パークコート代々木初台ってどうでしょうか。
高台の立地で、落ち着いた環境だと思いますが暮らしやすいところですか？
間取りもいろいろなタイプがあるのでいいですね。
将来性や資産価値、相場についても情報交換したいです。
どうでしょうか。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1410/
所在地：東京都渋谷区初台2丁目16番8・16番9（地番）
交通：京王線 「初台」駅 徒歩8分 （メインエントランスより9分）、京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩13分 、東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩13分
面積：63.12平米～91.93平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社安藤、間
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
総戸数：46戸
入居時期：平成２９年１２月中旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
[スレ作成日時]2017-06-12 16:36:46
敷地目いっぱい、かなり囲まれ感がありますね。
図面見ると、乾式壁を採用しているような。。。
まずは、資料を見てから。
お値段どれくらいかなー。低層階でいいので坪500以下の部屋があると手が届くのですが。
ここで坪500万以下は当たり前じゃないですか？マンション営業の方で値段煽っているんですか？
パークコートで坪500切るとなると、相当たたかれるやろなぁ。
梅雨の晴れ間だったので、現地見てきました。
周辺道路が狭く、窮屈な土地に建っています。
見た目、もしパークホームズといわれれば、違和感ないです。
以下、気がついた点。
剣先フェンスあり
エントランス小ぶり
バルコニーの戸境がペラボーのところも
ふつうの機械式駐車場。大きなクルマは？
全面タイル張りではなく、吹き付け塗装は気になりました。
ご参考までに写真も。
裏口から撮った１枚もご覧ください。
うーん…確かにパークホームズと言われるとしっくり来る気もしますねぇ。
平均では坪５００超えるんじゃないですか？パークコートですから直近の周辺分譲であるサンウッドやグランツより遥かにブランド強いですし。実際に仕様もかなり高いですし、パークホームズだったら人形町や四ツ谷、小日向よりは確実に高いはずですよ。
現地を見ればパークコート設定に無理があることはすんなり理解できますよ。
UPされている写真は正直良く撮れすぎ（笑）
もしPH四ツ谷のほうが値段が高ければ、もう一気に信用崩壊だね。
写真がよく撮れすぎと、お褒めありがとうございます。
では、もう１枚アップさせていただきます。
大の三井ファンですが、客観的に言って、
ひと昔、ふた昔前のパークコートとは違うと思います。
とにかく、現地へ足を運んでご覧になるのが一番です！
パークコートを見に行く途中、パークホームズ初台を通りました。
駅近は最大の強いでしょうが、やはり１階が店舗となると。。。
でも、リハウスで売り出ている中古は、５７平米台で７４８０万！！
となると、パークコートのほうで公開中の６３平米、北バルコニーなら、
８０００万半ばから９０００万って感じですかね。もっと高い！？
>>34 評判気になるさん
この角度から見ると堅牢な印象。素敵だなと感じますが、みなさんPCに対する期待が高いのか厳しいですね笑
神田駿河台よりは初台2のこちらの立地が住宅地としては好ましいと思いますが、いかがでしょう。
もともとパークコートシリーズは、単に低層ハイグレートではなく、
立地、敷地計画、建築家・デザイナーの顔ぶれ、施工会社など、デべの強い自負もありましたからね。
この時代、パークマンションは希有なだけに、
パークホームズとの線引きがわかりにくいとはいえます。
もう少しどころか都心は2、3割は上がってますよね
ここは2LDK60平米が億からとなる可能性高いと思いますよ
最寄り駅が初台なので安くなるとの期待あるようですが、ここは近隣住民こそ分かる知る人ぞ知る立地ですし
>>39 評判気になるさん
高くなるにしても、初台のパークコート60平米で億は無いんじゃない⁈
去年新築販売してた元麻布のパークコートでも、60平米で1億8百万だったし。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608959/
中古の売り出し価格は、あくまでもオーナーの希望価格で、
査定と大きくかけ離れている場合が少なからずありますね。
オーナーも特に売却する必要があるわけではないが、
この値段で購入する人がいれば、ラッキーと考えて高く出している
のでしょう。 仲介会社としても、他を安く見せかける（錯覚させる）
引き立て役も必要ですから、引き受けるわけですよ。
実際の成約平米単価については、レインズを見てみるといいと思いますよ。
不動産会社が見れるレインズと違い、物件名は伏せてありますが、
町単位（渋谷区でいえば、初台や西原等）で築年数や広さも出ているので、
どの物件か推定できる場合もあります。 それと最近長谷工の仲介会社が
マンション名を入力すれば、そのマンションの標準的な間取りの成約予想単価と
価格を出してくれるサービスを始めたので、利用してみると近隣の中古の相場が
わかると思いますよ。
去年よりまだ値上がりしてるからなー。今だったら元麻布の６０平米は１階でも１億じゃ買えないだろ。三井はイケイケだし代々木のパークコートが２Ｌで１億からでも違和感ないわ。
いわゆるチェレンジ価格の話ですね。
築浅でも、いったん他人が住んだ部屋を
わざわざ新築時より高い売出価格で、
しかも仲介手数料を払ってまで買うとなると、
よほどベタ惚れしていない限り。。。
マンションは、今後も「高掴み」が続きそうですね。
パークハウス渋谷笹塚の価格は意識せざる得ないから、このエリアで坪420超えるのであればかなり強気だわ
450超えたら億ですな
笹塚の資産性はほぼないと見たほうがいいのかしら？
ここってディスポーザーつくんですかね？
ディスポーザーなしだとパークコートの品質基準満たさないのでは。管理費平米500円とかなるかもね。
ディスポーザーなしのパークホームズですら、小規模・巡回管理では、
初期設定のランニングコスト（修繕費込）は月４万近い物件もありますからね。
パークコートだと、将来のランニングコストは７、８万ですかね。
I have been living for more than a decade in this area and let me share how I feel and enjoy with my family and neighborhood with you.
