（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

共同印刷が社屋建て替えに伴い敷地を整理しました。その際に余った土地を日鉄興和が定期借地権のマンションとして売り出すことになりました。

本社土地活用に関する一般定期借地権設定契約締結に関するお知らせ
https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2022/announce_20220525.pdf

住まいるTVさんのつぶやき

用途地域が準工業なので、商業施設も大胆なプランが実現できそう。
工場が作れるからクラフトビールの製造直売とか全然オッケー

オプレジが10棟以上建てられますね！

非常に興味がありますが、定借…価格はどうなるんですかね。

まあ仕様とか構造はこれからだからわからないけれど、免震は絶対なくて高さ的に制振でもなく、耐震であることは間違いないだろうな、だから梁とか柱は割に太くて飛び出やすいし、天井高もそれなりかと。窓もさほど大きくはないだろうし、天カセは多分期待できない。

マンションブランド的にもリビオなので、大人気というわけにもいかないだろう。
新日鐵興和は値上がり率ランキング一位をキープし続けているとプレスリリースを出している。
https://www.nskre.co.jp/company/news/2021/11/20211101.pdf

ちょっと意地悪に穿った見方をすると、新築の価格は他のブランド訴求力の高いところと比べると、さほど高くできないということだろう。

結論から行くと、パッと見安いが仕様はそれなりな駅遠マンションになりそう。

ただハルフラみたいに安くはならない気がする。できれば逆梁アウトフレームを採用して間取りで他を圧倒して欲しい。天カセとかグローエとか要らない。

敷地が広いんだから特定街区とか地区計画でタワマン2棟＋公開空地とかできなかったのかな。べったり10階建ては勿体なさ過ぎる。

>>6 匿名さん
もともと高さ制限の厳しい地域だからこれでもかなり頑張った方かと。
小学校を作って献上すればタワーぐらいは建ったような気もするけど、パークコートとかならともかく...

高さ制限22mのところ、大規模敷地の特例で33mまでOKですね。一部が鉄骨造で店舗になるのであれば、マンション部分とは分離した格好になりそうですね。

定借なら平均坪450くらいだろうね。

ちょっと駅近になるシティテラス文京小石川が坪560ぐらいだっけ？そうなると定借でも坪450ならお買い得かな。でも地代も払うのか。

>>9 匿名さん
その辺の価格だったら団地っぽくなりそうだね、コストのかかる工法はとれないでしょ

（仮称）宝生ハイツ建替え計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683034/

どちらがお好みですか？

駅からけっこう離れてますが、「期待してました！」「狙ってます！」みたいな方々＝「車通勤してる子育て家族」？

茗荷谷駅まで徒歩12～15分くらいでしょうか。ちょっと遠い感じですよね。シャトルバスなど走らせるかもですね。

ここはさほど高額にならない気がします。

高さ31mで10階建てなので階高は3.0mと予想されます。今時だと平均より少し下くらいでしょうか。また、設計が長谷工なので（施工は未定）、直床が採用されそうな雰囲気です。

安かろう、悪かろうになったら嫌だなぁ。でも建築資材高くなってるしね。

文京区らしい程よい安普請マンション、って感じになりそうだね。

確かに茗荷谷駅からは遠いですが、白山駅なら10分くらいです。とはいえこの距離で500戸超なので、お買い得感は必要でしょうね。

幸い定期借地権なので、グロスは抑えられます。店舗「込み」で平均70㎡未満になりそうなので、結構お安くなのではないかと察します。なにせ長谷工を登用しましたから。

>>18 周辺住民さん
長谷工だと安く抑えられるんですか？

デベが日鉄興和じゃなぁ。
三井か、せめて地所ならノーブルな雰囲気になったんだろうけど。

>>19 eマンションさん
そうです。長谷工は低コストで造るのが得意なんです。彼ら自身それを売りにしています。

>>20 匿名さん
日鉄興和はコンペで選ばれたと思われますが、財閥系はそのコンペに参加しなかったと思います。交通の便がイマイチで戸数が多いとなれば、財閥系とは異なる面々が得意とする分野なのかなと。

