建築物の名称 （仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番 東京都文京区小石川四丁目70番17
用途 共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積 12,487.08㎡
建築面積 7,491.63㎡
延べ面積 43,153.29㎡
構造 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法 杭基礎
階数 地上10階/地下0階
高さ 30.99m（最高32.20m）
着工予定 2023年9月15日
完了予定 2026年3月31日
建築主 日鉄興和不動産株式会社
設計者 株式会社 長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部
施工者 未定
標識設置年月日 2022年10月13日
[スレ作成日時]2022-10-14 17:33:44
>>444 匿名さん
文京ガーデンサウスとノースの間の路地が無難なドロップポイントかもしれませんね。後楽園駅は郊外都市の駅のようなバスロータリーがないのと交通量が多いので下ろしづらいのですが、後楽園駅前交差点を曲がってすぐのところは下ろしやすいですね。
70年定期借地権だから
所有権よりもかなり安い
そんなイメージなんですけど
地代とかが高いのかな
同じ駅遠で定借のブリリアシティ西早稲田のリセールバリューが参考になるかも。
同じく定借の神宮前のパークコートの中古はドッキリ価格ですね。
東西南北に対してほぼ45度触れているんですね
https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/
A棟：北東向き（千川通り、北側は植物園）
B棟：東南向き（中庭）と西北向き（共同印刷）
C棟：東南向き（中庭）
D棟：東南向き（ユーカリハイツ＝11階建て）
E棟：南西向き（お墓）
>>455 通りがかりさん
> ブリリアシティ西早稲田のリセール
坪400万ちょいといった感じで売り出されているようですね
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1002583517/
文京区最大級を謳うだけあって500戸を超える大規模分譲の直近の事例は総戸数571戸のパークコート文京小石川ザタワー以来だと思う。規模の大きさを反映して共用施設がかなり充実しているのも希少さを演出していて、この辺はやはり価格に反映されてくるんだろうなという気がする。
ただシャトルバスはやり過ぎだと思うんだよなあ。駅までは中途半端に遠いのでわざわざバスに乗るまでもなく歩いたり自転車を利用する人の方が多くなりそうで利用率が低いんじゃないかと危惧する。機械式駐車場が露天なのもどうかと思う。広さを活かして地下に自走式駐車場をつくれば良かったと思うんだが、建設コストが高くなるので嫌ったのだろうか。
地代に関する資料が見つかりました。
https://www.kyodoprinting.co.jp/social-environment/pdf/corporate_repor...
> 2022年5月に本社社屋建て替えにより発生した活用可能な土地の有効利用として172.4億円の一般定期借地権設定契約を締結し、
172.4億円を総戸数522戸で割ると、1戸当たり3302万円。平均60㎡とすれば坪182万円
竣工から借地権終了まで約70年
→1戸1年当たり47万円、1戸1カ月当たり3.9万円
単純に考えると、周囲の物件より3300万円（坪180万円）安く、地代は月4万円ってことか
>>461 匿名さん
谷底の低地なので、地下は水害が心配かもしれませんね。
ハザードマップ
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0280/9590/202333015328.pdf
近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです
近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです
>>465 匿名さん
ザパークハウス南麻布です。坪単価550万円ほどで50年定借でした。前払い地代が半額ほどだったため、地代は平均して月2万円程度でした。後半は販売に苦戦していたようですが、なんとか完売にこぎつけた物件です。
ちなみにこちらは駅2分での苦戦でした。
シティテラス文京小石川のC棟は悪条件にもかかわらず坪400万台は瞬殺だったので坪500以上は最低ラインと見ておいた方がいいんじゃないかな。担当者はちゃんと近隣の取引事例から価格決定するので、ここで脅しても安くはならないよ。
シティテラス文京小石川も借地権？
それを言うならここは文京区最大級の大規模分譲で24時間有人管理だからねえ。定借の期間も50年ではなく70年、実需の一次取得層が自宅を売るのは築20年ぐらいが多いと思うけど、それでも50年住める。
定借はもちろん価格が安くなる要因だけど、新築所有権なら600以上になりそうなのだから500以上は妥当に思える。
まあ終の棲家のしたいなら止めないけど
定借は極力やめたほうがいいよ。
20年後にどれだけインフレが進んでいるかを想像できる人とそうでない人とで評価は大きく分かれるだろうね。今マンションを買う人は前者でしょう、後者なら賃貸住まいを選ぶはず。
インフレを重視するなら所有権。
>>477 匿名さん
> インフレを重視するなら所有権。
港区で坪一千万が出せる人はそれでいいのでは？ただ私の見たところ、かなり価格の先取りが進みすぎていると思います。
多分ここが所有権であれば坪600かそれ以上からだと思うので、それなりにお安く出ることは否定していませんよ。それ故に買える人も多いでしょう。
せっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。
リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/
>>466 匿名さん
文京ガーデンもエルアージュも法定の再開発事業だったので、補助金がたんまり入ります。代わりに一定の地域貢献が求められ、その一つが来客も使える駐車場です。もちろん、地下には排水設備も整備されているはずです。
ここは純粋な民間の開発案件ですね。
>>483 名無しさん
将来起こりうるリスクやコストから価格を推定するというのは良い着眼点だと思います。私もそこまでは考えてはいませんでした。
