プラウド綱島リバーフロント【綱島駅徒歩8分】

46さん

遅くなりました。売り出し価格は確かに売り手の希望価格ですが、
それでもすぐに買い付けが入る物件も多いですよ。
もちろん100万円程度の値引き交渉はあると思いますが。

新築の価格から値段が変わらず取引される物件も横浜では多いのではないでしょうか。
(駅の隣とかじゃないと無理でしょうが)

それ以外は、経年とともに、徐々に安くなった金額で取引されるのは仕方ないのでしょう。

ここのプラウドは5,000万円以上になるのでしょうね。
すぐに売れなくて、在庫になっても、野村さんなら大丈夫なのでしょうし。

中古で取引される際に安くなってしまうのは仕方ないのかもしれないですね。

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一階が五千万になりそう
上層階は七千万くらいかと

それでも安いかな。駅近だし。

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5,000万以上なんて、安くはないでしょう。
駅からものすごく近いわけでもないし、
綱島は住友とか三菱も新築マンションが売れ残ってて、供給過剰なのに。

大手のデベは資金力あるから、利益を出そうとすると、
たぶん52さんが言うくらいの値段になってしまうのでしょうけど。

プラウドシティ池袋本町は即完みたいですが、
プラウド含め新築マンション自体が供給過剰で、選別される時代になったなあと思います。

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眺望はいいが・・・、つか対岸にはラブホのネオンが綺麗です。
土手にはブルーテント村郡。
河川敷の砂埃が舞い上がり、洗濯物やバルコニーは年中埃だらけ。
一級河川といえど、ゲリラ豪雨による懸念。ここ数年は近くの
ドライビングスクールが水没してる。。

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5000万以上の最低価格帯になると、武蔵小杉と競合することになる。
それだと苦戦するんじゃないかな。
販売時期の様子を伺ってる感じだね。

>>55
ネガキャンが過ぎるんじゃない？
教習所は、土手の内側、豪雨の際、水没するのは当然。
河の整備後、決壊、非難事例なし。
ブルーテント？駅寄りじゃなくてこの周辺？
ホテルは、真正面ではないので、部屋から目に入るか不明、バルコニーに出れば見えるだろうけど。
１階は、土手の為、半地下みたいに圧迫感あり。
２階は、散歩人と「こんにちわ」してしまいそう。

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競合も何も…
5000万円そこそこなら武蔵小杉だと徒歩15分くらいからじゃないと買えない。
ここはまあ、新川崎か鶴見あたりといい勝負ではないの。

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ここ最近、いやここ何年もこんな駅近は綱島ではでてないのですよ。
赤いマンションがやや近めだけど、環境面最悪&高過ぎで売れ残り。グレーシアスクエアはここより遠いし、新幹線の高架わきでも売れたし。センターフォートはバス便。今だ中古人気の高いグリサラは通学危険。

そういった面でもここは静かな住環境、南向き、前の道路の静けさ、小学校近い。川は最近氾濫防止の工事済み(川地下の人工横穴すごいです。ライブカメラも近い)

何より綱島東は賃貸マンションばかりで、分譲マンションが本当に少ないのです。だから今学区を変えないで物件探してる方多いです。多少高くても小さな戸建て買うよりここの場合条件いいですから。

プラウドの目のつけどころはすごいです。
ちなみに業者じゃないですよ。価格を早く早くと心待ちにしてる者です。うちにも手が届けば絶対ほしい！

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５０００万そこそこで、リエト、小杉タワー７０㎡低層は十分買えたわけだが・・

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

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みんなが望む価格は、5,000万円までだろ。
33戸しかなくて、管理費、修繕積立金も高くなりそうだし、
送ってもらった資料見たけど、内装もグレード落としているような気がする。
最初のころはラクモアって、いいのかなって思ったけど、コストダウンはさけられないんだろうね
プラウドの名前はついているが、高級マンションって感じじゃなく、大衆マンション的な雰囲気が漂う。

コストダウンした内容なら、それなりの価格で売り切ったほうが、プラウドのブランドも維持できると思うんだが、
これに高い値段つけて売れ残ったら、昔はよかったけど最近ははずれの多いブランドだって印象で、ブランドを崩すんじゃないか？

周りの中古マンション、もっと広いグリサラとか85m2で売り出ししてるけど、4,980万とかだよ。
それ以上、高い価格つけたら、買った人は明らかに損する。

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ここの場合、全室南向きというのが問題なわけで、他のマンションと比較する場合も、まず南向きかどうかを確認するべき。

どのマンションも○○円〜と客ひきのためにアピールする最低価格は東、西側とかの低層だったりするし、同じ条件で比べないと。
実際ガーデンスクエアも南向きは五千万以上だったし。駅から15分の相鉄が販売するマンションと同じなら超お買い得ですよね。

ただ一階は川から丸見えだからかなり安いはず

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三井・野村・三菱・住友あたりのブランドですが、綱島では高値のマンションは、それだけでまず敬遠されがちだと思うのですよね。いくらモノが良くても、場所柄そういった需要があまりないのではないかと。

