パークホームズ文京白山ヒルテラスってどうですか？

三田線と南北線の駅が至近で便利ですね。
ブリリア西片が人気ですがあちらより高くなりそうです・・・。

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坪1200万円と予想

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坪1500万と予想

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東向きはもれなく墓地ビュー。

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ヒルテラスを冠したパークホームズ二軒目ですね。
一軒目は坂の中腹で、春日通りの交通量がかなり多いこともあって環境面ではやや難がありましたが、ここは本郷台の頂部にあたる立地で目の前の旧白山通りは春日通りや現在の白山通りよりも大幅に交通量が少ない道なので環境面で優位性があります。

白山上商店街が至近なので買い物も便利ですし、文京区が誇る町中華の名店である兆徳が近いのでいつでも食べに行けますね。

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>>5 匿名さん
交通量は多くないけど、学生たくさんで、
文京区の静かな住宅街でのイメージではないですよ
中華屋はともかくスーパーが激近なのは良いですね

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>>6 検討板ユーザーさん
>学生たくさんで、
確かにご指摘の通り白山駅は朝夕中高生の乗降が多く混んでますね。ただ白山上交差点の横断歩道を渡ってこちら側には来ることは少ないですね。駅から見るとここと反対側の方に歩いて行くはずです。夏休みは部活のある子しか歩いていないのでかなり通行量は少なくなります。あとは近隣のアパートやマンションに下宿している大学生がちらほら歩く程度かと。休日夜間は人も車も通行量はかなり少なくなります。

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>>5 匿名さん

えっ環境面で優位性ありますか...？確かに春日通りは交通量多いですが、あちらの立地の方がなんとなく開放感があって好きですね。

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駅近とは言え、文京区の白山/本駒込エリアの小規模マンションで坪1000超えるか？

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950～1000で出している西片が売れるなら
それくらいにはなりそう。

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>>8 マンション比較中さん
一般的には通行量の多い幹線道路沿いは振動、騒音、排ガスなどの影響を受けるのであまりよくないとはされてますよね。春日通りは体感的にではありますが、文京区内の幹線道路の中では最も交通量が多いと思います。

ただ春日通りを挟んで向かい側、後楽園駅前の広い公園緑地の借景はすばらしいですね。広い道路が南面していることは日当たり面でも有利なので、悪いことばかりじゃありません。

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>>13 匿名さん
続きですが、白山上商店街から少し入った位置にある物件なので、春日通り沿いと比べると閑静な立地であるのは間違いないでしょう。住宅地としてはこちらの方が上かな？（おそらくそれを加味した価格設定になると思われ...でも安くしてくれよ中の人）

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>>12 匿名さん
アトラスくらいじゃないかな。
坪900と予想。

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DC播磨坂レジデンスは坪900から1000、CT文京小石川ですら坪800台、どちらも南側が巨大マンションビューという欠点がありながらこれぐらいなら、ここだったら1000超えもあるんじゃないかと。ただ向丘アドレスは知名度があまり高くないからなあ...

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一つ書き忘れた。ヒルテラス二軒目ということで、内部仕様が気になるよね。
前回は結構クオリティが高かったけれど、今回はどうなんだろう。

竣工販売ということで、眺望や内装仕様に相当自信があるんじゃないかな。

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>>17 マンション比較中さん

竣工販売というのは単に戸数の問題のような。戸数が少ないと青田売りして別にモデルルーム作るコストがペイできない。

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>>14 匿名さん
閑静を相対評価するとか意味不明
確かに目の前は繁華街ではないが数十メートル歩けば学生街
何もそれがデメリットばかりとは言ってない
事実はキチンと認めてそれに合った人が買えば良いだけ

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今なら坪1800くらいで売れると思う
都心3区だし

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僕の予想は坪2000です。

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坪2000としたら、20坪で2.4億か
無くはないな

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イケイケ
ドンドン
早く買わないと無くなるよ
来年はもっと高くなるよ！

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77㎡の上の階で3億は切るぐらいですかね？広さが魅力ですが3億超えるとさすがに手が出ません。

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ブリリア西片で坪950前後ですよ
ここは900くらいではないですか

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>>19 匿名さん
>閑静を相対評価
現地をご覧になることをお勧めします。
春日通りを挟んで斜向かいが中央大学、路地を挟んだ隣が予備校、坂を降れば専門学校と進学塾という後楽園のヒルテラスと比べたら、見かける学生さんや子供の数は少ないと思いますよ。とはいえ昔のように大学をサボって遊びまわるような学生はいまは一人もいません。酒も飲まないし喧嘩もしないので静かなものですよ、居酒屋でくだを巻いている老人のグループや社会人の方がうるさいかもしれませんね。

