ザ・パークハウス上社

ヘェ〜、営業の電話来るんですか？野村みたい。
藤和と合併！？して、値段の付け方とかで迷走したのかな？少し高いけどモノは悪くないし、やはり最初からこの値段ならもう少し売れたのでは！？

色々 この付近(東山沿線)で 検討しています。
このマンションも検討にいれようと考えていますが。
ここは、今 どのくらい売れているのでしょうか。
またこの付近は、住みやすいところなのでしょうか。

色々不勉強と、他県に住んでおり、
地の利がないため、教えていただけると幸いです。

また、他で検討しているのが ライオンズの一社と、ハンベール藤が丘、パークホームズ上社、アトラスタワー本郷、グランドメゾン本郷です。

東山沿線は本数も多く便利。特に東側が丘陵地で地震には強いと言われています。
子育ての環境としても良いと思います。
各物件周辺住環境の私のイメージを。
ライオンズ一社→駅2分。一社駅前は便利。幹線道路前でうるさいかも
バンベール藤が丘→駅6分。藤が丘駅前は便利だし、始発。西側の道路はやや車多し
パークホームズ上社→駅5分。上社駅前は不便。液状化の危険も
アトラスタワー本郷→駅1分。本郷駅前はまぁ便利。地下鉄は地上なのでうるさいかも
グランメゾン本郷→本郷駅9分。地下鉄の音はほぼ無いが西側の通りはやや車多し
パークハウス上社→本郷駅6分。車は少ないが、地下鉄の音は少し聞こえるかも
あとは値段と間取りと設備で判断ですかね。
環境的にはここが一番静かだとは思います。

なんだかんだで半分くらいは売れてるとか。

9月完成だから、9月以降はモノを見てそこそこ申し込みあるのでは？
モデルルーム遠いし。

周りは高級住宅多いし、住みやすいですよ。

まだ半分くらいということは第二期もありそうですね。
どのタイミングを狙ったら良いか考えてしまいます。
良い部屋から売れてしまうというわけではないのでしょうか。

ここは静かな環境が、いいなと思っています。

パークホームズ上社は、平面駐車場なものの
上社駅前にスーパーがないし、駅からの道が怖く感じる。

グランメゾン本郷は、車の行き来が多い道路に面しているのと
駅からの遠さ、学童保育所、保育園が近くにないことがネック。

他の物件も、静かさと便利さの両方の視点から考えると、この物件が良いのではと…

名東区マンション建築ラッシュで迷いまくりですが、こちらはマイナス点が少ないですね。
外観ほぼ見えてきて、思ったより色は明るいですがいいなーと思いました。

一社駅南なら購入したのに・・・

ここって、チラシでみる建物のイメージの色と 現地での建物の色と、結構違うようにみえるのですが、失礼ですが安っぽくみえて、

もうすぐここも完成かと思うのですが
今、ここって何割ぐらい売れてるのでしょうか。

ここも検討していましたが、

色々、迷います。

妻は静かなコチラを、私は便利なライオンズ一社を希望しています。
が、むしろウチは完成が近づいた建物を見てコチラに傾いてます。
やはりモノは良さげで設備はいい。

消費税のことを考えると来月以降はココが有利だし、決断は難しいですね。

売れ行きはココもバンベール藤が丘もグランドメゾン本郷もライオンズ一社も同じくらいですかね。

殆ど好みという感じになってきますよね。
私もこの辺りの閑静さが良いなと思っています。
その割には駅も近いですので、
子供たちの通学の際にはすごく良いのではないかなと。
全体的なバランスも良いかと思います。

販売関係者さんが知らないって。。。。。。
仕事なめてるとしか。。。。。。

もう少し安ければなあ。

坪単価171万円〜223万円

グランドメゾン上社が販売見送っていますね。
今がチャンスです。

マンションのデザインなんてどこも似たようなものですが、
デザイン性では三菱地所が一番かと

首都圏での人気ランキングは、
１位：野村不動産のプラウド
２位：三菱地所レジデンスのパークハウス
３位：積水ハウスのグランドメゾン

南側の神社は正月の初詣での際などはかなり混んでうるさそうです。

その神社のお陰で、名東区東山線徒歩6分に関わらず、将来的に高層マンションができたり、パチンコ屋ができることもない。
子育ての環境にも良い。メリットの方がかなり大きいと思います。

