市内タワマンのお値打ち物件

２４９に１票
タワー大阪仕入れてないのはイタイ・・。
今まだ未入居で持っているのならこれまたイタイ。
当たり前のことだが・・・
勿論、資産、投資レベルでの話で・・

同一人物の自作自演だらけだね。よっぽどタワー大阪の中古を売りたいんだね。
２３９さん２４０さん２４７さんの御指摘通りだね。
勝手にタワー大阪を持ち上げるのは良いかもしれないけど程がある。
またあまりThe Kitahamaを攻撃しない方が良いよ。
The Kitahamaは確かに良い物件だし、＊＊も多い。へたするとタワー大阪のアンチを増やすだけだよ。
タワー大阪、確かに見方によっては良い物件とは思うが、中古が一件も売れていない。
当時の販売価格に落とせば物件によっては売れるかも知れないよ。
中古でタワー大阪狙いの人は強気でいいよ。
必死にスレで訴えている文章を読んでわかると思うけど、
この御時世なら思いっきりねぎれますよ。
あと半年待てば、うまくいけばタワー大阪の中古は元値の２〜３割引では買える可能性は十分あるね。

タワー大阪の中古って全部元値の1〜３割増しで出ているのですが！！ご存知ですか！？そらポンポン売れないですよ！！半年待てば元値になるぐらいじゃない！？

値段は好きなように付けられるんだよ。
要は最終的な取引価格だ。
仲介業者を介する場合の手数料や購入時、売却時の諸費用で６〜７％はかかることぐらい、２５３さんが本当の投資家ならわかるだろ。
また中古の売り出し価格がふっかけることぐらい、本当の投資家さんなら言うまでもなかろう。
下手するとこのスレがアンチタワー大阪になっちゃうよ。

ではKitahamaはどう予想されますか？
現条件で竣工後・半年後の価格の取敢えず値増し幅は？
経済情勢は資産の味方をしていないと思うが・・。

タワー大阪の中古は、一部の物件では新築売り出し価格での仲介は可能です。
もちろん希望価格を下げない人も多くいます。
お得物件もありますので是非この週末お待ちしています。

Kitahamaもいい物件だけど、タワー大阪と同じ状況じゃないかな？
今回のこの経済状況はある意味大地震が起こったようなものだ。
すなわち偶発的というやつやね。
株、ファンド、不動産はリスクはつきもの。
ただ三流物件や郊外の物件よりかは率で言えば被害が少ないんじゃないかな？
株、ファンド、不動産で儲けようと言う人にとっては不運な状況だね。
個人的にはこの時期にKitahamaを買わずに良かった。
よほどほしくなれば未入居中古で良いのがあれば将来考えるかも知れないけどね。

タワー大阪は南向きの部屋が多く、高層階でなければ、Ｎ４に被ってしまう。
今、京阪中ノ島駅に建設が計画されているホテル＆オフィスビルも超高層になりそうだし、
相当な圧迫感になるだろう・・・

シングルの50平米から60平米の賃貸物件はタワー大阪やＮ4では高すぎるかなと思います。あのエリアでも賃貸価格をみると難しいと思います。

大阪にはいわゆるプレミアムマンションというのはあるのでしょうか？ときを経てなおも価値が下がらないマンション。三井系や住友系のマンションがそれにあたるのでしょうか？

いかなる物件でも経済状況の影響は受けます。
形あるものはいつかは壊れるというように価値は必ず下がります。
住友のシティタワー大阪や梅田タワーが一時的に元より高く売れたのは時代の良い波に乗ったからです。
各タワーマンションの最上階はいろいろ工夫をされていますが、価値の下がらないプレミアムはないですね。

シティタワーグラン天王寺(38階)は中古なのに売値より若干高く売っている。
驚きです

地域で一番の物件は比較的価値が下がりにくいのでは。
（阿倍野ではCTG天王寺、難波ではザ・なんばT、千里ではザ・千里T、など）
梅田周辺地域では、とりあえずTTO・The Kitahama・CT西梅田が御三家といったところ？
CT系のガラスカーテンウォールは独特の存在感がありますが、美しく保つには
相当の管理コストがかかるし、快適に住むにもエアコンの電気代を惜しんではだめでしょうね。
（北ヤードにできるタワーが、建築仕様等はともかく立地の特別さでいずれ梅田地域No.1物件になるのはほぼ確実なんでしょうけど）

