ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

ここ買うなら中古だな。

いや、どう考えても、新築でしょ。残債無しで売れるどころかお釣りくるのわかってるから、500万上乗せで不動産屋も勝ってる訳だし。

>>2412 検討板ユーザーさん
いやいやいや、新築なのにドミノ物件買うなら、優良中古でしょ。
あと不動産屋がドミノ新築を買う訳無いでしょ。

過去レス読んで無いのね。
ここの14階がある4480万で売られてて、今不動産業者が4980万で売りに出してるんだよ。

レインズのデータで主成分分析してみたけどリセールバリューの第1主成分は築年数じゃなくて駅距離なんだよね。駅徒歩7分超えると築浅で大手ディベでも在庫残りやすくなってる。何が言いたいかというと駅遠の新築マンションよりも駅近の中古マンションのほうが資産価値の維持率の期待値が高いということ。面白いのが不動産取引って100人中99人が4000万円って評価してたとしても5000万円で買う人が1人でもいればそれが市場価格になっちゃうんだよね。

駅徒歩5分以内のマンションなら、別にタワマンで無くとも遥かにリセールバリューが増すのが不動産の鉄則。そこまではいいとして、だからこそ5000万どころか6000万で売れたりもするのが不動産の持つ魅力でもある。
ここはどうかな。流石に資産形成の為の不動産にはなり得ないと思うけどね。

>>2416 検討板ユーザーさん
浦和駅徒歩5分以内のマンション結構ありますからね。ここは少なくとも値上がりは難しいかもしれませんが購入時価格が抑えられているので残債割れとかを気にする必要はなさそうと思います。

昨日、台風明けた後に前を通りました。”完売御礼”の看板が飛ばないように縄でくくりつけてありました。隣のパークスクエアさんは何事もなかったかのように玄関が輝いて見えました。こちらのマンションの入り口も出来上がって綺麗なエントランスが並ぶのが楽しみです。まあ、災害にはわりかし強い地区なのかなと思います。

>>2414 検討板ユーザーさん
500万程度では諸経費を賄えるかどうかギリギリのレベル。
実際の成約価格はさらに低い可能性もあり、残債割れの可能性もあり。
あと不動産業者はあくまで仲介な。

ふうむ

入居まであと5カ月。

西向きの部屋は半永久的に壁ドンにならないわ。

3ヶ月で95%の部屋が売れた伝説のマンション。
シントシティ並の値段でグレードの高いパークハウスが買えただけで素晴らしい。

>>2423 匿名さん
タグチも立て替えで引き渡し前にドミノ3兄弟になるのは確かに伝説。

>>2424 マンション掲示板さん
まだタグチさん建て替えは未確定で、少なくとも引き渡し前に工事も始まらないと思いますよ。

>>2424 マンション掲示板さん
伝説のドミノマンションですね。

>>2424 マンション掲示板さん

タグチ建て替えはスミフの真ん前なんだな。
パークハウスには関係なし。

ドミノ三兄弟～♪

今日現地を見てきましたが規模感あるし高級感のあるデザインでかなり良い印象でした。パークスクエアと被る住戸も案外パークスクエアまでの距離はとれているようにも感じましたし、被ってる住戸以外は今後極端な壁ドンにもならなそうです。キャンセルでないですかね？出てきても今の市況だと分譲時より高くなってしまうかもしれませんが。

>>2431 eマンションさん
学区や歴史を考えると常盤が浦和ではナンバーワンでしょうけど最近は駅近志向が強いですからアドレスは殆ど関係なくて駅距離なんでしょうね。

>>2436 マンション検討中さん
おっしゃるとおり浦和レジデンスはこのエリアではナンバーワンだと思います。外観や規模感もかな
り高級感を感じられます。しかもスミフさんと並行してずれて建ってるおかげで将来的に極端な壁ドンにもならないでしょうから資産価値はかなり高いでしょうね。常盤小・中は他とはレベルが段違いみたいですし。

常盤ディスりの人たちの目的はなんなんでしょうね？買えなかったのが悔しかったのかな？
浦和レジデンスは常盤小中学区、駅近、大規模、三菱ブランドと死角なしの良い物件ですよ。スミフと被る住戸以外は採光も良いし。むしろ開発段階でスミフのおかげで安く土地を買えている分、今の市況考えたらかなりお買い得なプライスでしたね。地権者住戸が多いマンションだと物件価格が釣り上げられたりして割高なものも見られますし、住んだ後も住民のモラル面でも問題が生じるケース（ペットのマナーなど）が多いですが、ここはそのようなしがらみもないのでかなりお得でしたね。

>>2431 eマンションさん
こんな酷いドミノになる前は、岸町、高砂と同格だったんだけどな
ただ、今でも常盤9、10、7、4あたりは高級住宅街だけれども

>>2436 マンション検討中さん
浦和駅からの駅距離に比例するだけだぞ
岸町でも5、7、1、2、高砂や仲町でも、3、4丁目あたりになると全然安い
常盤でも浦和駅に近い4丁目だと坪200万くらいだし、9、10、7丁目あたりは北浦和駅が最寄りにも関わらず坪150万超える

ちなみに浦和で一番豪邸が立ち並んでるのは高砂4と常盤7。理由は駅から程よく離れた閑静な住宅街であり、埼大附属小が徒歩通学圏内にあること。このあたりは他と格が違う。
他はどんぐりの背比べ。高級住宅街というより、ペンシルハウスと集合住宅が混在している浦和ならではの汚い街並み。悲しいけど、とても城南とは比較対象にならない。

