＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区木場6-31-6
交通＝東京メトロ東西線木場駅徒歩6分
総戸数＝77戸
間取り＝2LDK～4LDK
面積＝58.28～93.7平米
入居＝2013年6月下旬予定
売主＝鹿島建設、住友商事
設計・施工＝鹿島建設
[スムログ 関連記事]
【木場駅及び木場公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/11605/
[スレ作成日時]2012-02-15 19:45:20
公式サイトの中身が見れません。
ヤフー不動産サイトも朝は物件概要だけあったのに、先ほどみたら削除になってました。
調べたら南側のゴルフ練習場が都市計画公園予定地？！
これって、スゴイいい事では？
詳しい方教えて下さい。
ネット上で調べてみましたが
公園になる情報は見付けられませんでした。
現地に行きましたけど、私は音は気になりませんでした。
でも感じ方は人によって違うでしょうね。
やっと調べられました。
平久町公園
何年後になるか分からない検討段階なんですね。
私の感覚では駅近マンションとは呼べないなあ。ここなら10分以上かかるよ。
でもヨーカドーが近いのはいいね。
良く言えば静か、悪く言えば寂れた印象の一角です。
坪230を予想です。
１０さんの分析力に合意だなぁ。
立地に華がないところだよね。駅からも近いとは言えない微妙なところ。
将来公園になったとしても、夏場の蝉の鳴き声は悲惨。
木が無い公園ならいいけど・・
野村240以下にしても全然キツいんじゃないかな？
もっと大幅に下げないと。
華がないから住み替え時に苦労しそう・・
と、言いながら
将来は南側が公園に！
って宣伝すれば完売でしょう。
うちは短気なんで、それまで我慢して待つ気はないから検討外。
大手町まで8分はやっぱ魅力だよね。
近隣物件との比較検討は必要ですが。
木場六丁目は、三方を運河に囲まれていて、周辺の水位より土地が低いです。過去10年間に何度か大雨による浸水もあったようですが、そのあたりを皆さんはどうお考えになりますか。
（江東区役所の浸水マップ）
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/douro/7509/13389.html
木場周辺では最近狭いマンションが多いので、70m2台中心に期待。坪240を予想です。
昨日、現地を見て来ました。陽当たり最高。ゴルフ場をどう考えるか。
元々このマンションの土地はフジクラの独身寮があったところなので、フジゴルフの土地もいずれ売却されて大きなマンションが建つのではないかと懸念してます。
ゴルフ練習場が都市計画公園の場合、大きなマンションが建てられるのか、ご存知の方はいらっしゃいますか？
ゴルフ敷地のどこまでが公園になるのか？ですね。
フジクラさんはデベロッパーも手掛けているみたいなのに、
敷地全部を手放すかなあ。
逆に他社にやらせてＢＭもらう手法だってあるから、そのリスクは
考えた方がよい。
あとここは内廊下ですか？
物件サイトを見る限りでは外廊下ですね。
大半が南向きの田の字で、裏側にも西向き２部屋があるみたい。
民間企業が自らすすんで公園にするとは思えないし、規制が厳しい都市計画公園を買う不動産会社はいないので、将来にわたってゴルフ練習場のままだな。フジクラは、ゴルフシャフトメーカーでもあるので、ゴルフ練習場はやめないな。
ゴルフ場がずっと目の前では鬱陶しいですね。
外廊下かぁ・・内廊下だったら検討に入れたのに・・
駐車場も少ないし・・
ではここの特徴って何でしょうね？
大手町までの通勤、ショッピングの利便性でしょう。その反面、ゴルフ練習場の騒音と付き合わなければならない。運河沿いの寂寥たる景色も場末感が強く、我慢できる人のみの物件だと思います。
現地見ました。ゴルフ練習場の音は想像していたより、というか全く気になりませんでした。
ゴルフ練習場があることで南側の日照が妨げられないので、私の中では十分ありと感じました。
見に行ったが残念な場所だったなぁ・・
ここで気にならない人なら、他にも選択肢は沢山あると思います。
大手町まで8分で同じような価格で、他に良いところがありますかね？
価格、出てましたっけ？
イーストゲートあたりから検討者が流れてきてすぐに完売するんじゃないかな。
イトーヨーカドーの買い物帰りに見て来ました。
ここですと、本当に便利ですね。
三つ目通りから、少し入っていて静かでした。
ずいぶん露骨なネガだけど
そんなに
欲しいのかなあ？
ここはズバリ超人気即完売間違いなしでしょう。駅まで6分、大手町まで8分、ヨーカドーまで2分、南向きで日当たり最高。お値段も結構なものになるのでしょうね。
将来は目の前が公園になるかも。ってのを追加してね。
間取りはよくあるプランになりそうだし、低層だから
250超では高いんじゃないかなあ。
77戸しかないから、速完売かも。
今朝の新聞にチラシ入ってました。
なんだか作りが複雑ですね。
北側がなんなのかわかりません。
北側って日照がほとんどないのではないでしょうか？
眺望といってもプラウドタワーは南側がマンションだらけですよ。
あちらがイオンならこちらはヨーカドー。あちらもこちらも大手ゼネコン。
戸数が少ない希少性はこちら。
そもそも、東雲と木場じゃ土地の価値が全く違いますよね。
最果ての埋め立て地と歴史的な土地柄では比較にならないのではないでしょうか。
チラシ見ました。
南面LDのサッシュが大きいのは、朗報。
＞42
ここも所詮は埋め立て地。
江戸時代の地図を見ると州崎神社の先は海。
歴史的といっても、遊郭があり、「洲崎パラダイス」の名で遊客に親しまれた歓楽街。
そんなに東雲に勝っていますか。
チラシ見ました。
南側に大きな公園ができたらホームレスがいつくんじゃないか不安です。
ご存じの方も多いでしょうが、木場公園はホームレスが結構多いですよね。
区画的に行き止まりで夜は暗くて人通りが少ないから、公園になるよりは、いつまでもゴルフ場の方がいいとおもいます。
公園を推してる方は、夜の現地と木場公園を一度見に行かれることをおすすめします。怖いくらい真っ暗ですよ。
西側は、高速9号線の音がかなりしますね。
チラシのCGでは、窓が極端に狭くなっているのは
そのせいかもしれません。
チラシ見ましたが、なんだか「社宅」みたいな雰囲気ですね。
マンションというよりも、もろアパート。
こんなもんですかね？
そう思いますね。だから、安くして欲しいですね。
>53
家賃レベルと考えると安いと思うけど。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=580/tk=3/bg=2/sort=5d/
外周区並みの坪単価で、家賃18万円のところに住めれば良しとすべきでは？
分譲賃貸の家賃には、管理費や修繕積立金も当然込みになっているから、比較しづらいんじゃないかな。そもそも、賃貸物件、築年数が古いのばっかりじゃん。
木場の駅近・築浅の3LDKは70平米強で家賃20万は固いです。
新築南向きとなれば、22万でも行けるんじゃないでしょうか。
私も、買わずにすむなら月22万で借りたいです。
70㎡、家賃20万円、PER25で、
適正価格は坪280万円くらいになるね。
皆さん、転売や家賃の話ばかり。
私は、木場で永住できるマンションを捜しています。
モデルルームは、いつ頃できるのでしょうかね？
木場に賃貸で住んでいますが、買うとしても当然転売を前提にします。はっきり言ってこんな殺伐としたところに退職後も住みたいとは思いません。通勤の利便性意外、なんの魅力もない町です。
それは人それぞれですよ。
歳を取ってからこそ、買物などの利便性を重要視する人もいますから。
早くモデルルームを見たいですね。
週末チラシを見たので、早速家族で現地見学。
隣はフジクラの寮、ゴルフ練習場の東側はフジクラ開発の共同住宅が建設中。
周辺に住民が増えそうで安心しました。
フジクラ開発の共同住宅は、時節柄やはり分譲マンションになるのでしょうね。
私はここ正面のゴルフ練習場をホームグランドにしていたので、最高の立地だ。
いつでも練習に行ける。
