バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社 三菱地所レジデンス株式会社 三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-25 15:52:38
変わった名前ですね
ホームページのトップページのイメージ画像を見てすごく素敵だなと思いました。
低層で横に広くて、前はガーデンと提供公園のようで、開放感があって、リゾート物件のような雰囲気も感じます。
陽当たりも風通しも文句なしなのではないかと想像します。
一部は5階建てなのかな、低層の方がなんとなく高級感がある感じもします。
最寄駅から徒歩9分なので、価格はそれほど高くはならないのではと思ったのだけど、けっこうしちゃうかなという感じもします。
HPみると敷地内に計画道路が入っているようですね。そうすると緑地部分が将来的になくなるんでしょうか？
こういう場合って価格にどの程度影響あるんですかね？
「BAUS（バウス）」ブランド、聞いたことがないと思って日本土地建物株式会社を調べました。
https://www.nittochi.co.jp/
オフィスビル情報と書いてあり、オフィスビルを建ててきた会社のようです。他にも品川戸越、西葛西清新町を立てています。グランフロント大阪の都市開発事業も関わっているよう？イベントのプレスリリースがありました。
少なくともグランフロント大阪に関係している企業なら大手だと思いますし、安心感があります。マンションもオフィスビルの手法を取り入れているなら頑丈な家になっていそうです。
完成予定図を見て、どこまでが敷地内なのかと思いました。緑化事業も行っているんでしょうか。1階部分は庭もあり、ラウンジ、庭園の施設も注目。散歩道もできていて、素敵なマンションになりそうと期待しています。
どこかで聞いたことある会社だと思ってHP見たらレイクウッドの日土地だったのか。新興どころかかなり大手で全く心配無いよ。私の親戚は30年以上前から日土地の横浜の分譲地に住んでる
間取り見ました。
130邸もあるので大規模マンションと言っていいような気がします。NORTH、EAST、WEST、SOUTHと棟が分かれています。
駐車場から一番近いのはEAST。日当たりがよさそうなのは南のSOUTHでしょうか。SOUTH狙いでBタイプ、Rタイプを見ました。Bタイプは2LDKなのでファミリーの我が家には不向き。Rは角部屋で3LDK。
4LDKがないのはトレンドなんでしょうか。他マンションでも3LDKの間取りが多い気がします。Rは77.95㎡。ウォークスルークローゼットやウォークインクロゼットがあって収納多いです。玄関すぐが共用廊下なのが若干気になります。アルコーブだったらよかったです。
70㎡8,000万円
過去にこのような記事が話題になりました。
https://www.google.co.jp/amp/s/gamp.ameblo.jp/higashi-mariko/entry-123...
バウスと市政センター跡地にできるマンションが競合になりそうですよね。バウスは今境2丁目のグランダ武蔵野弐番館の隣でモデルルームを作っていて、7月からオープン予定。9月から販売開始とあるので、市政センター跡地のマンション情報がそれまでに公開されるといいのですが。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
バウスって自分も初めて聞いたので、
みなさんと同様に調べてみようかなと思っていました。
オフィスビルを手掛けているとのことで、逆に耐震面など安心感かもしれません。
プランの種類もかなりあるので、それぞれの生活スタイルに合わせて選べそうだと思いました。
>>10
計画説明会の資料をみると西側は
近い将来全部大きな道路になるようですね。
ガーデンだけじゃなくてテラスも道路にとられちゃうんだな。厳しいわ。
市政センターのマンションは電話したら賃貸でした。
新聞広告チラシ入ってきました。
ガーデンがあるのは印象良かったんですが、将来道路になってしまうのを考えるとかなり購入悩みますね。天文台通りの延長だと、結構交通量ありそうですしね、、、
駅距離もほどほどなので気になってたんですけど、この条件はなんとも
17‐026(大)、17-027(大) （仮称）武蔵野市境二丁目計画
の調整会議事録を読んだのですが…この建物将来大丈夫?
道が出来たら、金銭の問題や不適格建築物になる可能性があるのに
業者の返事があいまいすぎる
緑化事業もあるのか、緑も多くベランダに直射日光が入らずに遮ってくれそうだと感じました。
>>道が出来たら、金銭の問題や不適格建築物になる可能性がある
この点、思いつきませんでした。確かに大変そうですね・・・そして業者の対応・・・。不祥事があったら、真摯な対応をしてもらわないといけないのですが、業者が対応をかわしていると不信感につながってしまいます。
共用施設、庭などがあって素敵だと感じたのですがデメリットもあるんですね。
>>19 マンション検討中さん
議事録、これですね？読みました。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...
ものすごく長いのでポイントっぽいところだけ
・緑地部分に都道の決定計画あり。（2016年時点で10年以内に事業化予定）
・都道が通ると建ぺい率容積率がアウトになる。→都道が通った瞬間に既存不適格の建物となる
・都市計画道路用地は、マンション購入者が持分割合に応じてもつ（固定資産税とかも払う）
・マンション購入者（管理組合）が東京都に都道計画用地を売る
→収入は管理組合or所有者（現時点では謎）
・都道ができるとマンション自体が既存不適格になっちゃうから、東京都には売らない
or
売るなら既存不適格にならないレベルに用途地域変更して！といった交渉をセットで管理組合がすることになる？
（用途地域を決めるのは都ではなく武蔵野市）
とりあえずこういう話っぽい？ですかね？
理解あってますかね？
事業者的には先に売ってしまおう感が強いですね。
説明会でどこまでこの件を説明してくれるのか、既存不適格の可能性はきっといわないですよね、、？
用途変更さえ、今の時点で目処立てるような働きかけをしてくれると安心感増すなと思いましたが、議事録の段階では、この点について事業者側では何もアクションなしの回答でした。
たしかに現時点でのルールは何も破っていないのですが、これから住む購入者のことは考えてない？という印象ですね。
買った後が面倒くさそう、、、。
既存不適格の話勉強になりました。将来確実にもめますね。議事録を読んでいて申請者のことを思うと悲しくなりました。
現状の法には何ら違反していないので事業性確保のために、将来のための対策や、近隣住民への日陰への配慮はできないと。売り逃げ姿勢が良く見えた貴重な資料ですね。
いいなぁと思っていたので残念です。
>22
都市計画道路の実施が決まると土地の収用の交渉になるんだけど、決裂した場合、公共事業って強制力を行使することが可能なので、合意できなければ手続きを踏んで強制収容ってことになる。なので売らないという選択肢はないよ。
あと、用途地域の変更については都市計画道路ができたら土地の利用状況が変わることによって見直しがあり得るってだけで、土地収用のバーターとして変更をお願いするようにする筋合いのものではない。
それから不動産売買の時に、売主は購入者に対して重要事項説明の義務があって、説明すべき項目があるんだけど、都市計画道路が敷地内にあるって事実だけ。それに伴って既存不適格になるって説明の義務はない。なので、お役人さんが説明するようにお願いしてるんだけど、法的な義務はないんですっとぼけることも可能。
既存不適格リスクのある物件はかかわらないのが賢明。
既存不適格になったら、資産価値なくなるよ。
130戸もあればそれなりに有権者パワーありそう。
市議会議員への働きかけとか重要ですね。
私も議事録を読んで購入を見送ろうと思った一人です^^;
世の中にはそれでも買う人がいるでしょうから、業者はこのまま『計画通り』建てて売るのだと思いますが…。
ところで、どこか別のマンションで、今回のバウスで問題になっているような住んだ後にマンションが既存不適格建築物となったケースをご存知の方がいれば、どんなことが起こったのか教えていただけると嬉しいです。
既存不適格のマンションなんて珍しいものじゃないしいくらでもありますよ
どんなことが起こったかって何も起こりません
分譲マンションで増改築するケースは稀でしょうから
40年以上先に建て替え検討するときに漸く課題になるんじゃないですかね
将来、問題になるから実質建て替えできない。ということで資産価値がなくなる。将来何かがあって売りに出す必要が生じたら身動き取れなくなる。