良い点；
①車を使った移動が最高に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）及び複数の高速道路入り口が近い、例）山手トンネルを使って羽田まで２５分、お台場まで１５分、中野長者橋から東京外環道方面や中央道へのアプローチも快適！）また、近隣に複数のカーシャリング施設もあり。（タイムズ、三井）
②幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局が至近
③徒歩１０分内の東京オペラシティーでの各種コンサート、演劇鑑賞
④代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり、お薦め）が自転車で楽々アクセス
⑤ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷の商店街等の近隣の商業施設が豊富
⑥京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の学校に通うのは便利）。自転車を使えば代々木公園駅まで６分程度。千代田線沿線（乃木坂、赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。
⑦初台２丁目の坂上にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅に行くよりも新宿駅・代々木界隈での買い物が圧倒的に多くなる（個人的好みでもあるが））
⑧近隣商業地域が近くにある、低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しながら、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、スタバ、ドトール、王将をはじめとした中華料理、ドラッグストア、モノマイスターなどの雑貨店など近くにあり便利。
その他
本町側に公共の図書館あり
アクセスは新宿ほど良くないが、今後の渋谷駅再開発は楽しみ
西新宿の再開発（特に３丁目（オペラシティーとパークビルに挟まれた地域））は、水面下で進行・増殖中
パークコートが云云かんぬん。。という議論は味気ない。３Ａ地区及び番町にあるパークマンションシリーズ以外は、どれも大差ない。注文住宅と比べると、集合住宅で使用される部材は規格化されていて、細部に拘っても無意味。むしろ５年後から１０年後先を見据え、個々のライフステージに応じた生活の利便性や文化的な活動にこだわった方が良い。
↑
誰か買って(>_<)!！
まで読んだ。
いつみれんだろ？
カタログが送られてきましたが、想定よりやはり高かったです。。。
価格だけはしっかりパークコートでしたね。3年前なら南青山買える価格…。
まぁパークコートには違いないんだからリセール含め考えてもいい物件よな
確かに時期違えば南青山買えますね。
5千万でミニ戸建て買える場所ですからね＞初台
いくらパークコートが高級仕様でも少し考えてしまうのが本音です
私と早くに結婚した方ですが、もう5年早ければ南青山住まいか…トホホ
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
念のため、再アップさせていただきます。
渋谷大山町のパークコートもタイル張りを抑え、ふきつけ箇所が目立ちました。
全面タイル張り、まして物件固有の特注タイルの時代は遠い昔の話になりましたね。
建設中からずっと気になってましたが、周りの景観がネックです。ずっと初台なので立地は魅力がありますが、この価格であの周囲の環境と思うとためらいます。みなさん、周囲の建物なんて気にされないんですかね。
初台は初めてだったので、現地へ行くとき、道に迷いました（笑）
正直、窮屈な土地という印象ですね。フラットではないし。
仰るように、立地や景観だけとれば、パークホームズでもおかしくない感じ。
この数年の三井の分譲例をみると、浜田山のパークホームズは地下を掘らず、
パークコートでも良かったと思いますが、デべなりの採算理由があるのでしょうが。
羽田の新しい離着陸ルートって
初台を通りますか？
2F住戸の予定販売価格が出ているのですね。
やっぱり良いお値段（汗）
第一種低層住居専用地域ということで、
鉄筋コンクリート造地上3階地下1階という風に記載されています。
地下1階ってどういうことなんでしょうか。構造上の、地下もあるように扱われているということで、実際のお部屋は1階から3階までという認識でよろしいのですか？
