アトラス築地ってどうですか？

ここは野村が販売代理だけど、野村の売り方も以前より売り急がなくなった印象あります。住友のように市況を見て値上げしてもおかしくないですね。まあ、住友はやり過ぎですが。

>>569 通りがかりさん

ここら辺の住民から見れば、どこが悪い部屋だ？って感じですよ。

おそらく南向きで太陽がさんさんと降り注ぐ物件とかと比較して「日照が悪い」とか言っているのでしょうが、それだけを重視するのであれば いくらでも他に物件はありますよね、但しアトラスやアークコートの立地・設備・価格をほぼ全て諦めることになりますが。

他人の幸せを見ていると、自分が不幸になったと感じる人は一定数いるので、その様なコメントは気にしなくても良いでしょう。彼らは死ぬまでボヤき続けているのでしょうから。

何れにせよ、ようこそ築地へ！

>>574 匿名さん
ここより高い世田谷杉並って例えばどこ？　渋谷目黒ならわかるが。

>>577 検討板ユーザーさん

荻窪とかかな？？

>>577 検討板ユーザーさん
同感。杉並は基本安いと思う。世田谷は一部のエリアで高いところはありそうだが、平均すれば高くない。世田谷、杉並は正直今後リセールバリューは期待できないエリア。

管理の話です。ここは店舗併設で規模があるため法律？条例？で24h有人管理が定められ管理費が割高と聞きました。店舗併設の大規模なんて他にいくらでもあると思いつつ、そもそも法律の解釈は正しいのか？と思いました。MRでは「竣工時は旭化成系の管理会社ですが変えられますよ。」と変更を推奨するような言い方。野村営業の感覚からしても高いんだろうなと（野村系の管理会社ならいくらになるのでしょうね？）。有人管理とは言ってもコンシェルジュのように働きぶりが見えにくい分、住民が意識的に評価しないとと思います。地下の防災センターに籠もってるだけなら考えものです。居眠りされてもわからないですし。特に目立った共用設備がない分、明らかに防災センターが高コストなんだと思いますが、金額なりのサービスを示してほしいですね。

まぁ、どこの新築マンションも、デフォルトの管理会社は割高ですよね・・・「改善できる余地がある」と前向きに捉えましょう(笑)

プレミストの書き込みサイトにどなたか掲載されてました。

>>582 周辺住民さん
ここが再開発されるようです。築地市場跡地以外も期待できそうですね。

>>572 通りがかりさん
今の価格も決して安くはないですが、他と比べると坪単価20?50万円くらいは値上げしてくる可能性はありますね。だから、それを見越して野村がゆっくり売ってきているなら納得できます。

>>580 匿名さん
私のマンションは管理会社を途中で変えました。
仕事ぶりを住まれた方が見て、価格に見合っていなければ変更すればいいと思います。

管理会社も競争厳しいからね。管理費に見合う働きがなければ他社から見積もりとって交代でしょ。管理会社変更なんてよくある話。

高額物件ほど、入居者が管理費と管理内容が見合ってるかシビアに見てます。満足いくサービスならもちろん払いますよ。管理会社も地下の防災センターに籠もらず、緊張感を持って仕事してもらいたいです。管理費の単価、コンシェルジュ付きの物件とさほど変わらないですからね。逆に期待できます。

目立った共用設備が防災センターしかないから、コストカットの交渉がしやすいでしょう。ちゃんと仕事してるのか、居眠りしないように監視カメラ必要かも（笑）ないとは思うけど、防災センターにテレビとか置いたらアウトですね。

竣工時の管理会社（大抵はデベの子会社）があぐらかいていられるほど入居者もバカではない。旭化成も自分たちでハードル上げた分、素晴らしいサービスを提供してくれる事でしょう。

旭化成から管理費下げますとは言いにくいだろうから、管理組合結成後すぐに相見積もりとって旭化成にはお引取りいただく流れになりそうですね。どこの管理会社で見積もっても今より安くなると思いますよ。

野村の人も「（共用設備の割に）管理費高いですよね」と言いにくそうではありましたが認めてましたよ。旭化成が決めてるから仕方ないとも。修繕積立金は相応だと思いました。野村系列の管理会社と競わせては？

