同時期に出てたエクセレントシティ千葉中央の方が価格は高かったけど設備仕様も静かさも学区も良くて、こっちは安いけどコストカット仕様で線路脇でうるさくて…と待望の千葉駅メジャー7とは一体?て感じだったからね。仕方がないね。
>>1501 検討板ユーザーさん
エクセレントは部屋内部に柱が出てるのが気になったかな。
エクセレント千葉中央も駅近で電車の音は聞こえはするでしょ。
あと天井が低い。
駐車場入り口が狭く気になった。
パークホームズは設備がしょぼいが、一階に自販機設置やワーキングスペースが良かった
>>1502 マンション検討中さん
自販機設置されてるのかアピールポイントって…
そんな安いから専有部はしょぼいけどいいところだってあるんですよみたいな物件じゃ、メジャー7への期待感からの落差が大きすぎてテンション上がらないわなって話よ
>>1502 マンション検討中さん
確かに設備しょぼいです。外廊下は、風が強いと周りに何もないのでもろに風を受けます。
値段が安いのでいいかと思います。
いまは、だいたいのマンションの1階に自販機ありますよ。
価格表送られてきたんですけど、けっこう空いてますね。3分の1くらいは空いてるかな。
専有部は自分で好きにアップグレードできるが共有部はそうはいかない
だからこそ、そこそこ規模があるのにディスポーザーと床暖房なしがどうしようもないんだよね。特にディスポーザーはどうやっても後付けできないし。ほんと賃貸クォリティ
私はどちらもいらないな。その分安いから満足です。
立地や設備仕様と価格は表裏一体のものなので、総合的に考えればここはバランスが取れていると思います。
設備仕様に不満を述べる人がいるが、仮にディスポーザーと床暖房をつけてその分価格が1割、2割高くなっても良かったというのでしょうか。
個人的にはここの立地であれば2割ぐらい高くても、ディスポーザーと床暖房をつけたほうが売れ行きは良かったかなと思いますがこればかりはわかりませんね。
ディスポーザーは欲しかったなあ
>>1513 周辺住民さん
立地が良いところを買う層はある程度の予算があると思うので、ディスポーザーは有って良かったのかなと思いますが、床暖房はあっても使った事が無いので個人的には本当に必要か疑問に思います。
このスレでディスポーザーと床暖房の話題はもう飽きました、
2021年首都圏新築マンションで
100世帯規模以上の物件では 宅配BOX100% 床暖房90% ディスポーザー70% が標準設置されてるそうで、それだけ人気のある設備ってことではないでしょうか。
必要か必要でないかはそれぞれの家庭にもよりますが、今や宅配BOXと床暖に関しては「新築物件には付いてて当たり前」くらいの認識では?
先日MRを見に行った者です。
線路沿い、県道沿いであることは分かっていたのですが、その他にハザードマップで浸水想定区域に当たることと、日当たりについては皆様どのようにお考えですか?
都川は平成のはじめまで度々はん濫していたようですが、千葉中央駅の辺りまで水没していたのでしょうか?よろしくお願いします。
>>1520 水害、液状化の両面においてリスクは低めだと理解しました。三越跡地の液状化リスクは私は取りません。水害についての現実的なリスク、マンホールが集中豪雨で氾濫し、低立地に流れ込む現象により半地下住居の大きなリスクや高台にあっても低位な立地、若しくは坂に面し水の流れが押し寄せそうな物件は安くてもしんどいです。
上はもう完売してる78戸の小規模マンション、一方パークホームズ千葉はいい部屋はもう売れてしまって残ってる部屋が円安及びインフレでかなり安く見える253戸の大型マンション。
比べようがない。選択肢は残ってる部屋を買うか買わないかだけですな。
側面の4階より上が単一色で単調で。側面は千葉中央駅の方から目に入って目立つので、もう少しデザインを工夫して欲しかったなと。
1DK 60戸 2LDK 42戸 3LDK 137戸 4LDK 14戸。 1DKと2LDKで約4割を占める。賃貸で出てるのはこの4割がメイン。6割のファミリー向け物件は賃貸よりも実需がメイン。今残ってる部屋は1DKがおおいいのかな。
>>1529 検討板ユーザーさん
改めて住戸のタイプ別の戸数を見ると、このマンションはシングルやDINKS向けの1DKと2LDKの割合が高いことに気づかされました。特に1DKの戸数が非常に多く、東京都心レベルの多さに感じました。
ここの販売が伸び悩んでいるのは、単純にこの地域のニーズ(ファミリー向けニーズが高い)と販売している住戸タイプ(シングル、DINKS向けの供給数が多い)のミスマッチが主たる原因ではないでしょうか。もちろんファミリー向けでも売れ残っている住戸はあるでしょうが、ひょっと売れ残っている住戸はファミリー向けより1DKと2LDKの方が多かったりするのでしょうか。そうであればこの説が妥当かどうかわかるのですがね。
販売伸び悩んでると思ってるのは 実は勘違いなのかもですね、253戸もあるし,
エクセレント、デュオヒルズは1LDK から3ldkを販売しており完売している。
戸数が多いからここが売れ残っているわけではないと思う。周りと比べて魅力にかける。
>>1532 匿名さん
エクセレント、デュオヒルズの1Lは、60戸もなかったのではないでしょうか。
今販売中で人気の高いエクセレントザタワーも1Lがあるがそれでも30戸ぐらいで全販売戸数の10%以下で、そんなエクセレントザタワーでさえもファミリー向けの販売が好調で売り出しを進めていますが、1Lの引きはそれほど強くなく売り出しは後ろ倒しされてきました。
同じく現在販売中で千葉駅に最も近いグラディスに至っては1Lの間取りすらありません。また若干エリアは違いますが同じ千葉市内の海浜幕張のベイパークでも1Lは存在せず、2Lが少しあり、3Lや4Lが大半です。
こうやってみるとやはり千葉での需要の中心は3Lや4Lのファミリータイプで、1Lや2Lの需要が少ないと考えられます。そんな中でここは都心並みの割合で住戸タイプを供給してしまったので需給バランスが悪く、そのために完売まで時間がかかっているというのが個人的な想像です。
マンマニさんの評価がとにかく厳しかった・・・
完成後はマンション側面が団地みたいなデザインが目についてしまいます。
完成前の完成予想CGで側面まで見る人はいないでしょうから。。。
>>1533 周辺住民さん
あと、加えるなら、1DK、1LDKは間取り良くないですよねー。細長いというか何となく見映えが悪いというか。ファミリーを中心とした構造の中に単身者用の間取りを多くしたから。投資用でもファミリーでもいけますよ的なコンセプトが裏目に出たか。
採算面を優先させたかったんでしょう。
まあでも全部売り切るでしょね、値下げせず。今は売り手市場だから
検討者にとってデメリットでしかない青田売りをするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金回収ってのが売る側の目論見。売り手市場なのに完成在庫って、それだけでどういうことかわかるでしょ。
新築時点ですら売れない物件、中途転売することになったらきついよ。
長期的にみれば修繕費などはこのような大規模マンションは小中規模に比べてかなりお得。小中規模マンションと大規模マンションの差は大きい。
今はここの1DKが賃貸市場に何軒か出回っていて次の投資家が様子見。これらが,部屋の大きさや階数によるけど,月10から12万円で賃貸で決まりだすと次の投資家が買いだすはず。
この界隈は千葉駅周辺も含めて3LDK賃貸物件が不足っぽい。在宅勤務で3LDKが人気なのかな。
投資期待って・・・。投資対象にされると賃貸住民がトラブルリスク。まあ、小さい部屋作ってる時点でデベも共犯者だけど。
>>1549 名無しさん
SUUMO見ると多数掲載中なので、若干動き鈍そうです。
賃料厳しいのか、飽和状態なのか、賃貸シーズン過ぎたからか分かりませんが、早く入居決まるといいですね。
ちょっと団地感があるのは外壁がタイルじゃなくて、吹き付けだからか。。。
吹き付けとタイルで大規模修繕工事のコストは変わるのでしょうか??
>>1551 匿名さん
塗装っぽいですね。タイルは落下の恐れがあるため13年以内にタイル打診検査をしなくてはならないみたいですが、塗装だと大規模修繕を延ばせる(延ばすのがよいかは別として)ので、もしかすると将来の修繕には有利なのかもしれません。
スレ違いですが疑問なことがあって、、、千葉セントラルタワーは2009年2月竣工、外壁タイルで13年超えてしまっているのに修繕が始まっていないのはどうしてでしょうか?違反している、タイル落下して事故が起こってしまったら業務上過失の可能性はないのでしょうかね?
外壁はタイルの方が耐久性があるので建物のメンテナンスコストを大幅に抑えられると考えておりましたが、違うのでしょうか。
よくタイルの外壁はメンテナンスフリーと聞いていたのでちょっと意外な情報でした。
吹付は風雨にさらされると色あせて残念な感じになる。大規模修繕ごとの全面塗り替えは必須。
タイルは部分的に交換可能なので、クラックや剥離の状況次第。施工に依存する部分があるので寿命を考慮しているかを要確認。
>>1553 匿名さん
マンションではないですが、公共の施設でタイル部分が横2m×縦2mくらい剥がれていた建物(もちろんロープで人が入れないように囲ってましたが)を見たことがあります。築10年弱で、恐らくまだ10年の打診義務に引っかかっていないようでした。
外壁タイルは1個1個丁寧に打診していく方法が修繕のときには必要なんではないんですかね?音がおかしい、一部でも浮いているものがあれば周りを電動のこぎりみたいなもので穴をあけて取り除いて、モルタルつけて、タイル張って という根気のいる作業を動画で見たことあります。
診断はできても貼替はどうだろうね。結局人力?
