ザ・パークハウス 神戸三宮

芦屋の一等地にある（大原町）定借マンションは、まだ残存期間がかなりあるのに
一向に捌けませんよ。ちなみに売り出し価格はバナナのたたき売りのように安い。
怖い怖い。
それとここ営業がちょいちょい成りすましで書き込みするのやめてもらえませんかね。
そういう場でないでしょう。掲示板って。

少なくとも一生住むような場所じゃないなあ

アクセス面はかなり良い場所のようですね。
それだけでも資産価値は高いのだろうなと思いました。

定借のことは正直よくわからないので皆さんのご意見を参考に読ませていただいてます。
377さんの考えに近いです。

ひとつの部屋に何代も住み続けるってあまり聞かないです。
最近では戸建てでさえ祖父母の代で終了って感じの話も多い気がします。
定借でないマンションでも建て替え前に住み替えなんてこともけっこうあるのでは。

>>384 匿名さん
だから定借は買いにくいのだと思います。
売れるか分からないので。

都心部は築10年ぐらいまでは買い手がついてるみたいですが、当時と比較すると定借マンションの値段もあがっています。
ここは定借のメリットである低価格があまり反映されていないと思います。あと1-2割低価格なら買って損はないと思いますが。

定借は中古になったときにローンが通りにくいから売れない。
新しい内は良いから引越は10年以内やね。

定借だと、建物のおしまいっていうのがわかりやすいというのがメリットだと思います。ただ他の方が書かれているように、年数が経てば経つほどリセールがしにくくなってくるといのは確かにあることなんですよね。それがどうなのかっていうのがポイントなんでしょうけれど。ここの場合、三ノ宮の駅に近いっていうのが大きなポイントなんですけどね?。

70年一度も引っ越しをしないで「住みつぶす」覚悟があれば買えばいいと思いますが
普通は何かが起きて引っ越しせざる得ない状況というの考えられるので
敬遠するでしょう。売りたいときにはおそらく売れないですからね。

なんだか難しいですよね…。普通の所有権マンションだって、本当はおしまいがあって、建て替えしない限りは
大きな修繕をしても真新しくというのは70年とか経ったときにはかなり厳しそうなんですけど、
定借だと確実に終点がわかっての状態なので。
建て替えも、かなり揉めるというのは予想できるので、むずかしいでしょう。
ある意味定借はさっぱりしているけれど、長く運用していくにはどうするのか、というのを探る形になりますね。

戸数105戸は少なすぎる。タワーならせめて300は必要。将来積立金が暴騰し幽霊化は必至だわ。

コロナショックでここの売れ残りどうするんだろうな。
条件のいい部屋なんて残ってないだろうし、
ボーナスもどうなるかって状況でこんなリスキーなマンション買えない

タワマンはいずれ廃墟になるっていわれるが、こここは入居すら集められず竣工当初から廃墟みたいな感じになるかもな。もう賃貸一択かもね

ココってタワマン？

定借マンションは年数があるから、マイホーム信仰があると買いにくいです。
ある人がマンションは資産価値があるから、不景気でも値崩れしにくいと言っていましたが、それは多分所有権マンションだと思うので。。。
コロナショックでマンションどころじゃない人がほとんどになるでしょうね。
リーマンショック級かと思っていたら、リーマンショック以上の下げ幅なのだそうです。株もドルも全てがわからない状態に。。。

昨夜のNY市場の下げ幅は過去最大らしいですね。
本当に心臓が止まるかと思いました。

築年数70年のマンションなんて残されても処分にむしろ金掛かるし、子孫は大迷惑だし、売る目的じゃないなら借地でもええんじゃね

所有権のマンションって、ある程度年数が経ったときのことを思うと、
結構大変なんじゃないかと思います。
建て替えるか、取り壊すかという議論になるし、
簡単に決めることは難しそう。
ある程度、エンドが見えているのは気楽といえば気楽なような。
賃貸アパートと違って、
建物自体はしっかりしているし。

借地権はランニングコスト高いのは間違いないけど、確かに所有権も70年後にほんとに価値があるかは疑問ではある
マンションの一室分の土地なんて平面だとあっても駐車場1台分程度だし
ともあれ今現在中古市場では所有権が好まれるのは間違いないから売却をすでに見据えての購入なら所有権かなぁ