↑
そうですね。同感です
その分、どれも維持コストが高いですが・・・
天王寺はあとはセントラルレジデンス天王寺もいいかもしれないですね

あくまでも、プレミアムマンションって位置づけでしょう。
資産価値で言えば、ザ梅田タワー、ローレルタワー梅田も候補にあがりますが、
やはり、市内のプレミアムとなる物件そのものの評価も必要かと。
それだと、The Kitahama・CT西梅田は当確だと思いますね。
でも、TTOは若干質が落ちるかと思うのですが。
期待は北ヤードですが、どんな仕様になるかですね

梅田タワーとかローレル梅田は、梅田の名がついてても実際は鶴野町か中崎町だし？
外見もグレードも付帯施設も、タワーとしてはありふれた並レベルでアピールに乏しいから
残念ながら将来的に中古での人気は期待薄かと

＞シティタワーグラン天王寺(38階)は中古なのに売値より若干高く売っている。

売り物件が無いんだから、当然の価格設定でしょ。
中古だから分譲価格以下とか、そういう古い考え捨てたほうが良いですよ。

今後は立地の良い場所が無いから、新規で好立地の物件が出てこないので
既に建っている好立地の物件は希少価値が出ます。
更に中古も余りでないとなると、
分譲価格よりも高値で取引されても全然おかしくないですよ。

逆に、The Kitahamaとかシティタワー西梅田とかは
元の分譲価格が最高値の設定だから、価値は下りにくいかもしれないけど、
中古で売る場合、分譲時よりも値段を下げないと売れないでしょうね。
それでも一部のあまり出ない部屋なら、高値で取引されるでしょう。

売値は売主の自由なので最初は高めに設定し、交渉で値段を決めることになるでしょう。最初から安くするとさらに安くなりますから。売買の手数料もかかりますし。

シティタワー大阪に一票。不況のどん底の2003年竣工。住友が、当時日本一の高さでめちゃくちゃ気合をいれて作った物件。土地の仕込み・建材を底値で調達できているので、基本的な建物・内装の仕様は新新価格のタワマンよりもはるかに良いのに、2-3割安かった。

不況の中、新し物好きの金持ちを中心に完売。住民の「質」がよく、自治意識が高い。

シティタワー大阪は住民の質がよくマナーがいいと聞きますね。
タワーで新築以外に中古を探していたときに、不動産に勧められました。

お値打ち物件はございません！

↑
それを言ったらここのスレの意味がない(笑)
東京の話ですが、シティタワー品川の物件は安かった
50年定期借地権ですが、品川徒歩圏内であの価格は魅力。
でも50年限定だから51年生きたらどうなるのだろうと人ごとながら気になった

確かにシティタワー大阪は良い物件です。
スカイラウンジの豪華さでは群を抜いていますね。
エレベーターホールもスカイラウンジと反対方向の景色を楽しめます。
タワー大阪はたくさん中古物件がでていますね。経済状況と売り出し物件数を考えると、そろそろたたき売りが始まるのではないでしょうか？

ぶっちゃけ価格は無視して大阪でもっとも豪華で仕様のいいマンションはどこなのでしょう。何でも買える状況にあったらどのマンションのどの部屋が欲しいですか？

シティタワー大阪　近隣で

まだ書き込みございませんが、

・グランドメゾン大手前タワー
・ビオール大阪
・ジーニス大阪WEST

高層階(20F以上)はいかがでしょうか？

金があるなら、一番いいのはプレミアムタワーの一番高層(一番上）の億ション。
場所は、便利な大都市のど真中。
豪華なホテル仕様の広い部屋で、高級家具に高級美術。
もちろん、内装はデザイナーに一任して大改装。
最新設備で何不自由のない生活ができるるのが一番いい。
移動はクルマなので、駐車場は平面駐車場でないといけない。
（移動が車なので駅直結でなくてもいい）