ここで外壁タイルの心配をして何になるのでしょうか?
外壁は外壁スレで議論しましょう。マニアックすぎなのです。
間取りが色々あると世帯の違いでトラブルのもとになりそうな気がします。
最寄り駅が千葉駅、千葉中央駅なのに価格も高い。
間取り1DK・2LDKはコスパが悪そうだな。
>>1552 匿名さん
https://www.sumu-log.com/archives/41449/#zadankai-2
タイムリーに修繕の話が出てますね。この記事読むと、パークホームズ千葉は修繕に結構有利だと思いました。
読んでみるとセントラルタワーは本当は打診検査はしないといけないようです。
タイル等落下した時の損害はマンションの理事会が責任を持つようなこと書いてあります。逆梁やダイレクトウインドウの盲点は勉強になります。
>>1563 匿名さん
コスパは悪くないと思いますよ。
電車の音と設備のショボさが気になるかどうかの問題だと思います。
築浅中古も含めてここより安いマンションないですよね?
駅からめちゃくちゃ離れたら安くなりますけど。
エクセレントザタワーは思ってたより安く出してきましたけど、安いのは壁ドンの部屋ですし、エレベーター乗り換え必須で出入りに時間がかかる。
住民トラブルなんてどこでも起きるときは起きます。世帯の違いはほとんど関係ないないと思いますよ。
三井のリハウスが3ldkを当初価格の7%増しくらいで売りに出してますね
三井同士の経緯はよくわかりませんが、新築で売りに出てますね。ググってみてください
>>1570 口コミ知りたいさん
壁ドンといったのは、このマンションの話ではありませんよ。エクセレントザタワーの話です。エクセレントザタワーの安い部屋は、ベランダのすぐ前に他のビルの壁や室外機が並んでいるという意味です。
このマンションの壁は特別薄いということはないと思いますが、室内でも電車の音が聞こえるので、それが気になるかどうか自分の耳で確かめた方が良いと思います。
もう販売個数は、片手で数えるほどに少なくなっているようですね。
こんなマンション売れないよと買えない人がやっかみもありディスるが,結局完売は時間の問題だけか、
>>1575 検討板ユーザーさん
片手で数えるとは、どういう意味でしょうか?
何度も指を折り曲げて戻して数えるということであれば、何戸でも数えられてしまいます。
通常の意味でいう「片手で数える」であれば、片手の指がの非常に多いということになります。
早く売れて欲しい気持ちはわかりますが、どうしてすぐにバレる嘘をつくのでしょうか?
公式ホームページでは販売予定と販売中を合わせて少なくとも10戸公開されています。他にもまだあるでしょうが、少なくとも私には片手では数えられません。
完売までは確かに時間の問題だと思いますが、問題はその時間がどの程度かということです。
「完売までは時間の問題」
これ、ここに限らず売れ残ってるマンション全てに言えますよね
ホームページ上では合計10戸販売中になってますね。片手で数えられるかと言えばまあそうですね。
>>1582 マンション検討中さん
言い間違いを捉えて非難されているのではなく、明らかな嘘が非難されているのであって、それは揚げ足取りとは言わない。
片手で数えられる=5以下とまでは言わなくともあと少し
実際にはまだ数十戸売れ残っている。
時間の問題=もうすぐ完売
実際にはまだまだ時間がかかる。
という状況であることはモデルルームに行けば誰でもすぐにわかることなのに、どうしてそんな嘘をつくのか。そんな下手な煽り方しても売れ行きが良くなるとは思えん。
先週の土日も見学にいらっしゃってる方が随分いて、三井の担当者の価格表?(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて、3LDKはほぼないように見えました。1LDKもまだ空きはあるものの想像よりもずっと埋まっていましたよ。竣工時に売れてない部屋は他物件との比較とかでゆっくり売れていく感じじゃないでしょうか
これが事実。もうネガ派は仕事終了かな。
見学に来られている方、老人が多い気がします。
気のせいかな。
気のせいですよ
>>1586 住民さん
>三井の担当者の価格表?(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて
えっ!?本当に?どうやって見えたんだろう??
モデルルーム見学に行って見せてもらったというのなら理解できますが。
まだ空き家だらけですけど、既に契約されている部屋が多いということでしょうか。
私もそうだけど6月引き渡しの人が多い。もともとコロナ遅延で6月引き渡し予定だったけど、蓋を開けてみたら2月完成で3月から引き渡し開始。購入者さんはこれを知らずに購入者?
>>1594 契約済みさん
引き渡し時期の変更が知らされる前に契約されたということは、まだほとんど売れていない時期に契約されたんですね。
完成してからもたくさん売れ残っていたのに、ここ数週間で急に売れたのなら、それは良いことだと思います。
ただ、住民が「価格表がちらっと見えた」って、それは嘘はでしょ。
上書いてあるじゃないですか、成約に花咲いてる表のことですよ。言葉尻とらえるよりも情報を教授しましょうよ。
投稿されていた購入者アンケートは削除されていますか?
「売れてれも」「売れてなくても」どっちでもいいです。私がこのマンション好きなこと関係ないですね。とは言うものの残り戸数はしれてるけどね。
どうでもいいけど文句言ってる人は鉤括弧好き?住民スレにも登場w
>>1601 契約者さん
このマンションお好きなんですね!
良い買い物ができてよかったです。
このマンション、なぜ完売しないのか不思議です。
いまだ角部屋は3部屋以上(スーモ参照)残っているし、他の部屋も30部屋以上売れていなさそうだし。
近くのデュオやエクセレント千葉中央を買われた方はなぜこっちにしなかったのか。
売却することを考えると不安です。
ネガキャン必死w
やはり近郊物件は東京までの距離がすべてなのですかね。
>>1606 匿名さん
築50年とか経てば大差無い評価額になるだろうし、リモートワーク・自動運転・3Dプリンタ・AI・Roboticsの進化した未来はどういう価値観になっているかわからない。
少なくとも永住目的の人は安くて生活しやすいほうが良いと思います。
>>1604 マンション比較中さん
たしかに東京に近い南船橋は良いと思います。
ただ少し海に近すぎる事、高速道路が近くて五月蝿い事、排気ガスが気になる、IKEAからららぽーとに移動する人が沢山いて五月蝿い事、設備は普通、裏手の外観が微妙など全てが良いわけではない
鉤括弧さんは南船橋LALAの大ファンが故にここパークホームズ千葉をディスってたのですね。両方とも良いとこですよ。
最近入居しましたが、電車音は全く気にならない(三井の防音は流石です)、1DKは少し余ってますが2LDK、3LDK、4LDKはもうすぐ完売ですね。
完全に値上げしてます。
>>1612 入居Bさん
静かで羨ましいー高層階ですか?
多分階層によって違うのかもですね。
個人でご連絡できるなら、我が家にお呼びしたいですよ。 本当に羨ましいです!
値上げってどうやってわかるんですか?
逆になんでそんな音が気になるのか私も気になります。たしかに玄関を開けっぱなしで電車通過時なら玄関から音はします、が玄関閉めたら静かです。これは階が相対的に低くても同じと感じました。どんなタイミングで電車音が気になりますか?
住民の方は住民版で。
なぜ検討版なのに住民の方々の書き込みだらけなのでしょうか?
住民はどっちでも書き込み可ですよ
ここのスレの目的は情報共有ね、
私は線路側の部屋の二重窓とドア閉めたら音は気になってません。
東京版SUUMOを見ると、全て割高に見えます。
音の感じ方は人それぞれ。
現地MRへ行かれる方は細かくチェックしたほうがよさそうですね。
小型3LDK(62.2平米)はまだ売り出されてないですね。売れ残ってるのではなかったです。
小型3LDKはもともと供給が少ないのです。
>>1624 マンション検討中さん
そうなんですね、私は1期1次の時に見に行ったのですがその時は3FのBタイプ販売していて、かなり手頃な値段だったのですが洋室の間取りが使い勝手悪そうで見送ったんですよね。売り出しやめたってことは売れる見込みないのかパンダとして残しておく方針にしたのかですね。
おっしゃる通りです。62.2平米Bタイプ3LDKは3Fだけ売りに出し(そして売れてます)、4階から15階まで後残り12戸ありますが、まだ三井は値段つけてなく売り出し前です。2LDKぽく使ってテレワーク用に小部屋を使う人たちには人気があるかもですね。
このインフレ市況で低金利だと値下げするよりも、新築と名乗れる1年くらいならそのままの値段で売れるの待ってた方が良いというのはどこのマンションでも。
竣工済みで進捗率(バラの数)7割はきついね。
2LDKはあと2部屋残ってますね,値段は三井へきいたらいいかと
手付金については応相談なんて向こうから言ってきてるから価格交渉もできるかも。
>>1634 さん
恐らく難しいと思います。竣工済ですから手付金の効果自体が弱くなってますし、販売価格に影響が出るものないからです。
他の販売センターで正社員需要が逼迫しているわけでもなく、グループ全体で見れば尚更売り急ぐ理由が見当たらないです。
価格表が送られてきましたが売り出してない部屋も含めるとまだ80戸近くありますね
竣工後も1/3残ってるとなると「新築」とよばれるうちに完売するのは厳しくないですか?
