パークコート乃木坂 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南青山一丁目78番他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩2分
都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩8分
東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.49平米～100.65平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-07-30 16:53:21
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
ここ最近のパークコートからしても、値付け難しいんじゃないの。赤坂檜町は早々に完売したが、南青山や浜離宮は売れてはいるみたいだが、完売は程遠い。
ここの販売価格情報下さい。
坪単価800からでいかがでしょうか？
もっと、ちゃんとした規模で建てればいいのに。
もったいない。
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
気合いが入ってなさそうなパークコート･･･
より大規模なパークコート赤坂ザ・タワーが築8年で坪550くらいでノムコムで売りにでてる。
ここも築8年経てば、いまの市況がつづいても、それくらいの価値というイメージで検討しようと思う。
投資目的の人には売らないとのこと。
地権者の発言力は半端ない。
総会が思いやられそう。
期待していただけに残念。
横にお墓ないですか？お墓の横嫌です。
>>投資目的の人には売らないとのこと
そうなんですね。ということは、皆さん住人。
投資目的に売らない＝問題が発生しそうなんでしょうか。
間取りを見ましたが、2LDKは投資目的にも買えそうな感じでしたけど。LDKが相当広くて豪華ですね。80Bは2LDKですが、80.46㎡の広さです。
青山霊園はこのマンションから結構見えるのでしょうか。
ほとんど気になりません
浜離宮見送って正解でした。同じパークコートでもこちらは数段格上ですね。
規模的にはちょっと違うかな。
どうしてもパークコートで比較したいなら、どこだろ。うーん。
てかここみたいなペンシルのパークコートタワーて他にないよね。
まさに唯一無二の存在です。
>>15 匿名さん
何と言っても立地ですよね。南青山アドレスはグローバルに通用するし。浜離宮は浜松町アドレスと線路際ということでパークコートがあるべき真のラグジュアリーとは大分ずれる。
売り出し40戸と地権者40戸ですか。。。
地権者さんの分も払う必要があるので、相当上乗せするかコストカットしないと採算とれませんね。
規模が大きければお布施分も分担できたのでしょうが。
ペンシルだし高いと売れないので多分仕様を地味に落としてくるでしょうね。
地権者は文句言わないだろうし。
ここって坪いくらくらいと思います？
事業協力者が多いので割高になるはずです
それ確かに言われてますが実態は不明ですよね。
持ち床分は等価交換でその建物部分は自腹だけど、増床分を新たに分譲した利益のいくらかをそこに充填することがデベとの交渉により可能、まではわかりますが。
規模にもよるかと思いますが、やはり分譲分がここみたいに少ないと1人あたりの負担分が増えるのでは、などと考えていますが。
ここって建築主が地権者組合なんだよ
建て替えるの前から知ってたけど、三井が売ることになったんだー って感じ
最近のパークコートは狭い部屋が多いな…。
パークハウスの方が、贅沢なつくりが多い気がする。
さすがにそれはない（失笑）
天井低過ぎ
7000万台からでしょうね〜
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
すっかり興醒めですね、みなさん。
やっぱペンシルはダメだよ。
無理矢理パークコートタワーにしちゃってさ。
他のザタワーと違いすぎ
どうしてもタワーを強調したければパークタワーで良かったのに
>>32 匿名さん
横のブロックにはパークホームズがあるしね。
浜松町(浜離宮)もパークタワーだと予想されていたのにパークコートだったし、今のご時世の名付けルールだとパークコートなんでしょう！
やっぱり大手はいいもの建てるわ
高いけど検討する価値はあるよね
ペンシルなので残念です。
資産価値は固いでしょ。
パークコートで正解。
立地は良いよね
ペンシルタワーだけど小さい部屋がないのは良いことかな
ミッドタウン周りには同じサイズのペンシルタワーが２つくらいあるよね
あのへんと同じ雰囲気になりそうだね
北東方向がお墓ビューになりますね。
1LＤＫがその向になる可能性が高そうです。
確かに、北東方向にお寺さんのお墓がありますね。
お墓ビューは、売るにも貸すにもかなりのハードルがあるので、お墓ビューの部屋は価格が相当下がらない限りはかなり苦戦しそうですね。
お墓は高層階からは見づらそうだが。
風水的には最低だけど、逆に中国人がいないところに妙味ありません？
乃木坂中古にするか新築にするか迷うところですよね
価格が高くなるようなので、リセール考えると買いづらい。赤坂檜町と青山のタワーを参考に値付けするらしい。
共用部分はいらないよ、近所にいいトレーナーのいるジムが大小何件もあるし、プールはホテルで入ればいいしねえ。幸い繁華街も近いからパーティ開く場所には事欠かないし。それより駐車場が多く確保できている方が嬉しいな。車高が高い車が入るならなお可だよ
80何戸で、たった20数台ですよ…
隣にお墓がありました。
大変残念ではありますが、それに見あった価格にしてもらえたらと思います。
何とか安く買いたいって人たちが物陰から覗いているようだけど、期待しない方がいいよ。
三井のパークコートタワーなのにここまで盛り上がらないのはナゼ。
新間取りはまだか
お墓の話題が出てますが、私自身はあまり気にならないです。ただ、一般的にみて嫌悪施設に該当することはやむを得ないと思います。
お墓が近くにあるというたけであればそんなに気にならないですが、真横はやっぱり気になりますね。毎日のことですから。
慣れるよ
[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]
今日、現地を見てきました。
大通り沿いでないのはよいですが、立地自体はそんなに高級感はないですね。
また、お墓が気にならないといえばうそになりますね。
ゼンゼン書き込み無いな…
お墓横のマンションでいうと、三菱の麻布外苑西通が大苦戦してますね。
前の道路は通り抜けの道になるという噂を聞きましたが、情報持ってる方はおられないですか？
現地で見ました。真横の墓場が孤立して見捨てられた感じなのが気になるのと、斜め直下に大きなトンネルと地下鉄が通っているのが地盤に関する懸念材料になるかなと。ぱっとしない通り沿いですが浜松町(浜離宮)よりはいいです。
地盤に対する懸念とありますが
マンションだと支持層まで杭が打たれているから、
そういうものは影響しないと思いますが…。
構造に影響するようにはならないように配慮されていないとそもそも建築許可だって降りないわけでしょう？
目の前の道、大通りではないなーっと思っておりましたが抜け道になっているという話は初耳です。
地元の人だとわかるのかしら？
ここ最初はアンダーですよ。
皆さんもここで御託を述べる前にこのクラスの物件が紹介されるよう、早くこちら側に来れるようになることを期待します。
[意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]
どのプランも面積が広めなのもあって、部屋が広いのが印象的です。
ただ、今はまだ設計段階のものがアップされているのか、
間取りがちょっとわかりづらい感じなので、日本語表記だと良いなと思いました。
リビングも広いので、家族団らんの時間をゆっくり過ごせるかなとイメージできました。
ここと条件の似ている白金台徒歩1分のブレミストがお墓横かつお墓ビューのため、32戸中15戸が竣工後半年以上経つのに売れ残ってますね。
>>79 匿名さん
その分更新料と中古で転売する際にも、地主に許可とお金を払わないといけません。
そして地代はかかるので、上記制約とコスト見合いで販売価格は所有権より安くするのが一般的です。
定借と違うのは、期限が来たら更地にする事と解体積立金の二点。
ここも三井の富裕層対応組織で販売するので
検討するなら問い合わせしないと一見さんは
後回しになりますよ。
マジで。。
[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]
高層階は眺めは抜群に良いだろうなと思います。その分お値段もって感じで。ここだと軽く億は超えていくのでしょうか。
気になるのは低層階です。どれくらいの価格で出すのでしょうか。値段によっては投資用にと考える人も多くなってくると思います。
今のマンションの相場としては少し落ち着いて生きている状況で
どうなってくるのでしょうね。
生活利便っていうタブが公式サイトにあったので、どうなのかなぁと思ったんですが…
明治屋があったりとか、一応周りには食べ物に関してはお店もあるのかなと感じました。
例えばクリーニングとかってどうなんでしょう？
家まで取りに来てもらえるサービスもあるから
今更近所まで出しに行かなくっても大丈夫なのかな。
暮らしやすいかどうかはわかりませんが、
立地としてはいいのかな。
>>85 匿名さん
明治屋よりもミッドタウンのプレッセが食材豊富ですし、配達もしてくれるので便利だと思います。
クリーニングはコンシェルジュに預けられると思います。
ペンシルタワーなのと地権者の方が半数以上いらっしゃること、ラウンジや車寄せがないこと、エレベーターが2基なのが気になっています。
案内会で大体の価格帯は教えてくれるようですが周辺の物件をみてもかなり強気なのかなという印象です。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
間取りも悪くないし、この立地と眺望なら
悪くない価格だと思う。
価格はどのくらいになりますかね？？
>>92 匿名さん
分譲の時期が違うのでパークコート赤坂ザ・タワーと単純には比較できないですが、あまりにも価格が高すぎな気がします。赤坂檜町ザ・タワーは近いですが、スケールが全く違うので比較にならないと思います。
その値段うそでしょ？
いまの都心マンションの坪単価を考えると妥当な価格だと思う。
そのくらい価格が高騰しています。
5年前の3LDKの価格が今の1LDKくらいですよ
確かに都心のブランドアリアは２０００年代前半に比べ、８０パーセント位は上がっているね。
あの当時は港区の３Aでも平米１００万割れが普通にあったからね。 大きな図書館に行くと
昔の新聞があるから、日経新聞あたりを見るとその当時のマンション広告が出ているから価格を
チェックできる。
馬鹿馬鹿しい値段ですね
その時代に色々買ったので今はモデルルーム行く気もおきない
結構好きなんだけど
今時少し割高あるものの
概ね妥当だと思うよ。
私は車持たない派なので、気にしないけど
駐車場少ないから車必須な人は悩むのでは。
これだけ眺望良くて８０平米ビューバス２LDKが２億以下は
都心部では無いので購入するつもり。
問題は公開抽選なこと。
買った瞬間に2000万円以上の含み損を抱えそうですね...
