区でいいところですね。
私なら補償金入ったら、ローンの残債にあてます。
明日館ステキですよ。
そもそも、既存不適格には絶対ならないの？
なるわけないだろ
なるわけないの根拠をだせよ。
お前は営業か？素人なら容積率や削られた後の敷地面積を
考慮に入れた計算式出してくれないかな？断言できるなら
まあ営業に聞けばいいはなしなんたがな
こいつアホすぎる
もう少し勉強してから書き込めよ
リセールはひどいね計画道路通されたら
この価格だったら確実に免震クヤクションか南池袋の、住友のほうがマシ
はい、マシな方へ行って下さい
道路ができたら補償金１千万円を頭金にして別物件を購入。
こっちは賃貸にすれば借り手は見つかる。
これぞ、おいしい生活。
こんな物件なかなかない。
ぶっちゃけあんな所道路作る意味無くない？お化け道路になると思われるぞ。
山手線徒歩圏内であの環境は秀逸だと思います。
価格もお手ごろですし、目白とか池袋が好きなら、間違いない物件じゃないかな。
南面目の前公園って、いいな。
ここもそうだけどシティハウス前の道路もいらなかったかも？
交通量少なすぎ。
地元民ほど、道路できない！っていうよね。
みんな都市計画道路に振り回され過ぎ。
1番大事な南側が、公園なんですよ！または、戸建て前の方でも、ちゃんと４m道路がある立地。
３方道路ってめちゃめちゃ、マンションにとって好条件。
もし、北側が都市計画道路になって４方道路になることの何がいやなの？
電柱のない、歩道の広い、２０m以上あるきれいな道路だよ。
ましてや、道路ができたら、補償金つき！
南東西に高いビルが建つんだったら、気になるけど。
都心の低層の南側公園フロントですよ？
全然他のマンションとは、比較できませんよ。
交通量は関係ないですね。
延焼遮断帯が目的ですから。
公園の臭いトイレフロントの住戸にならないようご注意くださいね。
戸建なら２方道路、３方道路だと道路から狭い庭の手入れができて有り難いけど、マンションではどんなメリットがあるのか冷静に考えてみよう。
デメリットしかないと思うけど。
採光、通風、防犯では？
たしかに
幹線道路ならデメリットだけど
この車通りの少ない、住宅地の
３方道路はメリットだね。
車ほとんど通ってないもんね。
だからー、幹線道路がすぐ後ろに！
幹線道路にならないよ。
補助１７２を見てみっ！
車通ってないじゃん！
あそこ通って、誰が喜ぶの？
補償金もらえる人たちだけでしょう。
周囲の木造密集戸建やアパートの人達が喜ぶでしょう。
…イヤなら買わなきゃいいし
地元で手頃な価格だと思うから買いたいだけ。
目白、西池袋云々いう前にこのあたりはガツガツしない人が住むところ。
そうですね
住所が…
池袋のタワーが…
都市計画道路が通ったら、ショボい…
の方は合わないかも。
斜めに抜ける道を使ってビックリガードの所の乗り場までなら10分かかるかどうか。ってとこですね。
補償金って管理組合が受け取るものですよねえ。修繕積立金に充当するとか間接的なメリットはあると思いますが、自分のローン残債に充てるとか直接的に受け取れるような記述をされている方いますが、それは違いますね。
修繕積立金に充当するわけないでしょう。
この規模のマンションで１０億円単位の補償金をプールしても使いきれないでしょう。
なので、旅行、教育費、ローン返済、マンション購入の頭金…
自由です。
補償金という餌で釣り上げられる人もいるのでしょうね。