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>>27 匿名さん
いや近くに住んでるからw
白山駅から東洋大学にかけて学生通りですよ
そのすぐ脇の立地です
ちなみに地元なんで好きですよ、便利だし
ただ閑静なという表現には当てはまらないですね

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>>28 匿名さん
>いや近くに住んでるからw
繰り返します、現地を歩いてみてください（笑

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>>29 匿名さん
白山の方ですよね？何百回も歩いてますよ
閑静ではないですね
前に書いたように春日との相対評価は
意味がないので却下します

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中山道を西片の方に行くと非常に閑静ですが
ここ自体は駅前なのでそれなりに人通りある、
ということでよろしいかと思います

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お二人とも現地のこと知らないようなので変な書き込みは避けてください。通報しますよ。

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まあ普通に考えたら分かるだろう
大学の最寄り駅周辺が閑静なわけない
閑静だったら逆に街としてヤバイだろ

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この辺飲食店が少ないね。東洋大の学食使えるのは良いけど。

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はま寿司もいいよね
松屋とか、長徳とか、

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>>33 eマンションさん
>大学の最寄り駅周辺が閑静なわけない
うーん、多分その認識の違いは白山上交差点を境にしてガラッと風景が変わるからだと思いますね。旧中山道国道17号の西側と東側、白山上交差点の北側と南側とでは大きな違いがあるんですよ。本郷税務署側から旧中山道国道17号を北上してくると閑静だなという感じがします。逆に東洋大学側から歩いてくるとスーパーやファストフード店のある白山上交差点付近の最も賑やかな地点を通過します。

旧中山道国道17号を南下してきた人々の多くは白山上交差点を斜め西寄りに曲がって旧白山通り薬師坂の方に降りていき駅前繁華街の飲み屋とか都営三田線白山駅の入り口に吸い込まれていく事でしょう。

薬師坂の繁華街はかつての三業地の名残がある、文京区でも珍しい普通の繁華街ですが、ここはそれよりも少し上がった場所にあり、旧中山道国道17号の方を通って東京大学方面に歩いていく人はあまりなく、学生や酔客の多くは反対側の歩道を通っていきます。

現地を見てくださいと言ったのはそういう意味です。
まあ文京区のことですから夜１０時を過ぎると開いている店なんてコンビニぐらいしかないですけどね。その頃になると本当に静かになりますよ。

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うん、繁華街の一歩裏側なのはわかる
でも普通はそれを閑静とは言わない
いずれにしろ購入検討者は現地に行くんだし
あとは個人の評価に任せればいいんでない？

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現地よく知ってるけど閑静じゃないよ。このマンションは白山上交差点の直ぐ側だし、なおかつ歩道も狭い。駅近重視の物件。

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>>39 匿名さん

どこが閑静なんだよ。いい加減なこと書くなよ。

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主要都道に面してるのに閑静は無いわな。

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>>41 匿名さん
>主要都道に面してるのに閑静は無いわな。
実はこのマンションの前の通り、狭いんですが一応国道17号なんですよねえ。
大半の車は東大弥生キャンパス前をそのまま直進していってしまって、国道17号へ曲がっていく車はほとんどないからここは車通りが少ないんですよ。基本的に土地勘のある地元民の自家用車とか宅配軽ワゴンしか通らないと言っても過言じゃないです。

東大弥生キャンパスの方からぶらぶら散歩してみるとわかるんですけどねえ。コープとか三徳が面している歩道のあたりだけ歩いていたらたしかに賑やかなんで、普段あの辺の店を使っている人と見解が異なってしまうのはしょうがないですね。白山上商店街も賃貸マンション一本挟んだ先の不動産屋のところですから、がっつり商店街の中というわけでもありません。

まあ、その辺も含めて現地を見ていただければと思います。

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おすすめは、本郷三丁目駅を降りて春日通りを渡り、交通量を実感してください。その後本郷通りを北上、結構な距離はあるんですが本駒込に近くなるにつれてどんどん寂しくなり、東大弥生キャンパスのところを左に折れて国道17号をこの物件まで歩いていただくと私が「閑静」という形容詞を使った意図がわかると思います。

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>>43 匿名さん

で、この物件の角を曲がると繁華街なんだけどね。

Weblio 国語辞典より
「閑静な」の例文・使い方・用例・文例
私たちは閑静な住宅地に暮らしている
昨日、閑静な住宅街にある猫のひたいほどの売り地を見つかって、すぐ買うことに決めた。
閑静な地区.