敷地面積 458.41平米。。。ペンシル
施工 三井住友。。。2流
坪700以上
何が悲しゅうて。。。
昔は良かった（遠い目）
失礼 建築面積です
ペンシルにかわりなし
みなさん、あちこちのスレでポジショントークまっさかり。
せいぜい不動産株に空売りかけているのでしょう。
自分が儲かれば、後は野となれ山となれ。
野となれば今度は安値で買いたたく。
私利私欲の塊。
忘れた頃、必ずしっぺ返し食らいますね。
坪７００以上が今の相場なのですよ。もっと高くなるからこれでも安いですけどね。
唐突にすみません。都内のマンションにお詳しい方がいらっしゃいましたら教えていただきたいのですが…
このマンションの形(建物面積に対して高さが高いのでどんな感じに建つのか)が気になっています。似たプロポーションのマンションをご存じの方、マンション名を教えていただけませんか？
北西住戸はお墓ビューのため、もっと価格下げないと売れないと思います。
ホームページの間取りの表示方法を工夫（？)してるけど、結局南東向き住居はほとんど旧居住者に配分され、新たに分譲されるのは…
半分以上が地権者という特殊マンションの買いにくいとこです
予想してたけどね
中層以下は天井2450
三井の富裕層対応組織で売ってるから
まずは案内をもらえるようにならないと。
六本木の新築住みたいなら
お買い得とは言えないけど、割高では無いですよ。
免震構造では無いけど、特殊な構造方式で
悪くは無い。
案内をもらえるように...ということですが、普通にフリーコール掛けて、予約して見れましたよ？
ミッドタウンまで徒歩5分はいいなぁ
プレッセが24時間営業だったら最高だったな
青山一丁目の成城石井も使えそう
眺望は最高ですね。
見栄をはりたい人には向かないですが
１本入って静かだし、ミッドタウンに近いし
同じ三井のヒノキタワーより２割安いし
投資目的購入が難しいことから、都心物件としてはご自分の財産として大事に住む方が多いマンションとなるのでは･･･（自己または親族の居住用に限ることから、当然、民泊禁止の規約もあるそうです。）
確かにペンシルっぽいですが逆にほとんどが角部屋となっていて眺めがよく、南西方向は将来的にも眺望を遮る建物が建ちそうもないので希少だと思います。
いい物件だと思います。
将来、売却しなければならなくなった時、購入者を限定することになる。
要するに、わざわざ高く買ってくれそうな人を排除することになるんだよな。
出口戦略としては最悪マンション。
現地みました。
なかなかいいね。
学区はどこになるのでしょうか？
高いですね
小学校は選択できるとの情報もありますね(^^)
いよいよあと1週間ですね。
完売するでしょうか？
楽しみですね！
高い
価格を気にしない方々が購入するんでしょうね
羨ましい限りです
とりあえず買いますかねー お墓横だけど、中国人来なさそうだし。安心な気がする。駅近だし
ここなら、日本人男性と白人女性のカップルでも
自然体で暮らすことができそう。
こちらはワンフロア何戸でしょか？
げっ、MR内覧期間が２週間も延長されてる！
人気ないのかなぁ
ワンフロアだいたい5-4戸位でしたよ。最上階付近は3戸とかだったような。一部2戸ってフロアも中層にあったような(非分譲住宅が広かった)
フロア情報ありがとうございます。
EVは2基ですね。
EVは13人乗りと17人乗りの二台だったかと
向かいの乃木坂倶楽部がいかにも将来タワーに建て替わりそうなんだよね。現地見たときは人気なかったけど何に使われてるのかしら。
乃木坂倶楽部確かにタワーになるか微妙な土地だけど、マンションにはなりそうね
今日契約ですか？
11月18日付の『今後のスケジュールのご案内』(お手紙)によりますと『12月4日～12月10日 第一期一次 登録申込受付開始・抽選』とあります。
(購入希望者の『住戸確認会』は昨日までの日程になっています)
訂正
購入希望者の『住戸確認会』は昨日までの日程になっています
昨日まで→11月26日まで
すみません間違えました
乃木坂倶楽部は日本政策投資銀行の接待施設。
三菱の関東閣と同じようなもの。
銀行本体が安泰ならば、大丈夫では？
銀行が傾くと、この手の施設は真っ先に売却の対象になるね。
販売住戸全て放出！すごいですね．
しかも，全ての住戸の価格と間取りが見られるとはこれまたわかりやすくて素晴らしい．
檜町よりも少し安いくらいでしょうか？
檜町と比較すると15%から20%安いですね。
共用部の違い分としてはまぁまぁですかね。
場所は好みですが住むならこちらに部が有りますね。
ドアtoホームでは圧倒的にこちらの方が近いでしょ
こちらの共有施設を教えて下さい
公式ＨＰに『第1期登録受付開始のご案内』とUPされたから、第2期もあるのかな
どうも完売じゃなさそう
この物件立地かなり良いね
間取りもなかなか良いし
西向きの小さめの部屋は数戸残るかもしれないが
一期でほぼほぼ埋まるだろね
やはり三井で超人気物件の「ザ・タワー横浜北仲」は、きょう申込み締め切りで、相当の倍率になっているようですね。
こちらはどうでしょうか。
私は、来年販売予定で青山一丁目駅3分の、パークコート青山ザ・レジデンス(仮称)を待とうと思います。
パークコート青山 ザ レジデンス？
パークコート青山 ザ タワーとは違うんですね。
（パークコート青山 ザ タワーならもう販売済みですが･･･）
南東角部屋や高層フロアは問題ないですが、西側のお部屋は、確かに窓が青山霊園方向ですね
窓からの景色が建物に遮られたり、低層マンションで近隣住戸からの視線が気になる人にとっては良いと感じるかもひれませんし価値観は様々ですね(^^;
今日は登録締切日だ！
どのくらい売れるんでしょうねー。
最近は100平米で3億切ってると安くかんじてしまうね
定期的に北仲を投下する人がいますね...