6分だから駅近とも言えませんね。
ただ駅出口にエレベーターがあるので便利ですね。
今のところ、ここが第一候補。
モデルルームを見学して、気になる第二候補と比較して、決めようと思います。
近くに住んでますが、さすがに駅に6分じゃつかないよ。
だいたい8分くらいかなー。
まぁ買い物近くで便利ですが、暗い雰囲気というのは否めない。
駅までの徒歩時間なんて
どこでもそんなものですよ。
社宅を後一年半で出なければなりません。
エリアは、木場周辺が希望です。
本件以外で、検討できるマンションをご存知であれば教えて下さい。
今朝チラシが入っていましたね。
利便性は抜群。売主、施工は問題なし。
3LDK、70㎡以上希望でOK。
モデルルーム次第かな。
今朝もゴルフ練習行ってきた。
ここに住んだら、車はわざわざ使わなくていい。
雨でも傘なしでいける。
早く欲しいな。
私も、ここの練習場をホームグランドにしています。
打席の待ち時間に家に帰れるので、いいなと思います。
レスだけ見てるとゴルファーだけで完売しそうなマンションですね(笑)
私もここの練習場で１度練習にいくと５時間くらいやっていて、大概午前と午後を跨ぎます。
今までは、お昼は１階のレストランで食事したり珈琲飲んだりしてましたが、これからは
一度、帰って食事できますね。最高です♪
ＭＳ内でもゴルフサークル作って、住民同士、定期的にラウンドしませんか？
若洲にはゴルフ場がありますからね。
ヨットハーバーは区内に3カ所もあるよ。
南砂、夢の島、若洲。
ゴルフの打ちっぱなしは
東陽町、若洲とここの3カ所。
どうせ仲間と相乗りが多いでしょ。
住民同士、休日はラウンドしたり、夢の島や若洲でＢＢＱなんかもいいですね♪
都心に近くて郊外みたいな生活を送れるところは希少です。
割と静かで閑静な感じもいいですね。
でも、ここって、海抜0メートル以下の地帯？
０メートル地帯なら、城東に広く存在します。
ＨＰできましたね！
モデルルームオープンが待ち遠しい。
85平米の部屋いいな～。
イーストゲートスクエアとどちらがいいかな！
私は深川ギャザリアのスポーツクラブ、ティップネスの会員なので、歩きで通えることが魅力です。
ｽﾎﾟｰﾂｸﾗﾌﾞ通い、ゴルフ、買い物、食べ歩き、BBQ全てが出来る閑静なＭＳって
稀少かも♪
86
駅からの距離と買物を考えたら、迷わずこちら。
・駅近
・ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞ、ｽﾎﾟｸﾗ近
・90％が南向き
・閑静な地
・スーパーゼネコン
・ｽｰﾊﾟｰｾﾞﾈｺﾝによる最新工法
・ちょうどいい規模とちょうどいい部屋の大きさ
・ハイサッシ
・ゴルフ練習場至近
悪いところが無いなぁ・・坪260くらい？もっと高そうだなぁ・
260なら即決。
鹿島の最新工法は評価するが、
予想CGの外観が団地っぽいのが何とも残念。
建ぺい率とかの関係かもしれないが、
もう少し変化をつけてほしかった。
駅近物件は徒歩５分までなので
ここは違いますよ。
外観を眺めるような立地じゃないから団地みたいでＯＫ。
南側に大きくとると、どうしても団地っぽくなるがね。
仕方ないよ。
どうせ団地っぽくなるなら、階数を増やして
全戸南向きにすれば良かったのに。
9割は南だから、まあいいんじゃない。
都立木場公園の東側に位置する大横川散歩道沿いに植えられている河津桜１０５本が見ごろを迎えています。
是非散策に来てください。
http://www.city.koto.lg.jp/event/1127/65914/file/KAWADU_SAKURA.pdf
夜は暗くて街灯も通行人も少なく危険なので行かないでください。
私が深川ギャザリアで一番いいなと思っているのは、実は深川ギャザリアクリニックです。先生方が親切で、最新のCTスキャンなどの設備や婦人科も充実しているので、家族全員でお世話になっています。
モデルルームが早くみたい！
隣りの新しい寮のほうが立地が良いなあ。
良いほうを売らないで残したんでしょうね。
今の敷地の方が、駅やイトーヨーカドーに近くていいと思うな。
101
私は100の方の意見に同意しますね。
独身寮の敷地の方が日当たりも風通しもいいと思うし、北側に変な工場もなくていいです。
私もモデルルームを楽しみにしています！
ハイサッシ楽しみです。
ここって、南がゴルフ練習場で開けているとはいえ、水平方向は
緑のネットが視界に入る。このネットは7階くらいの高さはありそう。
公園にならない限りこのままだと、私には耐えられないと思う。
むしろ、隣の「AE跡地再開発」の11階建てのほうが水面も見えていいと
思う。
・・・・・・賃貸なのが残念。
あそこ、賃貸なの？残念に同感。
南が抜けている方がいいでしょう。
というか、独身寮や賃貸と比べても得るものはないように思う。
私も108さんと同じ意見です。
東西向きのマンションよりも、南向きのマンションを捜しています。
105
下手に大概のＭＳのように道路向かいの建物が見えるよりも
ネットの方が断然いいぞ。
え、あそこは賃貸なんだ。
ここの南向きは70戸しかないので、外れた時の第二候補と思っていたのに。
ますます狭き門になりそうだな。
狭き門、じゃ
売り手は強気価格にするかもね。
私は、ここが第一候補です。勿論、モデルルームを見て予算に合えばですけど。
どなたか、木場周辺で第二候補となる良いマンションがあれば教えてもらえますか？
今後発表予定のものなど。
あることはあります。が、
前宣伝して結局どこも買えませんでしたに成るのも嫌だな。
情報は自分で捜さなくちゃですね！
気が変わったら教えて下さい。
本日、深川ギャザリアで買い物、ランチの後、現地見学。
前回は晴天だったので、今回はあえて天気の悪い日に確認。
小雪まじりだが、前に建物が無いので思いのほか明るいので安心した。
木場で利便性と静粛さ、解放感を両立した稀少MS。
＞＞１１８
短文かつ適切な表現★同じくそういう感じの物件だと思ってます。解放感は今後もずっと期待して良さそうですかね。住んでいる間にいろいろ周りに建っていくと思います、それでも守られる環境であることを期待してます。ゴルフセンターとか公園が先にあるので、無くならないものが近くにあるのは将来も風景を想像しやすいですよね。
早朝から夜中までの、ゴルフセンターの音を気にしない方ならそうでしょうね。
以前は、ネガティブな投稿をする人は競合するマンションの販売員だったが、コンプライアンスが厳しくなり今は消滅。
今は、本気で購入しようと考えている人が倍率が出ないように、わざとネガティブな情報を流しているそうです。
買うかどうか判断するのは自分なので、ネガ投稿を否定する必要ないと思う。
122さんの理屈だと
わざとポジな情報を流してる人は本気で購入する気がなくて倍率を高めたい人？
木場駅が使えるから通勤者目線でもかなりいいかなと思えるマンションです。
一応一番のココの推しは子育て環境の充実とお見受けしました。
我が家は多分まだ数年後の話になりますけど、そのときの為に広めの間取りが欲しいと思い始めたところなので、どういう意味で子育てに適しているかは参考にしておきたいですね。
まずは学校・病院・商業施設の適度な近さに一票といわず複数入れておきたい良さを感じました。
大手デベロッパーはコンプライアンスが厳しいが、その他業者はまだまだネガレスをながしているそうな。
124
わざとポジな投稿しているのは、近所のマンション既購入者なのでは？
他人の悩みを利用して自らの資産価値向上を狙っているようにも思えます。
昨日、現地を見てきました。
何人か私たちと同じようにウロウロされていたので、
声をかけようとしたら、主人に恥ずかしいからとめられてしまいました。
情報交換、よろしくお願いします。
設備には何らウリはないんですね、この物件。
ディスポーザー、スロップシンク、ミストサウナ、、、
そのせいか、下の予想時価でも、５３万円／㎡止まり。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-28166.html
それで坪２３０万なんかで買っちゃったらもうダメ。
デベに寄付するようなもんでしょ。だったら被災地に寄付したほうがいい。
資産価値とは、適正な値段で買ってこそ意味があるわけで、
