ライオンズステージ上福岡

検討しておりますが、いい点、悪い点、教えて下さい。

coconeの上にあるマンションは分譲するかもしれないんでしょ？

UR都市公団での賃貸ですよ。

cocone の上のは、間取りと値段が出てるよ。でも高杉。
http://www.ur-net.go.jp/cocone/plan.html

ステージは、駅近と目の前の公園など住環境はかなりGood。
将来的にも周辺に高い建物は立ちそうにないので、中上層階なら、かなり見晴らしがよさそう。
天候次第では、富士山が見えると思いますよ。
coconeのヤオコーは、23時までやってるので、便利。
価格は、2年前にできたガーデン(同じくライオンズ)からすると、道1本はさんだだけなのに、
ガーデンの時に比べると高めな気がします。売れるのかな？
それと、キャッチコピーがいけてないと思うのは私だけ??

たしかに、キャッチコピー、いけてないにもほどがありますね。いまどき「おNEWな」はないでしょう。どういうセンスしてるんだか。
ライオンズガーデンに比べると、坪単価は10%程度高めですね。土地の入手価格がだいぶ高かったようです。
駅に若干近い(5分対4分)、整形地(三角形対正方形)、などそれなりの理由もあります。結果として、オーソドックスなL字配棟となり、駐車場も平地式(ただし1/3は機械式。ガーデンは自走式立体式)となっています。
ただ、バルコニー側と外廊下側の壁が「吹きつけ」タイルだったり、外廊下壁がアルミ柵だったりと、URに毛の生えた程度の外装です。その他いろいろ見ていくと、外装・設備は「二流マンション」仕様という感じです。
立地・環境は申し分なく、地盤も良好です(「一部を除き」直接基礎)。後は、東武東上線というマイナーな路線の上福岡というマイナーな駅をどう評価するか、でしょう。
売れ行きは結構好調で、南棟155戸中152戸が4ヶ月で売れています。この分だと、西棟52戸も8月中には売れてしまいそうな勢いです。売れ行きから見る限り、ビジネス的には値付けがやや甘すぎたようです。

駅が近く、公園が目の前、買い物にも便利な良い場所ですね。
特に、ココネが便利そうで良いですね。
スーパー、市役所の出張所、医療モール、郵便局、本屋、100均と至れり尽く
せり。医療モールは、週に何度も通う必要がある人工透析が必要な方や、小
さいお子さんのいる家庭に非常に喜ばれるかと。

急行が止まらないのが唯一のマイナスポイントでしょうか。

こちらの物件、説明を受けましたが不利な部分は、時間を稼ぎ徹底的に隠していました。
購入検討される方は熟考を。営業さん達だけではなく、責任者にも話を聞いて考えましょう。

不利な部分て何ですか？あまりないような気がしますが・・・。

昔は、ガラの悪い学生やチンピラみたいのが多く居たしていたけど
最近は、どうなのかな？
ふじみ野が栄えてきたから其方にガラの悪い連中も移住したのかな？

公園にそういう人たちの溜まり場になるリスクはありますよね

なんか老人が多い　のんびりした感じ　おニュ〜な感じはしない(笑)

広告的にはいけてませんが、好立地ですし土地の素性も知れていたので結構気に入っています。08さんの言う不利な部分ていうのはどんな事でしょうか？ぜひ教えていただきたいのですが。

08ではありませんが、上福岡の立地（普通駅しか止まらない、反対口の雰囲気、将来性）ぐらいでしょうか？あと内装の柄が個人的には好きになれませんでした

確かにふじみ野とは大違いですよね。上福岡に住んでる人に聞いてもお互い反対側のことを知らないと言っていました。ただ将来性に関しては反対口の開発も考慮中で市の予算も取ってあるらしいので、かなり先にはなると思いますが改善されていくのではと・・・

上福岡に抵抗のない地元の人にとっては、最高の物件ですね。

上福岡の昔を知っている(今は、あまり知りません)自分にとっては、あまり良い環境のとの認識がありません。
ちなみに良く知らないのは再開発されている方です。駅の反対口は、今も昔もあまり変わりません。
良い環境と思えない理由は、駅の反対口繁華街の存在、道が狭い、頻繁に渋滞が起こる、急行が止まらない、高速道路のインターが遠いです。

たしかに、踏み切りと、駅前ロータリーからの合流で、踏切
を越える道路は、頻繁に渋滞を起こしますね。
良いところを探すと、七夕祭りが賑やかで楽しいことかな。
東上線沿線の駅のなかでは、そこそこ駅周辺が栄えてる方だし、
大井のサティも比較的近いので、買い物には不自由しないし、
映画も見れます。