まぁ、静かに流しましょう…(^^)
結局全戸完売したのでしょうか？
他地区のマンションを検討していましたが、脱退。
そんな折、ここを。
でも、遅すぎますよね。
５戸ですか。。。
ありがとうございます。
残り物には福があるとも言いますよ！
投資目的不可で外国人が買えなかったから完売にならなかったよう。
逆にそういう物件への需要はあるはずでアピールが足りなかったのでしょう。
液状化、洪水、揺れに関するハザードマップを見せていただきましたが、この物件の立地はすべてにおいて問題無しでした。南側にある乃木坂倶楽部の敷地に高層マンションが建設されるか否かの心配につきましても、道路や敷地面積の問題から、高層マンションが建つ可能性はほぼほぼ無いとのことです。こちらを既にご契約の方は皆さんご存じかと思いますが、ご検討中の方へ、ご参考までに(^^)
完成が楽しみです。
完売はしていないようです。
前述にもありますが、投資目的での購入不可が
響いたようです。
実需で検討している人にとってはプラスだと思います。
今は、どこもかしこもアジア系投資資金の流入がすごい。
三井ももっとアピールすれば
良かったのに。
ちなみに１００平米のモデルルームは
完売との事。
３億で駐車場付は都心では無いですから
見てる人はちゃんと見てますね。
3億出してペラボーですか…。壁も乾式だし柱の食い込みも気になります。世知辛い世の中になったなぁ。ペラボーの上は空いてないですよね？
投資目的の購入は不可といっても、抜け道はありそう。 民泊禁止のマンションでも
民泊やっている住戸はあるしね。 管理組合次第かな。
ＨＰの「物件概要」が更新されましたね。
「物件概要」→「販売住戸の一覧｣から５戸の内訳が見れますよ。
先着順ですよ～
住戸番号202タイプ名37A価格8,000万円専有面積37.49㎡ 間取り1LDK向き西
住戸番号703タイプ名53A価格12,400万円専有面積53.62㎡ 間取り1LDK向き南
住戸番号305タイプ名67A価格14,300万円専有面積67.73㎡ 間取り2LDK向き南東
住戸番号2101タイプ名80B価格19,000万円専有面積80.54㎡ 間取り2LDK向き北西
住戸番号2202タイプ名91A価格23,200万円専有面積91.90㎡ 間取り3LDK向き南西
情報更新日：平成29年12月25日（月）
不倫している夫が相手に購入しようとしています。審査通りませんように。
先着順だよ
先着順5戸なんですが、どの間取りのことなのでしょうね？
公式サイトに掲載されている間取りのページに有るプランは、
全てが販売対象ではない…ということになるのか。
それとも今後まだ売りに出される可能性がありますよ、ということなのかな。
いずれにしてもそれぞれ個性的なので、
きちんと確認してみないといけないと感じました。
パークコート赤坂檜町の地権者売出し住戸とこちらの21.22階とどちらがお買い得ですかね
檜町は、竣工前なのにもう55戸も賃貸募集中です。
ここと檜町は物件の性格が異質ですね。
檜町は来月地権者の引き渡しなので賃貸募集が開始されただけでは？三井から出てるので、ここも引き渡し一ヶ月前くらいには賃貸募集開始されるのではないでしょうか？また地権者は一人が複数部屋取得しているので、住むのは一部で大半が売却か賃貸となるのかと思います。
ここ三井健太先生に酷評されてますね。一方でパークタワー晴海は絶賛されており、そんなものなんでしょうかね。読むとなるほどという感じではありますが。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=248
そんな書かれ方もあるんですね(^^)
私もいろいろ拝見しましたが、調べた範囲の全体としては、良い評価の方が圧倒的に多い印象でした。
https://premiermansion.com/2017/11/park-court-nogizaka-the-tower/
乃木坂と赤坂檜町の比較
①規模・建物形状
乃木坂は、ペンシル小規模だし・共有施設の無い点はマイナス
檜町＞乃木坂
②立地
駅近・利便性ではほぼ同等だがミッドタウン隣接の点で
檜町＞乃木坂
③地盤ベース
檜町はミッドタウン側の3Ｆが事実上の入り口としても、乃木坂下の谷底のような地盤はマイナス
乃木坂は界隈ではヒルトップ
乃木坂＞檜町
④住民層
檜は元バラック住人の地権者・成金・芸能人・賃貸に住む水商売など玉石混交。
乃木坂は投資目的は禁止で居住者がメインなので小金持ちの普通の人。
乃木坂＞檜町
こんなところでしょうか？
確かにペンシル小規模の点は、大きなマイナスだが
3A＋Rの乃木坂と埋め立て地の晴海は比較にならんでしょう。
晴海や浜離宮などはもはや論外。
ロンドン・パリ・ＮＹと平壌を比較するようなもの。
お墓ビュー
リセールはどうなんですかね…
残り2つ。
建物の話と立地の話はわけて考えた方がいいですね。立地=血統、建物=洋服
赤坂だろうが、青山だろうが、ペンシルは魅力がない。
誰も見向きもしない。
これ真実。
まー人それぞれで、立地と間取りを重視する人もいれば、建物そのものを重視する人もいるのでしょうね。高い買い物なので、購入者がどこで腹落ちするかということで価格に見合うかを判断すればいいのかなと思いました。
結果的に資産価値が上がればいいし、下がれば自分の価値観と市場の価値観がずれていたとそれだけの事かなと思います。
ペンシル大好き。最高。
乃木坂を検討する方には、晴海等の湾岸エリアのタワーなんてどうでも良いでしょう。逆も然り。
六本木界隈は今後も再開発が進んでいくみたいなので、ポテンシャルありそうですね
ここはポジが目立つね。
どうしてかな？？？
三井には書き込み部隊がいる
三井には書き込み部隊がいると信じて日夜シャドーボクシングしてる人ならいる
パークコートのスレッドに行けば必ず会える
ジムが無いとか、ラウンジが無いとかリセールにどのくらい影響するのでしょうか？
今のマンションについてますが滅多に利用しないもので…
ついていると言われればまーついてるよねって思うし、ついてないと言われればあっそうなんだって思うので、皆さんどう思われますか？
私も全く同じ感覚です。今現在あっても滅多に使わないので、新たにマンション購入を検討する際も、共用ラウンジやジムの有無は気にしないですね。おまけみたいなものですね。
充実した共用施設はあなたが使わなくとも確実にリセールに影響しますよ。マンション買おうとする方は入居後の生活に夢を見ていますから。その点、このマンションはいかにも弱いのです。詳しくは三井健太さんのブログにも書いてありますし、住まいスタジアムに相談してみてもいいかもしれません。
また来た
三井健太さんの話ばかり&こまめに批判を繰り返す人
好評な意見が多いことがよほど気に入らないヤキモチやき屋さんか、はたまたブログのPR活動なのか…(笑)
とにかくこの物件への執着が強くその熱心さには感心する
お墓ビューはなぁ。
おおー早速反応お疲れさま！
って私も暇だな(笑)
なんか執拗に三井健太さんの話を持ち出し、乃木坂為替たくないみたいだね。
辞書・投球・墨供の社員ＶＳ満井の社員？まぁ、付帯施設やラウンジなどナンセンス
全てが血統（＝お育ち）さ。パーマンは神様なので除外する。
天界北（六本木通り以北）
ＰＣ檜町＞ＰＣ青山＞＞ＰＣ乃木坂
天界南（六本木通り以南）
ＧＨ元麻布＞ＢＺ飯倉片町
天界中
常盤松・広尾・四谷・番町・文京
下界（かろうじて山手線内側）
