同時期に出てたエクセレントシティ千葉中央の方が価格は高かったけど設備仕様も静かさも学区も良くて、こっちは安いけどコストカット仕様で線路脇でうるさくて…と待望の千葉駅メジャー7とは一体？て感じだったからね。仕方がないね。
>>1501 検討板ユーザーさん
エクセレントは部屋内部に柱が出てるのが気になったかな。
エクセレント千葉中央も駅近で電車の音は聞こえはするでしょ。
あと天井が低い。
駐車場入り口が狭く気になった。
パークホームズは設備がしょぼいが、一階に自販機設置やワーキングスペースが良かった
>>1502 マンション検討中さん
自販機設置されてるのかアピールポイントって…
そんな安いから専有部はしょぼいけどいいところだってあるんですよみたいな物件じゃ、メジャー7への期待感からの落差が大きすぎてテンション上がらないわなって話よ
>>1502 マンション検討中さん
確かに設備しょぼいです。外廊下は、風が強いと周りに何もないのでもろに風を受けます。
値段が安いのでいいかと思います。
いまは、だいたいのマンションの1階に自販機ありますよ。
価格表送られてきたんですけど、けっこう空いてますね。3分の1くらいは空いてるかな。
専有部は自分で好きにアップグレードできるが共有部はそうはいかない
だからこそ、そこそこ規模があるのにディスポーザーと床暖房なしがどうしようもないんだよね。特にディスポーザーはどうやっても後付けできないし。ほんと賃貸クォリティ
私はどちらもいらないな。その分安いから満足です。
立地や設備仕様と価格は表裏一体のものなので、総合的に考えればここはバランスが取れていると思います。
設備仕様に不満を述べる人がいるが、仮にディスポーザーと床暖房をつけてその分価格が1割、2割高くなっても良かったというのでしょうか。
個人的にはここの立地であれば2割ぐらい高くても、ディスポーザーと床暖房をつけたほうが売れ行きは良かったかなと思いますがこればかりはわかりませんね。
ディスポーザーは欲しかったなあ
>>1513 周辺住民さん
立地が良いところを買う層はある程度の予算があると思うので、ディスポーザーは有って良かったのかなと思いますが、床暖房はあっても使った事が無いので個人的には本当に必要か疑問に思います。
このスレでディスポーザーと床暖房の話題はもう飽きました、
2021年首都圏新築マンションで
100世帯規模以上の物件では 宅配BOX100％ 床暖房90％ ディスポーザー70％ が標準設置されてるそうで、それだけ人気のある設備ってことではないでしょうか。
必要か必要でないかはそれぞれの家庭にもよりますが、今や宅配BOXと床暖に関しては「新築物件には付いてて当たり前」くらいの認識では？
先日MRを見に行った者です。
線路沿い、県道沿いであることは分かっていたのですが、その他にハザードマップで浸水想定区域に当たることと、日当たりについては皆様どのようにお考えですか？
都川は平成のはじめまで度々はん濫していたようですが、千葉中央駅の辺りまで水没していたのでしょうか？よろしくお願いします。
>>1520 水害、液状化の両面においてリスクは低めだと理解しました。三越跡地の液状化リスクは私は取りません。水害についての現実的なリスク、マンホールが集中豪雨で氾濫し、低立地に流れ込む現象により半地下住居の大きなリスクや高台にあっても低位な立地、若しくは坂に面し水の流れが押し寄せそうな物件は安くてもしんどいです。
上はもう完売してる7８戸の小規模マンション、一方パークホームズ千葉はいい部屋はもう売れてしまって残ってる部屋が円安及びインフレでかなり安く見える２５３戸の大型マンション。
比べようがない。選択肢は残ってる部屋を買うか買わないかだけですな。
側面の4階より上が単一色で単調で。側面は千葉中央駅の方から目に入って目立つので、もう少しデザインを工夫して欲しかったなと。
1DK 60戸 2LDK 42戸 3LDK 137戸 4LDK 14戸｡ 1DKと2LDKで約4割を占める。賃貸で出てるのはこの４割がメイン。６割のファミリー向け物件は賃貸よりも実需がメイン。今残ってる部屋は1DKがおおいいのかな。
>>1529 検討板ユーザーさん
改めて住戸のタイプ別の戸数を見ると、このマンションはシングルやDINKS向けの1DKと2LDKの割合が高いことに気づかされました。特に1DKの戸数が非常に多く、東京都心レベルの多さに感じました。
ここの販売が伸び悩んでいるのは、単純にこの地域のニーズ（ファミリー向けニーズが高い）と販売している住戸タイプ（シングル、DINKS向けの供給数が多い）のミスマッチが主たる原因ではないでしょうか。もちろんファミリー向けでも売れ残っている住戸はあるでしょうが、ひょっと売れ残っている住戸はファミリー向けより1DKと2LDKの方が多かったりするのでしょうか。そうであればこの説が妥当かどうかわかるのですがね。
販売伸び悩んでると思ってるのは 実は勘違いなのかもですね、253戸もあるし,
エクセレント、デュオヒルズは1LDK から3ldkを販売しており完売している。
