【契約者の方限定】ザ・パークハウス日吉

ご契約者の皆様、はじめまして。
検討板に一部ご意見が出ていたようなので、契約者限定スレッドを立ち上げてみました。
是非有意義な情報交換の場になればと思います。よろしくお願いします。

スレ主さん、ありがとうございます。
今日無事に契約を終えてきました。
このマンションに巡り合えて本当に良かったです。入居が楽しみです。
第1期の皆様は有償オプションは何を選ばれましたか？
ダウンライト、オーブン、等をどうしようか迷っています。

契約済ませてきました。
皆さま宜しくお願いします。

子供がいます。ご迷惑をかけないよう心がけてまいります。
宜しくお願いします。

一期契約者です。皆様よろしくお願いいたします。
＞1さん
スレ立ち上げありがとうございます。入居まで色々情報交換したいと思います。よろしくお願いします。
＞2さん
我が家は、洗濯機吊り戸棚とカーテンレールくらいしか申し込みませんでしたよ。普通オプションになりそうなかなりの設備が標準でついているので逆に選ぶものがあまり無かったです。贅沢な悩みですね。
＞3さん
うちも小さい子どもがいます。 提供公園に毎週末顔を出しそうです(笑)。よろしくお願いいたします。

スーパーはどこがおすすめでしょうか。オーケーは便利ですが、土日はかなり混んでますね。

私も気になるところです。オーケーは日吉本町駅の方でちょっと遠いですよね。アピタも同じくちょっと遠い。日常の食料品は、日吉東急・フレッシュマートながえ・みんなのイチバ、等になるんじゃないでしょうか。他にご存じの方がいらっしゃれば是非教えて欲しいです。

オーケーの駐車場は要注意ですよ。

私は２回もここで擦られました。

日吉本町の駐車場は他のOKに比べても特に狭いので。。。

オーケーはもう1店舗ありますよね？
確か、木月の交差点から川崎と反対方面へ行ったところに。
そこの駐車場は区画は広めでした。
どちらも入れるのに並びますね。

生協などの宅配を利用予定です。
グループで出来ると嬉しいのですが、やはり皆さん個別宅配になさるのでしょうか。

生協宅配、うちも利用予定です。グループにするとメリットあるのなら参加したいと思います。

生協はグループだと宅配料がかかりませんよ。

生協も色々あるようですが、パルシステムが放射能の検査も充実しているようで厳しめですね。
子供に食べさせることを考えると安心かな。

そうなんですね。では是非参加したいです。その節はよろしくお願いいたします。

はじめまして。オプション・家具選び等、引っ越しまで楽しみながら過ごしたいと思います。これからよろしくお願いします。

関係無いですが小杉の三井のタワー、第１期即日完売だったようですね。私は両方見た上でやっぱり日吉がよいと確信していますが、人の好みはそれぞれですね。
我が家の目下の課題は住宅ローンをどうするかです。手元資金をどれくらい残すか、金利は変動にするか固定にするか、条件がお得な銀行はどこか、色々勉強中です。

武蔵小杉は駅前にタワーが10本以上建つそうですね。私はタワーには全く興味がないので比較もしませんでした。利便性は大事ですが、住むなら環境の良い住宅地と決めていたので。でも武蔵小杉の人口が急増すると電車が混みそうですね。
あと、住宅ローン。私は変動金利でいきます。もう暫くは金利を上げる局面にはならないと思っているので、元金大きい時に低金利のメリットを享受しておいた方が得策かと。あくまで個人的な意見です。

固定と変動半々はどうですかね。

たしか固定のフラットは途中から入れないですよね。
変動は、毎月金利見直しなので、ちょっと怖いです。
日本経済の行く末もよく読めないですしね。
悩みます。

ちなみに武蔵小杉のタワーは１０本じゃなく２０本の予定だそうです。
通勤地獄が田園都市線だけでなく、こっちまで来そうですね。
東急の計画性がない開発には本当に困りますね。

しかも、武蔵小杉は第一種低層とかではないので、本当にタワーが
バンバン建ちそうで｡｡｡

20本ってどこ情報ですか？

12本ぐらいだったような。。

現時点で計画が明らかになっているのは13本のようです。
　　　　　　↓
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1895/

今、武蔵小杉に住んでいますが、日吉に引っ越せることになって良かったな～と思います。

駅前タワーマンションが13本ですか！15～20年後には似たような中古が溢れかえっていそうですね。
19さんと同じく、日吉を選んで正解だったと思います。
ところでこの辺りで評判のよい保育園をご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

>20
「タワーはかっこいい。低層は団地みたい。」って言ってる人が、１５～２０年後にタワーをどう感じるか知りたい。

21さん、ここは契約者限定板ですよ。

マンションコミュニティ｜e戸建て
掲示板の利用状況アンケート　2012年の集計結果

って見られましたか？

https://www.e-mansion.co.jp/information/20120607.html

以前ここの購入者の世帯年収は1500～2000万円が多いということでしたが

アンケート総回答数1470に対して1500万円以上は回答数80でした。割合は5.4％
マンションコミュニティ掲示板を見ているひとのなかでトップ5％の年収を誇るひと
たちが集まるマンションって単純にすごいと思いました。