ＰＣ浜離宮
地下（山手線外側）
豊洲・晴海・ユリカモメ沿線など埋め立て地軍団・その他大勢郊外軍団
これ以上の物でも、これ以下のものでもない。
天界は天界同志、下界は下界同志、地下は地下同志の比較でなければ意味がない。
かろうじて乃木坂が天界にぶら下がっているので、
乃木坂の弱点（ペンシル・車寄せが無い）が雲間から尻尾を垂れていて
下界以下の貧民が乃木坂尻尾を掴んで引きずり降ろそうの図。
芥川龍之介の雲の糸みたい（笑）
トカゲでないけど尻尾はくれてやれ。
間違っているよ。
地下×→地獄○
貧民×→餓鬼○
先週の文春か新潮かの記事で、日本はもはや格差社会でなく、階級社会になった。
と載っていたが、まさにその通り。マンションもカースト制度。
天界中のラインナップに、草
そういえば、森ビルの第二ヒルズの計画はなくなったんですかね？
なんかやたら浜離宮に対抗心剥き出しの序列付けですね。
ちなみに、天界中の各々の物件はどういうものがありますか？
ここの91Aの南西の部屋って西からの日差しはどうなのでしょうか？
青山墓地が見えると思うのですがいわゆる墓ビューの部類に入ってしまうのでしょうか？
近隣にタワーマンションがもうあまりたたないという事もあり、本気で検討しています。
気になる点は上記2点なので皆さまご意見お願いします。
乃木坂の地味なイメージは駅をでるとお墓だからです。
来客があった時に窓から外をみたときに怖いと言われたのが頭に残り引っ越ししました。。
ちなみに乃木坂のどの辺りの物件だったんですか？
階数なども教えていただけると参考になりますm(_ _)m
乃木坂徒歩７分位のマスターズハウス沿いです。乃木坂駅からだとお墓道を渡っていかなければならないので
外苑前駅からになります。夏は坂道がつらいです。
>>219 ご近所さん
外苑西通りの方なんですね。
青山墓地が同じ高さで目の前といった感じでしょうか？
乃木坂の東口の方からの景観としてもやはりお墓はお墓なのでしょうか？
質問ばかりですみません
三階以上はお墓見えます。地元では乃木坂=お墓って認識です。
これからですが、山王病院近く赤坂8のパークコートはどうでしょうね？
低層&敷地まあまあ広め。
墓地ビューを執拗に強調するのはライバル業者？
確かに北側隣接の教運寺の墓地は気になるりますね。
それを気にしない人なら値引き交渉の余地あり。
青山墓地に関しては、距離あるしあまり気にならないのでは？
ここの方が墓地よりベースは若干高い。
ＭＲで各階のドローンビューを見せてもらったが、
高層階だと確かに墓石が視界に入る。
中層階だと墓石は却って見えなくなり、墓地の緑が広がる。
低層階は墓地は見えなくなる。というかドムスやアルティスコートが視界に入ってくる。
青山墓地なんて希望したって、滅多に空きがでない（抽選）のだから憧れるけどね（笑）
ところで赤8のパークコートはどこのサイトで見られますか？まだＨＰは無いようですが？
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20170822:...
三井の赤坂はこれかな。パークコートなのかはわからないけど、立地的にはそんな感じだね。
[No.225～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
上層階なのに窓ガラスに人影が見えたときは寒気がしました。自分が写ってたんですけどね。でもやはり永くは住めないと思い表参道駅近くに引っ越しました。
敢えて乃木坂駅前に住みたいと思う人は少ないと思う。
赤坂駅、六本木駅、表参道駅付近に買えない人が妥協して住むような駅だと思う。
なんか一人、自分の亡霊を見る病んでいる人がいるね。
すでに墓地に片足突っ込んでいるのですね。
貴方のような病人は社会では必要とされていません。
早く両足突っ込んで安らかにお眠りください。
>>232 匿名さん
マンションについての掲示板で、乃木坂エリアについての掲示板ではないので、アンチ乃木坂であればツイッターでツイートして思う存分ご自身の主張をしてください。
検討している人は非常に不愉快です。
バルコニーからみえる景色はかなり大事なこと
墓が近すぎることが問題なんしゃない。
乃木坂は江戸時代から幽霊坂と呼ばれていましたが大正時代に乃木坂に改名しました。昔から幽霊がでると言い伝えがあるところです。
なんのためにタワーマンションに住みたいのかって夜景や絶景をみたいわけでしょ。
一般人には西側からも青山霊園越しに、新宿・渋谷の夜景は見えますよ。
地図上では、神宮外苑の花火もＰＣ青山の左側あたりに見えるはず。
一部の頭のいかれた病人には新宿・渋谷の高層ビルが幽霊に見えるのでしょうねぇ。
早く精〇科を受診してください。
一人か数人かのネガの人達、ライバル業者のノルマだったら三流会社に同情します。
ライバル業者とは無関係なら引きこもりニートさん。暇人だねぇ。仕事してないの？
もっと社会に役に立つことをしようよ。こんなことして虚しくない？
あなたを生み育ててくれたご両親は嘆いていますよ。恥を知れ！
本気で購入を検討している人にすれば不愉快極まりない。
管理人さんレッドカードを渡してください。
南西側は東京ドーム５個分の墓地が広がります。完成前契約して完成後外を見てでガッカリするよりはマシ。土地勘のない人はわからない。
>>243 匿名さん
それを言うなら、PC青山からも、PC赤坂檜町からも、ヒルズレジデンスからも東京ドーム5個分の墓地が見えますね。
ちなみにPC乃木坂の南東の部屋であれば方角的に見えませんね。
パークアクシス青山一丁目タワーの南向き全ての住戸から青山霊園は見えます。
それでも常にほぼ満室です。
あなたと一般人の感覚がかけ離れているようですね。
わかった！病的ネガ投稿の犯人が！
各投稿に足跡残している。
乃木坂に土地勘があり、この建て替えの成功を妬んで
ネガしてメリットのある（ストレス発散する）人。
その条件に当たるのは一人？複数？しかいない。
他業者ではない。引き込もりニートはある意味正解。
旧ナショナルコートの住人で、今回の建て替えに不満がある人。
つまり、分配割り当てられた住戸の広さ・方角・階に不満がある、
もしくは、権利売却退去の代金などで三井や旧管理組合と
トラぶって逆恨みしている人。
それ以外ありえない。図星でしょ？
あくまでも推測なので、間違えていたら事前に謝っておきます。
もちろん、99％の事業協力者はまともな人と信じています。
私が購入したら仲良くしてください。
逆に、旧ナショナルコート住人の中では犯人に思い当たるフシの
ある人もいるのではないでしょうか？
ネガさんに警告しておきます。ネット掲示板ならばギャグで済んでも
一歩間違えばそういう人が犯罪に走ります。
不法○棄して工事現場の邪魔したり、放○したりしたら、貴方の人生終わりですからね。
墓地ビュー〈 南青山アドレス ってことですね。
隣にお墓って資産価値どうなんですょうか。
乃木坂という立地は良いけど施工会社はどこなんでしょうか？
パークコート南青山南青山一丁目駅とパークコート赤坂檜町六本木駅迷いましたが
パークコート乃木坂は乃木坂駅なので外しました。
最寄り駅のイメージも大切ですよね。
表参道駅なら最高なんですが。
南青山第一マンション建て替えはまだまだ先だし
坪1200万以上になるらしいのでまた悩みます。
一番近い最寄り駅は乃木坂だけどホームページには六本木徒歩7分と書いてあります。乃木坂駅と書くとイメージダウンするからでは。