戸数が多いからここが売れ残っているわけではないと思う。周りと比べて魅力にかける。
>>1532 匿名さん
エクセレント、デュオヒルズの１Lは、60戸もなかったのではないでしょうか。
今販売中で人気の高いエクセレントザタワーも1Lがあるがそれでも30戸ぐらいで全販売戸数の10％以下で、そんなエクセレントザタワーでさえもファミリー向けの販売が好調で売り出しを進めていますが、1Lの引きはそれほど強くなく売り出しは後ろ倒しされてきました。
同じく現在販売中で千葉駅に最も近いグラディスに至っては1Lの間取りすらありません。また若干エリアは違いますが同じ千葉市内の海浜幕張のベイパークでも1Lは存在せず、2Lが少しあり、3Lや4Lが大半です。
こうやってみるとやはり千葉での需要の中心は3Lや4Lのファミリータイプで、1Lや2Lの需要が少ないと考えられます。そんな中でここは都心並みの割合で住戸タイプを供給してしまったので需給バランスが悪く、そのために完売まで時間がかかっているというのが個人的な想像です。
マンマニさんの評価がとにかく厳しかった・・・
完成後はマンション側面が団地みたいなデザインが目についてしまいます。
完成前の完成予想CGで側面まで見る人はいないでしょうから。。。
>>1533 周辺住民さん
あと、加えるなら、1DK、1LDKは間取り良くないですよねー。細長いというか何となく見映えが悪いというか。ファミリーを中心とした構造の中に単身者用の間取りを多くしたから。投資用でもファミリーでもいけますよ的なコンセプトが裏目に出たか。
採算面を優先させたかったんでしょう。
まあでも全部売り切るでしょね、値下げせず。今は売り手市場だから
検討者にとってデメリットでしかない青田売りをするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金回収ってのが売る側の目論見。売り手市場なのに完成在庫って、それだけでどういうことかわかるでしょ。
新築時点ですら売れない物件、中途転売することになったらきついよ。
長期的にみれば修繕費などはこのような大規模マンションは小中規模に比べてかなりお得｡小中規模マンションと大規模マンションの差は大きい｡
今はここの1DKが賃貸市場に何軒か出回っていて次の投資家が様子見｡これらが,部屋の大きさや階数によるけど,月10から12万円で賃貸で決まりだすと次の投資家が買いだすはず｡
この界隈は千葉駅周辺も含めて3LDK賃貸物件が不足っぽい｡在宅勤務で3LDKが人気なのかな｡
投資期待って・・・。投資対象にされると賃貸住民がトラブルリスク。まあ、小さい部屋作ってる時点でデベも共犯者だけど。
>>1549 名無しさん
SUUMO見ると多数掲載中なので、若干動き鈍そうです。
賃料厳しいのか、飽和状態なのか、賃貸シーズン過ぎたからか分かりませんが、早く入居決まるといいですね。
ちょっと団地感があるのは外壁がタイルじゃなくて、吹き付けだからか。。。
吹き付けとタイルで大規模修繕工事のコストは変わるのでしょうか？？
>>1551 匿名さん
塗装っぽいですね。タイルは落下の恐れがあるため13年以内にタイル打診検査をしなくてはならないみたいですが、塗装だと大規模修繕を延ばせる（延ばすのがよいかは別として）ので、もしかすると将来の修繕には有利なのかもしれません。
スレ違いですが疑問なことがあって、、、千葉セントラルタワーは2009年2月竣工、外壁タイルで13年超えてしまっているのに修繕が始まっていないのはどうしてでしょうか？違反している、タイル落下して事故が起こってしまったら業務上過失の可能性はないのでしょうかね？
外壁はタイルの方が耐久性があるので建物のメンテナンスコストを大幅に抑えられると考えておりましたが、違うのでしょうか。
よくタイルの外壁はメンテナンスフリーと聞いていたのでちょっと意外な情報でした。
吹付は風雨にさらされると色あせて残念な感じになる。大規模修繕ごとの全面塗り替えは必須。
タイルは部分的に交換可能なので、クラックや剥離の状況次第。施工に依存する部分があるので寿命を考慮しているかを要確認。
>>1553 匿名さん
マンションではないですが、公共の施設でタイル部分が横2m×縦２ｍくらい剥がれていた建物（もちろんロープで人が入れないように囲ってましたが）を見たことがあります。築10年弱で、恐らくまだ10年の打診義務に引っかかっていないようでした。
外壁タイルは1個1個丁寧に打診していく方法が修繕のときには必要なんではないんですかね？音がおかしい、一部でも浮いているものがあれば周りを電動のこぎりみたいなもので穴をあけて取り除いて、モルタルつけて、タイル張って という根気のいる作業を動画で見たことあります。
診断はできても貼替はどうだろうね。結局人力？
ここで外壁タイルの心配をして何になるのでしょうか？
外壁は外壁スレで議論しましょう｡マニアックすぎなのです。
間取りが色々あると世帯の違いでトラブルのもとになりそうな気がします。
最寄り駅が千葉駅、千葉中央駅なのに価格も高い。
