ザ・パークハウス 神戸トアロード

No.76です。

No.77さん
不勉強な私の疑問に真摯にお答え下さって
ありがとうございました。
説明不足なんてとんでもない！
早速のお返事で誠に恐縮です。

なるほど、一般的に「高レベル」と評される仕様としては
『普通』（＝可も不可もない）ということですね。

構造の付加価値は大きなコストアップに直結でしょうから
設備のグレードにつりあう程度の無難な所で抑えておこう、
というところでしょうか。


お値段が・・・と上記で書いたのですが
正直ＭＲで価格提示された時、予想よりも低めで驚いたんです。
だから欲が出てきちゃったんですけど。。。

私が営業さんからもらった情報では、
１期販売の時は下の階から順に売れていったそうです。

神戸の海側・山側物件と違い、元々眺望は期待不要の場所ですから
購入価格を抑えるなら低めの階でもかまわない
とする考えもあるかと思います。


話は変わりますが
No.79さんのように
元病院跡地、というのは確かに気にしてしまいますよね。
グーグルのストリートビューで見ると
エントランス部は、車をバック駐車する
スペースのように見受けられます。
救急搬入口でしょうか？
それにしても、
販売会社の方が他マンションの悪評を言うのって
もしかしてネガティブキャンペーンというやつなのでしょうか。

ということは、
上層階もそこそこ売れている
下層階から順に売れている
更に他の販売先でネガティブキャンペーン

となると、ここは売れ行き好調ってこと？！

情報お持ちの方、是非お願いします。

手頃な値付けで早々に売りぬきたいはずというのはなぜですか？
MRの維持費もばかにならないのは、どのマンションも同じだと思いますが。

竣工までに値引きはさすがにないのでは？

トアロード沿いの 2フロアだとMR維持費がばかにならないって、
他社のモデルルームの立地と比べて、どれぐらい違うんですか？

上層階もそこそこ売れていて、下層階から順に売れている
ということですが、具体的にどれぐらい売れているんですか？

MRのあの場所は偶々かもしれませんが、
通常ビルインはプレハブより安価ですが、
この物件は高級仕様にしつつも価格を抑えて、
という物件だと思ってるので、竣工までずっとあそこでMRを構えるのは、
100戸クラスマンションとしては、バランスが悪い気がしてます。
金額比較じゃないですが、一戸当たりの負担率は結構タイトで
馬鹿にならないはずです。（勿論コストは売値に含まれてますけど）

三宮界隈の大型物件と本格的に競合しだすと共有部分とかは流石にちょっと見劣りしますし
トアロードというブランド価値もこういう物件の購買層の方だとタワーと比較すると
どうなんだろう？と思っちゃうんですよね。
まあ、サザビーならディーゼルかな（笑）

高いなと感じました
タワーでもないのに免震にする必要もないのでは？
また一階が飲食店入ればゴキブリが心配

都心の高級物件的な位置づけとしては手頃な根付けと思いました。
そこまでする必要あるの？　というのが
プレミアの条件なので、免震や結露防止といった仕様で
そこらの賃貸物件や中規模マンションと差別化してるようです。
（個人的にはプレミア感としては物足りないんですけどね）

ゴッキーやミッキーは繁華街の住民ですからね・・・（＾＾；；
ま、マンション内に食品スーパーとか入ってる物件も
そのあたりは問題にあるケースもあるようですし、
気にされる方にとっては心配ですよね。。。

サザビーは…
40代以上の、普通のおっさんおばさんでもある程度分かる、という知名度を狙ったのかなあ？
西神南あたりのマンションでサザビーとコラボればなかなか好印象になると思うけど、ここでやるのはどうでしょうね。
それだったらやっぱりディーゼルかな（笑）

手頃な値段かなぁ・・・

地価をベースとして相対的に見れば手頃感はあると思いますけどね。
ただ、商業地として活用すべき土地がどんどん住居になっていくので、
（これは全国的な現象でしょうけど）
街全体の価値としてはドンドン下落していくんでしょうから、
希少性という値打ちは乏しくなるかもです。

92さん

地価から判断して手頃なのか、高級仕様のわりに手頃なのか結局どっち？（両方？）
それに、地価から物件価格が手頃かどうか判断するにはどう計算するの？

地価と仕様で判断してます。
このあたりであれば、１０平米当たり３万（坪１万）ぐらいはつくはずなので、
ちょっと細かい数字は忘れたけど、
確かここのSTUDIOタイプで
利回り４％でも月賃料10万未満で、
新道・山幹のトアロード沿いの免震の至れり尽くせりの
一応プレミアムマンションに住める、
という事で、手頃感はあるかなと思ってます。

それだけで至れり尽くせり、ですか・・・。
いまどき免震じゃないところってほとんどないんですが・・・。

今どきは家賃10万未満で、免震じゃなくて、これぐらいの設備がついてないところなんてほとんどないんですか？

>>95
主観ですが、
内装はともかく、
免震＆結露対策は竣工後の対応が不可能なので、
至れり尽くせりと思ってますよ。
http://www.shinchiku-athome.jp/tokusyu-52/pref-28/

至れり尽くせりの基準がめちゃくちゃ甘いｗ

ん～　後出しな表現で気が引けますが、
１００戸未満の都市型マンションで、
南東角部屋最上階ですら７０百万切る物件としては
十分に至れり尽くせりだと思います。

そら、敷地内にクルーザー専用桟橋までついてる
品川のワールドシティタワーレベルが
至れり尽くせりマンション！！！
と言われれば返す言葉はないですけど、
それはスレ違いですね。

>>98さんの基準が知りたいものです。

利回りで考えるのであれば、地価・仕様は関係ないような...
手頃感を地価・仕様で判断しているのか、利回りで判断しているのかどっち？