ここと乃木坂パークコートは規模的にはライバルかと思いますが、どちらがいいですか。
3階と4階は億超えで、眺望と日当りは良し
1階と2階は億以下だけど、眺望と日当りが難
初台で駅近でないのに、
この価格だと、
代々木上原の積水の方がいいね。
公式サイトで、７０００万台もあるようですが、限りなく８０００万に近いのか
北バルコニーって、住んだことないから・・・どうなんでしょ
思いのほか弱気ですよね。代々木のパークコートがこの値段で買えるチャンスってそうそうないのでは。もちろん狭めの間取りでグロスが下がってる面も大きいですが。
代々木じゃないよね、実質
それはそう。実質笹塚なんだけど、でも駅の北側と比べ物にならないのもまた事実。
代々木とつけるのはどうかと…
事前説明会で内部を見てみないとわからないけど、
外観はパークホームズを少しグレードアップした感じ。
収納が少ないのは、仕方ないですね。
代々木上原が通勤ルートなので、思案中。
このマンションの辺りは昔の町名が代々木初台なので、
特に違和感はないですよ。
回りのマンションも結構代々木とつくところが多いです。
初台は代々木地区に含まれていて、笹塚地区とは違いますよ。
便利だし、静かでいいところだと思います。
そりゃイメージ代々木の方が良いからそのように名付けるでしょう。周りの物件名が代々木だからって代々木のイメージとは違うかと。物件を否定してるわけではないので、悪しからず
ネーミングはいいと思うが、最寄り駅から徒歩8分は意外と遠すぎる。今夜みたいな雷雨の時に歩きたくない。
でも、その様な日はめったにないですよね。駅に近すぎると騒がしいしこれくらいがちょうど良いのでは。甲州街道からも離れてて。
開放的な空間を希望なら郊外もいいですね。
どの物件も、現地を見ることは重要ですから忘れないように留意してくださいね。
実際に暮らすわけですからね。
こちらがパークコートとして売りに出される件については賛否両論あるかと思うのですが。
確かに駅距離や周辺環境についても好き嫌いがわかれるかもしれませんね。
ただ、元々ここは戸田建設の会長さんの一戸建て邸宅だったとのことで、その資産価値の高さを維持し、その価値が分かる方に住んでもらいたい気持ちからパークコートブランドを付したのではと思いました。仕様もやはりパークコートとしての仕様になると思いますよ。
古い話で恐縮ですが、曙橋にあるパークコート市ヶ谷ﾉｰﾌﾞﾙヒルズも元々は個人のお屋敷で、最寄り駅からの距離はこちらより近いですが普通の住宅街で、似たような低層。ずいぶん前に中古を検討したことがありましたが、敷居が高い物件ではないですが、やはりグレードはパークコートだなという印象でした。
２ＬＤＫタイプと３ＬＤＫタイプが中心となっていることから、どちらかというとファミリー世帯が多くなってくるのでしょうか
平米数としてもファミリーには十分な広さになっていることは利点
テラスがあるタイプはテラスが広くて、色々利用用途がありそう
リビングスルーになっているのが多い印象ですが、リビングスルーは生活音がお互いに気になるので、生活スタイルが違う家庭だと少し暮らしにくさがあるかもしれません
>>73 匿名さん
羽田の新ルートの話、近所の方と騒然として結果どうなったんですか？
そもそも、影響はどのくらいという発表だったんですか？
知ってらっしゃる方いたら教えてください。お願いします。
さすがに億以下の住戸は、地下住戸とか北向きとか、納得の行く部屋は億越えか・・・。
北向きが1番人気の物件たくさんあるのに、なかなか恥ずかしい３行文ですね。
≫82
やっぱり、そうでしたか…
>>94 マンション検討中さん
83です。騒然として終わっただけです。近居での新築を探しており別物件のモデルルームも行きましたが、羽田のルートの説明はありませんでした。こちらの物件でも、聞かない限り説明はないと思います。むしろ話題に出されたくない内容だと思います。詳細は国土交通省のこちらへ。
電話でのお問い合わせは
0570-001-160
（IP電話からは、03-5908-2420）
『国土交通省「羽田空港のこれから」に関する電話窓口』 受付時間：平日 9：30 ～ 19：00（12/30～1/3を除く）
※今般、受付時間を１時間延長するとともに、羽田空港の現在の運用状況についてもお受けすることとしました。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/index.html