>>1636 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。そんなに売れてないとは思いませんでした笑 2-3LDKも結構残っている感じですか?
低層~中層なら坪単価180-190の3LDKで周辺中古見てもそんなにリセール悪くなさそうで、住んでいてそんなに気になりませんがやっぱり音がネックなんですかねえ。
その辺の中古と仕様が変わらないか、若干仕様が中古よりも落ちるためなのか。
音の条件がパークホームズよりも悪いだろうマックスタワーの方(レジデンスではない方で、住戸側が線路に面している)は中古が出ると売れていますね。電車音はあまり重要ではないのかもですね。
>>1640 マンション検討中さん
共有ありがとうございます。価格重視の物件においてグロス重めの角部屋は売れ行き鈍いんでしょうかね。価格公開と書いてある列はやはり販売済みの同じ階の同じ間取りと比べて少し盛られていますね
かなり残っていますね。竣工後1年まであと半年程度で80弱を売るのはちょっと厳しそうですが、市況の変化に伴い少しずつ売れていくのでしょうかね。
>>1640 マンション検討中さん
価格表の添付は、検討者にとっては有り難いかも知れませんが、立場変えてデベ側からみるとどう思うでしょうか?
例えば競合他社がこれを見て販売戦略の参考にするなど十分有り得るでしょうし、多少は利害関係に影響及ぼす資料ですので、デベの同意無く掲示板へ掲載することは控えた方が良いかと思いますよ。
売り出さないじゃなくて現実的には売り出せないなんだろうね。
売れ残り感強いと売るの大変だから
週末ですら来場予約が埋まらない状況をみると、80戸弱も捌くのは大変でしょうね。
>>1647 マンコミュファンさん
1645です。競合他社云々の件は例えばの話であって、要は文章後半にある、デベの同意無く掲載することは控えるべきではと言いたいだけです。
別に三井さんの肩を持つ訳ではありませんし単なるお節介かも知れませんが、恐らく『おいおい勝手に載せるなよ』と思ってるのではないでしょうか。
普通にMRで配ってる公開情報だよw
いよいよ価格公開!
ってデカデカと表に書いてますがなw
同時期の千葉駅、千葉中央駅物件と比べると3LDKで500~700万くらい安いですよね?安くても三井ブランドという信頼感があるし。今後の新築と比べたら価格差がもっと際立つだろうから、売り出せば売れそうに思うんだけど、いろいろ戦略があるのかな?
1645、1649です。
いろいろ反論ありがとうございます。揚げ足取り多いですね。
はいはい分かりました。ここの検討者的には掲載問題なしということで。
ただ他のマンションの掲示板でもこういう価格表載せてるところはあまり見たことないので、違和感はありますねと思った次第です。
価格表の添付助かりました。この時期、デベにとっても迷惑どころか、有難いくらいでしょう。未販売の価格を漏らした訳じゃないし、全然問題ないと思いますよ。
角部屋があまるんですね。公開した部屋は値上げしていないような、、。
自分の意見が賛同得られないからって揚げ足取りだなんて悪態付くなんて小学生かよw
価格表見ても本当に安いの?って感じなんですが、、、
どこがどう安いんですか?
>>1661 マンション検討中さん
高くはないけど普通の値段なのかなと。
中でも投資目線だとNダッシュの2階の3390万は良さそうですが、出口から遠いのと、前の道は人通りが多いからもう少し安く3290くらいなら、安いね、って思います。
それでも利回りは6パー超えると思いますが、ライバル物件を考えると空室率が心配です。住む用だと食洗機くらいはつけたいので、その工事費を考えますね。
>>1661 マンション検討中さん
繁華街というか駅近の利便性の加点から電車音問題の減点で±ゼロ。
逆に言えば電車音問題があってもマイナスにはならない。
最寄り駅が京成千葉中央駅であって、千葉駅ではないこと。京成ユーザーなら最高だけど。
日々の食生活には困らないほどチェーンフード店が充実してる反面、食材生活雑貨日用品など家族一緒に買える中型~大型スーパーが徒歩圏内にないこと。
これらが微妙に影響していて決めれない検討者もいるだろうし、
高いと思う要因の一つは標準設備が賃貸仕様だからだと感じた。
せめて食洗機、三面鏡、ディスポーザーが備わっていたら割安感がでたはず。
例えば高層階から生ゴミ袋を持ってエレベーターで降りるのは嫌だなとか。
投資目線では魅力的なのに住まうには色々惜しいマンション。
1DKが多すぎたかな?3LDKは売り出せばしれっと完売するでしょ。設備は確かに良くはないけど、この立地の大手デベの新築と考えたら高くないと思うよ
>>1663 再検討中さん
何故千葉中央の繁華街を検討していてチェーン店の話が?
外食するなら美味しいお店が周辺にたくさん有りますよ。
この物件を選択するメリットの1つだと思います。
食材生活雑貨日用品なら徒歩圏内にたくさんあります。
ちゃんと見れてますか?
高いか安いかは現状の売れ残ってることが全てを物語っているような…
ここに限った話じゃないですが昔からの町はごちゃごちゃしてるけど小さい箱が多いから個人店が多くて、新しく整備された町は綺麗で大きな箱ばかりなのでテナント料が高くてチェーン店ばかりになりがちなんですよね。どちらも一長一短です。
>>1665 マンション検討中さん
なぜに人の考え方や見立てにイチイチ噛みつくかな?
あなたは神ですか?
美味しい店かどうか?とか、ちゃんと見てるか?とか人それぞれの考え方で良いのでは?
貴方はもう契約してるのでしょ?たぶん。
それとも売り主さん?
千葉中央駅で探してるのではなく千葉駅周辺から東京方面で検討中ななかで本物件も一つの候補。
あくまでも少し広域に考えた上での候補。
少なからず駅近貴重物件だと思っています。
例えば稲毛駅ならイオン、津田沼駅ならモリシア、西友、イトーヨーカ堂、イオン。
船橋駅ならイトーヨーカ堂、少し歩くけどイオンがあります。
家族みんなで日用品から生活用品、文具や玩具、普段着衣類や雑貨、書籍など買い揃えられます。
三井HPの南船橋はららぽーともあります。
それらと比べて千葉千葉中央駅は少し残念だと思ってはいけませんか??
三井HPではなく、 三井PHの間違いです。
申し訳ないです。
>>1668 通りがかりさん
飲み屋街で飲食店多いエリアなのでスーパーやダイソーその他があれば十分といえるのでは。
飲み屋街でショッピングモール近いって船橋くらいだと思うので、そちらを検討したほうが良いと思いますよ。
バランス良く何でもある街ってなかなか無いですし、仮に何でもあるとどこかが中途半端になっているように見えます。
駅近と言っても普通しか止まらない京成の支線ですし、なにより都心まで遠いのがネックかと。
個人的には飲み屋よりスーパーや日用雑貨が揃う店が近いほうが嬉しいかな。
>>1671 マンション比較中さん
都心から遠いという当たり前の事をここで言ってる目的が良くわかりません。
皆わかってると思います。
日曜雑貨は千葉中央にそろってると思いますが、具体的に日曜雑貨の何が無いですか?
ショッピングモールにしか無いものは日曜雑貨では無い気がしますけど。
その場合、ショッピングモールのそばを検討する事をオススメします。
このあたりが便利なのは間違いないね。でも大きいスーパーは確かに欲しい。タワマンの下駄を含めた千葉駅周辺の再開発に期待しています。千葉駅は徒歩圏外という人には興味ないかも知れないけど。
便利なスーパー出来ましたね
リブレ、マツキヨ、ダイソーであらかた揃うのでこれらが近いのはありがたいです。
そしてアコレやグルメシティのように深夜早朝に入り用の時も対応出来るのが良いですね。まあ、深夜帯はコンビニでも何とかなるんですけど、選択肢があるのが嬉しい。
電車が近くて子供が喜ぶ立地ですよ。外廊下側だからいいじゃないですか。
線路近くに住んでいたから実家に帰ると電車の音で落ち着きます。
そういう体験は経験者にしか分からないでしょうがね。
>外廊下側だからいい
寝室側だから夜も窓開けられずエアコン生活。
>>1679 匿名さん
そうなんですよ。
線路側を寝室にしています。
これまでエアコンをつけたまま密閉?が嫌いで、
部屋のドアを開けたままエアコンをつけていました。
このマンションは部屋のドアを開けると、玄関からの音がうるさくて寝られません。
夏がおそろしいです。部屋のドアがもっと防音効果のある物ならよかったのに。
もしくは、販売時に言って欲しかった。
1階の塾の評判はどんなものでしょうか?
