ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

結局リセール価値がないというのは何の根拠もないんだ。論破されてだっさww

リセール価値があるという根拠も示されていないので論破できていないハズ

今の市況が良い状況かつ新築未入居で諸経費を賄えるかの販売価格(成約はさらに下がって赤字の可能性あり)だから、現時点ではリセール価値無いが結論でしょう。
今後の市況やさらなる前立てリスク考えたら、リセール価値あるなんて楽観的すぎ。
まあ購入しちゃったんだから、そう信じたいのは山々だろうけど。

>>2334 検討板ユーザーさん
建築基準法の新耐震基準や震災時の被害状況、傾きが出たマンション事例など検索してください。
一発で説明できる資料がないので、割愛します。

一方、大きく傾いた事例を一つ上げるだけで、私の言うリスク0は否定できますよ。

>>2336 検討板ユーザーさん
であれば特に言うこともありませんね。
リセール価値がないと思うのも自由です。

当方のシュミレーションでは、F1タイプ　3LDK　70.29㎡　5階　5300万円台(新築時)　→　4600万円(築10年時)　で、35年ローンで5000万円借り入れて10年後の残債は3900万円、700万円プラスで残債割れはなし。
あくまでシミュレーションです。

>>2349 検討中さん
マンションマニアのブログ記事に書いてあったシミュレーションをそのままパクって持って来てますが、そのシミュレーションの前提と根拠は？
マンションマニアの記事だから正しいもんはやめてくださいね笑

>>2350 検討板ユーザーさん
根拠はマンマニさんのブログに書かれている通りです(笑)
一番有名なマンションブロガーのシミュレーション結果を引用しました。

では、あなたのシミュレーション結果は？
意見を持たず、ただ否定するだけでは、価値がありませんよ。

>>2351 検討中さん
どこに書いてあるのですか？
肝心な計算方法は書いてないですよ。
計算方法を教えてください。
マンションマニアの記事だから正しいもんはやめてくださいって言いましたよね？
あと、あなたが勝手にマンションマニアの記事からシミュレーション結果をパクってきて、あなたの結果は？とか聞いてくるのは意味がわからないのです。

>>2353 検討板ユーザーさん
対抗意見がないのであれば、論じる価値はありません。

>>2354 検討中さん
マンションマニアのシミュレーション結果をそのまま持ってきちゃったから、説明出来なくて逃げる感じですね。
何も論拠を持ってないなら最初から言わないでください。
時間を無駄にしました。

>>2356 検討板ユーザーさん
人を罵倒し、意見も持たずただ否定することしかできない方とは話をしても意味ないです。
私は公平公正で健全な議論をしていきます。

>>2357 検討中さん
別に罵倒してないし、私は自分で根拠を考えた意見で投稿してます。
あなたのように人のブログ記事を理解もしてないのに、無断引用したりしません。

埼玉県内のマンション掲示板でこんなに荒れる掲示板は初めて見ました。
これでは検討者のイメージもかなり悪くなりますね。
購入者による荒らし行為で、管理人の方は毎度削除して大変ですね。

今は転売物件があるし、今後は引き渡し前にキャンセル住戸が出ると思います！
健全な情報交換をしましょう！！

>>2374 管理担当さん
根本的な解決は難しいのでスレ閉鎖しかないのでは？

利用規約の投稿削除基準に該当すると思われました。
・弊社または、管理人およびその代理に対しての公開質問または回答要求を添えた書き込み

個人的には、このスレで転売物件があったことも知りましたし、キャンセル物件の検討もしているので閉鎖はしてほしくないです。

車乗る人にとって、駐車場設置率40%はツラいですね。
この掲示板であった通り、三菱が車を所有している世帯のはそれぐらいだと判断したからでしょうが。
やはり所得が低い層向けの物件なのでしょうか？
掲示板での誹謗中傷を見ていると、住民もそういう人なのかなと思ってしまいます。

これだけ荒れるって事は、本来低所得層の自分でも気づいていれば買えたはずの、浦和のパークハウスを逃した事が許せない奴がいるだけだ。
事実、年収400万円代でも購入してるんだよここ。

