パークコート乃木坂　ザ　タワーってどうですか？

>>399
港区の総合設計制度を用いたから、あまり高い値付けはしてはいけないと
港区からの指導です。

>>401 匿名さん

そうなんですね！
ということは、現状では相場よりも割安で購入できるということですね。
教えていただきありがとうございます！

設計の都合で安く値付けするなんて事情がありうるんですね！
六本木界隈で最後の坪1000万円未満のマンションになりそうですね

>>404 匿名さん

私は三井健太という評論家を評価してない。

私の評価がしたいなら個人ブログでして下さいね。
これはあくまでプロの一評価ですから。
そんなにここが値段相応の価値があると言い張るなら第三者のレポートなりデータなり出さないと、ただの滑稽君で笑われるだけですよ。

>>405 マンション検討中さん

私も同じく
評価していません

>>407 匿名さん
三井健太とやらは所詮営利目的の自称評論家ですからね…
彼の評価がぜったいならば、レポートなどで小銭を稼ぐ必要はなく、自信を持って不動産の転売で大きな利益を上げるはずですよね。

リセールバリューB評価
ならいいのでは？
自分の購入マンションはC評価だった
三井さん自身の評価はいくつだよ！
とツッコミたい

>>404 匿名さん
君さ、みんなが良い買い物をして、楽しみに完成を待っていることが羨ましくて仕方ないんだろうね。三井健太に執着した狭い視野でしか判断できないのは残念なことだよ。独りで何度もここを批判する投稿を繰り返しているけどもういいかげん滑稽だよ。同じ内容を投稿するために何故この掲示板に来るのかなと… その姿がそろそろ可愛そうなのでメッセージしたけど
そもそもさ、三井健太の文は何の武器にもならないんだよ
この物件のよさをわかる人はそんなレベルの話に左右されず自分で調べて見極めて決断する人たちだからさ

だからもうやめな おしまいにしな
時間と労力の無駄だからさ 時には一人何役もして
本当にこれまでお疲れ様ね

>>408 マンション検討中さん

ですね(笑)

この多様性が求められる世の中で、三井さんの評価ロジックは、画一的なマス視点の量産型評価で昭和の考え方ですね…

こんな辺鄙な所なら駅前1分の武蔵小山の方が資産性は高そう

>>419 匿名さん
そうですね！
ぜひそちらを購入してください！

赤坂8丁目でも低層のパークコートが始まってます。
外苑東通りの両サイドは歩道が４Mに広がるので、
街路樹なども綺麗に整備されて雰囲気も良くなるでしょう。
南青山1･2､赤坂8と同時期に三井が取り組んでいるこのエリアは
近い将来、大きく変貌して資産価値も高まると期待しています。

>>421 通りがかりさん

本当に楽しみですね！
加えて、三井の北青山の商業施設プラス賃貸タワー、南青山一丁目のNTTの商業施設の開発もありますので、乃木坂〜青山一丁目〜外苑前はオリンピックに向けて街づくりが加速しそうですね！