ただ、駅前や上福岡市役所の近くに大量のURの物件があるので、
将来的に売りたくなった時、貸したくなった時にどうなってし
まうのか不安です。

もし購入したとすると、月々のローン返済額＋管理費＋修繕費でココネのUR物件賃貸料（上野台も同じかな）とほぼトントンになりますから、まず貸すという選択枝はないですよね。かといって売るとしても早い時期じゃないと厳しいですし、ずーっと住む覚悟は要りますね。
あと将来的には川越街道側のほうが発展するのは他の東上線沿線を見ても明らかですし、よほどの事
がないかぎり反対側には行かないと思うので、あまり不都合があるようにも感じないですね。

東洋経済か何かの最近の特集に割安マンションで出ていましたよ。駅近、南面公園の希少価値、直接基礎など売却してもそんなにさがらないのでは？

反対側は東上線の中では有名な風俗街ですよ

南棟を契約した者です。反対口のネガティブなイメージがマイナス要因なのは承知していますが
他にはあまり悪い点が見当たらなかったので決定しました、特に地盤が良いのと妻の利便性（あくまで妻のですが）が最大の決定要因です。ちょうど耐震偽装事件の盛り上がっている時期から販売を開始した物件ですが、大京の営業マンも驚くほど好スタートだったようです、当初の販売戸数をどんどん増やし最初は11月には完売したいようなことを言っていましたが、この分だと現地人さんの言われているように8月にはほとんど売れてしまいそうですね。まだ契約をされた方のレスが無いようなので先頭切ってみました。有意義な情報交換の出来る掲示板になると良いですね。

公園のベンチで老人がワンカップを飲んでましたよ

老人『たち』が酒盛りしてたりすることもしばしばです。いいんじゃないですか。みんな遅かれ早かれ老人になるわけですし。
この地で15年以上働いています。自慢できるような土地柄でもありませんが、かといって身の危険を感じたり、その他治安の悪さを感じるようなこともありませんでした。
全国的には、普通の街じゃないでしょうか。
ちなみに私は契約者です。場所は南棟西角です。

駅近で南面前面が広いきれいな公園はこの物件の稀少な最高のところだと思います。地盤もよく首都圏ではまずない。ただし、その公園が夜不良やホームレスの溜まり場になったり、酒盛り場になったり、違法駐車であふれたりすると雰囲気悪いですね。周り歩くと老人ばかりだし・・・

現地人さんは契約されていたのですね、
どうぞよろしくお願いします。（無事入居できたらですが・・）
公園に関しては私も同様の心配がありましたが、そういう危険性も考慮してか高い樹木を通り沿いに配置せず見通しを良くしてあるように感じられるのと、3方が戸建て住宅に囲まれ、もう1方も集合住宅でかなり多くの住民が見ているわけですから、あまり大胆な事が起こるとは考えにくいと思っています。おかげで公園としてはいまひとつのっぺりしていて面白くありませんけど。

昔、霞ヶ丘団地に住んでいたものです。
３０年位前（子供のころ）は子供にはとても良い環境だったように思います。
迷路のような団地、野球場、通り過ぎる急行列車、雨の日に父を迎えに行ったり…

いつの間にか団地は取り壊されてしまったのですね。
ここに住まわれる方は新しい上福岡、ふじみ野を築いていってほしいと思います。

現在の反対口は何か独特の異質な感じがします。さびれた中にパチンコ屋だけが繁盛している感じ・・・

霞ヶ丘団地の有志の方々でしょうか
”火の用心カチカチ”の見回りがまだ生き残っていて、
あれって風情があっていいですよね。
火災だけでなく、防犯の抑止力にもなってるんじゃないでしょうか？

ちなみに、こんなページを見つけましたので、覗いてみてください。
[霞ヶ丘団地と上福岡駅前再開発、その変貌の記録]
http://enjoy1.bb-east.ne.jp/~kasumi30/index.htm

こちらには、6/18分にココネ最上階からの眺めがあります。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/2006-06.html?p=2
写真の一部に建築中のステージが写ってます。
http://image.blog.livedoor.jp/bluestylecom/imgs/d/6/d6c13d8c.JPG

情報ありがとうございます。
実際にその場所に来年から住む者としては再開発の過程を知る事が出来て、なかなか興味深いです。
建築途中の写真は大京からたまに送られてきます。多分となりの団地の屋上から写したものを出力して2枚程度、今までに2回もらいました。私も不定期ですが自分で周辺を散策しながら現場写真を撮るようにしているのですが上からはなかなか撮影できないので、こういう貴重なデータは保存するようにしています。