だいたい容積率緩和受けられるんじゃないの？
議事録でもライオンズマンションは緩和されたようだし。
最近の老朽化団地建て替えでも結局容積率緩和して解決してるし。
今の土地いっぱいに立てるから、土地収用された時に建築条件を満たせなくなる。計画道路にかかってるのはわかってるんだからなんで、余裕を持って建てないんだろうね。
利益のことしか考えてないんだろうね、デベは。そして無知な人に押し付ける。
前向きに検討されているかたは気分を害されるかもしれませんが、もし売主から知らされなかったらと思い、既存不適格になったマンション売却の上でのリスクをまとめたサイトがあったので共有します。当然ながら買主への告知義務が生じますが、買主は既存不適格物件では住宅ローン通りづらいというのは知らなかったです。相当売りづらくなりますね。 実例を見つけられずすみません。
https://mansion-jicl.net/disqualification/
>>34 マンション検討中さん
売却額が相場より安くなるだろうなとは思ってましたが、
そもそも買い手側も既存不適格だと住宅ローンを通すこと自体が難しいわけですね。そりゃそうか、なるほど。
私もかなり興味ありましたが、完全に見送り決定しました！
期待していただけに本当に残念です。
調整会で計画は見直さないと明言しているとは呆れました。新築時点なら普通のローン審査なんでしょうか、気の毒です。デベ関係者が買い上げて全部賃貸にするなり、将来の建築条件を満たす前提で価格を目減りさせて販売するなり、、でも後者だと周辺住民にも様々な迷惑がかかりますし。誰が幸せになるんですか、この物件。
私も見送りです…
立地が良かったのに残念…
駅からの距離も程よく、のんびりした場所で気になってます。
武蔵野3・4・24号線の延伸について武蔵野市議会は東京都へ意見書提出してるのですね。
マンション購入者も団結して、地元市議と共に反対運動を続けたら撤回もあり得るのでしょうか。
大き過ぎる賭けですね…。
某市議のブログに詳しく書いてあります。
http://blog.livedoor.jp/go_wild/archives/52456731.html
>>38 匿名さん
期待したいところですが、一応すでに事業として決定までされているので、撤回はないとおもいます。上でどなたか書かれてますが、強制的に収用されておしまいかな。
ここを買うなら最初から道路が通る前提で買わないと、
撤回を期待して買っちゃうとメンタル的にもしんどいと思いますよ。
皆さんの書き込み、参考になります。
マンションが建つと知ったときから、情報を追いかけていて、調整会の議事録を読んだり、計画道路について調べたり。
計画道路、武蔵野市議会も反対意見を出してるのに、本当に作るんですかね。。
近くに賃貸で住んでいるのですがもう手狭で、小学校の学区の関係でも、ここに住めたらベストなのですが…本当に悩みます。
あとは値段次第ですね。
>>40 マンション検討中さん
購入を見送った近隣在住者です。
個別の事情があるのでしょうが将来リセール不可になると考えると、、、
私なら広めの賃貸を探します。
?賃貸なら引っ越し可能。ここは実質不可能になる、かも。
?（私の性格だと）そのことを常に心配し続けることになり厳しい。
?売り手の一連のやりとりを見て、考えに共感できないので余計に心配したくなる。
?既存不適格リスク故に安価になったとしたら、それなりの居住者構成になり管理が悪化しやすいのでは？
ここの価格は、赤字仕事はしないでしょうから利益ゼロとして坪260くらいと思います。
モデルルーム事前案内始まってますが、一般的にこういうのって値段教えてくれますかね？
最初に行ってもむしろ値段ぎめの材料に質問ぜめにされるのかもと思いまして。
不適格リスクを織り込んだ値段にして欲しいですね。
>>43 匿名さん
普通、予定価格は教えてくれますよね。そうでなかったとしても、不適格を知らない来客が大半だと足元を見られるかなぁと思います。気になったなら、この掲示板を見た人ほど行った方がいいと思います。
既存不適格リスクを営業は認めるかな。
以前、見に行った物件では条例が変わって二度と同じ建物は建てられない希少性の高い物件なんて、まるで価値が高いかのように説明していた。帰ってから調べたら、それが既存不適格ということを知った。
騙されないようにね。
高さ制限による既存不適格と、敷地内計画道路による既存不適格は性質が違いますからね。調べてから行った方が良いですよ。
デベが説明してくれたとしても、所詮はデベ。
説明が無いなら流石はでという。。
計画道路、既存不適格になる可能性さえ無ければ、、、、駅徒歩圏の割にゆったりしたプランで、最近のマンションの中ではかなり好みなんですよね。
コンセプトや立地などなど、普通に見ると良さげなマンションなんですよね。気になってしまう。なので既存不適格の件は本当に残念。
計画道路は割り切って元々通ってたものと思って購入すればいいかなとも思うのですが、
既存不適格は受け入れられないですよね。
マンションなのにリセール困難って、意味ないですもんね。
調整会の議事録を読むと隣のライオンズは計画段階から事業者が用途変更につながる手順？を踏んで既存不適格になることを免れたようなので、
なぜこちらの事業者はそれをしないと言い切ってしまっているのか、本当に残念でなりません。
今だとできない手続きなんですかね。
なぜしないんでしょうか？
このあたり、詳しい方いらっしゃいますか？
マンションギャラリーに行ったら、その後方針変わって、既存不適格にならないような段取りしましたーってなっていないかなぁ。そしたら前向き検討したい。
・・・ってあるわけないか。
土地収用された場合の補償金や立ち退き料は個々人に支払われるの？管理組合に支払われるの？
土地は区分所有だから持ち分に応じて分配じゃない。交渉とかの窓口は管理組合だろうけど。
>>51 匿名さん
既存不適格にならないためには、最初から道路ができることを見越して小さめに建てるしかないのかと思ってましたが、他に方法があったということでしょうか。
既存不適格になるとマンションを売るときに価値が下がるということですよね。
既存不適格物件を買うときはローン組むときにも影響がある、という情報を貼って下さってた方もいましたね。
でも実際にマンションを建て替えるということは、50年とかそれくらいの期間ではないですよね。。だとしたら、何かあったら賃貸に出せばいいか、と考えています。
売却というカードが事実上切れなくなっても受け容れるという事ですか？
一般的に賃貸ばかりの物件に所有居住はしたく無いと思いますが。
私はそれでも賃貸なら住みたいので、購入は見合わせて賃貸で出るのを待つ方向に切り替えてます。
調整会の議事録をみての感想。
今からわかっている既存不適格リスクを放置するこのデベロッパーなんなの？
このマンションが見直しなくそのまま作られたら、買い手も近隣も武蔵野市も、将来に渡ってみんな迷惑するんだけど。
すぐ安くなるだろうから、買っても賃貸用にしかできないね。
いい場所だし価値を高く維持できそうなものにできるはずなのにもったいない。
# 近所の購入見送り勢
こちらの都市計画道路はすでに事業化してるということですよね？
とある不動産屋に聞いた限りですと、現段階で建ぺい率？の緩和等の法律改正も進んでいるようです。
が…やはり不動産屋は都合の良いことしか言わないのでしょうか？
また、既存不適格建築物は珍しくなくリセールも特に問題ないと言われました。
もう誰を信用してよいのやら…
この問題でバウスブランド自体がやばいかもね。他の物件も何か火種があるのではと勘ぐってしまうし、小さいブランドだからこそ何かあったらと考えてしまう。
これはもう賃貸用に変更した方がいいと思う。
既存不適格になるとフラット35も使えないことがあるようです。売る時に影響が出る可能性は高いでしょうね。じゃあ住み続けようと思っても、やがて来る建て替えの時期になったらまた問題が表面化するわけですよね…。売れないし建て替えもできないとなると、将来的にスラム化を回避する方法はあるんでしょうか？
>>59 匿名さん
既存不適格が確定した物件はかなり融資が付きにくいですからね。
厄介なのは、新築時に銀行はその辺りまで考慮してくれないという。。
売りたくなった頃に、既存不適格確定なら残債がピンチで、最悪は割安賃貸で回さざるを得なくなりますよ。
デベ保有のまま賃貸に回し、道路確定後に建て直してから発売して欲しい。
すごいよい場所の物件なのに、既存不適格ってそんなにダメなんですか？
なんでそんな問題な物件をデベロッパーは販売するんでしょうか？
将来既存不適格にならないように計画道路にかかっている土地の分を容積率や建蔽率に含めないで建物を建てるとその分部屋数が減って利益が減る。
