市内タワマンのお値打ち物件

いずれ東京一極集中の弊害が出てこれば、再び関西に目が向く。
特にアジアとの関係が強くなれば、中韓の人口が多い大阪は再び勢いを取り戻すだろうよ。
希望的観測も含め・・・

大阪市は役割分担がより明確になってきていますね。

梅田＝日本最大級のターミナル繁華街
中之島〜淀屋橋〜本町＝都心・オフィス街
上町台地＝高台の高級住宅（マンション）

戸建は、帝塚山・北摂・阪神間に任せましょう。

あと都心に足りないのは教育関連（特に大学施設）
大阪の都心にも大学が欲しいですね。

>143
確かに東京には都内の一等地に有名大学があって、その周りには学生街が形成されていて活気を感じます。
大阪市内にはこれといった大学が無いのが不思議というか、行政の失態を感じますね。

>>143帝塚山の戸建地区はマンション乱立でもう縮小しすぎてませんか？

関関同立では全国区ではないから、慶応（もっと本格的なキャンパス）に引っ張られ、早稲田、
後はレベル下げて明治、法政、日大位の大学が大挙押し寄せないかな・・・

全部、大阪の北ヤードか中之島の遊休地かに

>>145
帝塚山はマンションといっても他の地域とは一線を課すような
豪華でお洒落な高級マンションが多いですよね。
戸建地区は、縮小というよりもともと小さい（狭い範囲）と思います。

大阪やその他関西が良くなっていけば、不動産市場も自然と良くなっていくでしょうね。
優秀な大学が沢山あり、その学生が残りたくなるような優秀な会社が沢山ある地域が良い、
っていうのが基本ですよね。　関西は、その点で基本の部分からやりなおして行くべきですよね。

>>144
２３区と大阪市の面積が全然違うやん。２３区は大阪市の2.5倍くらいだったような．．．
もし、大阪市の面積が倍くらい広ければ、阪大・府大・市大・関大・近大は大阪市内なんだけどな。
まぁ、面積が一定でない行政区単位の密度計算(人口密度・大学密度)には、何の価値もない顕著例。
広大な敷地が必要な大学より、住居とオフィスが都心にある方が良いと思うけどな。

大企業の東京移転は後を絶たず、
大阪の得意分野である中小企業は中国にやられまくりだし、
地場産業である家電も韓国のサムソンぼこぼこにされ、
今後は中国のの追随に苦しめられるだろう。
現実を見ましょう、大阪経済はお先真っ暗・・・・

>>37
＞天王寺区が、長年西日本一の住宅地価ナンバー１である事にはきちんとした裏付けがあるのです

それらの住宅地価格は見せかけですよ、
例えば上町でで容積率５００％で一坪３００万の土地と、帝塚山で容積率２００％１５０万だと
どちらが高級なのか？間違えなく後者の帝塚山の方が高級です。
天王寺区の住宅地価が関西でナンバー１なのは、関西で最も容積率が高い住宅地だからです。

天王寺といっても広いよ。
帝塚山が広いように。

今分譲中の中では、Ｎ４が一番だと思うのですが、つまりどんどん発展するという意味で・・・皆さんのご意見を聞かせてください。購入検討中です。

タワーマンションはどこがいいのでしょうか？タワーザ上町台とかザタワー上本町、レジデンス梅田、ジオ天満橋など迷ってます。天王寺はそんに治安がよくないのでしょうか？

治安が良くないのは天王寺駅周辺と浪速区・生野区・東成区との境目。
公園に浮浪者が多いのは、どこでも同じ。茶髪にジャージも、どこにでもいる。
天王寺区の中を熟知してるの？天王寺区はお嫌い？

>>158
一度建物周辺を歩いてみるといいですよ。
できれば昼と夜と。
どんな地域でも、大きな通り一本挟むと雰囲気が変わることはあります。
文教地区は比較的穏やかな雰囲気の良いところが多いですよ。
ビジネス街は土日は静かですよ。
駅近は便利だけれど騒がしい、駅から離れた物件は時間の流れが穏やかだけど少し不便。

確かにＮ４の中之島は順調にいけば色々建ってきそうです。
でもそれを織り込んだ価格設定にもなっているように思います。
それを考えるとこの経済状況で先払いの資産としては疑問です。
皆さんよく判ってます。後大京の株価も若干心配かな。

N4に関しては１６１さんん指摘通りですね。
大阪市が絡んだ再開発で、京阪も力を入れています。
ただ、市の財政事情が悪く、現在の行政プロジェクトは延期、下手したら凍結の可能性もあります。
民間に売却して共同開発もあり得るかもしれませんが、そうなるとどのような開発になるかは
わからないリスクがあります。
どちらにしろ、計画はあるものの進んでおらず、将来性はあるものの、完成時期や内容がまったく見えなくなってしまっているので、そこを考えた投資・買い物をと考える方がいいですね。
あと、気になるのが交通の便と生活環境。
交通は京阪のみ。生活環境は日常の買い物をどうするか等です。
行政プロジェクトが一気に進めば、将来性はいいと思いますが、そこが不透明なので、
その不透明さを考慮すべき物件です。
例えば、今の販売価格から10%安くなれば、いい物件だと思いますが。