乃木坂の土地評価、思ったより高くて路線価で@532万円もするんだ。

グラン南青山は路線価@588万だからイメージほど差が無い。

将来的な伸びしろは乃木坂が上かも。

工事進んでます！

左の細長いやつですか？

↑左の細長いやつは乃木坂パークハウスです。
ネガさん勉強しましょうね。

>>436 匿名さん
着々と進んでいますね！
お写真ありがとうございます！

写真見れてうれしいです！！
完成がたのしみです！

メリットだけのせてデメリット削除はよくない

青山一丁目〜乃木坂の道路拡張は歩道を拡張するようですね。街路樹などが植えられ、雰囲気のある街並みになることでしょう

緑が増えると新緑の季節等は特に気持ちが良いですよね
ちなみに歩道の拡張は、2020年を目処に完了するイメージなのでしょうか？

>>443 匿名さん
時期はわからないですが、ほぼセットバック終わっているので間も無くではないでしょうか

>>404 匿名さん

とりあえず、（早期）完売するかしないかで判断になるんじゃ無いでしょうかね。それが需要やバリューの有無を図る分かり易い事実な気がします。

隣にお墓があるからあと10％やすくないと割に合わないのでは？

>>429 通りがかりさん
パークマンション赤坂氷川坂の路線価とほぼ同額だから
評価が高いと言える。

ネガ君たちはローン不可だったのかな。

うるとらスーパー最強マンション
その名を、グレイトパークコート乃木坂スーパータワースペシャル

青山タワーと乃木坂タワー並べたら天地の差がある。
それなら低層レジデンスの方が品がありセレブ感あっていいような気がする。

日本を代表する青山とここを比較するのは野暮。
だけど、場所といいブランドといい最高レベルなのは間違いない。
ただ、乃木坂の名前は避けて欲しかった。

たしかに

パークコート南青山一丁目にしたらまだましかも

ザ グレイテスト 乃木坂 パーク スペシャルコート ワンダフルタワー 。

>>444 名無しさん
そうなんですね！
ありがとうございます

パークコート青山の場所もたいがいだけどね。檜町がやはり立地は抜けている。

檜町の地権者さんご苦労様です。
ここは乃木坂ですので、お引き取りを。

だいぶ立ち上がって来ましたね。近くに住んでいます。乃木坂、普通に良い街ですよ。なんていうか「どうだ！」って感じの派手さはありませんので、見栄っ張りといっては失礼ですがそういう方からするとぱっとしないのかもしれませんが、青山・六本木・赤坂の中間地点にあってどこかに片寄ることもなくちょうどいい場所で私は素直におすすめできる街です。ちなみに、六本木のドンキホーテエリアの雰囲気は乃木坂にはありません、ミッドタウン～青山一丁目駅のエリアはとても静かですよ。チャイニーズも特に目につきません。普段すれ違うのは品のあるマダムやおしゃれなおじさまが多いです。

永らく3Aを転々と住んでいますが身のまわりに乃木坂に住みたいと言った人を一度も聞いたことないです。

たしかにそうだと思います。乃木坂の良さは私も住んでみて初めて知りました。3Aって転々としてる方が多いようですね。魅力的なマンションが多く、選択肢があるとつい引っ越したくなるのも納得ですが、乃木坂は永く住んでいる方が多いと聞きます。住めば住むほどいい街だなーってことでここに落ち着く方が多いのかなと思います。乃木坂自体には強い個性がないので飽きが来ないのかも。笑

>>453 評判気になるさん

それ1番ダメなネーミング。

南青山一丁目、四丁目、六丁目と住んでますが、南青山はどこも個性がありステキなエリアでした。私にとっては駐車場とスーパーが住みやすさという観点で重要でした。
南青山一丁目の時はミッドのプレッセまで行ってましたので、途中にある乃木坂の辺りだと便利だなと思ってました。
100㎡の駐車場付き住戸、もしくは上層階の優先抽選住戸であればほぼ当選すると思いますので生活のしやすさ、閑静な住環境という点で私の中では高評価です。
乃木坂ときくと千代田線しかないせいかアクセスしにくいイメージありますが、六本木、青山一丁目がともに10分以内の好アクセスなので土地勘がある人にとってはそれも無用の心配なのでしょう。トランクルームだけは付けて欲しかったと思います。

都心で質のいいスーパーって、表参道の紀伊國屋と広尾の明治屋以外に知りません。その他に肩を並べるところはありませんか。

乃木坂にはない

プレッセも紀伊国屋インターには負けるけど広尾の明治屋とはいい勝負では

南青山転々と住み替えてます。相場が高い順に表参道駅
、外苑前駅、青山一丁目駅、乃木坂駅でした。
住んでみて知人の評価がよかったのも同じ順位でした。
特に表参道駅は別格の評価でした。外苑前駅のときは表参道駅まで歩くとどの位？ってよく聞かれました。その時は世間は南青山といえば表参道駅基準なんだなと思いました。青山一丁目駅は何もないねってよく言われました。
なので乃木坂駅は南青山のなかでは相場が安いってメリットあるけど自分の評価まで下がる気がしていつも検討はするけどパスしてきました。

>>476 マンション検討中さん
超都心部は上がる可能性も下がる可能性も
あると思います。
グローバルにみれば東京の超都心部はまだまだ割安なので、円安の局面では海外からの買いがあると思います。
そのタイミングで再開発があったり、元々人気のエリアですと値上がり確率が高まると思います。

三井健太のマンション評価レポート（抜粋版）・【パークコート乃木坂ザタワー】編
※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント
※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 70.5点（最高100点）

中の下：58以下（★★☆）／中の中：59～65（★★★）／中の上：66～72（★★★☆）／上の下：73～78（★★★★）／上の中：79～85（★★★★☆）／上の上：86以上（★★★★★）

三井健太の総合評価


リセールバリュー格付け：Ｂ

AA：最も高いリセール価値が期待される。A：比較的高いリセール価値が期待できる。B：あまり高いリセール価値は期待できない。C：リセール価値が低くなる恐れがある。D：リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価：
建物の評点７0.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。
建物評点（立地評価は含まない）は、ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりました。根本要因はタワーにして88戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。特筆しておかなければならないのは、ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。太くて高い、威風堂々の建物の方が価値は高いのです。