初めてのマンション購入なので相場感がよく分かっていないのですが、管理費の相場感はどのように養えるのでしょうか？
1. 類似スペック物件でいくらぐらいか？
2. 同じ料金払った際にどれくらいの管理サポートを受けれるのか？
をミリミリと調べながら、比較していくのが一般的なのでしょうか？

このマンション、玄関前モニターがついてないんだっけ？　

>>592 匿名さん
一概に比較できませんが、一般的に管理費が高くなる要因としては、
①有人管理の時間が長い、管理者の人件費が嵩む物件
②①と部分的にかぶりますが、コンシェルジュが常駐する（日中の場合が多い）物件
③共用設備が豪華（ゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム、カフェテリア、ライブラリーなど）な物件
④メンテナンス費が嵩む水を使った共用設備（噴水、水盤、プールなど）がある物件
⑤内廊下物件の空調、照明にかかる電気代
⑥各階ゴミ捨て場がある物件の維持、清掃費
⑦エレベーターの台数が戸数に対して多い物件
⑧極端に少戸数（30戸未満など）物件
が考えられると思います。（抜けもあるかもしれませんが）
当物件の場合、上記の中で当てはまるのは①のみかと思います。
ただ、それがデメリットという事ではなく、豪華な共用設備がない分、毎月の出費となる管理費を抑えたいと考える方にとっては好都合かと思います。また、ここは近隣でも大規模を売りにしている物件なので、スケールメリットもあります。
適正価格がいくらかは難しい判断になりますが、入居開始後に管理組合で複数の管理会社から見積もりを取ることをおすすめします。喜んで見積もってくれると思いますよ。

転居早々に、管理組合で　管理会社変更ありきで
適正じゃないから変えましょう?、、って、、どうなんでしょうか。。
管理会社が変わることは、もちろん住んでいて、ありますけど、普通、数年様子は見るでしょう。。
てか、そんなしょっぱなから住人からの賛同得られるとは思えない。

コンシェルジュなら分かりやすいんですけどね。地下の防災センターがどんな仕事するのかイメージしにくいですよね。お金だけはしっかり取られるようなので。不合理に高いままだと自分が将来売却する時に買い主に説明できず苦労しそう。

>>595 匿名さん
同じくです。合理的に考えると管理会社変更が適切なのかもしれませんが、入居して早々ゴチャゴチャ標準仕様を変えたいと言われても、皆が皆、管理費に詳しい方でもないと思いますし、、、
592のような方とかが大多数なのであれば、尚更。

私も詳しくないのですが、的外れでしたら恐縮ですが月々数千円くらいしか変わらないなら、まあいいやって思ってしまいます。

管理費高い高い、、って言う人たちは、そもそも、購入する必要なし。
管理費安いそれなりのマンション行けば良い。

管理費だけの問題なら数千円の差と割り切れたとしても、実際の管理に不備があるようなら厳しく対処したいですね。そうならない事を願いつつも、その時は入居者同士、団結したいですね。

私的には華美な共用設備がなく、一方で24時間有人管理が魅力と思えたので購入しました。きめ細やかなサービスに期待しています。管理内容には妥協したくないです。

ここは第一期から価格の変動ありましたか？最近はスミフ流に途中から値上げするマンションも増えてますが。

>>599 匿名さん
私は考えるのが面倒になったらお金で解決したいタイプなので、決断できるけど考えられないタイプかもしれません笑
金払うので面倒ごとは、よしなにやってくれって感じです。。。

設備の割に管理費が高めだなとは思ってましたが、相応のサービスが受けられるのだろうと気楽に考えていました。今の時点で管理費下げろとは言わないけど、ちゃんと仕事してるか関心を持ちたいです。

>>604 匿名さん
同意です。
まだ引き渡しもしていない、住んでもいないのに管理費高いというのはやめましょうよ。
管理に不満が出た段階で話し合うのが筋だと思いますよ。