何となく、文京区に永住というよりは子供が学校に通う期間限定で住む人達用になるんですかね。

茗荷谷駅からは徒歩12分くらいになりそうですが、白山駅からはうまくエントランスを取って徒歩10分に持っていきそうですね。価値ある商品として、作り込んでくれることを期待したいです。リセールにも繋がります。

>>22 マンション検討中さん
十年後にはけっこう入れ替わってるでしょうね
昭和の頃の「団地」「ニュータウン」といった言葉をふと思い出しました

リセールのこと考えると地代が気になりますね。
最近どこも管理費と修繕積立金が高いので…

>>22 マンション検討中さん
確かにマンションわらしべ長者スキームで買い替えしてグレードアップできた昔は10年サイクルで新築を渡り住んだものだけど、最近の高いマンションを一時取得した層はそうそう買い替えできないだろうということと、文京区は住みやすいので永住する人が経験的に多いということからも、転職とか定年退職とかなにか大きな生活上の変化でもない限り、大半の人はそのまま住み続けるだろうね。

定借で駅から距離もあるからリセールは期待しづらく、結果定住向きなのかと思います。もちらん、晴海フラッグのように超割安で販売されるのであれば話は別でしょうが、既にバブルが終わりかけていますからね。価格は上がっていますが販売戸数が減少しています。

>>21 周辺住民さん
白金ザスカイには長谷工入ってなかったっけ、あれ結構お高かったような印象がある。

>>27 坪単価比較中さん
文京区は割と堅実に価格が右肩上がりで上がる区だから、大儲けはないけれど、ハズレも少ない印象だけどね。特に文京区で大規模分譲は希少で、小規模な低層とくらべると修繕積立金が潤沢で管理もいいので、周辺の小規模物件と比べると魅力があり人気を集めると思う。

坪450というのは共同印刷の操業を停止した工場の廃墟のような建物が建っていた時の周辺の小規模マンションの価格なので、それがなくなって美しい街ができるとなると500はのせてくるような気もするんだけどね、どうなんだろう。

「堅実に価格が右肩上がりで上がる区」って…
バブル末期を想起させて怖いですね。

>>28 匿名さん
白金ザスカイは施工に長谷工が入っていますが、設計が梓設計です。二重床かどうかは知りませんが。
https://shirokane-sky.com/outline/

定借ですし、坪450でもなかなか厳しいでしょうね。

坪450だとして、70平米だと1億いかないぐらいですかね。それに地代を払わなきゃいけないとなると、この辺の所有権のマンション買えるかもしますが。。

文京区は実需エリアなので底堅いとよく言いますが、その底って坪300とかそれ以下なことに気付いている人はいるのかな、って思っちゃいます。

個人的にはブリリアシティ西早稲田を参考にした価格になるのかと思っています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664223/

とはいえ、これよりもうちょっと高めでしょうね。

>>35 匿名さん
それってどの辺の地域ですか？

>>37 マンコミュファンさん
35さんは知識がリフレッシュされていないと思われますので、そっとしておいてあげましょう。

豊島区の定借ブリリアシティ西早稲田の直近半年の中古成約事例でざっくり坪430万円ですね。こちらは文京区、新築、準デベ考慮の1.15倍でも約495万円になります。
ただブリリアは新築未入居が多かったので、実質新築として高めに出ているとも言えるかもしれません。
現状相場維持でも坪500程度の水準になるかもしれませんが、1年半後？ぐらいのお楽しみということで。
なお、金利がそこそこ上がれば建物価格は否応無しに下がると思います。

>>39 ざっくり検証さん
>金利がそこそこ上がれば建物価格は否応無しに下がる
とはいえ、金利が安いうちに借りなきゃ、という思いを抱く人も出てきますのでね。
金利先高感というのはインフレ期待と同じで現物資産へと人を駆り立てるでしょう。

