香港ガーデン跡地の計画です
所在地：東京都港区西麻布４丁目39番1、39番11（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分、
東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅 徒歩12分、
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩14分、
東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩17分
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社
【物件情報を追加しました 2013.4.13 管理担当】
[スレ作成日時]2012-05-22 14:02:33
アホとしか言えないのか・・・
ネガが多いってことは、それだけこの物件が気になってるってことでしょ
ほんとうにガッカリしたから書いているだけだと思うけれど・・・
期待して見にいった結果が「もっと堂々と正統派の高級路線で行ってほしかった」という感想だったのではないでしょうか？
そもそも、その期待自体が間違い。ウケる
この不況ですからね。
それでも購入する人はいる。考え方、価値観、資力の違いだよ。
いいとこ：広尾駅から６分・東西（南）に開けた眺望・おとなしめの価格・堅い地盤・
内装設備（バブル期の超豪華マンションに比べたら落ちるでしょうが
この価格ならいいと思います）
評価の別れるとこと：外観（もうひとつの元麻布のタワーよりはいいと思うけど）・
タワー・共有施設なし・隠れ家的高級店は多いが気楽に入れる
店が少ない？
悪いとこ：管理費高め・天井低め・道路沿い・ベンツ？
管理費高杉・天井低杉
賃貸だよこれは
人は呼べない
高杉、低杉か…
このマンションを論じるなよ。
あなたのレベルが低すぎるんだ。
成金の妻か成金の自営の戯言はスルーしましょう。いいマンションだと思います、ここ。
三井かサンウッドがそのままやれば
こうはならなかったでしょうね
期待しただけに残念です
今年は湾岸暴落を予想。ワンダフル！
ここは、天井高以外はそんなに悪くないんじゃないかな。
まあチミタチには縁がないということで。
外苑西の車の音は大丈夫かなぁ。
東側通り沿いは窓を閉めればOK
西側は窓を開けてもOK
窓はあけられないね。
窓しめてもバイクの音などはうるさくてどうしようもないと思うけど。
車の煤煙は・・あきらめるしかないね。
どんな安物窓。。。
HPの物件概要見ると売り物件は１戸に減っているけど、
これって第１期の販売は残り１戸で完売ってこと？
それとも全然関係ないの？ 売れ行きはどうなの？
どなたか教えてくださいな。
株高・円安が続けば早くに売れてしまうでしょうね。
↑デベに聞きなさい。
デベに聞けと言われても、一見さんの電話で教えてくれるか？
この1戸って、明日の1期7次の販売住戸が1戸ですよっていうことでしょ。
1期6次までの先着順じゃないですよ、きっと。
1期の先着順はもっとたくさん残ってるんでしょう。
先着順は、22戸あるとか、24戸あるとか、色々な戸数の記載を見かけるので、実際の先着順の戸数がどうなってるのかよくわからないけど。
下がり天井は同じタイプでも階によって高さが異なるし、同じ住戸内でも
いろいろだからいちいち図面集には載せないことが多いのでは？
小さな住戸で下がり天井の割合が高いのは仕方ないでしょう、その分を
値下げしたなら良心的では？
それよりはメインの普通～広めの住戸の売れ行きはどうなんでしょうか？
難渋するかと予想されましたが、この株高が続くかどうかで決まるような
気がしますが・・
西麻布４丁目のアドレスブランド・駅にほど近・眺望よし・設備内装まあまあ・
価格まあまあ・・・景気さへ上がればすぐ売れる？
これまで10件以上みてきて、図面集に載ってないことなど今まで一度も経験ありませんが。
本当に載ってないとしたら、かなりひどいことだと思いますよ。
併設店舗には高級スーパー？
627さんへ
626です。 下がり天井は当然図面に載っておりますが、何ｃｍ下がるかについては
普通載っていないのじゃないでしょうか？ どの部分が下がっているか分からないのでは
とんでもないことですが、下がり具合（何ｃｍ）は記載されていないことが多いのではないで
しょうか。 大変失礼致しました。
629さん
いやいや、普通、天井高が何ミリかなんて、梁の下がってないところであろうと、下がってるところであろうと、キッチンも、バスも、トイレも、廊下も・・新築であれば、全ての箇所の天井高が事細かに全部載っているものですよ。
本当に梁の部分とか高さが載っていないんですか・・？
地所さんってそういう姿勢？ それとも、ここだけ？？
ものすごーく重要なことじゃないですか。それ、悪意を感じますね。