実物を見学した個人的な感想です。
立地は申し分ない、雨にあたることなく千葉駅までショッピングモール通じて歩ける(早朝、深夜は閉まっているため不可)。理事会不要(三井委託)、管理修繕費10年経過後は一定の前提のためopexを抑えられる反面ディスポーザー等が標準でついていない。(個人的には不要だと思うが住む方にとってはせめて食器洗浄機だけでも付いていればと思うはず)クッションフロアは良いなと思いました。かかとで歩いても下の階にドンドンと響きにくいと感じました。壁紙はキチンとしてましたし、他の長谷工さん物件と比べるとベター。窓は二重サッシではありますが、電車の音は気になる方は気になると思いますが、慣れでもあると思うので、徐々に気にならなくなるのではと思います。共有設備は最低限あり、複合機があるのはプラスです。鉄骨の非常階段、エレベーターの数などでコストを抑えている。また液状化しやすいエリアなのは個々の考え方次第でしょう。
東向きで床暖房がないのは冬場はキツそうですね
>>1686 新築マンション大好きさん
直床の方が上階の音が響きにくいですからね。
ブロガーのためか二重床信仰が強すぎ。
西日本は直床メインですよ。
30歳で購入して、同じマンションに住み続けてフルリフォームまで到達する人どれくらいいるの?って思います。
今週金曜日抽選会で14戸が一気に売れますね、くやしいけど三井の売り方うまい。
>>1694 さん
全然ありな選択肢でした。60平米超だともう1人子供が産まれても十分と思います。
周辺の子育て環境も意外と悪くなく永住もありな気がしてきています。だからといって二つも買えませんので。。
>>1695 検討板ユーザーさん
有りな選択肢かつ永住も視野で後悔されているなら、
今お住まいの部屋を売却して広い部屋を購入してみたらどうでしょう?
「新築のうちに売却」すれば大きな損失は出ない可能性もあります。厳密には中古ですが、
三井のリハウスや京成不動産に相談もできます。このマンションの強みです。
ローンを組まれている場合なら金融会社にも相談してみたらどうでしょうか。
二の足を踏む諸事情あるかもしれませんが、
市況に合わせ若干の値上がり価格でも売れ行き好調で、
完売前の今がラストチャンスかもしれません。
二重床のメリットは遮音性が高くリフォームで水回りの場所の変更が可能、床がふわふわしていない点がメリットだと考えていましたが
実は直床の方が音が響きにくくリフォームも不要であれば特に不具合がないかもしれませんねぇ。
まぁ、高級物件はだいたい二重床ですし、直床を売りにしてるマンションがないことからも察しがつきますね
ここ10年くらいのマンションは大体複合ガラスですけどね
直床のデメリットの一つはリビングの掃き出し窓にマタギが生じることかな。年を取ると小さな段差でも躓いて骨折なんてありうる。
マンションの戸建てに対する優位性ってバリアフリーだと思ってるんだけど直床はそれをつぶしてくれる。
>>1704 匿名さん
同じ書き込みをほうぼうで繰り返してらっしゃるみたいですけど、そんなに転倒が心配なら外出しない方がよいですね。
家の中の転倒は玄関とかバルコニー部分ではなく、もっと小さな段差で起こるみたいですよ(自分で調べてください)。
年を取って外出すると歩道、エスカレーター、階段、小さな段差でも躓いて骨折なんてありうる。念には念を入れて絶対に外出すべきではない。もし外出するのであれば車いすで外出すべき。
そんなに直床が優れてるなら
パークホームズは全て直床仕様にすれば良い
>パークホームズは全て直床仕様にすれば良い
パークコート、パークマンションこそでしょ(笑)。
フワフワしてる床がどうも好きになれない(直床)
フワフワ床気持ち悪くて絶対慣れんわって思ってたけどもう全く気にならなくなったね。でもまあコストと騒音対策のいい塩梅とれるのが直床なんであって選べるなら2重床の方がいいのはリセールを考えるマンションなら当たり前でしょ。
慣れて気にならなくなるって、体は感じてるけど脳が学習してフィルターかけてるってことだよね。ストレスの一因となっているのかも。
住民版を見ると、隣の家の水槽ポンプの音に悩まれてる方や電子レンジのピーピー音まで聞こえるという方がおられるようですが
そんなに壁が薄いのでしょうか?
2重窓で外の音は軽減できても隣人の生活音まで聞こえるとなるとちょっとストレスになりそうですよね
大規模物件だと騒音の話題は多いですね。八千代の大手デベの物件ではスマホの振動音とかまな板の音が聞こえるなど書いてあり、そんなことありえるの?と思いました。個人の感覚にもよるんだろうけど。
>>1718 マンション比較中さん
キッチン周りの音は壁厚云々と言うよりは、
換気扇(レンジフード)からの入音ありそうですよ。
隣接する住戸の間取りや位置関係により聞こえたり。
レンジフードと言えば音より匂いが気になるけど生活してるんだから仕方ないです。
隣の排気口が自室の自動給気口に近い場合。
せめて共用廊下側の外壁は格子ではなくコンクリートにして頂きたかったですね。
窓が2重でも格子だと直に音が伝わってきそう。
エビちゃん
給気口と排気口が近いのなら設計ミスレベル。
1LDK・2LDKはプレミアムレジデンス千葉ステーションサイトがライバルになりそうですね。
あちらは千葉駅徒歩4分で1LDKが2400万円台~だそうで
>>1727 マンション比較中さん
2400万台は最安で、31平米の最多は2900万じゃないんですかね?価格が全然違いそうですがどうなんでしょう。エクセレントザタワーの32平米2800万台がほぼ同一価格帯でライバルなんじゃないですか?
>>1727 マンション比較中さん
プレミアムレジデンス千葉ステーションサイトは最高価格が2LDK40㎡の4000万円台なので坪単価330万円。また最多価格も1LDK31㎡の2900万円台なので坪単価300万円となりこことは価格帯が異なると思います。
プレミアムレジデンス以外にも弁天のエクセレントやレクサス横のメイツなども坪300万円超えが予想されているようで、ここの割安感が評価されると思います。
1DKの坪単価はここもそこそこするしターミナル駅まで徒歩5分以内と10分以上の差だと思いますけど。駅チカで静かな住環境が欲しければプレミアムで、飲食のバリエーションと買い物利便性ならこっちかなあ。
騒音問題など根深く残っているみたいなので安かろう悪かろうの精神が必要ですね
住民版を見るとそんな感じですね。だからこそ投資にはむきそうだけど(笑)
騒音問題はどこのマンションでもついて回る問題でここに限らないのではないかな。
都内港区あたりの坪500万円以上のマンションでも騒音問題は発生しており、上階や隣に住む人の要素が大きい気がする。特に音に敏感な人は戸建てにしたほうが良いと思う。
子供が走り回る音などの騒音問題はどのマンションでもありますが
隣の水槽の音やレンジの音まで聞こえるマンションはそうそうないような?
だからこそ住民版で議論されてる音問題が気になる検討者が多いのでは?
とはいえ安い買い物ではないので実際に自分で住むことを予定してマンション探してる人は敬遠しそうですね
皆さんの書き込みを見ると中々手厳しいですね(笑)まだ一斉入居から間もないので廊下がキレイなのは当たり前ですが、すれ違う方はどなたも挨拶を返してくれる感じのいい方ばかりですし、電車音はもうご自身で聞いて判断いただくしかないと思いますが、少なくとも隣接住戸の音が聞こえたことはこの3か月でほぼないですよ。検討されている皆さんの一助になれば。
もう検討されるほど部屋残ってないですね。
おそらく、まだ売り出してない部屋がモデル-ルーム入れて20戸くらい、売出中が20戸くらいかと。先月ある日の抽選会で一気に14戸が売れたとか。
モデルルーム使用部屋は値引き販売しても購入者の理解得やすいだろうし、竣工からそんなに長い期間使用していたわけじゃないからお得な販売あるかもですね
モデルルームは家具付きで逆に高いでしょう
1739さんの書き込みで残り40とすると、公式の供給予定数を見るとまだまだ販売は続きそうですね。売れ行き微妙?
来場予約もなかなか埋まらないですしね。
何しろここは、住むにはホント便利です。音は人によりますが殆ど気にならないです。
住むのめちゃくちゃ便利ですよ。
あとは京成線より山側ってのも良い。
そう連呼されると疑ってしまう
明日の販売では2戸でいずれも3LDKのようですね。1DKが想定より需要ないのか苦戦してそう。
苦戦してないと思います。この時期は閑散期です。
値上げのために三井は売りを遅らせてるのです。
中古が全然売れませんね。なぜでしょう?
そもそもMR出来て仕様と価格がざっと分かった時点で、低仕様の割に高いとかコストカットがあからさまだとか周辺中古より見劣りするとか掲示板でレスされてたし、マンションブロガーや評論家って言われる人達からはスミフでこれかよなんて言われた訳で苦戦するのはデベ 含めて分かってたでしょうからある程度は想定通りなのでは?
三井だった 御免なさい。
もう売り出して2年
同時期に売り出した南船橋は早期完売
15%近く値上がりでも売れており
どうしてここまで差がついたのか
>>1755 通りがかりさん
同じパークホームズでも
南船橋と千葉中央駅では比較にならないと思います。
ただし、近隣のデュオやエクセレントが完売してるのにここが売れ残ることは問題。
個数が多いからではない、比較して負けた結果。
電車の音と、低コスト仕様が原因かと。
様々な意見はさておき、三井は小出しでここを徐々に値上げしながら売ってる。まだ販売前3LDKがあるよ。
売れてないのか、あえて売ってないのか。この議論はなんども繰り返されているね…
事実だけを並べるなら同時期販売の物件は完売しているのに竣工後半年経つが完売していないことと、売り手が値上げしながら販売を続けていることの二つは確かってことですね?