割高に買って資産価値がどうのなんていうのは意味がない。
坪230？
激安だな。ホントか？
いろんな意見があることは良いことだと思います。
しかし、真剣に検討している私にはこのサイトは役に立たない気がしてきました。
>>一応一番のココの推しは子育て環境の充実とお見受けしました。
どう考えれば、そういう結論になるのか全然わかりません。
よろしければ、説明して頂けないですか？
なお、私の立場は、区内の他の物件と比較して、特に充実しているとはいえないと思っています。
１２９です。
私の出した数字が一人歩きしているようなので、コメントを追加しておきます。
先に出したサイトでは、５３万／㎡と査定されていますので、坪１７５万になります。
なので、２３０万どころか、１７５万なのです。
じゃあ、この数字が信用に足るものではないかといえば、他の物件の予想価格は
それなりに妥当だと思える水準にあります。
私の結論は、２００万以上なら、割高というものです。
私ならデベに寄付するくらいなら、被災者に寄付します。
上の数字は、この物件には、それだけダメな理由がたくさんあるということだと理解しています。
それぞれの評判はわかりませんが、近所に保育園、幼稚園、小学校、中学校と揃っていますし、大きな公園もあり、周辺の治安はまあまあ悪くないという部分は子育てに向いてるのかな？我が家には小さい子供が居ないので親御さんの気持ちにはなれないのですが。
あとは行政としての子育て支援などですが江東区ってどうなのでしょうね、もしそこまで揃っているなら子育て環境が充実していると言っていいのかも。
137さん
では私の意見を言いますね。
まず、付近に私立幼稚園は１つもありません。江東区内の私立幼稚園は、すべて永代通りよりも北側に立地していて
永代通り以南のいわゆる埋立地側には１つもないのです。
ですから、このあたりで私立幼稚園に通わせようとすると、
遠くのめぐみ幼稚園やきよし幼稚園までバス通園する子が多くいます。
区立幼稚園だと２年保育になってしまいますので、他に選択肢がないわけです。
例えば、もっと北側にあるイーストゲートスクエアのほうが、私立幼稚園の選択肢は広くなります。
次に、江東区は幼稚園の補助額が少ないです。
毎月40000円の支払に対して、１万円前後の補助です。
これが江戸川区になると、補助額はもっと多いです。
次に、近くの大きな公園って木場公園のことを言われてます？
木場公園に行くまでのルートを辿ってみればわかりますが、
途中の歩道は、広さのわりに自転車も含めてけっこう交通量が多くて、危ないです。
なぜなら、ヨーカドーがあるばっかりに、そこに向かう人が多いからです。
近くの公園ということでは、先ほどのイーストゲートや豊洲の物件（シンボルとか）のほうが
ベターだと思います。
なので、江東区内では特に充実している環境ではなくて、まあせいぜい中くらいというところだと思います。
にもかかわらず、子育てに充実しているのがウリという時点でほかに大したウリはないということじゃないかと。。
ウリは、いつか将来に南側が公園になったらいいな。
の期待でしょう。この物件自体よりも。
138さんのご意見、参考になります。
幼稚園は、めぐみ・きよしがバス通園できますが、小学校はどうでしょうか？
近隣では、門前仲町の明治小学校の評判が良いと聞きますが…
学区外で通学させるにも、小学校低学年の子供に遠距離は可哀想な気がするので、
プレミストやイニシア、販売予定のジオと比較しています。
江東区の小学校は、どこも良いですよ。
私の子供達は、数矢、平久、元加賀小学校に通わせました。（越境ではなく転居が理由ですが）
勿論、明治小も歴史があり良い学校です。
全体的にクラス数が少ないので、先生の目が届きやすいですしね。
荒れている学校の話は、最近では聞かなくなりましたね。
中学校はどうですか？
この場所だと、小学校は平久小、中学校は深川八中ですよね。
江東区は学校数が多く、一クラスの人数が20～30人と過疎地並み（笑）です。学区も狭いため、先生や学校の目が行き届いているため、悪い子はいませんよ。
クラブ活動や学校行事も盛んで、保護者や地域との交流も多いですね。
生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
本格的なお勉強は高校から、中学は人生の基礎を作る場と考えれば区立も悪くないですよ。
143です。142さんの直接の回答にはなっていませんで、全体的な話でご容赦下さい。個別の学校の話で中傷し合う展開にしたくなかったものですから。
結局子育てには向いてないってことなの？
１４１さん、ご意見どうもありがとうございます。
ただ、１４１さんの意見を否定するわけではありませんが、私の意見はちょっと違います。
私の方法なら、客観的にその小学校や中学校が人気があるかどうかがわかります。
それでいうと、小学校は区内では中くらいです。中学校は残念ながら明らかに不人気です。
ただ、中学校なら私立という手もありますし、区立でも区内全域で選択できるのであまり心配いらないと思いますよ。
１４３さんにはすいませんが、
＞生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
というのは、さすがにちょっと一般化し過ぎだと思いますよ。
143です。深川◯中学に娘を通わせています。先週の卒業式にかかわる行事に参列させて頂いた印象をそのまま伝えてしまいました。個人的な感想でしたが、誤解されたなら申し訳ありません。
143さん、参考になります。ありがとうございます。
子育て環境の話はどうなったの？
>>子育て環境の話はどうなったの？
？？？
どういう意味ですか？ずっとその話が続いていると思っていましたが。
いくらぐらいで販売するんでしょうかね？
７０㎡台で４０００万円台前半くらいじゃないと、厳しいような気がします。
売主は４０００万円台後半や５０００万円前後を考えているかもしれませんが、
この界隈（木場・東陽町）では、３ＬＤＫ・４０００万円前後のニーズが高い
という話です。。さて、どう出てくるか。。。
ってことは、5750万円くらいってことですかね。
７０㎡で５千万円くらいじゃない？
大手町まで１０分圏内だから、割安感は強いよ。
153だけど、152さんとは別人。
御自分が、いい加減な決め付けは止めてね。
この立地で250なら買いだよ。
永代通りのラインより南で、南側がとりあえずゴルフ練習場だけど、
将来的にどう用途変更されるか分からない、という土地は結構難しいものではあるねぇ。。
大手町に近いとはいえ、東西線は最混雑路線の一つだからなぁ。
将来はどうかわからないが、暫く抜け感があるのはいいし、
開発されればﾌﾟﾗｽに働くでしょ。
開発、が何年先になるか不明、だからなぁ。
開発はされなければされないでよい。
意味ある開発をしてくれればいいけど、例えば、今の練習場の敷地の南側を公園として残して、その北側を南面解放のマンション用地として今のオーナーが処分する、ということはあり得るのでないのかね。
決まっていないこと話ても仕方ない。
可能性、は色々考えて検討しないとね。
木場の某新築の例もあるから。
個人的には、リスクがあるならば「考えても仕方がない」という対応して買うことはあり得ない。
もちろん不確定な事柄だから、起きた場合のデメリットを見越して価格とかが折り合うか、という判断。
売る方とかの人であれば、もちろん「余計なこと考えずに買え」となるのかもしれないけれど。
とういうことは、開発されそうな場所の前や隣は買えないことになるね。
具体的に検討しないで、即買わない、と決めるのは好き好き。
後は、可能性をどう見積もって、その時の最悪の場合なんかを検討して買えるかどうか考えるのでしょう。
販売価格について、いろいろな意見があるようですが、この地区だと７０平米台で
５０００万円を超えると、検討者がかなり減るような気がします。
（勿論、その少ない検討者を捕まえるのが販売会社の営業力なのでしょうが）
１～３階で４０００万円台前半、４～７階でも５０００万円以下で販売すれば、
長期化せずに売れるのではないかと思います。
まあ、本件の事業費にもよるのでしょうが、今の時期に「高値で売り抜く」