そのスタンスでは他にも色々と隠してることがあるのではと疑っちゃいます。
そうか、先着順になった戸数が分からないのも同じことか。
こういう情報も、普通はHPの物件概要に載っていますよね。
ダメだな、これは。
下がり天井については下記が参考になるのでは？
普通はMRに来た人に渡す図面集には高さまでは載っていないのが普通だと思います。
なかには天井高を見るのに図面集をアチコチひっくり返して探さないとわからないのも
ありますよ。 営業の人に聞けば答えてはくれるでしょうが。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11419774798.html
全居室に天井カセット型エアコンが実装されているのは
部屋がすっきりして快適そうですね。
プレジデントスイートの天井隠蔽型なら尚更GOOD！
ただ、メンテナンスや掃除は壁かけタイプより面倒がありそうですね。
他のパークハウスのモデルルームに何カ所かいきましたが、
下がり天井の高さについては何センチか図面にはかかれてないです。
売り主によって違うと思います。
去年の秋頃にモデルルームに行ったけど、すぐに申込をさせようとする営業担当者。20代～30
代の単身、dinks向けの物件。希望の広さのものがこのマンションにはない旨を伝えてるにも関わらず、それでもしつこかったです。モデルルームオープンして間もないのに、最上階売りたい感が凄く見受けられました。
少しずつ建ち上がってきていますね〜。
待ち遠しい
書かれていることが本当なら、ひどい売り方だもの。
言われても仕方がないと思うなあ。
ひどい売り方って・・・何千万円の買い物ですから買う人がちゃんと研究・検討しないと。
全然盛り上がらないですね・・・
確か１期の売り出しが６０戸だったと思うけど、残り１３戸ということは
４７戸契約済みということか？ まだ受け渡しまで１年半以上あるから、
こんなものなのでしょうか？ アベさんになってから動きに違いがあるの
でしょうか？
公式HPには販売戸数21、先着順となってますよ。
21が一期の売り出しなのか、残りなのか。どちらにしても好調とは言い難いのでは？
いや、あるサイトでは１３戸になっていますよ。 ＨＰも動きが全然なくて
他の物件に売却の力点が置かれるようになったのかな？
仕様、間取りは賃貸レベル
最上階だけペント仕様で
他の購入者なめてますね
確かに最上階との差が凄いですね。まぁ、最近のタワーは最上階にプレミア感を出すのが当たり前ですが、三戸しかないプレミア住戸の素材や造りをマンション全体の特徴のように紹介するあたり、ちょっとなと感じてしまいました。僻みかもしれませんが…
冬景色その②
プレジデントスウィートって売れちゃったんですか？
お向かいの笄町住宅が取り壊しとなりましたね。
ミニタワー建つようですよ
ずいぶん苦労してるみたいですね・・・
一時購入も検討しましたが、子供達が遊ぶであろう向かいの笄公園もマンションで影になったり、
近隣の中でも飛び抜けて高層になり町との調和に違和感を感じてしまうこと、
最近の三菱地所物件は見に行くたびに近隣の建設反対運動があったり、
強引な建設で地域との調和がうまく取れていないデベロッパーという印象で
気持ちよく住めるのかな？と思ってしまったりで購入には踏み切れませんでした。
広尾駅側のミドリ安全ビルが建ったときも違和感がありましたが、時間が経てば慣れるものですかね？
ここは飛び出していますよね。
三菱は、もはや単なる強欲企業ですからね。
テレビでは都心の高級マンションの売れ行きが好調との報道がされていますが、
ここは関係ないの？ 総戸数３００？４００？ 一番高い住戸は４億超えとか
・・・何処のマンションなの？
>諸々の仕様レベルが高い。
感じ方はそれぞれですが
ムチャクチャ低いと思いますよ
少なくとも高くはありません
嘘はだめですよ
使用・設備はどこらあたりを標準とするかでしょう。 平均的なマンションからすると
ここは十分にレベル高いと思います。 勿論、超高級マンションと比べると落ちるかも
しれませんが。 ムチャクチャ低いなんてことはないです。 天井高はちょっと低い
けどね。
ここをムチャクチャ低いと言う人はどういうマンションを標準と考えておられるのか
是非教えて欲しいです。
>659
PC千代田富士見TTだよ。バブリーなMRがチラっと映ってた。
2012年11月の1期販売の300戸を引き合いにした無理やりのこじつけ取材。
時期的に選挙結果や最近の株高・景況感なんて関係なし。
マスゴミって本当にいい加減ですね。
↑
ここまできて宣伝しているあなたも同じような感じ。
気持ち悪い。
事実なだけで別に宣伝なんてしてないよ。
あっちの第二期はそれほどでもないみたいだし。
テレビ取材自体が「景気良い＝高額不動産も好調」っていう結論ありきだから呆れただけ。