The Kitahamaはどうでしょうか？

The Kitahamaは、立地、仕様は市内マンションでもトップクラスですし、
資産性も確保出来ると思いますが、昔のような投資期待までは、
今の不動産不況、経済状況考えると、絶対いいとは小生は判断しかねます(笑)
でも、消去法でいくと、The Kitahamaに1票いれますね

西区靭公園前、積水の京町堀タワーはいかがでしょうか？
少し駅が遠いのが難点ですが、環境の良さが気に入っています。

Kitahamaは駅上といっても
その駅のまわりに、買い物に必要なものが何もないですよね。オフィス街ですから。
スーパーも歩いて５分もかかるのが、きついですね。百貨店も無いし躊躇しました。

中にできるというスーパーの情報が、いまだに出てこない。
マンション自体はすばらしいし、日常生活に必要な商業施設が
どんなものが入るかによって、もっと評価は上がるでしょう。

タワー上本町はどうなのでしょうか？？

Kitahamaは商業施設を併設しているのは有名ですよ。
もちろん生鮮食品もあれば２５メートルプール付きの高級フィットネスやクリニックフロアーや喫茶店もあります。
また徒歩４分のところにライフもできます。まわりの住人や近くの数件のタワーの住人もKitahamaの商標施設には期待されています。住むには最適ですね。
しかし完売しているようでキャンセルもあるかどうかわかりません。
モデルルームも１０月末日で閉めるようです。

Kitahamaは商業施設のスーパーがうまく入居が決まれば評価は高くなるでしょうね。
お勧めだと思います。
キャンセル住戸も結構残っているので気になるなら問い合わせをしてみては？
モデルルームは契約の絡みで閉鎖するようです。
今、急いで販売(完売)しようとしているみたいです。
唯一気になる点は賃貸が数多く出る点です。
あまり多いと、賃貸価格の競争になり賃貸価格が下がる可能性がある。
また、階層によって仕様が異なっていたり、住む層が若干違ったりと懸念があります。
しかし、この手のマンションではこれらの事は宿命なので気にしても仕方ありません。
管理費、修繕費が高いですが、維持費と考えれば妥当でしょう。
お値打ちとは言えないけど、価値はあるマンションです

京町堀タワーについては、駅から遠い、スーパーも少し距離が大きなデメリットですね。
特に駅から離れ過ぎなのが致命的ね。
ただ、靱公園のそばというメリットがあります。
狙うなら靱公園が眺められる階層以上がお勧めです。
価値としては万人受けは無理ですが、
公園側のタワーマンションとしてのニッチ層受けはします。
そこを考慮して検討するマンションかと思います

京阪はめったに使わずもっぱら地下鉄を利用するとしたら、堺筋線北浜よりはむしろ四つ橋線肥後橋に一票。
ただ北浜も肥後橋も環境自体はいってみればどこにでもある碁盤目オフィス街の一角で、
住みつきたいと感じるかどうかは人それぞれ。
インパクトのあるたたずまいという意味では、南側がゆったり整備された川岸に面して扇形に広がる
TTOなどは一定の人気を維持しつづけるかも？
単に都心の便利さを優先するのであれば、さらに別の選択肢になるだろうけど。

Ｎ４を賞賛しているのはおそらく販売業者だけだろう。
人気と資産価値がないのは売れ行きがなりよりの評価。
消費者も高い買い物をするわけだから＊＊じゃないよ。
Kitahamaは高さも日本一だけど共用施設も立地も商業施設も内容と豪華さは西日本一だろう。
ただ子供世帯には不向きなことと、高層階の価格と管理費の高さも西日本トップクラスだから庶民には手は届かんね。
金があればもちろんKitahama高層階　
金がないけどどうしてもKitahamaというならKitahama低層階
広さを追求するなら京町堀タワー
金は出せないが駅直結直上にこだわるならNY
後先気にせず、たくさんの売れ残り住戸から気に入ったものを選びたければＮ４
じっくり決めていきたい人は大阪福島や天満のシティタワーなどの売り急がない住友さん
まあどこのスレ見ても同じようなことは書いてあるけどね。
真剣に考えている人はN4と住友さん以外は焦った方がいいよ。

淀屋橋のアップルって、焦らなくていい物件No1だろうね
温泉付きで、デベがアパだけど、買い叩いて買った人いる？

ディーグランセ上町台ハイレジデンスの南側とかいかがでしょうか。値段下げてこなれてきました。設計が内井事務所。上質じゃないかな。どなたかモデルルーム確認した方おられますか？北向きは大阪城見えますが、中央大通りがあり音がどうかな。