のは至難の業かと。。「適正利潤を確保すればよし」と鹿島さん・住商さん
が考えてくれればなあ、と思ってます（虫のいい話ですが（笑））。
木場駅徒歩６分で坪２５０だと、どうなんでしょうね！？
購入、即含み損じゃないの！？
江東区のファミリーマンションで、強気の価格設定はデべの勝手だけど、
買い手の一般消費者はよく考えて買わないと、負の資産を抱えるだけ。
南側のゴルフ場と都市計画公園については、いろいろな意見がありますね。
ここは避けて通れないので、設計事務所の友人か誰かに確認してみよう。
坪250は
徒歩11分、低層階、の埋立地タワーと勘違いしているのでは？
でしょう。
250ならここは買いだよ。
>173さん
東雲のＷコンフォートタワーズが唯一の例外かもですね（笑）
（あそこは徒歩６分・ミストサウナとディスポーザーの有無は分かりませんが）
まあ、１０年前の分譲なので、「今は昔」の話ではありますが（笑）
湾岸かつ再開発ということに拘泥しない方であれば、あれはホントお買い得
物件でしたよね～（スレ違いですみません）
「坪２５０で買い」ですか。
私見では、「近隣中古相場」「ＰＥＲ」の観点からは、
２５０だと購入に踏みきるのに躊躇しますが。
投資物件として考えても、収益性・資産性は２５０だと
厳しいような気がします。
まあ、鹿島施工等のセールスポイントは魅力ですけど、
逆に鹿島施工しか売りが無いような気もします。
建物のスペックが判明しないと、評価不能ではありますが。
一昔前の相場観の人が散見されますがｗ
同意。
どんだけ安く考えたいんだろうけど、これだけの立地で安くは出さないよ。
坪単価200万円台前半で安く出し過ぎると瞬間蒸発だもんね。
まさにそう。瞬間蒸発はデベにとったら値づけの失敗だからね。
数年～10年前くらいのイメージだと木場界隈というと道路が広くてガランとしたイメージだったのですが、本当に良い感じに進化しましたよね。
都心部に比べると広々とした環境はそのままに利便性は向上していますし、ペースはゆっくりになっていくのでしょうけど今後も少しづつ便利になっていきそうな感じもありますし。
う～ん、坪いくらくらいが妥当なんでしょうね！？
あまり高いと「パークハウス清澄白河タワー」と同じ轍を踏むような気がします。
とは言え、「パークハウス清澄白河リバーサイド」等とは時代が違いますしね。
「ミニバブル後」、「震災後」ということを考えると、そうそう高い値付けも
難しいような感じですが。こう書くと、「どれだけ安くしたいんだ！」と
ご批判を受けそうですが(>_<)一般消費者としては、多額の含み損を抱える
事態は回避したいと思いつつ、かといって何時までも安いマンションを待つわけ
にもいかず、妥協できる価格なら買うしかないか！？と悩むばかりですｗｗ
ただこちらも、「諸手を挙げて良い立地」とまではいかないと思います。
悪い場所ではないですが。
「瞬間蒸発」を回避しつつ、「完成在庫」も残さず、「竣工後一斉入居直前に完売」
という、（鹿島さん・住商さんにとって）最良の結果を残す値付けはいったいいくらか？
「不動産の神様」、教えて下さい！！（笑）
清澄白河タワーの名が出たついでに、
『マンション評価ナビ』ってサイトで清澄白河タワーなどの
中古物件評価を調べると、この辺りの土地の将来予測が分かります。
興味がある方はどうぞ。
これだけ南向いていて前が開いている物件は希少。
強気価格で来ると予測。
先日、現地に行ってみたけど、打ちっぱなしのネットが結構高い。
運河も対岸のマンションなど景色がほとんど緑のネット越しになりそう。
また、工事現場で透明のホースで水をくみ上げているように見えたが、
地盤は大丈夫かな。
189
＞もろ手を挙げられる立地
そんなとこあんの？
低予算内でさ。
どんなところか教えて。
それは深川だろうな。
木場レジデンスの立地は、
①駅徒歩６分
②スーパー至近
③南向き
がプラス面。
①南のゴルフ練習場
（都市計画公園地域ということですが）
②やや寂しい雰囲気（夜間、少し怖い）
が留意点てなところですか！？
「好立地」とまではいかなくても、
「まずまずの環境」だから、
及第点と私は思います。
189は答えられないようだね。
現地見てきました。
悪くないと思います。ただ、あのヨーカドーの混み具合はひどいですね。まわりにほかにスーパーがないのでしょうか。
通りの歩道も買物客が多いですね。
うちでもここは、家族で意見が分かれている。
総合的に見て、良いのか悪いのか。
住まい選びは難しいね。
周辺住民さんが意味不明な事言ってるけど
ひょっとしてスレ違い？？？
今のところ、木場は築18年で坪171万円くらいみたい。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn446.html
新築で坪250万円前後ってとこじゃない？
250だろうが180だろうが理論値はどうでもいいよ。
納得して買えるかどうかだから。
現地調査終了。家族の評価はまずまず。
イーストゲートは坪いくら位になるかご存知の方いらっしゃいますか？
一人変なのが張り付いているね。
周辺住民の意味不明な言動。答えになっていないね。
坪180万円とか250万円とか極端な話は、本気で購入を検討している人の声なのかな。
私は、坪230万円を少し超えても坪235万以下がストライクゾーンと思います。
誰が正解か？
価格発表が楽しみです。
さっさと完売するには坪235万円。
3か月程度で完売できるよ。
低層は235くらいかもわからんが、中層以上は250なら買いだね。
また、250とかおっしゃる。7階建のマンションは、タワーと違ってそこまで価格差はつきませんよ。
うーむ、戸数が少ないから強気で出てくるかな。
それにしても、240越えたら反感かうだろうな。
賃貸で当面住むのなら、交通と買い物等を含めて、立地条件で悪くない場所かもしれないね。
周りの風情とからすると、あまり自分が長く住むための場所という印象がないのだけど。
賃貸に出す前提だと、ある程度安くないといかんかな。
この辺りも序所に開発されていって、長い目でみたら良い方に触れていくと思いますよ。
且つ新興開発地と違って、分譲価格に将来開発されるﾌｨｰは織り込まないでしょうから、
あまり安さ安さで、見なくてもリスクは比較的小さいと思いますよ。
普通は古いビルやＭＳが建っていたりでお見合い状態で息苦しいとこ多いけど、
ネットくらいだったら、全然いいんじゃないかな？
ネットだけならいいんだけど、
ゴルフボールを打つ音付きだからね。早朝から夜中まで。
最上階に幾つかあるガラス張りらしき部屋は何でしょうね？
ゴルフの練習室かな？
お、300超え出ました～。
ドライバーの飛距離か⁈
私は、235ヤード（万円／坪）がやっとです。
ここの書き込みはユーモアがありますね。
イーストゲートは価格が出る段になっても、天井高2.45mが高いとか低いとかばかり、大規模なのにいまだにレス数が130そこそこ。
真剣に乗り換えようかな。
イーストゲートってここと同じ大手町まで8分圏内物件？
ワテラスなら知ってるけど
他に大規模ってあったっけ？
しかし、忘れてはいけない事実も２つ。
木場駅のホームは東西線で一番地下深くにあること、
そして、木場ー門前仲町間は東京の地下鉄で朝のラッシュが一番混んでいること。
すなわち、朝急がず、電車が混む前に出勤できる早起きの人に向いてる。
団塊の世代が今年から完全引退だから、
年々電車は空いていくから気にする必要は無いよ。
いや～ここのスレ最高！
ユーモアがあって見てて楽しい。♪
かくいう私もここのゴルフ場をホームグランドにしていて狙っています。
いつでも気楽に練習にいけて最高ですね。
立地もいいし、スーパーも近いので嫁も説得させやすいです。
早く発表にならないかな。
通勤客が減ったら、メトロは電車の本数も減らすだろうから混雑率は変わらないと思うよ。
なんだか現実感のない期待をするのは自由ですが、現在が酷い混雑であることは現実です。
７時半以降は女性専用車両以外、乗るのも一苦労です。
いい物件であることは認めますから、あとは朝の混雑をきちんと認識してから評価されることをお勧めします。
大手町まで8分も実感してみてください。
考え事しているとすぐ着くから、乗り越しにご用心。
