イーグルコート京都御所南押小路本邸ってどうですか？

第三者管理方式なんですね。
セカンドのかたが多かったりすると、この管理方式のほうが良いかもしれませんが、管理費は少々高くなるんでしょうね。

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>>1 マンション検討中さん

ホームページをみてみましたが、思うほど管理費は高くなかったです。
失礼しました。

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管理費はまぁこれくらいなのかもしれません。

それよりは修繕積立金がすごく安いのが気になりました。

物件価格から考えると安過ぎはしないでしょうか？

最初だけですぐに上がるというかんじなのでしょうかね。

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>>3 匿名さん
上げ幅大！最初はいくらでも安く見せられる。
数年事に倍、倍かな？
まあ、聞いたらわかること。

それより店舗は何が入るのか？
飲食店とかは勘弁して欲しい。

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コンセプトムービーが物々しく、デベの気合を感じます(^_^)
このごろのイーグルコートは高級マンション路線を歩んでいますね。
手が届かなくなってきた。

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修繕積立金の上昇ははマンション価格は関係ないですよ。
それより機械式駐車場や11階建ての方が割高になるケースも多いですね。

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ムービーだとルーフテラスから山が綺麗に見えるCGが映されてましたけど、5階建だと実際は周りの建物に阻まれてそんなに景色良くはなさそうと思ってしまいました。
どうなんでしょうかね

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この辺、５階建ての屋上なら余裕で眺望抜けます。CGのとおりです。

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自転車の台数が少なかった。
自転車2台は最低必要だが、
各ご家庭に1台分しか置けないようです。
しかも半分は上にあげる2段。
3人乗りや、後ろに子供乗せる自転車は置けないようです。
店舗が入ったからスペースが取れなかったようです。

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第三者管理ということで、安心して
セカンドハウスとして購入できると思っておりましたが、
学区の関係で、こちらを検討されている方は、小さなお子様がいらっしゃる方が多いのでしょうか。
セカンドといっても、月の半分は居住するため、騒音問題等があるのであれば残念です。

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押小路は路地ですので、そんなに車の騒音はありませんよ。
小さな子がいるファミリーはなかなかこんな高いマンション買えないでしょう。
購買層は割と年齢が高いと思います。ついの住処としてはいい場所です。

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屋上のCGは以前販売していた11階建てのイーグルコート御所南プレミアム迎賓館の時の画像なので、5階建であれば少なくとももっと見上げるような角度になると思います。

そもそも烏丸通や河原町通、丸太町通がある中で山々が見えるんでしょうか。。。

ここは関西でも屈指の文京学区で教育熱心な家族がたくさん移住してくるので、子供は多いと思いますよ。
御所南小学校だけで全校生徒が千人を超えていて、一貫校の中学や、近所の幼稚園も入れたら相当な子供が住んでると思います。

ただ、みなさん教育熱心なので放課後は塾や習い事に出かけてますね。
夜9時くらいに烏丸御池や四条烏丸の塾の前に外車が路駐しているのをよく見かけます。
この物件の近くのファミリータイプのマンションに住んでますが、いつも8時以降に塾帰りの子供と共用部ですれ違います。

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>>9 eマンションさん

京都の中心地だとセカンドハウス需要も見越して自転車は1戸1台で十分とする物件が増えてますね。
とはいえ御所南小そばで子供がいる世帯の需要が見込める立地なので、もう少し増やしてほしかったですね。

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間取りがまだ出ていないので、早く知りたいです。

物件概要を見る限り

間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 64.27㎡～119.55㎡

広い間取りもあるようなので、どんな感じなのか・・・

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ファミリー世帯には自転車置き場が1戸1台では足りないので、自転車を部屋に持ち込む人が出てきそうですね。

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自宅に広告が入っていました。
真北向きの部屋が多く、間取りも微妙でした。部屋の帖数もクローゼット部分が含まれているようで、実際はもっと狭くなる。

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私はもうちょっとフレキシブルな間取りがよかったです。
LDKの横の洋室を、ウォールドアにして、LDKとつなげて使えたりするとLDKの狭さが気にならなかったのかと思います。

60㎡台の間取りで3LDKや4LDKにすると、1部屋あたりは5畳や6畳。そしてクローゼット含んでの広さですもんね。

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実需組もターゲットにしたい、富裕層も引き込みたい、という思惑が、結果としてやや中途半端な間取りに表れたとも思えます。

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良い立地だと思います。
やはり高くて手が出せないのは残念です。

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書き込み少ないな
あまり注目されていない？
間取りと仕様が中途半端な高級マンション

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高級かな。
手頃なマンションだけど。

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いよいよ値段が出ましたね。64㎡で8000万、80㎡で１億超え。
正面は押小路通りに面しているけれど、それ以外の３方は囲まれているので、
眺望や日当りは厳しいかも。

