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匿名さん
[更新日時] 2013-05-26 08:46:12
またできるみたい。
所在地:
A棟:東京都品川区北品川6丁目387番18他
B棟:東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通:
JR山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
JR山手線「五反田」駅徒歩10分
都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分
構造・規模:
鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階(A棟)
鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階(B棟)
間取り:2LDK~4LDK(A棟)・1LDK~4LDK(B棟)
専有面積:67.59m2~118.63m2(A棟)・41.82m2~98.32m2(B棟)
総戸数:70戸(A棟:27戸、B棟:43戸)
駐車場:21台(機械式)(月額使用料:未定)
バイク置場:7台(月額使用料:未定)
売主:株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理:株式会社オープンハウス
施工会社:西松建設株式会社
管理会社:日本ハウズイング株式会社
[スムログ 関連記事]
【北品川界隈(山手線内)+α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】
https://www.sumu-log.com/archives/5069/
☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました 2013.3.17 管理担当
こちらは過去スレです。
オープンレジデンシア高輪プレイスの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2012-10-24 11:54:23
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区北品川6丁目387番18他(地番)、東京都港区高輪4丁目15番以下未定(住居表示)(A棟) |
交通 |
山手線 「品川」駅 徒歩11分 京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分 東海道本線 「品川」駅 徒歩11分 京急本線 「品川」駅 徒歩11分 山手線 「大崎」駅 徒歩12分 埼京線 「大崎」駅 徒歩12分 山手線 「五反田」駅 徒歩10分 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
70戸(A棟:27戸、B棟:43戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階 地下3階建(A棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2014年03月中旬予定 入居可能時期:2014年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社オープンハウス・ディベロップメント [販売代理]株式会社オープンハウス
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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オープンレジデンシア高輪プレイス口コミ掲示板・評判
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146
匿名さん
重層長屋に規制の動きがあるのと無関係ではない気がするけど。
自分は重層長屋は検討外だけど普通のマンションタイプなら検討対象なのでいい方向だと思う。
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147
匿名さん
マンションなんてその場その場のプロジェクト単位で間違えなきゃいいだけ。都心には放置された個人所有の崖値がまたまだたくさんあるからね。
ここだって蛇が出そうな場所だったよ。
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148
匿名さん
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149
匿名さん
この価格なら利益出せるので最悪売れなかったらバルクで売り飛ばしても赤字にならない。聞いた話ですが土地の取得価格かあれならほぼ成功でしょう。
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150
匿名さん
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151
匿名さん
近くのルピナス高輪と似た感じだよね。あっちはスルガだけしデベの微妙さも同等。
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152
匿名さん
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153
匿名さん
重層長屋で安く買えないと賃貸投資物件シリーズとしての魅力半減だな。
初期の西片~中野桃園あたりの時代は利回りも期待できてお得だった。
最近だと幡ヶ谷がお得感強くで瞬間蒸発してたけど、この辺が最後かな。
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154
匿名さん
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155
匿名さん
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156
匿名さん
自己居住だと安くても三茶みたいな重層長屋はいらんって人多いだろうね。安めのマンションにすれば投資需要と自己居住需要両方取り込めるから都合いいんだろう。この坪単価なら幡ケ谷並みのスピードで捌けるでしょう。
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157
匿名さん
坪単価は低いけどそこそこ広いから総額はそれなりになる。
ここまで出すなら選択の幅も高輪以外にも広がる。
高輪という場所の集客力ベンチマークにはちょうどいいかも。
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158
匿名さん
このデベの物件に一億近いお金を払うのは、ちょっと勇気が無いですよね。
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159
匿名さん
ここの山手の物件は高輪より平均グロス高くて2か月で完売したわけだから、ここも2か月くらいってところでしょ。
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160
匿名さん
重層長屋からマンションに脱却して第二のライオンズになるだろうね。
今後も増え続けるよ、オープンシリーズは。
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161
匿名さん
この会社の戸建て×マンションというコンセプトは、将来的には建築史に名を残すのでは?
マンション販売のあり方に新風を巻き起こしたとして。
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162
匿名さん
よけいなものが一切ないからいいんです。
ゴージャスなエントランス、コンシェルジェ、余計な有人管理等、あれもこれもという方はそういう物件を買えばいいのです!