>>2381 口コミ知りたいさん
半減！マンション駐車場が激減のワケ https://toyokeizai.net/articles/amp/189783?display=b&_event=read-b... 貴方の論理だと都区部が１番設置率が低いので、１番所得が低い方が住んでるのは都区部ということになりますね 千葉＞埼玉＞神奈川＞都下＞都区部 となってるので地価や車の必要性に起因してることではないでしょうか？ 駐車場設置率の減少は時代の流れのようですし 余分な管理費のかからない懸命なものなのでは？

>>2382 検討板ユーザーさん
共働きの世帯年収1000万前後のご家庭が多いんじゃないでしょうか。浦和は共働き家庭多いですからね。

>>2384 名無しさん
無理なく返せる借入額は年収の5倍、無理しても6倍と言われるので最低限その年収ですかね。
出産や子育てで共働きでなくなることも考慮すると単独800万円は最低限ないと厳しい気がします。

さすがに400万円ではローン審査が通らない。

当然ながら年収400万稼ぎの方々の世帯合算ということですね。

>>2349 検討中さん
シミュレーション方法について説明します。

①ターゲットとする部屋を決める。
・F1タイプ　3LDK　70.29㎡　5階　5300万円台(新築時)

②築10年前後経過した同程度の仕様・広さの近隣マンションを探し、当時と現在の坪単価を調べる。
・クラスタ浦和常盤町（2004年築）180万円→185万円/坪
・ミオカステーロ浦和常盤（2008年築）200万円→185万円/坪
・ポレスター浦和常盤（2012年築）185万円→約230万円/坪

③10年前後経過した部屋の平均坪単価から現在の相場を計算する。
・築10年平均坪単価：(185+185+230)÷3=200万円/坪
・現在相場：70.29㎡÷3.3㎡×200=4260万円

④10年後リセールバリューを算出する
・当時：(180+200+185)÷3=188万円/坪
・現在：(185+185+230)÷3=200万円/坪
・リセールバリュー：106.4%

⑤10年後の相場を計算する。
・10年後相場：4260万×106.4%≒4600万円(10万円台切り上げ)

はぁ？
頭金詰んだに決まってんじゃん。
どんだけ金貯めてきたと思ってんねん。
年収400万でも5000万の家くらい買えるわ。
あとは金消契約時点で住宅ローン金利が下がってくれる事のみ祈ってる。

掲示板落ち着いて良かったです。

水曜日ですしね。

>>2382 検討板ユーザーさん

あーそういうことですかぁ。たしかにやたら年収にこだわってますもんね。
本当は買いたかったけど買えなかった方が荒らしてるんですね！

一人いなくなれば（書き込みかアクセス禁止された？）、こんなにも平和なスレになるということですね。如何に自作自演が酷かったかが分かります…。
さいたま新都心も大宮敷町に続き、新しく三菱物件が建つみたいですけど、価格どうでしょうね？ここレベルだだったらまた即完売になりそうですが、それはさすがにないかな。もしキャンセル出れば、そっちと比較できるかな。

>>2396 匿名さん
全くです。

さいたま新都心も楽しみです。
住みたい街ランキングは埼玉県で3位ですし、リセールバリューもいいですからね。
既にスレは建てたので、情報等わかればそちらもお願いいたします。

私はどちらかというとこちらのマンション(もしくは購入された方)が悪くいいたい方が酷い書き込みをしていたと思います。昨日、前を通りました。旧中山道は相変わらず交通量は多かったでしが、犬の散歩している方は皆無でした。
こちらのマンション、浦和駅から近いですが、県立美術館にも近いですね。立地は旧中山道の東側で少しにぎやかな場所(といっても住宅地)ですが、浦和の主要なやすらぐスポットの常盤公園、(北浦和公園)県立美術館が近いのもいいですね。

ここ買うなら中古だな。

いや、どう考えても、新築でしょ。残債無しで売れるどころかお釣りくるのわかってるから、500万上乗せで不動産屋も勝ってる訳だし。

>>2412 検討板ユーザーさん
いやいやいや、新築なのにドミノ物件買うなら、優良中古でしょ。
あと不動産屋がドミノ新築を買う訳無いでしょ。

過去レス読んで無いのね。
ここの14階がある4480万で売られてて、今不動産業者が4980万で売りに出してるんだよ。

レインズのデータで主成分分析してみたけどリセールバリューの第1主成分は築年数じゃなくて駅距離なんだよね。駅徒歩7分超えると築浅で大手ディベでも在庫残りやすくなってる。何が言いたいかというと駅遠の新築マンションよりも駅近の中古マンションのほうが資産価値の維持率の期待値が高いということ。面白いのが不動産取引って100人中99人が4000万円って評価してたとしても5000万円で買う人が1人でもいればそれが市場価格になっちゃうんだよね。