売却を見据えてなくても、将来相続が発生した際に売れない、貸せないでは子供達は困るよね。

売却は投げ売りしたら値はつく場所で、賃貸も相場より安く出せば必ず借り手はいるでしょうね。
買った本人は損しても、相続する側は特に損はせず迷惑にはならないかと。
所有権の場合は解体費用の積み立てが無い分建て替え問題が出た場合、相続側が思わぬ出費を強いられる可能性はありますね。
なので子孫に迷惑をかけたく無いという点では所有権よりむしろいい気がします。

解体費用の積み立てでしてるから心配ないって思ってるけど大丈夫？
最期は解体費用不足分を一括請求されて、相続者にかなりの負担を負わせるのは目に見えている。
わざわざそういう心配するなら定借では無く賃貸にしとけば。

解体費用積み立て500万はあるだろうから積み立て0の所有権よりは解体時はその分マシかなぁ

10年、20年後ならまだしも、築50年超の借地物件を投げ売りでも誰が借りるし買うんだよ。
その頃になると空き家だらけな上に修繕費、管理費も今より数倍になってて、地代も上がりその負担を解体までしなくてはいけない。
所有権より子孫に迷惑がかからないなんて事は無い。

いや、他に無い立地で、相場より確実に安ければそれなりに借り手はいると思うけど。
タワマン規制外の辺鄙な場所の築浅物件よりはずっと、賃貸出しやすいよ。
ここの場合は三宮の凋落に加速がかからなければ、だろうな。
ま、70年前と言えば今から1950年頃でしょ。
そんなに言う程、昔じゃない感じするよね。

今の状況ではマンション相場は下落確実。
相場が最高値の時に値付けされた定借マンションは、高値掴みの負債マンションになるのが目に見えている。
三宮に拘るならもうしばらく待って、安くなった築浅の中古分譲マンションを買うのが、一番賢いと思う。

中古相場は厳しいだろうね

賃貸だと綺麗なうちは70平米で18万ぐらいは取れるんじゃないかな
賃貸相場は崩れにくいし
ただこの辺は築浅分譲賃貸が多いのが難点か
長い目で見るとずっと住むなら賃貸より安くて部屋のオプションとか選べるから、70年永住構想ならいいんじゃないかな

地代っていうのが定借だとかかってくるのですよね？これってずっと同じ金額なんでしょうか。
他のところでちらりと聞いたことがあるのが
定期的に改定があるという場合もあるとか。こればかりは、地権者さん次第なところが
大きくなってくるのでしょうか。
仮に今よりも安くなることもあるのかなぁ、と思いまして。

阪神大震災を思い出さずにはいられません。
あのときもバブルがくすぶっていた時期だったので
新築マンションの価格はダダ下がり。
売ってもローンの方がおおいので
まだ借金をしなければならない本当に苦しい状態でした。
この物件も同じでしょう。
バブルの高値でつかんだので（しかも定借）
入居時にはすでに資産半減ですよ。

とんだ高値掴み定借マンションになったものです。
手付ぐらいすむなら放棄した方がトータルでは必ず安くすみますよ。

景気悪くなったら定借はホントローンつかなくなるからな

新築同様で半額で売りに出たら現金で即買いします

住むつもりで買ったわけですから
すぐに売り物件はでないでしょう。

そこが不動産の難しいところなんですよね。
内在的には下がっているのに目にはみえない。
でも完成在庫は確かに存在する。

デベにすればぽつぽつ売って
中古扱いになってから一気に下げるか
一度賃貸にまわす。
そうやって一般人にはわかりづらいやりかたで
少しずつ少しずつ処分。
ただし、気が付いたらどうにもならないところまで下がっている。

実需は少ない場所
高級賃貸としていっぱい出るんじゃないかな

まずは賃貸で試してみて
気に入ったら買えばいいかも。
数年待てばすっごい安く中古が買えそう

立地的にワコーレシティ等よりはよいので賃貸だと20万以上からでしょうか
三宮界隈でここと同レベル以上の立地新築がこれから出るかどうかで中古相場も変わってきそうですね