真剣に購入検討している人は、ネガは相手にしちゃダメですよ。自分で調べること。
青山墓地の見え方は、ＭＲのドローン画像で各階見せてくれます。
そもそも南東なら墓地は関係ない。
施工会社？ＭＲでも教えてくれるし、現地へ行けば建築看板に書いてあります。
自分で調べなさい。
大金はたいて購入するのに掲示板の情報だけで購入するのですか？
＊＊もいるのであくまでも参考程度に。
自らの足を運んでＭＲで質問しまくり、（営業マンは都合の良い事しかいわない）
さらに現地現場に昼夜・晴雨最低10回は足を運んで近隣の雰囲気を調べる。
区役所に行って、近隣の第〇種住宅地・商業地など今後の高層建築の可能性を調べる。
小生に言わせればすべて当たり前の事です。
長所・短所全てを考慮してもここはポジと思います。小生的な意見として
やはりペンシルは残念。あと車寄せがないこともマイナス。
南側ファミール側の私道の電柱電線何とかならんのか？
私道だから難しいのでしょうか。近隣で金出し合っても電柱地中化して欲しい。
南青山たるもの電柱はいけない。美観そこねる。
アドレスは南青山でも3Aで超一流だが、ファミール側の六本木7丁目の方が
見栄が晴れたかなぁ（笑）
共有施設に関して小生は不要です。プールなんか管理費高騰に直結します。
ジムも不要。マンション付設のジムなんてランニングマシン程度。
本格的に筋トレする人（小生もそう）は近隣のジムに行きます。
仕事から帰宅したら、すぐ部屋に直行でくつろぐでしょ？
いちいちラウンジ寄りますかね？
知人のタワマン住人は一部の人達の溜まり場になっていて不快と言っていました。
墓地ビューは全く気になりません。憧れの青山墓地を拝めるなんて最高です。
北西は神宮外苑花火大会も見えそう（あくまでも地図上）。
青山公園周辺のＮＴＴの再開発（かなり先でしょう）も気になりますが、
公園よりかえって夜景が綺麗なのではなるのではないでしょうか。楽しみです。
ＰＣ青山はお見合いになってしまって可哀そう。
以上、あくまでも私見でトータルではポジポジです。
真剣に検討する人は、自ら足を運び自己責任自己判断でお願いします。
青山墓地より真下の教運寺墓地のほうが近いでしょ。道路からだと塀で見えないから現場に行ってもわからない人もいるのでは。
購入してはいけない風水の家とは？
家からお墓、裁判所、警察署、病院、葬儀場、火葬場などが見える
道がまっすぐに家の門に向かって伸びてきている
斜面で家が左下がりである
家の後ろに川や池があるのは破産の相
家の前に池や川があるが水が綺麗ではない
以前の住人が自然死ではなく自殺をした
家の南に山がある
家の前の道が弓のようにカーブしているのは散財の相
家の玄関の前に電柱が立っているのはトラブルの相
家の周りに家が3軒程度と少ない
家が歩道橋で隠れるのは金運に悪い
マンションでは階数が高いほど凶
そりゃ、調べ方が悪いだけ。努力が足りない。
営業マンはそんなこと教えてくれない。
現地実測・地図・グーグルビュー・役所全て足を運ぶ。
それくらいしなきゃね。私はメトロの換気口？との隙間から普通に墓石に気付いたよ。
だからさすがに北側部屋は墓地に隣接なので検討から外した。
営業マンに北側はもっと安くしないと売れないんじゃないの？と嫌味言ったくらい。
気にならない人は安く買いたたくチャンス（私ならそうする）
青山墓地の対面の銀座ウエストやデニーズから見える墓地の緑は素敵と思う。
マンションコミュニティの
《隣がお墓マンションってどう思いますか？》スレみたら。
あと4部屋ですか？パークコートザタワーは人気ですね。
ミッドタウンの北側も三井の計画があるようですので、ミッドタウン界隈の今後は期待できますね！
乃木坂～六本木間もおいしいお店が沢山ありますし、ミッドタウン徒歩5分という立地が評価されているのではないでしょうか？
ミッドタウンから乃木坂の間のあたりを三井が買っているという話を聞きました
ミッドタウンは日比谷にもできるから希少価値が薄れていますよね。
檜町の内覧会でもミッドタウン周辺を買っていると言われていました。
町の魅力がさらにアップすると良いですよね。
現地および周辺を見に行って思ったのですが、乃木坂駅って東側と西側で全く雰囲気違うんですね！
この物件のある東側はミッドタウン周辺の街並みの雰囲気から一歩入った閑静な住宅区画というイメージでした。
もう少し雰囲気のあるレストランなどが外苑東通り沿いに増えるとさらに魅力アップだと思います。
あの辺だと鈴木ビル解体してマンションたてるのでしょうか。
素敵なお店がたくさんあるんですね
楽しみです♡
とはいえ、そろそろ完売なんじゃないすか
買うマンションの隣がお墓があるなら検討するのは最重要事項でしょ。
現在の募集は何戸くらいなのでしょうか？
有名ブロガーのモモレジさんは高評価ですね！
http://mansion-madori.com/blog-entry-5517.html?sp
ただ、プロ評論家の三井健太さんの厳しい評価とは正反対の内容もあり、どちらが正しいのか素人には判断難しいです。。こういうことってあるんですね。
明治を感じる乃木神社があります。
ジャニーズの、事務所って乃木坂にあるんですね！
ここでパークコート乃木坂馬鹿にしてる人はそれよりグレード高いとこに住んでるのかな？
六本木青山界隈のパークコートでは最後の坪単価1000万円未満の物件だったと２年後には回想されることでしょう
乃木坂に住みたがる人はあまりいないと思います。
住みたくても住めない人もたくさんいるとおもいます。
乃木坂駅は表参道駅住めない人が妥協する駅なのかなって思ってました。
パークコートはネガさんがほんと執拗ですね^^; 浜離宮も初台も山下公園も同じネタ同じ文体で繰り返しネガしてるのですぐ分かります。ほとんど削除されてますが。もっと有益な情報交換の場にしたいですね。
販売業者か
土地勘のない地方のかたも沢山検討していと思います。メリットはカタログみたらわかりますがデメリットはわかりずらいです。南青山のなかにもランクがありピンキリだってことも隠すべきではないと思います。青山と言えば3.4.5丁目で
1.2丁目は外れで6丁目はおまけで7丁目はもはや青山ではありません。
南青山が霊園と六本木通りで3つに分断されているのは言わずもがなの話で、1丁目は赤坂エリアの色合い濃いからこそ、三井さんも乃木坂タワーと名付けたのではないかしら。345丁目はたしかに素敵ですけど35丁目はほぼ商業エリアですよね。レジデンスであれば67丁目も十分魅力的だと思いますよ。2丁目はさすがに躊躇しますが。
7丁目は六本木通りわたらなければならない。孤立している。
港区のマンションはいくつかみてきましたがこの物件なかなか良かったですよ
室内に使われているものも良いものでした
小さめの部屋しか空いてなかったので諦めましたが
広い部屋空いてたら欲しかったです
わざわざネガティブなことを書いている人もいますが同じひとがあちこちで同じ事を書いてますね
私もあちこち見ているので、あ、またいた(笑)と言う感じで
とりあえず第三者的な立場で、良い物件という感想です
物件はよくても立地環境がねぇ
南青山4丁目、5丁目は、低層好みで小学校の学区にこだわりがある方にとっては素晴らしいエリアかと思います。
私はタワーマンションの周りを気にせず生活出来るスタイルを望んでいるので、高層がたたないエリアは検討していません。
南青山7丁目も、表参道、西麻布、広尾に加えて恵比寿、代官山が近いので、休日や日々の買い物など便利なのではないでしょうか。