私も近隣物件の管理費を調べてみました。確かに目立った共用施設がない割に「高め」かもしれません。理由は24時間有人管理に尽きるでしょう。その点は頭に入れておいた方が良いと思いました。一方、管理会社変更や管理費の値下げを求めたい気持ちもわかりますが、入居者としては管理が十分に行き届いているか、入居後に眼を光らせましょう。入居者の眼があれば、地下の防災センターにこもらず、建物全体に出て仕事するはずです。ちゃんと管理されているマンションは中古でも評価高いですし。

>>594 マンション比較中さん

色々検討されて結構ですが、入居前からこうした方がいいですぅ！という方は、なんなんでしょうかね。
購入済みで管理組合バリバリやりますという方なのかなと思いますけど、皆さん仰っている様に入居してから、住民で話合うのが筋じゃないですかね。

ちょっと落ち着きましょ。

https://mansion-madori.com/blog-entry-7058.html
廊下って気にされる方多いんですかね。そんなに内廊下と外廊下で変わるのでしょうか？

>>609 評判気になるさん
コロナ前は内廊下優勢でしたが、コロナで外廊下も見直されてます。内廊下は空調や照明が常時必要なので管理費がハネ上がります。また、空調なしの内廊下は当然ながらコロナで酷評されてます。添付された記事はコロナが本格化する直前に書かれたようです。今は衛生面や管理費を考えて、あえて外廊下という方も多いそうです。

>>610 匿名さん
初めて聞いたそんな話。どう考えても内廊下でしょ高級マンションなら

>>610 匿名さん
お洒落な外廊下ならまだ良いのですが、暗いし、幅狭いのは懐疑的になってしまいます。。

>>612 マンション検討中さん
私は外廊下も内廊下両方住んだことがあります（今は内廊下）が、実際に住めばどっちも大きな違いはないというのが印象です。内廊下だと間取りがどうしても悪くなるので内廊下かどうかだけでなく、+間取りがいいというのが住むには大事だと思います。

まぁ、内廊下というだけでOKという方も多いので売却するときはメリットがあるかなと思っています。

>>609 評判気になるさん
ここがもし内廊下なら、値段は上がって、間取りも悪くなって部屋の平米数も小さくなるでしょう。そこにお金を払ってもいいかどうかだと思います。

>>614 匿名さん
ここは買収できなかったど根性ビルが残ったので設計上外廊下になっただけよ。買収できてたら間違いなく内廊下にしてたでしょ。少なくとも内廊下でなくてはだめって人は多いだろうが（この値段なら）、外廊下ではなくてはだめって人は極めてマイノリティーだから、ビジネス的にはこの場所でこの価格なら内廊下にするのが自然。

>>615 契約済みさん
なぜそれなのに契約したんですか？

>>616 匿名さん
簡単。それを補ってもあまりあるいい点があるから。それはすでに前の皆さんがおっしゃってる通り。

>>617 検討板ユーザーさん
なるほど。内廊下かどうかは、大きな判断要素ではないということですね。

住みやすさは近隣物件と比較しても秀逸だと思います。リビングや居室の形状、お風呂のサイズなど細部に考えられてます。住宅メーカーのマンションの強みです。外廊下はバルコニーに面しない居室の換気ができる事はメリットです。派手さはないけど明らかな弱点が少ない、手堅い物件だと思いました。

内廊下の方が良いに決まってるだろ、この場所と単価なら。外廊下を正当化する様な事を言うのはみっともないぞ。あくまでも妥協の産物。

>>620 匿名さん

汚い言葉使いで、あなたの方がみっともないですよ。

確かに、外廊下団地のここよりはアークコートの方が断然良いな。好みにもよるだろうけど。

>>622 匿名さん
その団地並がポイントです。外廊下の幅が広い、もしくは、最近の普通のマンションの廊下の幅であれば良いのですが、団地並みに狭いので、宅急便来たときに通れません。

うち廊下は私もかなり悩みました。
価格的にはうち廊下であって欲しいですよね。
ただ、間取りの良さと立地を含め近隣物件をやめてこちらにしました。結局住むのは居室です。廊下に住むわけじゃないと思ってます。

残戸数も少なくなってますが、どうやら値上げもあるみたいですよ。近隣の築浅中古の方が高くなってますからね。

>>625 匿名さん
どこ情報ですか？

>>610 匿名さん

冷暖房なしはともかく喚起なしの内廊下物件なんてあるの？

1階テナントに　飲食店が入るとネズミやゴキブリが、心配です。前に住んでいたマンションも新築10年目で、飲食店が来てから突然ネズミが、現れました！コンビニだと夜中になると　若いのがタムロするし……
高い買い物だけに　慎重になります