エントランス付近は、デザイン性や上質感などが「パークコート」らしさを感じますが、88戸を無理やり高く積み上げたペンシル状の外観からは格別な印象を持つことができません。これまでもパークコートシリーズで超高層はありましたが、500戸規模のため、存在感・差別感は際立っていました。

小規模なパークコートでは、邸宅地にあって高さはないものの、周囲の邸宅や高級マンションに全く引けを取らない存在感と上質感を放ち、居住者に優越感と満足感を十分に与えるものになっていると認識しています。本物件は残念ながら、パークコートらしくない、どこか違和感を覚える部分も少なくありません。

間取り寸評：
個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価：
マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅へ徒歩２分と至便ということもさることながら、「都心の中の都心・六本木や赤坂が徒歩圏」にあることです。しかし、ピンポイントの景観・街並みなどは芳しいものではないと考えます。地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか？

①差別化された（明確な差別感がある）物件であるか？
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる（与え得る）要素がある物件か？
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか（感動してくれるか）という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく（希望価格で）、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも際立つ強みはないのです。

リセールバリュー：
マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、⑤、⑥は良いとしても②～④は「普通」レベルを少し超える程度です。立地条件の①も、ピンポイントではもうひとつの印象が強いのです。肝腎の価格ですが、最近４年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、かなり割高です。

以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

パークコートシリーズというのは高級ブランドですね。その割に評価は辛い感じがしますが、それはなぜですか？


ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりましたね。タワーにして88戸しかないスケールに原因はあります。ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。タワーは太くて高いほど立派に見えます。威風堂々の建物の方が価値は高いのです。また、共用施設もこれといって付加価値につながるものもありません。

価格はどうですか？このマンションの価値にふさわしい価格と言えるのでしょうか？


マンションの価値は、立地条件で決まるようなものなので、乃木坂駅に２分という利便性や赤坂駅、六本木駅、東京ミッドタウンも徒歩圏というロケーションに鑑みて売主は「高くない」と判断したのかもしれません。

価格帯／8000万円（1戸）～30000万円（1戸）（平均坪単価　推定　＠800万円）・・・最近の周辺物件を見ると、比較にならない超高級マンションと、普通レベルのマンションが混在しており、本物件は25階建ての高さがもたらす存在感と駅2分の利点はあるものの、88戸の小規模マンションであり、普通を少し上回る程度の物件と見るとすれば、高々＠700万円が妥当と判断できそうです。平均＠800万円（推定）は「割高」と見るほかないようです。

>>478 マンション検討中さん

しつこい…笑

>>479 マンション検討中さん
しつこい

>>三井健太さん大好き478さんへ

三井健太さんについては、408のマンション検討中さんの仰るとおりかと…

>>478 マンション検討中さん
以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。


三井氏は現地を見ないで評価しているようですね

現地を見ればＣランク？

ネガさん＝ＴＱさん？
近隣ライバルとなるＭジェスやＢ飯〇片町もかなり売れ残っているし、焦っているのか？
さすがにＢＲレジデンスは値段的にも別格だけどね。

>>484 匿名さん
あなたの頭はGランク？

昨日の写真　ガラスもはめ込まれてくると、見栄えがよいですね。

どうせペンシルという＊＊ネガはスルーしましょう。

悔しかったら買ってみな。

>>487 匿名さん
写真ありがとうござます！
南西側でしょうか？
なんか写真ですがワクワクします。
この窓と、おりあげ2.7メートルの天井と、ほぼ全住戸角部屋の抜けたビューで開放感のある生活が楽しみです。
まだ一年以上ありますけどね。

pc南青山, pc檜町, pc乃木坂, 近隣住民はこんなふうにランク付けしてみてるのでしょうか？

ＰＣ　檜町＞青山＞乃木坂ですね。

ネガさんに言われなくても購入者はわかっています。
わかっていて購入するのだから、余計なお世話ですよ。
まぁネガさんは乃木坂でさえも購入できないでしょうから、
購入できないのに評論するのは醜いですよ。

このあたりがエントランスですね。

ほら、ネガさん。アンタの好きな墓地側あげるよ。

ネガはいったいどこに住んでいて、年収いくらなのだろうか？
ネガの生態が激しく知りたい。
ネガさん、お住まいどちら？
年収いくら？
納税いくら？
選挙いってる？
やっぱり朝日新聞愛読してる？