上記のとおり、ある程度のエリアを示して使われる表現。
目の前の通りの交通量が少ない程度では当てはまらないのだが。日本語大丈夫ですか？

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>>44 eマンションさん
国語の問題じゃなくて、感覚の問題です。
実際に歩いてみてください。
コープとか坂下の串猿みたいな店しか使わない人には腑に落ちないとは思いますが...

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なんで東大弥生キャンパスから歩く必要あんの？このマンションの場所が閑静じゃないって話。

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>>44 eマンションさん
あ、言い忘れてた
>この物件の角を曲がると繁華街
ですが、正確にはこの物件の前を通り過ぎて賃貸マンションの前をすぎて隣の不動産屋の角を曲がったところ、ですね。まあ確かにピッチャーマウンドとバッターボックスぐらいの距離ぐらいしかあいてないので間近ではありますが、隣のマンションのビルがいい感じで商店街との間の防壁になってくれています。文京区の商店街は夜閉まるのが早いのと裏はお寺なので夜は静かですよ。

通行量についても目の前が春日通りのマンションよりはだいぶいいと思います。

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つまり春日通り沿いと比較しての話で、この場所は閑静ではないという結論ね。

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本郷三丁目から歩くと閑静。
白山から歩くと閑静でない。
頭大丈夫？
購入したら同じ住民になると思うと薄ら寒い。

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この物件を閑静にするためには
最寄り駅の白山でなく
本郷三丁目から30分以上かけて歩く必要があると
アホかw

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本郷三丁目から歩くと閑静とか意味わからんな。だったらパークホームズ小石川ヒルテラスも猫ビルから歩くと閑静になる。

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>>52 匿名さん
春日通りに面しているじゃないですか。

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このマンションも都道に面してる。しかも交差点付近。

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現地から東大前通って春日まで歩いてみたけどこの物件があるあたりが1番ガヤガヤしてました。便利な場所ではあるけど。歩道の狭さと、どちらに進んでも坂道なのが気になりました。ある意味「高台」ですね。
それと、建物の建設はもう終わってるのね。イメージがよく掴めました。

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>>54 匿名さん
>都道
公式サイトの地図を何度みても国道17号ですが...
とはいえ対向二車線の狭い道で、後楽園駅近くの春日通りと比較するのはいかがなものかと

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我ながらしつこいとは思うけど、都道を連呼されているのでつい...

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車通りは少ないが駅前なのである程度賑やか
あとは主観によるので各自見に行ってください
他の話題にしましょう

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白山駅自体が閑静な住宅街の駅だからな。ここは駅前ではあるけど車通りも少ないしかなり住みやすいと思う。

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>>60 匿名さん

首都高の轟音で窓が開けられない有明のタワマンよりは閑静だ。

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価格はどうなると思いますか
墓地ビューの部屋は安くなるか

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もうやめようぜ。
耳の遠いおばちゃんのせいで物件の価値がさがるだけ。

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普通に1200万くらいでしょ
安く出して個人に転売益渡しても仕方ないし

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低層階は坪3ケタを期待

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完成販売のようだね、現地に行くとすでに幕が外れていた。
実物を内見できるのはありがたい。買い物客の多い夕方は目の前の交差点に人がたくさんいるんでびっくりするかもしれないけれど、こちらの方に曲がってくる人は稀だから安心して。

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斜向かいにモリモトの（仮）文京区白山一丁目計画の囲いができていたけれど、着工が令和7年12月1日なので価格や仕様を比較できるといいのだが、戸数が少ない分早々にこっちが先に完売してしまうかもしれない。

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価格聞いてドン引き、650万からだからお祭りだね

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>>71 マンション検討中さん
それが本当なら高杉、、、

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>>73 匿名さん
お墓真下ビューで坪６５０はぼったくり価格やろ。。

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ブリリアが900、ここが650
いやここは1100

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坪650とか目に優しいと感じちゃう人も多いと思う。むしろ安いのでは...