間取り１ＤＫ・２ＬＤＫはコスパが悪そうだな。
>>1552 匿名さん
https://www.sumu-log.com/archives/41449/#zadankai-2
タイムリーに修繕の話が出てますね。この記事読むと、パークホームズ千葉は修繕に結構有利だと思いました。
読んでみるとセントラルタワーは本当は打診検査はしないといけないようです。
タイル等落下した時の損害はマンションの理事会が責任を持つようなこと書いてあります。逆梁やダイレクトウインドウの盲点は勉強になります。
>>1563 匿名さん
コスパは悪くないと思いますよ。
電車の音と設備のショボさが気になるかどうかの問題だと思います。
築浅中古も含めてここより安いマンションないですよね？
駅からめちゃくちゃ離れたら安くなりますけど。
エクセレントザタワーは思ってたより安く出してきましたけど、安いのは壁ドンの部屋ですし、エレベーター乗り換え必須で出入りに時間がかかる。
住民トラブルなんてどこでも起きるときは起きます。世帯の違いはほとんど関係ないないと思いますよ。
三井のリハウスが3ldkを当初価格の7%増しくらいで売りに出してますね
三井同士の経緯はよくわかりませんが、新築で売りに出てますね。ググってみてください
>>1570 口コミ知りたいさん
壁ドンといったのは、このマンションの話ではありませんよ。エクセレントザタワーの話です。エクセレントザタワーの安い部屋は、ベランダのすぐ前に他のビルの壁や室外機が並んでいるという意味です。
このマンションの壁は特別薄いということはないと思いますが、室内でも電車の音が聞こえるので、それが気になるかどうか自分の耳で確かめた方が良いと思います。
もう販売個数は、片手で数えるほどに少なくなっているようですね。
こんなマンション売れないよと買えない人がやっかみもありディスるが,結局完売は時間の問題だけか、
>>1575 検討板ユーザーさん
片手で数えるとは、どういう意味でしょうか？
何度も指を折り曲げて戻して数えるということであれば、何戸でも数えられてしまいます。
通常の意味でいう「片手で数える」であれば、片手の指がの非常に多いということになります。
早く売れて欲しい気持ちはわかりますが、どうしてすぐにバレる嘘をつくのでしょうか？
公式ホームページでは販売予定と販売中を合わせて少なくとも10戸公開されています。他にもまだあるでしょうが、少なくとも私には片手では数えられません。
完売までは確かに時間の問題だと思いますが、問題はその時間がどの程度かということです。
「完売までは時間の問題」
これ、ここに限らず売れ残ってるマンション全てに言えますよね
ホームページ上では合計10戸販売中になってますね｡片手で数えられるかと言えばまあそうですね｡
>>1582 マンション検討中さん
言い間違いを捉えて非難されているのではなく、明らかな嘘が非難されているのであって、それは揚げ足取りとは言わない。
片手で数えられる=5以下とまでは言わなくともあと少し
実際にはまだ数十戸売れ残っている。
時間の問題=もうすぐ完売
実際にはまだまだ時間がかかる。
という状況であることはモデルルームに行けば誰でもすぐにわかることなのに、どうしてそんな嘘をつくのか。そんな下手な煽り方しても売れ行きが良くなるとは思えん。
先週の土日も見学にいらっしゃってる方が随分いて、三井の担当者の価格表？(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて、3LDKはほぼないように見えました。1LDKもまだ空きはあるものの想像よりもずっと埋まっていましたよ。竣工時に売れてない部屋は他物件との比較とかでゆっくり売れていく感じじゃないでしょうか
これが事実。もうネガ派は仕事終了かな。
見学に来られている方、老人が多い気がします。
気のせいかな。
気のせいですよ
>>1586 住民さん
>三井の担当者の価格表？(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて
えっ！？本当に？どうやって見えたんだろう？？
モデルルーム見学に行って見せてもらったというのなら理解できますが。
まだ空き家だらけですけど、既に契約されている部屋が多いということでしょうか。
私もそうだけど6月引き渡しの人が多い。もともとコロナ遅延で6月引き渡し予定だったけど、蓋を開けてみたら2月完成で3月から引き渡し開始。購入者さんはこれを知らずに購入者？
>>1594 契約済みさん
引き渡し時期の変更が知らされる前に契約されたということは、まだほとんど売れていない時期に契約されたんですね。
完成してからもたくさん売れ残っていたのに、ここ数週間で急に売れたのなら、それは良いことだと思います。
ただ、住民が「価格表がちらっと見えた」って、それは嘘はでしょ。
上書いてあるじゃないですか、成約に花咲いてる表のことですよ。言葉尻とらえるよりも情報を教授しましょうよ。
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