Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

>>2899
聖蹟単体の過去だけを見たらポジティブな要素などあろうはずもありません。
ブリが丘が牽引して新しい基準を作れるか？やっぱこれまでと変わらないのか？というのが争点だと思います。
そういった意味では過去に突然ランドマークとなるタワーが生えた他の郊外都市がサンプルになると思いますよ。

長文多すぎ、とりあえず資産性の根拠はないってことか。

結局、契約者の馴れ合い掲示板が止まらないなぁここ。検討者の指摘に何契約者同士が慰めあってるかよくわからない。
　
契約者が欲しい情報はポエムでなくて、他のエリアとの比較や厳しいポイントとかだから。

>>3008 マンション検討中さん

そういう煽りばかりだからずっと初心者マークなのではないですか？

まあ、ここ買っちゃった方は多摩で頑張ってな

浸水やハザード大丈夫か？
対策万全(契約者)→盛土4mと防潮板がメインのみその他は、電気室2階にぐらいな復旧対策ぐらい

資産性は？
値上がってる、超人気マンション資産性爆上げ(契約者)
→周辺賃貸10-15万円　中古も安いので根拠なし

装備や間取りは？
値段なり、都心タワマンと比べるな(契約者)→梁柱が入った外廊下仕様値段なりなのか？

他のエリアとの比較
聖蹟は東京都下で最高、コスパ最強→同金額帯は23区内でも買える浸水ハザードエリアなら選択肢多い

まとめるとこんな感じかな

都心とくらべても意味ないのでは、、、聖蹟桜ヶ丘だから選ぶ人が多い物件ではないでしょうか

さておき、わたしは、港区勤務ですが、会社の人と休日バッタリは嫌なのとテレワークが不可逆的な状況なので、程よい遠さの物件をさがしてて、ぴったりです。

北側住戸は、ベランダの手すりないんですかね？
モデルルームのタイプだと、手前にせり出てる手すりがあったんですが、北側住戸には記載がなく。なぜ無いのでしょうかね？

>>3015 Eマンションさん

下が公開空地等の場合には落下物を避けるためにバルコニーガラスに近づけないようにするためと聞きました

>>3013
周辺の賃貸・中古マンションは築年数も設備もここと比べるとかなり劣ると思うんですが、、、

>>3016 匿名さん

ありがとうございます。そういうのきくと、やはり北側はいろいろ恵まれてますね。。

>>3009 名無しさん
あんまり他の物件の掲示板見ないんで…
ただ、契約者同士とかじゃなくて、客観的じゃない（見栄っ張りだの住民スレ化だの）物件と無関係な書き込みがあったら、おかしくない？って声を上げたくなりますよ。ちなみに私は検討スレで先駆者の意見が役に立って1期の後半で申し込んだので少しは今後も書き込む予定です（気を悪くされる方がいたら事前に失礼します、皆さんの掲示板なので。未来の住民の方に聞きたいことはそちらに上げます。）。

それはさておき厳しいポイントって浸水ハザード、近隣住民、設備不十分以外はどの辺ですか？

エリア比較について、聖蹟の評価は、多摩市の一角（3つのうちの1つ）ということで、過去に大きい物件が出ていないことが特徴ですかね。街の規模はあんまり話題になりませんが駅別乗降人員は（概数ですが）府中はマイナス一万人でした。同等の街と比較した方が検討の意義が出てくる気がしますが、どうでしょうか。

住民スレになってるのは問題だけど、ハザード対策についてはデベが万全って言ってるんだから、契約者を責めるのは違う気がする

何階にするか悩まれてる方いましたが、
オプションの期限が階数で分かれるので、それも加味して考えるといいかもですね。

今日もまた京王線パニックだった。
東府中より手前の駅だから助かったけど。。。
聖蹟に住んでいる人は、分倍河原までJRで遠回りして帰ってた。
電車混みすぎ！

>>3025 匿名さん

人身事故だったみたいですね。
お疲れ様です。

2期販売始まりますし、1期と同様、予定価格下げ、倍率下げ狙いのネガ祭りですかね。
9月になったら抽選も終わって穏やかな掲示板に戻ると思うので、精神持たない人は一時離れておくのが良いでしょう。
ネガ祭りは人気マンションの宿命です。
ムキにならない事をお勧めします。

>>3025 匿名さん
都心通勤の方は本当に大変ですね。
京王線の通勤時間を気にする方が多いですがそれは仕方が無い事です。
それが我慢出来ないと言う事であればやはり都心に近い物件を探す事を
お勧めします。

>>3027
1期1次の申込期間中はサゲ投稿が大半で、南が人気とか高層階が人気とか、情報戦の様相だった。
検討者だけで話しあいたいと言っている。
しかし掲示板で本当にやりたい事は、他マンションへの誘導と購入検討中の部屋を不人気にする事。あわよくば値下げ。
アゲ投稿したがる契約者なんて一番困るので、真っ先に追い出したい存在。
見た感じかなり戦略的に投稿されているので、契約者は真に受けず一歩引くのが吉。

>>3027 匿名さん

はい、ありがとうございます。その通りですね。思いがあると熱くなりがちですね。良い街になって欲しいなぁとはいつでも思います。

>>3029 名無しさん

はい、本当に。ありがとうございます?

>>3031 匿名さん

すみません、誤変換です。ありがとうございます！

>>3020 契約済みさん
マイナス査定の書き込みって内容が薄いんだよね。
ハザードは馬鹿の一つ覚えのようにハザードに掛かっている以外の情報出さ
ないし、物件の比較も通勤圏じゃないような場所の物件や価格帯が違う物件
だったりと全然参考にもならん情報出してるんだよね。
通勤時間にしても時間気にするならもっと都心に近い物件探せば良いだけじゃ
ないの？
検討スレならもう少しまともな比較検討情報出してよ。
契約者をディスってるけど契約者のほうがよほど色々な面を検討して情報出して
くれているんだけど。

>>2997 の表適当すぎない？

坪300以下の亀戸買おうと思ったらー
坪400オーバーでしたー
ちくしょーー！

契約者達安心して、あなた達が思ってる程ここが注目されてこの掲示板で倍率下げを狙ってる訳じゃ無いからw

そもそもさ、安いお買い時とか言っといて倍率凄い東京都下一番人気で希望の部屋への倍率下げ工作が行われる程のマンション‥

だったらもっと値上げすんでしょwなんで期を分けてるのよ？しかも第一期は人気だったけど値段下げて販売とか、言ってる事がサッパリわかりません

あとね、契約者が主体な検討スレとか聞いた事ないからさ検討者をディスってる訳じゃなくて、しゃしゃり出過ぎはしゃぎすぎ、契約者同士で会話しすぎって事。
役に立つって言ってるのも、契約者同士でしょw

>>3035
そうやってわざわざ初心者マークつけて投稿する所が戦略的って言われてるんじゃないの？

検討板なんだから、戦略的とか情報戦とかの話などは誰も興味がないですよ。
契約者さん達一度、静観しておいたほうが良いと思います。契約者はまだ聖蹟桜ヶ丘に住んでないからポジ情報だけで、あまり検討者の欲しい情報がない。

>>3036
ほらほら、ボロが出てる。
アカウント名変え、端末を変え、ネガに大忙しですね。

検討板だから、できれば聖蹟桜ヶ丘の住民だったり住んだ経験ある人だったり、比較検討してる人の話が聞きたいだけですよみんな。

ハザード煩いとか、比較する似た価格帯のマンションはダメだとかそういう事をムキになっていう契約者は邪魔です。

あと、この掲示板は全ての人が見てる訳じゃないから購入後は見ない方がいいと思いますよ。購入時もここ見てネガがあっても購入されたんですよね？購入する人は別にここの意見でやめないと思いますよ。

嘘の情報が有れば指摘すれば良いだけで、大袈裟なポジトークや業者みたいな書き込みは必要ないですよ。ここを見ると検討者の迷いやネガが馬鹿にされてる！って契約者は過剰に反応するから荒れると思います。

>>3036 匿名さん
流石に見てて恥ずかしい…。まぁどこの掲示板にも複数人のように偽って頑張る人はいますが、そこまで必死にネガる必要があるマンションではないと思います。金額と釣り合った一般レベルのマンションという印象。

なんか月曜から雰囲気が急変しておかしいと思ってたんですよね。
謎が解けました。

本当に欲しい人は親族友人総動員してダミー票入れる時代だから掲示板の下げ投稿なんて日常業務だよ。1期終了後あれだけ荒れてたのが嘘のように穏やかになったのを見ればよく分かります。

>>3045 匿名さん
マンション評論家Sはマンションの抽選のこと良く動画に上げてます。

先着順で販売中の部屋もたくさんあるのに、なんで倍率抽選の妨害があると思うのかな？
こういう大袈裟な事言うから荒れるんですよ、自分の買ったマンションが色んな妨害受けるほど人気で注目されてて、ほんと人気マンションは辛いなーって思うのはいいので、どうぞ住民板でしてくださいね。

>>3047
ドンマイ

初心者マークつけて名前変えて煽り投稿する人の目的って何？
不気味すぎるので、この方に意図を解説してもらいたいところ

>>3047 マンション検討中さん

人気の方角が偏っていて、いま先着順で出てるのはあまり人気のない方角なのでしょう

人気の偏りといっても結構な部屋が満遍なく先着順で出ています。それと北側の部屋への営業が多いんですが、二子玉川とかと違いリバービューが北側なので、郊外で北向きを選ぶのはリセールが危険な気がしています。

明るさの面から言っても、南の中低層で充分かなとも思うのですが、やはりその他のネックをどう見るか迷います。

>>3051 マンション検討中さん

個人的には南の中低層は一番ナシですね、、、
現地行かれました？
ちなみに北で残ってるのは32階とかみたいなので、そこまで高くなくてもって感じなのかなっておもいます
タワマンの北向きは暗くないですよー
逆に西日とか夏の南向きとか地獄だとおもいます

通勤で聖蹟桜ヶ丘駅を利用している近隣住民です。

（街の雰囲気）
駅周辺でコンパクトにまとまっています。駅を中心に徒歩10～15分以内で日常生活での用は足りると思います。
逆に駅から離れると何もありません。自然が豊かです。

東口側の一角はちょっと怪しいお店もありますが、田舎の飲み屋街的な雰囲気があります。
若干、一見さんお断り感があるので、私はちょっと苦手です。
西口側はOPA側に出れば少し開けた感じがあります。スタバの向かいに八百屋があるのが印象的です。
ザ・スクエア側に出るとちょっと寂しい雰囲気がありますが、マック、サイゼリヤ等のファストフードがあります。
マックは、朝に行くと地元の年寄の集会所的な状態になっていることもありますが、勉強する学生の姿も結構見かけます。

銀行はUFJ、SMBC、みずほがそれぞれ支店を構えています。
五十日は多少混雑しますが、許容範囲かと思います。

レジャー施設は圧倒的に少ないです。
カラオケ店が数店舗のみで、後は京王頼みな状態です。

百草にあるスーパー銭湯への送迎バスが出ています。
送迎バスのお客は、お年寄りが多い雰囲気です。
銭湯まで行くと、近くの帝京大の学生がかなりいました。

最近は、ファストジムなどのスポーツジムも開業しており、スポーツ自転車のGIANTも店舗を構えています。

喫茶店的なお店やレストランは少ないです。これもほぼ京王頼りです。
駅周囲に小洒落たレストランが数店舗ありのは知っています。イタリアンはリーズナブルで結構おいしかったです。

（生活していての感想・体験）
ちょっとした買い物はほぼ京王百貨店、専門店街で済ませています。
食品フロアの閉店間近で割引のパンや総菜を度々購入したりしています。

スーツはほぼ京王でオーダーしていますし、ユニクロもよく利用します。
アートマンは個人的には微妙な品揃えなので、新宿の東急ハンズへ行きます。
ザ・スクエアは100均一、ドラッグストア、マックぐらいしか寄らず、中にはあまり入りません。
OPAには携帯ショップ、ニトリなんかもあるので結構便利ですが、それ以外のテナントはあまり使いません。