でも陽当たり悪いと思うよ。南側だけに。

ここの南側の道を歩いた時　道路から　ベランダの冊子（？すいません名称がわからなくて）が透き通って見えて　住居の部屋の中が　多少なりにみえてしまう気がするのですが・・・。　この冊子は調整可能なのでしょうか。

また　南側に地域のごみ捨て場所があり　多少なり　気になってしまいます。
場所は、いいなと思うのですが。

神社のお蔭で夏は涼しいかも。
緑がある方が前にマンションがあるよりかずっと良いと思います。

そもそも南側はほとんど人も車も通りません。
日当たりは営業さんから見せてもらいましたが、冬至でもほとんどの部屋で大丈夫だったと思います。
ゴミは資源ゴミとかの拠点回収。
生ゴミとかは各戸別なんで、あそこじゃないからあまり気にならないと思いますよ！

では何故売れないんでしょうか？

この物件、駅からほどほどの距離なのですが、本郷駅からも上社駅からもやや坂を上ったところにあります。運動にはよいのですが、高齢者にはきついかも。東山公園のマンションややプラウド星ヶ丘よりはましかもしれませんが・・・。

上の方にもありましたが、入札多かったため、最初の価格が強気に過ぎたこと。日本人には売れてるものを便乗して買うという気質がある。あとは東山の売れ行きが悪かったことによる影響。単純に営業力不足など。
ま、二期は要望そこそこ入ってますよね。

三菱地所レジデンスの見通しが甘かった
一期で売り抜けることも出来ただろうに販売関係者は猛省

最初の価格は確かに強すぎでしたよね。
後は本郷はグランドメゾンや、タワ－とか出ましたから
皆さん色々迷うのでは？

坂は本郷からはやや坂、もっともっときつい坂は一杯あります。
最近はゲリラ豪雨も多いので多少の坂があった方が安心な気もしています。

上社駅、本郷駅周辺にはスーパーを含め生活に重要な施設が不足しています。そういう意味で一戸建てならまだしも、マンションをこの地区で購入する意味を感じない、というのが個人的見解ですかね。

名二環、東山通、地下鉄高架、植田川、駅周辺に坂道と、
地形的に複雑なので大型の再開発が難しい
本当はこの辺にこそイオン作ればいいのだが民家をぶっ潰さないと用地確保できない

＞昭和45年（1970年）12月10日　一社〜本郷間に上社駅開業
＞昭和57年（1982年）9月21日　高畑〜中村公園間（3.1km）開業

東山線東側で一番最後に出来た駅が上社駅
上社駅と本郷駅はわずか700m1分しか離れてないため一体化してる
上社駅と一社駅も1.1kmだがこちらは間に名二環を挟むため遠く感じる

＞名東区は1975年（昭和50年）に千種区から分区独立

人口が増えたため千種区東側が名東区として分区独立した
上社本郷地区も人口が増え続け、一社駅と本郷駅は1.8kmと離れていたため間に上社駅が誕生
転勤族が数多く住みまた大企業の社宅も多くマンション需要は高い

マンション近くには名東区役所、名東警察署があり、名東区の官庁地区ですよね。何かの手続きには便利ですが、逆に商業地区としては、本郷駅近くの小規模開発程度しか期待できないと思います。したがって、この地区に利便性を求めることは難しいでしょう。静かな環境ではありますけどね。利便性を求めるなら、藤が丘、一社あたりかな。

利便性を求めると、どうしても雑多感があります。
マンションの前に又マンションとか、騒音、
静かな環境か、利便性かどちらを選ぶかですね。
でもマンションの近くに区役所は便利です。
個人的にはポイント高いです。