仮に店舗が1000㎡、それを除いたレンタブル比（≒共用部）が75％とすると、1戸当たりの広さは平均61㎡になります。50㎡前後の部屋も結構ありそうです。単価はそこそこ高いけどグロスの価格は抑える、という線がありえそうです。

店舗が何が入るかとても気になります！スーパーは入りそうですが、飲食店入ったりしませんかね。

皆さんの予想が坪500だと、530ぐらいになる気がします…。さすがにそんな価格だと買えないか。

>>43 マンション検討中さん
>皆さんの予想が坪500だと、530ぐらい
確かに最近のマンションはそんな感じですね、いつも予想の上をいく

>>42 マンション検討中さん
飲食店はどうでしょうか。播磨坂辺りにオシャレなお店が多いですしね。

>>44 匿名さん
確かにそうですが、都心以外はそろそろ値上がりが止まってきた感があります。そもそも定借なので、控え目な値付けになる気がしますね。

>>46 周辺住民さん
>控え目な値付け
多分グロスだけね...

そんなにしませんよ。
営業の方ですか？

>>48 匿名さん
営業もなにも今までだいぶ裏切られてきたからなあ...

3LDK70平米8000万ぐらいだったら嬉しいですね！

着工が2023年9月15日なので、販売はそれより先ですね。日銀総裁もチェンジしてて市況が変わっていそうです。

>>51 周辺住民さん
インフレになることはGDPの成長を意味するので、政府債務の対GDP比を改善させる効果がある。おそらく金利を低くしてインフレにするとともに、弱くなった円は海外での投資の円レートでの収益を改善させ日本の国益にかなっているとおもわれる。多分金利は上げない。後任者も同じ意見だと思うので、多分マンションは我々が現役の間はまず下がらないだろう。

また近所のマンションみたいに23区値上がり率ランキングの上位になるようなことが起きるのかな。転売屋がたくさんおしかけそうだ。

東京23区マンション値上がり率ランキング
https://toyokeizai.net/articles/-/199667?page=2
リンク先の10位に注目

この時は44.1%だったけど、現在は50％を軽く超えているよね。新築時から持っていたみなさん、おめでとうございます。

小石川ザレジデンス、所有権で坪220ぐらいだったのか…

2000年代前半にマンションを買うのはかなり勇気がいりましたよ。なにせバブル崩壊後の価格下落がまだ続いていました。その後ミニバブル（リーマンショック前）になってようやくあの頃が底だったのかと実感できました。

>>55 匿名さん
その後アインスが平米100万マンションだと騒がれたのが昨日のようです。

>>56 周辺住民さん
2005年ごろは完全に底でしたね。
ただファンダメンタルとは別に、他と大きく違ったことは周辺の住環境の変化に負うところが大きいと思いますよ。はっきり言って当時は工場街、今は住宅の方が多いでしょう。

共同印刷小石川工場は、工業地帯だった千川通り沿いのある意味本丸御殿というべき存在でした。それがマンションになるということは、単なる工場の再開発という意味だけでなく近隣の住環境の大きな転換点であることを意味します。文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。

>文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。

まさに仰る通りですが、肝心の区もデベも気づいてなさそう

むしろすみふがここやってくれた方が良かったのかもしれない

>> 文京区にとってシンボリックで非常に大きな意味をもつのです。
> まさに仰る通りですが、肝心の区もデベも気づいてなさそう

ホントそう。もったいないですね。

>>60 マンション検討中さん
>むしろすみふがここやってくれた方が良かったのかもしれない
せっかく四丁目アドレスなのでね、広めのお部屋をいっぱい用意してくれればよかった。

地方の伝統産業や下町の製造工場なんかはメディアが取り上げて職人文化として語り継がれていきそうだけど、近代日本の「知」を支えた文京区の印刷業については、既にネットがメインになったメディアからも忘れられて人々の記憶から消えていきそうな予感