伊勢丹がある頃は府中へも買い物等で出かけることはありました。
映画館は府中や調布、立川へ行きます。

土日のどちらかは都心に遊びに行くことがありますが、遠いとは思いますが、苦痛と思うことはないです。

（通勤の感想・体験）
東急や武蔵小杉の様に激しく混む、というこはないですが、ほぼ座れないレベルで混みます。
府中まででほぼ満員で、調布まで来ると乗るのをためらう程度には混みます。最近は多少マシになりました。

7時前後の各停だとまだ座れるので、それに乗ってゆっくり通勤することもありますが、今は毎日ライナーでの通勤です。
ライナー予約は前日までには満席になることが多いので、予約は欠かせません。

人身事故等で電車が止まると身動きが取れません。
JRで立川や国立に出るか、多摩センター等に出てうまくバスを利用するしかありません。

（多摩川の様子）
川沿いで数十年暮らしています。もちろん、ハザード内に入っています。
氾濫云々は、数年前の増水時が一番やばかったと感じました。

過去において、増水することは度々ありました。花火大会の係員が中州に取り残されることもあったと思います。
数年前の増水時は、橋の下をくぐる道が流されましたが、関戸橋の掛け替えで作られた迂回路でした。
元々の道は流されずのそのまま使用できる状態です。

台風の後は、京王線の橋の下をごうごうと音をたてて濁流が流れるという光景を毎回見かけます。
上流から木流れてきて、橋脚に引っ掛かっているという光景も見かけます。割とあるあるなので、「今年もかぁ」程度の気持ちです。

>>3036 匿名さん
今まで検討していた人が契約出来たから契約者と言う立ち位置になっただけでその人が検討していた情報を開示する事が悪い訳じゃないだろうに。
それが気に入らないなら同じくらい情報持ってくりゃいい。
そうすりゃ書き込み無くなるんじゃないの？
それも出来ないくせに出しゃばるなとかどんだけ傲慢なんだか。

>>3056 匿名さん
それはあなたの単なる感想

購入者がフラットな情報出せばいいけど、やっぱりなりすまししてるのは契約者でしょ？
ちょっと異常だと思いますよ。

>>3058
私が3054を書いたということですか？
この掲示板を前から見てる人なら分かると思いますが、私は川崎の人で、仕事もリモートです。
コロナになってから通勤はしていません。
通勤で聖蹟桜ヶ丘駅を利用したことはありません。
聖蹟桜ヶ丘で暮らしたこと無いので、何も書けません。

何回も言われて嫌かもですが、多摩川の水害ハザードは48時間で588mm、今年の7月3日に降った箱根の48時間雨量は689mm。

多摩川ハザードは、今の時代では少し想定が低すぎると思います。堤防は橋などの所が切り下がっているので、京王線の多摩川渡る部分が弱いと思います。

堤防をオーバーパスする橋ならいいですが、この形式は弱いはずです。

>>3060
そういう投稿は大歓迎です。
災害は常に人間の想定を超えてきます。
一昨年前の台風19号で一の宮公園は大打撃を受けたようですが、今のハザードはそれより前の平成28年策定のかなり古いものを基準としていて、本当にそれが基準でよいのか私も甚だ疑問に思っております。
ハザードについては専門家ではないので、詳しい方がどんどん解説していただければ私も勉強になります。
マンションに対するご意見は、本当のことであれば遠慮なくどんどん書き込んでください。
3060さんでは無いと思いますが、3058さんのような誹謗中傷は本当に傷ついて、検討板に書き込んでしまうことになってしまいますので、本当の本当におやめいただければと思います。

多摩川の水害ハザードの雨量想定は平成28年度想定です。東海エリアなどはこの数年でハザード想定を改定して、24時間で500mm程度に改変しています。

国の方針では、今までのハザードは数百年に一度レベルで想定しいたがそれを690mm程度に上げています。

多摩川のハザード想定も早晩改正されますので、その際はさらにハザードエリアや水深が変わると思います。

ちなみに浅川などはすでに690mm想定でハザード改定していますが、多摩川はまだ遅れていて想定ハザードは588mmです。

このマンションのハザード想定は588mmですから、改定後は今の盛土での浸水想定-4mでは足りなくなる可能性があります。

安い分京王ライナー使えば価勝ちよな

今の古い想定では、災害対策が謳えても690mmの改訂版ではこれが謳えなくなる可能性が充分あります。

現在のハザードマップで見ても、敷地西側南側に5m程度の浸水が想定されていて、改正板ではさらにその範囲が広がる可能性があります。

問題は、ブリリアタワーのハザード想定が、この旧板の588mmを想定したものか、690mmを想定したものかが重要となります。災害対策を謳うマンションが売却時にはそれが謳えないとしたら少しリスクある問題です。

>>3065
詳細は省きますが、これまでの経緯から東京建物さんは旧版を基に万全な対策をしているとお考えください。
これはハザードが更新されていない以上はしょうがないでしょう。
なので「東京建物さんは今のハザードを基に万全の対策をしてますよ。我々は専門家では無いので詳しくはモデルルームで東京建物に聞いて各々判断してください。」とは言えますが、ハザード解除されてますよとか、将来の災害も万全ですとは言えません。
引渡しをされたら購入者が主体で考えていかなければいけない問題ですので、私も色々と資料集めなどしております。
検討の際はこのリスクを頭に入れていただければと思います。

ちなみに東京都では、古い588mmと新しい690mm想定がまだ半々と言った現状ですね。今までの想定自体が東海豪雨や過去最大雨量を想定したもので、毎年激しい雨で部分記録が更新続くのでこれは確実に変わる。及び今は古い588mm想定でしかないと思う事は重要です。

想定が更新されてないのでしょうがないとは言えますが、残念ながら大栗川のハザードは新版となっており、多摩川との複合ハザードは旧板と、早晩この想定が更新されるのは確実です。

そもそもブリリアタワーの災害対策は、旧板を基にその想定内の盛土と、それに合わせた妨潮板です。
新版でこの想定を超えると、根底の災害から逃げないは崩れる可能性があります、新版の想定は可能性ではなく確実性なので資産性に直結する問題でもあり心配です。

それとここが水害でも一日で復旧すると言う方が居ましたが、多摩川越水などの場合は京王線の橋が大きな影響を受ける可能性もあります。
それらの理由によりここは不安かなと考えました。

>>3068
検討者も素人ですから、災害に対する向き合い方はそれぞれという所です。
私は今もハザード5mの所に住んでおりまして、最初は正直ハザードは全く気になっておりませんでした。
前の投稿を遡るとかなり舐めた発言もしておりますし、不勉強で間違った投稿もしておりますがお許しいただければと思います。
ここの掲示板で言われた結果、私も災害から逃げたらダメだなと思って勉強を始めましたし、今は私は大丈夫ですとは言えません。
資産性については様々な要因がありますので明言は避けますが、現実に洪水で聖蹟桜ヶ丘が沈んだら、街へのイメージダウンとなり、資産価値に影響する可能性は高いでしょう。
この雰囲気の中で、不安で悩まれている方に無理矢理お勧めする契約者はいないと思いますので、色々ご検討のうえ、遠慮なく書き込んでいただければと思います。
私はこの辺で一旦失礼します。

>>3068 匿名さん
まあそれだけ降れば都内だけでもかなりの地域が水没し、またそれらが全部急落は考えにくいので資産下落はあっても聖蹟桜ヶ丘だけ暴落はないでしょう。

いえ私も言い過ぎなのかもしません、意図としては私もここを検討した結果、ハザード問題での資産性で購入を見送ったのですが、過去のレスを読むと災害対策が万全かつ、問題ないとの発言と内容が若干、事実誤認があると思い書きました。
すいません。

新しく計画される通路ができると、駅徒歩2分を歌えると聞いたんですが、第3期くらいに商業施設と共に発表されるんですかね？いつ、商業施設の詳細は分かるのか。。。

計画倒れにならないか、少し不安です。

>>3072
ほんと私ばかりが返信する形になってごめんなさい。
契約者で申し訳ないですが、フラットな形でご回答いたします。

新しく計画される連絡通路については、水面下では作る方向で色々と動いております。
詳しいことは住民板に書いてありますので興味があればご覧ください。

B敷地につきましては、聖蹟桜ヶ丘北地区地区計画によりますと、「商業・業務施設」ということで、「商業・業務・交流機能や医療・福祉、教育・学習支援といった生活サービス機能等の集積を図るとともに、観光を取り入れた商業機能の誘導を行っていくことを目標として掲げております」とあります。
https://www.city.tama.lg.jp/cmsfiles/contents/0000003/3085/seisekikita...

重要なのは、「商業・業務施設」「目標として掲げております」という所で、必ずしも商業施設とは限らない、そしてあくまで目標なので誘致できない可能性もあります。
それとなく話を聞いていますが、B敷地に何を作るのがふさわしいのか、商業施設を作ったところでテナントは集まるのか(昨今のコロナの事もありますし、もっと駅近のオーパやスクエアも空き店舗がちらほらあります)、東京建物としては色々と探りを入れながらじっくり検討しているとのことでした。
営業の方にも前に噂レベルで情報は来たけど、その後白紙になったこともあるので、今は噂レベルでも言えないみたいでした。
今言えることは、少なくとも直近では詳細は出てこない可能性が高いけど、水面下では動いているので、いずれは何かしら出てくる（何もできないことはおそらく無い）ということでした。

再開発地区という白紙の土地に、まずはタワーマンションを建てますというのが現在のステータスで、それ以降の部分については京王電鉄・東京建物・東栄住宅・あいおいニッセイ＊＊損害保険のさじ加減次第という、かなり不確実性の大きい物件となっております。
再開発地区の未来を信じるのか、不確実すぎるし信用できないので無理となるのかは、検討者の皆さんそれぞれの判断に委ねられております。

>>2508

>コストカットが絶妙です。
>可動式ルーバー面格子無しとか、ベランダの仕切りがハイタイプじゃないとか、
>天井高が低いとか、ベランダのガラスが乳白色とか、正直なところマンション
>詳しくない人は気づかないと思います。

昔の書き込みですが

コストカット
・可動式ルーバー面格子無し→分る。これはひどい。
・ベランダの仕切りがハイタイプじゃない→分る。が、価格相応でやむなしか。
・天井高が低い→分る。タワマンなのに台無し。
・ガラスが乳白色→？？？。あんまり聞いたことないけどそうなの？透明とかグレーより乳白色ガラスってかなり安いの？？？

いつの時代も安く買えた人はリスクを取った人です。人気ブロガーさんも再開発の1本目を買うのが鉄則と言っています。商業や通路、かわまちなどが決定したら当然価値は上がりますので次のC敷地マンションは価格が更に上がる可能性あります。タワーじゃないのにです。そうなった時あの時決めておけばよかったとなるのは目に見えてますよね。リスクをどの程度取るのか、こればかりは人によって考えにかなり差があるとは思いますが、人気だからとか、誰かに勧められたとかではなくて、良いところも悪いところもしっかり吟味して雑音に惑わされず買うも買わぬも自分自身で判断をしないと後悔すると思いますよ！(経験ありW)

安く買えたと言える程安くないから迷うとこでしょ。このエリアで将来府中並みの坪300万を夢見るか、今の周辺中古相場の坪200万以下になるかそこが問題ですね。

>>3076 匿名さん
結局、将来のリスクにどう向き合うかの問題なんだよね。
投資目的ならリスクがあると思えば次の目標に向かえばいいのに未練たらしく粘着してバザードが～って言っているところが痛い。
そんなところにエネルギー使わないで次の目標にむかうのが頭の良い人間だよ。
リスクを理解して購入した人は最終的な結果は誰にも判らないけど粘着している中途半端な連中よりも結論を出して行動している。
中途半端な人間が一番最低と言う事。

>>3077 検討板ユーザーさん
物件の価値を何処に求めるかでその部分は変わるね。
都心への通勤時間なのか、眺望なのか、街の将来性、周辺環境なのか
価値を判断する条件を提示しないで単価だけ語っても参考にはならないと思う。