狙いは、プレミアム階の北浜、CT西梅田、N4タワー等
平面駐車場まで考えると、北浜、CT西梅田？
ちなみにアパは除外(笑)

どのマンションでもプレミアム億ションの部屋で無ければ・・・
シティタワー大阪、ビオール大阪大手前タワーもいいかも

N4については、京阪＆大阪市による再開発次第ですが、
一応電車が通ったので上昇中であるかと思う。
今の中之島の価値は、
1丁目＞2丁目＞3丁目＞＞4丁目＞＞＞＞＞＞5丁目＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞6丁目

がんばれるか4丁目(笑)

しかし、冷静に判断して、今のところ、一番豪華なのは北浜。
その北浜の54階最上階部屋で、南向きの約300平米が一番。
ここがトップでしょうね。

54Fはすでに数億で完売ではなかったですか？
北浜モデルルーム見ましたが、モデルの北浜プレミアも1.5億円〜で
内装は確かに豪華でした。
キャッシュで億以上出せるのであれば買いです。


中層、低層のモデルルームも見ましたが、コストダウンで内装の材料が
チープなのは確かでした。プレミアと格差がありUR住宅と間違えたぐらいです（笑）
価格も買いやすい価格ですが、管理費が高かったような。

中層と低層は決してチープな感じはしませんが、
高層の２つのモデルルームとのギャップがありすぎたのだと思います。
１５６平米のモデルルームは現実離れしていますが、
でもあの１３０平米のモデルルーム良かったですね。
１３０平米の部屋が高層階で一番安い角部屋でしたね。
キャンセルでませんかね？たぶんでないでしょうけど。

北浜の54階は完売で平面駐車場も完売です。
北浜は上層、中層、低層で部屋の質がご指摘通り雲泥の差。
あれの状態で、中層、低層に対してあの維持費。はっきりいって高い。
販売価格に惑わされて、後々の維持費で泣きみる人もいるかもしれない。
さらに、上層とそれ以外だと細かな対応も実は違う部分がある（よく見るべし）
中層、低層を買うなら、オプション＆手を入れる事も検討課題に入れてもいい。

そう考えると、北浜買うなら、お勧めは上層階。
そうでなければ、他も比較検討にいれてじっくり見た方がいいかもしれない。
完成後、中層、低層については転売物件が多く出ます。
どうせ今からだと部屋の間取り変更等は出来ないのだから、待ちでも十分です。
必ず、販売住戸が絶えず出ます（ただし、ほしい階層が出る可能性は保証できないがｗ）

130平米の高層階は、もしかしたら、完成後、今の不況を考えると転売出るかも。
まっても良いのでは？
出たら、販売価格によっては狙う価値有りですよ。

282さん

　比較論だとおもいますよ。
　中層、低層は上層とくらべて差があるのは事実で、キタハマを買うなら、
　そこまで差をつけなくてもいいのではと言う心理でしょう。
　見てしまうと、差がわかりすぎてしまうのが問題かと。

　ただ、モデルルームみると上層がいいとは誰もが思うでしょうね

北浜の仕様に関しては、中層階の一部は、全てヴィンテージ仕様に出来るオプションがあったので、変えている人もいますよ。天井高まではどうしようもないけど。

確かに中層でもヴィンテージ仕様に出来るオプションがありましたね。
しかし、今の販売住戸では、ヴィンテージ仕様にしたキャンセル住戸はないでしょう。
でも、やるなら、高層のヴィンテージでいいのではと思います(笑)

kitahamaは最上級なんですね。タワーマンションでも仕様がチープで残念という部屋が結構多いので上層階というだけではプレミア感がないところもありますからね。

タワーマンションは一部のプレミアム住戸のみが魅力。
そうでなければ、住環境もよく考えて選ぶべきです。
都心部にあるとか、駅直結だとか、豪華だとかのみで選ぶべきではない。
（もちろん、これでも十分いいのですが）
ただ、言いたいのは、見るべきポイントはいくつかあるのです。
これだけでいいと言い切れないのが不動産。
そう考えると、ビジネス街ではなく商業地区と一部住居地区に適したタワーマンションはいいのかもしれない。

