武蔵小杉地区の今後について・・・【39】

新スレには特定の物件を関連付けないようお願いします。

武蔵小杉は震災後も地価がどんどん上昇してますからね。
気になる人が多いのは仕方がないと思います。

アハハハ！！ここは青葉関連スレに次いでおもしろいですね。でも真面目にムサコの今後は気になります。

リエトは相当、売れ残ってるでしょ。
震災後、エクラスの売れ行きも目に見えて悪くなったし。
これからがコスギの正念場。

まずはグランドウイング。
あの坪単価で売りさばけるか。
まあ、時間をかけたり、値引きしたりすれば完売は出来るだろう。

問題は中古市場。
5・6年後、駅前タワマンの供給は1万戸近くになる。
中古で売りに出る戸数も多くなる。
全てが駅徒歩5分以内の同じようなタワマン。
この中から自分の住戸を買ってもらうには値引きするしか無い。
特に転勤などで売り急ぐ場合は大幅に値引きしないとキツイだろう。

今は再開発に期待する客が多いだろうが5年後、10年後もこの人気を保てるか？
アリオができ、再開発の全貌が見えた状態で真の実力は？
中古市場での需要と供給のバランスがとれるか疑問が残る。

>>15
リエト売れ残ってないよ。

リエトを売れ残ってるとか書いてる時点でリエトがどういう物件なのかを
わかっていない証拠。イーストは元々全部屋賃貸だったのだからね。

リエトコートも外観はちょっとと思うが内部はいい感じです

>>17
同感。
本当に武蔵小杉の実態を理解していない人の書込みが多いのでしょう。
あと5年後の市場評価が今から楽しみです。

5年間不動産価値が大きく上る事は期待できませんが底は厚いです。
新しいニュース満載の武蔵小杉。

まあ、震災後も地価がどんどん上がってますしね（笑）

前スレにもあったイベント予定をちょっとアレンジしました。タイミングについては私の憶測も混じっているので、あくまでもご参考ってことで。


？は予定が出ていはいるが不透明
？？は完全な憶測

2012年度
・アリオ（？）プレス発表？？
・野村タワー販売開始
・エルシィ跡地計画概要発表
・エクラス＋商業施設竣工
・中原図書館開業
・駅ビル竣工
・綱島街道拡幅完了？
・副都心線乗り入れ

2013年度
・東京機械社宅跡地のオフィスビル竣工
・住友タワー販売開始？？

2014年度
・パークGWT＋商業施設竣工
・アリオ竣工
・東急新ロータリー竣工
・野村タワー＋商業施設竣工
・JX社宅跡地ツインタワー販売開始？？

2015年度
・住友タワー竣工
・JRへの相鉄線乗り入れ開始？
・小杉3丁目東地区タワマン販売開始？？

2016年度
・JX社宅跡地ツインタワー＋コンベンションセンター竣工？

2017年度
・小杉3丁目東地区タワマン＋商業施設竣工？
・新設小学校開校？

2019年度
・東急への相鉄線乗り入れ開始？



このスレもう要らないでしょなんて言われるほどネタのない日々が続いていましたが、今年度は特にイベント盛りだくさんですね！ポジもネガも張り切っていきましょう～。

>>24
そもそもイーストはまだ賃貸住民が住んでいる部屋が数多く存在しているから
売れ残りという概念が無い。賃貸住民が出た部屋から
ちょっとずつ売っている状態なので、出た部屋は倍率が付くケースも多い。

事実のみでいいよ。
実際は完売してない訳でしょ。
だったら売れ残り。

>>26
完売してないとかじゃなくて賃貸で全部屋埋まってたわけだから
他の新築マンションと同じ土俵で比較するのがそもそも間違い。

だから事実のみでいいんだってw
賃貸中の住戸以外は完売？

あんな客集めのために安い騙し住戸で倍率上げてる時点で
販売が上手くいってないんだよ。

在庫住戸も数十戸あるだろw

売れ残りだろうが、完売だろうが、どっちでもいいわ。住んで満足している人がいるんだから、それでよし。

＜ソニー＞１万人削減へ…本社、国内外で　テレビ事業不振で
毎日新聞 4月9日(月)20時39分配信

　ソニーが経営再建策の一環として、年内にも１万人規模の従業員を削減する方針を固めたことが９日、明らかになった。１２日に開く経営方針説明会で平井一夫社長が発表する見通し。主力のテレビ事業の不振で、１２年３月期の連結最終損益は２２００億円の赤字を見込んでおり、経営再建には、大規模なリストラによる経費の削減が避けられないと判断した。