とはいえ最近は大手でも仕様が昔ほど良くないような話も目につくし、パークスクエアほどの常識はずれな価格設定をしなければそこそこ売れるのでは。
立地的に綱島西より劣るが日当たりは将来的にも確保されるので、売り手はパークハウスの様子から判断してそれなりの値付けをしてくるでしょうね。

川沿いの印象は人によって様々なようですね。
１，２階あたりを購入される方は、発表されている防水ハザードマップを見て覚悟を決めるしかないかな。我が家も川沿いではないですが近いので、もし氾濫したら・・・という覚悟はしてます。なので１階は検討から外しました。（まあ上層階でも部屋に水が入ってこないというだけで、水が来たらと思うとぞっとしますが）
確かに鶴見川は歴史的に氾濫が多いですが、ここ10-20年はかなり大きな治水対策をしているので、しょっちゅう氾濫することはあまり考えられません。万が一ちょっと溢れても、江戸川や多摩川に比べれば川の規模も小さいです。
ただ、近年のゲリラ豪雨は過去の治水対策の予測を上回る規模で発生するので、絶対はないですよね。

横浜市内で平地を探すとどうしても川沿い海沿い中心になるので、この辺りが難しい。

あと水質はお世辞にもきれいとは言えない（長年国内ワースト３圏内だったが、最近5位くらいに落ちた）ので、風向きによってちょっと臭うこともあるかと思います。

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＞ここ最近、いやここ何年もこんな駅近は綱島ではでてないのですよ。
そうですか？。駅近では東建さんの２物件ありませんでした？。
一つは、独身向けっぽかったですが。

＞赤いマンション
綱島街道と東横線サンドウィッチってとこ？

＞グレーシアスクエアはここより遠いし
といっても、１０分有るか無いか程度でしょ。
新幹線が近いけど、それを補っても余りある魅力があったのでは？

＞綱島東は賃貸マンションばかり
確かに多いね、温泉の近所とか。

＞プラウドの目のつけどころはすごいです。
陽当たりは良さそうですけど、敷地が狭いし、特に特徴も無さそうだし、そこまで
絶賛するほどではないと思いますけどね。
ここ数年、東でも幾つか分譲物件出てるし・・・。

まあ、評価は個人差がありますからね。

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ここの土地はもともと社宅だったのかな。もうちょっと広い土地、なかったのかな？
汚い鶴見川のそばってのもなんだかな。

確かに綱島に高級マンションはピンとこない…
土地柄、野村、三井、三菱、住友よりも大京とかのほうが合っている気はする。

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綱島上町にある三菱重工の社宅も無くなるから、
地所あたりが着手しそうな気がするかも。。

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住友が苦戦している理由のひとつはそれだと思う。
確かに綱島に野村、三井、三菱、住友はミスマッチ。
ましてや綱島のこの場所でプラウドを名乗ってもらっては困る。

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>>綱島のこの場所でプラウドを名乗ってもらっては困る。

まさしく、プラウド住民か・・
野村は、どうでもいいところに、沢山建ててるだろ。
むしろ、下町とかでよく分譲してる気がするが。
プラウドなんか5年くらい前から、強引に早期完売させる為、投売りしてたし。
野村を買いかぶりすぎだよ。

10～20年前は、三井が綱島でよく分譲してなかったか？

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野村でも住友でも、どこのブランドでも、地域にあった価格で販売してくれればいいよ。
高くて売れ残るようなマンションは、検討するのも時間の無駄だし、紛らわしい。
それで、野村スタイルの強引な営業されると、うっとおしくて仕方ないし。
即完になるようなマンションをつくってよ。

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>>69
プラウドだったら普通なら高すぎると思われるマンションでも
即完させる。それが野村の底力で住友とは違うと思う。

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プラウドブランドで東急東横線は確かに眩しいです。
おとなりの日吉とかでは建築予定はないのでしょうか？

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以前、生麦にプラウドを建てて散々に言われたが、
ここに建てるというのは、野村はその失敗を活かしきれていないようだな。

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70>

確かに一理はあると思う。
相場よりはるかに高い物件でも、住むやつは貴族だとか、ギリギリでもローンの審査通るなら、買える買えるとあおるし。以前、これには参ったことある。
購入者もほとんどが何にも分からない若い夫婦で、ローンのためにバリバリ共働きせざるを得なくなってたが、
インタビューされてＨＰに幸せそうな写真が掲載されたりと。
こういう演出力は野村が一番すごいと思う。ま、証券系で営業が強いんだから、当たり前だが。

でもまあ、ここは33戸しかないから、どぶ川の横でも本当に瞬発力で即完させるかもしれないな。

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野村だプラウドだ、ってそんなに有り難がるブランドじゃないだろ。野村の関係者の書き込みじゃあるまいし。三井三菱が別格で、あくまでそれにつぐ2番手グループでしょう。住友東建の旧財閥系と同じ位置付け。