仕様はいずれ時代遅れになったらリノベれるけど、眺めは買い替えないかぎり
どうしようもないんだよね。階が高ければ高いほど景色いいとは限らないし。
東京だとレインボーブリッジや東京タワーの夜景は人気につながるらしいが
大阪で眺めにプレミアムがつきそうなところってあるかな？
中之島近辺では、ヴィークタワーのあたりは意外にいい気がするけど。
リバーサイド（公会堂を見おろしやすい階層）か、天神祭の花火の側とかね。
大阪城と公園の緑を眺めるビオールの東側もよさそう。

色々検討していたのですが、北浜、確かに良いのですが、小さなお子さんがおられるご家庭には
向いていないかもしれません。

小学校・中学校はあるにはありますが・・・。

日曜日、周辺を周回しても閑散としていてビジネス街でも本町〜淀屋橋の御堂筋のように人通りが少なくてありません。　ダイコクドラッグはオープンしていましたが。

徒歩5分圏内で主要なスーパーが近くにありません。来年ライフはできますが。

セカンドという感じがします。　または、SOHOでの事務所利用。

角住居のキャンセル待ちが多いと聞きました。モデルルームのあのFIX仕様がいいのかも。南向きの部屋が少なく、西向きは、夏は暑そうです。
ベランダありますが、管理組合の規約で、外に干すことはできなかったような。

生活圏では、清水谷公園周辺・上本町界隈、谷町界隈（商業地区と住居地区）のほうが、実住にはマクドナルドやコンビニ、喫茶店もあってよさそうです。

北浜という土地柄ははビジネス街ですが、北浜〜淀屋橋までの中之島公園は良いですよ。
まわりの環境からすれば子供世帯のファミリー向けでもあると思います。
ただ共用施設と商業施設は子供向きではありません。
The Kitahamaに関して言えば小さい子供世帯にはどうかと思います。
また検討するにもほぼ完売です。

The Kitahama モデルルームは大変良かったです。
パンフレット類も重厚でケースに入って他物件を圧倒している感じです。

ほぼ完売なので、来年、竣工後、考えても良いかもと思っています。

もちろん転売物件しか買えないので、70㎡〜85㎡だと、6000万円代ぐらいでしょうか？

セカンドで、50㎡前後が3000万円代あれば検討してもよいのですが

新線もできて、水都　中之島の雰囲気は、天満橋〜北浜〜淀屋橋まで良いですね。


別フロア事務所用のフロアの情報がなにもないのですが、竣工後、発表になるのかな？

ザタワー大阪がアンコールデビューで新聞に広告が出てましたね。こういうことがあるんだ。面白いです。

２９４さんへ
「ザタワー大阪がアンコールデビューで新聞に広告が出てましたね」とはどういう意味でしょうか？

タワー大阪は売れ残りの物件を再発売ているみたいですよ。日経新聞に１面広告がでてました。こういう販売方法もあるんだと感心しました。

つまり、タワー大阪も北浜も完売を装っていたけど実は売れていない不人気物件だったってことですか。条件が悪い住戸はなかなかお客さんがつかない。それでついに大広告というわけですか。

タワー大阪の東向きは隣のビルから丸見えでｘ。Ｎ４のほうがいろいろなタイプの南向きが選べてＧｏｏｄ。

Ｎ４も千里タワーと同じ竹中工務店の施工。今、東麻布や千里タワーで大問題になっている時に信用出来るのか？

人気物件のタワー大阪も北浜も販売後６か月で一旦完売した。タワー大阪はこの不況で直前にキャンセル発生で、北浜は大量契約者のデベが倒産したり、他のデベのキャンセルもあり何回も完売してはキャンセル発生の繰り返しで現在は残２戸との事だが金消手続きの時にもキャンセルは出るだろう。