以前上げられていた成約表でこれまで出していなかった3LDK2列が一気に開放された直後の14戸成約、直近の2戸成約から待ってた人はひと段落ついたってことですかね。
数字的に言えば85%は完売。残りの15%のうち7~8%はまだ売り出してない。売出し中の物件は二年前より3LDKベースで100万円未満で値上げ。買いたい人は三井に直接値段聞いてください。
>>1756 匿名さん
確かにめちゃめちゃ低仕様なのは否めないしこの規模でディスポーザーないのは人によってはそれだけで論外級。でも駅近三井で安い分新築リノベで500万くらいかけたら4000ちょっとで相当いい部屋作れるよ。音は知らん笑
>>1762 評判気になるさん
500あってもディスポーザーとか床暖房は無理だけど、
かなり見た目良く機能的には出来るね。
今は特に設備は物によっては入手できないのもあるみたいだけど。
さらに上乗せで防音壁工事、防音床・天井もいけるかも。
新築マンションなのにエレベーターで異常音が発生しているとのこと。
低コストが原因か。
南船橋は売れやすいしすぐ売れた。東京近郊駅前なのでそれを重視する人が多かった。
千葉中央は時間かけて売れる物件,私も両物件比べたけど全く違う立地だった。
先着順住戸が5戸から全く減らない。中古がずっと売れない。来場予約が週末でも埋まらない。
この状況で「売り渋り」する意味が分からないのですが・・・。
住民掲示板を見ると、(電車・隣人住民)の騒音問題、エレベーターの異音、に続いて
今度は自転車置き場が壊れ修繕工事が入るみたいですが、
竣工半年でこんなに次から次へと問題が出てくるものでしょうか?
ここの検討属性って賃貸脱出1次取得か戸建て処分して永住目的の人とかになるんかな。2次以降なら焦ってパルコ跡とグラディス含め今出てる物件よりも間違いなくブリリア千葉(仮)だもんなあ。
スーモに1DKの未入居エクセレント千葉中央でてますね。千葉中央駅検討していて設備と音が気になる人はアリでは?
ブリリアは施工会社が期待外れ。
>1771
自転車置き場が壊れた原因とどのような修繕するかがポイントかな。施工に問題があったのならきちっと直せばそれでよしだけど、しょぼい作りだったのなら原状回復してもいずれまた壊れる。アフターサービス期間切れたらあとは住民でと逃げられる。
まあ、嫌なら買わなければいい。三井は数カ月後に完売する予定ですと言ってたね。
完売予定日を前倒しにしたともいってましたね。完売未定日でもいいですが。
バーゲンセールで前倒しかな。何か策を打たないと急に変わることはない。
来場予約がいつも「?」状態で完売予定日を決められる三井さんって凄いですね
三井の得意技として売れたことにしちゃうってなんてのがある。某物件では未販売住戸を賃貸にしてトラブル。ここも二の舞だったりして。
住民と思われる上げ投稿にすかさずおそらく検討していないであろう人から下げリプライがつくだけで誰も検討していないから何も質問していない。すごいなここは
マンションにも当たり外れがあるということ
ここは外れの分類なのかな?
>>1782 匿名さん
実際どれくらい検討してる人がいるのでしょうか?
来場予約は常に余裕あり状態ですし・・・
閑散期と言っても他マンションの週末はほぼ満席ですよね
>>1785 マンション比較中さん
別にこのマンションについて変なアゲ感情は持っていないのですが住人なので立場だけ公開します。確かにGWこえてから「おおーいっぱいきてるな」って感じの土日はないですね。でもちょいちょい個人や業者っぽい人がMR来てるのはすれ違いますね。
個人的には三井による第3者管理でどれくらいスラム化(治安悪化)に効果があるのか気になっていますね。安い大規模なのでまず間違いなく起こると思うので。
>>1786 匿名さん
8割以上売れてる物件ですからね、もうMR見学も終盤。未販売の小型3LDKが販売開始されたら多分すぐ売れると思いますが、もうこのスレで取り上げられなくてもいいようないい意味でオワコン物件。
値段と立地が良いからいい物件だと思います。賃貸利回りも5%こえてるし。
>>1788 マンション検討中さん
1786です。竣工後半年経過して販売が終わっていないのは事実です。市況のせいだけではないのでリセール時には一工夫が求められるかなと思っています。
利回りについては周辺賃貸相場が不当に高すぎる気もしますが、手持ち資金が少ない私にとって低めのグロスがありがたく、控除制度などが変わる前にローン走らせつつ賃貸よりも安く住めているので概ね満足、といった感じです。海幕やおおたかの森のようなQOL爆上げキラキラ生活!という感じではないですが便利な街ですし最低限の分譲ならではのよさは感じられますね。
私は住人が理事にならない第三者管理ってちょっと不安なのですがそんな事もないですか?
今住んでるマンションがデベ系列の管理会社でデベに忖度しまくりで管理組合も当てにならずなので。
理事会が無い為住人の意見が通りにくいとかデベに不都合な事は有耶無耶にされる心配はないですかね?
>>1790 マンコミュファンさん
第三者管理について、最初は時間を取られなくていいなと思いました。
でも、実際は、詳しく開示されなかったり勝手に物事進められたりと嫌なことが多いです。
メリットデメリットありますよね。
>>1785 マンション比較中さん
検討者は多くないです。
むしろここ最近は検討者の姿を見かけないです。
このマンションは
線路側はうるさい、
一階の草木のところは夕方になると虫は多い、
草気のせいかポストにも夕方は虫が多い、
床暖房ディスポーザーはないなどなど。
朝はエレベーターが混雑。
規模の割にエレベーターが小さい!
個人的にここのメリットは
価格と立地。
それに合う人が買えばいいだけです。
お名前が比較中となってますが、ここを比較して検討されてるんですか?
されてないなら、ここのマンションは用無しかと思います!
>>1791 住人さん
ご返信ありがとうございます!
忙しい方とか他の住人と顔を合わせたりしたくない方にとっては理事会が無い第三者管理はメリットかもしれませんが、いざ揉め事が起きた時に住人不利の事態になりやすいデメリットもありますよね。
将来的にやっぱり自分達で管理会社を入れて理事会を発足していこうと思ってもなかなかその方向へ持って行く事すら難しい様な気がします。
デベの方針優先で住人が困という事の無いように運営していって貰えると良いですよね。
>>1792
1Fに虫いますか?4月から住んでますが廊下もポストも気になった事はないです。
ただ1F廊下は植栽が多いからそのリスクは確かにあるかも。
とは言え先日もちゃんとメンテの中で殺虫剤散布もしてたので、悲鳴を上げる事にはならなさそうだなと安心してます。
躑躅、紫陽花と入居後に季節の変化を楽しめて、花は好きだけど自分で育てるマメさを持たない身としてはありがたい限りです
私も虫嫌いですが1Fでは遭遇なし、知らぬ間に蚊に刺されたことはありますけど
植物があるといっても川や水場が近くにないのであまり心配もしてません
第三者管理も一長一短ですが個人的に理事会の発足は避けたいです。揉め事も当事者のメリットが他の住人にとって同じとは限らないので客観的な視点で判断すべきと考えてます。そう思い続けられるように三井の管理に期待したいところです
>>1794 さん
います!大きなアリ、蚊、名前がわからない黒い虫。
自分の家のベランダにも、虫はいますが、(あり.蜘蛛の巣)
一階の廊下、ポストでみました。
エレベーターの中でも壁に小さな黒い虫見たことあります。
>>1800さん
その辺りは皆知ってるでしょ、建て替えも可能なデベを選ぶことでリスクヘッジしてるのでは?それに検査して見逃したなら責任も発生するので問題あれば追及すればよいかと。
横浜の三井マンション並に補償してくれるなら、むしろ杭不足でもいいです(笑)
建て替え期間中の補償もしてくれるし。。。
https://www.google.com/amp/s/www.nikkan-gendai.com/amp/articles/view/m...
>>1803 マンション検討中さん
この物件に限った話じゃないですが家賃補償+慰謝料に加えて新築に作り直してくれるデベ、安心できますね。
ここ6年くらいの三井マンションは横浜の分まで利益載せられた物件だとよくディスられてたのが懐かしい笑
すんなり建て替えに応じたってわけじゃないけどね。市の施設が入ってたからか住民が市に訴えたら手のひら返し。さてここで同じことが起きたら・・・・。
車寄せのイメージ図見ました。
これ、雨の日は同乗者を車寄せで降ろせばいいので楽そうです。
虫が多い場所なんですか?
建物の問題もあるかもしれませんが、今年は虫が多い気がします。特に、雨が降った後・・・
害虫予防のグッズを揃えています。
>>1810 さん
こちら8階よりも上ですが、入居時からベランダにもいます。亀虫ぽいのとか、黒いクモみたいなの、アリ?
透明な虫。普通上には来れないはずなのに。
風で吹き上がるんですかね。
それか、古い建物、水溜りが長期間放置されたため、
卵とか色々とか。一度害虫駆除もありかもですね。
短期の植木で、上まで上がるとは思えないです。
>>1811 口コミ知りたいさん
我が家は8階より下です。
我が家もアリがいました!
どうやって上がってきたの?と二度見しました!
ベランダに木の葉がよく落ちているので、隣の公園から一緒に飛んでくるのかな?と思いました。
でも8階より上だと謎ですね。原因わかりますように。
富士見エリアのキャッチは迷惑防止条例違反で逮捕できないのでしょうか?