で、実体は政権交代前の11月の販売物件を無理やり好景気と関連づけただけ、ってオチ。
南向き低層階の価格は間違いなくお買い得ですね。。。もうちょっと待てば良かった。
↑南低層は坪いくらですか？
これまで皆様が高くでお買い求め頂きましたので、南低層は安くで一気に売り飛ばします。トータルで利が乗ったので問題なし。
どのくらい安いのさ？
ハァ？値下げなんてないわ。
南の低層階は駐車場に高いビルが建たなければ格安のお買い得物件。
ビルが建って日陰になればまあ相場かな・・・教会の駐車場ということだから
当分はそのままか？
↑そうなんですねー。坪３３０くらい？
お買い得な南低層は中国人が去年買っていましたよ。
まだ売れ残ってるんですか？？
南低層は坪３３０万程度から。間違いなく安い。。。
ていうか、西向きも青山の綺麗な住宅街が並ぶからかなり眺望良い割に安いよね。
東向きはさすがの眺望だけに高いけど、西は大通りと反対だしこの値段はお買い得かも。
西低層は坪いくらですか？
お値段に見合った作りですから、はたして割安ですかね。
高級感のない圧迫感ある空間。
天井はただ低いだけではないんですよ、
大きな下がり梁の確認、低い位置のピクチャーレールの確認もお忘れなくー。
ＰＨ西麻布のスレでネガ張ってる人達は、天井のことしか言わないね。
（ピクチャーレールとかどうでもいいし～）
ＭＲ見てきた感想で言えば、天井のぞけば、ここ良いマンションじゃない。
自分が住んでるマンションの天井2550あるけど、2400に違和感無かった。
管理費はベンツのカーシェア料金（月額5000円）引けば標準だし、
内装仕様は他に見たＭＲ（ＰＣ飯田橋・ＧＳ麻布台ヒルトップ・ウェリス愛宕）と
同等。むしろオプションがほぼ無い標準仕様のＭＲをきちんと用意してるだけ、
ＰＨ西麻布に好感がもてた。（逆にＧＳ麻布台のＭＲはオプションだらけでうんざり）
ＰＣ飯田橋は確かにいいマンションだと思うし、人気が出るのも納得だけど、
港区アドレスで探してる人にとっては、ここはまずまずの物件と思うんだけど、
天井以外に大きな弱点あるのかな？？
お買い得と騒がれてる低層階ですら、
1期で売りだした去年秋から、その価格なのに、ずっと売れてない事実が不人気の証明では。
管理費割高だし。
浴槽も1418でも、足伸ばせないデザインはいただけない。
モデルルームは、下がり梁が少ないタイプ。
検討住戸に、大きな下がり梁がある場合、
モデルルームでの天井の低さの体感以上の圧迫感がありますから、
実際のところ、体積で空間を確認するには、モデルルームはあまり参考になりませんよ。
既に100戸近く売れてるし、大人気ってわけじゃないけど不人気ってわけでもないでしょ。
下がり天井の高さは確かに分かりにくいから、ちゃんと確認しましょう。
契約者より
港区限定で見てます
天井2400はどう考えても
マイナス
今の住まいの間取り見たら
リビング2650
最大下がり部分で2450
一番低いところより更に低い
場所はいいんだけどね
わざわざグレード落ちに住み替えるのは
躊躇する
値段は許容範囲
管理費は無意味に高い
私も天井の高い一戸建に住んでるので、さぞ天井が低くて圧迫感が強いと思ってMR見たけど窓が広いからか照明の上手さか低いとは感じませんでした。 窓が広くて開放感があると随分違うものですよ。 ネガスレに惑わされず一度MR見学してみれば。
モデルルームは天井が低いのを、
プロの技術で、そのように見せない工夫満載で作ってありますよ。
グレードの高いマンションを買える方々が、
あえて「２４００でも、天井低く感じないぞ」と気を紛らわせて購入するのは、ちょっと疑問です。
ご自身がご希望のタイプの間取り図に、下がり天井の数字が明記されていないため、
リビングの天井の３分の１の下がり天井の点線があっても、
まあ、２３００くらいの下がり具合かな～と、都合よく思ってしまったり人いませんかね。
実際、２メートルの下がり天井ですので。
広い間取りで、トイレの天井が２メートル近いプランもありますし、
身長１６０センチ未満の人がお住まいなら、問題ないかもしれませんね。
住宅の価値は、天井高だけではないでしょう。
三菱（昔の三菱ではないでしょうが・・）が階高という誰にでもよく分かる
ところでケチることはないでしょう。 私も２回見ましたが気にならなかった
です。 ベンツのために管理費が高いのなら気になりますが。
MR見に行きましたが、なかなか良く出来ていると思います。
天井高もそれほど気になりませんでした。ドアや窓が大きいからでしょうか。
値段も手頃だし、価格が低い部屋も眺望が悪くありません。
何と言っても立地、環境が良いというのが素直な感想ですけど。
↑半分くらいうれましたか？
必死ですな。
モデルルームの天井気にならないのは当然でしょ。
大きな下がり梁がある部屋を再現してないんですから。
MRに2回行っても、検討間取りに関する下がり梁の数値を説明してもらえませんでした。
