武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

>>107
その計算で、年金は失敗したんだよね。
この先、何十年も出生率は変化しないかな？
どうでしょうね。誰にもわかりませんね｡
仮定で行動するしかないけど、変化に対応できる柔軟な思考と行動も重要ですね。
変化に対応できなければ、その先は…。

将来、郊外の駅遠の不動産が暴落するとしたら、そのときには同じ金額でかなり広い土地が手に入るということですね。
そのときは、それはそれで魅力と感じる人がいそうですね。
需要と供給の関係で、バランスする値があるでしょうから、その値がどこか？

>123
NY郊外の地価が参考になるのでは？

東京郊外の地価は異常（狂気に近い）に高いよ。
NYは中心部と郊外で不動産価格がずいぶん違って、
中心部は東京より高いくらいですよ。

グローバル化が進むと地価も国際標準に近くなるのでは？

ネガさんの特徴

1郊外、郊外と連呼
2供給過剰で暴落すると売り煽り
3商業施設がないので不便と連呼
4緑がないと連呼

郊外マンションの行く末を冷静に分析する事は大変意義があると思います。

買って住んでいる人にとっても、これから持ち家を検討している人にとってもね。

で、
あなたは住んでるひとでも検討している人でもなくて二子玉ライズ住民さん？

一番いいのは古くなったら住民がお金を出し合って建て替えするということかな。街並みもきれいになるし、修繕費も安くなるし、耐震性もよくなるし、設備も新しくなるし、部屋もきれいでいいことずくめですね。

東急小杉駅前のマンション建設現場に設置してあるチラシ入れだが、昨日10時くらい女性が紙袋からドバッと大量に挿入していったのを目撃。
そして夜9時過ぎ帰りにそのチラシ入れを見たら空になっていた。小杉のマンションに興味ある人多いんだな、と感心した出来事だった。
安部バブルの兆候か。住宅ローン減税も拡充予定だが、控除しきれない時は現金で直接給付するらしいし。。エコポイントより凄い感じか。

最終的に建て替えられなくなった建物ばかりになったら
東京を捨てて未開発の地方や郊外をインフラ整備することになるでしょ。
デベや建築業者を維持するには最終的にはそれしかないし。

ここにいる人が生きてるうちは起こらないけど次世代くらいで。

商業施設やホテルなんかはいろんなところで建て替えやっていますね。マンションも将来的にそうなっていくと思いますよ。その方が資産価値があがりますから。

＞128
現実的にはそれができないよ。
金銭的な問題というより解体と建築に時間がかかりすぎることに問題がある。
解体＋建築で5年くらいかかっておまけに資金は現金で用意しなきゃいけない。
建物に関する話し合いも入れると10年はかかる。当然、その間の仮住まいの費用もかかる。
相当余裕があるかつ若い世帯ばかりでないと建て替えにはならないから
現実的には古くなったタワマンは業者に売ってその金でどこかへ移り住むしかないと思う。

武蔵小杉の率直な印象。短期間にタワマンが建ちすぎでは？ 首都高のように老朽化が街レベルで問題になる可能性がある。それ故、数十年たったタワマン群の街の資産価値がどうなっているかは未知数。あまり考えたくはないが、ゴースト化する可能性はゼロではない。街が新しさを保っている10年位先までは資産価値がかなり高いのは間違いなさそうだが。
武蔵小杉だけでなく豊洲なども同様ですね。

>131
商業施設はマンションと違って借入が起こせる。

マンションの建替で新たに住宅ローン借り入れる年齢ではない世帯も多いし、次世代に受け継いでた場合でも既に住宅ローンを抱えてることもあるし、かなり先々に住む家のためにローンを抱えようとするのも考えにくいよ。

>>124
ある程度は参考になるでしょうけど、根本的な文化の違いがあるので。
NYと東京の街並みはまったく違って、それが似たようになることもなく、似させる必要もないですね。