知り合いのマンションわらしべ長者は湾岸で３回くらい転売を繰り返した利益でここを買ったそう。なんでここ？と思ったけどこのまま相場のチキンレースに乗り続けるのに疲れたんだとか。たまたま時代が良かったので株も不動産も儲かったけど一生は勝ち続けられない。ここらでセミリタイヤしてのんびり暮らすのだそうです。田舎暮らしと都会暮らしの中間で普通に暮らすに便利な街という事なのかもしれませんね。最近は2拠点生活なんかも流行っているようですし。

水害ハザードとか言われるの嫌だったら将来大変だと思うなぁ‥これからずっと言われるんだから煽りにそんな反応してたら病気になるよ

低層はキューピーの工場や西府のあたりのNECが少し高い建物ですが眺めはどうなんでしょうか？
遠いので気にならないとは思いますが、条件が良すぎるため少しでも高い建物があることが気になってしまいます（笑）
普通のマンションだと少しでも抜けていれば合格なんですけどね、、
やはり10階以上が抜けて眺めはいいのかな、、、

この掲示板の決まりを作ったほうがいいよね。
水害ハザードは言わない
契約者に気を遣う
ネガな発言はしない
売出部屋は皆で応援して販売する
東京都下でナンバーワンを忘れない
そのほうが荒れなくて良いからね。

>>2862 評判気になるさん
これこれ
全部壊してららぽーとにしたらいいのに

>>3091 評判気になるさん
投稿者の立ち位置や良い、悪いに関わらず根拠がしっかりした情報は受け入れる。
同一の投稿者が新規性の無い同じ内容を繰り返して投稿しない。
これだけで十分。

>>3083 マンション検討中さん
行って見るのが一番だけど多摩川を挟んでそんなに高い建物でもないので
低層でも殆ど気にならないと思う。
住民板に京王Ｃ館の駐車場からマンションを撮影した写真が載っていて
その後ろにキューピーの工場が写っているので参考になるかも。
ＮＥＣの事業所は更に高さが低くて建物の色もグレー系なのでキューピー
の工場より更に気にならない。
北側の低層で気にしたほうが良いのは京王線の通過音と虫かな。

京王線の高架化などの工事は、終了すれば新宿までもっと早くなるもんなんですかね？

>>3095 評判気になるさん
早くなると言うよりは現状起こっている団子運転による遅延が明大前駅の2面4線化で多少改善されて定時運行に近付くかな？って感じだろうね。
もっと早くと言うような効果を出すには複々線化が必須だけど実現するには相当先の話しになるんじゃないかな。
このマンションに入居しても生きてる間には実現出来ないと思う。

駅チカマンションの趣旨から外れるけど自分が調べた生活面の情報。
スーパーならデベの資料にも書かれている通りで徒歩圏内なら
京王、コモディイイダ、あおば、になる。
更に足を延ばして自転車圏内(片道10分以内)と言うなら
中河原にLIFE、西友
百草園にはFUJI、業務スーパー
府中四谷橋を渡ると西友(中河原より大きい)、コーナン、スポーツデポ、ノジマ電気
がある。
(そこまで行くのかと言う突っ込みは無しで)
余談だけどハザードで有名な大栗川を渡った鎌倉街道から一本手前の道に小川酒店と言う酒屋があって全国の様々な酒を扱っているので酒好きには天国のような存在になっているのでお酒が好きな人は一度行ってみたらいい。
(酒好きの戯言)

>>3097 マンション検討中さん
間違えた。
酒屋は小山商店(酒店)

新宿行くのにジョルダンの乗り換え案内だと45分ってのが痛いんですよね。高架化でもっと縮まればって期待しました‥
今住んでる町田の38分でも苦痛なんですが、聖蹟桜ヶ丘は昼と朝の電車時間がなぜここまで違うのですか？

高架化は全く効果ない訳ではないですよね？せめて後10分位早くなれば駅前にお店色々あるし、ここがいいのですが情報がなくて困ってます。

>>3099 マンション検討中さん
時間帯による差は単純にその時間帯に運行している列車本数の問題だと思う。
渋滞の名所となっている明大前の時刻表を見れば判るが通勤時間帯に停車する列車の本数は最大27本、各駅を含めて平均2分間隔になっている。
この状態で特急を運行したとしても先行列車が結局詰まってしまうので早くは出来ない。明大前の対策は多少効果はあるだろうけど複々線化や新宿駅の乗降ホームの増設をしないとラッシュ時に１０分単位で時短する事は難しいと思う。
乗降客が訓練して驚異的な速さで各停車駅で乗降してくれたら話は違うかもしれないけど。
高架化の効果は前に回答した通り2面4線化で追い越しが出来る事が多少の改善になるとは思う。

時間帯の乗降客数を考えたら

こちらのように北向きの部屋でも抜けていればお部屋は明るいんでしょうか？
そのような部屋に住んだことがなく、経験のある方教えて頂けますと幸いです。

せっかく郊外にきて　私は北向きはないかな。

もうここ、伝説のブランズシティ調布の供給戸数超えた？？

>>3103 評判気になるさん

わたしは北狙いです。この眺望が魅力的で。。当たりますように。

>>3102 匿名さん

現在、３面採光の３LDK（センターイン）に住んでいます。
北側の部屋ににバルコニーはありませんが、腰高の窓が北と西に向いています。
寝室にしていますが、朝は東側から光が入り、おはようモードになるのが快適です。
昼間もまったく問題ありません。
西側は抜けていないので西日は入りません。

夕陽は、南側の居間にて鑑賞しています。

こちらは、北側が完全に抜けているので
朝日も夕陽も少しですが見られるのかな、と期待しています。

タワマンであるが、
郊外で乾式間仕切りは凄い抵抗が、、、

>>3107 匿名さん
それなら湿式間仕切りの板マンでも探せばいいんじゃないの？

＞高架化

そもそも完成するとしても2030-2035年とずいぶん先の話のようです。
また、複々線化するわけでもないので時間短縮も、特急だと新宿-調布で
1-2分程度のようです。むしろ各停の方が時間は短縮されるでしょうけど
通勤では使わないので意味ないでしょうね。

＞北向き
タワマンでもダイレクトウィンドウで大きい窓なら採光は問題ないけど、ここは窓は高くないからどうかなあ。北西、北東の角部屋ならアリと思うけど、北向き中住居は
ここだと多分後悔する予感。

北と西に窓があるという方がいるが、基本的にバルコニーある北側は朝日も日も入らない。
ダイレクトなタワーウインドウなら明るい事もあるが、明るさ求めるなら北向きはやめた方がいい。

聖蹟桜ヶ丘だけど、京王線の複々線化しないと資産性が上がらないと思う。
神奈川県の海老名は、相鉄直通などで通勤時新宿まで52分となっている、ここは45分。京王線の遅さは際立っており逆に複々線が完成すれば利便性が上がり、ここも資産性が上がると思う。

>>3111 マンション検討中さん
人口減が分かっているのに大金投資出来る？小田急も複々線化、凄い抵抗あったよ？

タワーマンションでも東京都心などで、例えば湾岸エリアなどでは北側に東京タワーやレインボーブリッジなど、眺望のアイコンが北向きにあるタワーは資産あると言われる、日当たりよりも眺望と言う考え方。

ここでは何故か北側への誘導が多いが、東京都心では洗濯をバルコニーで干す人少ないなど特殊な事情もある。郊外では富士山がアイコンだったり、洗濯物をバルコニーに干す火が多く日当たりなどを求める層が多いので資産性気にするなら南向きや富士山見える部屋などがいいと思う。

>>3109 マンション比較中さん
北向きの指摘は確かにそういう心配があるんだけど角部屋はリビングに接しているバルコニーが無いんだよね。
ダイレクトウィンドウがあれば十分だと思う人なら良いのだろうけどバルコニーを重視する人だと角部屋は後悔すると思う。

ようは南向き高層階が勝ち組？

>>3115 通りがかりさん
北向きの人気度合いは情報として入っているけど南向きの情報が少ないからどうなんだろうね？眺望重視の北向きＶＳ日差し＆一部眺望良好の南向き。

北向き中住居は採光は良いとして、問題は日照ゼロなので洗濯物の乾きも遅いし
日光で殺菌も出来ないってことでしょう。
割り切って、全部乾燥機使うって人なら問題ないかもですが。

ここは、都心や横浜への眺望は無いので、眺望重視する人は南西角ですかね？
南西角だと多摩川は見えない？となると富士山は諦めて、南東角がベストだと
思います。

南側は日差しが凄くて夏場は大変だけど北側は涼しくて快適だと言う意見が多いけどどうなんだろうね。確かにマンションは高断熱だから日差しの多い南西側で窓が多いと夏場とかは大変な気はするんだけど実際どうなんだろう。

ファミリーじゃなければ通常、北向きは南に比べて安いからコスパ重視であればアリ。
ファミリーなら北向きは後悔する、角部屋ならいいけど。都心はそもそもタワーで洗濯外干し禁止とかもあったりするし、浴室乾燥だけって人も多いからアリだけど、ここは南か北角だなって感じ

>>3117 マンション比較中さん
そう、洗濯の事で思っていたんだけど北向きのＡタイプはバルコニーがタワーパーキングの部分まであってエネファームが設置されていても十分スペースがあるんだけど追加でガス乾燥機を設置出来たら乾燥の問題も解決出来るからすごく魅力的だなと思ったんだけどどうなんだろう。

やっぱり複々線化した小田急の勝ちですねー

小田急デパートも潰して、50階近くの複合ビルにしますし。

>>3121 匿名さん
完全に小田急の後塵を排してしまっていますよね。京王線ユーザーとしては悲しい限りです。
再開発により新宿の魅力が高まれば京王線の魅力も増すことになるので、京王も頑張ってほしい。
ただ、企業文化はそう簡単に変えれないから、トップに超優秀なひとが着かない限りは難しいかな。

現在中古も含めてマンションを探してますがまず間取りと方角を確認して南向きを探しています。余程、購入価格が安くて間取りが気に入ったなら北向きも選択するかもだけど、リセールの時の不安もあってもしもここを購入するなら南側を検討すると思います。

前の方で京王が30年だから建て替えることになって南側の日当たりがダメになるいうようなご意見も読みましたが今のご時世で百貨店が30年で建て替えなんてするかな？京王にそんな余裕があるのかな？売却ならあるのかもしれませんが。

>>3121 匿名さん
小田急が勝ちと言う基準が何なのか判らないけど複々線の視点で言えば思った程の効果は出ていないんじゃない？
首都圏の列車遅延のランキングでは京王を大きく引き離してワーストの上位になっているし多摩センターから新宿までの所要時間を通勤ラッシュの時間帯で見たらほぼ同じなんだが？
複合ビルの話しは新宿に出来るビルにでも住めればそりゃ勝ち組だろうけどこのマンションと比較する意味が無い。
何が基準なのかさっぱり判らん。

>>3121
「ケチ王」の京王であるがゆえに、小田急とは対照的に完全に時機を逸しましたね。
コロナ禍と負債オリンピックのために東京都の財政が以前のように立ち直るまでには相当な時間がかかるでしょう。そうこうしているうちに、いずれは大地震がやってきます。複々線化の事業費拠出など夢のまた夢です。

通勤を基準に調べてみた。
通勤時間帯で各路線乗り換え無しの列車で新宿に8時30分前後に到着する電車。

小田急多摩センター　→　新宿　40分
京王多摩センター　→　新宿　4３分
聖蹟桜ヶ丘　→　新宿　45分

参考として
小田急町田　→　新宿　37分

路線の営業距離はどの路線も約30km
ちなみに列車遅延日数のランキング(2018年度)を比較すると
小田急(18.8/月)ランキング4位
京王(6.5/月)ランキング35位
(国土交通省発表資料)
所要時間は確かに小田急のほうが早いけど遅延発生日数を考えたらどうなんだろうね。