685さんのように思うなら、昨年中に売れててもよいのでは
契約者です。現在の販売戸数は190中100。可もなく不可もなくというところ。
事実だけ申し上げると、ネガスレが必死に連呼してる下がり梁２ﾒｰﾄﾙのある部屋は西側中高層の狭い間取りに実在します。
ただし、すべて契約済みです。残ってません。なぜなら単価が350からと安い上に、三井の超高級マンション群を見下ろせる眺望の良い部屋だったからです。
どなたかが言っていますが、ネガに惑わされず実際にモデルルームを見ることをお勧めします。ネガスレが虚偽を書いてますが、モデルルームでは、問題の２ﾒｰﾄﾙの下がり梁もちゃんと体感できますよ。
だから賃貸向けに買う人は
いいんじゃない
（管理費ネックがネックだね）
自己居住にはダメだな
人は呼ぶ気がしない
東側は、あまりに道路に近すぎ（歩道、狭すぎ）て、排気ガス、騒音の心配に加え、道路から丸見えになりそうなのがとても気になります。
天井高と地所の担当者の批判を続けている人は、何か個人的な恨みでも有るのでしょうね。自分の書き続けてきた全部のスレを、冷静になって、読み返してみた方が良いですよ。
私も契約しました。港区とその周辺のマンションを何年も見てきましたが、総合的にみてこちらは間違いなく買いだと思ったからです。安い物ではないですから、契約をした方は皆さんちゃんといろいろな点を確認・検討して決めていると思います。
天井高と地所の担当者の説明の仕方だけを理由に、このマンション全体を批判し続ける、というのはいかがなものかと。
どなたかの説明の西側の部屋は、坪単価が安いのに本当に眺望が開けています。視界を遮るものはなく、超高級「パークマンション＊＊＊＊」を見下ろしています。この周辺の他のマンションだと、この坪単価より高い部屋でも本当に残念な眺望なのです。すぐに全部売れてしまった、というのも納得できます。
重要なことを説明せず、契約させようとする売り方はひどいから、言われても仕方ないなー。
重要説明事項の段階にくるまで、下がり天井の数値を知らされない可能性ありなんて。
契約者さんも言ってるとおり、図面に載ってない天井高は、自己責任で確認しましょう。
１００戸も売れているんですか？？ ＨＰ見てたら全然分からないけど、来年夏の入居なのに本当ならすごい
ですね。 天井が低くても人気あるんだ・・・麻布台とか狸穴に比べるとやはり立地や価格的にいいのかな？
プレジデントスウィート売れちゃったんですか？
このマンションに限らず、地所は下がり天井高さを図面に書いてないのは周知の事実なので、
しっかり営業に聞けばいい。
確認不足で後で騒ぐのは購入者の怠慢だと思いますよ。
このエリアの物件買う人間にそんな脇の甘い人間はいないと思うんだけどな〜。。
モデル行きましたけど、天高の低さは全く気にならない。窓の大きさ等で工夫が見れますね。
プランによっては、下がりを抱えるタイプあるので、それを避ければこの物件は今出てる港区タワー
の中では価値有と思いました。そして今後港区でタワーは出てこない。。
丘の上の本当の高級マンションとは違いますが、オンリーワンでしょうね。
前向きに買いを検討中です。皆さんいかがでしょうか。
昨日ここのDMがきましたが、最近またポジさんの投稿はじまったのは、デベ演出かな。
昨年秋に1期販売して以来、2期の販売しないのは何故？
ここと似た規模で来年夏秋竣工の他の物件は、昨年に1期販売、年明けて2期の販売してます。
超高級物件見下ろすのが優越？
先着順受付中
販売２１戸となってますよ
つまり一期で２１余ったってことですか
12月に見にいき、価格表みて、相当売れ残ってる印象もちました。
リクルート「都会に住む」とかサイトにタイアップして、話題の物件のように広告費かけて演出されてるから、大変なんだな。
契約者さんとデベがネガを必死に打ち消すのは、
どの検討板も同じ。
ここ良い物件だと思います。
ＨＰに２１戸先着順とあるのは年明けからずっとです。
ちゃんと更新せよと思いますが、デベのＨＰはどこもこんな感じです。
一方で現在１００戸近く契約があるというのも紛れもない事実です。
これは虚偽ではなく、事実ですので、疑われる方はＭＲに行って
営業に直に確認することをお薦めします。
ネガが「価格表を見てだいぶ売れ残ってる印象を持った」と書き込んでますが、
１９０戸あるなかでまだ９０戸は未契約なわけで、半分近く残ってれば
印象としてそう感じたと書いても「間違いではない」でしょう。
しかし、どなたかのレスにありますが「そんなに売れてんだ」というのが
多数派の意見じゃないでしょうか。少なくても１期販売が全体の３分の１にとどまった
近場の某マンションよりは人気はあると思います。
最後になぜ２期販売がまだ無いのか。これは上記のマンションなど近場で大型の新発売が
相次いでるので、それらの様子見とけん制のためでしょう。