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青山とかお墓ビューでも高いからなあ。バルコニーの柵から身を乗り出して下を見れば見えるけれど、部屋の中からは見えないよね。

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>>79 匿名さん
低層だとお墓真横ビューです。
正直きついと思うけど

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>>81 評判気になるさん
いずれ入るから練習と思えばいいかも

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650万ならお祭りですw
そんなわけないw

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でも小石川の工場跡地再開発は定借でも条件の良い部屋は@650オーバーですからね。

本郷大地の尾根筋のマンションがそれと同じってところがむしろ驚き

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650ってどこ情報ですか
1LDKの2階だけ安いだけでは

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小石川の千川通り沿いの低地の方が不動産評価が高いのかな
>>87 であげた工場跡地再開発の定借なんか駅から遠いのにもかかわらず条件の良い高い部屋からぼちぼち売れているという話だし、その近所のスミフ物件なんか坪800とか1000に値上げしているそうだよ。ここが坪650とか言われるとちょっと弱気すぎではと思ってしまう。

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ところで何で完成後販売なの？
実物見れるのはありがたいが

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なるべく後ろ倒しにしたほうが高くなるからでない？
あとは予算から上振れしがちな工事費用が確定しているから、確実に利益を載せて価格をつけられるっていうのもあるかも。

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HPにも書いてあるが買う方にしても色々良いところがあるから完成後販売自体は悪くない。販売戸数が少ないのでそれほど販管費を大きくかけられないという内部事情もありそうだが、売り手買い手双方にメリットがあるように思える。

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文京区駅近にしては安かったですね。
高層階と低層階の価格差が少ないのも好感が持てます。

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まだ価格未定になっているから油断は禁物だけどね。
年末の時点での周辺相場にあわせて値付けしてくるのでは

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ちなみにB文京西片の方の高層階は坪1200弱とか。それよりも駅に近いここはもっと高くなると考えた方が良さそうだけどな。

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2億払って墓ビューはすごいですね
住み替え時売れるのか

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完成後販売ということは、かかった建築コストは少し前の資材価格・人件費が反映されたものなわけですよね。そうなると、値段は昨今の相場ほど上げなくても一定の利益を得られることになります。正直最近の高騰について行けないので、業界でも良識派といえる三井さんに期待です

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ヒルテラスと名付けるからにはそれなりのクオリティになるのではないかと期待するけれどね。

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良識派の三井「坪900です」

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>>109 匿名さん
向かいのモリモトも白山アドレスだしアンダーのみではけそう。坪1000は余裕で超えると思うけど。

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>>108 名無しさん
えーっ、マジか。
楽しみにしてたのに

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アンダーはけが削除されてるということは
ガセだったのかな？

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完成売りなのは５０戸以下だと、別にモデルルーム作るコストが１っ戸当たり高くなってペイしないから。

ちなみにデベが支払う建設費用って、請負契約時点でフィックス。青田売りで途中から値上げする理由として建設コストを説明してたりするけどあれって真っ赤なウソでデベのボッタ。

割を食ってるのはゼネコン。デベとゼネコンの利益見ればわかるよ。

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完売はデマか、よかった...しかし坪単価いくらだろう

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さすがに坪1000で墓ビューはどうかと

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>>122 匿名さん
港区なんて墓地ビュー気にしていたらマンション買えないだろう。
青山霊園なめちゃあかん。
それに寺を墓ごと4つ潰して建った港区の某超有名再開発タワーなんか、住んでる有名人が続々不幸になるので祟りの噂もあったぐらいだが、安くなったという話はない。

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すまいサーフィンの儲かる確率1位！なんでだ？

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>>124 通りがかりさん
あり得ないでしょう！

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>>124 通りがかりさん
坪800～900？

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ブリリア西片が売れ残っているので
さすがに坪1000では売れないですね

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>>127 匿名さん
ここ、西片より良い場所でしょうか？

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車通り多く墓地、公衆トイレ至近なので
そこまで人気なさそう

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売るのイージーすぎる
坪2000とかいかないと転売なくならなそう

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>>130 匿名さん
坪単価を教えて頂きますでしょう？

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>>131 通りがかりさん

Dタイプ（54.76㎡）4階：11,000万円台
Cタイプ（63.49㎡）4階：16,000万円台
Fタイプ（77.75㎡）8階：22,000万円台

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>>120 匿名さん
残念ながらFIXとも限らないのよな。
加えてFIXしてる物件だとしてもボッタとも限らない。
結局は相場次第。
君も自分の所有物が買った時よりメルカリとかで高く売られてるならその価格で販売するでしょ。それと同じ原理。

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>>132 マンコミュファンさん
絶妙な価格設定
ここってディスポーザありますか？

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>>132 マンコミュファンさん
高杉

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管理費などランニングコストで、いくらでしょうか？

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安いと思ったけど、8Fでも周りに囲まれててそんなに開放感ないのかな