それから重要事項説明では計画道路に敷地がかかってますって説明するだけで、既存不適格になるってこととそれがどういう問題を含んでいるかってことは説明せずに販売できる。なのでここのように指摘されないと知らずに買っちゃう人も出てくる。
情弱は損をする。そんな世の中が悪いのか。高い買い物なのにきちんと調べないほうが悪いのか。しれっとこんな問題のある物件を売る側が悪いのか。
>>61 マンション検討中さん
既存不適格でも普通に住む分には問題ないと思いますが、
仮に建て替えとなった時に、容積率が足りないため、今と同じ大きさの建物は建てられません。
議事録に載ってた気がしますが、数十戸は減るはず。
数十年先の話とはいえ、ほかのマンションにはないリスクをあえて取るには高すぎる買い物ですよね。。
デベロッパー的に言えば世の中に既存不適格のマンションなんてたくさんあるし、少なくとも今の時点では問題ない適法建築物なので、いま現在問題ない建物を販売します、というだけのことだと思います。
彼らは売ったら終わりで、後のことは関係ないから、既存不適格については触れず、販売されるとおもいます。
わたしもここを見て議事録を読むまで気づかなかったので、気づかない人がモデルルームだけ見て購入してしまうのかなと思います。
逆に、もし用途地域が変わって建ぺい率・容積率が跳ね上がれば資産価値もうなぎ登り！？
用途地域変更を期待して買うには大きな賭けですが、そういう買い方もありますよね。マイナス意見が多い裏にはチャンスがあるという見方もできますし。でも値段次第かな。
ところで花の通学路を壊すのは市議会でも反対多数でしたが、強引に可決されましたよね。もし武蔵野市民が立ち上がって東京都に反対運動起きれば計画が棚上げになることもあるかもしれませんね。あくまで期待値として…（笑）。
そちなみにバウス のモデルルーム外観が出来てますが、南側は立派に出来てるんです。でも北側は人目に触れることが少ないからかハリボテ（笑）。写真はあえて乗せませんが、こういうところも会社の姿勢が現れているのかなと考えてしまうのは意地悪でしょうか。そりゃコストを考えればわかりますけどね。みなさん、もしモデルルーム行ったら北側からも見てみてください。
補償金貰えて容積率緩和もされるなんてラッキーなことは起こらないかな？w
補償金ってどこから出るの？ 計画道路が実施されたら収容されるだけ。公共事業だから土地代に色はつかない。
容積率緩和されるとしたら近隣商業地域か商業地域への変更か。そうなったら今度は高さ制限が緩和されて日照権もなくなる。
まあ、周りの状況を考えたらまずないだろうけど。
日本土地建物の企業理念より抜粋
"人と社会に安心と感動を。ともに考え、ともに創る。"
素晴らしいですね。
一方で、調整会の議事録に書かれている事業者aは日本土地建物の方だけど、計画時点で適用される法令にだけ遵守できていればよいという態度。
企業理念とその社員の実際の言動にギャップがありすぎて笑えます。
マンションって、時間軸でみたら長いスパンでみて健全な状態で維持できないといけない性質のものというのが社会通念上一般的だと思います。
優先計画道路が計画化されて、事業化待ち（よほどのことがない限り覆らない）状態のこの場所で、不安を持っている人の意見や提案も聞かずにこのまま作るとするなら、"人と社会に対して不安"と"逆の意味での感動"しか感じませんし、自分たちの判断（利益）軸だけで"考え、創る"ですね。
今の法令適用範囲で適格な建築物だから、計画道路のことは無視する、という社会通念上、一般的に理解できないことをやろうとしているんですね。
（事業者aさん、ブーメラン刺さって血が出てますよ）
日本土地建物さんが企業として、この状況を理解した上でこの建築物を作っているのだとしたら、企業理念から見直してほしいし、
企業理念が正しいのならこのご担当者さんに適切な指導をしたほうがよい。
いずれにしても、日本土地建物さんは私の中で一生関わりたくないデベロッパーということが確定。
事業者b, cも同様。
デベロッパーに対して批判めいてしまいましたが、それだけよい立地にある魅力的なマンションと感じたからです。
（が、私は新築時点では絶対に買いません、というだけ）
デベロッパーさん、もし道路が事業化したら周辺相場で買い戻し、利回り3パーくらいの賃貸契約で住民に住まわせ直してくれる。という契約だったらアリかなあ。6000万円なら月15万。
道路が事業化しての相場で買い取りって、既存不適格を織り込んだ価格かな。
コメント読ませていただくとこの物件って既存不適格の意味を理解していない情報弱者に売る物件と読めてしまいます。
そうだとすると、それに気づいた時嫌な思いと後悔が残る悲しい物件ですね。
売主の品位を疑ってしまいます。
都市計画道路部分が買取りされた場合に既存不適格になると言うのはデベに確認された結果ですか？
それとも確認しないで、なるだろうとおっしゃっているのでしょうか？
77です。
追記です。
物件概要の数字からどうやって計算すれば不適格になるならないが計算が苦手なのでわかりません。
わかる方がいらっしゃいましたら教えて頂けないでしょうか？
建ぺい率＝建物水平投影面積/敷地面積*100
容積率＝延べ床面積（緩和除く）/敷地面積*100
なので、いずれの場合も、敷地面積が減ると率はあがります。
今回の場合、都市計画道路によって道路境界が後退するので、敷地面積が減り、率が上がり、法定を超えてしまうということです。
ごめんなさい、都市計画道路がどのくらい削れるかははっきり見てませんが、事業決定しているのであればHPに幅員が記載されているはずです。
>>79 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。
丁寧にご説明頂いたのですがどの数字を当てはめて良いかわからなくて…すみません。
物件概要では
8779.59㎡ 売買対象面積
9340.05㎡ 開発面積
建ぺい率 40% 60%
容積率 80% 200%
当物件の１部約2100㎡が都市計画道路に掛かると記載されています。
これらの情報だけではそもそも計算出来ないですか？
2100㎡も減るのだから不適格になるはず？
もしくは減る分を見越して低層にしているとか？
色々と勉強不足ですみません。
建築面積、延床面積がないと計算はできません。
建築計画お知らせ看板に通常記載されています。
また、今回の場合、用途地域が2以上に渡るので建ぺい、容積上限が2つづつあるのでそうだと思います)法規上の上限は按分で算出されます。用途地域ごとの面積がないと、どれだけギリなのかはわかりません。
今ギリなら、2100も削ったら間違いなくアウトだと思って頂いて大丈夫だとおもいます。
用途地域が市の指定で変わり、既存不適格から適合になる可能性は０ではありませんが、いわばギャンブル要素はあります。
>>81 マンション検討中さん
すごく勉強になりました！
ありがとうございます。
中々気になっている物件なので諦めるにもちゃんと納得してからにしたいので、モデルルーム出来たら行ってしっかり確認して来たいと思います。
都市計画道路は16m幅あるそうなので、west辺りだけでも用途地域変更で中高層になればいいんですけどね。なんとも…
既存不適格リスクについては、ご自分の計算で求めるのと合わせて
このスレッド内のレスNo.22にリンクが貼られている
武蔵野市の調整会議事録ＰＤＦを一読されたらよろしいのでは。
この件がなければ購入に前向きになれたのに残念です。
>>83 匿名さん
議事録拝見し大変参考になりました。
必要なものかも知れませんが都市計画道路によって既にある建築物が不利益を被るのはいかがなものでしょうね。
今すぐに道路をつくりはじめて、容積率を緩和してもらって3階建て部分を高くしつつ北側は段々で低層にする。
そうしたら、みんながwinwinになれますよね。
>>84 マンション掲示板さん
事業者側からすればとりあえず売っちゃえばいいですからね、、
逆に今ならいっぱいで建てられるとの判断でしょう。
議事録でも頑なに拒否していたので、、、
土地購入額と収益が割に合わなくなれば、担当者のクビが飛びますからね。
買わないのが今のところ一番だとおもいます。
私の場合値段次第で検討しようと思う。子供が独立するまでのあと20年程だけ住むと考えれば仮に収用されて既存不適格になっても生活には支障無いので。住まなくなったらそのときの経済環境によって売るか貸すか貸して収益化して売るか
坪330万以上は見送り、坪300万以下だったら即買い、間だったら条件仕様諸々みて判断
>土地購入額と収益
業者は土地を購入するとき都市計画道路にかかってることは承知のうえだから買い叩く。そして、現行基準いっぱいに建物建てるから収益ガッポリ。
知らずに買っちゃった人が割りを食うって構図。