そりゃ条例違反だから逮捕しようと思えば出来るでしょうけど警察に利が無いからね
逮捕しようとしてないんだから出来ませんよ。
まぁトラブルになって暴行したり恐喝なんかが発生すれば少しは取り締まるかもね。
夜の富士見エリアの客引きは嫌ですね。幸いこの場所までは変な人は来ないし、駅前に交番もあるから良かったですよね。
オーベル千葉エアーズとパークホームズ千葉、どっちがいいでしょうか? 駅徒歩条件が似ていれば数百万円安い方がいい気がします。
以前、既に完売している椿森のウィザースのMRを見に行きましたが、千葉駅までの導線が暗いし歩道が狭いところが多く、子連れでは歩きたくないと思う道のりでした。歩いてみると見えるものって結構ありますよね。
タイプによっては最終1邸の案内が出ていましたが、物件概要見てると入居から半年経つ9月末までは販売続きそうです。エクセレント壁ドン低層あたりと価格が被るのでそちらの進捗次第ではこちらも動きそうですね。
いつの間にか公式HPに価格表を載せるようになったのですね。
残り32戸。
週末ですらMR来場予約は余裕がありますしね。
てっきり1DKが売れないのかと思ったら3LDK、4LDK、広い2LDKばかり残ってて意外だった。次期以降販売のBとQも3LDKのはずだが、急がなくて大丈夫なのかな?現在の販売で一気に売れてるのかも知れないが。
売れ残っていることすら知らない人もいそうなくらい興味を持たれていない可能性微レ存。
住民としてはやきもきするだろうが、別に三井は好決算で今期はもう問題ないから売り焦ることはないだろうな。社員の仕事作りでまったり殿様商売してるでしょ
ここや椿森のウィザースレジデンスを検討してたけど、椿森は結局完売まで竣工後2年2か月もかかかりました。低層で眺望がないのに、広めでグロスで高くなってしまう部屋がどこもなかなか売れなかった。ここも低層階は眺望があまりないので、スミフ方式とか言って売ってるといつまでも売れ残りそう。
値上げしながら売るのもよいけど、住民としては完売しないと落ち着かないですよね。
問題は、新築でこれだけ苦戦してるとなるとリセール時は新築時の価格以上は難しそうな点。
入居1年前に完売した南船橋はリセール700、800上乗せでもサクッと売れてましたが。
電車の音がうるさいこと、設備が良くないことから不人気な気がします。
静かな環境で生活したい!
ここより坪単価の安い駅近物件を探すことは難しくなってきていると思います。時間が経つにつれ割安感が出てきていることに気が付きます。
確かにバルコニーの手摺安っぽく見えるな。共用廊下のアルミ手摺も縦だもんな。
バルコニーのアルミ手摺は流石にやりすぎ。そこだけでも少しお金かかってもガラス手摺にすべきだったと思うよ。それだけで全体の見栄えが全然違ったのに。マンションは外観が重要だよ。床暖なくても食洗機なくてもいいからそこだけは。
>>1839 マンション比較中さん
ライバル物件が少ない場所だからこそ成し得たディールと考えています。千葉中央近辺は人口も増えてますし、それに呼応して賃貸マンションも目立ってきています。
駅から遠いデュオヒルズ千葉中央に比べると、パークホームズ千葉の仕様は劣ると思います。
しかし、千葉中央駅から横断歩道を渡らずに徒歩2分でつく用地はもうなく、ライバル物件が増えるにつれ相対的な優位性は出てきているかと。
徒歩二分っても最近では見ないレベルの横長のマンションだから端の部屋だと結構歩くね。
外観的には完成予想図の段階で売り切っておくべきだったね。
そもそも「千葉中央」の駅力が弱い気がします。
駅徒歩2分と言っても結局は10数分かけて千葉駅まで歩く人も多いみたいですし。
まだ出勤時は狙った電車に乗れるからいいですが、帰りは1本逃すと結構待たされますしね。
>>1845 マンション掲示板さん
本当に同意。
割安感を感じると言っても京成千葉中央駅だし。
雨に濡れない線路下商店通路も夜は通り抜け不可。
線路沿い超至近物件なんだから、
共用廊下縦手摺より壁式にするとか、、
せめて通路側の部屋壁も戸境壁ぐらいの厚みがあればとか色々惜しい。
設備は個々に後から変更できるけど外観や構造は変えられない。給湯器リースとかネットはジェイコム一択とか悩ましい。
駅近メリットは電車利用でない部分にあって、至近距離に「コンビニ3社、24hスーパー、ドラッグストア、100円ショップ、ファストフード、飲食店、弁当屋、スポーツジム」が揃うのはほんと楽よ
>>1849 検討板ユーザーさん
ほんとですね。
バルコニーの手すりを全部ガラス手摺にすれば結構カッコイイマンションになってますよね。なんだか勿体ない。
写真は上手に撮影しているので、格好よく写っていますが。
>>1851 通りがかりさん
正確には長方形が地震に強いわけではないですよ。
L字型のマンションだと正確には2棟構成になっていて、全体としてL字に見えているだけになります。直近だとクレアホームズ千葉センタークロスなんかがこれです。1棟ではなく2棟なので、地震の際にそれぞれの固有周期や揺れる方向が異なり、2棟を完全にくっつけることができないので、2棟の間にエキスパンションジョイントってので橋渡しします(遊びの部分です)。ジョイントは小さい地震では大丈夫ですが、震度6以上とかになると壊れてしまう、というか壊れるように作られています。
ジョイントは大きな地震では修理が必要になるのですが、上階に行くに従ってジョイント幅が広くなっているマンションは若干こわれにくい(上階の方が揺れが大きく、それを考慮した作りになっている)程度の差はありますが、壊れる前提です。
躯体として地震に強いかどうかは、今の時代はどのマンションも同じような計算をしているので、建物自体は耐震性能が同じ分類であれば直下型に対してはほぼ同じ躯体と考えていいです。
耐震マンションではどれを選んでも建物は計算上はほぼ同じなので、結局その土地が揺れやすいかどうかにかかっています。大きな地震のときは立地で小破、中破、大破が決まってしまう感じですね。耐震構造では立地が一番重要です。
>>1850 匿名さん
自宅から普段使いの買い物に行くなら千葉駅前よりむしろ便利だし、クリニックも十分ある(発熱外来もすぐ近くに2件)。通勤で使わなくても千葉中央駅からお出かけするときもあるし、本千葉駅まで歩けるのが便利なときもある。良い面もたくさんあるのだが、千葉駅周辺のライバル物件がたくさん出てくるのにこんなにゆっくりペースで販売で大丈夫?と心配になってしまう
>1853
エキスパンションジョイントの問題は壊れる前提だけど、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に補修費用がカウントされてないこと。
免震の鉛ダンパー、履歴系の制震ダンパーも同じく。
あと、L字の間にスペースを開けてるんだけどエキスパンションジョイントでつないでるんで間は大きくできない。揺れ幅が大きいと建物同士がぶつかってなんてのがありうる。熊本地震では免震の振幅が想定以上なんてのが実際に起こってる。
>耐震構造では立地が一番重要
御意。そして葭川の周辺は地盤がよくない。
地震を心配するならマンションは購入ではなく賃貸にした方がいいってことに。
免震でも長周期成分が強いと大梁のひび割れ程度は起こってもおかしくない。
戸建ても損傷するだろうし。
個人個人でどの程度のリスクを見積もるかじゃなかな。
>>1845 マンション掲示板さん
住民だけど本当にこれに尽きる。電車音も設備も全く不満ないけどスカスカ金属タテ格子だけが残念ポイント。全体的にあと100万価格載せたらかなりいいバランスなの出来たんじゃない。これからの三井の物件で安いけど悪くない、みたいな物件作るための試金石だったのかもしれんね。
>>1854さん
良い面はご想像の通り、10-20年は自身で住む前提で買ったが想定以上に便利だったので満足してますよ
色々と議論されてるが、主観的に必要十分かつコスト最小限を望む人向けなので、静かな生活な贅沢な空間を望む人に向かないのは同感
一方で自身を同じ判断をする人が皆無だとも思わないので先のことは心配してない。それに武蔵小杉などの例をみると確実な判断などないから住み心地が最優先かな
>1865
最近のパークホームズは工事中の仮設なんて揶揄されるような非常階段あったりする。低層階なんてエレベータ待つより階段歩いたほうが早かったりするから非常ではなく常用として扱ってほしいものだけど。
後付け感はんぱないですよね。
そもそもこの戸数に対して非常階段1本って少なくないですか?