>>63 匿名さん
凸版印刷の博物館がありますね。
https://www.printing-museum.org/

印刷業といえば千川沿いだったので、その意味でのメモリアルがあるといいですね。ひょっとしたら本件で準備されているのかも。

記念するプレートぐらいはあってもいいような気がしますね。

ここはワンルームはかなり少なめですが、やはり実需で住むために買うならワンルームは少ない物件の方がいいんですか？例えばワンルームが3分の一を占めてたりしたらやめた方がいいんでしょうか。子持ちで3LDK検討中のものです。

>>66 マンション検討中さん
それは考え方次第ですね。

ここは平均面積が狭めなうえにワンルームもあるので、多様な世代向けになると思われ、住民の代替わりが促進されそうです。一方、3LDKばかりのマンションだと同世代の人たちが集まりやすく、なにかと良い反面、住民はそろって高齢化します。

最近はリモートワークが普通になってきているので、ワンルームよりも仕事部屋の確保できる1LDKの方が人気があるんですよね。ワンルームはアパートや寮と競合するので分譲賃貸として出すには家賃面でやや不利です。ワンルームの設定ってこれからだんだん減っていくのではないかと思っているんですが、今回ワンルームを設定してきたというのはどういう意図なのか...

>>68 匿名さん
文京区の定義ですと、40㎡未満だとワンルームになります。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/oneroom.html

最近の新築は坪単価が上がって面積が狭くなる傾向があるから、そのうちワンルームマンションしか建たなくなるかもしれませんね。39平米に親子三人ぐらしとかあるかも

>>70
夫婦の営みは湯島三丁目のラブホで？

>>71 匿名さん
まあそうなるかどうかは別にして、パリとかだと狭くて日当たりの悪い集合住宅の居住性が悪いので、日当たりを求めてオープンテラスのカフェに人が集まるという話を以前聞いたことがある。この調子でマンションが高騰すると、日本もだんだんそうなるかもしれない。

もっとも、そんな狭い物件に資産性なぞカケラもないわけだが。

1戸当たりの平均60㎡とすれば、ワンルーム28戸以外は、3LDKと2LDKが半々になるのかなと予想します。駅から遠いとはいえ白山駅までは徒歩10分くらいなので、販売面でなんとか踏ん張ると思います。

>>73 周辺住民さん
>白山駅までは徒歩10分くらい
あの辺に住む人には白山駅が近いという認識はないと思うけどね。山一つ越えないとだめでしょ

>>74 匿名さん
セブンイレブンの前の横断歩道のあたりをメインエントランスにすれば10分では

現実的にはバスで後楽園が妥当ですね。

>>76 匿名さん
>バスで後楽園
自転車にしてもバスにしても乗り降りの時間とか費用面とかを考えると、これぐらいの距離は歩く方が合理的かな。

健康を気にする人は大手町まで歩いてもいいと思う。

グーグルマップで茗荷谷駅まで計測する都1.0kmくらいなので、徒歩13分くらいだと思います。これなら普通は歩くのでは。

後楽園駅だとヒューリックのビルの下の入り口までならやっぱり1kmぐらいだと思う
上り坂が嫌ならこっち方面かな

>>79 匿名さん
ほんとだ。意外と近いのですね。

なんかさっそくエイブルが物件ページ作ってましたね、気合い入ってるな
https://www.able.co.jp/archive/tokyo/bld-3488433/

500戸以上は最近だとパークコート文京小石川以上だし、単一の物件としては面積が文京区のマンション史上最大になるわけで、もっと騒がれてもいいんじゃないか？

>>81 匿名さん
> なんかさっそくエイブルが物件ページ作ってましたね、気合い入ってるな

架空の物件ですかね

こちらは仮）小石川４丁目計画の建物詳細・設備・空室情報データに関するページです。5階建の仮）小石川４丁目計画は、2017年03月に完成した鉄骨造のマンションです。この賃貸マンションは東京都文京区小石川４丁目に所在し、都営三田線の春日駅から徒歩11分の位置にございます。