梁が落ちてて高級はないな

ひと月２０万ということは２年住んでも２４０万。
それに敷金礼金などを加えても
２年後それ以上に中古価格が下回っていれば勝ちと考えれば
圧勝しそう

違うわ。２年住むと４８０万。

でも２年落ちだと４８０万ぐらい余裕で落ちると思うので
やっぱり圧勝。
そもそも新築が中古に落ちるだけでも値落ちが大きいからね。

実需よりは賃貸投資向けの場所…ということなんでしょうか。スレッドを見ていると、全体的にそうなのかなという印象。
この立地ですし、
賃料が適切だったら便利だから人気は出ると思います。
どこに行くにも便利なのはいい。
あとは今になって思うけれど、食料品や日用品の調達のしやすさも考えていければ。

実需いうても子育てには向かないし老後に住む場所でもないし、結局は投資要素が強いかな
外資のエグゼクティブは会社の経費でミュージアムタワーに住むだろうから、ここを賃貸用にしても高い家賃払って住んでくれる人は意外と少ないかもしれんが

いつのまにか賃貸物件になってる
まあ定借なので賃貸といえば賃貸なのだが。

交通アクセスは良いし、立地を優先に考えたらすごく良い物件かなと思ったのですが
借地権物件となると、ちょっと考えてしまうところはある。
リセールをすることになった場合、借地権物件でも買い手は見つかるものなのだろうか。
資産価値ってどうなんだろうか。

分譲賃貸に関して言えばこの辺は品揃え豊富だから、投資用にもなかなか手が出にくいんじゃないかな
永住するような場所ではないから少々割高でも賃貸のほうが移動もしやすく結果的には安く済む可能性もある

駐車場26台、総戸数105戸ということではありますが、駐車場優先権付プレミアム住戸があと2戸あるのだとか。少ない数の駐車場の一部はプレミアム住戸専用だったのですね。プレミアム住戸とはいっても70㎡台なので安い場所に行けば普通の広さではありますが、価格も6千万円台で抑えられているので妥当かなとは思います。モデルルームを見るとたしかにプレミアム住戸らしさは出ているなと思いました。

あと何戸残っているのだろうー。やっぱり定借に抵抗を感じる人が多いのかな。

定借って希少性あってこそ買いが入るけど、ここは同じような立地のものがまたはそれより立地の良いものが周りに過去何度も建っているからね
そういう意味で今更感があるかもしれない

神社の境内に建つマンションてどうなのかなと思ったのだけれど、復興のための建設でもあるみたいですね。一階には社務所が入っていて、けっこうなスペースを占めているようです。とてもユニークなマンションだと思います。神社のある土地は安全性も高いような話を聞いたことがあるので、そういう意味でも特別な感じがします。眺望も素敵だなと思いました。

青山の青い看板といい、最近できた東横インの青い看板といい、めがちかちかしそう。

ある程度駅に近い場所だと、どうしても商業地域になってしまうので
他の建物の看板等は仕方がない部分はありますね。
ほとんど慣れだと思うけど。

神社絡みのマンションなので借地権つきなんだろうなぁというかんじです。
地代が月々約2.3万円
地代は毎年改定とありますが、上がることはあると思いますが
逆に下がることっていうのは現実的にあることなんでしょうか。

残り９戸。完売は厳しそうやな

あと半年で残り9なら自然に売れるか、多少値引きしたら瞬殺やん
苦戦すると思ったが、意外やね

借地権がネックなような気がしていました。

ですが、「定期借地権の存続期間:一斉引渡日から70年」。そこまで短い話じゃないし、自分自身が亡くなっている可能性があるなら老後のことを考えなくていいからいいのかも。
30歳の人は100歳、40歳の人は110歳・・・
老人ホームに入る年齢や、老後は移住することを考えると、借地権のマンションでもいいかもしれないですね。
残り9戸は順調な方だと思いましたよ。