>>628 マンション検討中さん
テナント次第ですよね。
コンビニはできてもこの場所じゃあまり溜まらないのでは？と思います。
ガッツリ飲食は確か規約では入れないようになってたと思います！うる覚えですが！

私も管理規約見直しましたが飲食店NGです。ご安心ください。コンビニは可能性あります。あとはクリニックとか。店前で客がたむろするような場合はコンビニ店員や地下警備員の出番かと。そのための24時間管理でしょ。

>>628 マンション検討中さん
築地はそもそも若者がタムロするような土地柄ではないですし、すぐそばに交番もありますので心配ないでしょう。　私はコンビニか小さなスーパーみたいなのが入ってくれると便利なのにと思っているくらいです。

土曜日にモデルルーム行き周辺も歩いてみましたが立地が抜群ですねここ。お部屋の仕様も細かい配慮がなされていてとても良い物件で前向きに検討中です。
店舗については私もコンビニやスーパーなど入ってほしいと思ってます。

>>631 匿名さん

そうですね、コンビニとかがあると便利ですよね！

ここにコメントする方達は、どうしても、自分の現在住んでいる状況で判断してしまうから、若いのがタムロするとか思ってしまうんでしょうね。

長らく中央区に住んでいますが、コンビニでたむろする若者なんて見たこと無いですわ！(笑)

店舗はいつアナウンスされるんでしょうかね？
どのような店舗でもきっと生活が便利になることは間違いないですし住民と事業者が気持ちよく過ごせる環境作りを心がけたいです

個人的には再開発の概要が気になります。年内発表あると住むタイミングと重なって更にワクワクします

こちらも気になりますね
https://www.kensetsunews.com/archives/552019

>>635 匿名さん
下がテナントだからですね

ここの店舗って地権者のクリニックと干物屋かなんかじゃなかった？　少なくともコンビニとかじゃないと聞いたけど。

下にテナントがあるから、中央官制室やら常駐警備員やらのコストを住人が負担する格好になってるのでしょうか？　セキュリティ対策としては、機械警備と防犯カメラと警察でじゅうぶんでは？　そこまで治安の悪いエリアでもないような気がします。

>>635 匿名さん
いや、根性ビルからの侵入とか、危害が加わるとかはあり得ないと思いますよ。
現場見れば分かると思いますが。
建物の外観全体がダサく見えるのと、根性ビル取得できなかった分、部屋を作れなかったことになるので、その分各部屋に単価が上乗せになる、といったデメリットがあるだけかと。

>>625 匿名さん
アークコート、エッジコートが完売になった瞬間、値上げするのでは？と予想。あちらも残り戸数が片手で数えられるくらいのようです。

>>641 マンション検討中さん
なんだかんだで、勝どきも値上げだし築地が割安に見えてくる。恐ろしい。

>>642 契約済みさん
誰も未来は分かりませんので、今ある情報で判断するしかない。築地が他のエリアと比べてプラス面、マイナス面に何があるかを考えると、築地市場跡地や電通跡地開発などプラス面しかないんですよね。　今後マンション価格が下がるという不安は別に築地だけの話ではないので。

>>643 周辺住民さん
築地の開発、いけてないものができあがるリスクは無いですかね？

>>644 マンション検討中さん

都心であれだけ広大な土地ですからさすがに変なものは作らないかと、、ただ今の政府、東京都ですから何とも言えないですね。
一時期MICE機能を中核にするという記事も上がってましたがコロナでどうなるかわからないですし、、
都が定期借地権で民間事業者に貸し付けて再開発するようなので民間の力に期待したいですね！

再開発に関しては計画が出てない中ですし、勝どきがこんなに値上がりしてる中ですので、今の築地の価値には再開発の付加価値は折り込み済みでは無いかと思います。何ができるかは分かりませんが、何が出来てもマイナス要素になる事はないかなと思ってます。