まぁコスト削減のためと言われたらしょうがないですが、いざという時に大渋滞にならないか心配。
バルコニーの金属タテ格子は洗濯物が丸見えでちょっと恥ずかしそう。
一部の住民の方が、金属タテ格子にビニールをしてバルコニーに目隠しされてますが、ビニールがバラバラでマンションの景観が綺麗に見えないと思ってしまう。
また、クローゼットや脱衣所の収納も使いにくい。
もっとセンスの良い建築士さん?デザインの方はたあなかったのだろうか
マンションでも戸建てでも耐震等級1って、震度5強で損傷せず、震度6から7で倒壊せずが基準で、耐震等級3はその1.5倍の揺れに耐えられるだから耐震等級3のほうが強いでしょ。
>1874
左右は角住戸だから共用廊下に接する部屋の共用廊下側には窓をつけずに階段にして、妻側に窓付けてるけど、真ん中はそれできないからね。
真ん中の住戸はセンターインにして階段つけるとか工夫すればできなくはないとは思うけど、コストかかっちゃう。
センターインでPP分離ってのもあったけど、最近はここにもあるようにリビングインの浴室なんてPP分離とは逆行するコストダウンが横行中。
>1873
耐震基準の震度5強で損傷せずって注意が必要で対象は構造部分だけ。ここみたいにALC使ってると震度5強で損傷するリスクあるというか、3・11の時実際に壊れた事例もある。
>>1875 匿名さん
非常階段の安っぽさではなく、非常階段の使いやすさでは、
千葉中央駅側の非常階段は、
降りるとき、
一歩目の階段?が盛り上がっていているのでつまずきそうだったこと、
歩幅が狭いのと、暗い?ので降りるのに時間がかかりました。
そのため、真ん中にある非常階段、
今回で言うと安っぽい感じのほうは、
広くて、夜は明るくて1番降りやすかったです。
うちの子は鉄の非常階段は怖がります。特に高所恐怖症って訳でもないんですがね。
ちなみに高層階。
パークホームズLaLa南船橋ですね、そこ買った人がここのすれでマウント取ってるだけです、苦笑
共用廊下側もお洒落ですよね。
中古の部屋はもう見当たらないから売れたのですかね
住民版を見るとJFEスチールからの粉塵が問題視されてるようですが、人体には影響ないのでしょうか?小さい子がいるのでそこが引っかかります。
掃除してもすぐに黒くなるみたいですし、結構な量が飛散してる感じですよね。
>>1883 パークはどこもいいさん
マウント取りたくなるくらい早期完売のマンションでしたよね。私ももう少し早めにマンション探しを出来ていればなーと後悔していますし。
ほとんど変わらないけど、PHシリーズでここが一番仕様が低いのは事実だと思っています。その分価格が抑え目なので、そこで納得するものかと。
そのような状況だと、窓なんか開けて換気しようものならフローリングなどもザラザラになってしまうんですかね。
洗濯物を干すのにも躊躇しそうなくらいですね
>>1895 マンション検討中さん
風向きにもよります、、、、秋冬春はJFEが風上にならないようなのか窓開けてても大丈夫そうです。夏はヤバイ印象です。10分開けてても床がざらつく気が。もちろんその日の風向き次第だと思いますが。以前海浜幕張にも住んでいましたが、あちらも窓開けてると結構ざらつくのと藻の臭いで千葉は沿岸は辞めた方がよいのですかね?
https://www.city.chiba.jp/kankyo/kankyohozen/kankyokisei/documents/kou...
千葉市の報告書で参考になりそうです!
→様々な発生源が考えられるが、その中でも製鉄工場の影響が比較的大きいものと認められる。って書いてますが、製鉄所が全てでしょって感じもします・・・
私は千葉中央駅の近隣住民で南向きベランダの部屋ですが、この掲示板見るまで鉄粉のことは全く気付きませんでした。言われて見るとベランダ汚れてるかな?くらいです。世間的にもそんな話題になってないと思うのですが。
>>1896 匿名さん
干すなら風が弱く天気良い日に短時間なら大丈夫かもしれませんが(エビデンスはありませんが)、うちは念の為バルコニー干し避けてます。
バルコニーの手摺や床、室外機などの汚れ方をみれば。
この手の問題点が提起されると強めな火消しが出てきますが、個々によくよく調べて自己判断するしかないと思います。
電車音や低仕様に関しては事前に知り調べて妥協して契約したけど粉塵スチールに関しては契約後に知り調べたので後悔しています。
粉塵に気づかない気にしない健康な方には問題ないかもしれません。
とりあえず夏は臭いきついですよね・・・・・・最初の1年はこのにおいの原因がわかりませんでした。アリオ蘇我に何度も行っているうちに臭いの原因はJFEにある(近いためか臭いがよりきつい)んだなと思いました。
スレを見るに、PH千葉の固有問題というより、千葉市中心部のマンションは大体粉塵問題抱えてるのかな。
PH南船橋(船橋市)を購入された方は、粉塵がないことを考慮されてたんですかね~マンマニさんも動画で言ってたけど、PH南船橋周辺の空気は結構汚いので空気自体がクリーンではないと思いますが。
いずれにせよ埋立地であろうとなんであろうと首都直下地震前に短期でキャピタル取れる物件が魅力の証拠。
PH柏たなかはPH千葉より周辺利便性が比べ物にならないが、粉塵の影響は相対的に軽微なので、綺麗な空気が欲しいPH民はそっちへGOですかね。2年待つと金融リスクもあがりそうですが。
PH千葉は周辺相場が上がってきても、なお売れ残り***であり続けるか、それとも割安感から買われ数年単位で値上がりするか。見る分には無難なマンションよりかは楽しめます。
ただ、千葉市の他物件は販売価格に粉塵の影響は織込み済みなのかな、気になりますねー。
近隣住民ですが、鉄粉とか粉塵は存在は知ってるけど、くらいなもので価格には影響してないと思います。この時代ですから本当に深刻ならネットで話題になるはずですから調べてみたらどうでしょうか?ここで紹介された記事くらいしかないですよ。
以前に近くに小さい畑があるマンションに住んでましたが、その方がはるかにベランダが汚れる笑 この物件は本千葉公園の土とかも飛んで来るのかな?
バルコニー側は窓開けてますがそこまで気になりません。洗濯物も問題なし。ただ廊下側は真っ黒になるので窓開けられませんね。
千葉駅周辺はどこも似たようなものだと思います。以前千葉駅近くの賃貸に住んでましたけど、海側は黒くなっていました。あまり気にしてませんでしたが
住人です。
粉塵なのかわかりませんが、ベランダの汚れはすごいです。
部屋も1週間で床が真っ黒になるので、床掃除をしてました。
ただ、換気口にクッション材を詰めたら減りました。
線路側の話ですが、廊下は管理会社が定期的に掃除をしてくれるので気になりませんが、
玄関ドアは真っ黒です。
玄関ドア外側は共用部分なので、管理会社にふいてほしいなと思ってます。
>>1910 匿名さん
高層階ですけどベランダ側は毎日長時間窓開けてますが意識したことありませんでした。あまり汚れてるように感じませんでしたがもう少し検証してみるかな・・・
窓からはともかく流石に換気口からは入ってこないと思いますけどね。うちは全然汚れてないです。部屋の位置にもよるのでしょうか?
私も別に気になりませんね。
ベランダの床が黒くなるのはありますが、前に住んでたマンションとそんなに変わらない感覚ですし、ましてや部屋の中には入ってこないですね。
エクセレントザタワーの板を荒らしてた内の1人じゃん。誰が信じるのさ
気になる方と気にならない方で分かれてますけど
Google Earthで千葉みなとを見れば分かりますが、
石炭とかが大量に野ざらしにされてるので気になる方は中央区には住まないほうがいいですね。
昔から住んでますがこの付近はどこも変わらないです
>>1915 匿名さん
窓開けたときに入るんですかね?ベランダのスリッパをはいたときに足の裏につくとか、洗濯物につくとかのレベルではないですよね。お子さんが泥んこで遊んできたわけではないでしょうし笑
うーん、不思議ですね。私は洗濯物を普通に干してますけど気になったことないけどな~
これを見ると、少し前のレスにあった「粉塵が嫌で千葉みなとの知人が2年で引っ越した」というのも納得できますね。
今までは粉塵のこと気付いてませんでしたが、一連のコメントを拝読して特徴を理解できました。夏場の蘇我方面からの南風が強いときは少し気を付けるようにします
何十年も放置してるのでこれからも放置なんでしょうね。
国の税収を支えていた煙草も今は様々な制限がかかっている。
国の発展や経済を支えてきた自動車業界も様々な規制(排ガス)や企業努力を強いられている。
戦後経済を支えてきた川崎製鉄(JFE前身)も粉塵スチール問題に真摯に向き合うべきだと思うし、千葉市にあとから住んだ人にも意見する権利くらいはあると思う。住民税払うし地元の経済商業活動に寄与する存在なのだから。
元々は国や千葉県民、千葉市民の税金が投入された埋立地(千葉市の市有地)を無償提供(誘致)したのだから、昭和33年以降千葉に納税開始したことも当たり前のことで特別扱いする必要はないと思う。自己資金で起業して貢献している企業もある。
グーグルマップを見て山積されたスチールコークスを見れば、もう少し対策できないものか?と思う人もいるだろう。
この問題は『気にする人』と『気にしない気にならない人』が争う話でもない。
本来なら行政とJFEで話し合い改善できる部分は改善させる話。
※このマンション特有の問題点でもない。
舞い上がった粉塵の行き先も風や季節や運次第。
花粉も黄砂も向きとか関係ない場合も多々。
事実として千葉市(臨海部)にはスチール粉塵問題が存在していて、
黒いスス汚れのようなものが発生する。
気にする人もいるし、気にならない人もいるってこと。
気にならないなら検討価値のあるマンションです。
あの野ざらしの鉄鉱石?を風に飛ばないようにするのは無理だと思いますし、もし対策するとするとコストがかかりすぎて価格競争できず維持不能になるので、対策に本気であれば工場閉鎖しかないのは誰が見ても明らか。
もう何年かに一度、あぁ飛んでますねなんて言いながら無視するしかない。
ベランダの汚れ程度なら掃除すれば済みますが、日常生活で無意識に吸い込み気管や肺に蓄積されると考えると不安になります。世界的にはPM2.5なども問題視されてますしね。
石炭だから。
脱炭素の流れで電炉の採用や水素還元技術なんかも検討されてるみたいだし、そう遠くない将来には石炭ヤードもなくなるでしょう。
50年後くらいか。
千葉駅エリアの他物件では粉塵なんて話題にもなってないし、気にしすぎないのがいいですかね
川崎の高炉は中国との競争に敗れて休止することになりました。働いていた何千人は地方への移住、退職を止む無くされています。千葉もコストアップとなれば休止になって、そういうことを続けていれば日本がますます貧しくなるということでしょう。
マンション自体だって、建設反対運動が起きるように元住民にしたら日当たりは悪くなるし、眺望ゼロになるし嫌悪施設です。
ベランダの砂埃は製鉄所だけが原因というわけでもありません。公園や校庭の近くでもそうです。千代田区のオフィスでも強風の日にコロナ対策で窓を開けていると机の上がザラザラになります。このマンションはベランダのが南向きではなく、製鉄所と逆方向なので、他の千葉市の南向きマンションと比べると影響が少なそうな気もします。
あ、北向きなんだ。
よかったね。
>>1936 マンション検討中さん
マンションの建設反対と違って健康被害に繋がりかねないので別次元の問題かと。
都内から千葉に来た者ですが強風の日に歩いてると必ずと言って良いほど目にゴミがはいります。
都内に長く住んでいて感じた事が無いです。
千葉に長く住んでる人の意見を聞いてみたいです。
この物件だけ粉塵問題があると誤解されたら申し訳ないから、このスレではこの話題はこれくらいにしたらどうでしょうか
なんで都合の悪い話は避けるの?