こういうダウンサイズされた物件もあってもいいと思います。消費者の選択も増えるので。
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163
匿名さん
エントランスも駐車場もなかった頃の物件のほうがセンセーショナルだったけどね。
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164
匿名さん
>>162さん
そうですね。大規模マンションだとそれなりに共用施設などが多くなり管理費や修繕費に
加算されていきますからね。その施設が自分に必要ならばいいのですが、あえてなくても
いい共用施設なんかありますからね。家は子供がいないのでキッズルームなども必要
ないですし。ここは70世帯あるのに余計なものがないからいいですよね。
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166
匿名さん
崖は掘られて傾斜はなくなりました。垂直な壁がある感じですよ。
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168
匿名さん
まあ、、、トンネルなどを得意とする西松を信じるしかないね。
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169
検討中の奥さま
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171
匿名さん
こんなだもんな。土木工事現場だよ。
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173
匿名さん
直交している壁はB棟のエントランス部分にあたります。
この平面図でいえば撮影したのは図面の左側道路の方面から、図面右上方向となります。
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175
匿名さん
Googleストリートビューより。崖の上。車が止まっている場所がエントランスとなるはず。
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177
匿名さん
すると、写真のあたりは、B棟のピット階と、地下2階(通算6階)あたりになるのでしょうかね。
MRでもらった資料見ましたが、どのように補強するかまでは分かりませんでした。
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178
匿名さん
177です。連投済みません。
B棟1階(通算7階)がエントランスで、その下に、
B棟地下1階、B棟地下2階、B階ピット階が来ます。
3階分がこの絶壁の場所にくるということになります。
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179
匿名さん
写真奥の壁はおそらくAB棟の仕切りだとわ思われます。
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180
匿名さん
素人な質問ですみません。
こういう崖地に作るマンションって将来の修繕とかは平地マンションとコストとか変わらないのでしょうか?
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181
匿名さん
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182
匿名さん
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183
匿名さん
こちらはどこの駅から行っても坂道になりますか?歩くのはキツイでしょうか?自転車はこげそうですか?現地に詳しい方お願いします。
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184
匿名さん
駅からは遠かったですね。
子供の足だと15分位はかかるのでは?
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185
匿名さん
五反田からだと坂はあまりないですね。坂のしたにたってますから。品川からだとそれなりに坂ですが老人でもなければ別にきつくもないです。
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187
匿名さん
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188
ご近所さん
地元民です。両方使えますよ。住んでみると利便性がいいところです。品川、五反田両方使ったことがある人ならわかりますよね。高輪台も利用可能。山の手線外・郊外での10分以上とくらべんように(笑)
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189
匿名さん
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190
匿名さん
ソニー通りにあるよ。五反田96系統六本木ヒルズ行き
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191
匿名さん
ありがとうございます。スーパーはどちらが近いですか?
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192
匿名さん
若いうちはいいけど、年とったら上りの11分(以上)はけっこうきついと思う。
永住するつもりならそのへんも考えないとね。
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193
匿名さん
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194
匿名さん
大きいとこだと五反田東急ストア、品川ウイングデリ、品川クイーンズ。
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195
匿名さん
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196
匿名さん
間取りはあまり良くないけど、部屋によってはかなり安いから、割りきりができればOKって感じ。
賃貸で貸した際の家賃査定から見る限りでは、投資物件としてみる方よりは、実需の方が適していると思った。
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197
匿名さん
↑全くもって同感。賃貸は微妙だけどリセールはいけるんじゃない?
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198
匿名さん
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199
匿名さん
リセールする際になった場合の価格下落リスクも十分低いと見込まれるので、間取りが許容できれば、購入もありだと思います。
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200
匿名さん
近隣マンションで比べられる中古マンションが少ないんだよね。。安いは安いんだろうけどね。
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201
匿名さん
今頃、この物件を知ったものです。
ストリートヴューで見ると、お屋敷だったのかな?と言う場所ですが、
元は、何があったのですか?
崖と言う場所も元所有者は同じですか?
池もあったという事は、お屋敷と崖に向かっては庭園だったのでしょうか?
元の形が分らないですが、どうにか知りたいです。
面白い物件ですね。
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202
匿名さん
10年以上前から近所に住んでますがずっと廃屋みたいな感じだったよ。五反田方面に抜ける私道の階段みたいなのは何年か前に崖崩れのため通行禁止になってた。
崖下に豆腐屋があるがそこまで森みたいな感じだったね。
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203
匿名さん
管理費修繕費が安いですね。10年20年と先が心配ですが大丈夫ですかね?
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204
匿名さん
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205
匿名さん
ほぼ御殿山と考えると、デベを勘案してこんなもんでしょう。
リセール的に有利とは思えないんだけどね。
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207
匿名さん
野村の6掛けか否かはあまり気にせず、欲しい、安いと思う人が買えばよいだけ。
特別にリセールで有利だとは思わないが、もともと安いから下落幅も許容しやすい額になるとみている。
ほとんどが品川区だけど、メインエントランスを港区に持ってきて、港区住所にしたり、高さ制限に抵触しないように傾斜地を削って容積を稼ぐ工夫をしている。まあ、考え方によっては脱法寸前とも言えるので、そのあたりが気になる方は要注意。
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208
匿名さん
このシリーズの別のマンションのリセール率が気になります。。
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209
物件比較中さん
需要と供給のバランス、景気の動向が影響要因で、よめないですよね。特にオープンさんの物件では10年後、20年後の”価値”がどうなるか誰もわからないですよね。高輪物件は出物自体がすくないので、でればすぐうれるのが現状です。見極めがきわめて難しい物件であることには変わりなし。。
ただ言えることは、
界隈ででている平米単価とくらべると割安感はある。
ランニングコストはでだし、やすい。
ということ、だけですね。
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210
匿名さん
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211
匿名さん
投下するお金が少なければ、損失も少ない。
引き合いが多い部屋は当初予定より高い販売価格を設定したとの営業談もあるので、もし買う場合でもバリューのある部屋にしましょう。
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212
匿名さん
震災後で土地を安く買えたのがすべて。あと10年はこの価格以下で高輪4丁目の新築は出てこない。
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213
匿名さん
インフォメーションセンターに電話するもコール音のみ。。もう10回位。。
高い買いものだから、ちょっとちゃんとして欲しい。。
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214
匿名さん
まあ3年後に後悔したまえ。2013年は高輪が200万台で買えたもんなあ、とね。
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215
匿名さん
高輪をやたら強調しますね(笑)
アドレスが欲しい人にはいいのかな。
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216
匿名さん
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217
匿名さん
あると思います。が、それまでの間に何か起こしそうですよね。。。
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218
周辺住民さん
ここ、売れるかどうかみものです。
ある限られた住居だけ売れて、残ったやつは、”特別価格”で売りさばくか?