話がずれますが、
国際社会の中での価値は、ユニーク、独自であること｡個人も社会も。
そして、それをベースにした相手に対する尊重とコミュニケーション力。
だと思います。

>124

だいたいNYの郊外というのは東京の八王子なんかよりもはるかに遠いです。ですから比べるのは難しいですよ。

>133
都心部と郊外を同列で論じたらミスリードになりますよ。
方やオリンピックの8km圏内ですからｗ

郊外の再開発は点でしかない、それが都心部と大きく違うところ。郊外はゴースト化リスクがあります。

ここでは戸建てよりマンション派が多いみたいですね。



今は、中小企業の給料が悲惨なくらい少ないのでマンション派が多くなったんでしょうね。

みなさん、先のことを考えすぎですよ。安倍さんの政策か成功するかしないか、1年後日本がどうなっているかもわからないのに50年後を予想してもナンセンス。予想があたる確率は限りなくゼロに近いです。

現状でベストな選択して、定期的に見直しし、方針変更が必要なら見直しすればよいと思います。

現状でベストな選択だと武蔵小杉を外して、同じくらいの坪単価の都心部のマンションになるのかなあ？

ここで一戸建て派が少なくマンション派が多い理由。マンション検討版だから。

タワマンの将来というより、集合住宅であるマンション全てが当てはまる問題。
規模の差はあれど、それがどのような方向になっていくのかは武蔵小杉に限った話ではない。
これまでの意見だとネガが圧倒的に不安を煽る書き方が多いね。
かと言って、タワマン住民にどうしろと言うのかね？
さっさと売り払った方が良いよ、というアドバイスなのか？
仮に売ったとして、その買い手はどうすれば良いのか？
現在の住民も、これから流入する住民もいなくなれば税収は減り、
商業施設利用者も減り、街の規模が縮小する。
これほど利便性の高い場所に１棟辺り数百世帯分もの戸建てが可能な土地は無い。
何かを得るにはその代償があるのは必然。
都心や他の場所へ住民に移ってもらいたい、武蔵小杉をゴーストタウンにしたいならどうぞネガを続けなさい。
街の将来を良くしようという意志は、決してそこには感じない。
あるのは物件価格を値崩れさせたいという意志か、分かりきったことをただ浅はかに発言しているのみ。

武蔵小杉と同じくらいの坪単価の都心部のマンションってあるの？

ないですよ。

つまり言いたいことはこれ以上タワマンは同じ場所に建てない方がいいということじゃないの？小杉はタワマンがまとまりすぎているんだよ。もっと散らばっていれば古くなってもそれほど目立たないのに。

粘着ネガの皆さんもだんだんと突っ込みどころがなくなり、追い詰められている様子ですね。

しかし二子ライズって悲惨だね、たなざらしの上売れない悲惨マンションとして有名になっちゃって。

値下がりを気にするタワマン住民視点だとね

>147 そうであれば、市に直接訴えるしかないですね。
財政改善に反することへ耳を傾けるとは思えませんが、住民の声を届けることは重要です。
将来、市が何らかの対策を取れる体制を今から策定しておけると良いのですが。
どちらにせよデベは、イケると思うから建てる訳ですよね。
それだけ需要がある場所と言うことです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130104-00000019-mailo-l14

武蔵小杉駅のある川崎市中原区は人口が急増している。
全国平均の１０年よりはずっと遅いが、それでも３５年にピークの
約２５万９０００人を迎えると、その後は減少に転じる。
「市は今のことしか考えていない。いずれ人口が減るのに、
こんなにマンションを作ってどうなるんだ」。
小杉御殿団地管理組合理事長の山本厚さん（６４）は強く憂える。
武蔵小杉駅周辺は南側の工場跡地を中心に再開発が進んだが、
古くからの住宅が多い駅北側も足音が近づく。
昨年、初めての大規模なマンション建設反対運動が始まった。
今年度から計画が動き出すのは高さ１８０メートルの５４階建てマンション２棟。
長時間の日影やビル風など近隣住民の不安はつきない。