>>3125 周辺住民さん
大地震が来たらどの路線も関係なくなるんじゃない？
と、言うか投資を控えていたところのほうが損失も小さくて復興時の再開発もやりやすいから効率的に予算を注ぎ込めんだから普通に考えて有利だと思うけど？

複々線化のためにあれだけ地下掘るってのは正気か？と思ったのが本音です
できるのであれば歓迎ですがすごい時間かかりそうなのでスピード感持ってもらいたいなと。

>>3126

乗り換え時間など考慮しないと意味ない、月曜日朝8時30分に新宿着だと

京王多摩センター
ナビタイム　56分
ジョルダン　54分

小田急多摩センター
ナビタイム　40分
ジョルダン　40分

聖蹟桜ヶ丘
ナビタイム　45分
ジョルダン　45分

町田
ナビタイム　37分
ジョルダン　38分

海老名
ナビタイム　51分
ジョルダン　52分

京王線と小田急の違いは同駅でも15分前後と無視出来ない。京王多摩センターはもはや海老名よりも遅い。

>>3129 マンション検討中さん

小田急の方が遅延が少なく、電車本数が多い印象。
電車の待ち時間が多い印象がある。
中央線の方がよく来る印象だけど。、

ちなみに2018年の遅延回数を調べても、小田急の複々線完成は2019年だからあまり意味がない。

因みに同じく8時30分までの新宿までは
立川→43分
八王子→55分
新百合ヶ丘→28分
府中→38分
調布→31分
所沢→42分

京王線の朝の遅さは少し際立つ感じ

>>3110 マンション検討中さん

そうなのかなあ。北側が欲しいのに。。迷う。。

南向きの60低米台、自分の生活スタイルだと、少し収納が少ないんですよね。。。まよ

>>3132 Eマンションさん

Gタイプですか？
本当に収納少ないですよね…
リビングの隣の4.5畳の部屋もう少し潰してもいいから収納増やしてほしかったなと…
あとデッドスペースが多くなるので寝室のドアが引き戸だったら良かったと…
もっと使い勝手の良い間取りを検討してほしかったです。

Gタイプは収納と間取りの形が良くないですよね。収納面で考えるとIタイプが一番綺麗で収納があってこれかなって思ったけど、リビング横の部屋が細すぎて、子供部屋には難しいかなって思う。

このタワー間取りと収納が残念なんだよね、引戸多用するとかもっと使い勝手があればよかったんだけど‥共用部分はいいだけに残念。

3102です。
皆さんの北向き住戸に対するお話、大変参考になりました。
それを踏まえて検討を重ねてみます。ありがとうございました。

間取りはワイドスパンがあまり生かされていない。

>>3131 マンション検討中さん
確かに事業完了は2019年だけど2018年3月には代々木上原～登戸間の複々線化が完成してそれに伴ったダイヤ改正もされているから2018年度のデータに意味が無いと言う事はないと思うんだけど？
まあ、自分は都心への通勤は無いから朝の所要時間に関しては関係ないんだけど通勤方たちはどの路線でも大変だなと思います。

>>3134 マンション検討中さん
Gの間取り悪いですか？ウォールドア開けた時の形はいいと思いますけどね。Iは細長い部屋と洗面室開けたときに浴室が隠れるのが良くないです。洗面室こそ引戸であるべきなのに。

そうなんですよね、ここはワイドスパンがいかせてない。部屋割りが角部屋以外は悪いんですよね。
角部屋も納戸なかったり4畳部屋があったり収納少なかったりするからよっぽど眺望に振った間取りという印象。我が家はファミリーなんで北向きは興味なく日当たり良好な南で考えたけど、収納少なく開戸とか家具配置考えると使いづらいと思い断念しかけ

北側のAタイプは、夫婦２人で過ごすにはいいと思います、ただファミリーや家族３～４人だとシューズインよりも納戸か収納を増やして欲しかった。
このマンションは、引き戸の採用が少なすぎて洗面台とかドア開けると危なかったりメインベッドルーム以外の洋室の収納が絶望的に少ないので家具を置くのも苦労する。

誰かが言ってたが、眺望を気に入った人以外は少し住みにくいかなって思いますね、4.5畳の部屋は流石に個室としては色々使えなすぎ。

>>3140 マンション検討中さん

Aのシューズインは、かなり広いので、納戸としてかなり重宝する気がしています。

京王電鉄ですが、役員報酬返上するほどコロナ影響大きくてそして商業系の赤字がヤバい、小田急と京王との差は広がってしまった。
小田急も複々線での増収が全然大した事なく、株主からの反発もあったので…

今後は複々線を含めて、人口増加が見込めない中の大規模投資は電鉄系はしばらくないのだと思いますね

子育て世帯だと南がいいのってなぜなのでしょうか
子育て世帯は昼間親は仕事、子は学校ですから日当たり関係ないと思ってたんですが

北向きいいですよね。多摩川や屋上に行けば太陽に当たることもできますしね。
あと、Aタイプの洋室については南向き（共用廊下）に窓があるので高層階なら日光入らないでしょうかね。

子育て世代は、休日の過ごし方や洗濯などで南側が人気のようですね。最近では在宅ワークもあり、在宅時間も長くなる人もいるので日当たりなども重要視されると思います。
　
ただ、別に絶対的要素ではないので北向き好きな人は北側選べばいいと思いますよ、何も買ってはいけない訳ではないので

都心は元々建物に囲まれているところが大半なので日照気にしない人も多いですが、郊外は日照命の人が多いですよね。

わざわざ通勤時間を諦めて環境の良いエリアを選んだのに、なぜ日の当たらない薄暗い部屋にしなければいけないのか、と。

体内時計でリズムをとるなら　やはり南向きですね。

別の物件ですが、タワー検討してたとき、高層階の場合、南は日差しが強すぎるので敬遠する人も結構いて次は東や北が人気だと聞きました（西は西日が強い）。
タワーの場合、周りに何もなければ、直接日差しが入らなくても採光は十分取れるし、上空は地上より風があるので晴れている日なら北向きでも洗濯ものが乾かないことは無いとのことでした。
確かに今日みたいな雲ひとつない夏日、地上から何百メートル上で太陽の日差しを真っ向から受けると暑そうだーと思います。南が一番人気なのは確かのようですが。
私は夕日が好きなので、抜けていれば人気のないと言われる西向きが第一希望です。

>>3146 匿名さん
日照に関しては順光の北向きを好む人もそれなりに居ますからね。
それとこのマンションで考えると北向きには遮蔽物が無いのでそれ程
暗くならないんじゃないかと思っています。
(以前、北向きの似た条件の物件を見た時の感想ですが)

それと順光なので日中は他の向きと比べても明るさが一定になり
カーテンやブラインドなどで明かりを調節しなくても良いかなと
思っています。

北向きを否定する訳ではないが、都心の話と混同してる方がいるので、郊外北向きは資産性は期待できないと思った方がいい。

日当たりや資産性を期待されるのは違うからね。少しお金を出しても南側がいいと思うが、これはそれぞれの判断だからね

南向きは暑いって話は聞いた事はあるけど、北向きや陽が入らない部屋買って後悔してる人は何人か見たことある。

>>3151 検討板ユーザーさん
タワーの高層階の話でしたでしょうか？

今まで何回かマンション買い替えてますが、結論としてやはり南向きが良かったです。
暑いって意見ありますけど、エアコン付ければ問題なかったでしたし、冬は暖かくて良かったです。何より部屋が明るいし、部屋が広く感じる。
他の向きはほぼずっと灯付けてました。

>>3150 マンション検討中さん
資産性を第一に考えるのであれば優先すべきは向きより立地や駅力を考慮すべきのような。
ここで向きを迷われてる方々は都心とは混同してないのでは。

>>3153 通りがかりさん
タワーの高層階ですか？

遮蔽物のないタワー高層階は他と違うということで、タワー高層階の経験談を是非知りたいです。

資産性＝人気だとしたら、第一期での人気は北＞南なので、
資産性が高いのは北なのではないでしょうか。
新築とリセールで人気の向きが変わるなんてことないでしょうし。
まあここは永住の方が多そうなので資産性求めて購入してる人は少数かもです。
好きな向きでいいでしょう。
でも北以外を買うならここではない郊外タワーでもいいのではとは思いますね。
北の多摩川ビューだからここって人が多いんでしょう。
つまり北以外はリセール時、他の郊外マンションとも競合しますが、北は競合せずむしろ指名買いがあるでしょうね。

>>3156 マンション検討中さん
資産性＝人気ではないですよ
経済勉強したことあります？

>>3156 マンション検討中さん

永住希望が多いなら単純に中古市場としてレアだから価値が高まるってないんですかね。

>>3153
22階タワーの北側なら経験ありますけど（友人宅）、バルコニーのある寝室は普通に暗かったですよ電気つける感じでした、遮蔽物のない北側なら明るいって根拠がいまいちわからないんですけど…
ダイレクトウインドウがあるリビングは、まあマシでしたけど明るい感じでは無かったです。

ここのマンション、ハイサッシでもないし窓面積が少ないしバルコニーあるし北側が明るい根拠が無いと思いますよ。
それと第一期が南より北側が人気だったってのは、北側が安い（南に比べ）から流れたという事で、金額次第としか言いようがないですね。レアな眺望以外で北向きが南向きより高いマンションは見たことないですよ

というより、ここまで北側の話題が多いと南側がどれだけ魅力ないんだって話になりませんかね？
　中古市場は、北向きは郊外では南向きを超えられないってのが定説ですね。湾岸ならあり得ますが…明るさ・資産性を求めるなら素直に南中心に考えればいいと思いますよ

私の友人は、江東区の北向きタワー上層部ですけどまあまあ明るかったです。
でもオープンキッチンだったんですけど、キッチンは暗くて電気つけてました。冬は洗濯物が全然乾かないようですよ。

私はそれより、外廊下タワーが気になりますね。
その友人宅がここと同じような外廊下だったんですけど、下覗くとなんというか吸い込まれそうになるというか監獄みたいというか‥手摺がずらーっと並ぶ様子は好き嫌いが出ると思います

普通に考えたら南向きが当然無難。
でもこの物件の北向きは特色があって非常にコスパがいい。
北側が単なる貧乏クジにならず、それぞれの好みで選択の幅があっていいと思う。私は東京の早すぎる明け方が嫌いなので北向きがいい。

やたら北はリバービューだから人気とか言う人いますが、バルコニーまで出てゆっくり外眺めることなんて購入直後ぐらいです。ここはマンションであってホテルじゃないですよ？って言いたい。うちのマンションも眺望いい方ですが、今や全く外見ない。明るさ優先して南買えば良かったと後悔している。

>>3107 匿名さん
それでうるさいうるさいぐちゃぐちゃ騒いだあげく
Yahooニュースのトップにまで上り詰めたのが武蔵小金井w

眺望が飽きるってのは人次第と、そもそもたいした眺望じゃないんだろ
俺は３時に仕事一段落したらぼーっと外眺めてるわ
全く飽きん、すげー癒される

>>3165 匿名さん
3時まで一人で自宅勤務ですか？そりゃ、ぼーと外もみたくなるわ

>>3159 マンション検討中さん

坪単価でいえばここの価格は北＞南ですよ。
2㎡ほど南の方が広いので総額は少し南が高いですが。

北側ってそんなに暗いんですかね。。。

もう、心はAタイプで抽選挑もうかと決めていたのに。。エネファームもついてくるし、まだまだ他の住戸よりお得ですよね。

なお、わたしもファミリーは、無難に南がいいとはおもうので、オススメします！

北の方が価格高いなら危ないなぁ、根本的な事だけどここの計画時にやろうと思えば2棟建てや斜めにして北東や北西作るべきだったと思うよ。

眺望は良いに越した事はないが、リバービューに都心手法の北側に価格上乗せは冒険すぎる。
ただでさえワイドスパン設計でもないのに、眺望だけで上乗せは危険。ニューヨークや都心一等地は北向きが家具焼けない、眺望が逆光でなく見えるなどで人気なとこもあるが、それもワイドスパンだったり天井高が高かったりする手法の上でだからね。
アウトフレームでもなく、ハウスキーパーを使う居住者層でもないこのタワーでは北向き価格上乗せはないなー