南青山で眺望のあるマンションを検討する際には青山霊園並びに近隣の数多いお寺が前提となるので、中国の方と同様にそもそも検討されないと思います。
田舎暮らしを求める人が都心のマンションをけなしている事と同じなので、検討を前提としたコミュニティーでは不必要な情報なのではと思います。
MRに行って標準でLDK床が大理石など豪華な仕様にさすがパークコートシリーズと感じました。
サッシのフレームも細く、ダイナミックなービューが期待できそうですね。
あかん
おいどんに出て来る大久保利通の墓がある由緒ある霊園です。
完成が待ち遠しいですねー
私は車も電車も利用するので、駅近の物件を探していました。こちらは駅近なのに静か、しかも複数の駅が徒歩圏内。坂ナシ。という点が気に入りました。ワンフロアに3世帯(フロアによる)という点も好きです。今の住まいが大きなタワーマンションで廊下をぐるりと歩く感じが好きではなく、住民と廊下で顔を合わせることも多く、ザ集合住宅感が苦手なので。こちらでは静かにのびのびと暮らせそうです。
こちらの掲示板を拝見しておりますと同じような価値観の方も多いようでその点も嬉しいです。
個人的なことを長々とすみません
>>323: 匿名さん
待ち遠しいですね！
私も車も電車も使いますので、本当に3駅5路線使えるのは便利だと思います。
ミッドタウンのプレッセプレミアムは、駐車場が広くてとめやすく、買い物をすれば駐車場が無料で使えますので、沢山買う時は徒歩5分とは言え重い荷物をぶら下げて帰る心配もないですね。配達もやってくれますが・・・
360度視界を遮る建物がないということ、カーテンを開けて生活できるということ、プライベートが守られているということ全てが気に入ってます！
目の前の行き止まりの通りの雰囲気も閑静な感じ気に入ってます。
後1年2か月。1階１階積みあがっていくのを楽しみながら待ちたいと思います。
ここは共用施設が本当に何もないのですか？
ＨＰを見ても何も書かれていないので・・・、教えてください。
>>324 匿名さん
プレッセの駐車場サービスは知りませんでした！お野菜もある程度購入しますと重いのでやはり車が安心ですよね。車でのお出掛け帰りに寄る際も便利ですね。
私も眺望は大切なポイントでした。外からの視線がゼロ！というのは気持ち的に落ち着きますし、なにより気持ちが良いですよね。
素敵な物件はたくさんありますが、自分には豪華すぎてしまったり、なんとなく自分の感性には合わなかったり(窓が円形。等)で購入には至りませんでしたが、こうして気に入る物件に出会えてよかったです。
5階くらいまで見えるようになりましたら現地に行ってみようかと考えております(皆様はもっと頻繁に行かれているのかしら…)
私はしばらく専用サイトの更新を待とうと思います
[No.259～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
表参道駅、乃木坂駅、赤坂駅、どの駅近くが人気なんでしょう。
"住みたい街ランキング"で見てみますと、表参道・乃木坂・赤坂の３つの中では表参道が人気のようですよ
ちなみに表参道の順位は16位、これは大宮(埼玉県)の下という順位です… ということで、世間の人気度を気にするより、ご自身の好みや利便性を基準に検討されるほうが良いのではないでしょうか
人気=需要がある と考えたとしても、そのような理由でランキング上位の池袋にマンションを購入しよう！とは、なかなかなりませんよね(もちろん池袋が悪いわけではないですよ)
ランキングの結果をみて改めて感じたことは、おしゃれで知名度の高い街が必ずしも人気ではない、価値観は様々、ということでした
こちらの街のほうが上だ下だ、という議論は単なる 価値観の違いを認められないひと同士の争いになりがちで、みていて気持ちの良いものではありませんよね
人気の街に住みたい方は下記のようなランキングを参照されると良いかもしれません
住みたい街ランキング
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2017/kanto/smp/
ご参考まで
リクルートと不動産屋が結託したフェイクランキングに惑わされないように
一般的に３A+Rの青山、赤坂、麻布＋六本木が価値が高いといわれていますね。
個人的な解釈では、３A＋Rのエリアという視点と、３Aのアドレスという視点があると思ってます。
エリアはそのエリアの歴史から見る土地の価値と、そのエリアの現在の街並み（住んでいる人と商業施設の規模と質や学校、ロケーションなど）であり、質の高いロケーションで安全に便利に楽しく生活できるかという視点です。
アドレスという視点は、そのエリアの代表的なアドレスが醸し出すブランドイメージだと考えてます。
乃木坂の物件は南青山のブランドイメージと、ミッドタウン徒歩5分のエリアの利益を享受できるある意味希少な物件ではないかと考えました。
ちょいとはなれますが、赤坂サカスもお散歩がてら使えますね。
３A＋Rのうち、青山、六本木、赤坂の境界地点となっているロケーションです。
六本木よりのイメージより表参道のイメージが生活イメージに近いのであれば、南青山4丁目、5丁目あたりがベストなのではないでしょうか？
あくまでも個人的見解ということでご了承ください。
やっぱり南青山住所はいいよ 最高！
完全に割高です。
15年ほど前までは青山と言えば、南青山5･6･7と北青山2のことで
それ以外の青山アドレスは微妙でしたが道路拡張もあり
三井が本気で開発していけば面白いエリアですね。
もう５階くらいまでになりましたね！
実際に見てみると想像していたよりも胴回りが太いですね
とてもいいかんじですね！完成が楽しみですね！
いやいや完全ペンシルでしょこれだと
それより二階以上からは隣のお墓丸見えですよ
立ち上がってくると早いですね。完成が今から楽しみです。
こういう物件の場合、半分を占める地権者さんの支払う建て替え費用はほぼゼロなのですか？
ここにするかブランズ六本木にするか迷いどころ。
こことパチモンタワーとで悩み中
パチモンタワーとは？
やはりこの界隈でタワーとなると、希少価値があるのかな？眺望と視線を気にしないは魅力的ですな
乃木坂は乃木坂
パークコート赤坂檜町、パークコート乃木坂、ミッドタウンの北側の計画など、乃木坂界隈の三井の開発が進んでいますね。
飲食店なども増えてくると思いますので楽しみなエリアです。
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
世代が違うのか、乃木坂のイメージは赤坂8､9丁目がある高級住宅地
赤坂8にあった豪邸が実家の友人も、駅を聞かれると必ず乃木坂と答えていた。
>>355 マンション検討中さん
私も同感です。掲示板見てる方はメトロ利用がメインの被雇用者が多いのだろうと思います。共働きのご夫婦が背伸びして小さな部屋をローンで検討されているのでは。
乃木坂駅が何処にあるのか全国にどの位いるでしょうか。
駅のブランド力はリセールでかなり違うと思います。
それは郊外のハナシデス。
海外の富裕層は乃木坂しらない。
読ませたい記事がタイムリーに掲載されている↓ヤフーより引用
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180228-00161517-diamond-bus_...