21戸、先着順です。
価格表を見た感想は、1期に売り出して、売れ残って、先着順になってる部屋の多さで、です。
先着順は、エクセルのセルの色を変えてますから。
MRにいけば、わかりますよ。
申し込み後のローンアウトの5戸等なら、昨年末、年明けにでも売れてるはず。
なぜか天井の次は21戸先着順がネガレスの対象になってるな。
昨年秋からの一期販売の90戸と、一期10次販売までの合計で約115戸を販売。
先着順が20近く残ってるから、差し引き累計販売戸数は100弱。
計算上、何も矛盾しないが、ネガレスはウマシカなのか？
21戸先着順の表記がある時期から固定なのは、この物件を丁寧にみてる人にとっては
周知の事実だろう。まあ、ネガの多い掲示板ではあるけど、ウソを書くのは許せないよな。
どうしてこんなに駐車場が少ないのでしょう？
この辺に住むような人はむしろ車を使うだろうと思うんですが、入居してから困りませんかね？
カーシェアがあればいい、っていうものではないんじゃないかと思うのですが・・・
1期1次、1期2次で売り残しを出してしまうって
いかにもお客さんに優しい地所らしいじゃないですか
これが野村なら、きっちり1.0倍で完売させちゃうけど
それを当然と思っちゃいけませんよｗ
プラウドは本当に不思議ですね。 特に美味しいという訳ではないけど
なんとなく高級そうでお使いによさそうなパティシエみたいで、価格の
高いのがまた高級感を醸し出したりして・・・それと営業力でしょうか。
駐車場の抽選会の案内が来ていたけど、もうそんな時期なの？
ここはカーシェアの車種がベンツなんですか！
てっきり電気自動車などエコカーが設置されると思い込んでおりましたが、ベンツとはかなり意表をつかれました。
三菱地所とメルセデスが提携したサービスなんですね。
サポート概要にあるショーファーサービスとはどのような場面で使われるのでしょう？
駐車場の抽選会は、優先順位を決めるみたいですね。
カーシェアのベンツはレンタカーみたいにわナンバーですか？
カーシェアはわナンバーですよ。
日経に都心の高級マンションをシンガポール・台湾の富裕層に売っている
という記事があって三菱も入っていたけどここもそうなの？？
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGM0806G_S3A310C1MM0000/?dg=1
中国・韓国でないのならマアいいけど・・
昨年11月時点ですでに、中国の何人かの人が、ここ買われてますよ。
モデルルームで、一部の中国人ご一行にも遭遇し、銀座か秋葉原の観光風景にすら見えました。
昨夜のＷＢＳに取り上げられていましたね。 やはり半分くらいは
売れているそうです。 ちなみに中国の話は出てこなかったです。
他のマンションを１棟購入しようとしている中国人は出てきましたが。
でも、どうしてここが取り上げられたのかな？
天井高４ｍの住戸は売れたのかな？？
悪意のあるネガスレに惑わされない方が良いですよ。
先着順になっていたものは一気に売れてしまったみたいですね。
住宅地としての場所は相当魅力的ですからね。
駅から少し離れていてちょっと寂しい。
そのわりには大通りに面しているため環境があまり良くない。しかも窪地。
この辺がこの物件の弱点かもしれないですね。
その代りまわりに高い建物がないので眺望がいい。窪地の割には開放感がある。
あと六本木が割と近いので広尾と六本木両方を楽しめるってところがいい点でしょうか。
腐っても広尾なので私は結構いいと思いますけどね。
欠点があるぶんスルーする方も多い？
いいマンションだと思うので競争相手が減ることは買いやすさに繋がるかな。
広尾駅６分とありますがこれならわりと近め。嬉しい点は６分六本木方向に歩くこと、これで六本木駅が近い構図になってますね。毎日ヒルズを横目に駅まで行くというのも中々素敵な道中だと思いますよ。２駅利用可能な良物件だと思います（麻布十番も行けるかな）。
エレベーターができると少し駅が近くなるので５分表記できるようになるかもしれないです。
いまも実際に歩けば５分ぐらいですね。
六本木は１２分ってなってますが六本木ヒルズまでなら７，８分程度でしょうか。けっこう登りますが。
外苑西通りを挟んだ向かい側のマンションの取り壊しが始まりましたね
どの程度の高さの建物に建て変わるのでしょうか
東側の眺望に影響が出そうですね
向かいのマンションも分譲マンションになるのでしょうか。
教えて下さい。
私の希望の場所があれば教えて欲しい。 条件 ① 東京駅5km圏内 ② おしゃれで快適 ③ アーバンリゾートライフを送れる ④ 銀座に近い ⑤ 全国トップクラスの教育機関（豊洲北小のような）がある ⑥ ららぽ、ビバホ、キッザニアなどの商業施設が充実していて便利である。 ⑦ 富裕層が多く民度が高い
しかし、、、第一期14次ってすごいですな。初めて見た。売り方が変わってるのか？
