リーフィアタワー海老名アクロスコート

なんだか、毎朝必死でグレーシアネガしていて残念ですね。

三井さんもグレーシアの次点につける可能性があることは示唆してるのに、胸はって良いと思いますよ。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思います。

　↓ ↓ ↓ 以下、三井さんの評価

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

いくらネガが執拗でも、グレーシアは

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件 

この事実は変えることができません。 

リーフィアも、この点は素晴らしいと思います。

・駅近高齢者施設一体の立地
・タワマン唯一の自走式駐車場
・買取保証があり、買い替えしやすい

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。
住み替え投資家のマンマニさんも、自分が買うならグレーシアだそうです。

ただ、立地・資産価値ばかりを気にしてしてもしょうがないので、自分の好きな方を買えば良いと思いますよ。
コンセプトも購入者層も全く違います。

グレーシアは、若年層ファミリー層中心。
駅近ららぽ隣接立地と、スーゼネ鹿島建設施工の安心感、ハイグレードが魅力です。

リーフィアは、開示情報から見ると平均年齢53歳、高齢者、DINKS中心。
高齢者サービス施設一体、戸建買替層でも妥協可能な自走式駐車場があります。
買取保証があるから住替えの人もリーフィアなら買えますね、実際に買替の人は6割を超えるそうです。

橋本の中古より、資産性ありますか？

>>6101 マンション検討中さん
グレーシアの格付けはリーフィアより良いの？具体的にいくつと明言されてる？

いいかげん重複投稿をやめてください。
どちらも良いマンションなのに、こんなことすればするほど売れ行きに影響します。
何人もが諭しているのに何故気付かないのですか？
グレーシアの掲示板に書き込んで煽る方もどうかと思います。どちらもやめてください。
このエネルギーをどうか他に活かしてください。

>>6106 検討板ユーザーさん

どこにも名言されて無いでしょう。
誰か依頼したら。
海老名に来たこともない人のレポートとはなりますが。

>>6110 検討板ユーザーさん
じゃあそれこそ同じ格付けのCかもしれない。なのになんで良く同じ事を繰り返す人はさもリーフィアの方が格付け低い言い方するのだろ。

>>6111 マンション掲示板さん

坪単価はリーフィアが20万円高いのが適正価格なんだけど、坪単価が安いからグレーシアがおトクというこのレポート。周囲の環境や立地を知らない人が書いた史上稀に見る低レベルのレポートですね。

三井さんのレポートを実質二次配布OKで不特定多数に配布するのっていくらかかったんだろう。
少し興味ある。

>>6115 マンション検討中さん

そんなもんとってるわけないし、許可しないでしょう。
三井さんに自分のレポート出回ってるの誰か教えてあげれば。

>>6116 評判気になるさん
だとしたら例の繰り返す人はモラルがなってないね。

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのリセール評価はCで、典型的な高値掴み物件だそうです。

ただ、リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できます。

>本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
>3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

>つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

>>6106 検討板ユーザーさん
お聞きしたところ、グレーシアのリセール評価は、Bだそうですよ。
Bとは、地域の平均的な価格維持ができる程度という意味らしいです。

どこかで見ましたが、三井健太さんの「住みたいマンション」の掲載基準は、リセール評価B以上だとの事です。

http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

>※三井健太が過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

ちなみに、リーフィアのリセール評価はCだそうです。

>「C」とは、地域の平均的な価格維持は困難という意味になります。

>>6120 マンション検討中さん

グレーシアの営業が立地ではリーフィアに勝てないと言っているにもかかわらず、いつまで一人無理ポジを言い張るんでしょうね。

資産価値でさえ、適正価格より坪単価10万円（金額にして240万円）高くて、現在売れてないから、すでに買った人は資産価値をすでに240万円失ったことになる。

グレーシアのオプション無料５０万円プレゼントキャンペーンに惑わされず、２００万円ぐらいの値引きを要求してもいいのじゃないか。
今グレーシアはそのぐらい売れてない。