円急騰、１ドル８１円前半続く　１カ月ぶり円高水準
産経新聞 4月9日(月)9時38分配信
　９日早朝の円相場は、対ドルで円が急騰。海外市場で一時に一時１ドル＝８１円１８銭をつけるなど、８１円前半での値動きが続いている。３月上旬以来１カ月ぶりの円高水準。ユーロも１０６円前半で、同じく１カ月ぶりの円高ユーロ安となっている。

ニュースを張り付けるこのひと。

どんな意図があるのだろう？

神奈川県の主要産業が何かを考えれば分かるんじゃない？

このへんのマンション買った人はリストラとはあまり関係ないと思ってそう。しかし今回は規模が大きいし、どうなるかなぁ…。

武蔵小杉は地価がどんどん上がってますしね。

全然うらやましくない。

リエトの検討板の買い煽りが不自然すぎる・・・

ていうか、ここでそんなこと書いてる↑が変

震度７が襲ってくるエリアには住みたくないね。

マンションの高層階は病気を引き起こすそうですね

>48様
いつおきますか？

新手の(新しい人種)のネガが
現れましたね

人材豊富！

突っ込み待ちのレスを放り込んで、板に粘着して、一体なにがしたいんすかね？
相当おヒマなんですかね。あなたも私も。

小杉は震度7じゃありません。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20120331

高層だと、しなったりする分、さらに大きめにみておかないとね。

>55
そうでもなみたいよ。川崎駅の周辺、武蔵小杉駅の周辺ともに「震度７」だって。公表された地図に駅をプロットした解説を週刊誌で見ました。
間違いだったらいいですけどね。。

記事から抜粋。

さらに、川崎市中原区の武蔵小杉駅周辺の場合は、こんな事情が関係する。
「大型河川沿いには、洪水などであふれ出た水が低地にたまり、その後、
土などが堆積することでできる軟弱な地盤『後背湿地』が存在します。
武蔵小杉駅周辺は東に多摩川という大きな川が流れていて、
こうした後背湿地が点在しているんです」（前出・平野さん）

↑震度7とは別の記事。
紛らわしくてすいません。

言い訳でもなんでもなく、間違いを間違いと指摘しているだけです。
これに限らず、ネガティブ発言は、殆どがデタラメ、妄想の類ですよね。

簡単に言えば、震源からの距離にもよるけど、液状化するような場所は震度7になるみたい。地盤が弱いから当たり前か。

武蔵小杉は賃貸で住むにはいいと思うんだけどね。
老朽化して維持費だけが高止まりしてるタワマン街がどうなるか考えたら買ってまでは住みたくはないな。途中で売る気の人も多そうだし。

表層地盤と支持層の岩盤とを混同してる時点で
＜無能＞なんだろうなと推測できる件について。

果たして支持層の岩盤に杭を打ち込めば
本当に地盤改良なしでも大丈夫なのか？だな。

みなとみらいは超高層ビルの場所でも地盤改良している。

表層が液状化するんでしょ。
支持層に杭を打ってるから倒壊などはありえないが、
液状化すれば価値は下がるわな。

実際、武蔵小杉は記事に出てるからねw
記事の抜粋を載せてるだけだよ。

地震による地表でのゆれの強さは、主に、「地震の規模（マグニチュード）」、「震源からの距離」、「表層地盤」の3つによって異なります。一般には、マグニチュードが大きいほど、また、震源から近いほど地震によるゆれは大きくなります。しかし、マグニチュードや震源からの距離が同じであっても、表層地盤の違いによってゆれの強さは大きく異なり、表層地盤がやわらかな場所では、かたい場所に比べてゆれは大きくなります。この効果を、ここでは「表層地盤のゆれやすさ」と表現しています。「地盤のゆれやすさ全国マップ」は、全国の表層地盤のゆれやすさを地図として表現したものです。

パークの用途地域変更は川崎市役所のHPの”手続き中案件”から”決定案件”になりましたね

http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/tosikeikaku/sinma...

>58
この地域がどうして「震度７」になるかの説明として、こんなことが書かれていましたね。
私もこの週刊誌の記事を見てはじめて、武蔵小杉駅周辺地域が「震度７」のエリアになっているんだと知りました。
実際に地震が起きたらどうなるか、今から心配していても仕方のないことかもしれませんけれど・・・でも、気になりますよね。

武蔵小杉ネタほどポジがネガに対して必至になったり、
ムキになる掲示板もなかなかないからネガるにはもってこいでしょ。

実際はポジのふりしたネガなんだろうけど
本気でポジならもっとどっしりかまえててくれなくちゃ価値が伝わらないよ。

85
脇からですが、武蔵小杉ポジは何のためにパトロールを続けるのですか？

週刊誌の記事が絶対正しいと信じてて武蔵小杉が震度７だった、
と思い込んでいる人に何を言っても馬の耳に念仏ですよ～。
私もNO.55に１票！でも震度６強ではあるので気をつけましょう。

まあ，川崎市から液状化危険度分布がちゃんと公表されているんだから，
これを基準に議論するべきだな．

http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/lib/higai/pdf/ekijyouka_na...