粉塵があるとしても、都内なら排ガス、西日本は黄砂にPM2.5、山間部は花粉、と日本の何処でも何かしら吸ってるわけなので気にしてもね
健康寿命が明らかに短いとかなら一考の余地があるけど
いやいや石炭粉塵の怖いのは、その空気中固形物比が排気ガスやPM2.5と桁違いなのよ。
で同じような固形物量が飛散する黄砂との比較では、今度は有害物質の含有量が桁違い。
もちか一年二年近くに住んでたからって目に見える健康被害は出ません。
ただそれが10年単位になると恐ろしいかな、ってこと。
鼻の穴は真っ黒になっちゃうけどね。
>>1944 マンション検討中さん
違いますね。目的は分かりませんが話をすり替えている。市役所の粉塵に対する公式見解をきちんと読むべきです。この物件の住民さんはちょっと無警戒というか、根拠のない荒らされそうなネタを自ら提供しすぎ。
石炭が含まれてなければそれでいいのではないでしょうか?
なんか話がどんどん飛躍していってる感じがして、気持ち悪い感じがします。
GoogleMap見てみなよ。
石炭が飛んでこないわけないとわかるでしょ。
しかもあそこに積まれてるのは微粉炭だよ。
毎日頑張って散水してるけど、水もタダじゃないし、排水の処理も大変なんで散水量は毎年減っていってるし…。
あの辺に住む気ならJFEの統合報告書くらい読みなよ。
大企業なら不安な市民に対して「これだけ安心ですよ」というデータを示してほしいですね。
だから大企業はちゃんと隠さずに統合報告書で発表してるの。
読んでみなさいよ。
書いてますよ。
そしてその対策や今後の計画も。
なぜ読みもしないでそんなことが言えるのかな?
これ見ると明らかに鉄が飛んでそうですが。もしかすると千葉市は嘘の報告書を作ってしまったとのことですか?
https://www.city.chiba.jp/kankyo/kankyohozen/kankyokisei/documents/kou...
https://www.jniosh.johas.go.jp/publication/mail_mag/2013/58-column.htm...
鉄は吸い込まない方が良さそうですね。
布団とかは干さない方が良いという結論でよいのですかね?
大企業の報告書に、有害物質が近隣に飛散して数十年越しの健康被害が想定されます、と書かれていると?
バルコニー掃除の話題から健康被害へ紐づける数値根拠がないなら、断片情報と想像の組み合わせで不安煽りをしたいだけに思えるが
文体からみて有名な荒らしさんに目をつけられちゃったみたいですね。むきにならず、冷静に、できるだけ相手をしないようにしましょう。
じゃぁ不安を払拭できるデータを示してくださいよ
今更ながらの話かもしれませんが公式サイトに価格表がまるっと掲載されていて驚きました。
しかも住戸ごとに販売時期も記載されているので分かりやすいですね。
どのタイミングで価格表が掲載されたのかは不明ですが全てのマンションでこの方式で価格表を公開して欲しいくらいです。
>>1970 匿名さん
Mタイプが13階と12階で100万円違うのはどうしてなんでしょうか?
隣のNタイプは100万円の差だと13階と7階くらいの階差のようです。
パッと見残り30戸くらいしかないと思いきや50戸くらい残っていました。
完売までにはまだまだ時間がかかりそうですね。
ここから一番近い図書館は「千葉県立図書館」だが旧耐震だし移転予定とのこと。跡地はどうなるんでしょう?
https://current.ndl.go.jp/node/44886
PH千葉は50部屋以上も残っている。
部屋数が多いとはいえ、
近隣のデュオ、エクセレントが完売しているので、理由にならないと思う。
そちらを購入しておけば良かったかなと少し後悔。
千葉駅では未完成の新築物件がこれからまだまだ出てくる。
中古で売る時、心配になってきた。
>>1978 匿名さん
こんにちは。同じ住民ですかね。本来住民板のやり取りなのは承知で失礼します。
未来の市況は読めないのでなんともですが、元々値上がりする地域ではないですし(セントラルだけが例外)現状賃貸よりは安く住めていて、周辺物件との築年数差もあるので売却時も短期でなければ残債割れまではいかないでしょうから、あまり悲観せずとも良いのでないでしょうか。爆益!wみたいには絶対ならないでしょうが(笑)
>>1978 匿名さん
千葉駅周辺は相場が安い割に商業施設が揃ってて住みやすいというのが売りだと思うので永住向きかと思います。
他の方も書いてますけどリセール期待するならもっと東京寄りの物件が良さそうです。
>>1980 住民さん
爆益!は期待しておりません。
リセールも期待しておりません。
新築時の値段で売ろうとも思ってません。
詳細書きますと、
周辺より安く、周辺は完売したのに、
現時点で50個も売れ残っているということが心配でした。
また賃貸も空室が目立ちます。
このPH千葉が、価格以前にまわりから買いたくないマンションでないといいなと思いました。
残数がコメント毎に違うから公式HPを見ると、残31戸で内25戸が次期以降販売予定という記載。公式が誤ってるなら残50戸がどこから得た情報なの?
次期以降販売予定のBタイプ列、残しておけばいつまでも3LDK3400万円台~って広告がしやすいけど、線路側の洋室はじめ本当に間取りが酷いからよほどのテコ入れないと売れないよなとは思う。
>>1988 匿名さん
そこを見て白をカウントしましたが、よく見たらグレーにも次期以降販売予定があった。どちらにせよ次期以降を売れ残りとしてカウントして50戸ということ?外すとどう数えても数字合わないのだけど
>>1984 匿名さん
ご懸念の通り、売れ残りが潜在顧客を遠ざけている実態はあると思います。
フォローしますと、都内の賃貸業者が実施したリーシングは成約したみたいですし、ポートフォリオを分散させたい都内の投資家にメジャー7物件は刺さりやすいです。
中古市場おいては、仲介会社のKPIは販売実績そのものであり、専属であれば営業マンは必死に売ります。一方で、PH営業マンが最も評価されるためのKPIは顧客満足度であって販売個数ではないため、新築マンションの購入決断に必要と思われる多少の強引さ等が相対的に弱い傾向にあります。これが周囲より売れ行きが悪くみえる主要因の一つだと思っています。一部住戸は値上げしてますし、メジャー7の余裕が見て取れます。
残り50戸を竣工1年までに売り切れるかが問題ですね。
1年過ぎたら新築と言えなくなるようですし。
仕様が悪いと新築でなくなったときは価格下げるしかなさそうですね。
前の投稿にもあったけど三井レジの業績は好調で今期も勝どきやベイパークで目標達成できちゃうからここが売れようが売れまいが関係ないから、営業もせず値下げもせず、売れるなら売るくらいのスタンスになる気がします。現地モデルルームも気合入ってないし駅頭のサンドイッチマンやティッシュ配りとかもやってないし。
まあ、住民からしたら売れようが売れ残ろうが関係ないですからね。三井は業績いいですし。
MR予約も余裕なので2年でも3年でものんびり売ればいいでしょ。
>>1218 ご近所さん
結局
2022年中までに完売すればよい計画だそうです。
は何か根拠あったんですかね?2022年は無理そうですが…心なしか6月からほとんど動いていないのではないかと。
ここは安すぎるので残債割れのリスクは低いでしょう。
逆にこれから出る5000万~6000万クラスのマンションのほうが厳しい気がします。
永住前提ならいいですけど、利益出したいなら都内寄りの物件買わないとダメですよ。