アンケート結果が見れない。
何故でしょう？
でも、すごいですね。

そんなに世帯年収なくても買えますよ。どこから来てるんですか、1500万～2000万て。

検討スレのNo.610以降からの情報です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195105/60

わたしは2300です。

うーん、もう年収の話は十分かな…

年収の話したい人もいると思うので、スルーすればいいと思いますよ。

本当の契約者が年収自慢なんかするかな？興味本位で覗きにきてる外部の人なんじゃないかな？

六本木のマンションとかでも年収話はでますよ。
ここも日吉だから話が出るかもですね。
マンションの管理維持のためにも居住者の年収水準は多少気になります。

それに世帯年収1000万円とか2000万円いかないくらいなら別に自慢にもならないのでは。
若い時からずっとこの年収ならともかくある程度の年齢で今後も続くかもわからないですし、
案外普通の暮らししてるので・・・。

自慢とかそういうことではなく、年収で隣人を値踏みするようで品格に欠けるというかなんか嫌な感じです。この話題はやめにしませんか。

ローンは、やっぱり提携ローンが一番お得なんでしょうか。

私も30さんと同じく、外部の書き込みだと思います。皆さんおっしゃるように読み流すのが一番ですね。

ローン、私も詳しくないのでどこかお勧めの提携ローンがあれば教えていただきたいです。

来週ローン会社の決定って早すぎる気がしていて不安です。
これは一般的なタイミングなのでしょうか？

年末金利が変わっていたら・・・
直前で有利な商品を選びたいと思ってしまいます。

営業の方に聞いたところ、今回提携ローンで申し込みしても実際にローンが実行されるのは引渡し時（来年2月末）なので、（たしか秋～年末くらいまでなら）他に有利なローンが見つかれば乗り換えても（提携ローンをキャンセルしても）大丈夫だと言っていましたよ。たしかにフラットとかだと金利が決まるのがギリギリなので今から決めにくいですよね。
私は変動金利を選ぶつもりなので金利の動向はあまり気にならないのですが、新生銀行（保証料無し）や東京スター銀行（預金残高があればその分はローン金利ゼロ7）等、特徴のある商品を色々勉強中です。でもどこも一長一短あるようで、やっぱり提携の1.7％優遇が無難なのなぁと思い始めています。。。

こんばんは、35です。
36さん、詳しく情報頂きありがとうございます。

提携の1.7％優遇が無難なのなぁと思いつつ、
16さんのコメントにも出ていた半々の案も気になり、決めきれないでいました。

>36さん

情報ありがとうございます。
私もネット系銀行等のローン情報を見ていますが、おっしゃる通り一長一短で結局提携ローンなのかなぁといった印象を受けています。（保証料が０でも、事務手数料が一般的な保証料並みにかかったりしますよね？）

まだまだ勉強中ですが、大きな買い物なだけにとても悩ましいですね。
今は変動かなとは思っていますが、我が家のローンは長期戦の予定なので、インフレの可能性などを耳にすると固定のほうが・・・と考えたり。まぁ先のことは誰にも分からないので、リスクをどう捉えるかですが。。

ネット銀行は一見良さそうですが、十年後に果たして存在しているのか。
ローンは長期戦なので安定安心が一番な気がします。

武蔵小杉のタワマンが２０本の話はエクラスタワーの営業さんから
聞いた話です。武蔵小杉は、廃業した工場跡地がまだ点在してますよ。
でも、正直タワマンが素敵って良くわからないです。
朝の忙しい時間にエレベーターが混んだり、いいことないですし。

新生銀行。ＨＰで見ると変動『当初6ヶ月：0.98％（基準1.6％-0.62％）、以降は基準金利-0.4％』となっていますが、地所さんを通じて提携で申し込むと『当初6ヶ月：0.90％（基準1.6％-0.70％）、以降は基準金利-0.7％』と優遇幅が改善されるそうです。保証料がかからず、融資事務手数料も他の保証料無しの銀行に比べれば高くないので、保証料が0.2％くらいと考えると実質金利は約0.70％となり、一般のデベ1.7％優遇（0.775％）より見た目は安いような気がしています。ネックは基準金利。一般の銀行の基準金利は『短期プライムレート（現在1.475％）＋1.0％＝現在2.475％』とわかりやすいのですが、新生銀行の基準金利は独自に設定されるようです。今のように金利が低位安定していればよいのですが、金利が上昇局面になったときに新生の基準金利が短期プライムレートとパラレルな動きをするのか読めません。悩みどころです。

40さんに同感です。
新生銀行の金利は独自に設定される点が懸念点です。
大手都銀等の一般銀行住宅ローン利用者ははるかに多く、無謀な利上げは返済不能者が続出することに繋がります。
そのため急激な利上げは考えにくいと思います。
やはり一般銀行の優遇幅の大きいものが無難かと思う次第です。