割安で売り出された場合、色々心配です。
→将来設計が一般的でない人、予算が少ない人が集まりやすくなる。
→近隣の雰囲気に悪影響
→周辺地価までマイナス
→道路事業決定したら身軽な所有者から早抜け
→超割安中古となり雰囲気悪化
→実住希望者も嫌になり引越して賃貸多発
→管理組合機能が低下してスラム化
武蔵境に住む主婦の方の話を聞いたら億ションが立つんじゃないかと噂されてるみたいですよ笑
ライオンズができた当時の価格も結構高かったみたいですから、それと比べてバウスも低層だし地価上昇中の武蔵境だしということで。この掲示板にいる方はマンション事情に詳しい方も多いですから、価格予想してみるというのはどうでしょう？私は強気で売ると思いますので、5800?7300万くらいかなと想像します。
>>91 匿名さん
周辺より高値で売り出された場合
→多くの検討者が見送る
→希望者は慎重になって色々調べてこの板にたどり着く
→それでも買おうと決めた猛者だけが初期入居として残る
→事業決定したところで猛者なので気にしない。死ぬまで住むか賃貸し続けるか。
78㎡が6980万だったら即買うね
それより300万高ければ今のマンションのままにする
購入して遅くても数年後、優先計画道路（16m幅）が事業化すると、何がおきるでしょうか。
計画道路完成までのこのマンション所有者の検討事項を想像すると、
1.東京都への土地売却手続き
2.武蔵野市への用途地域変更に関する要望提出と調整
3.全世帯分土地区分の持ち分の再調整
4.計画道路にかかるNorth棟の専用庭を縮小またはなくす工事
5.計画道路ができた後の安全対策と、各住宅のプライバシー保護の検討（バルコニーはガラス柵のデザインなので）
他にもありそうですが、こんなもんでしょうか。
いずれも揉めて落としどころの調整が面倒そうに思います。。
2がうまくいけば、既存不適格は逃れられるかもしれないですが、どうやればうまくいくとか、ノウハウあるのかな。
とりあえず、、数年間のタスクを想像するだけでお腹いっぱいw
>>94 購入経験者さん
攻めますね！
私は恥ずかしながら資産があまりないので、6000万前半なら検討範囲内です。
が、300万高くても検討範囲内です。
即買いと現状維持の境界が300万とおっしゃるのは、ご自身のローン借り入れ可能額いっぱいのラインがそこにおありなのでしょうか。
だとすると、そこまで魅力的なマンションに見えてらっしゃる、ということなんでしょうか。
噛みつくところではないように思う一方で、不自然な投稿に思えたため、本当に検討されている方の意見なのか気になった次第でした。
実住にはリスキー過ぎると思いませんか？
価格関係なく断念しました。
仮に安くても家族を想うとデメリットばかりになってしまいます。
健全な物件になるとしたら、安く供給された全てが投資目的で買われるとかですかね。利回り高ければ買い手はつくと思います。
それでも道路事業が決定したら、15年くらいで管理もズタズタになるんじゃないかなー。
管理の主体は管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。
新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合がきちんと機能するかどうかは賭け。
16m幅道路が出来るんだから普通に用途地域変更になるんじゃない？ホームページに乗ってるマンション周辺の用途地域みても主要道路に沿って中高層になってるし。
容積率が増える用途地域変更は、商業地域か近隣商業地域。駅前の商業地域からは距離があるから、道路が出来たからってそういった変更は期待できないでしょ。
商業地域か近隣商業地域になったら、今度は日影規制がなくなる。どっちに転んでもアウト。
議事録見る限り、用途地域の変更は望み薄。
>南のライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。
既存不適格リスクをどこまで説明するか。都市計画道路がありますってだけか、ヘタしたらそれすら説明もしない。
重要事項説明書に書かなきゃだめだから説明無しは無いよ。
重要事項説明だと都市計画道路がありますって記載だけで、契約の直前。
>>110 匿名さん
゛都市計画道路の事業の施?により敷地の?部が道路に供され、将来残余の敷地?積にて改築・再建築する際には、現在と同規模?積の建物が建てられない場合があります。゛
と書かれるんじゃないの？
http://a-circus.mond.jp/archives/732/
>>111 匿名さん
リンク先、勉強になりました。
”敷地の一部に都市計画施設（計画道路等）がかかっている場合”の箇所は重要事項説明として全部書かれるでしょうね。
でも、どなたかがおっしゃってましたが、それは契約書が登場する場面で出されるかもしれません。
"どのマンションでもこういうのあるんですよ～"と言って重要事項説明書を出し、"超人気なので本当はできないんですけど、今印鑑押してもらえたらxxさんがご希望の部屋を確保しますよ"云々言いながら、"内容理解しました"の捺印を迫られるんじゃないかなぁ。
調整会の議事録を読んだ限り、そういうことも平気でやりそうなデベロッパーさんと想像します。
これだけ規模があると、購入者の属性によっては用途地域変更が容易くなる可能性もあります。デベがすでにアテをつけているかも知れません。いずれにせよデベは最低なんですが。
モデルルーム行ってきました。
道路の説明ちゃんとありました。
私も行ってきましたが、
模型にも計画道路が書かれていましたし、説明もありました。
ただ事業化する事はない前提、緩和される前提での話ばかりでしたね
金額的には少し割安ですが、もう少し安くした方がいい気がしました。
＞事業化する事はない前提、緩和される前提での話
書面で出してもらわないと。口頭だけだと後で言った言わないになるだけ。
計画道路が実施されて用途地域が変更される例ってレアケース。たまたま近くであったからそれを当然のように説明してるのだったら詐欺まがい。
モデルルーム行きました。
こちらから聞くまでもなく、計画道路の説明ありました。おそらくここの評判見てるんでしょうね。ただその時の資料は当然ながらスライドと口頭のみ。
基本的には道路通るかわからないからという流れで、容積率の件は隣のライオンズの例を挙げて、ライオンズも道路が通った後に用途地域が変わっていますという説明でした。
議事録にもあった以下の説明はありませんでした。
>南のライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。
ちなみに値段は想像していた水準で、やっぱり高めです。
既存不適格リスクと天秤にかけると、高いなあと感じます。
まあなんというか普通のマンション買うなら悩まなくていい不確定要素がとにかく多いなと改めて感じました。
私もモデルルーム行ってきました。
不確定要素が多いと私も感じました。
それを含めるとやはり高い印象です。
もう少し安いと道路の件も含めて購入検討できるかなぁと思いました。
個人的にはこの値段なら見送りです。
たけぇー！マジかよ…
なんだかこのスレってこのマンションに恨みでもある人が一生懸命頑張ってるみたいですね。ご近所の人かどこかの団体の人か知らないけど、こう言うの見るとあの政党が未だに強い地域だから自分達の気に入らない事には集団で声あげるのかななんて勘ぐってしまいます。
>>123 通りがかりさん
ありがとうございます。地下あり物件でもそんなに高いんですか。。
6,500って諸々含めると、年収700台の40才未満が目一杯で借りて、頭金1,000出してギリギリ最適優遇ですね。ダブルローンや親子ローンみたいな無理をして買う物件じゃないので、庶民はパスした方がいい。もちろん私も。
道路は新たに敷設して欲しいです。マンションも建てて日本土地建物さんの所有物として運用していくなら何も言いませんよ。少なくとも私は。
デベロッパー（貴社？）が売り逃げする姿勢、購入者に余計なリスクテイクをさせようとしているのが問題ですよ。
しかも高価すぎて、住みたいと思っても手がつけられません。道路が出来ない保証があるなら再考します。
政治的な左右なんて私は気にしていませんけど、同じ状況でこのマンションが自宅隣に出来たらとても嫌ですね。売主の考えがおかしいかなと思います。
都市計画道路が敷地にあるケースで、日吉の物件が計画道路部分は販売対象外としている。これって非常に珍しいんだけど、130さんがコメントしているようなデベがリスクを負う形。
ただ、ほとんどの場合、リスクは購入者に押し付けてデベは売り逃げ。
