シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル Part13

市場の声：デフレ終焉相場、右肩上がりで秋口に１万２０００円＝ＵＢＳ証券・平川氏
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20120314-00329061-mosf-stocks


やはりスミフの戦略勝ちでは？
秋頃には、ここも完売御礼ですよ。

ここの部屋は５千万円～２億円でしょ、買う層は中の上。　
この層は安全を重視する、だから早くも売り物が多数出ている状態。
秋までの完売は無理かと、あるいは超大幅値引きで。

疑問なんですけど、これだけ新築在庫がある物件って中古に出しても売れるんですか？
かなり安くしないと中古じゃ買ってくれない気がするんですけど・・・
仲介手数料も取られる事考えるとかなり厳しそうですよね。

はい、それに売れ残り物件の積立金はいったい支払われているのか気になります。
さらに、売れていない分の駐車場代（＝積立金）が不足しているのは事実でしょうからその分は確実に積立金が足らなくなります。

マンションの財政は安定

自称新築が残っているうちは、売主が負担したくない修繕積立金の月額も
低く抑えるだろうし、駐車場も埋まらない。
この状態が長く続けば、当然、修繕積立金不足が起こる。

下手をすると排水管清掃等の目に見えない管理費負担をけちって、
漏水事故とかが起こることも。
管理組合は管理会社をよく監視しておいた方がいいよ。

そんなギリギリの人が手を出す物件じゃないよ

管理費や修繕積立てが月に5～6万上がったとしても大したインパクトはありませんよ。
このマンションに住む方々であれば、それくらいの値上がりは問題ないはずです。

小金持ちはケチが多い事を忘れてはいませんか（笑

＞５７６
＞管理費や修繕積立てが月に5～6万上がったとしても大したインパクトはありませんよ
毎月５万円値上げします、って言ったら全員反対するだろうね。

>573さん

>自称新築が残っているうちは、売主が負担したくない修繕積立金の月額も
>低く抑えるだろうし、駐車場も埋まらない。
>この状態が長く続けば、当然、修繕積立金不足が起こる。

間違いです。
未入居問題は、以下のような対応が取られます。
このことは重説にも書かれています。

分譲未入居物件の管理費・修繕費は売主が払います。
修繕積立金は、当初は立て替え払いされます。（欠損が出ません）

後から新規で購入した人が入居すると、管理費と修繕費は入居日以降は入居者が 支払うことになります。
修繕積立金の立て替え分は、そこで入居者が売主に支払い、全て精算されます。

ずっと売れ残りの部屋が出続けた場合は、売主は当該住戸を賃貸に出すことが
出来ます。賃貸に出すときは、立て替え払いした修繕積立金は、そのまま支払いと
いうことになります。

賃貸に出るまでは、管理・修繕・積立金は、全て売主負担です。
賃貸に出れば、新しい入居者が支払うことになります。


まとめますと、管理組合側にはいかなる欠損も発生しません。

売れ残り続けるデメリットは、その物件の中古市場が低迷することと、
賃貸入居者が増えることで、責任感の薄い入居者が多くなることです。

住友の場合、販売中の物件は住友負担で新規購入者用に駐車場を確保している場合が多いみたいですがここはどうですかね？

要するに　体力のあるデベのマンションは安心

585の言う通り

修繕一時金、駐車場代、共有施設利用料、ここら辺は払ってくれないと思う。

体力の使い方を間違えてるデベのマンションは安心できないなぁ・・・

>588
それは三井ですかね？

>584
たしか、ツインはそうしてると聞きましたが。

値下げする訳にはいかないですから。
頑張りどころですね。

５８４さん

聞いたことがないので分からないですが、普通はしないんじゃないでしょうか？
確保のために支払いをしなくても、空いているものは空いているでしょうし、すでに住んでいる住人が使いたいという話になったときに、いやココはスミフが押さえているから無理ですって話になったら、なんか腹立ちませんかね？

売主が駐車場を確保しているのが本当なら、
未購入の人のためというよりは、
既入居の人のために管理費に欠損が出ないような
配慮なんだろうと思われます。

隣はスミフが販売のために押さえてたって
過去スレで見た記憶がある

>>593
それは人が良すぎ
おつりの札の枚数を数えるのは
足りなくてはいけないからとか思ってない？

>594
だとすると、そのマンションって駐車場が
足りないからなんですよね？

住人で駐車場を使えない人がいたとしても
すみふが販売のために押さえていたとしたら
なんかやり方がスゴイというか強引ですね。

それも販売の戦略のひとつだよ。

>596
ツインは多分、億以上の未入居高級物件の為に、平置き区画をキープしていたのでは？

久々に見たけどまだたくさん売れ残っているとは・・・
今の状況じゃ、リスクはあるしブランド力も大幅に下がったから、お金持ちは湾岸買わないよねー。
そうなるとターゲットを変えて価格で勝負でもしないと売れんでしょ。