連投で申し訳ないが、リバービューはそれこそ夜は真っ暗だよ。
タワーの北側って夜景とかが飽きないとか、それこそ夜しか居ないからって価値観もある。昼いないから北向きでって人は、真っ暗と府中方面の都会じゃない街並み見て過ごす事になりそう。

北狙いの倍率下げ投稿乙

バレたか！北向き最高

どうして分かるんですか？
北向きの倍率下げたいところだったんですが…

マジメに検討してください！

真面目なレスが続いても、ここに常駐する人にネガっぽく判定されるとすぐ倍率下げみたいな指摘が入るからな。
本当に倍率ついてるのか、心配になるよね。倍率操作は下げだけじゃないからね。

元々ここは郊外のセオリーどおり南向きにがっつり価格を載せて、その分北向きを安くしていた。
そうしたら北向きが大人気になって南向きは閑古鳥が鳴いたので南向きをがっつり値下げした。
それでも第一期では北向きの方が売れ行きが良かったので（といっても南向きもペースよく売れた）、第二期では南向きと北向きの差を更に縮めてきた。
という状況。

物件概要見るとまだ先着順で第一期価格の北向きが残っているようなので、本当に北向きを狙っているなら先着順住戸を抑えた方がお得だと思う。
第二期価格より200万円安いからね。

西向きの低層階っていつごろ販売されるかって聞いている方います・・・？

少なくとも年内は売らないそうです。価格は更に上げる予定との事。

>>3178 匿名さん
ご返信ありがとうございます。とほほ・・・

不思議に思ってたのはまだ先着順で北側売ってるとこだよね、>>3176 さんの言う通りなら、全体的に値上がってるって訳ではなく、南側の根付け失敗だと言う話じゃないのかな

>>3180 匿名さん
>>3176 匿名さん

販売価格が5,668万円からとなっていてこれが4階のC’のようですから、残っている北向きは30から32階のどれかの5,700万円オーバーのものということになります。
第二期が値上がりしたと言っても、17階より下であればAは5,400万円以下ですから、そんなに階数高くなくて良い人は第二期の中層以下を狙いますよね。
だからまだ残ってるんでしょう。
高そうすぎるとあまり多摩川側のメリットないですしね。

北側の高層階が叩かれすぎてて、不安になってきました。。。(´????????`)

普通南向き。
ここは断熱も良いからこの季節でも問題は少ないし、冬はとても恩恵を受けられる。

夜景があるエリアでも無いんだから。

そうすると、結局この立地にタワマンはいらない、と話に戻るだけだが。

>>3182
特に気にせず、自分を信じて欲しい向きを選択されるのが良いでしょう

>>3184 匿名さん

そうですよね、北側の高層階から新宿まで見渡して、アクタスのアウトドアベンチから、コーヒー飲むのを楽しみにしてます。。虫もこないし。部屋からも多摩川が見えると信じてます。

>>3184 匿名さん

そうですよね、北側の高層階から新宿まで見渡して、アクタスのアウトドアベンチから、コーヒー飲むのを楽しみにしてます。。

>>3186
素敵な生活ですね
ご希望のお部屋が購入できること、心より応援してます

今は高層階で虫が来ないって言わない時代になってるんだよ、タワーマンションの高層階は虫が来ないって売りにしてる所あるが、川沿いとかは基本的に何階でも窓開けっぱなしだと虫入ってくる。まともなデベロッパーなら、高層階虫こないってもう言わないよ。

この立地なら虫は無視できないと

>>3188 匿名さん
基本的には虫が自力で飛べる高さは３階程度までと言われています。
但し風に乗るなどの条件があったりバルコニーに虫が生息可能な環境があると
それ以上の高さに来る事があります。
単純に風の影響なので飛んできた虫であれば生息出来る環境では無いので長期間生息することは困難です。
バルコニーに植物や水など虫の生息が可能な特別な環境がある場合はまた別の話になりますが基本的に高層階になる程虫を見る機会は格段に減ると言うのが正しいかな。

ついでに言うと低層階はこのマンションに限った事では無いですが鳩やムクドリの問題が出てくる可能性が高いです。
鳩は方角に関係なく問題に巻き込まれる可能性があります。
ムクドリに関しては公開空地側やエントランスの植栽が寝床になったりすると大変だと思います。必ず発生するかはわかりませんがもしそうなった時には管理組合と相談したりと対策にそれなりの労力がかかると思っていたほうが良いと思います。

>>3191 マンション検討中さん
鳥問題は確か大変ですが、実は蟻や害虫なども食べてくれてます。下手に食物連鎖をいじると変な虫が大量発生する恐れがあり、特に最近は温暖化で外来種がたくさん入って来ているので気をつけましょう。

八王子の駅周辺はムクドリが大量にいて、ビックリするぐらい鳴き声が響いています。これからの季節ですね。
ここは八王子からさほど遠くないですが、繁華街に集まる性質があるようなので、川沿いのこちら周辺は今のところ大丈夫なのではないでしょうか。

23区タワマンの35階程度に住んでますが、上昇気流に乗って蚊も蜂も普通にバルコニーまで来ます。

高層階にいて虫が来ないと言っている人、具体的にどこに住んでいるのか教えてほしいです。

低層階に比べると来ないっていうニュアンスじゃないかな？
高層階にもそんな頻繁に虫来るんですかね？

網戸が必須な位には普通に来ますよ。
虫の多少で高層低層を選ぶのはナンセンスだと思います。

都心に住んでますが、虫より鳥の糞に悩まされています。ベランダに洗濯ものも干せないです（泣）ちなみに8階です。

鳥の問題はどの地域でもあるのですが聖蹟はどうなのかな？
駅周辺のマンション(スクエアなど)のバルコニーに鳥避けのネットとかを
設置しているのを見かけた方居ますか？
私はそこまで注意して見ていなかったので・・・
ムクドリ対策に関してはスクエア前の通りや駅周辺に忌避音を発生させる装置が設置されているのは知っています。

>>3194 匿名さん
タワマンは網戸が無いのが基本だと聞いていますがその場合は後付けで網戸を設置するんですか？

一時期、タワマンのは虫が来ないって言ってて、20階以上の住居でも蚊とか入ってくるから大問題になったりしたらしいよ。

今ではデベロッパーは、虫こないとは言わない。網戸はオプションのところあるね。

>>3198 マンション検討中さん

ムクドリすごいです。
鳥フンは場所によりけりの様ですが害がある方はすごく悩んでいるみたいですね。
鳩のフンとかは風通し良い空間の様なので心配していませんし、聖蹟は川崎街道の風は凄いですが、川沿いは一般的な風なので風害もそこまで心配していません。

ムクドリですね…これは対策が必要かと。
網戸は最新の半端に開けても虫が入らないタイプをMRで確認しています。

ここは全戸、網戸ありですか？

>>3202 匿名さん

低層高層問わず、全戸網戸は標準でついているようです！

>>3203
素晴らしい(拍手)

網戸がみんなが認める最高の装備ですねw

>>3203 購入経験者さん
どこでその情報ございましたか？
モデルルームのIタイプの部屋の窓には網戸がなかったので、網戸はないと思ってました。

>>3206 マンション検討中さん
ちょっと見えずらいんですが黒っぽいのが網戸です。掃き出し窓だけでなくその奥の窓にもついています。
珍しいなぁと思って網戸はオプションですか？と営業担当に聞いたら網戸は標準でついてきますとのことでしたので上記のようにお応えしました。

それと玄関前の人感センサーもHPにはなにもありませんがこれも標準でついてくるとのことです。

>>3207 購入経験者さん
ご訂正ありがとうございます。3206です。
すみません、公式サイトのバーチャルモデルルームだと内容に見えたのですが、確かに付いていますね！正確な情報ありがとうございます。

>>3207 購入経験者さん
イメージが大切とはいえベランダに物を置いてあるとは…..。

バルコニーには避難の妨げになるような物や強風で落下するような物を置いてはいけないと言う事で絶対に物を置いてはいけないと言う事じゃないでしょうに。

銀色サッシなんだね‥

色は確かシルバーでは無くグレー系の色だった筈です。
気になるなら公式サイトに登録すればバーチャルモデルルームで確認出来るから見てみたら。

>>3209 匿名さん
色々見て回っているなら知ってるだろうけど他のマンションのモデルルームだってこの程度の物置いてあるよ？
むしろ何も置いてないところを自分は知らない。
本当に検討して見て回ってるの？

グレーサッシならよかった、ありがとうございます。

>>3213 買い替え検討中さん

住友新宿館で他のマンション見た時は何もなかった。
あと、三井も置いてないモデルルームもあった。

ちなみにベランダのクーラーの排水って、ベランダ垂れ流しになるんですかね？
知り合いのマンションいったら、ベランダがびっちょりになってました。

>>3216 Eマンションさん
エアコンのドレン水のところまで詳しく見ていなかったけど排水の
溝がバルコニーに無い場合は床に排水用のドレインラインを設置する
しかないですね。
ドレインラインを床に設置すると水が広がらずに排水出来るので便利です。

東京建物さん。
このスレみてくれているなら後付でドレンラインを付けるような事にならないように是非バルコニーにドレンレールを室外機の設置を想定している場所に付けてくださいな。

写真を拡大して見て下さい。着いてますよ。

確かについてますね
バーチャルモデルルームめちゃくちゃ便利ですね

みなさん、室外機の排水の件、ご回答ありがとうございました。参考になりました。

あとは、方角と階数を決めないとです。

アクセントクロスはどれくらいの値段になるのかなぁ。

ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘ってのが出来るんですね。まだ公式HPはオープンしてないようですが、日経記事が先行して取り上げてます。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC09DO10Z00C21A7000000/

見た感じ40戸ちょっとの小規模物件のようですが、タワマンのわちゃわちゃ感が嫌いな人には良いかもしれませんね。

>>3222 通りがかりさん

どこに出来るんでしょうね。メジャー7が投資してくれるとどんどん駅前画発展するので楽しみですね

聖蹟桜ヶ丘の建築現場は全部調べておりまして、マンション名がついていないのは1つだけです。
おそらくですが、ENEOS不動産の「(仮称)多摩市関戸2丁目計画」が「ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘」になるかと思います。
総戸数42戸ということで、小規模になりそうですね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10070008

メジャー系の2件目の新築マンションということで、より聖蹟桜ヶ丘に注目が集まりそうですね。

これに比べたら些細な話なんですが、書き込みついでにご連絡いたしますと、「ルピシア聖蹟桜ヶ丘店」が2021年9月3日オープン予定とのことです。
https://townwork.net/detail/clc_1594334004/joid_Y008TTVA/

さらにさらに、ファインスクェア聖蹟桜ヶ丘の公式ホームページもオープンしておりました。
https://www.snjkk.com/mansion/seiseki/

14階建ての全27戸で、全室南向き・角住戸のようです。各フロア2部屋ということでしょうか。

ブリリアタワーがお金をかけて広域集客することもあり
ここぞとばかりに小規模物件が多数分譲開始していますね。

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘：520戸
ファインスクエア聖蹟桜ヶ丘：27戸
パレステージ聖蹟桜ヶ丘II：31戸
エクセレントシティ聖蹟桜ヶ丘：33戸
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘？：42戸？
サンクレイドル聖蹟桜ヶ丘：105戸

小規模物件の情報ありがとうございます、「聖蹟桜ヶ丘は気に入ったけどブリリアは物件の評価が上がらない..」という我が家的には気になります。（コバンザメの思うつぼで癪ですが）
坪単230万以下で出たら本気で検討。ランニングも安そうですからねーー。