>>2441 マンション検討中さん
おっしゃるとおり結局駅距離なんですよね。新築は建築コスト上昇の影響もあって駅から少し離れてもかなりお高くなってますが、中古の坪単価は駅距離による差が如実ですね。

>>2415 匿名さん
そうですね。そこが株式取引と違う。
なので、不動産屋の言うことを鵜呑みにすると、大変な高値掴みがありうるわけです。彼らは居住用不動産は直近事例に基づいて査定しますから。

資産価値を重視するのであればやれ高砂だ岸町だ常盤だなどと騒いでも意味ないんだよな。駅5分以内の大手ブランドのマンションを周辺の坪単価を勘案してフェアなプライスで買えれば大きなケガはしないよ。不動産業者のプロパガンダで学区を気にする人もいるかもしれないけど実際に住むとどの学校に行っても大差ない。本当に優秀な子は学校よりも塾の勉強が重要で、SAPIXとか早稲アカに通うのが普通だから。

>>2445 匿名さん

まさにその通りですね^_^

>>2448 通りがかりさん
アドレスではなくて駅距離が資産価値を決定するファクターだっていう議論をしてるの理解されてますか？
同等の駅距離で同じ築年数の物件を比較してご覧なさい。レインズで中古の成約価格分かるから。

ただの煽り文句だから構う必要ないですよ。

それよりも近所を通りかかったので写真を撮りました。
もう少しで完成ですね。

>>2455 匿名Mさん
おぉ！かっこいい！

都内でマンションを買うとざらですからね。

浦和駅周辺は商業地域でビルやマンションが密集して当然だしここは価格にもそれが織り込まれているからフェアバリュー。残債割れすることもないでしょう。
逆に商業地域なのに眺望の良さや虚構のアドレスブランドを謳いつつ、駅至近でもなく仕様も対して他と変わらず共用施設も大したことないのに地権者によって価格が吊り上げられた割高な物件もありますが、そのような物件は今後時間が経過するにつれてリセールバリューは下がりやすいでしょう。

>>2462 通りがかりさん
マンション仕様を全く把握せずにコメントされているのがよくわかりました。

ブリリアも竣工を目前にして前建てができてしまうようですね。浦和周辺の商業地域の場合はむしろ販売時に既に目の前に建物がありながらも南向きで採光は半永久的に確保できるような物件の方がリスク低くていいかなと感じてます。浦和レジデンスはそういう意味でもお買い得でしたね。

>>2466 通りがかりさん
ちょっとミスリーディングしてしまいましたが、個人的にはレジデンスは前建てリスクはあると思っていてそれが価格に反映されているためフェアバリューだとみていました。南にあるパーキングは何かが建つリスクはそれなりにあると思ってます。ブリリアは南面が他社のモデルルームであったり、明らかに前建てのリスクが高いわりには価格には反映されていなかったと思い、このような書き込みをした次第です。もっともブリリアは駅徒歩5分以内ですから前建てできても価値は維持しやすいと思いますが。

>>2467 名無しさん
この方ば毎度のごとくドミノと前建でリスクがどうたらと中傷するだけが目的なので、そのようなご丁寧な受け答えは不要かと思いますよ。

>>2468 匿名さん
ここもと浦和ではかなり割高な物件も出ていたので高値掴みをしてしまった人が自己を正当化するためにこの掲示板に執着して中傷し続けてるんですかね？不思議で仕方ありませんが可哀想な人もいるんだなという慈悲の気持ちで対応してあげるのがいいかなと思っています。

>>2469 名無しさん
ご丁寧自に己紹介ありがとうございます。
スミフの物件と被っている部屋は確かに割安だけど、それ以外は昨今の市況を反映して割高でしょう。
前に出てた入居前転売住戸も売出価格が販売価格の+500万で、値引きがされて諸経費考えたら赤字のため、リセール価値もありません。

>>2469 名無しさん
お優しい方ですね。恐らくそんな感じで、坊主憎けりゃ袈裟まで憎いを地で行っているのだと思います。その証拠に管理ご担当の方に有害投稿として削除されてますし。削除されても名前を変えて懲りずに投稿されておられるようですが…。

まぁそんな方がぴーちくぱーちく喚こうが、このマンションの有する優位性は揺らがないのが事実ですね。購入者100人対部外者1人の意見でどちらが市場評価を一般化したものかは自明です。

入居前物件でリセール価値うんぬんとか言ってるけど、受渡し前の転売は色々事情もあることが多いだろうからその価格だけを見てリセール価値の有無を議論するのはかなり違和感あるよ。実際住んだ後に5年後10年後の価格が購入価格に対してどれだけ上がったか下がったかが重要であって竣工前の転売価格なんかはっきり言ってどうでもいい。都内の駅近タワマンとかなら話は別だけど。

リセール価値は竣工後10年の売買価格が指標値として使われます。
竣工前の販売価格では何の参考にならん。

リセール価値があるかどうかは明確な答えはでないが、これだけは確実に言える。

社会から隔絶されていると、自分の発言が一般的にどういう見え方になっているか、またそれが多数意見なのか分からんのでしょう。

だからいつまで経っても1人だけ明後日の方向を向いたトンチンカンな発言をしてるし、その自覚もない。しかも語るに足る知見も持ち合わせていない。ただただ困ったもんです。

完売しているのにここまで賑わってるのってすごいですね。興味の表れですね。