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素人乙

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プラウド池袋本町即日完売。やはり営業力は野村がダントツでしたね。

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確かに営業力はすごい。

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>>76
第１期1次完売ね。
初っ端は、今まで販売かけた期間で購入希望者のいる間取りだけ、販売として出して
「即日完売」をどこでも掲げるんですよ。
それでも、１期で半分近く売れたんだから、大したもんですね。
売れ残りが出てきたら、キャンセル物件として、こっそり破格の値引きして、
早期完売させるのが、野村流ですね。

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値引きはほとんどしないだろ。それでも何とか売りつけるのが、野村だと思うんだが。
上大岡とか、高くていっぱい売れ残ってるぞ。
リーマンショックの前に土地を高く買い付けたから、どうしようもないみたいだが。
池袋本町は人気あるみたいだが、いくら野村がすごいといっても、即完になるのはからくりがあるんだろう。

要はマンションがいいというよりは、野村の営業力がすごいんだよな。

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>>80
それが、回ってきたんだなぁ。
利益取れてて、残り３・４戸みたいなときに、1000万引くので客付けお願いしますてな感じでね。
真っ先にアーバンネットに話がいくけどね。
そこから、手数料払いますって仲介やってる不動産屋に紹介してくるよ。

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駅から歩いて見学に行ったら歩道が車道と一緒で危なくひかれそうになった。違うルートないの

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鶴見川沿いを歩けばいいよ。
しかし、あの程度で危ないとは、過保護だな。

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>しかし、あの程度で危ないとは、過保護だな
おいおい、あそこ普通に歩き難いだろ
気にならないとしたらそれは単に慣れてしまっただけだろ

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大人だったらいいけど朝早く私立小学校へ通う娘のこと考えると・・・

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駅の小さいほうの改札を出てマイバスケットがある通りを来るのが近いし安全。

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ここって人気ないんですかね？

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>87

人気ないことはないと思います。
MR見学に行くと価格は教えてもらえるようなので、
物件比較中なら行った方がいいと思いますよ。

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MR行った人います？
だいたいの価格帯を教えていただけないでしょうか？

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見てきましたが、間取りや仕様の割には・・・というのが正直なところでした。ブランド料も入っているのでしょうが・・・

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>>89

まだ決定ではないそうですが、4階だと
A(75.38平米):5500万
B(74.52平米):5300万
C(71.43平米):5100万
D(71.43平米):5100万
E(76.70平米):5600万
F(83.11平米):5700万
でした。

私個人の意見ですが、
良い点は、東横線の急行停車駅。
悪い点は、昔の温泉街なのであまり雰囲気がよくないように感じます。(よく車で通ってます)
ご参考までに。

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うーん、高くも安くもない、妥当な値段ですね

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１・２階の71㎡だと4000万台中盤くらいなのかなぁ？
遊歩道のある東小界隈だったら、閑静な住宅街って感じで良かったのになぁ。
川沿いだからこそ、控えめな価格なんでしょうけど・・

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野村にしては随分控え目な値段ですね。
最初は、パークスクエア綱島の当初値段（坪300付近）ぐらいに
してくるかと思ってましたけど。

それだけ川沿いはハンデということなのかな。

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川沿いってそんなにハンデなのでしょうか？

南側に建物が建たないので3階以上くらいなら日あたりも良さそうでそんなにハンデにならないような気がしますけど。。。

素人なんで教えて下さい。

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１〜２階は鶴見川の土手から見下ろされる感じで室内丸見えですからね。
気になる人にはあまり良くないと思います。

坪３００万はあり得ないでしょう。住友が大失敗した訳ですから。
野村不動産のブランドを考えれば、普通よりちょっとだけ高いという程度で、
なんとなく妥当な感じの値段という感じがしますね。

土手から丸見え、対岸にラブホテル、新幹線・高圧線送電鉄塔が見える
ことがネガですが、それが気にならない人には結構いい物件ではないでしょうか。
ゴルフ練習場が近いので、ゴルフがうまくなりそうですね。

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＞土手から丸見え、対岸にラブホテル、新幹線・高圧線送電鉄塔が見える

これだけでスルーだわ！

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＞川沿いってそんなにハンデなのでしょうか？

昨日この川の下流で何か浮いてたらしいな。

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ご近所の方に伺いたいのですが、川沿いということもあり、夏になると（若者により）風紀が乱れたり、花火とかうるさくなるのでしょうか？現地を見ましたが、あまり、整備された川岸ではなく、草ものび放題というイメージで、色々な意味で夏が心配です。

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>99さん
花火の音が聞こえるほど近くには済んでいませんが、少なからず乱れはあるでしょう。
この物件からは見えないかもしれませんが数百メートル下流にはブルーテントに住んでいる人もいますし。
でも、ここに限らず土手のある川沿いはみんなそんな感じではないかと思います。98さんのおっしゃるような話もまた然り、かと。

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