購入者はこの物件の長所・短所を全て納得したうえで、それでも長所が上回ると踏んで契約する。
我々、高所得者はリセールが悪くて数千万損しようとも一年でに数千万以上稼ぐので屁とも思わないんだよ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
>88戸を無理やり高く積み上げたペンシル状の外観からは格別な印象を持つことができません。
>本物件は残念ながら、パークコートらしくない、どこか違和感を覚える部分も少なくありません。
>ピンポイントの景観・街並みなどは芳しいものではないと考えます。
>本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも際立つ強みはないのです。
>平均＠800万円（推定）は「割高」と見るほかないようです。
三井健太のマンション評価レポート（抜粋版）・【パークコート乃木坂ザタワー】編
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=248
三井健太さんに言われなくても瞬時に判断できます。
しかし、６００万円台の部屋は中古と同等だったので損はしないかも？
ただ、赤坂ＴＲやＰＣ赤坂の方が魅力的なのも事実。
ＰＣ青山やＰＣ檜町とは同じＰＣでも比較不可。
[No.366～本レスまで、前向きな情報交換を阻害 、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
乃木坂駅の発車ベルが殺伐としたブザー音から乃木坂の曲になったんでほのぼのしますね。
[NO.383～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、及び、削除レスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
北青山で三井の商業施設とタワーの賃貸の計画が発表されましたね。
生活圏の開発が進んで更に魅力アップです！
>>384 匿名さん
おや。
パークコート渋谷大山町の人、こんなところでも宣伝してるんですね。
しれっと混ぜてますが、明らかに他のパークコートより数ランク下ですよね。
この前販売された初台とどっちが上か、というところじゃないでしょうか。
中古が売れずに困っているのでしょうか。。。
ニューヨーク、ロンドン、香港などに比べると、東京はまだまだ地価が割安ですな。
グローバルに見れば六本木界隈はまだまだ伸び代あります。
本日、現地を見てきました。
6階くらいまで立ち上がっていましたね。
休日にもかかわらず人通りも少なく静かな落ち着いた環境でした。
隣のお寺も塀が高いためか目線に入らず一帯はいい雰囲気でした。
一歩表通りに出るとミッドタウンに向かって賑わいがあり、緑があり素晴らしい住環境だなと感じました。
私はここで決めようと思います。
現在の住まいが遠いため、平日、休日の状況がわかりませんでしたが、わざわざ現地を確認しにきてよりだだです。
私も今日見ました。
気に入ったので買うことに決めました。
今日だけで２戸売れましたね。
入居まで一年以上ある段階で、完売の勢いですね。やはり三井のパークコート×乃木坂の立地の良さなんでしょうな。
そういえばこの物件は投資用不可で、入居することが前提の販売でしたね。とはいえ一度入居した後は転売も賃貸も自由かと思いますが…
当面は変な輩がいないというのも魅力の一つなのでしょう
単に値付けが安かったということでしょう
六本木は坪1000万円の時代なのに15%くらい安く値付けしてますから
>>398 匿名さん
確かに周りは坪1000万前後ですね。
しかし、どうして相場の価格で売らなかったのでしょうか？
立地と建物を鑑みると相場の価格で問題なく売れそうな感じですが…
設計の都合で安く値付けするなんて事情がありうるんですね！
六本木界隈で最後の坪1000万円未満のマンションになりそうですね
私の評価がしたいなら個人ブログでして下さいね。
これはあくまでプロの一評価ですから。
そんなにここが値段相応の価値があると言い張るなら第三者のレポートなりデータなり出さないと、ただの滑稽君で笑われるだけですよ。
リセールバリューB評価
ならいいのでは？
自分の購入マンションはC評価だった
三井さん自身の評価はいくつだよ！
とツッコミたい
>>404 匿名さん
君さ、みんなが良い買い物をして、楽しみに完成を待っていることが羨ましくて仕方ないんだろうね。三井健太に執着した狭い視野でしか判断できないのは残念なことだよ。独りで何度もここを批判する投稿を繰り返しているけどもういいかげん滑稽だよ。同じ内容を投稿するために何故この掲示板に来るのかなと… その姿がそろそろ可愛そうなのでメッセージしたけど
そもそもさ、三井健太の文は何の武器にもならないんだよ
この物件のよさをわかる人はそんなレベルの話に左右されず自分で調べて見極めて決断する人たちだからさ
だからもうやめな おしまいにしな
時間と労力の無駄だからさ 時には一人何役もして
本当にこれまでお疲れ様ね
この多様性が求められる世の中で、三井さんの評価ロジックは、画一的なマス視点の量産型評価で昭和の考え方ですね…
[No.413～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
こんな辺鄙な所なら駅前1分の武蔵小山の方が資産性は高そう
赤坂8丁目でも低層のパークコートが始まってます。
外苑東通りの両サイドは歩道が４Mに広がるので、
街路樹なども綺麗に整備されて雰囲気も良くなるでしょう。
南青山1･2､赤坂8と同時期に三井が取り組んでいるこのエリアは
近い将来、大きく変貌して資産価値も高まると期待しています。
>>421 通りがかりさん
本当に楽しみですね！
加えて、三井の北青山の商業施設プラス賃貸タワー、南青山一丁目のNTTの商業施設の開発もありますので、乃木坂〜青山一丁目〜外苑前はオリンピックに向けて街づくりが加速しそうですね！
乃木坂の土地評価、思ったより高くて路線価で@532万円もするんだ。
グラン南青山は路線価@588万だからイメージほど差が無い。
将来的な伸びしろは乃木坂が上かも。
[NO.423～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、及び、削除レスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
工事進んでます！
左の細長いやつですか？
↑左の細長いやつは乃木坂パークハウスです。
ネガさん勉強しましょうね。
写真見れてうれしいです！！
完成がたのしみです！
メリットだけのせてデメリット削除はよくない
青山一丁目〜乃木坂の道路拡張は歩道を拡張するようですね。街路樹などが植えられ、雰囲気のある街並みになることでしょう
緑が増えると新緑の季節等は特に気持ちが良いですよね
ちなみに歩道の拡張は、2020年を目処に完了するイメージなのでしょうか？
隣にお墓があるからあと10％やすくないと割に合わないのでは？
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
うるとらスーパー最強マンション
その名を、グレイトパークコート乃木坂スーパータワースペシャル
青山タワーと乃木坂タワー並べたら天地の差がある。
それなら低層レジデンスの方が品がありセレブ感あっていいような気がする。
日本を代表する青山とここを比較するのは野暮。
だけど、場所といいブランドといい最高レベルなのは間違いない。
ただ、乃木坂の名前は避けて欲しかった。
たしかに
パークコート南青山一丁目にしたらまだましかも
ザ グレイテスト 乃木坂 パーク スペシャルコート ワンダフルタワー 。
パークコート青山の場所もたいがいだけどね。檜町がやはり立地は抜けている。
檜町の地権者さんご苦労様です。
ここは乃木坂ですので、お引き取りを。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]
だいぶ立ち上がって来ましたね。近くに住んでいます。乃木坂、普通に良い街ですよ。なんていうか「どうだ！」って感じの派手さはありませんので、見栄っ張りといっては失礼ですがそういう方からするとぱっとしないのかもしれませんが、青山・六本木・赤坂の中間地点にあってどこかに片寄ることもなくちょうどいい場所で私は素直におすすめできる街です。ちなみに、六本木のドンキホーテエリアの雰囲気は乃木坂にはありません、ミッドタウン～青山一丁目駅のエリアはとても静かですよ。チャイニーズも特に目につきません。普段すれ違うのは品のあるマダムやおしゃれなおじさまが多いです。
永らく3Aを転々と住んでいますが身のまわりに乃木坂に住みたいと言った人を一度も聞いたことないです。
たしかにそうだと思います。乃木坂の良さは私も住んでみて初めて知りました。3Aって転々としてる方が多いようですね。魅力的なマンションが多く、選択肢があるとつい引っ越したくなるのも納得ですが、乃木坂は永く住んでいる方が多いと聞きます。住めば住むほどいい街だなーってことでここに落ち着く方が多いのかなと思います。乃木坂自体には強い個性がないので飽きが来ないのかも。笑
南青山一丁目、四丁目、六丁目と住んでますが、南青山はどこも個性がありステキなエリアでした。私にとっては駐車場とスーパーが住みやすさという観点で重要でした。
南青山一丁目の時はミッドのプレッセまで行ってましたので、途中にある乃木坂の辺りだと便利だなと思ってました。
100㎡の駐車場付き住戸、もしくは上層階の優先抽選住戸であればほぼ当選すると思いますので生活のしやすさ、閑静な住環境という点で私の中では高評価です。
乃木坂ときくと千代田線しかないせいかアクセスしにくいイメージありますが、六本木、青山一丁目がともに10分以内の好アクセスなので土地勘がある人にとってはそれも無用の心配なのでしょう。トランクルームだけは付けて欲しかったと思います。
都心で質のいいスーパーって、表参道の紀伊國屋と広尾の明治屋以外に知りません。その他に肩を並べるところはありませんか。
乃木坂にはない
プレッセも紀伊国屋インターには負けるけど広尾の明治屋とはいい勝負では
南青山転々と住み替えてます。相場が高い順に表参道駅
、外苑前駅、青山一丁目駅、乃木坂駅でした。
住んでみて知人の評価がよかったのも同じ順位でした。
特に表参道駅は別格の評価でした。外苑前駅のときは表参道駅まで歩くとどの位？ってよく聞かれました。その時は世間は南青山といえば表参道駅基準なんだなと思いました。青山一丁目駅は何もないねってよく言われました。
なので乃木坂駅は南青山のなかでは相場が安いってメリットあるけど自分の評価まで下がる気がしていつも検討はするけどパスしてきました。