ネガコメントをよみ、でもまあ、モデルルーム見学してみようと見に行くと、
天井が全体的に低いだけでなく、
他の欠点がわかったりして、検討から外しました。
色んなご意見あるでしょうが、人を呼べない物件。
超高級物件を見下ろせるとか言われたら、ひきますね。
人を呼ぶためによむのかな？
管理費が高いって幾らぐらいなんですか？
広尾駅の新しい出入口が出来るらしいですね。駅まで少し近くなりますね。
本当ですか？
（近くに住んでいるのですが、電車をあまり使わないもので…）
ぜひ、エレベーターを設置して欲しいです。
ベビーカーが大変で。
エレベーターもエスカレーターもできるようですよ。３番出口の道路の反対側あたりです。今ある歩道橋は撤去されるようです。
このマンションと同じ側ですから少し便利になりますね。
結構距離が短くなりますね。 駅から５分になると気分的にかなり
違ってきますね。 駅全体も綺麗になるといいのにね。
>結構距離が短くなりますね。
横断歩道を渡る分だけでしょ.....。
信号待ちの分時間は短くなるが。
急に背が高くなってる
コンクリ打設するの早くない？
新しい出口はこのマンションにとってはかなり大きいんじゃないですかね。
表記5分と6分は売買でも賃貸でも大違いですし、もともとフラットアプローチなので信号待ち時間が減ると実質的にも駅近感が出てきそうです。広尾で一番きれいな出口を使えることになるわけですし。
修繕積立金が5年目で1.96倍、10年目で2.875倍、15年目で3.79倍、20年目で4.6倍、25年目で5.5倍って普通ですか？？？
投機目的には向かないでしょうか？
それ、普通じゃないでしょ・・・
実際に修繕積立金を上げていくかどうかは管理組合で決めていくこと。
その時々に積立状況を見て判断するわけだから、工事費が同じであればこのマンションだけ特に損とか得とかってことにはなりませんよ。実際、ある程度の規模のマンションだと、修繕積立金がたまりすぎて5年目では増額しないというケースが多いです。
工事費の見積もりは管理会社がとるのでしょうから、終局的には管理会社が信頼できるかどうかってことになるのではないでしょうか。
初年度の修繕積立金は7520円～14940円ですから、最終的には41360円～82170円になるという事ですね。
25年経年したとしても修繕積立金に月8万はきつすぎると感じます。
例えローンを支払い終えているととしても、中には定年を迎えている(かもしれない？)世帯に高額な修繕積立金、
管理費の支払いは難しいですね。
>737さん
設定は管理会社でも、その都度見直しするのは管理組合なのですよね。
修繕積立金は必要なければ増額しなければいいだけだけど、無駄に高い管理費を下げるのは簡単ではないのかな？
さしあたりはベンツのやつが三年後になくなりそうですけど。
どうなんでしょう。
この辺でやけに安い中古マンションは、みな管理費修繕費で１０万超えしてる。ここもいずれそうなるのかな？
週刊ダイヤモンドのマンション特集でランキング上位に入ってましたね。
ここの掲示板はネガレスが多いのですが、こちらは、実際のところどのような評価なんでしょうね？
この物件が他の場所に建っていたらと考えたら、買わないという結論を出すことになるだろうと思ったので、購入を控えました。
理由は
1 低い天井 最大2400、最大下天井2080
2 190戸のわりに高すぎる管理費と急激な修繕費の傾斜
3 バルコニーの狭さ
4 使いづらそうな変則的な間取り
5 不要なメルセデスとの提携
6 規模のわりに共有部分が不十分
以上の理由から住戸としての魅力は感じられませんでした。売る時にも苦戦しそうです。
窪地と大通り沿いではあるものの、東側は公園と小学校が続いて眺望が抜けている良い立地だけに残念です。
>742
全く同感です
特に1,2は致命的です
出処忘れましたが
東京のタワーはニューヨークとかと比べて天井が低いのが欠点
とありました
NYでは2.75mでも低い部類だそうです
まして2.4mは最低のレベルですよね
立地で検討していたのに残念です
スペック低めでランニング高めだけど、この立地で坪300万円台は結構安く思えますけどね。
眺望がわりといい部屋でも300万円台ありますよ。
そろそろ新緑が綺麗じゃないでしょうか？ 近隣の写真をまた見たいです。
ＭＲで営業に聞いたら１３０戸売れたとよ
残り６０。アベノミクス効果、すげえな
腐っても広尾。
その方向向かっても楽しめるってのは立地のなせる業とおもいます。
マンションは立地が第一ということですね。
なんだかんだ、竣工前完売するんですかね。
残戸の値引き期待してたのに。