勝どき月島が上がれば必然的に築地は上がりますから、とても手堅い物件ですね。

ど根性ビルの存在が、大きいですね。デザイン、コスト、住環境、セキュリティ、リセールバリュー等々。デメリットしか感じない・・・

>>648 匿名さん
現地行きましたが、、、ダサいですよね。竣工後、毎日見るとなると、、、かなり悩ましいです。
ど根性ビルに関しては、クレヴィア両国国技館通りも掲示板で叩かれてました。やはり気にされる方も一定いらっしゃいそうですね。

>>649 マンション検討中さん
まあ美しい形は取れなかったのは事実

久しぶりに覗いたらなんか盛り上がってますね。

みなさんがコメントされている通り、マイナス面はど根性マンションとその影響を受けての外廊下仕様ですね。
私も上記理由で一旦ここはスルーしたんですが、他の中央区物件を見て回った結果、立地、間取り、価格を比較すると意外にここは良いのでは？と思い始めています。
まだ良い部屋は残ってるんでしょうか？

すべて条件が揃った物件は価格が高いし、ほんと難しいですね。。。

>>651 マンション検討中さん
私も築地中心にその他中央区のかなりの数の新築中古を見ておりますがとてもバランスが良い物件だと思い最終検討中です。
皆さんがおっしゃる通り元々あるマンションと外廊下は仕方ないですが、立地や間取りの良さと築地の将来性を鑑みれば十分かなと。
上記のマイナス面がどうしても嫌な方は他の物件を選べば良いですし、それ以外の良さを感じて購入されている方も多数います。

その上で良い部屋は残っているかとのことですが先日MRに行った際には良い間取りの上階はほとんど売れている状況でしたがいくつか次期以降販売予定として紹介いただきました。
また下の階だったらまだそれなりに残っておりましたが周りがほとんど地権者住戸のため現時点で私は選択肢に入れておりません。
いずれにしても私以外も何名も商談されていたので当たり前ですが営業さんに連絡して聞くのが一番ですね。

次期は値上げしてくるでしょう。それでも今の市況なら買いかな。

>>652 築地周辺検討中さん
やはりもう結構売れてしまっているんですね。
でも土日に確認してみようと思います。

>>641 マンション検討中さん
あちらの掲示板見たら残り10戸切ってるようです。こちらも含め、築地物件も良い部屋減ってきましたね。

>>655 マンション検討中さん
はい、私も土日に再度伺う予定です。
もしかしたら競合するかもしれませんね(笑)
冗談ですが、最終的にどの物件でもお互い良いお部屋に決まると良いですね！

間取りの良さをPRされる書き込みが多数あるのですが、どの辺が良いのでしょうか？
ここは、いわゆる郊外の板マンと同じような間取りばかりですよね。しかも坪単価が高めなので、面積を減らしてグロスを下げるために、間口も狭く設定されていて細長い住戸が大半です。

外廊下に面した部屋は、常に廊下を他人が通行する可能性があり、プライバシーも確保できず、寝室や書斎としては使いにくいです。また、コの字型の配棟で、外廊下にほとんど間接光も入らず暗い上、居室側も「すりガラス＋面格子」なので、実質的には行燈部屋。それと、柱が部屋に食い込んでいて形が歪です。

>>658 匿名さん
同じく、立地など良いマンションとは思いますが、間取りはいまいちなの多いですよね。

まぁ、間取りなんて、良い悪いも有るけど、向き不向きの方が大きいと思いますけどね。

家族構成や生活リズム、家具の配置などによっては、同じ間取りでも良いと感じる人と悪いと感じる人は分かれると思います。万人受けする間取りにすればするほど価格が高くなる傾向はありますが。。

向き不向きと言いますが、どんな人が外廊下に面した部屋に向いているのでしょうか？

廊下側の部屋にいる時間が短い人
家族の人数が少なく廊下側の部屋は使わない人
内廊下の匂いがこもる感じが苦手な人
廊下側の部屋は物置に使いたい人
田の字の間取りこそ、マンションの正統派だと胸を張れる人
思いついたのはそんなところですかね。他にありますか？