新生銀行も提携があるのですか？？

私の手元にあるのは簡単な一覧表（借入概要書）だけで、新生銀行は載っていません。
みなさん何か他に詳しい資料等お持ちなのでしょうか？

42さん
新生銀行は提携あります。他にも大手以外での提携ローンはかなりあるようです。個別に営業担当の方に聞けば教えてもらえると思いますよ。

NO.40です。
私も個別に聞きました。ただ、どれも大手と似たり寄ったりの条件のようで、特徴のある銀行として新生銀行を教えてもらいました。

43さん、44さん、ありがとうございます。
書類が足りないのかと心配になりましたが、一安心しました。

34です。
新生銀行、どうしようか悩んでおりましたので大変参考になりました。40さんありがとうございます。
皆さんのご意見参考にしつつ、我が家はどうするかもう一度よく検討したいと思います。

ローンの保証料について詳しい人がいらっしゃいましたら教えて下さい。
ローンは余裕を持って長めの期間で組む予定ですが、コツコツと貯蓄を貯めながら、金利上昇局面での一部繰上げ返済や、10～15年後には一括返済を考えています。
保証料というのは借入時に全期間分を一括前払いしますが、繰上げ・一括返済をする場合は、残債・残存期間に応じて、正しく返還されるものでしょうか？　同じ条件で返済しても銀行によって返還額が違うと聞いたことがありますが、大手で返還率が良いところはどこかご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
あんまり返還率が悪いようなら、保証料ゼロにして金利0.2％上乗せを選択した方がよいのかな、と悩んでおります。

>39さん、>40さん、>41さん

ご意見ありがとうございます。
そうですね。新生銀行は「住宅ローン　比較」などで検索すると１位で出てきたりしますが、
私も同じく基準金利が不透明な印象でちょっと敬遠しています。

>47さん

保証料の返還率は、ホームページ等の情報をみても見えてこないですよね。
残額から算出して一部返しますよ、程度しか書いてなかったり。
返還のための１回あたりの手数料は三菱東京UFJ銀行で３１５０円、三菱東京UFJ信託で５２５０円、三井住友信託で１０５００円（商品概要で見ましたが、記憶が間違ってるかもしれません）で各社各様で差はあるようですが、返還率はどうなんでしょうかね。
詳しい方がいらっしゃったらお願いします。

>47
FPをしていますので参考までに。

繰上返済をする際の手数料は
1）銀行の繰上返済手数料（一部返済の場合は無料が多い）
2）保証会社の保証料返戻事務手数料
3）保証料消化分の減額

の3種類あります。1についてはどの銀行も公開していて>48さんが出しているような金額です、2については公開したり公開していなかったり。3については半年ごとくらいに見直しがあるようなので基本的に非公開になります。

2の手数料については通常返すはずの返戻保証料と相殺です。ただ繰上返済額が少ない場合（月に１万円とか２万円だと）返済手数料に満たない場合があるのでその場合、足りない分の手数料を徴収する銀行（三井住友銀行やみずほ銀行など）と足りなければ払わなくていい銀行（三菱東京UFJ銀行など）があります。100万円ずつ繰上返済するつもりなら手数料が返戻される保証料を上回ることはないです。保証会社の返戻事務手数料は、三菱東京UFJ銀行が3150円、その他都銀が5250円です。

3の保証料消化分の減額は一般にあまり知られていない部分です。計算方法は全ての金融機関において非公開なのでよくわからないのですが、みずほ銀行と三井住友はこの調整の際にひかれる金額が高いらしいです。

どういうものかというと、残債が減っていけばその分については保証が終了したとみなして返金対象からはずすというようなものです。たとえば保証料が100万円なら年間10万円ずつくらい返金される保証料は減ります（この計算が保証会社によって変わります）。入ってみれば保証料は生命保険（収入保障保険）のようなものということです。こういう計算なので10年目以降に一括で繰上返済しても保証料はほとんど返ってこないようです。

なので、ローン組み入れ型にすると0.3％くらいですので10年以内一括繰上返済が確実でこまめに繰上返済するつもりなら保証料は金利に組み入れるほうがいいといわれています。

また、フラットなど保証料が必要ないローンを組む場合には、同額の保障がある収入保障保険に入るほうが適用範囲も広くて保険料は保証料よりも割安になります（ただし加入時の告知義務が団信より厳しく、住宅ローンは即座に支払わなくてよくなるのに対して収入補償保険は支給されるまでに時間がかかる）。

長くなりましたがわかりやすくいうと、保証料がわりと多く戻ってくるのは5年以内に完済、比較的大きな金額を一括で繰上返済する場合でそれ以外については基本的に保証料は生命保険のようなものなので、支払った分についてはほとんど返ってこないと考えていただいたほうがいいと思います。

47です。
49さん、ご丁寧なアドバイスどうもありがとうございます。
やっぱり保証料の返還はあんまり期待しない方が良さそうですね。ローン控除のある10年間はよっぽど金利上昇が無い限り繰上げはせずに余剰資金を運用するつもりなので、10年過ぎてからの一括返済なら戻りも僅かということですね。であれば、金利上乗せ（＋0.2％）タイプの方が良いかもしれないと思ってきました。