船も結構、排気ガスはキツいそうですよ。
運河が近いし。
朝の電車は女性専用車両でも激混みですか？
やはり痛勤は必至ですかね？
女性専用車両もかなり混んでるようです（ホームから見た印象です）。
でも、通常車両よりは幾分マシみたいですが。
ただ、８時から８時３０分までの最混雑時間帯を避ければ、
「電車に乗れない！」ということは基本的には無いです。
門前仲町でほんの少し空いて、茅場町、日本橋、大手町と
どんどん人が降りて行き、大手町以東は普通の混み方
（他路線と同程度）になります。浦安あたりから乗車する
場合と比べれば、「木場→門前仲町」の１区間を凌げば
よいので（茅場町・日本橋を過ぎるまでは窮屈ではあり
ますが）、上述の激混み３０分さえ回避すれば、
我慢できる範疇かと思います。
スーモのＨＰに、「マンション売却価格のシミュレーション」が
あるのですが、そこに木場駅徒歩６分の新築マンションのデータを
仮入力すると、結構いいお値段が出てきます。
それを前提にすると、「７０㎡５０００万円でもお得」という
結論になります。けっこう高いんですね、この地域。。
↓（ご参考）
http://suumo.jp/jj/bukken/sonota/JJ010FH101/?ar=030
大手町まで電車で8分のところで７０㎡５０００万円で買えるのはこの界隈だけだよ。
>244さん
そうですね。「大手町から４駅」ということで列挙すると、
該当する駅は、神楽坂・永田町・国会議事堂前・赤坂見附・
後楽園・芝公園・白山・住吉、そして木場というところ
でしょうか。住吉は「大手町１０分」なので外すとすると、
「木場」が一番お手頃駅になりますね！
あっ、千駄木も「大手町から４駅」ですけど、お高いですよね（笑）
安いには安い理由あり。高いには高い理由あり。
木場は埋立地だからね。地歴はよくはない。
お金は大事な老後の資金。
費用対効果を考えて物件は慎重に選びましょう。
坪単価で50万円の違いは70㎡で１千万円の違い。
ありがとうございます。
女性専用車両もかなりの混み具合なんですね（＾＾：
大手町がオフィスなので、時間的には最高なんですが。
夕食で女性一人でも気楽に入れるこじゃれたお店は周辺にありますか？
こじゃれた？
ここって何で埋め立てられてるのでしょうか？
ゴミの灰ではないと思いますが、昔は工場だった場所なので、
地盤汚染の確認が必要だと思います。
あと、このあたりの標高（海抜）はどれくらいなんでしょうか。
この辺り、具体的にはゴルフ場の南の運河までは江戸末期の埋め立てですね。
そこより海側の潮見、東雲、晴海、臨海は確かにゴミで埋め立てられていますね。
土壌汚染は、適正に対策されているのであれば恐れるに足りず。
ましてや地元企業のフジクラの土地で、隣りを自社で開発してるしね。
>>そこより海側の潮見、東雲、晴海、臨海は確かにゴミで埋め立てられていますね。
当方の認識では、上記のうち、ゴミで埋め立てられているのは、潮見だけです。
また、臨海とはどこかわかりません。
豊洲などは、関東大震災のがれきが埋められていると思いますが、ゴミではありません。
何かソースはありますか？
ここはどうだかしらないが、
大島地区の土壌汚染は過去に大きな問題となったので
土壌汚染は気になります。
埋め立てとは関係ないですが、ここの北側には銅板加工の工場がありますよね。もちろん問題はないのでしょうが、銅と聞くと少し心配になります。デベはこういう不安にもきちんとした調査結果とかを出してくれるものなのでしょうか？
販売センターがオープンしたら、しっかり確認する必要がありますね。
そうそう、イーストゲートも産業廃棄物処理施設が隣りにあると口コミに出てましたし。
産廃と一緒にするかね。
このへんは、江戸から明治にかけての時期のゴミ主体の埋め立て地ではあるね。
当時のゴミにも化学物質とかが入っているのかな？
当時のゴミっていうのは古木や萱とか瓦とかだよ。
今みたいに化学的なゴミってなかった。
何の予備知識もなく、モデルルームで質問しても、都合のいいことしか言われないと思うけどね。
山田です。
ちなみに、ゴルフ場の前は野球場でした。
フジゴルフセンター、気候が良くなったからか先週末は90分待ち。
おかげさまで？、周辺を一時間以上歩いて調査。
今週末も、混むだろうな。
今フジゴルフってそんなに混むんですか？
５年くらい前まで行ってましたが・・・近年周辺住民が急増したからですかね？
ここだと順番待ちで一旦家に帰れますね。
そんなに繁盛しているのなら、
フジクラさんはゴルフ場を簡単に止めたいかなあ？
公園とかの指定が入っている、というのが、どれだけ拘束力を持っているのか、かなぁ。
転売するときには区に買い取らせる、とかそういうのが条件みたいになってるのかな。
もしゴルフ場がそんなに儲かるのなら、このマンションの土地を住商に売ったりせずゴルフ場を拡張したんじゃないですかね。
私はゴルフ場の後にマンションが建つ可能性を考慮して、上層階だけ検討しようと思います。
繁盛してもゴルフ場を拡張しないところがフジクラの経営上手なところ。
昔わりとすぐ近くに、ゴルフガーデン東陽という練習場があったんだけど
閉鎖して明治安田生命新東陽町ビルになったんだよ。
それ以降、そっちからの人も来るようになって、さらに混むようになったんだ。
ここはゴル吉にはたまらない立地だね。
管理組合だけじゃなく、ゴルフの会も結成しない？
いいですね。
私もゴル吉です。
年間50ラウンドほどしてます。
「PGAティーチングプロＢ級会員」として登録してます。
是非、会をつくりたいですね。
かみさんには内緒ですが、それを狙っています。
順番待ちの間に週末の買物をヨーカドーで済ませてしまえば、家庭円満、ゴルフ上達‼
ゴルフの会、いいですね。
ここだと、平日の朝か夜の安くて空いている時にも練習できるね。バンカーやパターもたっぷり練習できそう。(笑）
駅から6分が意外と遠い。永代通り南側はどうも工業地域のイメージが強く、他の方がおっしゃっていたように見た目が団地っぽいのも気になります。資産価値的にはどうなんでしょうか。
最新の地価公示価格が発表されましたね。
ここだと最寄りのポイントは江東－4になります。
平成２３年 ４５０，０００円／㎡
平成２４年 ４４１，０００円／㎡（前年比２％下落）
今朝の日経新聞によると、都内の住宅地の平均下落率は１％ということですから
ここはその２倍の下落率ということになりますね。
都心に近くて電車が止まっても帰宅困難になりにくいエリアであるにもかかわらずですから
やはり震災などが発生した場合に、よりリスクが高いことが毛嫌いされているように思えます。
大地震の発生確率は、大地震が起こらなければ高まっていくものなので
将来的な資産価値はあまり期待しないほうがよさげですね。
１％の2倍は確かに２％ですね(笑)
１００円が９９円になるのと９８円になるのとの差ですな。
さすがは鹿島、やはり外観はホワイトですか。内装もホワイトかな。
私は、ホワイト家族のスマホから投稿しています。
おやじゴルフの会みたいになってますが、夫婦で参加できる仕組みを考えたいですね。
かなり期待していましたが、パースをみると間取りが田の字型で南にしかバルコニーがないのでしょうか？
少しがっかりしました。近くに住んでいますが、木場は高速が塩浜、木場、と入口があり、羽田空港車で20分以内、東京駅タクシーで1600円です。ゴルフ場も千葉、栃木、茨城方面はアクアラインも使えて便利です。豊洲へバスで行けて、そこからお台場方面も行けます。私は子育て世代ですが、木場は住みやすいところだと思います。買い替え検討していますが、ただ、間取りが残念。
それを日照保証と決めるのは無理でしょう。
フジクラさんがこのマンションの売主に加わっているならともかく。
夫婦でゴルフ大賛成。
291さんも書かれているように、高速道路、首都圏のゴルフ場、羽田や成田へのアクセスが良いので、いろいろ考えられそうですね！
都市計画公園でも、3階程度の建物は建つそうです。
3階ではなく、正確には高さ10ｍまでの建物。
いざ公園にする時に壊しやすいよう、木造などに限定。
都市計画の変更は、公聴会などで住民が意見を言えるので、実質不可。
偉そうに書いてますが、建築士の友人からの受け売りで～す。