ここのやりとりを見ていて思うこと。
色んな無駄をわかった上で、ある意味厳密な経済合理性を無視して、欲しいから買うのが富裕層。
同じ価値観の富裕層がいるから相場は成長する。
富裕層の価値観で、ネガと対峙しても決して折り合うはずがない。
なぜならば、ネガの価値観は1円、10円安い野菜を買いに4、5キロ離れたスーパーに自転車で行く価値観。時間とか、クォリティーとか、手間とか、度外視。
彼らの視座で物事を捉えてみるくらいの余裕を持たないと可哀想な彼らのことは理解できない。
必要があるかは別の話だが

ネガは物事の価値を一般的な市場価値でしか判断できない。
エルメスのバーキンをオーケーストアに足繁く通う主婦のエコバッグとコスパの比較をしている視野。

例えが極端ですね。
この細長いマンション、富裕層は買いませんよ。
割と真面目に富裕層目線で物申してみました。

>>496 匿名さん

富裕層の定義は？

全員金融資産一億円以上あるのかな？

パークコート青山ザタワー
三井健太の目


この建物の特徴は完成予想図にある、双頭の艦首を持つ船舶のような非常に珍しい個性的デザインにあるようです。26階建ては赤坂・青山では低い方であり、かつ160戸の規模も目立つものではないので、いかに差別化を図るかに腐心したのでしょう。土地代が安ければ価格も低く抑えられたでしょうが、昨今の地価高騰の影響を受け、高値で取得せざるを得なかったため、このような外観デザインに辿り着いたものと考えられます。

　別の言い方になりますが、ありきたりのタワーマンションを企画したのでは、市場の支持を得られないと判断したのです。室内プールほかの共用施設の付加も差別化の一環ということでしょう。　そのかわり、管理費等が異常なほど跳ね上がってしまいました。タワーマンションの平均は＠300円/㎡なので、本物件は2.5倍以上の高さです。修繕積立金も割高にならざるを得ないのです。　もっとも、このような高額マンションを購入する階層にとって、負担感は小さいのかもしれませんが・・・

立地評価：マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件はどう評価されるべきでしょうか。「都心・青山・駅近」というだけでも評点は髙いのですが、近辺は買い物施設やグルメ店などが豊富に揃うエリアではないだけに、実際はとても住みにくい場所ではないかと想像します。
　それでも近隣には高級マンションが昔から多数あり、この問題が価格の下落圧力として大きいということはないのも事実です。よって、最後は個人の価値観の問題になるのかと思います。

パークコート乃木坂ザ・タワー【三井タワーなりの好三次元構造だが、小規模ゆえか柱は目立つ】2階68㎡14,100万円（坪単価688万円）

カテゴリー：【新築】港/中央/千代田
投稿：2018/02/09
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続けて、パークコート乃木坂ザ・タワー。

設計・施工は三井住友建設です。
25階建と言うことでタワマンとしては小ぶりな物件となるので免震は採用されないのではないかと予想していましたが（同じ25階建の乃木坂パークハウスも制震です）、免震どころか制震でさえもないのは少々面食らいました。

曲面だらけの変わった形状だったことも影響しているのかもしれませんが、パークコート青山ザ・タワーもあれだけ力を入れた物件ながら免震でなく制震でしたし、三井さんは耐震面を他デベほど重視していない印象がありますね。

耐震性に問題があるということはあり得ませんが、東日本大震災以降のタワマンはエリアを問わず免震か制震が採用されているものがほとんどであることを考えるとちょっと拍子抜けの印象にはなるでしょう

>>499 匿名さん
一億程度では富裕層とは言わないよ

パークコート乃木坂ザ・タワー。

乃木坂駅徒歩2分、六本木駅徒歩8分（都営線。東京メトロは徒歩9分）、青山一丁目駅徒歩9分の25階建総戸数88戸（非分譲住戸45戸含む）のタワーマンションです。
乃木坂ナショナルコートの建替案件ですね。

公開空地を設けることで「港区住宅型総合設計許可要綱」の許可を受け、エリア内では珍しい高さを実現出来ています。

六本木・青山界隈では2015年のパークコート赤坂檜町ザ・タワー、2016年のパークコート青山ザ・タワーに続くタワマンでその間他のデベロッパーはタワマンを分譲出来ていませんので、ここ数年この界隈の三井さんの存在感は群を抜いています。
※リノベ物件ですがマジェスタワー六本木（旧レジディアタワー六本木）は分譲中です。

ここは檜町ザ・タワー、青山ザ・タワーよりも大分小ぶりな物件で、高さもタワマンとしては低いものにはなるのですが、乃木坂と名の付くマンションの中では同じ25階建ながら総戸数43戸しかない乃木坂パークハウスを上回りNo.1的な位置づけとなりますし、乃木坂パークハウスが赤坂アドレスであるのに対してこちらは南青山アドレスである点も魅力の1つと言えると思います。