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価格、想像通りかなりお高めの価格設定。
それでも京都のマンションは売れるのですからね。
ただ、狭いだけでなく、窓のないプランがあります。
これはどうなんでしょうね。
換気できない部屋は、盆地で暑い京都の夏、辛すぎる。

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窓がなくても換気自体は出来ると思います。
マンションは24時間強制換気がついているので空気の入れ替え自体はできています。
と言っても、たぶん風を通したいとかそういうことですよね…
今の時期だととても気持ちがいいし。
普通に夏はエアコンじゃないですかね？

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京都の夏は暑いですよ、ほんとに　窓がないプランはどうするのだろう…エアコンのダクト？管？が部屋まで伸びていればエアコン自体はつけられると聞いたことがあるので、それ次第じゃないでしょうか。
実際に行ってみて、聞いてみないと何ともいえないですよねぇ。
やっぱり快適に過ごしたいですし、ポータブルクーラーをつけるにしても排気と排水の問題があります

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窓が無くても２４時間換気システムがついているので換気はしてくれます。
もちろん窓がある部屋の方が換気率は高いですが、窓があることによって結露しやすいというデメリットもありますよ。
外と中の温度差によって結露しやすいので、日当たりが悪いと窓があったらカビやすくなります。
それプラス窓があると掃除も大変になるので、窓が無いほうが手間が無いというメリットがあります。

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>>26 匿名さん
賃貸物件ならいざしらず、窓のない行燈部屋は高級物件ではあってはならないはずですが、まっ、デベも強気ですな。

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窓がない部屋がある時点で検討から外す人は多いかもしれません。
みなさんも書かれていますが、京都は盆地でほんとうに暑いです。
また、年々この暑さは強くなっているかなと思います。子供の頃の暑さとは違うというのか。
間取り内容で考えたら、この価格設定で検討するのはなぁと思いますね。

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なるほど、何のことかなと思いつつ間取りのページを拝見しました。窓無し、室外機置場無しの部屋がけっこうあったりするのですね。でも納戸扱いとかではないからちゃんと寝室として使える部屋というか。エアコンはどうするんでしょう？ホームページ見ても、特に説明とかが見つからなかったのですが。空調ということなのかな？いまは室外機無しとか、置くタイプのエアコンもあるようなので何とかなるでしょうけど。

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この物件に限らず、窓のない部屋があるプランのマンションは意外と多いです。
みなさんどのようにこの暑さを過ごされるのかなと気になりますね。
冬はこたつやファンヒーターを置けますが、
エアコンが置けないとなると、その部屋に夏場は過ごせないですよね。

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>>30 匿名さん

このマンションは全部屋エアコン設置出来る様になってましたよ。

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>>全部屋エアコン設置出来る様に
ここまで暑いと、全部屋、エアコンがないと健康に支障をきたしそうです。

>>窓のない部屋があるプランのマンションは意外と多い
これ、私も気になっていて、部屋にいられないですよね。暑いからといって冷房代をケチると、熱中症になって働けなくなったりします。
すごく怖いと思います。

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>>32 匿名さん
窓がない行灯部屋も予めパイプを通しておいてくれればエアコン設置できます。

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このご時世陽当りや窓の有無にかかわらずクーラー付けませんか？
そもそもこのマンションを買える方がクーラー代を気にされない様な気がします。

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>>34 評判気になるさん
この頃コストカット物件も少なくなくて、クーラー代の問題以前に、クーラーを設置できない行灯部屋を平気で作るデベがいるんです。そういう部屋は床置き型のエアコン買うしかないですね。

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>>35 口コミ知りたいさん
試しに問い合わせてみたのですが、パイプ菅は通っているので全ての部屋にエアコン設置できるそうですよ。
また本当かどうかは分かりませんが、窓が一番気温の影響を受けやすいので意外に今時の行燈部屋は過ごしやすい？らしいです。24時間換気の発達だとかとかで、下手な角部屋より過ごしやすいらしいです。
ただこれについては実際に住んでみないと真相謎です。
まーこの物件では部屋の扉が、下に隙間がわずかに会える横開き扉みたいなので、そこからキッチンの換気、空気が来るのかもしれません。

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>>36 評判気になるさん
少し話がずれるのですが、皆さんエアコンはどちらで購入予定ですか？
外注でコーティングを依頼する予定なのですが、エアコンの取り扱いもあるみたいで、まとめた方が楽ではありますが価格的にもどうなんだろう、、というところです。

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>>37 マンション検討中さん
エアコンにかぎらず、家電は京都ヨドバシがいいのでは。安い、早い、種類も多い、プラス保証期間もしっかりしてる。