>>83 匿名さん
あ、私もその文面気になった。
しかし2017年竣工のS造（アパート？）の5階建って近隣であったかなあ...記憶にないが。

架空の物件を不動産広告に載せると景品表示法に抵触するのではないかと

あまり話題になってないけど、500戸以上って文京区ではほとんどない規模。70年の定借物件のようだけど、その分価格は抑えられるだろうからファミリー世代でもなんとか手に入る価格水準になるかもね。
懸念材料として２つ。１つ目はどの駅を使ってもちょっと遠いこと。春日・後楽園使いが起伏がなくて便利だろうけど軽く10分は掛かる。２つ目は小学校の問題。ここは柳町か窪町かわからないけど、これだけ大規模なマンションが出来ると子どもが増えすぎて１校だけじゃ対応がきついんじゃないかな。

>>86 周辺住民さん
それパークコートが建った時にも指摘があったけど、さほど増えていないみたいだが。
私立に流れる人が多いという話だったけど。

小学生がどれくらい増えるのか。仮に平均的な日本人世帯が引っ越してきたとして、増える小学生は60人、1学年だと10人です。

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa19/dl/02.pdf
によると
児童（18歳未満）のいる世帯：21.7%
児童のいる世帯の平均児童数：1.68人
なので
494戸（ワンルームの28戸を除いた）×21.7%×1.68人×（小学校6年間/児童18年間）=60.0人

もちろん、若い世帯が多く引っ越してきそうですが、それ以外の世帯も多いはずです。

仮に小学生以下の児童がいる世帯が100%だとしても、増える小学生は276人で、1学年だと46.1人。この程度です。

共産党さんは数学が苦手みたいですね

文京区の小学校が過密であるのは今に始まったことではないので、確かに何らかの対策は打たれる必要があるね。

中央区は中央区立城東小学校を再開発ですばらしい施設を持った校舎で建て替えることに成功した。文京区も寝ぼけているばあいではないね。再開発こそ文京区を救う。

城東小学校はすごいですね。ちょっと前にもアルマーニの制服を導入したりと、中央区はすごすぎです。

>>91 匿名さん
アルマーニはやりすぎと思いますけどね。一式9万円というのは実質的に一定以上の年収の世帯だけしか通えないということを意味します。もちろん私服でもいいのですが、かなり疎外感出るでしょうね。小学校レベルの児童は異質な児童へのイジメもバリバリやるでしょうから、同調圧力も強いので着ない選択はないでしょう。その辺でちょっと違和感があります。とはいえ、自助公助共助の仕組みでいけば、自助は最弱で、公助は公共事業費の肥大化をまねきます。公共資本整備は共助によって整備コストを減らして、より切迫している生活保護や片親世帯への支援に税金を回すことが求められていると思います。

中央区は人口がどんどん増えているから勢いあるよね。
でも地盤が実はあまりよくないんだよな
中央区内の全域が沖積低地２とか３で、江東区の湾岸と大差ない
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/2cyuuou.htm

人気者になろうと一生懸命になるのには理由がある

ル・サンクを仮設小学校として使いましょう

>ル・サンクを仮設小学校として使いましょう
どこが面白いのかさっぱりわかりません。

>>57 匿名さん
価格が発表されてからのスレの反応が「坪300万越え（330？）?新価格?無理?撤退します?」ってのがありましたねー　あの人達どこか買えたんだろうか…

>>96 ご近所さん
おお、当時を知る人が他にもいた。

当時は市況が底をうって平米百万マンションがぼちぼち出現してきていて、東洋経済なんかでもそういう記事が書かれていたのですが、さすがに工場街に平米百万というのはちょっと想像を超えていたのも事実です。

>あの人達どこか買えたんだろうか…
こういう見下したような書き込みやめませんか。

その様な含みはなかったのですが、お気に障ったなら申し訳ない。それと、！マークで打った筈が？マークになっていて読み辛くて重ねて申し訳ない