月2万3000円も地代かかるのか！
中古になったらヤバいな
全く売れないよ

定期的に色んなスレッドに現れる他人のお財布を心配するマンは一体どんな素敵な物件に住まわれてるんでしょうかね

凄いですね。入居前に完売するでしょう。

地代23000は大型タワーマンの修繕費とそんな変わらないのじゃないかな

建物の固定資産税は別途必要だから、地代と合わせると30万超える。分譲の固定資産税よりも高い。差額は地主の利益。

定借て固定資産税払わないじゃありませんでしたか？

>437
土地の固定資産税と都市計画税は払わなくても良いが、建物は区分所有なので固定資産税が必要ですよ。
営業も聞かないと絶対に言いません。悪質だと説明はさりげなく、定借だから固定資産税はかかりませんで終わりますよ。文章にも土地の固定資産税は…で固定資産税ではありません。

販売戸数１２になってる？

ここのゴミ捨ては各階にありますか？

販売数、7月6日現在で12戸のまま。
最終章とトップページにあるので、12戸で最後なのでしょう。
駐車場優先権付きのプレミアムプランも1戸あるみたいです。
2LDKは完売してて、あとは3LDKだけのよう。

駐車場26台とかなり少ないので、どうしても駐車場が必要なばあはプレミアムプランだったら確実なのかなと思います。
ふと見たら自転車置き場も少ないようです。一家につき二台は置けないみたい。
1階住戸なら庭に置けるのかもしれないけど、残っているのは上の階だけみたいですね。

やはり三宮はいいね

タワマン規制と膨れ上がった容積率で所有権持っててもまともな建て替え不可能と考えると70年で潔く処分できるのも悪くないかもね

マンション、管理費として修繕積立金を払っていても、かなり経過すると、修繕費が高くなると聞いたことがあります。
同じマンションでも20年、30年住み続けると修繕費が高くなってしまうので、子供が巣立ったら新たなマンションを探すのもいいかと思います。

フラワーロードはルミナリエで行きます。
ライトアップ、好きなんです。
今年はやるかわかりませんが、電車で行くと混みますし、車で行くと駐車場ないですから、近くのマンションなら自由に見学できていいかなと思いました。三宮の駅にも近いですよね。

各階にゴミステーションはないはずです。

ライトアップとか、たしかに、地元で気軽に楽しめたらいいなと思います。マンション選びには利便性だけでなく、そういう地域の楽しみも考えていくと幅が広がっていいなと思いました。

物件概要ではまだ12戸販売のままになっています。ただ、7月14日更新予定なのがまだ更新されていないみたいなので、何か動きがあったかもしれません。完成までに完売するといいですね。

最終8戸の案内、ポストに投函されてました。
場所は魅力だけも、眺望が絶望的なんだよね。

完売近そう

建て替え問題は相当めんどくさいだろうし、消耗品として考えればお金ある人にとっては処分も楽でいいかもね

お金のある人が定借マンションを買うかって問題

娯楽品として買う人もおるやろ
高級車だって消耗品なわけだし

むしろお金のある人の方が買うかもね
場所さえ気に入ればそれでいいもん。

そこまで割り切ってるお金持ちはまっすぐ賃貸にいくでしょう。
単純な賃貸ならいつでも好きな時まで住めて引っ越しも自由自在。
ここだって賃貸にまわす部屋も出るだろうから
ここに賃貸で住めばすむはなし。
どうしてリセールに苦労する定借をあえてわざわざ選んで買うのよ。
近隣にマンションがないっていうならわかるけど、
分譲賃貸共に競合物件なんていくらでもあるわ。

あなたは何者？検討者？何故ここにいる？

事実上建て替えは無理なんやから
最初から定借権マンションも悪くないと思うが定借権マンションとも思えない価格なんやわ。

>>455 匿名さん
そうですよね。シティタワーやグラフォートの中古価格に合わせてきた印象です。ここは高すぎます。
1年以上マンション検討してましたが、調べれば調べるほど、リセール考えてる人は、ここは選択肢にないかと。

「販売価格4,498万円～5,858万円」ですね。
三宮ですし、フラワーロード近くで立地がいいことから仕方ないのかなと思いましたが、価格は正直高いです……
土地価格が高かったんでしょうか？