掲示板は性質上、人には表立って言えないことを言う場でしょうから、恨みがあろうとなかろうと本音に近い話が書き込まれていると思います。この掲示板を見て不適格のリスクばかり目について買うのを止めようと思う方もいれば、そんなの関係なく気に入ったから買うという方もいると思います。私はみなさんの意見を参考に、6500オーバーなら見送ろうと思ってましたので、バウスは消えますかね。ただ営業の立ち居振る舞いは見たいので、説明会には行こうと思います。オリンピック直後の景気がまだいい雰囲気のあるうちに売り抜けたい（だから計画は変更できない）デベの思惑は分かりますが、議事録にあったあのやり取りがずっと引っかかっていました。そして境南町619計画の議事録を読んだ時に、デベによって本当に違うんだなと思いました。会社の姿勢が、です。私には物件も大事ですが、誰から買うのかを大事にしたいので、会社や営業の姿勢を気にしてしまいます。少し長くなりましたが、皆さん納得して買いたいのは共通していると思いますので、また忌憚のない意見を書いてくださると勉強になります。
>>129 マンション検討中さん
真剣に購入を考えているから、そこの議事録をちゃんと読むし、おかしいと思うことはおかしいと言ってるだけ。
楽観視すれば、用途地域変更や計画道路が作られない前提でよいだろうけど、長い時間住むことを考えるなら、その時のリスクや住んだときに何が起こるのか、対象しなきゃいけないのか考えるのが当然と思いますよ。
住むことを検討してないあなたのような方（もしかしてデベロッパーさん？）からみたら、こちらの反応が想像以上に強くて、その点が"一番問題"だ、となるのでしょうね。
問題や論点のすり替え、下手ですねw
関係者が成りすまししてここに書き込むのって、モラルのない会社って宣伝してるようなもの。まあ、それも判断材料。
自分は物件探し中の地域住民です。
完璧な立地だし、この辺りの相場考えると8000はいくかな～手出せないだろうな～と思ったら、こんな大問題が潜んでいたとは。
とても勉強になりました。優良スレだと思います。
自分は見送ってどこかまた出てくるの待ちます。
しかし数年後ここに住んでいる方に会ったら、ア～あそこの・・（いろいろ知ってるのかな、、相場より安すぎて変だと思わなかったのかな、、将来的なこと考えているのかな、、）とか、つい余計なこと思ってしまいそうです(^_^;)
ここってもう一つ既存不適格リスクが潜んでいて、地下室マンションって問題になるケースがあって、条例で規制が強化されたりするのが増えている。地上〇階地下×階って、地下表示がある場合は要注意。
>136
不動産購入では都市計画図を確認して用途地域の制限と都市計画道路を調べるのは必須だと思うんだけど、ちゃんと確認しないで購入する人って多いみたい。工業地域って日影規制がないんだけど、工業地域で隣にマンション建設で反対なんてのが話題になってる板がある。用途地域変更なんてデベは説明してるみたいなんだけど、変更されるにしても都合のいい形とは限らなかったりするリスクもある。
情弱は損をするんだよね。
昨日モデルルームに行きました
ずいぶんとネガティブな書き込みが多いですが個人的には十分選択肢に入れても良いかなという印象です
価格は付近の相場を考えても新築マンションで6,400万?はかなりお買い得だと思います
仮に計画道路が5年後10年後にすすめられたとしてもその分の金額は分配でかえってきますし、考えようによってはむしろ計画道路内に敷地があることがデメリットだけではないとも言えます
構造も他のマンションよりもコンクリート壁が厚いなどしっかりしてましたし
まあ私はポジティブな内容はデベロッパーが書き込んでいる可能性もあるでしょうし逆にネガティブな書き込みはライバル社が書き込んでいると疑ってしまうタイプなので、それぞれ情報を取捨選択してご自身で考えるのが一番なのではないでしょうか
とりあえず私は2回目の打ち合わせもそのままポジティブなイメージで臨むと思います
ライバルが都市計画道路のリスクを書き込むなんてありえないよ。空に向かって唾を吐くようなもの。いずれわが身に降りかかる。
>>141 匿名さん
そうでしょうか？
私は注文住宅関連の業界にいますが、手グセの悪い企業なんて腐るほどいますよ
これまで見ていて、計画道路のデメリットのみに言及していることが非常に不自然に感じました
手癖の悪い企業ほど、こういう土地だから安く買たたいて、リスクを知らない人に売りつけて利益確保とおいしい話。リスクを周知したらできなくなっちゃうよ。
>>143 マンション検討中さん
計画道路のデメリットにコメントしてるのではないです。
-その計画をない前提、または用途地域変更にかかる自治体への調整等もせず、今ある土地と今の法律上めいっぱいに建設して売り逃げしようとする態度に疑問をもっている
-仮にこれを購入したら何をしなきゃいけなくなるのか、素人なりに考えたことを書いている
ぐらいかと。
私はもうお腹いっぱいなのでここを諦めます。
が、この地域にはまだ他の生産緑地も多く残っているのでいつか、これは！というものに巡りあえたらなと思います。
前向きに検討中の方も、幸せなマンションライフになるといいですね。
デベロッパーが適当なんだよ。
自分の会社の将来を考えたら、もっと顧客目線にできたでしょこのマンション。
ここで中途半端な反論しかしないから余計に馬脚を現してるんでしょうに。ぐうの音も出ないような反論か行動で示して欲しい。
私もモデルルーム行きました。駐輪場とエレベーターと部屋との動線が微妙でした。エレベーターが2機しかなく、一階以外だと老後大変だなーと思いました。
全レス読んできました
モデルルーム行ってきて営業からは都市計画道路に入っている旨説明されました
実際どうなるかはわからないが、金額的には500?700万ほどがオーナーそれぞれに一律支払いになるだろうと言ってましたが、これは本当でしょうか？
都市計画道路が実施された場合は、ノースの一階専用庭は丸ごと無くなるようです
それと、現状は既存不適格になる可能性はそんなに高くないように思いますがなぜ既存不適格になるだろうという前提でレスが続いているのか、どなたか詳しい方教えて欲しいです
>金額的には500~700万ほどがオーナーそれぞれに一律支払いになるだろう
都市計画道路が実施されて土地を収用されたらその代金が入る。土地は区分所有なので、一律でなく持ち分割合に応じて分配が妥当かな。実際にどうするかは管理組合で協議になるはず。
もしかしたら庭がなくなって目の前が道路になるノースの１階の住民が自分たちだけに分けろって主張してもめるかも。
>>150 匿名さん
土地売却の申し出からハンコを押すまでに、調整したり査定してから了承を得るって、簡単なんですか？
計画はすでにある訳だし、販売時に売却金額の分配割合も決めてあれば良いのですが。。
都市計画道路実施となったら、管理組合は大変だろうね。行政との交渉とかも含めて全部やらやきゃならない。まあ、普通の物件では経験できないことだけど。
計画道路と既存不適格の可能性は充分理解したうえで検討してるけど、面倒な人達に目つけられてるみたいだから、焦らなくても値引きする頃まで待てば安く買えそう。欲しい人には良い流れだ
>>154 評判気になるさん
他所から低予算でここに、という人は、申し訳ないけど勘弁して欲しいです。
地所がからんでるから、大した値引きが無いことを祈ります。売れずに賃貸化すれば済みますし。
地所は完成在庫になったら値引きするよ。あと、賃貸に出されたらトラブルリスクが高くなる。賃貸住民ってオーナー住民に比べてモラルが低いといわれている。
道路ができたらコミュニティガーデンとか飛び地だね。いっそのこと公開空地にして容積率緩和を受けるとか。
こちらは駐車場おいくらぐらいになりそうですか？MRには来月まで行けないので知っている方いましたら事前に教えて下さい。お願いします。
今後MRに行く予定です。
もういい年なので将来売るつもりなく、借地のマンションか、こちらにしようと思ってます。
計画道路との位置関係から西向きは人気なさそうですが、間取りは西向きの方がすこぶる良いようで、東か南を希望していますが坪単価によっては諦めます。
皆は違うんでしょうか。
>>もういい年なので将来売るつもりなく、借地のマンションか、
私、借地マンションにいいイメージを抱いていなくて。しかし、他の掲示板で借地マンションは外国人購入者が少ないと聞いて、文化の違いで悩むことがない借地権もいいのかもしれないと思いました。
マンションも多様化の時代ですね。
2LDKからあり、コンパクトでいいと思いました。2LDKはエレベーター横なんですよね。トイレ、廊下があるものの寝室が洋室2だと音が響かないか心配です。あとは3LDK・・・。予算があれば3LDKでリスクを避けるのが無難でしょうか。
街並みは本当に暮らしやすそうですよね。ちょっとおでかけで都内に出かけてもいいし、ほどよい距離感でリタイア後も快適に過ごせそうです。