同じ3Aの一角ですし、赤坂アドレスも全然悪くはないのですが、希少性という意味では南青山アドレスが圧倒しており、パークコート青山ザ・タワーの記事でも言及しているように南青山アドレスのタワマンともなるとさらに希少性が高まることとなります。

当物件のポジションは南青山アドレスの南東端に位置しており、南青山アドレスの中では最もミッドタウンや檜町公園を日常使いしやすいという点も魅力の1つになるかと思います。

野村総合研究所は、「超富裕層（世帯の純金融資産5億円以上）」「富裕層（同・1億円以上、5億円未満）」に分類した調査を報告している。 この報告によると、2011年の富裕層マーケットの規模は76万世帯、純金融資産の総額は144兆円、超富裕層マーケットの規模は5万世帯、純金融資産の総額は44兆円である。

え！！
ここ耐震マンションなの？
こんな細長いのに折れないのほんとに？

私がかつてマンションのチラシなどの広告制作を生業としていたころ、ある財閥系大手デベロッパーが社内向けに用意した販売企画資料の中には、

〈湾岸のタワーマンション購入者は、基本的に見栄っ張り〉

と、明快に書かれていたのを覚えている。

売主からして、湾岸エリアのターゲット層が〈見栄っ張り〉であると分析した上で、彼らのプライドや購入マインドを刺激する広告デザインや販売センター（モデルルーム）の演出を行っているのだ。

「渋谷で生まれ育った」「小中学校は地元の杉並区立」などといった、親の代から都心に近い場所に住んでいる人が、一流企業に勤務するサラリーマンとして高収入を得たり、あるいは起業して富裕層になったからといって、そうした人の多くが豊洲や有明のタワーマンションの購入を熱望しているとは思えない。むしろ、「東京生まれの東京育ち」の人々の間で、タワーマンションに憧れる人は少ないのではないか。

現に、先の「豊洲タワーマンションアンケート調査結果」によると、夫（妻）の出身地（中学卒業時の居住地）が東京であると回答した人は、いずれも20％程度に過ぎない（ちなみに、埼玉・千葉・神奈川を含む一都三県に広げても、その割合は50％に満たない）。

つまり、タワーマンション住民の多くが東京以外の地方出身者というわけだ。

私の知る限りでも、湾岸のタワーマンション住民の多くは、ITベンチャーや金融、不動産系の新興企業に勤める高年収層で、たいていが地方出身者だ。つまり学生か社会人になるときに東京に移住してきた人々。

そんな彼らが自らの「成功の証」として選ぶのが、湾岸のタワーマンションなのだろう。彼らの購入した住戸の「階数」とは、成功の証を数値化したものでもある。逆に言えば、それを超える階の住戸を「買えなかった」という事実も、彼らは強く心に受け止めているはずだ。

それだけに、「階数ヒエラルキー」を発生させたり、受け入れる心理的な土壌を持っているとも言えるだろう。

まーどんなにほざいてもネガは経済的に買えないから所詮＊＊＊の遠吠えですな。

　タワマンには厄介なことも多い。その１つが階層ヒエラルキーだ。

　昨年、「砂の塔」というテレビドラマが放映されて話題になった。分譲価格が高い高層階の住人が、「低層階の人たちは…」というたぐいの発言でヒエラルキー意識をあらわにする。一方、低層階に住む若いお母さんは「うちの主人は高所恐怖症で…」と始終言い訳をしていた。

　ああいういびつな意識は日本人特有のものかと思っていたら、最近ＤＶＤが発売されたイギリス映画の「ハイ・ライズ」でも同じようなシーンが出てきたので驚いた。

　以下は都心のタワマンに１０年近く住んでいる方から聞いた話。ある人は階層ヒエラルキーに悩み、７階→１３階→２１階というように、順次高層階へ向かって買い替えているそうだ。ママ友グループで低層階居住をバカにされるのが嫌で、引っ越していった家族を何組も知っていると。

低層階で下りのエレベーターに乗り込む時に高層階から乗っている人から冷たい視線を浴びるというのはよく聞く話。朝の混み合っている時間ならなおさらだろう。

　湾岸のタワマンに住むのは見えっ張りな人々…これは私の主張ではない。とある財閥系大手のマンションデベロッパーが作成した広告代理店向けの資料に書かれていたこと。だから「ターゲットの見えをくすぐるような広告表現を提案しろ」という意図なのである。

