23区内の新築マンション価格動向(その60）

★　7月27日付のR.E.portによれば、東京カンテイは26日、2012年三大都市圏主要駅の「住宅地実勢価格」を発表しました。

　2012年1～6月の平均坪単価は68.1万円(昨年平均69.3万円)と対前年比で0.9%下落し、ミニバブル後の最低値を更新しました。

　上昇駅は176駅(昨年178駅)と微減です。上昇駅の平均変動率は10.4%増で、最も上昇率が大きかったのは西武新宿線「新狭山」駅の81.4%増でした。一方、下落駅は246駅(同244駅)とやや増加しました。下落駅の平均変動率は▲9.0%で、最も下落率が大きかったのは総武線「東船橋」駅の▲39.2%でした。坪単価変動率別の駅数およびシェアの推移を見ても大きな変化はなく、上昇駅と下落駅の分布状況は都心寄りと郊外で二極化という傾向になりました。

　首都圏における高価格帯(2012年における坪単価100万円以上の駅)の駅における2011年から2012年住宅地価変動率ランキングでは、上昇駅の第1位は京王線「分倍河原」駅で、上昇率は65.2%増、坪単価は144.9万円(同87.7万円)となりました。なお、「南行徳」駅(第4位、23.7%増)や「宮崎台」駅(第6位、8.8%増)など、都心部へのダイレクトアクセスが可能で交通利便性が比較的良好な割に2011年における住宅地価が100万円を下回っていた駅が6駅ランクインしました。

　一方、下落駅の第1位は東急池上線「池上」駅で、下落率は▲20.6%でした、坪単価は145.5万円(同183.1万円)でした。ランキングの上位には、「田園調布」駅(第9位、▲12.2%)や「経堂」駅(第15位、▲9.7%)など、住宅地としての人気の高さから住宅地価が高水準で推移していた駅が登場し、人気住宅地であるが故に地価調整が遅れていたことが窺えました。

　以上がR.E.portの記事の概要です。本記事は、東京カンテイの7月26日付プレスリリース『首都圏住宅地の平均坪単価は68.1 万円、ミニバブル後の最低値を更新』を基に書かれたものです。これによれば、高価格帯の地価変動率ランキングのベスト10は、以下のとおりです。

位　　沿線名　　　　　　　駅名　　　　　　変動率
１　京王線　　　　　　　分倍河原　　　１６５．２％　
２　ＪＲ京浜東北線　　　赤羽　　　　　１４４．４％
３　東急田園都市線　　　あざみ野　　　１２４．８％
４　東京メトロ東西線　　南行徳　　　　１２３．７％
５　小田急小田原線　　　成城学園前　　１２２．５％
６　東急田園都市線　　　宮崎台　　　　１１８．８％
７　東急池上線　　　　　石川台　　　　１１５．１％
８　西武池袋線　　　　　保谷　　　　　１１５．０％
９　東京メトロ千代田線　町屋　　　　　１１３．６％
10　京王線　　　　　　　国領　　　　　１１３．２％

　一方、ワースト10は、以下のとおりです。

位　　沿線名　　　　　　　駅名　　　　　　変動率
１　東急池上線　　　　　池上　　　　　　７９．４％
２　ＪＲ京浜東北線　　　大森　　　　　　８３．２％
３　東急東横線　　　　　祐天寺　　　　　８４．７％
４　ＪＲ中央線　　　　　中野　　　　　　８６．０％
５　都営地下鉄浅草線　　馬込　　　　　　８６．０％
６　小田急小田原線　　　千歳船橋　　　　８７．１％
７　ＪＲ横須賀線　　　　新川崎　　　　　８７．６％
８　ＪＲ中央線　　　　　武蔵境　　　　　８７．７％
９　東急東横線　　　　　田園調布　　　　８７．８％
10　東急田園都市線　　　二子玉川　　　　８８．２％

　ベスト20位までに挙げられた駅における2011年住宅地価の平均は124.2万円、ワースト20位までに挙げられた駅における2011年住宅地価の平均は178.9万円でした。したがって、2011年から2012年までの地価の変動は、これまで地価の低かった駅周辺の住宅地価が上昇し、これまで地価の高かった駅周辺の住宅地価が下落したと一般的に言うことができます。

　地価の上昇期においては、地価の高いところが一層上昇し、地価の低いところが鈍い上昇率にとどまるのが通常ですので、上記に表れた2011年から2012年までの地価の変動は、地価の調整期の典型的なパターンと言えます。言葉を換えて言えば、首都圏の地価はまだ下がり切っておらず、あわてて住宅を買う状況ではないということです。

　行政区で上記の表を見ると、23区内の駅でベスト10にランクインしたのは、赤羽、成城学園前、石川台、町屋の4駅しかありません。一方、ワースト10で23区内の駅でないものは、新川崎と武蔵境の2駅しかなく、8駅が23区内の駅となりました。

　また、目につくのが従来より人気路線と言われてきた東急線沿線の地価下落です。ワースト20位まで広げると、1位池上、3位祐天寺、9位田園調布、10位二子玉川、12位御嶽山、13位都立大学、16位自由が丘、17位日吉、18位桜新町と、ワースト20駅のうちその約半分の9駅が東急線の駅で占められています。

　一方、山手線内の駅は、ベスト20位にもワースト20位にも入っていません。今回地価が下がったのは、山手線の外の人気の住宅地であり、方角で言えば城西・城南方面(新川崎、武蔵境、つつじヶ丘もこの方面とすれば)で全て占められています。私の記憶するところでは、この異変は、不動産プチバブル期の真っ最中に、世田谷区物件が売れなくなったことから始まった(2007年9月3日本ブログ記事『世田谷区マンションに黄信号？－変調する不動産相場』)のですが、それが城西・城南エリア一帯に拡大したと言うこともできるでしょう。

　新築マンション価格では、既に都心物件もプチバブル期よりかなり値を下げているのですが、今後、住宅地価においても、山手線内までその下落が及んでくるのか、それとも城西・城南エリアが再び盛り返し、地価が力強さを取り戻すのか、私は現在、中長期トレンドでは悲観的に見ていますが、今後の動向を見守りたいと思います。