同じく見送りですが、買うならサウスかイーストと思ってました。
イーストだと近所の教習所の花火大会が見られるかなーと。
このマンションを検討中の方は、だいたい年収どのくらいですか？私は世帯で1200万程度なのですが、分不相応でしょうか…。
>>165
>>私は世帯で1200万程度
価格って出ていましたか？物件概要に「未定」と書いてありました。
世帯年収1400万円以上はパワーカップルと呼ぶようです。
そしてローンは年収5倍くらいまで。1200万円なら×5で6000万円程度が適当です。
https://blogos.com/article/333145/
これから消費税が上がりますし、子供がいないなら出産費用や赤ちゃん用品もかかります。あとは教育費、老後の貯蓄もあるので無理ない範囲がいいんでしょうね。
奥さんが出産する時の年収が下がることも見越してローンを組むのがいいかと思います。貯金があれば頭金にしたり、繰り上げ返済も考えられます。
武蔵野市だと共働きが過半数だ思いますが武蔵境で1,200共働きは多いほうかもですね。ダブルローンで6000借入は可能ですが、ここは一通り読むとわかるように残債割れリスクが高い物件です。
それなら1人分の目一杯ローン（物件2割アタマ金＋1人年収の7倍以下）で予算組みした方が残債が少なく済みます。
どのみちハイリスク物件なので個人的には目一杯借りるのは危険と思います。
残債割れでも売れたらラッキーってくらいで考えないと。
敷地内計画道路だけでなく、地下住戸があるんでしょうか？
もしそうなら、それも今後の懸念点になってしまいますよね。倉庫とかなら良いんでしたっけ？
建築基準法で地下室は容積率不算入なので、高さ制限の厳しい低層住居専用地域では地下室を作って部屋数を増やして利益を確保する。
地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。そうなったらそっちでも既存不適格。
地下住戸はリセール難しそうです。
また、日当たりの悪い部屋を見たことがありましたが、バルコニーのない部屋だと昼間も電気をつけないと薄暗いため、電気代もかさみそうだと感じました。
>>地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。
リスクが高い物件なんですね・・・
そして、案外と見落としてしまう部分ですよね。コストカットのためにはいいんでしょうけれど、避けておきたいです。
そろそろ正式価格が発表されたかと思いますが、予定金額から大きな変更はなかったでしょうか。
今週は行けなかったので気になってます。
第一種低層住居専用地域だと、価格は高くなりやすい傾向にあると思います。
他に背の高い建物も周りに建つリスクが低いからなんですかね？
ここの場合は駅までは歩いていける範囲で、そのような環境なので、暮らしやすさはあるかと思われます。
一体、どれくらいなんでしょうね。
駅まで10分以内の表記ですが。
第一種低層住居専用地域って、基本的に戸建てを想定した用途地域なので、高さ制限や容積率の条件で土地面積当たりの部屋数を多くできないのでマンションだと物件価格は割高になる。
建築基準法で地下室の容積率不算入ってあるので低層住居専用地域にマンションを建てる場合、この制度を使うケースが多くて地下室マンションになる。ここも例外ではなく。
地下室マンションは問題を含んでるからそういったことも含めて勉強しないとね。
東京都第四次事業化計画における優先整備路線
今後 10 年間で優先的に整備すべき路線とは、優先的に事業に着手する路線のこと。
路線名：武蔵野 3・4・24 号線
区間：武蔵野 3・4・7～武蔵野 3・5・9
延長：270ｍ
主な選定理由：交通
つまり下記の素晴らしい謳い文句も、賞味期限は良くて１０年程度ですね。
・15,000本を超える植栽が庭園を彩る、敷地の奥行きを活かしたランドスケープ。
・どこまでも続くかのような並木道。季節に色づく桜や紅葉に武蔵野らしい株立ちの樹々。
・そして人々が集える3つのガーデン。この広大な土地に、季節の移り変わりによって表情 を変える武蔵野の新しい風景を描く。
・Aグリーンプロムナード
おおらかな曲線が訪れる者を奥へと誘う並木道
そしてこれは１６ｍ道路の向こう側になります。
・敷地に隣接して未就学児を対象とした提供公園を計画。
・Bコミュニティガーデン
入居者専用の野菜づくりができる菜園はテラスを備えた交流空間。
となるとバウス武蔵境に一体なんの魅力があるのでしょうか？
用途地域については次回に・・。
１０年で既存不適格ですか。
第1期販売予定価格
表示価格有効期限：2019.7.21
【ノース棟】
221 Ag 54.60 ２LDK 価格なし
222 G2g 71.29 ３LDK 6800
223 Gg 71.29 ３LDK 6800
224 G2g 71.29 ３LDK 6800
225 Gg 71.29 ３LDK 6800
226 G3g 71.29 ３LDK 6800
227 Eg 68.36 ３LDK 価格なし
326 N 72.77 ３LDK 価格なし
327 G2 71.29 ３LDK 7100
328 G 71.29 ３LDK 7100
329 G2 71.29 ３LDK 7100
330 G 71.29 ３LDK 7100
331 G3 71.29 ３LDK 7100
332 68.36 ３LDK 価格なし
425ー431 価格なし
【イースト棟】
101 Dt 67.75 ３LDK 価格なし
102 Ft 70.10 3LDK 6400
103 F2t 70.10 3LDK 6400
104 Ft 70.10 3LDK 6400
105 F2t 70.10 3LDK 6400
106 Ft 70.10 3LDK 6400
107 F2t 70.10 3LDK 6400
108 Qt 76.34 3LDK 価格なし
201 D 67.75 3LDK 価格なし
202 F 70.10 ３LDK 6800
203 F2 70.10 ３LDK 6800
204 F 70.10 ３LDK 6800
205 F2 70.10 ３LDK 6800
206 F 70.10 ３LDK 6800
207 F2 70.10 ３LDK 6800
208 Q 76.34 ３LDK 価格なし
301 D 67.75 3LDK 価格なし
302 F 70.10 ３LDK 6900
303 F2 70.10 ３LDK 6900
304 F 70.10 ３LDK 6900
305 F2 70.10 ３LDK 6900
306 F 70.10 ３LDK 6900
307 F2 70.10 ３LDK 6900
308 Q 76.34 ３LDK 価格なし
401ー407 価格なし
【サウス棟】
309 R 77.95 ３LDK 8100
310 M2 72.34 ３LDK 7200
311 M 72.34 ３LDK 価格なし
312 B 58.32 ３LDK 5800
313 P 74.41 ３LDK 7800
408ー412 価格なし
501 R 77.95 ３LDK 8500
502 M2 72.34 ３LDK 7600
503 M 72.34 ３LDK 価格なし
504 B 58.32 ３LDK 6100
505 P 74.41 ３LDK 8200
601ー605 価格なし
701 R 77.95 ３LDK 8800
702 M2 72.34 ３LDK 7900
703 M 72.34 ３LDK 価格なし
704 B 58.32 ３LDK 6400
705 P 74.41 ３LDK 8400
801ー805 価格なし
【ウエスト棟】
109 Ct 66.98 価格なし
110 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500
111 Ht 71.66３LDK 6400?6500
112 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500
113 It 71.66 ３LDK 6400?6500
114 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500
115 Ht 71.66 ３LDK 6400?6500
116 Lt 71.66 ３LDK 6400?6500
117 L2t 71.66 ３LDK 6400?6500
118 Lt 71.66 ３LDK 6400?6500
119 Jt 71.66 ３LDK 6400?6500
120 Kt 71.66 ３LDK 6400?6500
209 C 66.98 価格なし
210 H2 71.66 ３LDK 6700
211 H 71.66３LDK 6700