ただ70年も経過すると所有権でも建て替えになると思うのですが、解体よりもはるかにコストの高い建て替えは極めてハードルが高い。この機会に一儲けを企むセミプロや自分が死んでからにしてくれという老人など、建て替えの障害になる住人が多ければ頓挫し廃墟一直線です。さらにここはタワマンではないし、高くなったところで解体費用は安いと思います。さすがに50年も経つと売れば二束三文になる可能性がありますが、税金も安くなりそうですし、それでいながら、分譲と遜色ない家賃収入が得られるのではないかと想像しますがいかがでしょう。
ところでせっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。
リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/
所有権なら70年後も 土地代＞解体費用
> 普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。
このケースの方が多いですね。情報の蓄積もありますし。
https://www.asahi.com/sp/articles/ASS2R55M7S2PULFA02X.html
定借マンションは修繕費をものすごく安くして見せる手法が取られますが、ここにきて指針が出されました。上限1.8倍までとの事です。
>>493 評判気になるさん
あまり詳しくないので書くのは気が引けるのですが、定借マンションの多くがここのように転貸（又貸し）だと推測します。
製造業などで広い土地を持っているけど売らずに貸して運用したい場合、誰に貸すかが問題になりそう。広い土地をそのまま借りて使ってくれるケースはほぼないと思われるからです。
そこで分譲マンションです。土地所有者が不動産デベに土地をまるごと貸して、デベがさらにマンション購入者と契約を結ぶかたちにすれば、土地所有者に面倒が発生しません。
土地所有者からみれば契約相手はデベ1社になります。デベの契約先は多数になりますが、デベはエンドユーザー相手に慣れているはずですよね。
>>495 匿名さん
敷地利用権が「転借地権を準共有」というのがあまり見慣れなくて気持ち悪いですよね。
建物の区分所有権を処分する際には同時に敷地利用権もセットで処分しないといけない理解ですが、転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。転貸人の承諾が必要とかって話になると非常に面倒ですので、契約を要チェックですよね。
あと、転借地権を「準共有」にする意味はあるんでしょうか？区分所有者ごとに個別に土地を転貸するのでダメだったんだろうか。
>>497 匿名さん
用語の違いはもちろん知っていますが、建物の区分所有のために土地を転貸するだけであれば、一つの転借権を区分所有者全員で準共有しなくても、個々の区分所有者ごとに別々の転貸借契約を紐づける形にすればいいんじゃないの？と思うんですよね。
もっとシンプルな権利関係にしてほしいです。
マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しないので、共有（所有権）か準共有（所有権以外）しかありえない気がしますが、どうなんでしょう。
> 転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。
土地の準共有の持ち分は建物の区分所有権に付随していて、土地の準共有分だけ、あるいは建物の区分所有権だけを売買することはできないはずです（区分所有法あたりに定めがありそう）。
共同印刷（底地権）か日鉄興和（転貸借地権）がそれぞれの権利を第三者に売ることは可能です。
>>483 名無しさん
> 定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう？
勝手な想像ですが、日鉄興和が転貸借地権者としてマンション管理に関われるようになっている気がします。解体費用が足りなさそうなことがわかった段階で、日鉄興和が月々の解体準備金の値上げを提案するのではないでしょうか。もしそれが否決されたらその段階で土地の明け渡し、つまりマンションからの退去を求められるように契約がなされる気がします。
>>499 匿名さん
建物の区分所有権(単独)を処分する際に土地の転借地権の準共有持分をセットで処分しなければならないなら、土地の転借地権の準共有持分の処分に伴って転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。
流石に事前承諾は不要だと思いますけど、契約上、全く無制限というわけでもないんじゃないかと思われるわけです。仮に一つの転借地権わ区分所有者全員で準共有するなら、何百人で一つの契約関係に入るということですから、信頼関係も希薄ですし不気味なんですよね。
＞マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しない
共用部分は確かに全区分所有者の共有ですが、区分建物はそれぞれの区分所有者の単独所有かと思います。準共有しかあり得ない訳ではないようにも思われますが、どうなんでしょう？正直よくわかりません。
共有または準共有の場合にその権利を専有部分の権利と分離できないのは、区分所有法22条に定めがありました。
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
> （分離処分の禁止）
> 第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
> 転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。
制約は定期借地でない普通の借地マンションでも発生していると思いますが、それら普通の借地マンションで問題が起きていないと思いますので、ここも無問題と思います。少なくとも借地マンションの売買を地主が反対したといった話は聞いたことがありません。
> マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」
は敷地についての話として書いています。敷地は所有権の共有か借地権の準共有、専有部は区分所有権になりますね。
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。
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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/
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