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Res:36｜ 評判気になる　さん
意外な情報、ありがとうございます、勉強になりました！
行燈部屋のあるプランだと価格も若干お得になるので希望が持てますね。
建築は高気密高断熱だからもしかしたら効果が一番あるのは行燈部屋なのかも？なんて思ってしまいました。
健康的な生活には窓からの陽光も必要だと思うから夜寝る時だけ使う部屋とかだったら好都合かもしれませんね。

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>>39 さん

ですね
ずっと行燈は流石に精神的にも良くなさそうですよね笑
ただリビングに窓があれば、意外に行燈部屋あってもそこまでデメリットは強くないということなのかもしれません。
あと、ここのマンションの南側、北側での価格差も合わせて聞いたのですが、南だとプラス1500～2000万円UPだそうです。販売業者は、「京都は南側の日差しが強いので本当は南側よりも北側の方が過ごしやすいと思いますが、伝統が強いのか南側が人気なのでこんな価格帯系です。いずれはみんなこのことに気づいて北側人気が高まるんじゃないですかね」言うてました。
私も南側が太陽光いっぱいで良いのかな、と今まで思ってましたので、そういう考えもあるのかなるほどなぁと勉強になりました。

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夏の日差しが強いのは京都に限ったことではないかと。
ダイレクトウインドウだと確かに日差しをもろに受けますが、バルコニー付きならば上階のバルコニーが庇代わりになるので、そこまで暑さはひどくはないと思います。
南西向きの住戸のダイレクトウインドウは真夏の暑さはひどいです。

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>>40 マンション掲示板さん
別の物件の営業の方も同じようなことをおっしゃってました。
個人的にも同感でこれからは北向きも良いのではないかと思って検討しています。

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>>42 マンション検討中さん
日当たりからは、北向きも検討です。
ただ、日当たり　＜　眺望では？
このマンション、北向きの眺望はいかがでしょうか？

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>>43 マンション掲示板さん
北はでっかいマンションが壁のように立ちはだかっています。そのマンションのベランダ側とお見合いになってしまうのではと危ぶんでいますが、建築家はそのへん、どううまく設計するのでしょう。

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>>43 マンション掲示板さん
現地見たことあるのですが、44さんおっしゃる通り北側に背の高いマンションがありますね。
眺望はあまり期待できない、というか道路に面してないと低層階のマンションは眺望は諦めかもですね。
といいつつ道路に面してたら面してたで、視線気になってカーテン開けられないかもという悩みが。難しい。

北側の背の高いマンションとの間には駐車場に入る広い通路があるので、隣のマンションとビッタビタという訳ではなさそうでしたよ。10M弱くらいは離れてるんじゃないかな。正確には分からないですが。

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>>45 匿名さん

京都の中心地のマンションで眺望を期待するのは限りなく困難ですね。
条例による建築制限いっぱいまで建てるので、どこも15mもしくは31mになってしまいます。

隣が歴史ある木造建築だとか、複雑な土地関係で隣にマンションが建つ見込みがない場合は最上階で眺望が開けますが、プレミアム住戸限定ですね。

ちょうど条例による建築制限の境界であれば比較的上層階で見通せる可能性はありますが、そのような物件は方角関係なく高額になります。

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西向きは人気ないのですかね。
大概のマンションの竣工済みで売れ残ってるのは西向きな気がします。

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このマンションのすぐ斜め向かいで、「イーグルコート御所南椿町レジデンス」という物件の建築も進んでいますね。こちらのほうがマンションに囲まれていない分だけ良いような気がします。「本邸」よりは小ぶりな感じですが。

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>>40 マンション掲示板さん
これまで京都市内で南側と北側に部屋のあるマンション４軒で住んだ事がありますが、主に生活する場が北側の部屋になったことはありません。今住んでいるところも概ね南です。確かに奥行き２メートルのベランダがあっても、夏の照り返しはそこそこきつくてカーテンを半開きにしたりしてますが、北側の部屋で長く過ごすことはありません（エアコンで除湿してはいるのですが）。冬、差し込んだ太陽に当たると暖かくて気持ちがいいです（床暖とファンヒーターではこの気持ち良さはムリです）。ということで、北向きの部屋が良いというご意見には、ちょっと賛同しかねます、個人の好みなんでしょうけど。

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イーグルコートには「御所南○○」とか「京都御所南○○」という名称の付いたマンションがたくさんありますね。柳馬場二条、衣棚別邸、プレミアム迎賓館など。
扇屋町には「イーグルコート京都御所南」というシンプルな名称（○○は無し）のマンションもあります。
さらに「御所南椿町レジデンス」というマンションもできるようで、タクシー運転手も混乱しそうなレベル。
京都御所南押小路本邸に行くつもりで単に「イーグルコート京都御所南に行ってください」と運転手さんに伝えると、扇屋町のマンションに連れていかれそうなので要注意です。

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