新型コロナで色々と歯車がかみ合わなくなっているところがちらほら……
コロナ前は材料費も高騰していたみたいですし。

定期借地権だから割安ならいいと思いますが、他も検討したくなってしまいますよね。

定借権マンションで土地代が高いとは
どう云う理屈？

前払い地代のことじゃない？

もともとかなりの割高なのでよく見てなかったがランドプラン見ても南側から車が入り神社南の機械式駐車場もありえないすし詰め、ピロティ型は地震にも弱い。
スラブ厚も絵を見るとボイドスラブと思うけどボイドなら200はかなり薄い最低250は必要　
ボイドは通常スラブと比較するときに8がけするので通常の場合160ということ。
部屋内の梁の落ち込みもひどいしこれはかなりキツイと思う。

三宮でこの物件価格なら高くはないでしょう。
３ＬＤＫプランのみですから。
ただ、借地権物件として考えると高いです。
立地優先で購入するとしても、借地権物件であれば選ばないなと思いました。

>>461 匿名さん
借地権物件として考えると？
もとから借地権物件なのに考えるまでもなく、高いものは高い

とにかく見るからにキュウキュウなんですよ。
駐車場も出し入れが大変そうで見るだけでもうね、嫌になる。
個人的にはあのスギ薬局がな、
なんていうかエントランス出てすぐ目にするって悲しい

ジャパンじゃないの？

ジャパンは薬局では無く、生鮮品は無いが薬を置いているスーパーと思った方が良い。日常ではあった方がなにかと便利だけど、、

ジャパンはスギグループだね
どうでもいいけど

現地を見たこともない人が書き込みしてるんだと確信した。
面白いね、掲示板って。

まあほんとの購入検討者はほとんど書き込んでないやろね
掲示板なんてほとんどストレス発散の場所
ここに限ったことじゃないけど投稿者のIDと今住んでる物件の開示でもあればたぶん半分以上は分譲とは程遠い賃貸マンションに住んでると思う

ジャパンは便利でしょ。ごちゃごちゃした感あるのは否めないけど笑

>>460 匿名さん
他のパークハウス物件と比べても、スラブ厚かなり薄いです。春日野道よりも薄いですね。この件と異常な梁と低めな天井高が気がかりで、検討したけどやめました。場所は良いです。

>>470 検討板ユーザーさん
スラブ厚どんなもんですかね？目に見えないとこまで経費削減されてるとなると、購入がわとしてはゲンナリですね。他がないので、こちらもありかなと思ってましたが、やはりなしかもですね。

７０年でつぶす前提だから

100年持つ強度は必要無いと云う事やね。
解体費用が安くてよろしいわ。
その為なら多少の居住性能はの悪さは
ガマンしないと。

所有権でも100年もったところで誰も住まないやろ70年ぐらいが消費期限としてはちょうどええんちゃう

スラブ厚は駆体寿命と関係無い。
スラブが薄いと騒音問題を引き起こす、まさに生活に直結する切実な問題になるよ。
階上の住民が少々ドタバタする家族なら、毎日騒音に悩まされる可能性高いよ。

70年しか住まない「賃貸物件」にお金かける人はいないってことだよ。
落とせる仕様はトコトン落とす。
お金かけても誰も得しないからね。
賃貸仕様なんてそんなもんでしょう。

仕様はそんなに悪いんかね？
賃貸でも分譲でも70年も住めたら充分じゃないの
所有権の方が中古としては売りやすいんだろうな
70年住み続けるなら、所有権だと売却益どころか逆に処分費用が発生しそうだから定借のほうマシかもしれん

スラブ圧ってそんなに違うんですか？
クオリティのページには

※1：204・205・206号室の床スラブは在来工法によるスラブで、床スラブ厚は180mmです。上記を除く住戸はボイドスラブです。
コンクリートスラブと仕上げ材の間※屋根を除きます。空間を設けた二重天井となります。

と書いてあって、天井は200ミリ以上と書いてあります。

低床式ユニットバスとか手摺下地などもあり、長く住み続けるための工夫もあるみたいです。

今のマンション100年以上持つからな
大規模修繕不要でもコンクリート寿命が100年もつ
ここは知らんけどね笑

>>479 匿名さん
100年持つとしても築100年に住みたい人がいるかどうか