>137
133です。そうですね。豊洲と同列は持ち上げすぎましたね。
老朽化は全てのマンションに当てはまる問題ですが、武蔵小杉は規模が大きいタワマンが狭いエリアに建ちすぎているので、一つのマンションだけではなく、街レベルの問題になるリスクがあります。将来ゴースト化するか否かは、現在のタワマン住民が購入したマンションを今後どうするかで決まるんじゃないですか？資産価値を気にする方々があまりに多いので、万一資産価値が下がり始めたらみんなが一斉に売りに出しそう。最悪のシナリオは、売りの大量発生による資産価値暴落です。何十年先までも資産価値がある素敵な街になることを願います。今住んでいる方々の将来の行動にかかっていると私は思ってます。

昭和31年、住宅都市整備公団の賃貸住宅 として、全１２棟からなる｢小杉御殿団 地｣が誕生。


そろそろ立て替えですか？

>153
資産価値が安泰なのは都心部だけかもしれませんね。

ポジの立場で武蔵小杉が良いとする立場の人のを聞きたいです。

資産価値を気にするような意見が多く出てるから売ろうと考えてる人も多いはず。
どこまで価値を維持できるかは住んでる側からすれば不安を煽ってるとか叩くなとかって
話かもしれないけどこれから検討する側にとっては大事な問題ですよ。

本当に永住するかどうかは別にしても、
永く住むつもりで買いたい人にとっては武蔵小杉は合わないということかどうか。
今まではどうにかなるだろう的な意見や年収3000万円以上あれば大丈夫とかであまり参考にならなかったので。

鉄道網、商業施設、公共施設、医療施設等、
住宅の価値・価格にプラスとなるインフラ・機能が
これだけ駅周辺にコンパクトに集まるところは、
首都圏じゅう探しても他にないと判断しています。

しかも街並みが美しく整備されていく途上にある。

仮に武蔵小杉でさえ価値を維持できないような未来があれば、
その場合は他はもっと悲惨になっているという判断です。

各施設の集積だけならお隣の川崎駅や下手すれば溝の口駅にも負けるよね。

市民不在の開発

香港のタワーマンション群
http://mangonaoko.exblog.jp/10845613/

元住吉にも負けてますけど。

ムサコスのまちづくりのも佳境ですね。
イトーヨーカードーを核とした駅前のショッピングセンターと乱立するタワーマンション。
多摩川を渡った川崎に立地するお洒落スポットとして定着しつつありますね。
今はスーパー以外ほとんどなにもないけど、この調子で開発が進めばそのうち色々な生活利便施設ができるでしょうし。

フォルツァ！！　ムサコス！！

>157 まったくその通りですね。
私は永住目的で武蔵小杉を選びました。
おそらく売りたい方は売るでしょうし、賃貸に出す方もいるでしょう。
住みたい人が絶えない限り安泰です。
ゴーストタウンになると考える方は住まなくて良いんじゃないですか?
私はならないと思うので住み続けます。
売却を考えている人があたかも多いようなネガが目立ちますが売り煽りでしょう。
株も上がる株ほど売り煽られるものです。

確かに武蔵小杉は今まで何もなかった分、駅前の比較的大きい施設にすべてが揃ってるね。でも個別の店だけで見れば案外どこにでもある店舗の集合体なので物珍しさや特徴はない。

あと新しいのは今だけ。とりあえず、交通アクセスと駅前に揃っているという利便性は変わらないからその価値は保たれるとして、10数年後や20数年後にはなくなる新しさの価値ってどの程度なんだろうか。

>164 数は少ないですが住民から愛される良質な店も増えてきました。
商業施設は箱でありリニューアルも可能です。
そんな箱がこれから駅周辺に増えます。

マンションは儲かるだったか、住まいサーフィンの本、本当に売れてるんですかね。Amazonナンバー1だとか自画自賛してるけど。
チラッと斜め読みしたら、小杉が大化けした理由とか儲かる市町村ランキングで川崎市中原区は16位とか。。10年後値段が買った時以上ならその間の家賃分貯金になったのと同じという理屈かな？