首都圏の中で一番イメージの悪い東武東上線。その中の駅の中で多分一番イメージの悪い駅だと思いますよ。かわればいいけどね

沿線に住んでいるけど一番イメージが悪いとは、知りませんでした・・・。
15年前なら上福岡のイメージは、かなり悪いと思います。
再開発後は、それなりに良くなっている様に思います。
特に最近の週末は、見違えるように人出が減りました。
人出が減れば、如何わしい店も減っていってくれると思います。

人手が減って如何わしい店だけが残っている感じですかね

すごい！！
そんなに、イメージ悪くないですよ（笑）
東武東上線および、上福岡は。

購入できる方は、都心のマンションや、埼玉であれば浦和方面のマンションを買えばいいわけで。
自分の返済できる範囲で、通勤できる距離で選ばれたのが上福岡であれば、それでいいと思います。
苦労してローンを必死に返すより、いくぶん楽で、生活にゆとりもでるだろうし。

すめば都ですよ。
もっと雰囲気の悪い街なんてたくさんあるんだしね。

先日見学してきました。

すいません。途中で送ってしまいました。
先日見学してきたのですが、ベタ基礎だって言うから行ったのに、一部、よくよく聞くと西向きの方の棟は杭うってますね。
見学前に言ってくれとちょっと思いました。

それって地盤が安定してないって事？不同沈下とか起きない？

うーん。そこまではわからないです。
営業さんに聞いたら大丈夫です。とは言ってましたが。
確かに、一般的には不同沈下を心配しますよね、
なので、もう少し詳しい人に聞いてから購入を考えようと思いました。

西棟だけじゃなくて南棟も西側は杭打ってますよ。
それに、基礎はN=50の地盤まで届いていません。N=30位です。
それから、構造設計手法は最近話題の限界耐力計算設計法らしいです。
というのは、在来耐震構造計算法であれば、31メートルを超えるコンクリート建造物は、SRC造とすることになってるからです(東京都の話ですが)。
参考URL
http://homepage2.nifty.com/quake/meka/meka22-01.html

誤ったことを書き込んでおりました。
南棟西側は、杭ではなく布基礎状になっています(直接基礎の一種？)。この基礎がN=50の地盤に届いていません。
西棟の杭がN=50の地盤に届いているかどうかは、記憶していません。MRの設計図書でご確認ください。
お詫びして訂正させていただきます。

最近のマンション１４階でも１５階建でも、ＲＣ造ばかりですね。昔はＳＲＣだった・・・

わたしは近くのライオンズに住んでます♪
入居して約1年半ですが、本当にすみやすくて、快適です。
施工業者さんが違うのでなんとも言えませんが、隣の音も聞こえないし。
上に小さい子が住んでるので、その子が走ったりすると、音が聞こえるくらいかな。
ベランダに布団を干す人もいないし、アンテナをつける人もいないしで、モラルのあるいい生活を送ってます。
大京管理さんとは、定期保守のタイミングや総会のときしかあわないので、可もなく、不可もなくといった感じです。
あまりかかわらないので不満がないというか。。
管理人さんもよくやってくれてます。

外壁のタイル張りが始まってますね。

LG情報ありがとうございます。
私も地元なので、複数の居住者の方から感想を聞いていますが、特に問題はなく快適だそうです。
玄関の前をよく通るのですが、高級感があっていいですね。

ところで、昨年ＬＧのエントランスフロアに浸水したことがあると思いますが、大京の建築担当者(?)の話では、駐車場中央の排水口に落ち葉などゴミが詰まったためだそうです。
ライオンズステージは、敷地全体が南から北に向かう敷地全体が勾配になっており、しかも北側の道路から50cm程度高くなっているので、そのようなことは起きないはず、だそうです。

・エントランスフロアに浸水
そうなんですよ〜〜（TT)
不良物件かと泣きそうになりました（TT)
そのときも、大雨の中管理人さん、大京管理さんがかけつけて、土嚢（どのう）を積み上げて、必死の対応をしてくれました（それほど効果はありませんでしたが。。焼け石に水？ｗ）
その後、西松（施工会社）が駐車場の排水工事をしたので、再発はしてないです。
早くLSができあがって、どんどん活性化するといいな〜〜。

ここの物件でほぼ１００％完璧な物件では。なにせこの条件の良さで他で作ったら価格の高さが
デメリットになります

南棟は、完売しましたかね？

してます。6月だったと思います。

ありがとうございます。
南棟がまだ購入可能だったならMRに行こうと思っていました。
出遅れました。残念です。

一応行ってみれば。キャンセル出るかもしれないし。