[NO.468～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、及び、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
今の時代なのでマンション高騰してるのは仕方ないと思いますが、将来の資産価値的にはどう思われますか？
乃木坂周辺の築10年以内のマンションの価格見ると、下がる可能性高いかと思いましたが、投資家排除の値付け三井と南青山アドレスでそこまで下がらないのかとも思いましたが…
>>476 マンション検討中さん
超都心部は上がる可能性も下がる可能性も
あると思います。
グローバルにみれば東京の超都心部はまだまだ割安なので、円安の局面では海外からの買いがあると思います。
そのタイミングで再開発があったり、元々人気のエリアですと値上がり確率が高まると思います。
三井健太のマンション評価レポート（抜粋版）・【パークコート乃木坂ザタワー】編
※三井健太のマンションマンションレポートについて
建物の評価ポイント
※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。
総合点 70.5点（最高100点）
中の下：58以下（★★☆）／中の中：59～65（★★★）／中の上：66～72（★★★☆）／上の下：73～78（★★★★）／上の中：79～85（★★★★☆）／上の上：86以上（★★★★★）
三井健太の総合評価
リセールバリュー格付け：Ｂ
AA：最も高いリセール価値が期待される。A：比較的高いリセール価値が期待できる。B：あまり高いリセール価値は期待できない。C：リセール価値が低くなる恐れがある。D：リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。
建物評価：
建物の評点７0.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。
建物評点（立地評価は含まない）は、ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりました。根本要因はタワーにして88戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。特筆しておかなければならないのは、ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。太くて高い、威風堂々の建物の方が価値は高いのです。
エントランス付近は、デザイン性や上質感などが「パークコート」らしさを感じますが、88戸を無理やり高く積み上げたペンシル状の外観からは格別な印象を持つことができません。これまでもパークコートシリーズで超高層はありましたが、500戸規模のため、存在感・差別感は際立っていました。
小規模なパークコートでは、邸宅地にあって高さはないものの、周囲の邸宅や高級マンションに全く引けを取らない存在感と上質感を放ち、居住者に優越感と満足感を十分に与えるものになっていると認識しています。本物件は残念ながら、パークコートらしくない、どこか違和感を覚える部分も少なくありません。
間取り寸評：
個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。
立地評価：
マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅へ徒歩２分と至便ということもさることながら、「都心の中の都心・六本木や赤坂が徒歩圏」にあることです。しかし、ピンポイントの景観・街並みなどは芳しいものではないと考えます。地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか？
①差別化された（明確な差別感がある）物件であるか？
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。
②感動を与えてくれる（与え得る）要素がある物件か？
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか（感動してくれるか）という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく（希望価格で）、しかも短時間で売却が実現できるのです。
本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも際立つ強みはないのです。
リセールバリュー：
マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。
将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。
本物件をこの条件に照らすと、⑤、⑥は良いとしても②～④は「普通」レベルを少し超える程度です。立地条件の①も、ピンポイントではもうひとつの印象が強いのです。肝腎の価格ですが、最近４年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、かなり割高です。
以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。
教えて三井先生
パークコートシリーズというのは高級ブランドですね。その割に評価は辛い感じがしますが、それはなぜですか？
ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりましたね。タワーにして88戸しかないスケールに原因はあります。ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。タワーは太くて高いほど立派に見えます。威風堂々の建物の方が価値は高いのです。また、共用施設もこれといって付加価値につながるものもありません。
価格はどうですか？このマンションの価値にふさわしい価格と言えるのでしょうか？
マンションの価値は、立地条件で決まるようなものなので、乃木坂駅に２分という利便性や赤坂駅、六本木駅、東京ミッドタウンも徒歩圏というロケーションに鑑みて売主は「高くない」と判断したのかもしれません。
価格帯／8000万円（1戸）～30000万円（1戸）（平均坪単価 推定 ＠800万円）・・・最近の周辺物件を見ると、比較にならない超高級マンションと、普通レベルのマンションが混在しており、本物件は25階建ての高さがもたらす存在感と駅2分の利点はあるものの、88戸の小規模マンションであり、普通を少し上回る程度の物件と見るとすれば、高々＠700万円が妥当と判断できそうです。平均＠800万円（推定）は「割高」と見るほかないようです。
現地を見ればＣランク？
ネガさん＝ＴＱさん？
近隣ライバルとなるＭジェスやＢ飯〇片町もかなり売れ残っているし、焦っているのか？
さすがにＢＲレジデンスは値段的にも別格だけどね。
昨日の写真 ガラスもはめ込まれてくると、見栄えがよいですね。
どうせペンシルという＊＊ネガはスルーしましょう。
悔しかったら買ってみな。
>>487 匿名さん
写真ありがとうござます！
南西側でしょうか？
なんか写真ですがワクワクします。
この窓と、おりあげ2.7メートルの天井と、ほぼ全住戸角部屋の抜けたビューで開放感のある生活が楽しみです。
まだ一年以上ありますけどね。
pc南青山, pc檜町, pc乃木坂, 近隣住民はこんなふうにランク付けしてみてるのでしょうか？
ＰＣ 檜町＞青山＞乃木坂ですね。
ネガさんに言われなくても購入者はわかっています。
わかっていて購入するのだから、余計なお世話ですよ。
まぁネガさんは乃木坂でさえも購入できないでしょうから、
購入できないのに評論するのは醜いですよ。
このあたりがエントランスですね。
ほら、ネガさん。アンタの好きな墓地側あげるよ。
ネガはいったいどこに住んでいて、年収いくらなのだろうか？
ネガの生態が激しく知りたい。
ネガさん、お住まいどちら？
年収いくら？
納税いくら？
選挙いってる？
やっぱり朝日新聞愛読してる？
ここのやりとりを見ていて思うこと。
色んな無駄をわかった上で、ある意味厳密な経済合理性を無視して、欲しいから買うのが富裕層。
同じ価値観の富裕層がいるから相場は成長する。
富裕層の価値観で、ネガと対峙しても決して折り合うはずがない。
なぜならば、ネガの価値観は1円、10円安い野菜を買いに4、5キロ離れたスーパーに自転車で行く価値観。時間とか、クォリティーとか、手間とか、度外視。
彼らの視座で物事を捉えてみるくらいの余裕を持たないと可哀想な彼らのことは理解できない。
必要があるかは別の話だが
ネガは物事の価値を一般的な市場価値でしか判断できない。
エルメスのバーキンをオーケーストアに足繁く通う主婦のエコバッグとコスパの比較をしている視野。
例えが極端ですね。
この細長いマンション、富裕層は買いませんよ。
割と真面目に富裕層目線で物申してみました。
ネガさんは三井のMRでプライド傷つけられたんじゃない
パークコートのスレに必ず現れて粘着してるものね
青山、浜離宮、代々木初台、山下公園それぞれ相当荒らされてた印象あり
全員金融資産一億円以上あるのかな？
パークコート青山ザタワー
三井健太の目
この建物の特徴は完成予想図にある、双頭の艦首を持つ船舶のような非常に珍しい個性的デザインにあるようです。26階建ては赤坂・青山では低い方であり、かつ160戸の規模も目立つものではないので、いかに差別化を図るかに腐心したのでしょう。土地代が安ければ価格も低く抑えられたでしょうが、昨今の地価高騰の影響を受け、高値で取得せざるを得なかったため、このような外観デザインに辿り着いたものと考えられます。
別の言い方になりますが、ありきたりのタワーマンションを企画したのでは、市場の支持を得られないと判断したのです。室内プールほかの共用施設の付加も差別化の一環ということでしょう。 そのかわり、管理費等が異常なほど跳ね上がってしまいました。タワーマンションの平均は＠300円/㎡なので、本物件は2.5倍以上の高さです。修繕積立金も割高にならざるを得ないのです。 もっとも、このような高額マンションを購入する階層にとって、負担感は小さいのかもしれませんが・・・
立地評価：マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件はどう評価されるべきでしょうか。「都心・青山・駅近」というだけでも評点は髙いのですが、近辺は買い物施設やグルメ店などが豊富に揃うエリアではないだけに、実際はとても住みにくい場所ではないかと想像します。
それでも近隣には高級マンションが昔から多数あり、この問題が価格の下落圧力として大きいということはないのも事実です。よって、最後は個人の価値観の問題になるのかと思います。