駅徒歩5分以内のマンションなら、別にタワマンで無くとも遥かにリセールバリューが増すのが不動産の鉄則。そこまではいいとして、だからこそ5000万どころか6000万で売れたりもするのが不動産の持つ魅力でもある。
ここはどうかな。流石に資産形成の為の不動産にはなり得ないと思うけどね。

>>2416 検討板ユーザーさん
浦和駅徒歩5分以内のマンション結構ありますからね。ここは少なくとも値上がりは難しいかもしれませんが購入時価格が抑えられているので残債割れとかを気にする必要はなさそうと思います。

昨日、台風明けた後に前を通りました。”完売御礼”の看板が飛ばないように縄でくくりつけてありました。隣のパークスクエアさんは何事もなかったかのように玄関が輝いて見えました。こちらのマンションの入り口も出来上がって綺麗なエントランスが並ぶのが楽しみです。まあ、災害にはわりかし強い地区なのかなと思います。

>>2414 検討板ユーザーさん
500万程度では諸経費を賄えるかどうかギリギリのレベル。
実際の成約価格はさらに低い可能性もあり、残債割れの可能性もあり。
あと不動産業者はあくまで仲介な。

ふうむ

入居まであと5カ月。

西向きの部屋は半永久的に壁ドンにならないわ。

3ヶ月で95%の部屋が売れた伝説のマンション。
シントシティ並の値段でグレードの高いパークハウスが買えただけで素晴らしい。

>>2423 匿名さん
タグチも立て替えで引き渡し前にドミノ3兄弟になるのは確かに伝説。

>>2424 マンション掲示板さん
まだタグチさん建て替えは未確定で、少なくとも引き渡し前に工事も始まらないと思いますよ。

>>2424 マンション掲示板さん
伝説のドミノマンションですね。

>>2424 マンション掲示板さん

タグチ建て替えはスミフの真ん前なんだな。
パークハウスには関係なし。

ドミノ三兄弟～♪

今日現地を見てきましたが規模感あるし高級感のあるデザインでかなり良い印象でした。パークスクエアと被る住戸も案外パークスクエアまでの距離はとれているようにも感じましたし、被ってる住戸以外は今後極端な壁ドンにもならなそうです。キャンセルでないですかね？出てきても今の市況だと分譲時より高くなってしまうかもしれませんが。

>>2431 eマンションさん
学区や歴史を考えると常盤が浦和ではナンバーワンでしょうけど最近は駅近志向が強いですからアドレスは殆ど関係なくて駅距離なんでしょうね。

>>2436 マンション検討中さん
おっしゃるとおり浦和レジデンスはこのエリアではナンバーワンだと思います。外観や規模感もかな
り高級感を感じられます。しかもスミフさんと並行してずれて建ってるおかげで将来的に極端な壁ドンにもならないでしょうから資産価値はかなり高いでしょうね。常盤小・中は他とはレベルが段違いみたいですし。

常盤ディスりの人たちの目的はなんなんでしょうね？買えなかったのが悔しかったのかな？
浦和レジデンスは常盤小中学区、駅近、大規模、三菱ブランドと死角なしの良い物件ですよ。スミフと被る住戸以外は採光も良いし。むしろ開発段階でスミフのおかげで安く土地を買えている分、今の市況考えたらかなりお買い得なプライスでしたね。地権者住戸が多いマンションだと物件価格が釣り上げられたりして割高なものも見られますし、住んだ後も住民のモラル面でも問題が生じるケース（ペットのマナーなど）が多いですが、ここはそのようなしがらみもないのでかなりお得でしたね。

>>2431 eマンションさん
こんな酷いドミノになる前は、岸町、高砂と同格だったんだけどな
ただ、今でも常盤9、10、7、4あたりは高級住宅街だけれども

>>2436 マンション検討中さん
浦和駅からの駅距離に比例するだけだぞ
岸町でも5、7、1、2、高砂や仲町でも、3、4丁目あたりになると全然安い
常盤でも浦和駅に近い4丁目だと坪200万くらいだし、9、10、7丁目あたりは北浦和駅が最寄りにも関わらず坪150万超える