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>>133 マンション掲示板さん
賛成

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>>132 マンコミュファンさん
D、C、Fタイプ、単価差がそんなに大きく、なぜでしょうか？

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>>139 検討板ユーザーさん
ヒント　墓

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>>140 匿名さん
Dタイプ墓ビューか！

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お寺の側は東南側が大きくひらけていて日当たりが良さそうなだけに、これはかなりお買い得かも。将来にわたってそこに大きなビルが建つ可能性もほぼ皆無だろうし。

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>>142 匿名さん
はかキラーい

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>>143 eマンションさん
そう言うけどさ、定借でも墓ビューでもなかったら新築で坪単価1000超えるのが昨今の文京区だから。ここは生活利便性も高いし気にしない人ならお買い得だと思うけどね。これからは借入れをなるべく減らして将来の金利上昇リスクに備えることがテーマになるので、安いことは正義だと思う。

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何億円も使って理想の家を手に入れたのに、借金で首が回らなくなって残債割れで叩き売るなんて悲劇がこれからいっぱい起きるのではないかなと心配。普通の人が買える値段に収まっているのが素直に偉い。

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文京区の場合、墓ビューはむしろ買いだと思うんですよね。湾岸みたいに生活の歴史がないエリアならともかく、文京区みたいに昔から人が住んでいるエリアはどうしても既存の建物との距離が近くなってどこも眺望は期待しづらい、それどころか特に低層階だと壁ドンで圧迫感があったり、日当たりがめちゃ悪かったりする。そんな中で、お墓とかお寺って、数少ない「目の前が開けている」（ことが将来的にも割と期待できる）貴重な場所なんですよね。個人的には、日当たりさえ確保できるなら、都心内陸部のお寺・お墓は許容できます。

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同感です

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完成販売だから実際に部屋を見て買えるので、実際の日当たりとか騒音の程度とか確認したらいい。リビングからお墓が見えるかどうかも確認できる。

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とはいえ2億円払ってお墓見て暮らすのもどうなんでしょうね
近隣中古で探したほうがいい気もします

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控えめなお値段！

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>>142 匿名さん
墓ビューで、何タイプでしょうか？

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>>151 マンコミュファンさん
ブランズ巣鴨と比較にならないかな？

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高い！

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今は文京区、どこも高いよ

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人気物件でしょうか？

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販売は来月から開始のようなですが、
もう価格は出ているのでしょうか？
ホームページではまだ公開されていないので、資料請求されたのでしょうか。
文京区は人気の地域なので、価格はかなりのものになると思いますね。

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見に行きましたが明らかに富裕層向けではない外観でザファミリーマンションでした。この価格ならアトラス文京安藤坂、ザライオンズ本郷の方が良い気がした。

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外観賃貸マンションですね!

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仕様をみていたら、LDのエアコンをオマケでつけてくれるんだな。
ZEH-Mもなかなかうれしいぞ。確かにPH文京小石川ヒルテラスみたいなケレン味のある個性的なフォルムではないが、一階部分は黒い瓦のような質感のタイルでスタイリッシュにまとめているし、バルコニーのガラス手すりは外部からの視線を防ぐような特殊な加工が施されているようだ。同じ地域に建っている、古い庶民的なマンションと比較したらいいよ、ずっと高級感がある。

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間口が狭く、敷地が小さめなのでデザイン的な制約が大きかったんだろうな。
そのせいか間取りに不満を感じないではないが、文京区の高台で商店街にも隣接して生活利便性が高いのでそれなりの高値がつくだろう。墓ビューのいいところは迷信深い大陸の人民が購入するのを邪魔してくれるところだな、日本人はあまりそういうのを気にしない（そもそも仏様は極楽浄土か地獄に堕ちていて、お盆の時以外はお墓には誰もいないというのが日本仏教の教え）実需の人は買いやすいはずだ。

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そういえば千の風になってという曲が大ヒットしたことがある。
原詩はアメリカ人の作らしいけれど、日本人の死生観にマッチした歌だと思う。日本と違って中国では死者の霊は墓場に留まってときに人に害をなすということなので、他界された肉親が極楽浄土で成仏して平和に暮らしたり、神道のようにこの世で私たちを見守ってくれている、という日本人の感覚とは大きく乖離しているし、墓地の意味も大きく異なる。気にしない人が多いのはそういうことなんだろうね。

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>>156 とっくに公開されてモデルルーム締め切ってますけどね

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大方売れたみたいですね

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