売れるんじゃないですか。アジアの個人投資家が数棟まとめ買いしてるそうですから。投資利回り見込めるでしょうし、賃貸ばかりになるのでしょうね。exitは微妙では、時期が来れば大量な出物が出て。リセールバリュー求める、乃至はこの麻布、広尾界隈に長く住む人は、内地の低層レジデンス買うでしょ。立地からしたらここ大通り沿い、横がビジネスホテルのタワーですからね。賃貸だけ見込んでミーハーに貸すには、シンボル的な物件として最良ですね。
そんなぎらぎらしていないでしょう。
利便性と環境のバランスが結構いいですから、長く住みたいという需要もそこそこあると思いますよ。
いろいろな人がいるのだから、決めつけでものを語らないでください。
外観についてはいろいとと批判的な意見もあるようですが、
私は結構期待しています。 建ち上がると人気が出るように
思いますが、それまでには完売してしまいそうですね。
販売時期をもう少し遅くしておけばもっと強気の価格でも
売れたでしょうに。
低層の超高級マンションだけでなくこういうタワーもあっても
いいし。 ここに住めれば低層では得られない眺望がとても
魅力的だと思います。
また毎日車利用の人ばかりではないから駅からそこそこ近い
のもとてもいいですね。
新出口がエレベーターだけっていうおちがなければ、駅までほぼフラット実質信号なしの5分になります。十分駅近の部類だと思います。
南と東が開けていて、敷地もゆったりしているので駅から歩いていくと結構目立ちそうですね。確かに外観は期待外れにならないでほしいです。個人的には、西側が窪地ですけど低層マンションの雰囲気を出すとのことなので、いい感じに仕上がることを期待しています。
みなさん仰られていますが、天井の低さはなかなか納得できないのは無理もないと思います。
②マンション中庭
③マンション中庭
マンション自慢のつもり？
他でやれよ
ガーデンヒルズの緑はいいですよね。
アップありがとうございました。
このマンションだと、駅から散歩がてらガーデンヒルズ通って、ガーデンで買い物して西側のエントランスから帰宅っていうのもよさそうです。
＞７５４-７５５は、ガーデンフォレストではないかな？
ガーデンヒルズの樹木は、もう少し太いと思うよ。
（石垣の感じとかも、ヒルズのものではなさそう。）
このエリアの魅力を発信していくことは、このマンション
にもプラスでしょう。
「広尾を纏う西麻布の住処」とは言い得て妙だと思います。
そうですね。ガーデンヒルズは最初の一枚だけだと思います。
ガーデンフォレストまで行くことはあまりないでしょうが、この辺りの雰囲気を作っているという意味では、やはり貴重な緑だと思います。
ここはやめたほうがいいかも
ヒント「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰」
７４５です。 写真ありがとうございます。 やはり新緑は綺麗ですね。
違うマンションとはいえ綺麗な緑が近くにあるということは気持ちいいです。
このマンションの外観が回りの景色に上手く溶け込めるといいのですが。
752さん、
エスカレータもできる計画のようです。
要は新しく７階建てのビルが建設され、その地下で広尾駅と連絡するようです。
従って一番きれいで便利な出入り口になるのではないでしょうか。
支援センターは、いいですよ。
ママとも作りにもいいですし、子供達も、
他の子と触れあうよい機会になります。
シッターさんが連れてくることもあります。
子育て親子の溜まり場という感じです。
ちなみに、アメリカンクラブを溜まり場的に
使っている方もいますし（子供向けの講座とか、
結構色々あります。）、お金持ちでもセンター
に来る人もいますし、その辺りは、好み・考え方
次第ですね。
子育て支援センターかぁ・・・そんなこと考えて検討している人がいるんですね。
あまりこの物件には子どもは住んでほしくないです。
それにしても日本人の所有者は何％ぐらいですかね。購入は、ほとんど中国台湾香港の方のようですが。。。
本当ですか？
本当なら、それはちょっといただけないかも。
さすがに何%ってこともないでしょうが…アジアの富裕層が投資用にかなり纏め買いしてるそうですね。まぁ賃貸に流れるのでしょうから、住人は日本人になるのでは⁉ 笑
それでも賃貸の住人ばかりになりそうな点と、所有者間での管理運営のことを考えると、購入する気にはならないです。賃貸で借りるなら楽しい場所ですよね。あくまで私見ですが。
40平米は、全体の1割強ですから賃貸割合も低いでしょうし、子育て世帯は多いと思いますよ。
2LDKは、1次取得者向けの価格帯ですからね。
ダブルインカムなら8000万台は手が届くでしょう。
地所が積極的に中国にリートや都心の現物マンションを売りに行ってるらしいです。
40平米が賃貸？だから一割程度って…それ日本の小金持ちが投資物件で買うイメージでしょう…そんなに小さいレベルじゃないですよ、アジア圏の富裕層の不動産マネーは。2LDK、1億だろうと余裕で数戸買いしますから。その方がリターン高いでしょうし。
あなたもかった？
70平米台は、賃料いくら見込めるの？