区役所なんて、年に1－2回程度しか行かないでしょ！

高齢になると何かと区役所での手続きが増えてくるんですよ。
だから個人的にはです。

客観的事実として、先月くらい発表された地価は、
一社196
本郷203
藤が丘197
上社以東は駅前が広小路でなく、車が少ないというメリットもあります。

つまりは、マンション供給過多の今、それぞれの価値観にあった物件選びができるということ。
ホント、好みですよね。

求めるものは人それぞれですからね
うちみたいに車4台もあると駅近物件は眼中にない
どこへ行くにも家族全員車なので駐車場が安い長久手を選びました
マンションの駐車場が月900円で2台、
徒歩1分のところに月4000円の駐車場を2台確保しました
ローンは組まず現金一括払いで3000万円弱

車4台所有を20年続けたら、長久手だと一戸建て買える値段になりますよ。

＞上社以東は駅前が広小路でなく、車が少ないというメリットもあります。

地下鉄が地上に出ているのだから、広小路から中に入っていて当然です。駅が大通りから中に入っていることと車通りが少ないことを比較する意味がわかりません。

比較ではなく、事象の説明では！？
「駅が大通りから中に入っている」という事情により「車通りが少ない」という現象がある。

そして「車通りが少ない」というのは多くの人にメリットである。

「駅が大通りから中に入っている」原因の一つは、上の方の通り、地上に駅があるからかもしれません。

駅が地上にあって広小路から入った狭いところにできたから、駅の周辺に施設が立たないのではないですか？一社駅の周りの便利さと上社駅、本郷駅の周りを比較したらわかることです。本郷駅は駅の周りのバスターミナルが大きくてゆったりしていますが、それだけですね。他に何もない。

それで何戸売れ残ってるの？

だめだね。ここは。

私にとってはダメな要素は一つもないのですが、パークホームズに比べると、値段が高くて…。

残りの部屋は3,698万円～4,768万円
年収528〜681万円以上の人なら買える

年収の７倍のローンを組んだら・・・
競売ですか？

完成後も59戸中17戸が売れ残っているんですね。三菱も大変だな。

八事月見が岡も東山公園も完成後しばらくけっこう残っていたし、三菱としてはそんなものじゃないんですかね。

そんな余裕はないと思う。

いや、余裕なんでしょう…。
営業さんが会社の完売目標は来年3月と言ってた。
羨ましい限りだが、大企業故に資金難とは無縁なのでしょう。

ここは最初の頃見学に行きました。
部屋が狭い割には値段が高い！という印象で、
でも立地、環境としては今上社、本郷の中で一番良いかなと思っています。
気のせいか、全体的に１０月以降購入威力が下がってきていませんか？

良い物件は売れる。ダメな物件は売れ残る。それだけのこと。

まあ、地所にとっては多少の売れ残りは痛くも痒くもないでしよ。
それよりも大名古屋ビルヂングのテナント誘致の方が心配で(笑)

個々のマンションにはそれぞれ責任者、担当者がいます。その人たちにしてみれば必死なはずですよ。

良い物件って何をもってどう判断するのでしょうか？
皆さんが買う、人気だと言われると買うって所ないですか？

結局はその人その人の求める物だと思うのですが・・

ここは名東区東山線駅近なのに閑静という意味では、かなり希少な物件。
もう少し安ければうちも買いたいですが、余裕の三菱さんは強気の価格設定で値引きにもあまり応じてくれません（笑）。

どんな物件でも安けりゃ売れます。
売れ行きの良し悪しと物件の良し悪しは、必ずしもイコールではありませんよね。

分譲総額の20〜25％がデベロッパーの粗利です
販売経費が6〜8％、金利や諸税の実費が3〜4％、一般管理費が5％
純利益は分譲総額の5〜10％になる
この利益の範囲内で分譲事業のリスクを負う
売れ残り、建設費の高騰、値下げ販売など
売れ残り物件になると15％程度の値引きは覚悟しなければならない

あと5戸は売りたいね地所さん

販売戸数は総戸数ではないので実際の契約率はわかりません
総戸数59戸で残り17戸でも42戸本当に売れたかは不明

マンションの分譲契約率は販売分であって、総戸数における契約率とは違うので
新築分譲マンションの契約率がアベノミクスで絶好調と言うのも大ウソ
東京だと新築マンションの成約率は25％。80％なんてデタラメ。実際には大量に売れ残ってる
売れてるのは立地の良いマンションだけで、中小デベの乱立で新築マンションが供給過剰になってる
2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
人口は1億728万人まで減少、65歳以上の高齢者は36.1を越える
建築業界は需要の低迷で衰退していきますよ