でも、そのいざ公園の都市計画が
何年後に実現するかは分からないわけでしょう？
公園ができるまでも日照が確保される。単純な話しさ。
世田谷区の祖師谷公園の事例では、公園に指定されている土地は
自治体が優先的に買い上げる制度があるので、いざ申請してみたら
予算がなく、また優先順位も低いということで買取りを拒否されたということです。
その後は、建売り業者に売られ、現在は戸建が建っています。
ここも同様の事態になって、公園ではなく、一面戸建が建つでしょうね。
そう、だから南側の土地は現在も住宅展示場になっているというわけです。
301さん、大変参考になります。ありがとうございます。
深川はどこも坪250万円前後の良心的な価格。
千客万来いらっしゃいですよ。
301です。
都市計画公園について調べていたら、さらに驚くべき事態わかりました。
緑色の箇所が公園予定地なんですけど、なんと南側のゴルフ練習場＋住宅展示場部分だけでなく
お隣の東陽一丁目の交差点から南西方の一角すべてが、同様に都市計画公園に指定されているんですね。
世田谷区の例を出すまでもなく、東陽１丁目でも公園に指定されているにもかかわらず、
普通に戸建の分譲が行われていますよね、役所に買取りされずに。
残念ですが、南側の土地も半永久に公園にはならないと思っておいたほうがよさそうです。
東陽1丁目について建築士に確認してみました。
東陽1丁目と、フジゴルフ場は全く別指定の都市計画公園だそうです。
確かに東陽1丁目は、東京都がかなりの部分を買収しているようですが、民間の取引を全て規制する訳にはいかないようです。ただし、建築規制から１０ｍ以内の木造建物の取り引きになっているとのこと。
東陽1丁目と、フジゴルフ場との一番の違いは、公園地域内に道路が無いことだそうです。
都市計画公園地域内では、新しい道路はつくれないため、戸建住宅の開発はできないそうです。
今回、いろいろな視点から検討できるってすごいことですね。今後も、専門家に確認しますので、みんなで勉強しましょう。
道路は、公道ではなく
公道に面した私道を作れば建物は建てられるのでは？
都市計画公園区域内は私道であっても新設することは出来ない。
なら、
道路に面した土地にプラスして旗竿地にしての開発の仕方もありますよ。
道路は作らないで。
これだけ大きな土地の道路に接するところだけ戸建を建てても、真ん中に大きな使えない土地が残るだけで、現実的じゃないそうです。
現実的ではないけど、公道に面したところに戸建を建てても、高さは10m以下だそうです。
301です。
306さん、情報ありがとうございます！！
よくよく考えてみると、戸建が現実的ではなかったから、
今の利用形態になっているんだということなんでしょうね。
より現実的な未来像としては、以下のような展開が考えられます。
所有者であるフジクラの業績悪化
→益出しのためにゴルフ練習場を売却する方針を固める（ここの売却と同様の理由）
→都や区に買取の申し出
→予算がなくて却下
→ゴルフ練習場としてアコーディアなどに売却
なんだ、結局やっぱりゴルフ練習場じゃねぇかと。
まあ、ゴルフ場の跡地は駐車場なんじゃない？
照り返しが凄そうだけど、マンション建つよりはましかな。
公園ができることは期待せずに待つのかな。
いや～、皆さんのレベルの高さに脱帽です。
大変参考になりました。
都市計画公園に指定されていても、建物が全く建たない訳ではない。
しかし、建物は公園にする時に取り壊し易い木造の10m以下の建物しか建たない。
よ～くわかりました！
301です。
結果は残念ですけど、でもその過程でいろいろ勉強になったこと
なにより、まだ購入前ですけど、ここにいるみなさんが力を併せて前向きな話ができたことが何よりです。
これなら、ゴルフの会もうまくいきそうですね♪
個人的には、今回の件で、やっぱりデベって都合の悪いことは書かないんだなぁと改めて思いました。
ホームページだけ読むと、将来は公園になるように思っちゃいますからね。
皆様のお話を拝聴させて頂き、霧が晴れました。
301さんありがとうございました。
私には目の前にマンションが建たないことが一番の収穫でありました。
神奈川県は、鎌倉で14M超の津波による被害想定の見直しを
はじめているが、このあたりは何メートルまで大丈夫ですか。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/topics/affairs-15415-t1.htm
日照が将来も確保されている物件は強いですね。
でも、価格は坪240万円が上限でしょう。
平均で240万だと、7階建てなので、南側下層で230万、上層で250万くらいですかね。
正直、250くらいならと思う。
立地が稀少なので、この周辺の相場からは考えない方がよい。
立地は確かに希少ですね、ゴルフ親父にとってはですが。
同じ木場でも永代通りの北と南では資産価値が違います。
南はより安い塩浜に面しているから、賃貸も売却も割安な塩浜との競合にさらされます。
坪２５０万だと、駅徒歩１分のリビオも十分買える値段ですよね。
みなさん、この物件の評価が高いようですが、駅徒歩１分の物件よりいい理由って何かありますか？
駅徒歩１分なのに静かなリビオの立地のほうがよっぽど希少だと思います。
３１９さん
江東区は東京湾内にあるので、鎌倉みたいに１４ｍ超の津波は物理的にきません。
ひいた水が、房総半島とか三浦半島にぶつかるから。
せいぜい２ｍだといわれています。
ちなみに、このあたりの海抜は０メートルですが。
都知事が震災後に言ってたけど、
大きな川を逆流した津波が上流に行くに連れて
川幅が細くなると高さが高くなるっていうんでしょ。
ここには関係ないんじゃないかなあ。
このマンションは、制震でも免震でもない耐震みたいなので、
大地震なら倒れなくてもダメージの補修費代は高くなるのでは？
地震後の補修費をきちんと払えるような財力ある人だけ入居してほしい。
だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。
>だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。
は？
価格を上げたって、目一杯ローン組んだり、フル変動で買ったら一緒でしょうが。
＜保存版＞この物件の市場価格
同じ木場６丁目、駅徒歩４分、築８年のクレアシティ木場の売出価格を使う。
https://www.haseko-sumai.com/syutoken/mansion/bkdata?bukkenid=00322909
１階７１㎡（２１坪）３６９０万円→坪１７２万
分譲マンションは１０年で１０％下がるから、新築だと、坪１７２万／９０％＝坪１９１万
①駅距離 クレアシティ（徒歩４分）＞木場レジ（徒歩６分）
（注）徒歩５分以内は、賃貸物件探すときに、５分以内でヒットするからこの違いは大きい。
②デベ クレアシティ＜木場レジ
③上の価格は売出であって成約ではない（マイナス５％）
結論
１階なら坪２００万がいいところ。
それ以上払うなら、即蒸発するので気をつけてください。
ここは周辺相場は当てはまらないＭＳ。
確かに近年では稀にみる欠点の少ないマンションではある。
しかし、不動産の相場からは逃れられない。
平均坪235〜240万円とみた。
ゴルフ練習場前や裏の工場を欠点とは考えず、
ここを買いたい人が周辺相場より割高でも買いたい、
って言うなら自由ですから。
建物の仕様も高級でなく普通の様ですが。
割高でも買いたいとは思いません。
私もいろいろとマンションを検討していますが、100%満足できるようなマンションはありません。
どこかで妥協せざるを得ないですが、どこで妥協するかは人それぞれ違って良いと思います。
334さん、私は社宅の期限が来年に切れるので、少々焦っていました。
１００%満足できるのマンションは無いという言葉ありがとうございました。
家内とも意見が割れたりしますが、肩の力を抜いて来週からモデルルームを回ります。
＞確かに近年では稀にみる欠点の少ないマンションではある。
欠点の少ないマンションというのは、その分高くなるものです。
それどころか、割高になってしまうこともしばしばです。
