「D´グランセ八事御幸山」って知ってる？

この物件って住友不動産が販売してなかった？
販売のスタッフが全部入れ替えしたみたい
ごたごたしてるのかな

Ｄグランセの北西のほうにも傾斜地マンションの建設計画がありますが、デベロッパは何考えてるんでしょうね。

ダイワサービスさん月曜日の回答頼みますよ

傾斜地マンションである以上、今後の資産価値はもう無いに等しい。
たとえ立地が良くても肝心の建物に問題があっては何の価値もないと
言われても仕方がない。
このマンションは終わったというべきか。

ここまでの議論を呼んで思ったのですが、343さんはマンションの資産価値は
何で決まるとお考えですか？

同じ延べ床面積のものを建てれないと資産価値が下がる、との事ですが、
現状で建替えの際に同じ延べ床面積の物件が立てられるマンションというのは、
どのようなものでしょう。

大抵はその土地で立てられる最大の容積で設計されていますから、上記のようなことが可能なのは、
工業用地に建っている物件くらいではないでしょうか。
少なくとも住宅用地では難しいと思います。

そもそも、立替を前提としてマンションを購入する人っているのでしょうか。
もし建替えで購入者の負担が生じないとすると、建替える物件は、建替え前の床面積よりも
かなり大きくないと意味をなさないはず。
そのようなことが可能な物件は、上記の理由により極めて少ないと思います。

どんなマンションであれ、立替が必要なマンション=資産価値はゼロどころかマイナス
であり、その場合にはマンションの建っている土地の価値によってのみ資産性が生じます。
この物件の立地を考えると、もしもマンションが建設不能であったとしても、
土地の価値が下がることは考えにくいように思います。

私自身は、マンションに資産価値を求めること自体に疑問を感じますが、
もしも資産価値があると考えるならば、それは賃貸への出しやすさ、売却のしやすさ
によって決まると思います。

これを規定するのは、
①物件の立地　②物件の構造(立替ではなく、躯体の耐久性と改装・改築のし易さ)
ではないでしょうか。

①の立地という点では、第一種低層住専・風致地区という立地であり、好条件です。
②の構造に関しては、二重天井＋二重床、スケルトンインフィル、パイプスペースを吹き抜けに
配した構造いずれも現在の技術で改装・改築に最適な条件を備えています。

そもそも、現在成立もしていない法令を仮定して物件の資産価値を論じることに疑問を
感じますが、資産価値に関する議論の論点がずれている印象を持ったので、書き込みさ
せていただきました。

３５６の言うことはもっともだと思うけど、
傾斜地マンションのマイナスイメージがついてしまったら
厳しいね。

中古が出るのを楽しみにしてます。

それにしてもエントランスのショボいのには正直驚きました。

グランドエスコート（車寄せ）はフェラーリなら一回したら底を擦る（笑）

修正→　（一回転）

ダイワサービス後藤さん？
連絡来ないですね。マンションはいいのに・・・
委託変えたいな〜
顧客満足という意味では建物はいいのに（住み心地もいいのに・・・）

356へ
「第一種低層住専・風致地区という立地であり、好条件です」とあるが、「第一種低層住専・風致地区」では本来は高さ規制で2階建てしか建てられない。そんな場所に巨大なマンションを建ててしまったことがそもそも間違いで、周囲の住民の目は非常に冷たいことを知っておくべし。傾斜地マンションの問題は、各地で問題になっている。住民訴訟も増えているし、国会でも取り上げられていて、近い将来に何らかの規制ができるだろう。

356へ　343です。
非常に単純な話をしています。
既存不適格の物件が売りに出されていますが、相場よりも安くしか売れません。
逆に、ごく稀ですが、容積率を余している物件が、立て替え時に部屋を増やして
増やした部屋の売却分によってコスト０で新築に建て替えた例を知っています。
ですから、既存不適格になれば売却価格は下がるという事を言いたかったのです。

それに、マンションは上物は別にして、容積率も含めた土地の資産価値があるので、
住民にしてみれば、自分に割り当てられた容積率に金を払っているようなものです。
広尾ガーデンヒルズが築３０年以上も経過して、相変わらず２億円以上で取引されているのは
土地の価格だけでは説明がつきません。
やはり、建て替えも視野に入れての価値だと思います。