結局、予想より大分人気出なかったですね

>>3227
ここはランニングコスト高いですからね(汗)
小規模物件がたくさん出てきましたので、ここと比較検討される方も多いかと思います。
掲示板はここが一番書き込まれてますし、見ている人も多いので、ここでの質問も全然アリだと考えております。
私は入居まで暇すぎて、小規模物件情報も追ってます。
各物件ブリリアに合わせた坪単価にしてきており、その分占有面積を減らして総額で勝負してきていますね。
この間パレステージ聖蹟桜ヶ丘Ⅱの人と長話をしたんですが、1LDKや安い低層階は飛ぶように売れているとのことでした。
そんな中、サンクレイドル聖蹟桜ヶ丘は平均坪単価230ぐらいとなっていて凄いです。なんでこんな安いのかは現地行けば察する所はありますが、しかしサンクレイドル聖蹟桜ヶ丘のパンダ部屋は66平米で専用庭付きで3500万円台、坪単価175万程と超パンチ力あります。しかも管理費も平米あたり200円ちょっととここの半額です。
パンダ部屋はお得すぎて即完売もしくは大抽選会でしょうね。
もちろん上の階に行くと普通に4000万以上なんであれれという感じなんですが、それでもここと比べると安いので、魅力的に映る人には映ると思います。
サンクレイドル聖蹟桜ヶ丘のスレに書き込めという話かもしれませんが、ブリリアの住民が書き込むのはそれはそれで変なので、ここで…
長文失礼いたしました。

>>3226

外廊下の低仕様物件しかないですね・・・
これだけあれば、高仕様にして差別化打ち出してもいい気がしますが、やはり立地的に高額物件は売れないということなのでしょうね

設計の修正が間に合わなかったから、プランニングがこんなんになったんでしょ

>>3229 住民板ユーザー3さん

もう、管理費を見直すタイミングは全くないんですかね。
やはり、相場より、2割ほど高いので気になります。

北側ねらってますが、部屋の大きさ無駄に大きくすると管理費高くつくので、廊下少ない部屋をねらってます。

>>3232
管理費を見直すタイミングは残念ながら引渡しまで無いですね。
管理費の内訳の詳細を貰ってますが、今の管理費を引き下げるのはやや難しいのかなと感じています。
防災センターは義務だから仕方ないとして、コンシェルジュやめるとか、各階ゴミ置き場を止めてゴミは各自1階に持っていくようにするとかで人手を減らせば、やや下がるかなと思います。
でもそれは他物件には無い強みを失うことにもなるので判断が難しいところですね。
モデルルームに行けば詳細見られるはずですので、確認してみていただければと思います。

周辺の新築マンションも坪単価は170～230万程度を考えるれば、昨今のマンション資産価値上昇の煽りを『聖蹟桜ケ丘』が受けているとは思えない状況。

高単価が出ないという前提で他社は開発していると思うのだが、ブリリアタワーは地域ナンバーワンと言いながら、八王子や武蔵小金井や立川などと違い、外廊下タワーかつ室内仕様も低く、価格は強気ながら中途半端さは否めない。

何かあれば周辺住民が集まるという方もいるのだが、周辺が単価が出てないから強気の中古価格は無理なんだと思う。

>>3234 マンション検討中さん

2013年分譲のファインレジデンス聖蹟桜ヶ丘は、新築時より500万位値上げして売れてるみたいですけどね。

いずれにしても今後は人口減が見えているので中古市場は供給過多になることが予想されるので、価格は下がってくる、または売れない、もしくは空き部屋が増える物件も出てくるとと思います。
このエリアに限らない話ですが、それを見越して資産性を見るか、住みたいところにするか。自分の判断で決めるだけ。

>>3229 の補足ですが、パレステージ聖蹟桜ヶ丘Ⅱは平均坪単価260万円、エクセレントシティ聖蹟桜ヶ丘は平均坪単価280万円となっております。

ランドマークの大規模物件と小規模物件では中古の値付けは別物です。

立川でプラウドタワー立川(中古で坪350万超）が他の立川物件とは全く違い、八王子でサザンスカイタワー（中古で坪330万超）が他の八王子物件と全く違う値動きをするのと一緒です。
マンションブロガーで言えば三井氏、モモレジ氏、マンションマニア氏が大規模物件、ランドマーク物件を推すのも、この動きが分かっているからですね。

とは言え、ここがプラウドタワー立川、サザンスカイタワーレジデンス並の値動きをするかと言えば、今の駅からの殺風景な動線では難しい気もします。再開発で化けるかも知れませんけど。

個人的にはせいぜいザ・パークハウス多摩センタークラスの値動き方じゃないかと思いますが、それでも周辺の物件よりは中古でも1割～2割高く取引されているので、
逆算すると聖蹟桜ヶ丘の小規模物件はブリリアタワーの同階数の部屋の１～２割低い単価でないと同レベルの価格維持は難しいと思います。

売らなきゃ関係ないんですけどね。

>>3235
ファインレジデンス聖蹟桜ケ丘は流通坪単価216万円で、およそ10％アップのようですね。その目の前シーズガーデンは、築15年で流通坪単価158万。
徒歩３分のフラヴィーヴルは築18年ながら坪217万円。

新築はエクセレントシティは、１～２LDKの投資訴求もあるマンション、パレステージも１～２LDKのみ、がっつりコンパクトで単価載せる企業でも、ブリリアタワー並みか以下の単価、サンクレイドルが本来の競合であると思う。

半分投資や単身向け高単価のキャッチで売るようなマンションを引き合いに出し高くなってる人気の街にって事はない、パレステージの聖蹟桜ケ丘の半分投資系のマンション（徒歩１３分）は、中古で坪１２０万ぐらいだから、あまり比較対象で出すにはふさわしくないと思うが

>>3238
いきなり坪330～350まで上がるのはさすがに低確率でそうそう起きないだろうなと思います。
何事もなければほぼ現状維持になって、しっかりと評価されていけば1割ほど値上がりしてまずは坪300を目指し、そこからさらに上がるかは未来の成功次第って感じがします。

逆に、聖蹟桜ケ丘で目立つのはパークハウス以外は、メジャー系のデベロッパーがなく小規模マンションばかりな所。
　それとランドマークマンションは、立川や八王子みたいに駅直結に近くあとは『建物仕様』が周辺に比べて高い事が条件な事が多い、周辺の金持ちや富裕層を掴む事も重要な要素でもある。

ブリリアタワーは立地的にも、地元の富裕層を集客しきれてないんじゃないかな？
メインは広域の、東京のタワーなのに安い的な選択。あまり唯一無二でプラミアムがつくという感じはしない。

ここを坪300万目指して買うってのは、あんま合理的では無いと思うよ。

それとここを買った人が、値上げや値上りを煽ってる感じするんだけど、凄く逆効果だとそろそろ気づいた方がいいよ。

自分達はいい値段の時に買った、今後も値上がる街だから次期以降はガンガン値上げして売れば売るほど俺たちは得するという雰囲気出すぎで、ここを見る人は買う時期が違った、高く買う事になってるとしか感じない

そもそも郊外物件で過度に資産価値を重視する購入するのが間違いでしょう。本物件は郊外物件の新築マンションの中ではリセールバリューは良い方だと予想できるものの、都心のマンションを安い時期に購入できた人とは資産価値の観点では比較にならないと考えます。ただ、聖蹟ではランドマークマンションになるため、多少近隣の新築マンションより高くてもこちらを選んだ方がリセールバリューは高くなると思います。
京王線でマンション購入を考えている友人がおり、この辺りも調べたため書き込みました。

資産価値は誰もが気になるから、変に合理的じゃない煽りがあると全体的に嘘くさく感じるんですよね。

ここが安くて人気のマンションだったら、一期の先着順がまだあるのは解せないし、2期の抽選なども結果がもうすぐわかるからその結果でだいぶここの売れ行きがわかると思う。

湾岸などの直結タワーの資産価値上昇はあんま比較にならないから(中古で50%-80％アップ)、周辺と比べリセールバリューがあると言うのが、買った時の価格維持なのか、値上がりなのか、10％落ちなのかは大きな問題ですよね。

現状維持で売れるとわかってるなら、ランニング以外はタダで住めるって事を言ってるんだから、なんか無責任な煽りに聞こえるんですよね。

>>3238に書いたとおり、今の状況でここがプラウドタワー立川、サザンスカイタワーレジデンス並の値動きをするとは思っておらず、ザ・パークハウス多摩センター程度（坪230万円前後）が精々だと思います。

一方で、ここ以外の小規模は坪200万円の維持も難しい可能性大。
小規模物件が大規模よりも多少安いからと言って選ぶとリセール時に火傷する可能性があります。

売らなきゃ関係ないんですけどね。

明確に購入者を名乗って投稿しているのは最近では私ぐらいです。
匿名の人の煽りを購入者と感じるので購入者にクレームというのは、個人的にはやや悲しいです…(最近は慣れてきましたが)
資産価値に対する考え方は人それぞれですので、各々でしっかり考えて購入されるのがいいのかなと思います。
私も資産価値目当てで購入する物件では絶対に無いと思いますよ。

聖蹟桜ヶ丘と多摩センターだと小田急も使える商業施設などの違いも含め、多摩センターの方が上だと感じますがどうなんでしょう？

聖蹟桜ヶ丘は、京王線のみで今後の再開発の広がりが疑問なんですよね。

中古230は下げすぎだと私は思うなぁ。2割も下がる計算になりますしそれだったら期ごとに値上げしている売主は相当調子こいてるピエロですよ。
ブランド価値そのものにも影響を受けるので売主もその評価は避けたいはず。

正々堂々北狙いのものです。少し西や南とも迷いますが、

再開発なので、化ける可能性は少なからずありますよね。

多摩センターは、逆に駅前が広すぎて、分散されすぎちゃってるのが難点な気がします。聖蹟桜ヶ丘より広くて素敵ですけどね。

聖蹟なら相模原線だと若葉台、南大沢がいい勝負では、多摩センター、京王永山、京王稲田堤なら二路線使えるし徒歩４分タワマンでここと同じ値段では買えないでしょう

>>3251 評判気になるさん

そうですよね、
聖蹟は本当にアクセスが悪いと思います

京王線の単駅というのはつらいですよね。
人身事故起きて京王線が止まったら大変です。
復旧まで待つか、国立駅か永山駅までバスで行くかって感じですもんね。

>>3253 住民板ユーザー3さん

本当だ、バスで小田急の永山駅、南武線の谷保駅、中央線の国立駅までそれぞれ一本で行けるんですね。

京王の人身とか遅延時のバスは、実質乗れないほど混むんだよね、しかも本数が少ないからね。あんま使えない。

聖蹟桜ヶ丘のバスターミナルは優秀。成田、羽田への直行便もあるくらい。

>聖蹟桜ヶ丘のバスターミナルは優秀。成田、羽田への直行便もあるくらい。

聖蹟に限った話ではない。新百合、多摩センターは勿論、南大沢、八王子、高尾にもあるし。

聖蹟桜ヶ丘はいい街だと思いますが
投資というより住んでいたい街だからっていう方がいい気がします。

便利かと言われれば京王線を何十年も使ってますが、不便です。
分倍河原で南武線　高幡不動でモノレールで立川には出れますが。

府中調布は別ですけど、聖蹟桜ヶ丘は住み良い街って感じですね。

>>3259 坪単価比較中さん
都心へ通勤されている方には不便と感じるんでしょうね。
私は調べ物なので時々都心に向かう位なのでさほど不便を感じません。
ド田舎で育った私からすれば京王線でも十分便利です(笑)
住み良い街と言うのは確かにそう思います。
多摩川の河川敷を歩くのはとても気持ち良いですしトレッキングが好きな私にとっては高尾山に20分程度で行けるのが魅力です。

意外とこのマンション結構悲惨な状況になってきたな

>>3258 マンション比較中さん
ズレてますねぇ。

不便で人気がないからこの坪単価

>>3261 匿名さん

なんかあったんですか？

確かにもう竣工前完売は無理だと私も思います。

この上昇相場では引っ張れば引っ張るほど高く売れるということで、竣工前完売は目指さないみたいですね。
西の低層階や18階は竣工後まで引っ張って売っていくみたいです。