今の状況を考えたらどの物件も焦る必要はない。
焦るとしたら、一部のプレミアム階層か一部マンションのお得な低層のみ。
それ以外の部分は、いくつかの空きはまだまだある。
Kitahamaですら、まだ空きがあるという状況。
ただし、自分がほしいと思う間取りと階層はよく調べておいてチェックした方がいい。
あの、のんびりした住友の大阪福島ですら、一部の間取りと階層は人気があり、
住友が販売を自粛している程だ。
全体的に注目を浴びているマンション（Kitahama)のような物件では
低層、高層(プレミアムを除く)の一部を除いては、妥協すればまだ間に合う。
次点のマンション(NY、京町堀等々)は、偏りはあるが、完成後も少しは空きはある。
ただし、価格的に見て、Kitahamaより残っている部屋の選択肢は限られるので、
もしかしたら、こちらの方を検討する人は焦った方がいいのかも。
住友は気に入った階層、部屋があるなら契約。それ以外はのんびりで大丈夫。
N4は全体的に余裕あるから、ここは指摘通りのんびりで大丈夫。

TTOについてはブームもあり、少し様子見したほうがいい。
今売り出している価格は異常なので、いずれ下がるでしょう

谷町4のアップルタワ-ですが、竣工して2年以上たちますが相当空室があるようですね。
これって管理費とか修繕積立金はアップルが負担しているのですか？
そうでなかったら将来大変なことになりますよね？

アップルが負担しているでしょうね
アップルのイメージイマイチなんだし、どこかに売却して名前を変えればいいのに

名前ぐらい変えたところで無駄でしょ。二流ホテルと直結しちゃってるし。
あそこは大通り立体交差の騒音排ガスも半端じゃないから。

もし検討されるなら、Kitahamaや一等地にある高層タワーを買うのが無難ですよ。
あとは梅田周辺のタワー物件ですね。

プラネ・ルネ　スプリングスタワー大阪いいですよ。
外観落ち着いてるし、ガーデンがあるし、温泉大浴場もあるし、
大阪城公園などの公園も多いし、
ミナミ（心斎橋）、キタ（大阪駅）、天王寺、
ＵＳＪ、海遊館、鶴見緑地などなどのスポットへも
電車乗り換えなしで行けるし、駅近だし。。。
玉出が近いが、イズミヤが歩いて１０分位なのが、ちょっと不便。

このスレに投稿されてる人は他のスレで褒めちぎったり批判ばかりしてる販売業者かとも思えるレスとは違い本当に客観的によく研究している方たちだと思う。
不動産としてに見たタワマンの価値を現実的によく理解していて非常に参考になります。

>>183さん

同感です！

上本町タワー・レジデンス上本町・タワーザ上町台など見て検討中ですが、
皆さんどう思われますか？
まだ見に行ってはないですがディーグランセ上町台も見に行く予定です。
子供がいるので毎日の生活のしやすさと教育環境重視でかんがえてます。
あまり上記物件の話は出てきてないようですが。。
どうでしょうか？？

活断層が近く走ってるので、
タワーマンションは避けたほうがいいかも・・・。

上本町は私も気に入っていて家族で住んでます。

立地は、タワーザ上町台がいちばん閑静でいいと思いますが、
上本町タワーとレジデンスも互いにお見合いになる向きでなければ
救急車の音はきこえても住みやすさとしては問題ないでしょう。
新築物件の供給過多で競争が激しいわりに人気駅周辺タワーと
いうだけで価格がけっこう強気なので、売れ残りを検討するなら
他との比較をちらつかせたり、じっくり交渉するほうがいいのでは。

１８５です。
皆さんご意見ありがとうございます！
上本町周辺が住みやすいというのも聞いて少し安心しました。
そうですね、レジデンスの方は残り少ないみたいで売れ残りがあるとすれば
間取りが悪いか下層階になるかもしれませんけど、、
迷ってる部分もあるのでもう少しまってみようかなと思います！
お二方とも上本町周辺に住んでいるとのことですが、桃陽小学校や
その校区の雰囲気はどうかご存じでないですか？？
マンションの比較という話からは脱線してしまいますが。。
ほかのところで聞いてみてもなかなか話が出てこないので、そこも迷ってるところです。

タワーザ上町台もいいと思うのですが、上本町の物件に比べると高い物件になってしまうので
考えてしまいます。

桃陽小学校は悪くはないと思います。
小学校で問題になるのは、言い方は悪いですが、
やはり昔ながらの差別地区が残っている場合が一番影響します。
小学校でいいのは、玉造小学校、真田山小学校、五条小学校あたりですね
校区としてもいいと思います

１８８さん、ありがとうございます！
鶴橋近くや生野区との区境に校区があるのでどうかなと思ってましたが、
桃陽小学校区にそういった印象の悪い地区がないというのを聞いて
少し安心しました。　周辺に住んでないとなかなかわからないので。。
特別良くも悪くもないということでしょうね。
やはり五条・真田山というのは人気なんですね。

完成前の物件なので値段交渉はできなさそうなので、
完成後の売れ残りを待つか、竣工済みの物件をもう一度調べて
交渉してみようかなと思います。

常盤小学校もいいと聞きます。
あとは、堀江小学校ぐらい