30万？40万？50万？60万？70万～？
MRに行けば査定してあるの？
誰か教えて下さい。
池袋に行けば教えてくれるよ
チャイナの金持ちは実は親日が多くて、中国政府批判する人も多く、中国に資産を抱えるのは危険だと思っていて、資産逃避的な意味で東京のマンションを買うケースも多い。
シンガポールに40戸。しかもバルクでと伺いました。
想定賃料は坪単価15,000円台でMRで一覧表をご覧になれます。
売主のキャピタランドはシンガポール実質国有の大手デベロッパー、共同事業である以上シンガポールに一定数流れるのは必須かと。
想定賃料は妥当な線ですね。
想定賃料ですが、MRで見られる一覧表には
■駐車場 ■管理費 ■修繕積立金 ■インターネット使用料の
ランニングコストも入っています。
大体7万～ハイクラスだと10万近くつみあがっている想定なので
この点を留意してみた方がいいと思います！！
賃貸向けの小さめの部屋で、駐車場代オーナー負担はまずあり得ないと思いますが・・・
管理費は4万台からですよ～
勿論、駐車場代はふくみませんが。
しかし、40戸は凄いですね。
7万から4万への訂正ありがとうございます！
ちなみに1LDKは2万程度ですね！
70平米台でも管理費は３万円程度なのだが、４万とか７万とか言ってる人は何を勘違いしてんだ。
もはや賃貸物件だな。投資物件として買って運用するには良いけど、永住する物件じゃないね。界隈の色々な属性の人間の出入りで荒れそう。
都心のマンションは基本永住向きではありません。
広尾あたりはその中でもいいほうだとおもうけどねー。
もう少し郊外の白金高輪あたりか、予算を上げて都心の低層マンションを狙ってください。
修繕積立金を含めた話ですよ。
779の書き込みした者ですが、
皆さんってモデルルームで想定賃料の査定表ってホントに見ました？？
しっかりと最下部の注意書きで記載ありますよ。。。
【駐車場の使用料１台分も含む】 と。
なので、７万〜１０万と記載しております。悪しからず・・・
シンガポールに40戸とか、賃貸収入の見通しに駐車場代が含まれてるとか、虚偽を書くのもいい加減にしたら。
こんな虚偽ネガを信じる人も居ないだろうけど、もしかして？と思った人は明日MRに電話を。
きっと笑って否定してくれるでしょう。
GW明けに追加で10戸の売り出し。グランスイートやウェリスの近隣物件のスレでも
ここはイチ抜けしそうとの書き込みが出るようになってきましたね。
何故にセコムが売主に入っているのだろうか？
地上げしたところなのかな？
先日、モデルルームに見学に行ったものです。まさに仰られている通り営業の方に見せて頂いた資料には駐車場の費用は想定賃料に含まれている様でしたので、私も賃料収入は気になっていました。
間違いかと思って主人と話していたのですが、やはり本当なのですね、残念です。
セコムとの共同管理システム「LIFEeyes」のせいで管理費が高いと聞いてます。キーのセキュリティだけでも十分と感じるので、総会で機会があれば、地所コミュニティのスタンダードのセキュリティシステムに起案したいと思います。
想定賃料表はどこのマンションも用意していて、固めに査定した家賃が記載されています。貸せる家賃は周辺の相場で決まりますから、ご自分でこの周辺の同等程度のマンションの家賃を調べた方が良いです。想定賃料表が正しいかどうかを議論する意味は無いと思います。Roppongi Tokyoとかブランズ六本木とか賃貸がたくさん出ていますよ。
そもそも都心のマンションは坪単価が高いですから、利回りを重視する物件ではありません。自分で住まないなら、資産価値を重視した投資ですよね。
ここは広尾圏ですから住むにも良いと思いますけどね。
この物件はトイレやら廊下も天井低いだけでなく、
浴槽が狭いのも微妙。
1416でも、浴槽は他の物件の1317サイズと同じかな。
高身長で湯船につかり、くつろぎたい人には向かないね。
1416は1416で1317とは違うでしょ。 何が言いたいのか？
いくらネガキャンしてもそのうち完売ですよ。
ご購入された物件が、湯船が大きく天井も高い物件なのではないでしょうか。
わざわざこちらまで来ていただいたので、褒めてあげるといいかもしれません。
結局エリアとしての求心力があるのでしょうね。
広尾ってなんとなく住みたいですもん。
794
浴室が同じサイズでも浴槽の内側のサイズが違う話でしょうね
丸いデザインだと足のばせる身長の人が、ここの四角い底面の面積せまい浴槽だと窮屈になり。
賃貸で探す人はお風呂のサイズこだわる人いるし、内覧したときに、部屋の圧迫感と共にネガな点になるかな。
そう？MR 見たけど、ここの仕様悪くなかったけど？
浴室もタイルの質感とか良かったし。
バスタブの大きさが他と違うというなら、
ここと、ほかの具体的な寸法の数値挙げてくれません？
もちろん1418の同じ条件で。