デベロッパーとは泳ぎ続けないと死んでしまうマグロのような存在。
名古屋人は堅実でバブルに踊らされにくいが、それでも作り続けなければいけない。
おかげで今は買い手市場。
空き家率の話は東山線沿線なら大丈夫な気はしてる。
むしろ郊外で戸建てとか建てられない。

なかなか売れないようですね。やはり利便性がないのかな？

比較的近いパークハウス社台の中古が築６年８５㎡ちょっとで4,250万で出ていますが、高くてビックリしました。
しかもその物件は上社駅から徒歩12分。

この社台の中古価格から想像するに、駅に近く周辺の雰囲気も良いこちらの新築価格設定は妥当なのでしょうね。
でもやっぱり三菱ブランド価格ですね。

スルーしましょう。

駅からの距離という点では利便性はなくはないかなとは判断しています。
マンション自体は大通りに面していないですし、周りの道が一通なので車的には不便？
買い物自体は駅の方に行けばあるのでそれで解決かと。
もーちょいどちらかの駅に寄っていれば買う側的には「わかりやすかった」んだろうなと思います。

一方通行を一カ所でも間違えると強制的に駅の方向に戻されますからね。

住めば道とかはすぐ覚えるので問題はないと思いますが

毎日来る業者ではなく単発の配達業者とかは、物件はどのようにいけば

良いんでしょうかと電話が掛かってくることは長く住んでいると1回は

ありそうな気がします。

逆に考えれば一方通行のほうが
車とすれ違うことがないので慣れれば良いのかもしれません。

物件の周りに便利なスーパーなどがないのが痛い！結局、藤が丘や一社などと比較すると上社、本郷が見劣りするのはそういう意味なんでしょう。

＞158さん
＞2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
そうなんですか・・・それなら中古を転売したいと考えても、
よほどの値崩れを覚悟しなければ売れない、あるいは転売自体を
諦めざるを得ない状況になりそうですか？

私は近所に住む老人だけどこの場所はなかなか良いと思う。しかしここから何処に通うかが問題。豊田方面のクルマ通勤なら大変便利な立地。高速は使いやすい。環境も駅近辺の猥雑さから遠いので静かで良さそう。通勤が栄方面だったら遅くて混む東山線を使うのはかなり大変です。駅までもちょっとあるし。

目立ったスーパーは物件近くにはありませんが駅前に

松坂屋があり駅まで徒歩で6分なので、

我が家は問題はないと思っています。

ですが激安のスーパーなども出来れば駅近くに

今後出来れば便利になるので今後に期待です。

後No.169さんが仰っている通りに車通勤やレジャー、買い物など高速が

近いので便利ですね。

物件駐車場も100%確保されているので、問題はなさそうです。

前評判は高かったのに、惨敗でしたね

駅前のピーコックのビルの百均のフロアに行けば、本郷駅の魅力のなさがわかります。寂しい限り！

東山線駅近なのに閑静という魅力は伝わりづらい。
最初から近くにモデルルーム作っていれば良かったが何故高岳に。。。
立地の良さに甘えて消費者も甘く見たのではないでしょうか。

駐車場が100％なのはポイントが高いのではないでしょうか。
名古屋駅までも30分以内で着くので、そこまで不便は場所ではなさそうですね。
生活環境も利便性はよさそうなので、暮らしやすそうです

名古屋で駐車場が100%なのは当たり前。
駅直結かよっぽど中心地じゃない限りはね。

>>駐車場が100％なのはポイントが高いのではないでしょうか。
>>名古屋駅までも30分以内で着くので、そこまで不便は場所ではなさそうですね。
>>生活環境も利便性はよさそうなので、暮らしやすそうです