>>6123 マンション検討中さん
地域の平均的な価格維持できる程度って、
ダメじゃん。好立地でランドマーク性もあるタワマンなのに地域平均にしかならない評価ってよっぽどはじめの価格が高過ぎるじゃない？
本当に良い評価の物件ならば、地域トップクラスのAでも良いくらいと思うのだけれども。維持率考えるとパークホームズと同程度の平均的評価なのだと思った。

てか、維持率差もたかだか
>>4242 マンション検討中さん
のこの程度の差で、BとCの差になってんのね。イメージだとリーフィアがCの一番上で、グレーシアがBの一番下。実際にはそんなに大差ないのじゃない？

このちっちゃな差に目くじら立てる様な人なら仕方ないかもしれないけど。

そもそも海老名。しかも郊外タワマンなので、はなから資産価値第一で進めると、今後万一タワマンに対するイメージが変わった時キツイリスクあると思う。

なので、資産価値ありきよりも、自分が住みたい、選びたいありきの方が良くないですか？

4242じゃなく

>>6079 マンション検討中さん
でした。

海老名界隈では、リーフィアは地雷だから避けようと言うのが常識になりつつあります。

・低グレード
・傾斜マンション
・リセール評価C

どう思う人がいようとも、タワマンの人気や立地の市場評価は
ららぽーと隣接（駅10分位まで、駅遠で無ければOK？）＞＞駅直結＞＞駅近
と言う序列で動いているのは重要な事ですね。

それを、踏まえてのリーフィアは評価Cです。

豊洲では、パークシティ豊洲と言う駅8分のららぽ隣接物件が圧倒的No.1です。
次点で、ららぽ5分駅1分のシエルタワーです。

人気商業施設隣接物件を先頭に、相場が形成されるのは、ファミリーに人気なタワマン街ではどこも同じ現象が見られます。
武蔵小杉でも同じですね。

>>6123 マンション検討中さん
誰に何を聞いてどんな回答があったか。
ここの掲示板にいる全員がわかるよう具体的に明言してください。

また出た、武蔵小杉とか三井さんとか。
いったい何度繰り返すのか。
ネタがないなら書かないで良いから！

リセールだって、今からBとかCとか言っててもあてにならないし、一般的には下がっていくのが普通。
都心じゃないんだから、リセールばっかり気にしてたらマンションなんて買えませんよ。
気に入ったマンションを買ってください。

今日の建設状況です。

>>6139 マンション掲示板さん

なんか随分上からの角度の写真ですね、見やすい。

建物部分の建設が進んで行くのが楽しみです。

>>6139 マンション検討中さん
奥の鉄骨剥き出しは駐車場ですか？
イメージと違うけど、これから
ちゃんとした建物になるのか。

後イメージ見ると3棟目どうなるかで
大きく北側住戸の価値が変わりそう。

>>6141 マンション検討中さん
駐車場との事です。
今も近くに住んでいますので、時々写真をアップします。

>>6142 マンション掲示板さん

ドローンで撮ってるんですか？

>>6143 検討者さん
ここはまだ正規のドローンが飛ばせるのですが、目立って気が引けるので、トイドローン(おもちゃのドローン)で
撮っています。トイドローンなのでこの高度(20m)が限界です。

https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/misc_redirect/outline...

リーフィア追加で2期2次に13戸供給ですね。
2期で合計41戸供給です。
先着住戸も2戸減って22戸に。
ここに来て勢い増して来ましたね。

>>6145 マンション検討中さん

失礼、2戸減って20戸でした。

>>6137 名無しさん
気になってグレーシアの物件評価を依頼しましたが、
グレーシアの物件評価は、他の方がおっしゃる通りBでした。

どこかで見ましたが、三井健太さんの「住みたいマンション」の掲載基準は、リセール評価B以上だとの事です。

http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1
>※三井健太が過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのRV評価は、C。
グロスは安くとも、典型的な高値掴みで、グレーシアと比較してしまうと優位性が無いそうです。

ただ、リーフィアも海老名で1・2を争う物件だと言うことは確認できます。
No.1に拘らず、傾きや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思います。

　↓ ↓ ↓

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。