私は雪谷大塚に住んでましたが武蔵小杉タワマンに引っ越してきました。
池上線って本当何にもないです。雪谷大塚はにドトールがあるだけです、食事するところもありません。
あの辺一帯洗足でも石川台でも同じです、長原にオリンピックがあるくらいかな。
これからの発展も加味すると武蔵小杉は大都会です。
しかも綱島街道走れば雪谷から車ですぐそばだしおそらく池上線一帯は武蔵小杉経済圏の傘下に入ると思います。
２３区って言っても実態はそんなもんです。
結局武蔵小杉みたいに広大な工業用地が開発されるという奇跡が２３区にはないのです。
都市の開発と盛衰はそんなもんです。

なんでもそうだけど、今買えば儲かるって誰にも言われるようになったら遅すぎだな。

そういう意味で、コスタ、ＳＦＴ、ＭＳＴを買った人たちはおめでとう。
慧眼だったと思うよ。

わたしゃプラウド武蔵中原を買っておけば良かったと、死ぬほど後悔している小杉アンチ。

>166
前にFPさんに計算してもらったら維持費と諸費用払ってるので5年後に同じくらいで売れれば家賃払って住んでるのと同じくらいでした。10年で同じ価格くらいだとちょっと利益出たはずです。住宅ローン元本だけじゃなくって、結局は維持費や利子だけで結構支出があるんですよね。

池上線って・・・。ローカル線中のローカル線と比較するとは。
なんでいつも優位性を書くときの比較対象がはるか格下ばかりなの？

せめて同じ工業地再開発の豊洲や大崎とか、
同じくらいの坪単価の池尻大橋とかと比較するならわかるけど。

>157-158
川崎駅や溝の口駅も各種公共機関や商業施設、医療機関などが、
武蔵小杉と同様に集積して立地する条件の揃った良い町だと思います。

３駅の相対比較ではどの要素に、より重点を置くかで個々人の選択は違ってくるでしょうが、
武蔵小杉駅、川崎駅、溝の口駅は総じて基礎要素がバランス良く揃った
これから先も（むしろこれから先になるほどより）首都圏の中でも有望な町だと思います。

武蔵小杉駅、川崎駅、溝の口駅の比較だとよく納得できる

171さん
おっしゃる通りですね、それも東横線と言うセレブ路線に開発が進んでるのがネガの反発を買うんだと思います。
本来ありえない奇跡的開発ですから。
都心では品川と武蔵小杉ぐらいが地理的に残された大型開発だと思います。

機能的には武蔵小杉は既に都心ですね。

品川の国際都市計画が進めば武蔵小杉は副都心みたいな位置関係になります。

自画自賛だらけ
思い込み激しすぎで気持ち悪い

従来日本のビルの高層化ってすごく法制面で遅れてましたので、日本の住環境ってすごく世界レベルから遅れてるんです。
唯一武蔵小杉がその先端走ってます。
知らないのは遅れた一軒家しか知らない日本人の感覚。
NYにしろパリ１６区にしろさらにドバイなんかほとんど日本人の想像の出来ない世界。

NYの住環境のこと本当によく知っているのかね？この上の人。
日本と比べ物にならないくらい劣悪なんですけど。

＞170同意
生まれてこの方23区に住んでいるけど雪谷大塚なんか聞いたことないよ。
池上線は聞いたことだけはある。

ムサコスが都心とか副都心とかアホかと。
都心ってのは千代田区中央区港区の辺りをいうんよ？比較になるかいな。
副都心は池袋、新宿とかね。もう全然街の規模とか格が違いすぎて笑えるくらいよ。
ムサコスの街並みが世界に誇れるって？？
へそで茶を沸かすレベル。冗談だよね？

だからあの辺はすごい辺鄙なところなんだって、あのへんから見ると武蔵小杉は大都会だから皆来るよ。

山手線の外側は都心でも副都心でもないし、多摩川の向こうのムサコスは論外。
住民以外ムサコスに用ないよ。
川崎市のハズレの中原区の中核ってことでいいんじゃない？
あ、まだ元住吉が格上か。