名東区ならこのくらいの条件はスタート地点ですよ。
これ以上の付加価値があるかどうか大事。
金額的にもね。

駐車場については、アトラスタワーやライオンズ一社と比べた、ということでしょう。

ここはやはり駅近ながら静かな環境というのが最大の売りかな。

ディスポーザーなど設備については、グランドメゾン、パークホームズより上。

価格は完成物件だし、もう少し値引きして欲しいというところですね（笑）。

ライオンズ一社、もうすぐ完売みたいですよ。こちらは完売どころか、完敗ですね！

確かに場所自体は、ここは良いと思いますが、
部屋の大きさと値段の関係が、バランスをとれてなさすぎているのと、間取りに面白味がない。
営業の方の、不勉強さは、非常に残念です。
もう少し他のライバル会社を見学なされて、今後の新築マンション販売に参考にされた方がよろしいかと思います。
全体的な戦略の失敗かなと思います。

私的には非常に、立地的にも期待していた分、残念でした。

確かに営業マンはレベル低かったですねぇ。
立地はもちろん、モノもいいだけにもったいない。
財閥系にある殿様商売ですね。

もっとゆったりした部屋にして頂きたかった。
価格の割には狭過ぎる。
立地は良いのに本当に残念。

東京では70平米が当たり前なんですけど、名古屋ですからね。

逆に言えば値引きさえしてくれれば良い物件。

東京五輪や震災復興で人件費、建材費が高騰しているが、ここはその前に契約＆着工してるから、設備のグレードダウンもほとんどしてないし。

近くを散歩しました。
高速道路が近くにあるので心配しましたが、住むには申し分ない立地なのではないでしょうか。

高層ではなくて、5階建てで横長なマンションです。

間取りで狭さは感じられますが、周辺環境はいいのではと感じました。

あとは価格とのかねあいでしょうね。

＞東京では70平米が当たり前なんですけど、名古屋ですからね。

そうなんです。しかも上社。

東山線でも栄から離れているほど、広い物件が多いので。
星ヶ丘でも70㎡だと狭いと言われますから。

その分、価格は安くなっているとは思うのですが・・・。

狭いと住んだ時の圧迫感も感じたりするので、その点は注意ですね。

200以上　セレブ
120〜150　大満足
100〜120　広いと感じる
90〜100　満足
80〜90　納得
70〜80　ちょっと狭い
60〜70　不満
50〜60　狭すぎる

4人家族の場合、最低70〜80、出来れば80〜90です

マンション選びの第一法則というのがあって、
「いかなる設備仕様も広さ高さにはかなわない」
部屋が広い、天井が高いというのはマンションにおける最良条件です

広い方が良いに決まってるじゃん。
何を今更(笑)

3人家族です。
この先、子供がもう1人増えるかもしれません。

＞100〜120　広いと感じる

これが希望です。ですが、値段との兼ね合いで

＞90〜100　満足

にするかもしれません。

少なくとも狭さを感じない部屋がいいな、と。そのため、部屋の高さもある程度は高い方がいいです。

広さよりも何より立地が最優先ですけどね。

需要が一番多くリセールしやすいのは3LDK。

ただ子供が2人いる4人家族なら広さというより、4LDKは欲しいところですね。

いや、広さなんて個々のライフスタイル次第でしょ。
ここは立地も設備もいいが、広さのわりに少し高い。
つまり坪単価の問題。

完売前にもかかわらず、中古が売りに出てるやん！

雰囲気的に寂しいマンションになってしまい、価値が目減りすることを恐れて売りに出した、てなとこか？

新築仲介でしょう。
ディベロッパーが販売を中古物件の仲介会社にも依頼しているだけ。

静な雰囲気でいいし、設備仕様もいいから面積狭くても売れると思ったんだろうな。
買うほうは面積狭くてもいいから駅にわりと近いけど環境は静かで設備仕様も大事だという人が購入すればいいんだろうけど。

要は外れってこと？

同時期販売中のパークホームズが激安ですからね。
立地と設備が勝るとはいえ、どうしても高すぎるように見えてしまう。

いい物件であることに違いはない。
しかし三菱地所的には、販売時期や間取り、価格の初期設定など戦略次第で利益はもっとあげられたはず。

要するに、「とりえのないマンション」なんですね。駅から近くも遠くもなく、広さも狭すぎず広すぎず、仕様も普通、価格も安くない。こういうマンションは昔なら売れたが、今は売れない。