ダイワハウスと住友不動産販売販売との間でなにかあったらしい（責任の擦り付け合い？）
あと１０〜１２件売れ残り、予想を超える悲惨な売れ残りです、
青田買いした購入者はかわいそう。
グランドエスコートの一部が壊れたまま放置してある。

え！　　この４・５ヶ月間で数件しか売れてないんですか？

＞３６３
１０Ｍ規制なら３階建て建てられる。１階３ｍとして３×３で９ｍ。階数に規制無し。
あと、傾斜地マンションイヤならば八事の山の物件は検討外になるでしょ。
風致地区なら木の伐採等も規制が入るので半地下マンションになるのは当たり前。
別にダイワをかばうわけではないが・・・

ダイワハウスと住友不動産販売販売と提携取りやめになったとたん・・・
やたら書き込み増えた。ちょっと笑える。
まあ誹謗中傷もいいけど買う人は実際見て決めるからね！
ってダイワ社員みたいな書き込みしちゃいました。
ってかいたら社員と思われるだろな・・・

売れ残っている部屋は２〜３割引きで売ったらどう？
それぐらい安くしないと完売は不可能だよ。

そういえば、南棟横の斜面の更地が売りに出たましたね。800平米で6050万。

どうして住友が撤退しちゃったんですか？
竣工したらという契約だったのかな？
それとも覚王山の物件に本腰を入れたのかな？
住友の名前がなくなったら価値は半減と思うのは私だけだろうか。

覚王山の親会社物件と競合するからじゃないですか？
そのまま販売代理継続すれば
両社は微妙な関係になりかねないですよね。

住友の名前が無くなっても、関係ないじゃん。販売代理でしょ？

364の言う既存不適格物件とは主に耐震構造や防火設備の不備のために既存不適格となった物件のことでしょ。
10年以上前ならいざ知らず、現在はマンションは建て換え前提ではなく、改築をして長く同じ建物を有効活用することを考える時代。
広尾ガーデンヒルズが立て替えやすいから人気があるという話は聞いたことがない。

＞10年以上前ならいざ知らず、現在はマンションは建て換え前提ではなく、
＞改築をして長く同じ建物を有効活用することを考える時代。

だからさぁ、建て替え時に、半分に面積が減るようなマンションの売値は
間違いなく安くなるって。いい加減にしなよ。

＞364の言う既存不適格物件とは主に耐震構造や防火設備の不備のために
＞既存不適格となった物件のことでしょ。

すでに、横浜市、東京都などで、建てたばかりの建物が既存不適格になるケースがでてます。
だから、問題だと言ってるんです。次の文章は2004年の衆議院議事録の
国土交通省住宅局長の発言内容です。


「今の３メーターごとに地盤面を設定するというようなことを考えていたわけですが、国がそういった形で一律に規制してしまいますと、もう既にそういった適切な利用をしている斜面利用も既存不適格の扱いにしてしまって、これは将来大きな問題になってしまうということがあり得るわけです。
　したがって、大都市の地価が高いところでわざわざ物すごい工事コストをかけてやっている事例、それを念頭に置いて、その周辺の市や町の状況はどうかというようなことを見ながらできる制度にした方がいいということで、地方公共団体の判断で地域を見定めながらできる、この条例の仕組みがベストだという判断をしたわけでございます。」

つまり、国は規制しないが、地方公共団体で勝手に規制するのが良い・・という内容。
名古屋市に傾斜地マンションの規制の動きが高まれば、横浜市のように規制され
D’グランセが既存不適格になってしまうという事です。

＞364の言う既存不適格物件とは主に耐震構造や防火設備の不備のために
＞既存不適格となった物件のことでしょ。

全く違う。法令の変更によって容積率をオーバーしてしまっている物件について考えてる
って、何度も言ってるでしょ。
このような物件は、築２０年以上の古いものに散見されるが、
首都圏では半地下マンションの規制により、築２〜３年の物件にも出現している。