高回転ビジネスモデル、高輪で通用するかどうか。。
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219
匿名さん
占有面積の割には、販売価格が安めなのは間違いないが、間取りがこんなに細長くては実質的な利用面積が少なくなるので、額面上の坪単価よりも実質は高いと考えたほうが良い。
ただ、販売価格を抑えた影響なのか、1次取得者が多いとのことだから、見かけ上のスペックに惑わされて買う人が十分な数居そうな感じなので、売れ残りは避けられるのかな。
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220
匿名さん
自分の中では、高輪4丁目のメリットは品川駅に近いこと。
徒歩11分だとちょっと遠い。やはり北品川6という感じ。
駐車場は確保できるのだろうか。
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223
匿名
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224
社宅住まいさん
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225
匿名さん
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227
匿名さん
ここがいかに安いかを盛んにアピールしてるのは1人のようだが。。。
やりすぎると逆効果だけど・・・もしかしてそれが狙いのネガさん?
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228
匿名さん
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229
匿名さん
なんだか、もうすぐ販売開始する勢いですが、
未だWebのコンテンツでアップされていない項目もあり。
ちょっといい加減すぎないかい?
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230
匿名さん
オーダーシステムとやらでそれなりの仕様にすると、大手デベの物件とさほど変わらなくなるような気もするね。
もちろん、低仕様でいい人には安くていいんだろうが。
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231
匿名さん
西松って北品川の三井と同じ施工会社なんだね。
なのに坪単価は三井と天地の差。。
三井はボロモウケ。
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232
匿名さん
土地の価格が違うからね。ここは容積率150。
北品川は再開発による緩和で800パーセント。
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234
匿名さん
オープンの物件なんて上階に子供がいたら
五月蝿くて住めないよ。仕様よりそういう
方のが気になるけど。そんな事気にしない
人には安くて良いけど。やはり○かろうは
なんちゃらと思うが。
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235
匿名さん
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236
匿名さん
オープンレジデンシアのシリーズで入居済み物件はありますか?
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237
物件比較中さん
まだ、パンフレットもできていません。紙で渡されただけです。安くても7-8千万するのにね(笑)ほんとうにやすかろう~なんとか、ですね。安くかったのはよかったが、維持費もやすいんで経済的にはOKだとおもうんだけど、満足度という観点からあとあと考えさせられる物件ですね。。
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238
匿名さん
大手デベなら億超えますのでパンフ代や自己満足代が2~3000万だとすれば安いのではないでしょうか?
このあたりなら中古でも8000万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。
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239
匿名さん
満足度は大事でしょ。「自己満足」というのはニュアンスが違う。
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240
匿名さん
もちろん満足度は大事ですよ。でも値段も大事ですよね。
要はバランスです。
ところで自己満足以外の満足ってあるの?
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241
匿名さん
自己満足の同義語
自画自賛・ 我田引水 ・ 独りよがり ・ お手盛りの満足 ・ マスターベーション ・ 無意味な ・ 非生産的な ・ (ひとり)悦に入る ・ 排他的な ・ 自己陶酔的な ・ 優越感(に浸る) ・ 独断と偏見の~ ・ (自分に)酔う ・ 気取る
237さんのコメント中の「満足度」とのニュアンスの乖離を理解できたかな。
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242
匿名さん
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243
匿名さん
>>238
> このあたりなら中古でも8000万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。
その代わりと言っては何ですが、”実際の建物や部屋”を確認できるので、その点は加味しましょう。
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244
匿名さん
7000万も出すんだからという意味ではもっと郊外の大手デベ物件とか埋立地のタワーマンションとか買うほうがいいって人もいるでしょうね。
7000万を基準に考えるか、高輪を基準に考えるかで満足度は変わるでしょう。
高輪に特に地縁がない人には高いと思いますよ。
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245
匿名さん
なるほど。このデベにしては苦戦するかもね。
今までのオープンレジデンスと比べると価格帯が高い。
7000万以上だとこれまでの顧客層である若年サラリーマンではきつい。
かといって、バブルを知ってる世代だとこういう商品はちょっと価値観的に違うんだよな。。。
とりあえず広尾の価格設定が興味あるね。
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