　見えっ張りな人が集まって住んでいる限り、階層ヒエラルキーは必ず発生するだろう。そこから生まれる悲喜劇は今日もどこかで繰り返されているはずだ。

>>509 匿名さん
よく吠える犬ですね

乃木坂もそうですけど都心の希少な土地だからこそ止むを得ずタワーにしてみんなで住むという発想なんですが、湾岸みたいなタダでも住みたくないような場所にタワーで付加価値（）っていうのは理解に苦しみますよね。地方ご出身の方の発想なんでしょうかね、ゴミや瓦礫で埋め立てられた上にニコニコ住むというのは。

>501・＞505はガセですね。
乃木坂は確かに免振ではありませんが、制振ですよ！
ただの耐震ではありません。パンフレットより↓
ここまでくると三井に対する名誉棄損になりますな。

耐震、制震、免震の比較[震度6レベル]
大地震が発生した際、免震システムの有無によって室内の状況にどれだけの差が生まれるのかを、耐震、制震、免震での比較で表わしています。

免震 制震 耐震
家具転倒の可能性 低い 高い 高い
食器・ガラス類 飛散の可能性 低い 高い 高い
家電製品の転倒・破損の可能性 低い 高い 高い
躯体損傷の可能性 極めて低い 低い 高い
建物の揺れ方 地表面の揺れが直接伝わらないため、建物は地面より小さな揺れとなる。 耐震構造に比べ、上階ほど揺れが抑えられるが、地表面よりは小さくならない。 建物のゆれは1F⇒2Fと、上に行くほど大きくなる。

ネガ＝ああ言えば上祐（懐かしいね）

3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。

この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。

パークコート浜離宮ザタワーのほうがいい建物。

外観も共用部も浜離宮が圧勝。来客があった時の反応がまったく違うでしょう。眺望も浜離宮とお墓では勝ち目がない。しかしアドレスが浜松町では庶民は庶民すぎる。

>>516 マンション検討中さん
おまえ浜離宮では乃木坂の方がいいと言ってて何がしたいの？

pc青山の方が断然いい

>>520

そんなことはみんな分かってる。

ただ立地に限ればこちらの方がいいと思う。PC青山の辺りは南青山アドレスで一番高級感に欠けるエリアで雑居ビルや古い住民のひなびた民家しかない。

ここが日本一のパークコート。
パークマンションにも匹敵。

地味すぎる

このあたりでこのタイプになると賃貸に出す感じかな。

シティタワーズ東京ベイはエスカレーターがある。
負けた

長文でわかりにくいけど、要するにシマムラの服で節約してまでカツカツの輩が買う小規模中層ペンシル物件てことだな。

ネガさん、日本語理解できていますか？
義務教育からやり直しましょう。

シティタワーズ東京ベイ管理費㎡375円
パークコート乃木坂ザタワー管理費㎡525円

どこにすんでますかって聞かれたら南青山です。と答えたい。

シティタワー白金とクオリティは同じくらいかも。

シティタワー恵比寿のちょっと下あたりかな。

マンションそのものも、ここでの暮らしも、とても楽しみです
どのマンションより上か下かとか個人的にはどうでもよい話で、純粋に気に入った物件に出会えてよかったと思っています

いずれにしても、黒田総裁続投、自民党総裁任期9年に延長なのでしばらくは金融緩和が続くでしょうし、ゼネコンの受注も23年まで見えているようなので、建築コストもしばらくは高止まり。
超都心部の物件であれば市場価値も現状維持もしくは上昇のトレンドかと思います。
なので、よほど間違った場所に買わない限り、自分のライフスタイルにあった気に入った物件を選ぶことが重要ですよね。他の物件と比べてどうこうはナンセンスだと思いました。
物件ごと、購入者ごとに評価の視点が違いますからね。

浜離宮はエレベーターがついている！

このクラスのマンションの購入者でそんな対立工作に踊らされる人はいませんよ。

立地関係なしに建物本体の仕上げとしてはどおなの？
例えば檜町タワーや、浜離宮タワーや、白金タワーなどとくらべて。

>>538 評判気になるさん
廊下、LDKが標準で大理石だったり、天井がフラット2.5mで標準でそこから織り上げ2.7mなど私はかなり豪華な印象があります。

仮に予算1億でマンションを買った場合にまったく土地勘のない地方の知人を招待した場合、どこのマンションが自慢できますかねえ。
電車で来るので駅を降りた時の雰囲気、マンションまでの時間、エントランスの豪華さ、室内の広さや豪華さ等々

>>540 評判気になるさん
湾岸でいいんじゃない？
土地勘もなくニュースも見てない地方の人なら騙せるかと

>>540 評判気になるさん
地方の知人を招待するためにマンション買うんですか？珍しい購買動機ですね。

地方出身者で東京でそこそこ成功して親や親戚や地元の友人が来たりするので見栄をはりたいﾃﾞｨﾝｸｽ。予算一億だと豊洲駅近タワマン上層階100㎡か乃木坂駅近タワマン低階層50㎡か表参道駅近築40年駅表参道駅徒歩3分70㎡か。