二子が都心も憧れるんだったら、武蔵小杉も同じようなものじゃない。

二子だったらムサコ選ぶな。

>179

大田区にありますよ

>177
私、建築のプロですが日本がビル高層化の法整備遅れていたということはないと想いますが、どのことをおっしゃっているのですか？
また建築的、まちづくり的に、再開発手法、都市計画の例としても武蔵小杉が先端を走っているとはとても思えません。
特にタワーマンション群のデザインは2流と認識されています。（住んでる方すみません、だが事実です）
他をご存知ないだけでしょうけど。

大田区は23区の中でも川崎寄りだよね。
でも食べログみたら飲食だけなら案外武蔵小杉よりレベル高そうじゃないか。
http://tabelog.com/tokyo/A1317/A131714/R10354/

駅前にスーパーもドラッグストアもあるし、
中原街道もあって車出しやすそうだから車持ちには武蔵小杉より便利なんじゃないの。

池上線は電車が空いてて途中駅によっては始発があるから座って通勤できるし。

友達が東横沿線で家さがしてたんだけど
「ムサコスがよかったけどムサコスは高すぎて諦めた」って言ってました。
結局元住吉にしたらしいですけど商店街が充実しててかえって良かったって。
ムサコスでは降りたことないらしいです。

住まいサーフィンの本かって読みましたよ。武蔵小杉よりも都心を買うことをおすすめしてました。10年ごとに住み替えましょうとのこと。

何でネガがこんなに多いいのでしょう。
気になってしょうがないのですね。
武蔵小杉は最高ですよ。

なんすか？ムサコスって。

ネガだと思ってなくて事実を言ってるだけのつもりだから。

雪が谷大塚に住めるならそっちの方がいいと思うけどな
まあ人それぞれだけど

え～雪谷大塚のどこがいいの？？
道は狭いしお店屋はないし、車なんかすれ違えないですよ。

>188
元住吉は元住吉でよい町ですからね。
武蔵小杉とは隣同士ですぐに行ける距離ですし、元住吉も今の魅力を維持・伸長していって欲しいです。

>194
それ今の武蔵小杉と同じだよね。

武蔵小杉ってすごく時流に乗ってますね。
なんだか武蔵小杉に住んでるって聞くと羨ましいって感じ。
なんだか生活パターンが新しい世代の過ごし方って感じ。

これ、ネガさんでしょ

ネガがいるから心底楽しい、優越感が味わえるのもネガのおかげです。
武蔵小杉優位性はそんじゃそこらの所と比べても不動のものだから、ネガが嫉妬や僻みに聞こえるのは俺だけじゃないと思う。

事実を言っただけで、ネガ扱いされる不思議

ポジの振りした単なる荒らし。
他の板にはいないのになぜ武蔵小杉板にだけ住みつくのかね。

武蔵小杉勤めの自分が冷静な意見を。
これから小杉のタワーを買うのは高値掴みだと思うよ。
５、６年前ぐらいの三井のタワーが既に７％ぐらい下落してるし。
その当時はタワーってだけである種の羨望があって付加価値があった。
今はタワーの希少価値は年々薄れてきている。
何より小杉は建ちすぎているしこれからもどんどん建つ。
横浜のタワーなんてナビューレとパークタワー２本しかないから
今でも新築時より２０％以上高い値で取引されている。
横浜駅近くにこの先タワーが建つ見込みがないから希少価値が高い。

駅力　横浜駅＞＞＞武蔵小杉駅
希少価値　横浜タワー＞＞＞武蔵小杉タワー

今小杉の新築タワー買うなら横浜の中古タワー買ったほうが良い。
小杉をどんなに開発してもブランド含め横浜に追いつくことはないわけで。
これはあくまで希少性からの資産価値についての比較なので
地元民でどうしても小杉が好きってのなら別ね。