その割高の価格自体が一番の欠点になる場合もあります。
この物件の価格は未発表ですが、もし相場より割高で出るのであれば、それだけで十分欠点になるということであり
欠点の少ないマンションというには、時期尚早です。
逆にいえば、予算の制約がなければ、十分満足できるマンションは存在するということです。
あと、周辺物件の相場はあてはまらないという人がいますよね。
相場を出している人は根拠があって仰っているのに、あてはまらないという人には一切の根拠がありませんよね。
そういえば、この欠点の少ないというのも根拠が乏しい気がします。（どこが稀にみるなのかが）
＞この欠点の少ないというのも根拠が乏しい気がします。（どこが稀にみるなのかが）
・駅近
・ﾖｰｶﾄﾞ至近
・ｲﾝﾀｰ近
・閑静
・練習場目の前
・日当り良好
・永久眺望（中層以上）
・スーパーゼネコン
・最先端工法
誰が見ても稀少だろ。
私は、陽当たりと大通りに面していないことを一番重視しています。
私がこのエリアで欠点が少なかったと思うマンションは、プラウド東陽町ですね。東陽町駅から徒歩10数分が唯一のネックでした。価格は、２３０万少し越え。
本件は、駅距離、深川ギャザリアへの利便性からもプラウドより欠点は少ないと考えています。
あくまで個人的な意見ですので、皆さんからも欠点の少ないマンション情報を教えてもらえると助かります。
その前は、イーストコモンズ清澄白河かな。
かなり前の話だけど。
私もプラウド東陽町悩みました～。
駅距離で躊躇してたら、南向きが売り切れ。
東か西か忘れたけど、それならあると冷たく販売員にいわれて余計落ち込んだ。
＞誰が見ても稀少だろ。
全然ですね。欠点は沢山あります。
× 財閥系のブランドを冠するマンションではない
× 周辺マンションで安い事例が多くある
× 練習場目の前（必ずしもプラス評価ではない）
× 埋立地
× たいした共用施設がない
× 学区（悪くないがよくもない）
× 周辺に私立幼稚園なし
× 最上階でもたいした眺望は期待できない
× 足立ナンバー
ざっとこれだけあります。
結局、希少というのは、これらの点が”あなたにとって”マイナス評価されていないだけということ。
この坪単価で大手町まで8分じゃ誰も文句は言えません。
大手町まで8分と言う事実は誰も否定できません。
＞344
＞なにも、そんなにご自分の意見を赤の他人に押しつけなくても・・・
ごもっともですね。ご趣旨はよく理解しました。ありがとうございます。
でも、
＞みんな主観や自分の好みでマンションを買うわけですから当然です。
というのは、ちょっと違うと思います。
だって、自分にとって希少なのではなく、
誰が見ても稀少だろ。 とおっしゃっているのですから。
公表された坪単価が気になります
342さーん
早く教えてくださいよー
338さん
私は、シティタワー東陽町の仕様や間取りが良かったですね。
完売前は、かなり値引きありましたし。
ただ、葛西橋通り沿いという懸念が拭い去れず、見送りましたが。
ハイグレード、と書かれている物件なのですから高級感を出すためにも、
最上階が２８０万円位はしないと。
１１戸の上が６戸なら、
もしかして１戸だけ床面積が下と同じ間取りのプランがあるのかも。
その１戸が最高倍率の部屋になるのでは。
ここは大人気だな。
倍率が高くなるから、少し価格は高めに設定して欲しい。
価格を高めにするからこそ
物件サイトの概要にハイグレードって断り書きがあるんじゃないかな？
＞少し価格は高めに設定して欲しい。
もう発表済みだそうです
え⁉
本当ですか？
おいくらですか？
価格はいくらですか？
鹿島のマンションは何かやらかしてくれそうなので楽しみ。
＞362
もうひとつトレードオフがあるとすれば
夏ですね。
開口部が広い分、夏は地獄の暑さになるんでしょうね。
ところで、建物の長寿命化もすぐれているのでしょうか。
見た目も大事ですけど、１０年しか住まないわけじゃないですから。
最上階には庇の無い南部屋もあるみたいですね。
あと、躯体が大丈夫でも実際に７０年後に住むには、
かなりの大補修が必要になるのではないですかね。
加賀レジデンスは鹿島の名作ですね。
木場レジデンスも同じように天井いっぱいのサッシュの外観なので期待しています。
イーストゲートと木場レジデンスか迷っています。
久しぶりの大規模マンションか利便性重視のマンションか、判断が別れますね。
本件はまだ価格が公表されていないようなので、何とも言えないな。
モデルルームはいつオープンするのかな？
4月下旬のようです。
早くモデルルーム見ないですね。
ところでどこにモデルルームつくっているのだろう。
最上階のビルトインですかあ。
別なマンションの最上階に住み、ビルトインの水漏れに苦労したことがあります。
個人的にはここよりも湾岸物件は検討するつもりはない。
コンパクトマンションも検討外。
残るのは、木場レジデンスかイーストゲートか亀戸の大規模マンションか、悩む。
ビルトインエアコンは、故障したり交換する時には天井を剥がす必要があるんだよね。
ここよりも湾岸物件は…といっても
０メートル地帯は湾岸と大差ないような…
あくまで個人的な見解ですみませ～ん。
私も個人的には同意見です。
イーストゲートとの比較かと。
鹿島分譲の桜プレイスはまだ残っていますね。
桜プレイスは、住宅環境性能評価を取得する義務がある特定マンションの中で
★の数が最低数を記録したという有名な物件ですからね。
鹿島施工でも必ずしも、断熱性も高くなく、建物も長寿命でもなく、
設備の省エネ性に優れているわけではないということです。
この物件ではどうなのでしょうね。
本当に建物だけはよいのかどうか。。。
このスレで鹿島施工のことをスーパーゼネコンと崇めたてて狂喜してる人たちは、桜プレイスのことは別世界の出来事と考えてるのですか？
木場レジデンスは永久に不滅です！
桜プレイススレを読んできたけど
今時７０年定借ではなく５０定借で、値段が高くて、しかも借地代を一部先払い。
が問題だったみたいですが、他に何かありました？
だったら中小ゼネコンの物件はもっと心配。
イーストゲートの施工会社はどこですか？
毎週練習場に通っているので、進行状況も毎週見れるな。
価格発表前から坪単価について盛り上がっていたり、
他マンションとの比較と言うよりこのマンションの利点を
つらつら書いていたり、プンプン熱心なニオイがしますが、
木場住民として、駅からの距離がこれだけあって、坪250以上は
ありえない。しかも駅から埋立地側サイドでしょう。
内廊下でもなく、タワーでもなく、普通の７階建て。
駅１分でもあれだけ苦戦しているのに、６分で高値じゃ無理でしょう。
塩浜枝川など、木場駅から南側エリアは人気低く、賃貸も安め。
木場６丁目のすぐ東のエリアは旧州崎遊郭のあったエリア。
>>350の「パース」？？
購入検討者が使う言葉じゃないでしょうが。
perspective＝完成予想図 だとさ。
まあ、南向き日当たりが良いみたいだから、
買いたい人が買えばいいじゃない。
私は、間口の狭い田の字間取りが気に入らないのでパス。
お、４００レスを超えた。
77戸のマンションでは、スピード記録かも。
このマンションを悪く言う人もいますが、それだけ関心が高い証拠。
イーストゲートスクエアは、365戸の大規模でモデルルームもオープンしているけど、レス数は210しかありませんから、その差は歴然ですね。
あそこは木場じゃねぇし・・・・・
と、地元の人は思っている。
あの辺てアーチェリーの練習と釣り堀ぐらいしか行った事無い。
今は悪い場所では無いと思うけどね。
ここは稀少物件だからね。
こういうところはそうは出ない。
↑こうやって営業熱心だから、レスも必然的に多くなるというわけ。
デベの体質なのかねぇ
大手のデベや販売会社は、この手のサイトには投稿できないと聞きましたが。
競合するマンションの販売員がネガレスを流すという噂を聞いたことがあります。
マンション検討者VS競合マンション販売員という図式でしょうか？
いずれにしても、注目度の高いマンションであることは間違いないですね。
いろいろな見解があるのは良いことと思います。
しかし、お話を伺っていると偏ったレスも含まれていることを肝に銘じておく必要がありますね。
いろいろな意見大賛成。