212 H2 71.66 ３LDK 6700
213 I 71.66 ３LDK 6700
214 H2 71.66 ３LDK 6700
215 H 71.66 ３LDK 6700
216 L 71.66 ３LDK 6700
217 L2 71.66 ３LDK 6700
218 L 71.66 ３LDK 6700
219 J 71.66 ３LDK 6700
220 K 71.66 ３LDK 6700
314 C 66.98 価格なし
315 H2 71.66 ３LDK 6700
316 H 71.66３LDK 6700
317 H2 71.66 ３LDK 6700
318 I 71.66 ３LDK 6700
319 H2 71.66 ３LDK 6700
320 H 71.66 ３LDK 6700
321 L 71.66 ３LDK 6700
322 L2 71.66 ３LDK 6700
323 L 71.66 ３LDK 6700
324 J 71.66 ３LDK 6700
325 K 71.66 ３LDK 6700
413ー424 価格なし
しかし、バウスのスレッドは盛り上がりませんね・・・
>>179 マンション比較中さん
バウスが盛り上がらないというより、立地もよいので盛り上がったけれど、いろいろあって多くの方がこなくなっただけかと。
一月ぶりぐらいに来ましたが、当初計画のままで、お値段も強気のまま、と推察しました。
価格載せてくれた方ありがとうございます。
ほんと、強気ですね。
こんな問題物件なのに、近隣物件と比較しても決してお安くはないような。
ファミリー世帯向けのわりには4人家族で手狭になりそうな70平米前後が多いし、70平米台後半になると8000超えるし。誰が買うんだろう。
営業の方によると、計画道路が実施された場合には東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入るので、130戸で単純に割ると一世帯あたり726万返ってくる計算になるとのこと。（実際は延べ床面積に比例すると思いますとも）
これは東京都で予算が決まっていると思うのですが、私自身で裏付けは取っていないため、営業さんから聞いたままを書いています。
また隣のライオンズ同様、（管理組合主導で）用途地域変更を申請し、第一種低層から第一種中高層になれば、建ぺい率80、容積率200になるので既存不適格にならなくなる。ただそれには少なくても4年はかかることが多いので、その間の既存不適格期間は売りにくくはなるだろうと。
私の聞き間違いがなければ上記のようなこともあり、価格を高めに設定していると思えます。
ただこれらは当然契約書には明記されないし、可能性の話であって確実なことではないです。市議の中には計画道路反対の方もいるから、実施される予定とはいえ、どうなるかはわからないともおっしゃってました。これは営業さん自身のリスク回避というより、そういう状況で販売をせざるを得ない難しさと感じましたが、お金が帰ってくればラッキーくらいな人が手を出す物件のように思います。
>182 匿名さん
既出のように、武蔵野市HPで調整会議事録が見れるので、営業のいい加減な話に騙されなくて済みます。
以下、都市計画専門家の委員長の発言
「ライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。
私が都市計画決定権者だったら、60、200にはしないな。都市計画専門家としては、したくないなというような意思が働く可能性がある。地区計画って自由にできるんですよ。120とか、150％とか。」
販売するときも、これは既存不適格建築物になる可能性がありますというふうに伝えないといけない。それがずっと既存不適格になる可能性もある。」
ですので、営業の言う「80/200」は先ずないです。あわよくば60/200ですね。
ただ計画道路が通るといわゆる角地緩和が受けられますので、建蔽率は60%が70%になります。
それと市議が計画道路に反対しているから、どうなるか分からない。
と言うのも論外のセールストークですね。市議や区議が反対して計画が潰れるのなら、殆どの住民運動で住民が勝利しているはずです。
当該計画道路区間の大半を、日本土地さんが計画道路のために空けて待っていてくれる。
東京都としては、これほど用地買収の簡単なところは少ないでしょう。
優先整備路線ですから10年を待たずして道路は通ります。「お金（9.45億）が入る」のは確かですが、「9.45億」が妥当かどうかは検証が必要ですね。
ほんと盛り上がらないですね。
買いたい人はどのくらいいるのでしょうか。
人気があるのか、ないのか。。
盛り上がらないのは人気がないってことですかね。
まだ最終的な販売価格は出ていませんが、
人気がないなら下がりそうなのか、
第1期は見送り、待ったら少しは値段が下がるのか、
その辺りがどうなのか気になります。
私はサウス棟を検討していますが、
もう少し下がったら決断できるのにと思っているところです。
あと、モデルルームに行ってみて思ったのは以下です。
○よかったところ
・天井が高い
○気になったところ
・オプションのキッチン棚を付けると、流しとの間が狭い。
・リビングの窓が大きいのはいいが、全部開かない。
（なぜですかね？最近の流行り？わかる方教えて下さい。）
・玄関の前に物を置けるスペースがない
・エレベーターが2基でまわるのか？
何かで調べたら60戸に1台？が一般的と書いてあったので、決して少なくはないようですが。サウス棟希望ですが、あまり高い階でなく、階段でも上がれる階の方がいいのかとも思ってます。低層なので階段を使う方が多く問題ないんですかね？
計画道路や既存不適格の話は重要ですが、
検討中の方と他の点でも情報交換できたらありがたいです。
よろしくお願いします。
ここって外廊下なんですね？
「石庭」とやらを臨むのなら外廊下ということもあるんでしょうが・・。
”ホテルライクな内廊下”が主流の最近のマンションでは珍しいのではないでしょうか？
外廊下を高級感があり、人気の内廊下に改装する例もあるらしいです。
ここも今のうちに内廊下に設変すれば良いのでは？
内廊下は維持費高いよ。
石庭は、デッドスペースを、そのままではあんまりだからと手を加えたくらいで、あんまり意味がないように感じました。
共用部分にお金をかけると、あとあと管理、費用が大変なので、共用部分はシンプルなのがいいと思っています。
なるほどなというご意見がたくさんあって読みごたえがありました。
気になることがたくさんありますね。
計画道路、実現したらほんとラッキーだと思いますが、そのために価格が高めに設定されているとなるとう～んという感じでもあります。
共用部分に関しても同意で、シンプルなほうがいいように思います。
石庭はどうなんでしょう、微妙な感じがしますけど、掃除がしやすいのかしにくいのかもよくわかりません。
水が流れててもいいような雰囲気ですが、管理が大変ですものね。
石庭に面して二つの棟は玄関がご対面してるんでしょうか？
グリーンプロムナードに面している一階がなかなか素敵な雰囲気に思えました。
>>188 匿名さん
>計画道路、実現したらほんとラッキー
って、いまだご理解が十分ではないようで・・。
計画道路、実現したらバウスは、建蔽率・容積率オーバーの既存不適格建築物になります。
で必ずや計画道路は実現します。
その代わり現時点での計算で？「東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入る」ことは確かです。
あと広大な敷地の緑ですとか、専用庭などもなくなりますね。
これでは全然ラッキーではないと思いますが？
まあラッキーなのは計画道路実現に伴い、沿道の用途地域が一種中高層に変更され、更にその容積率が２００％とかになった場合です。
これですと容積率を満足し、既存不適格ではなくなるからですね。
容積率１２０％だとすると既存不適格のままですし、１５０％でもダメでしょう？
この辺りの詳細な計算根拠の説明を受けるべきだと思いますね。
キャッチコピーが「武蔵野市の広大な地に描く邸宅街区」と書いてあり、素敵だと思って見てみました。駅から9分で、駅までの所要時間もいいです。
でも、ここで叩かれていて、他も見てみようと思いました。
物件価格は設備・使用が豪華だったりするのである程度は出せますが、外廊下は残念。
内廊下だと維持費がかかるとの意見も理解できますが、物件価格が高いなら、豪華さを追求していくべきな気も…。
お金を出せる家族向けに住民用のジムやカフェスペース、キッズスペースなど作って、外にいかなくても楽しめる施設があるならOKかと思いました。
共用施設ってあるんでしょうか。
ディスポーザつき、浄水器つきの水栓、浴室乾燥機などいいなと思う点はあったものの、水栓を海外のものにするなど、もうちょっと押しが欲しいです。