武蔵小杉の売りは何たって交通利便性。
そのため開発方針は高密度ベッドタウン。街自体の魅力はたいしたことないし、そんなことは百も承知。
都心へのアクセスは横浜よりいいから武蔵小杉選んでるわけでしょ。
休日は電車に乗ってお買い物が、ムサコススタイル。

煽りの横浜駅と武蔵小杉駅は、比較する対象ではないですね。
住みたがる人のニーズがまったく違いますし、駅に求められる機能が異なるからね。

駅力自体は、横浜駅がはるかに上なのは当然。神奈川県の中心駅として、長い歴史の中、横浜駅へ向けて線路が敷かれてきた。結果、乗り入れ鉄道会社数が全国最大。
そもそも、横浜駅は東京駅や新宿駅などと同じく駅力で殿堂入りの別格扱いされてますね。

同感。
武蔵小杉勤務だったら横浜中古タワーは最高だけど、
都内勤務だったら横浜は遠い。

あと横浜中古タワーいま買うと高値掴みじゃない？

203さんに同感です。

高機能、コンパクト、便利な都市生活。
これが武蔵小杉生活。

タワーも12本建ったらそれ以上建たないが全てのタワーが絶妙な立地。
日本中こんなところ有りません。

横浜は東海道線使えるから遠いといっても10分くらいの違いだよ。通勤場所にもよるけどそこまでの違いは感じないはず。
武蔵小杉が一本でいけるとこ以上に横浜のほうが多いわけだし。YCATの存在は大きい。

横浜タワー買うなら本当は維持費があがる三年後くらいの相場がいいけど、人気があって下がりにくいので眺望が多少抜け出て賃貸だったら買ってもいいかもしれない。まぁそんな部屋なかなか売りにでないけど。

209の続きだけど、横浜駅でもいいけどファミリータイプならそれでも武蔵小杉のほうがいいと思うんだよね。

横浜駅タワーはリタイアかDINKS向け。

12本建つこと自体が駄目。
売りがひっきりなしだから安定した資産価値を維持しにくい。

確かに二子玉買ったIQの低い奴が悔しがって貼りついてる。

要は横浜タワーは街のブランドと希少価値で安泰ってことでしょ。
小杉タワーはいずれ需要供給のバランスが崩れて暴落すると思うよ。
小杉という街自体に魅力感じてる人が少なすぎるから。
都心に行きやすいというだけじゃこの先先細りでしょ。
今の価格はバブルすぎる。

人口減ったらいずれ今の八王子みたいになるだろうね。
都心に住めばいいだけだから。
横浜なら横浜に住みたい一定の需要がある。
小杉には小杉でなければならない理由がない。
タワー12本も建てば希少価値もない。
ここじゃなきゃ、このマンションじゃなきゃという価値がない。
強いて価値を見いだすなら駅直結物件かな。
それ以外のタワーは年数重ねるほどあとは
下がるだけだよ。

まあ確かに既存のタワーに住んでいる住民にとったらもうタワーはいらないでしょう。将来的に中古が多くなりすぎる。小杉のタワーはこれからも建つから20本ぐらいになるんじゃないかな。タワーは土地が狭いから古くなって建て替えるとしても、タワーマンションに建て替えるしかないんだよね。商業施設は1フロアが広い方がいいから向いていないし。

江戸時代には神奈川県内最大の繁華街となった宿場町 神奈川宿（現横浜駅辺り）、同じく東海道 宿場町の川崎。
そして、中原街道 宿場町 武蔵小杉、大山街道 宿場町 溝ノ口。
昔から交通の要所であったことは変わりないので、これからもそうでしょう。
衰退リスクの小さい場所だと思う。

小杉よりやっぱり川崎駅周辺のがいいのかね。


なんだかんだで川崎駅って店揃ってるし交通も不便じゃないし。


何よりシャレオツだしな！

武蔵小杉も溝ノ口も宿場町だったのですね。勉強になりました。

川崎駅も宿場町だYO！！