>>645 築地周辺検討中さん

コンペなの？
応募どれくらいあるかな
汐留の私有地売却は3グループだったな

>>661 匿名さん

662の匿名さんはしっかりご自身の考えを述べられました。
逆に661の匿名さんはどんな人が内廊下に向いていると思われます？

雰囲気から察しますが、内廊下でないとダメだと思われる点はどこですか？

>>664 名無しさん
661とは別人ですが。
外廊下だと安っぽいアパートを連想してしまい、あまり好みでないです。
管理費ケチるなら外廊下でも良いのかもしれませんね。ここは高いですが。
相応の値段なので、そもそも外廊下の時点で、グレードが下がった感を感じてしまい、少し迷います。

廊下側に窓がある部屋に関しては、そういう家に住んだことないため分からないです。

あくまで一個人の意見にはなりますが、この辺りまで単価上がってくると似たように趣向をお持ちの方は一定数いるのかなとは思います。
あくまで一個人の意見ですが。

一般的に内廊下が外廊下より高級感があるのはわかります。
比較衡量してこの物件なら外廊下でも構わないと検討するのではなく
鼻っから内廊下の条件を譲れない方がどうしてここにいるのか不思議です。

661ですが、これまで、

１．外廊下（廊下は真北側で一直線）
２．外廊下（コの字型の配棟、アトラス築地に近いタイプ）
３．内廊下（いわゆるタワー型）

に住んだことがあります。

３の場合、使えない部屋（例えば寝室として使えない部屋）がないので、効率を重視する人に向いていると思います。都心の物件の場合、坪単価は安くないので、スペースは貴重です。また、プライバシーの問題が出ないので良いです。隣家の気配を感じません。

１の場合、郊外であれば、南側の窓と北側の窓を開放することで、気持ちの良い風が吹き抜け、初夏くらいまでは冷房も不要で、お財布に優しいです。大きなメリットだと思います。でも、プライバシーは多少諦める必要があります。

２は最悪で、窓を開けても気持ちの良い風が吹き抜けるわけでもなく、隣家が室内で吸ったタバコの匂いが廊下側に溜まり、自宅内に漂ってきました。

廊下がコの字型になっていて、空気が滞留するタイプの外廊下は、内廊下タイプ以上に匂いの問題が出ると思います。

>>667 匿名さん

言いたいことはわかったけど内廊下以上に匂いの問題が出るとはすごい極論ですね。
アンチが出てきたのはこのマンションも注目されてきたってことかなこれは

>>668 マンション検討中さん
３タイプに住んでみての個人の感想です。少なくとも内廊下にタバコの匂いは充満しません。

>>669 匿名さん
ではなぜこの掲示板を見てるん、、、ですか？

>>667 匿名さん

3の、寝室としてしか使えない行灯部屋は、表記上は部屋かもしれませんが、あれは納戸ですよ。
あなた納戸で寝てますよ。あなただけならともかく、家族でドラえもんですよ。

そしてスペースの問題は、内廊下、外廊下、関係なく単純に占有面積の気がしますが？

1も郊外という条件をつけている時点で、おなじ土俵に立っていません。

2に関しては住んだことありますが、ベランダ側はともかく、廊下側でそんなことを感じた事はなかったのでマンションによるのでしょう。
決めつけは良くないです。

これからは、いい物件に巡りあうようにお祈り申し上げます。

MR行きましたがほぼ完売ですね。HPには未契約の住戸が掲載されていますが、それらも商談が進んでいるようです。野村の担当者もコロナ禍でこんなに早くさばけることに驚いていました。プレミストとの比較で駅近かつ安かった事も一因だそうです。

>>672 評判気になるさん
おー、順調で、いいですね。
スーモを見る限りプレミスト側も残ってる部屋は低層階中心のようなので値段そんなに変わらない気はしますが、いずれにせよ早めに検討必要ですね。

>>671 名無しさん
ここの「基準階住戸断面概念図」をみて、以前、良く似たところに住んだことがあったので、経験上、匂いがこもると言ったまで。

また、この構造だと、２４時間、廊下に照明を点灯させる必要があります。少なくとも曇りの日は確実に暗いです。

ここは外廊下のメリットがありませんし、内廊下でもありません。

用地買収を中途半端にした結果、このような苦しい設計になっただけです。