キッズスペースやらジムやらやがて使わなくなるものに管理費を払いたくないのでこのままでよいです。ブックカフェもいらないくらい。そういう意味ではかなり良いと感じます。
ただ道路施工時は不適格リスクだけでなく畑が道路の向こうになりますし東の方は道路でお金を欲しがるだろうし、意向をまとめるのが大変だと思いました。
道路を通して(畑の土地も売って)からその分値引いて適格建築を販売してほしかったですが、まぁタイミングの問題ですし最初の段落のとおり良い仕様ですから、デベはやることやってると思います。後は道路が通るか、通った後どうするかのリスクテイカーが買うってことですよね。
>>191 マンション検討中さん
私も全く同意見です！
皆さんデベを叩かれますが、一番悪いのは道路を計画しながら、なかなか作らない都（市）だと考えられなくもないです。
元々土地を所有されていた方も、買い上げを待ってても一向に進まないし、高く売れなかったら辛いですよね。
デベはそれなりの値段で買った以上、元を取ろうとするのは当然かなと。
営業の方は、道路を通す以上、セットで用途変更をするのは自治体の責任だからなされる、と言っていました。
（真偽はわかりません。道路のイメージなど武蔵野市に確認してるらしいので、聞いてみるのが一番いいですよね。市は責任の持てないことは絶対に言わないと思いますが）。
ただ周辺住民の反対にあって、変更に少し時間がかかることはある、実際にそういうことがどこどこで起こっていると。
コミュニティを形成させるような施策が考えられているのは、先にある困難を乗り切るための準備なんだろうなとも見ています。
変な人がいると難しくなるので、願わくばいい方ばかりだといいなと。
行政のせいにしてすごいな。
都市計画道路がかかっている土地を安く買いたたいてるんだから、道路ができても適法になるように建物建てればいいだけなんだけどね。デベはぼったくっておいて売った後のことは知らない。
>>193 匿名さん
ほんとそれ。道路が出来ると判っているなら尚更、その前提で企画すれば良い話。
あの調整会議事録からは、デベの代案検討や歩み寄りの姿勢は全く感じられなかったよ。
買い叩いたのかは分からないと思いますが、道路前提で建てた方が波風はなかったんでしょうね。ただ戸数を減らせば価格に跳ねたとも考えられるし、道路が通らなかったり通ってもライオンズのように用途変更できれば問題ない。
デベは楽観的な選択肢を選んだので、後はそのシナリオに乗らないリスクを取れる人が買う、というだけだと思いますよ。
計画道路ができて用途変更ってレアケース。たまたま、近隣であったからってそれを当てにするのはね。まあ、調べればわかること。
リスクを把握しつつデベや近隣の事例を信じるなら買うし、あなたやネットを信じたり、そもそも信じる信じないの話にしたデベが気に入らないなら買わないということですよね。
>>41 匿名さん
利益と広告費それぞれ15%を乗せると坪単価340くらい？
お詫び的な費用が坪単価あたり10くらい入ってるのかな？あとは土地売却益がどうなるか。
でもこの人の言う通り、間接的な不利益まで考慮すると、お金だけでは単純に解決出来ないね。
いろいろなプランがあるのはいいですね。
収納スペースもあるほうですし。
コアクロスペースも面白いと思いました。
上段と下段に別れているので、有効活用できます。
ロフトのような感じでしょうか。
子供が喜びそうですね。
マンションって戸建てに対する最大のメリットはバリアフリーなのに自らそれをぶち壊す設計ってどうなんだろう。コアクロスペースって年取ったらデッドスペースになるだけ。
ここは既存不適格になったら買い替え厳しいから、永住前提になるのに。
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
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4300万円台～8300万円台 |
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1LDK・2LDK |
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44.46平米・60.69平米 |
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総戸数 162戸 |
東京都国立市中2丁目 |
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未定 |
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2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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70.22平米～75.88平米 |
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総戸数 18戸 |
東京都国立市富士見台二丁目 |
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4580万円～5980万円 |
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2LDK～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.00平米～74.70平米 |
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総戸数 56戸 |
埼玉県新座市東北二丁目 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+WIC+SC～2LDK+2WIC |
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38.28㎡～47.85㎡ |
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総戸数 56戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16平米～87.07平米 |
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総戸数 8戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
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3400万円台～7000万円台 |
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2LDK～4LDK |
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11.02m2～19.94m2 |
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総戸数 92戸 |
埼玉県ふじみ野市ふじみ野2丁目 |
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3398万円～5598万円（うち販売事務所使用住戸価格 3398万円・3598万円） |
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3LDK・4LDK |
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62.16平米～80.64平米 |
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総戸数 45戸 |
神奈川県横浜市都筑区荏田東2丁目 |
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7090万円～8280万円 |
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2LDK＋S～4LDK |
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66.40㎡～85.35㎡ |
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総戸数 64戸 |