既存不適格の物件を中古で買おうと思った場合、ローンでは問題が起こります。
銀行は既存不適格物件には、融資をしてくれません。
よって買い手が激減し、売り手は二束三文で手放すことになります。

＞既存不適格の物件を中古で買おうと思った場合、ローンでは問題が起こります。
＞銀行は既存不適格物件には、融資をしてくれません。
＞よって買い手が激減し、売り手は二束三文で手放すことになります。

少し話は変わりますが、ＧＨ覚王山法王町のモデルルームを見に行ったときに、「隣接する月見ケ坂マンションは今の条例では同じ規模のマンションは建てられない」と言われました。
これは既存不適格物件ということなのでしょうか？
それなら、月見ケ坂マンションも二束三文で買えるのでしょうか？　それならほしいなあ・・・

【事実と異なるというご指摘がありました。事実だけに限定して再投稿をお願い致します。管理人】

>380
月見ケ坂じゃなくて、月見ヶ丘マンションね。もちろん既存不適格。
あれは、土地が借り物なので地代を払わないといけないし、あと何年かで
借地期間が終了するでしょ。借地権は更新されるとは思うけど。

購入時は合法で後に既存不適格になる可能性があるなんてひどすぎ・・・
中古で買おうと思った場合銀行が既存不適格物件には融資しないなんてサギだー！
現金で買います。

御幸山はとてもいい物件だと思うが、駅から遠すぎる。まあ金持ちは車で移動するから関係ないと思うが。そもそも八事に住むということはそれなりの覚悟がいると思う。マンションを買うということはその環境も買うことになるわけで、とても普通の収入で御幸山を買おうと思ってはいけない。

最近現地モデルルーム行った人いますか。

行ってはいないけど、先週末広告入っていました。
やっぱり売れてないんですね。最初モデルルーム行ったときは、広告は大々的にはしない、本当にこの物件の価値をわかってくれる人に買ってほしいようなこといわれていましたので。

先週末には、八事からの途中の道にモデルルームの看板をもった人が立っていました。

迷ったあげく諦めた物件だったので部屋が残っているのを聞くと複雑な気持ちです。
間取りなど、良いと思いましたが・・・。

購入しなくてよかったね、十月の半ばより叩き売りの可能性大。

2億円の部屋はまだ余ってますね。
先週確認したところ、エアリー3部屋とブライト5部屋程度空いているようです。

あそこは賃貸にしても借り手がいないから、かなり値下げしないと売れないでしょうね。

20％安くなればブライト2階を買ってもいいよ

豊田市在住ですが、今日の新聞折込広告にこのマンションの
チラシが入ってました。
八事のマンションのチラシが豊田市で入るなんて・・・、
と思いこちらに来たらなるほど！って感じです。
チラシの感じはとても素敵なお部屋だな〜（値段もね）
と思いましたが、名古屋のマンションブームに踊らされた企業、市民が
いらっしゃるかと思うと、バブルの反省は活かされてないな、と
感じてます。（貧乏な私には手が出ないので被害に遭う事も無いですが）

値引きで購入のときは、（同じマンションの住民はもちろん他人に購入価格は秘密にします）の誓約書を取られますが、一千万単位（金利を入れたらもっと得）で負けてもらえるのでお得です、ちなみに私は財閥系キャンセル物件で６階東南角部屋、眺望抜群のモデルルームで４０００万プラス家具・電家製品すべてがオマケで４００万円相当（納入業者の見積で確認済み）を３０００万で買いました。

３９７＞です、ロケは八事で購入しました。

一般に財閥系デベロッパーは値引きが少ないように思われがちですが、実態は逆の傾向にあります、大手のデベは次々にマンションを建てて販売していかなくてはならないので売れ残りを非常に恐れます、他の大手デベを勢いづかせたら負けです、ザシーン城北の時は最後に何件も不動産業者に叩き売りしました。
この物件は秋が狙い目です！
（大手デベの支店長は転勤族なので現地スタッフに責任をなすりつけて転勤の目前ならばとっとと売ってお江戸に帰りたい・笑）

業界の内部を・・・・・・・