住友商売みたい。
とは言え、値上げして売る分には既契約者も恩恵を受けるので、竣工後販売継続でも文句は出づらいだろうね。

竣工一年以上前でこのコメント数は、郊外マンションスレでは過去最大の盛り上がりだね。二期始まったらまた覗きにきます。

>>3263 匿名さん
何か知らないけど必死ですね。

>>3264 マンション欲しいよね さん
根拠を示せていないから病気レベルの願望。
お医者さんに行ってお薬増やしてもらったほうが良い。

>>3269 マンション検討中さん
２期の募集が始まりましたからね。
色々な考えの方が居るのでしょう。

>>3270 マンション検討中さん

とてもマナーが悪いですね
若葉マークなので、アク禁くらって別から入ってきたんですか？

あなたのコメントに対して病気レベルとか書かれて何も感じないんですか？
お薬増やしてもらった方が良いとか、書くのはマナーのある投稿ですか？悪意があるように思えます。

だから多摩はマナーが悪いとか言われるのだと思います。

真っ当な人間になりたく、後悔してこれから犯罪をしないと思う時が来たら、投稿をご自身で削除依頼かけてください。
このままでは良い大人になれませんよ。

あーあー、喜ばせちゃって。
以後スルーでお願いします。
気を引くコメントで構ってもらいたいだけなので。

浸水の対策については話題によく上がっているのですが…

ハザードマップによると、敷地の多摩川側が「家屋倒壊等氾濫想定区域」の「河岸浸食」になっていますが、こちらの対策はどうなっているんでしょうか？

「降雨等によって河岸がじわじわ壊れること」を河岸浸食というそうですが、河岸が浸食していくとマンション側に岸が徐々に近づいていくことになるので、対策は不可欠です。その部分のハザードも外れる対策はとられているのでしょうか？

浸水はもちろんですが、河岸浸食はもっと問題のように思ったものですから…

私もハザードから外れて欲しいのはやまやまですが、この掲示板だと浸水の話でも「大丈夫です」みたいな「希望」や「願望」が多いので、そうではなく説得力のある具体的な根拠までご存知の方がいれば教えて下さい。

>>3274
契約者ですが、事実のみをベースにお伝えします。
河岸浸食については堤防と堤防から先の話になりますので、東京建物はノータッチです。
堤防と堤防から先は、多摩市や国土交通省が「かわまちづくり」として整備することになっております。
多摩市が主体となって、ハード面としては「堤防天端整備」等を行うということです。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000770709.pdf

「かわまちづくり」につきましては、6月の多摩市議会で議題に取り上げられましたが、現在国や多摩市、地元自治会等が主体となって定期的にアイデア出しをしているところでして、具体的に決まったことは無いとのことでした。

東京建物は聖蹟桜ヶ丘北地区地区計画をベースに盛土や設計、防災対策を行ったということでして、「ハザードから外れること」は聖蹟桜ヶ丘北地区地区計画には含まれておりませんので、明確に「これはハザードから外れるための対策ですよ」という対策は取られておりません。
https://www.city.tama.lg.jp/cmsfiles/contents/0000003/3085/seisekikita...

>>3275 住民板ユーザー3さん

河岸浸食については対策は取られてないんですね。

「事実に基づいたものだけ」を書いて頂いて、とても参考になりました。
このような主観の入らない情報はとても検討の役に立つと思います。

契約者であるにも関わらず、客観的なことを正直に書いて頂いて
勉強になりました、ありがとうございました。

将来的には何らかの対策がとられて、河岸浸食のハザードから外れるといいですね。

河岸浸食の恒久対処は非常に難しそうですね。
仮にもこの大河でハザードから外れるのは無理ではないか？とも思いますが対症療法の範囲でもしっかりメンテナンスしてほしいですね。

主観が入らない事実だけで言うと、多摩川のハザードはより厳しくなります。
現在のハザード対策は、旧式の580ミリバージョン。早々に690ミリの新基準となりますが、残念ながら東京建物に新基準対策の形跡はありません。

更に言えば、京王線の多摩川を越える橋は堤防と同じ高さなので、越水を起こせば長期間の不通も覚悟せねばなりません。

マナー云々言う方がいますが、契約者含め願望が多く事実を伝える事は大切です。

水害に関して言えば今までそんな事無かったという認識ではなく考える事も必要。
日本の降水量はここ40年で6％増えている、多摩川ハザードは48時間580ミリの降雨ハザードレベルであり、今年の箱根でも越えるレベル、数百年に一度の想定でなく数十年に一度レベルと考えた方がいい。

東京建物のこのマンションへの指摘は、災害から逃げないとのキャッチコピーが、検討者へのミスリードをおこしている可能性がある事だ。

対策が盛り土や防潮板レベルで、災害から逃げないと言えるのかが非常に疑問。

引渡しされたら考えていくのは住民になりますので、住民もまた、災害から逃げない気持ちが大事なのでしょうね。

侵食までかにされる方もいらっしゃいますが、この建設地は聖蹟駅前ではトップで高地ではないでしょうか？
浸水するレベルなら、低地はいくらでもあります。つまりこのマンション自体は地上部は浸水すらしないかと。地下はやられるかもですが、それなら内水氾濫でどこも似たり寄ったりかと

川が近いと水と土地の塩梅など、気になることは山ほどですが、それを超えるほど美しさもあるかと。求めない人には魅力は半減な気もしますが、綺麗は正義とも言いますよ？笑

聖蹟桜ヶ丘駅前でトップの高地ではありません、事実でない事は控えた方がいいと思います。

綺麗は正義なのかもしれないが、ここの購入者が建物浸水なんてしない、盛り土すれば災害は安全などの認識の人が多い事ですね。
いざ災害が起こると、ここの組合は大紛糾する可能性がありますね。東京建物がどれだけ周知してるかにもよるが、何かリスク薄いと認識してる人が多い予感。

3281さんは果たして購入者なんですかね。
購入者を明言しているのは私ぐらいで、私は割とマジメに水害に向き合っているのに、「購入者はリスク薄いと思っている」と書かれるということは、まだまだ住民板ユーザー3は精進が足りない、もっと勉強しろって事なんですかね…
勉強がんばります。

ただここは避難場所になっているのも確か。安全じゃないところが避難場所に指定されますかね？

あと誰かがコメントしてましたが、保険入ってるから浸水しても住民の負担がないことが確かなら何が懸念でしょうか？

河岸浸食は年間何メートルですか？何センチですか？わかる人情報提供お願いします。

>>3282 匿名さん
駅前では他に土地自体が高地な所はないと思って投稿しました。土手の高さに建物があるとこは無いかと。
聖蹟の駅付近で決壊するとしても早く流れてしまう低地箇所は戸建ての方だと思います。
氾濫した過去を持つ地域です。リスク回避というよりか、あったとしてもの発想で購入に至っています。水害に関しては丘がいいのは明白ですが駅が遠くて厳しく、永住環境として車を持たずにの、その快適さが判断として上回りました。

小杉のマンションで発電機やられてないところは値下がってないように、浸水が起こってもきっちり耐えきればそれをもって市場は評価してくれると思います。
ブリリアの備えだけでは足りないところは住民が主体的に備えていく必要があります。
私がその一員になるかどうかは、抽選受かってからの話になるでしょうが、仮に受からなかったとしても災害に翻弄されている姿なんか見ても別に面白くないですしね。

北向き高層階で心が決まりました。抽選に挑みます。

若干、高層階はエレベーターと、資産価値がきになりますが、、、高層階なら、乗れないことはないと信じて。

武蔵小杉の浸水は多摩川氾濫ではなく、多摩川に流れ込む川からの内水ですね。それと、武蔵小杉などの都心に近いマンションと比べるのは危険。

あくまで郊外や地方での浸水実績が出たところと比較すべきでは？

>>3287
当たるといいですね、応援してます！

東５Fの間取りE,Dが第一期では販売されてませんでしたが、第二期に含まれてますか?
また価格は上下フロア比較して第一期から変動ございますでしょうか?

>>3290 検討板ユーザーさん
2期のどこかで売るようですが、すぐすぐでは無さそうですね
価格に変動はないです

>>3274 マンション検討中さん
川が流れているから可能性として行政はハザードを作成している。
どんな対策を行ったとしても大丈夫と言う事は無い。
じゃあ、何も対策を行っていないかと言えばそんな事は無くて護岸工事や掘削を行って流量を増やす対策を行っている。河川事務所の資料に色々書かれてる。
説得力と言うのは受け取る側の要素じゃないの？
車に乗っても、鉄道に乗っても、航空機に乗っても大事故に巻き込まれて死んじゃう事はある。
ハザードはそんな感じで対策は取っているけど最悪の場合はそうなる可能性があると言う事を書いている。可能性はあっても必ず起こるのか？は誰にも判らない。
それを判断するのは個々人と言う事。

>>3288 匿名さん
内水氾濫と言う視点で言うなら東京都の浸水実績を調べたら支流の大栗川周辺は過去に何度も内水氾濫が起こっているしマンションと京王線を挟んだ下流側の関戸地区も同様の記録が残っているけどマンションの地籍(１丁目)に関しての浸水記録は見つからなかった。
関戸と言う地籍で発生した浸水でも多摩川では無く支流の大栗川、乞田川で地形を考えてもこのマンションが対象なる事は考えられない。
まあ、絶対に起こっちゃいけないと言う人は何も考えず別の絶対に安全な物件をお勧めするけどね。

もう、これ以上は売れ行き良くならないですな...

>>3291 マンション検討中さん
ありがとうございます!
価格決まっているなら今開催してる２期相談会に出て要望か希望を出せば売りに出る感じでしょうか??マンションの販売流れがよくわかっておらず。。

EとDは隣の高さが確定するまでは売らないと営業に聞きました。
眺望を踏まえた値付けする気でしょうね

>>3290 検討板ユーザーさん

東向き低層は
3F：第一期第一次
4F：第一期第三次
5F：第二期第？次
ですね。

いわゆる客寄せパンダ部屋なので、第二期第一次で放出するかどうかは集客次第だと思います。
第二期の集客が売主の想定よりも悪ければ、第一次では売り出さず、引続き客寄せパンダとして残し続けるかもしれません。

残っている間は「2LDK 4000万円台-、3LDK　4700万円台-」と広告で謳え続けられますので。

５階は2期の最後で売ると言ってましたよ

＞いわゆる客寄せパンダ部屋なので、第二期第一次で放出するかどうかは集客次第
＞残っている間は「2LDK 4000万円台-、3LDK　4700万円台-」と広告で謳え続けられます

X期第Y次で放出しないなら、広告に表示することはできません。
広告違反にならない為に、「抽選に申し込む」ことは可能なはずです。
但し、抽選が行われるのは、X期第Y次の販売期間よりずーっと後で
基本的には最後になるでしょう。

南向き低層階ってどうなのでしょうか。1期でも売れ残るくらい人気がない感じでしょうか。個人的には陽当たり重視なので南向きがいいのですがこちらの掲示板ですと北向きが人気とのことで不安になりました。

自分が良ければそれでいいんじゃないの？
人気を気にして北向き買うつもりでもあるの？

今のところ南向きは抽選にならず買える所が多いですね。
期が進むごとに南も抽選になっていきそうですから、狙い目かもしれませんね

隣のマンションの詳細わかる方います？

>>3303 マンション検討中さん
C敷地マンションについては現段階で決まっているものはありません。
色々と情報収集していく中で、現時点でこんな感じかなと言えることは

・詳細が出るのは年末から年明け
・本マンションの高さの半分
・イメージとしてはA敷地マンションを半分に切ったようなイメージ
・住居のみ
・A敷地マンションでは2LDKが人気なので、2LDKを1列増やすかも

という事でしょうか。
C敷地につきましても日々情報収集をしておりまして、写真も撮っております。
といっても現在はA敷地建設現場の駐車場になっておりまして、毎週駐車場の写真を撮るだけになっています(笑)
はっきりとした詳細がわかりましたら、随時書き込みたいと思います。