個人的にはレス数が少ないマンションよりはいいと思う。
ここって、月９のブザービートのロケ地だったところ？
出た～、先週末日曜日のフジゴルフ場の待ち時間、２時間超！
土曜日が嵐だったので、日曜に集中したようだ。
ギャザリアでランチして、ヒマラヤスポーツで買い物して、マンション現地周辺を入念に歩き回って。
もう現地回りは飽きましたが、かみさんからゴルフ練習に行く代わりに現地の春夏秋冬をしっかり見ろとのお達しが。
練習頑張りまーす。
えっ？
フジゴルフそんなに混んでいるんですね、、
家の中で待てるから、ますますいいですね。
近所に住んでいるのに、知らなかったな。
すっかり春めいてきましたが、皆さんはいかがお過ごししょうか？
今週末は、江東区の桜をご堪能あれ。
スカイツリーが川面に映えた桜、木場公園のバーベキュー広場の桜、隅田川の千本桜、富岡八幡宮の桜。
最近はシーカヤックで水面から眺める花見が人気らしい。
若洲には18ホールのゴルフ場があるし、都心とは思えないような生活ができますね。
だって、都心じゃないし。
範疇としては都心部だね。
ＴＶでは都心扱いですが。
若洲ゴルフ場には、3回曲がるだけでつきます。
マンションを出る時と、ゴルフ場に入る時を含めると5回。
ここだと、大きい病院はどこに行くのでしょう？
１５０戸で１基って相当ですよ。
デベはどこですか？
うちは、聖路加病院を使っています。
夜間の救急に対応してくれるので、小さい子供がいる家は診察券だけでも作っておいた方がいいですよ。
普段は、近くのクリニックで済ますことが多いですがね。
タクシーネタ。
今、木場の会社の社宅に住んでいますが、八重洲の職場で深夜残業してタクシー代約2,000円弱。
もちろん残業タクシー代は、会社が払ってくれますけどね。
私もタクシー派で～す。
私はマイカー派！
ゴルフ場にマイカーで行きたいから。
どっちでもいいんじゃないの～。
どっちも嫌いじゃないよ。
聖路加は紹介状がないと小児科は普通診療しないですよね？
そうです、最初が肝です。
聖路加病院のパトロンになった後は、定期的に通って先生に名前を覚えてもらえれば、夜間はだいたいOKです。
聖路加か…
以前、緊急で診てもらった担当医がしばらくして移動して、違う先生に変わったら
ソレナリの診察になったので近くの病院に変えました。
いよいよマスターズが始まりました。
カミさん！今週末だけはは家探しを忘れさせて下さい。
あ～眠い。
ここのサイトは、のんびりしてますね～。
ある意味余裕なんですかね～。
他の大規模マンションの登録？予約？が始まりますよ～。
あ、起きた⁇
最近、テーラーメイドの白いドライバーが人気。実はマンション以上に気になっています。白くなくければ間違いなく買っていたでしょう。
悩みはマンションだけではないですね。
スプーンで260ヤードって、怪物！
で、ゴルフに興味がない人は検討し辛くして
倍率が高くならなくし、購入。
なんていう高等戦術ではないよね？
ゴルフ興味なし、マンションは検討中。
ゴルフ話いらなーい！
マスターズも終わりましたので、自粛しま～す。
GWは、モデルルームを精力的にまわります。
ここは、いつからモデルルームが見られるのかな？
最上階は、何m2ですか？
わたしは坪単価240ヤードが限界です。
白いテーラーメイドのスプーンで260万円ぶっ放したいで～
す。
まじな話イーストゲートはあり得ないけど、ここは戸数が少ないから強きにでるかもね。
それでも230万円台を越えることはないでしょう。
それは甘いな。
２４０万円台でくると思うよ！
イーストゲートが235万だそうなので、
240万でなければ割安になってしまいます。
中古では坪200万割れ確実。
購入直後に含み損を抱えるのは必定。
そうでしょうね。
公園はいつのことやら分からないし。
＞462
お気持ちはわかりますが、460の前提で買うほうがいいっていうことです。
新築で買っても9割は負けるマーケットですからね。
FXのほうがまだリスクは低いですよ。マーケット前提としてはゼロサムですからね。
今だって、もっとも安かった2005年頃よりも1割は高いです。
不動産を購入するということは、不動産が値上がりする方に掛けているってことをお忘れなく。
まぁ、勝てないでしょうね。
2005年ごろは安かったですよね。
しかも安いのに、ＭＲは閑古鳥だったりして。
低層マンションのＭＲが。
デベロッパー勤務の友人に相談したら、価格はズバリ坪235万円位でしょうって。
利便性や駅距離からイーストゲートの坪230万円よりは高くなるが、このエリアで240万円に近い価格では、豊洲や東雲の競合に勝てないのが理由とのこと。
>>448 最上階だとここでは7階ですか。7000万円の価値は眺望にかかっている感じになるでしょうか。駅の近さはクリアしていますし、間取りもスタンダードに素敵だと思います。
本当に7000万だと私のところでは予算をはみ出るのでその下の階から順番に下って検討していくことになりそうです。でも1階の違いは名残惜しい気持ちもありますね。
ここは夫婦で相談していこうと思います。
周辺のマンションからして、70m2の3LDKで5000万円が相場だから坪236万。
まっ、そんなもんだと思うよ。
納得！
そんなもんですよね～。
以下、不動産に詳しい人からのアドバイスです。
不動産は用途別に、オフィス、住宅、店舗などいろいろなカテゴリーがあり
住宅はさらにワンルームとファミリーにわけられます。
このようにいろいろなタイプの不動産がある中で、ファミリータイプのマンション（一棟もの除く）だけは
プロが投資しない市場です。
なぜか。この市場にはどんなに高くてもとにかく欲しいという奇特な人がいて、
高い価格でも経済合理性を無視して買うからです。
つまり、投資として見合わない価格水準になっているということ。
周辺の相場とはそういった投資では見合わない水準であるということを
認識して購入する分にはよいのではないでしょうか。
消費税が上がって、優遇税制がなくなれば、新築住宅価格は安くなって
そのときにメッキがはがれるでしょうが、払える限りは個人の自由ですから。
最上階でも、視界は開けず閉塞感は強い。
よく出るゴルフ親父御用達物件。
一般はスルーが無難。
やたらと投資案件で損がでると吹聴している人の目的は？まだ価格も出ていないのにずいぶん気が早いもんですね。
いろんなレスで同じ投稿をみかけます。
他のマンションに客を取られなくない、××のマンションの販売員かな？
ファミリーマンション市場にはプロが投資しないで結構です。
そうです。生活を前提にしている我々とは価値観が違い過ぎる。
これに対する反論もだいたい読めるね。(^-^)/
消費税が上がって、優遇税制がなくなれば新築は安くなる。
って、買う人がいなくなるからってこと？
普通は消費税が上がれば高くなるよね。
おやおや
どうやら、もう今から倍率下げ工作が始まってるね 笑
ここは7階建てで高さ20.9Mになっていたけど、階高低くない？
天下の鹿島が造るんだから直床ってことはないよね。
天井高が高いのは最上階だけ、だからじゃない？
早くモデルルームオープンしないかな。
4月下旬だから、そろそろの筈だけど。
＞消費税が上がって、優遇税制がなくなれば新築は安くなる。
って、買う人がいなくなるからってこと？
デベは、売れる上限で価格を決めてるだけだから、需要が減れば価格は下げざるを得ないということでしょ。
優遇税制がある内に買うのが有利だという勘違いした人が、デベにとっては大好物なわけです。
最近、ゴルフ親父でないなあ。
デベも、営業努力やめたbんですか？
大震災の想定が見直され始めている。
江東区全般は言うまでもないアンダー・シーの地域だ。
運河そばのこの物件も、新震災基準ができれば
前提条件がまったく異なることになるだろう。
リスクが高まることは否定できない。
でも物件サイトにはハイグレードって書いてありますよね。
庶民的な価格ならわざわざハイグレードとは書かないんじゃないかなあ。
最上階は灼熱地獄だが、真夏のゴルフコースも暑いのでトレーニングにちょうどいい。
さすが稀少立地だから人気だね。
最上階の一番広い部屋で7000万後半とのことです。
坪250かぁ
やっぱり高かったなぁ
仕方ないか
半ばあきらめ