９０
それの幸区版を見たら、JR川崎近辺の危険度が意外と低いのでビックリした。

それに引き換え、武蔵小杉～元住吉間、武蔵小杉～新川崎間は・・・

>85
正確な情報を共有したいだけです。

その週刊誌には、詳細な震度分布の地図が載っていました。
その地図見れば武蔵小杉駅も表示してあったから、小杉のタワマン群のエリアがやや飛び地のように「震度７」だってわかるものでした。
その地図は、55さんの言っている公表地図を詳細に拡大して見せたものだったように思います。

で、その記事は、小杉や川崎が「震度７」になる理由を解説したものだったと思いますけど。違いますか。

>89
武蔵小杉は真っ赤ですね。海沿いだけでなく、川沿いも液状化しやすいということですね。

去年の３・１１の時、東京では大量の帰宅難民が生まれました。
けれど、もし、首都直下の地震が起こったら、助けなければいけないのは、帰宅難民の前に、直接被災した人たちです。
学校などの施設が収容するのは、具体的に自宅が被災した人たちで、会社から自宅に戻る途中の人たちではないのです。
けれど、去年の３・１１によって、帰宅の途中で立ち寄れば、飲み物や食料、毛布などをもらえるとみんな知ってしまった。
次、首都直下地震が起こったら、みんな、その記憶で立ち寄るかもしれません。
けれど、その時には、帰宅難民者に渡す飲み物はないと思っておいた方がいい。

http://www.pref.kanagawa.jp/sys/bousai/portal/1,3202,9,9.html

ここの「震度分布図」と「液状化想定図」の２図を比較してみると分かるんだが、
震度の大きさと液状化の危険度に正比例の関係はない。
震度分布図で大したことない武蔵小杉だが、液状化危険度は「極めて高い」。

液状化の地図は単純に表層地盤の強さを表しているけど、震度7の地図は震源地が特定されているから、他の人も言っていたけど、震源がちょっとずれるだけで、6強になったり震度7になったりする。

あまり知りませんでしたが、川が運んできた土砂が堆積してできた地域だと考えれば、地震で揺れないはずがない、というか、むしろ揺れやすいと考える方が自然な気がします。

いずれにしても、このあたりの地盤、あまり良くなかったんですね。

今まで、なぜだか分かりませんが、内陸だから大丈夫、みたいな誤解をしていました。気をつけないと。

CASBEE川崎のスコアシートに耐震性能が書いてあります。
モデルルームの安全アピールに騙されないようにしましょう。
安全安全とうたっている物件でも、躯体はしょぼかったりします。

液状化で躯体は傾かないでしょうが、敷地内の液状化は避けられないでしょうね。
敷地内のボーリングデータと基礎のとり方は必ず確認して、
小杉の宿命と理解して購入しましょう。

シティハウス武蔵小杉
耐震性5 免震・制振性能5
?倍(損傷制御設計)・免震
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/18kouhyou/06019/06...

ブリリア武蔵小杉
耐震性3 免震・制振性能5
1倍・免震
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/20kouhyou/08032/08...

エクラスタワー武蔵小杉
耐震性4 免震・制振性能5
1.25倍・免震
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/21kouhyou/09030/09...

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー
耐震性3 免震・制振性能4
1倍・制振(強風時の居住性向上)
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/23kouhyou/11001/11...

プラウドタワー武蔵小杉？
耐震性3 免震・制振性能3
1倍・免震/制振無し
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/22kouhyou/10028/10...


マニュアル
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/2011_manualchap5q2...
耐震性
レベル３ 建築基準法に定められた耐震性を有する。
レベル４ 建築基準法に定められた 25％増の耐震性を有する。
レベル５ 建築基準法に定められた 50％増の耐震性を有する。あるいは損傷制御設計が行われている。
免震・制振性能
レベル３ 免震・制振装置を導入していない。
レベル４ 制振装置を導入し、強風時の居住性向上に配慮している
レベル５ 免震装置を導入している。

液状化したら建物が無事でもライフラインはズタズタになるからね。復旧は主要機関や要人が多い都内が優先されるだろうからライフラインが復旧するまで避難する場所は考えといたほうがよいかも。