>>543 評判気になるさん

成功したなら乃木坂最上階3億、表参道低層100㎡3億でもいいのでは？
1億程度のマンションで成功とは言わないと思いますよ

同じ予算なら、pc青山低階層とpc乃木坂上層階ならどちらが自慢てきますか？

>>540 評判気になるさん

赤坂アドレスで3歳からこの近くに住んでいます。
土地勘の無い地方出身者に縁もありません。
自慢とか考えた事もないです。

地方出身者の＊＊、湾岸にお引き取りください。

>>545 通りがかりさん
20階建以上のマンションを買う理由は眺望でしょ
同じ高さのマンションの上層、低層は眺望を望む購入者にとって比較対象でないですよ。
眺望を望むと青山は7億規模なので乃木坂の最上階とそもそも価格レンジが違います。
青山の低層であれば、表参道や赤坂8丁目、檜町公園周りあたりの低層との比較ではないでしょうか？
セダンとスポーツカーを比較するような評価はナンセンスかと思いますが

おれ地方出身者だけどpc青山100㎡買ったわ。

金持ってて見下してすまんな。

>>548 匿名さん
おめでとうございます。

タワマンの3階あたりに住むとあんだか気が引けませんかねえ。友人よんだ時に眺望を期待してくると思う。あとエレベーター降りるとき上層階の住人に心の中で見下される気がします。上層階に住まないと何のためのタワマンなんだとも。

>>550 マンション検討中さん
だから低層は単価が低いのでしょうね。

同じ予算なら豊洲の上層階の方がいいってことですね。

それにしても非常に寂しい考え方ですねー
友人を招く際に見栄を張りたいという考えがなにより情けなく恥ずかしいことだと思いますよ。
こちらの物件に関しては低層階の大半は立て替え前からの住民の方々がご入居される予定なので今回新たに購入した方は少ないと思いますし、そもそも低層階の方をそのようには思いませんよ。

港区の海抜

浜松町・浜離宮　４メートル
麻布十番・鳥居坂下　１０メートル
愛宕山　２６メートル
六本木交差点　３０メートル
ＰＣ乃木坂　３１メートル
表参道（港区で最高峰）　３２メートル

番外：中央区パークタワー晴海　１メートル
論外：江東区豊洲　1～3メートル （足立ナンバー）

>>552 評判気になるさん
豊洲と乃木坂で比較する人は皆無です

タワマンヒエラルキー絶対あるでしょ。

私は、低層階に住んでいる人を見下したりしません。
でも湾岸瓦礫埋め立て地に住む人を見下します。

>>556 評判気になるさん
何に対するコメント？

豊洲というか湾岸ってお呼ばれした時点で迷惑なんだよね。湾岸民はそこんとこ自覚してほしい。非湾岸民からしたらなんでそんな僻地に行かにゃならんのだという感じ。

その点、乃木坂なら美術館のついでに顔出したり帰りにミッドタウン寄ったりいろいろ楽しみあるからね。

ホーマット・ドムス・ドチェスターの昭和を代表するヴィンテージマンション
に囲まれたここの立地は最高ですね。（ドチェスターは平成？）

豊洲？晴海？江戸時代は海でしたよねぇ。

同じ予算なら恵比寿タワーか白金タワーの上層階と乃木坂タワー低層階どっちがいいか迷う。
一般庶民は恵比寿も白金も青山も似たようなものだと思ってるだろうし。

ないない。笑笑
青山とは比較にすらならないよ。

乃木坂は落ち着いた雰囲気で､歴史ある都心の高級住宅地。

白金は緑が豊富な別荘地。

恵比寿はサッポロビール工場があった下町の住宅地。

青山は高級エリアはピンポイントだが大人の街。

だから言ってるでしょ。
乃木坂は日本一だって。
パークコート乃木坂は日本一のマンションだって。
それでいいじゃないですか。

みんな違ってみんな良い

南青山のアドレスの方がよくても低層階では、住みたい町ナンバーワンで高層階の恵比寿タワーのほうが一般人には素晴らしいと思うのではないかな。

住みたい街って人それぞれだと思うし、価値観も様々。自分が納得して住めるところであれば、その人にとってのナンバーワンなんじゃないですかね？
仕事も家庭環境も、職場も、よく買い物するエリアも違う人々を一括りに評価する事自体が無謀でありナンセンスだと思います。
乃木坂に住みたい人は、ミッドタウンを日常使いに、表参道や西麻布などをシーンによって利用することにエリアの価値を見出しているのではないでしょうか？
この個人の価値観を否定することはできないと思います。
逆に恵比寿を生活の中心に考えている人もいると思うのでそれはそれでその人のナンバーワンなんだと思います。
比べて批判することほど愚かなことはないかと。
他者許容という言葉が存在します。