>>3300 マンション検討中さん

個人的には、南の低層は車の排気ガスがきになるので迷ってます。でも、それって日中だけだし。。

北の高層階狙いですが、資産性重視すると、低層だし、南だし、また、迷い始めてます。。

北の中住戸は日照悪くて後悔すると思うけどなあ・・・
南の高階層の角が理想だけど、予算の制約あるなら仕方ないですよね
また、川沿いなので低層だとどの方角でも虫がうざいので少なくとも10階以上が望ましい
10階でも余裕で虫飛んでくるけど、低層階よりはマシ
７階以上は虫来ないとかいう人いるけど、20階くらいまでは余裕で飛んできますよ

毎週現地行って車通り眺めてますが、マンション前は車通りほとんど気にならないと思います。
駐車場が渋滞しているときも、C敷地前・S字カーブの方が圧倒的に混んでます。
ストリートビュー見ると分かります。

>>3307 マンション検討中さん

駐車場の入口あるので、車で行くと、混んでると待たされること結構あります。最近はそれでも、少なくなりましたが、今後また、新たな商業施設や、横断歩道の設置なんかもあったりすると、車のアイドリングからの復帰の影響なんかもある気はしてます。

リセールだと、南が強いと言いますよね。なやみますね。

京王線近郊に住んで長いけど、2年前の台風の時も避難勧告はでたけど水害は全然なかったし、数十年前河川氾濫しかけた時も大丈夫だったかな。あの頃よりは浅川近辺もだいぶ補強されたし、気にするとしたら生産緑地関連の方じゃないかなぁ。いい土地出てボコっといいマンションが立つ可能性があるけど、そんなこと言い出したら永久的にそれが続くんだよねぇ。。

生産緑地の類は私はあまり気にしてないです。影響はごく限定的になるだろうという見方がいくつか出ているのでそれを支持してますね。

Twitterで、タワーマンションの「好みの向き調査」というのをされてる方がいましたよ。
眺望が全方位同じ条件と仮定して、1353人中、南33％、北32％、東28％、西7％という結果でした。
タワーマンションの場合は、リセールは南向きがいいというのは当てはまらないかもですね。
西以外ならよさそうです。
そしてここのマンションの場合眺望は南より北が良いわけですから、リセールでも北が強いんじゃないですか。

もっと都心側でレインボーブリッジとか眺望の目玉になるようなものがあれば北側
が第一選択になる場合はあるけど、ここは眺望という意味では目玉がほとんどないからなあ
北側はリバービューだけど、田舎だから夜は真っ暗でつまらないし
明るい橋や船が通るんだったら眺望的にもありだと思うけどね

>>3313 匿名さん
夜に船が通るベランダのある家に一年半過ごしました。確かに綺麗ですよね。人工的な光の良さもあります。
しかし、自然な、水面に映る静かさは永住に向いてる環境とも言えます。最後は個人の好き好きですが、歳をとっても綺麗と思える環境を探せると、リセール以上の価値がある気がしています。

>>3312 名無しさん

都心と郊外を一緒くたにしない方が良いと思います。

郊外のタワマンはリセールを気にしたら買えない

自己満でしか買えない

売るときは次のマンションの頭金ぐらいに考えたほうがメンタルはやられない

>>3315 匿名さん
眺望が全方位同じっていう前提のアンケートだったので私は結構参考になると思いました。
多分このアンケート回答者は大半が都心タワマンをイメージして答えてるだろうと思いますし、都心と郊外だと購入検討層が異なるとかが考えられますので、おっしゃるとおりだと思いますが、
アンケートのようなもの参考にするのであればここの第一期の販売推移がわかればいいんですけどね。第一期と2期では価格変動がありましたが。営業に聞けばそういったもの出てくるのかな??

リスクは高いマンションだな

リスクが高いとか、検討に際してなんの参考にもならないただのネガ投稿は何がしたいのでしょうか？検討対象外なら別のところ行ってください。
抽選倍率を下げたいからネガ投稿してるのでしょうか？？

リスク高いのは、東京建物のタワーマンションって修繕費の一時金があったり、修繕費の上がりが急だったり将来的なランニングの問題がありそう。

ここは管理修繕費で６万近くいきそうですからね。それに免震装置って修繕計画に入ってないですが、交換するにはかなり掛かると聞いたのでそのあたりのリスクも考慮すべきかもですね。

>>3320 匿名さん

たしかに、管理費と修繕は、計画はみせてもらいましたが、それにしても高すぎる印象です。購入者のひとが「各回ゴミ置き場をやめますか？」とか色々いってますが、飛躍もいいとこで、根本的に武蔵小杉などとくらべても明らかに高いと感じます。

このマンションの、大きなリスクですよね。

黙っていましたが、このままだと「購入者は各階ゴミ置き場を廃止したがっている」と言われかねないので書きます。
「各回ゴミ置き場をやめますか？」という話は、委託費の中で特に人件費が多く見積もられているので、手っ取り早く安くするにはそういう道もありますよという一案を提示しました。
今のサービスは全部必要というのは前提となっております。

飛躍と言われて複雑な気持ちもありますが、そう言いたくなる気持ちは分かります。
確かに管理費はとにかく高いですよね。
どうすれば安くできるのか、数ヶ月考えています。
仕事で使っている机の上に管理の冊子がありまして、休み時間ににらめっこするほどですが、本当に、未だに結論が出ていません。
もし契約される運びとなりましたら、一緒に考えていただけると嬉しいです…

>>3322 住民板ユーザー3さん
とりあえず引き渡し完了して管理組合立ち上げたらいろんな会社に相見積取らせたらいいんじゃない??やっぱ高いんで、私は買うならそれをしようと思って検討してます

スムログの記事によると、現在は人件費の高騰に伴って新築はどこも管理費を上げざるを得ない状態であると聞いています。
一時的に我慢しながら、人件費の下方圧力が強められそうな買い手市場で有利な契約を結び直す、という動きが重要になるのではないでしょうか。

ここの駐車場の収支ってどんな感じ？
タワマンだと、駐車場からの収入で修繕費や管理費を抑えることができる場合が多いけど、ここは田舎で駐車場料金が安い（月1-1.5万くらい？）ので、駐車場の維持管理費用を賄うのに精いっぱいで他に回す余裕がないのかしら？

>>3325 マンション比較中さん
営業に聞いたところ、駐車場8割埋まる前提の管理費らしいよ、それを信じると10割埋まっても浮くのは駐車場費の2割ぐらい、だいたい平均1.9万としても全体で最大月80万ぐらい浮くぐらいだと思います。この数字どう感じるかは人それぞれだと思いますが、私はあんまり他に回す余裕があると思える数字とは思っていないですね。
いま売れた住戸のうち駐車場希望者はどれくらいなんだろうか?

駐車場料金は月1.7万-2.4万で、駐車場の維持管理費用は賄えております。
駐車場収入は管理会計の収入にも含まれております。
ただ、都心ほどの収入ではなく、ほとんどが共用部分経費に当てられるため、管理委託費にまでは回っておりません。
駐車場設置率は200/520で約38%ですが、1期契約者の駐車場希望率は約53%と聞いております。

>>3327 住民板ユーザー3さん
>1期契約者の駐車場希望率は約53%と聞いております
あざす!私は8割り切るおそれはなさそうだと思いました、そのうち希望の駐車場タイプがうまく分かれるとですが。

今なん割荒れてるの？

>>3329 匿名さん
駐車場何割埋まってるの?ってことっすか?
1期が190戸契約あったとしてそのうち53パーで101台、残り320戸のうち99台埋まればいいんです、次期以降で3割希望者が出れば満車ですね、8割でいいなら2割弱でいい感じですね

コンシェルジュはいらないかなーと思います。
朝はそのままエレベーターで1階におりるだろうから2階のコンシェルジュと挨拶もしないし、
帰りも最初こそエスカレーターで2階へ上がってから帰宅するかもですけど次第にポストに用がなければ1階からそのままエレベーターであがるでしょうし。
共用施設の予約はネットですし、コンシェルジュ無駄だなと感じます。

>>3331 匿名さん

そうなると、郊外のタワマンが無駄と言う根本的な話に戻る

管理費も高い割には駐車場8割を収入見込みにしてるとこと、少し杜撰というか大丈夫か？と思う所は修繕費の上がり方ですね。

修繕費だけで3万程いく計算だった気がする。
そもそも、ハザードエリアで特別修繕などが出ると一気にこれも上がる可能性もある。
管理修繕費で6万円位払うのは流石に高すぎじゃないだろうか？

ハザードマンションですから
資産価値はとっても低いでしょう

>>3322 住民ユーザー3さん

簡単にですが
今の書類をみても管理委託費の内訳が記載されていないので、見ても分からないと思います。
そもそも東京建物、野村不動産は他物件の管理委託費を上げられない分を新築物件に乗せているような気がするので、そこが主要因と感じています（ここの管理委託費も、23区の800戸規模のタワマンの管理委託費よりも高額になっています）。
それではリプレイスできるかと言えば、メジャー7の管理会社は互いにリプレースを取りにいかない傾向があります。なので今回リプレースで声をかけても応札はないと思います。
ここが緩和されるのであれば、メジャー７系列で現在唯一リプレース営業を行っている三菱地所コミュニティは有力候補だとは思います。聖蹟桜ヶ丘、府中にも三菱の新築物件ができますので、フロント、スタッフの融通もつきやすく、効率的な提案が期待できそうです。（が、おそらく辞退かなと思います。）

メジャー７以外でタワマンの管理経験のある管理会社は大和ライフネクスト、合人社くらいでしょうか。それらの管理会社にして何かトラブル（例えば修繕費が他よりも高い等）があったときに誰が責任とれるのか、といった話もあるので、苦労はすることになると思います。

それ以外は管理会社経由ではなく、管理組合と直接契約を結ぶことで個別業務で価格の競争力を働かせることも選択肢としてはあります。
ただ、事業者選定、監理、結果の責任取るのを数人の理事のみが負い、他の区分所有者がフリーライドして文句だけ言う構造は、それで多少安くなったところで極めて歪な構造だと思います。

他には、サービスをどんどんケチる、コンシェルジュをなくす、窓拭き階数を減らす、廊下の機械洗浄の階数を減らす、といったやり方もできるでしょう。
それらはタワマンとしてのサービスの低下につながりますので、中古価格は管理費削減以上に下がることにつながり普通は選択しないため（貧すれば鈍するの典型例）、そこまでしてこのマンションを買うよりも、最初から管理費が安くサービスがない小規模物件を買う方が双方にとって幸せな結果になると思います。

光熱費については高圧一括受電の採用による低価格化も選択肢としてないではありませんが、専有部も電力会社を統一させる必要があるため、電力小売り自由化している現状では事実上選択肢として存在しない状況でしょう。

上記の「管理組合が個別業務で直接契約を行う」のは、コンシェルジュ契約、植栽維持契約等で実際に前例があります。

いずれにしても、他のマンションより管理費が高い低いと言うのはただの思考停止で、他のマンションよりも「清掃員の時間単価が高い」「植栽面積あたりの植栽維持費が高い」「エレベーター保守費用が同速度のエレベーターよりも高い」といった、個別要素の多寡を比較しないと前に進みません。

>>3332 匿名さん

なんで？
なんでコンシェルジュが不要だとタワマン自体が不要になるの？

なんで郊外広々としたハザードの立地なのに
天井高さを比較したのだろう

>>3337 匿名さん

私もここは同感です。コンシェルジュ＝タワマンではないとは思います。
これは必ず必要だ という固定観念でサービス組み立ててると上長になりがちなので、精査が必要かと思います。明らかに管理費高いので、修繕積立たかくなってくると、どえらい金額になってきて、リセールで、かなり不利になる気が。。。

コシェルジュも省略するみすぼらしいタワマンとか最低なので
そんな議案が総会に出れば反対するし
理事会にいればそんな議論決議の段階で反対するし
理事長なら議案にのせない。

これは価値観だから別に何が良い悪いではないね。