生活圏が港区ならどこでも大丈で同じ予算なら
世間一般的には乃木坂駅の乃木坂タワー低層よりも白金駅のほうが有名だから白金タワー高層のほうが眺望もいいし受けはいいかも。

白金タワーって結構古くないですか。
新築なら三菱のタワーが二丁目にありますが、幹線道路ベッタリで住環境が悪く家族では住めそうにありません。
そもそも新航路の真下の白金に、敢えて今から住むのは正直理解に苦しみます。

>>568: 評判気になるさん　
そう思われるのであれば白金タワーを購入していただければいいのかとおもいます。

アドレスで勝る《港区》乃木坂タワーとアドレスで劣る《渋谷区》恵比寿タワーだと乃木坂タワー4階あたりで
恵比寿タワーが20階あたりど同額位。だったら恵比寿タワーか。

やっぱり3Aである点は譲れないかなー
白金や恵比寿もいいけど、どちらかというと庶民の憧れの街なんじゃないかな

ふつうのひとは3Aとかよくわからないと思う。3A低層階より渋谷区の高層階のほうが、うぁー凄い！！って言われそう。

青山一丁目駅と表参道駅は三路線、乃木坂駅は単線、
人気ないのは単線なのと駅前なにもないからか。

pc南青山タワーとpc檜町タワーは芸術的なのにpc乃木坂タワーは平凡なタワーにしたのはつまらなかった。乃木坂駅は新国立美術館の最寄り駅なんだから乃木坂タワーこそ
安藤忠雄設計でたてたらよかったのに。

私はそこが好き
変な癖がなくシンプルで

あとなんこ？

檜町といい乃木といいギロッポンはペンシルが流行ってるの？

凄いね。

三井不動産の物件。

乃木坂駅まで徒歩2分で好立地なのがいい点。六本駅まで徒歩8分。都内、お金を払える人が住むマンションなんでしょうね。投資物件として分譲賃貸にする人もいそうです。

25階相当の眺望写真がありましたが、かなり遠くまで見ることができます。360度の眺望と書いてありましたが、本当に眺めがいい。購入できる方がうらやましいです。

夜景も素敵です。合成写真じゃないのが驚きです。

地権者の数もステキです

なによりアドレスがいい。

生活利便を見ましたが、しっかり緑が豊かで必要な公共交通機関もありますね。
気になるのは通勤や通学のときに混雑するかどうかです。
公共交通機関や車の移動のときに、どれぐらい人の行き来があるのでしょうか。

ここの91Aを実需で購入又は検討している方に質問です。おそら1~2人のお子さんがいらっしゃる3~4人家族の方と思いますが、ズバリ、何故、ここを買うのでしょうか？
単純に2億強のお金を払うのであれば、ちょっと場所を変えれば、山手線内のここから車で15分程度の範囲で、130平米前後の部屋が買えてしまうと思います。収納力が全然違いますよね。そういう物件と見比べてここを選んでいるのでしょうか？
私は、貯金は無いけど収入はあるのでここを買おうと思えば買えます。ミッドタウンが生活の一部として使えるのに魅力を感じるので、この物件を見てはいますが、田舎出身のマス層だからなのか、91平米位で、この坪単価を払う事にためらいを感じてしまいます。

素敵だからです。

91A購入者です。
基本的にピンポイントなエリアで検討していました。ミッドタウンまわりか表参道界隈です。
低層なども中古含めて見ましたが、やはり視線が気になりタワーの高層階限定で探した結果こちらになりました。
将来、子供が大きくなるなどして収容力が必要になったらその時最適な物件を買ってすみかえればいいかなと思ってます。
立地も仕様も素晴らしい物件ですので資産性も保たれると見てます。
黒田総裁の再任が決まったのでこの先5年は不動産インフレと見てますし、この立地なら市況が悪化した際の下落率も低いとにらんでます。
南青山アドレス、ミッドタウン徒歩5分、六本木と青山一丁目徒歩10分以内、眺望良し、抽選優先住戸なので駐車場当選確率高い、線路や幹線道路なし、一歩入った閑静な道路沿い、建材の品質や2.5m〜2.7mという天井の高さ、スーパーが徒歩圏内で沢山あること、三井のパークコートタワーというブランドなどでしょうか

アイドルのお陰で知名度は赤坂を上回る。