ご親切にありがとうございます。今度聞いてみます。
もうパークコート代々木初台の検討はやめるということですか？この掲示板見てるってことは、まだ候補には残してるということでしょうか…
ちなみに、差し支えなければ、近くの別物件を教えてください。
現地に何度か足を運びましたが、パークコートとしての評価は分かれそうですね。
周辺の道路幅が狭く、ゆとりがないこと。
上質そうな外壁タイルも一部で、コストを抑えた印象。
駐輪場が屋外式のようで、それも残念です。
唯一、全戸分トランルーム付きなのは、◎かなと。
北バルコニーに住んだ経験がないので、迷っています。
駅から徒歩8〜9分で、駅から家までの道のりにスーパーがないのも残念なところ。甲州街道や高速も少し近い気がする。
私も今週末くらいに現地を見に行こうかと思ってる。
パークコートのブランドが無ければどれだけ安くなってたんでしょうね…
パークコートじゃなければ、駅から距離があるなど立地的にあまり魅力ないような気もします
今日、現地を見てきました。駅徒歩8〜9分ですが、初台からはフラットで、マンションの周りは静かな良い場所ですね。ついでに近くの豪邸2件も確認してきました。
確かに、駐車場の方から見るとタイル貼りでない箇所が目立ち、パークコートにしては若干チープな印象がありましたが、内装・設備・仕様が確りしてればカバーできるかなと。
心配な点は、やはり飛行機の音とスーパーが初台までの道のりにないことかな。特に、飛行機の音については三井の営業担当さんに確り説明してもらいたいと思います。三井の営業担当さん、この掲示板見てますかー？
MR行って聞けばいいのに
全体戸数が46戸程度のマンションですと、ちょうど住みやすそうな規模数になっているなと思います。
価格は立地からするとやはり高めになっているのかしら
残っているタイプの価格は1億越えの物件ばかりですね。この価格帯だと普通の世帯の方は購入できないな～という気がします。
設備仕様などやはりこだわっている感じなのでしょうか？
まだ販売開始してないよ、全部残ってますよ
新飛行ルートにおける騒音は新宿区渋谷区で約70デシベル。上空約600メートル
港区品川区大田区で75～80デシベル。上空約300メートル
品川あたりのタワーマンション上層階はもっと騒音レベルが酷いかも
ルートとして安倍さんや麻生さんの自宅がある富ヶ谷松涛の真上も通過するどころか
城西地区の山手通りエリアはすべからく騒音を受けることになる
このようなことはネットで検索すればたくさん情報が落ちているので自分で調べましょう
ところでパークコートブランドじゃなければ安かったのではないかという意見が見受けられますが
相場観から見れば妥当ですよ
初台も3年ほど前は坪250程度でしたが300超えが当たり前になりましたからね
前出ですが、この物件の周囲は狭い道が多く、5ナンバーであれば特に気になりませんが大型車は苦労するかもしれません。変なところに電信柱があったりします。エントランス前の道路は狭いのに相互通行です。対向車が来たら場所によってはすれ違えません。ただし駐車場の出入口はメインエントランスの裏側と思われます。
エントランスから坂道をちょっと下れば山手通りと甲州街道をつなぐ道があります。ここは交通量も少ないので便利だと思いますが、山手通りから甲州街道に向かってなだらかな上り坂になっているので自転車はキツいかも。
下ってすぐのところにローソンが併設されている郵便局本局があるのでこれも便利。
初台駅からは甲州街道と並行している緑道公園沿いをずーっと歩いてきてライオンズマンションのところを曲がるか（このルートにはコンビニはありません）、商店街のセブンイレブン脇の道を入ってずーっと歩いてレディースクリニックを目印に曲がるかのどちらかでしょう。
駐車場のところから入れるのであれば、商店街をずーっと歩いてはじっこのローソンの脇の道を入って突き当たりまで行ったところが当該マンションです。
どのルートも駅から10分弱といったところです。
周辺は閑静であるが故に夜は真っ暗になるところもちらほらありますが、治安は悪くないと思います。
みなさんおっしゃっているように、景観・眺望にはあまり期待できないでしょう。
甲州街道の反対側にはガスト・デニーズがあります。パチンコも・・・。
本屋さんはオペラシティに行かないとありません。
幡ヶ谷・代々木上原も徒歩圏内なので、DVDレンタルは幡ヶ谷のTSUTAYAへ、小田急線を利用する時は代々木上原へと使い分けられます。
初台駅前は最近なぜか居酒屋さんが充実してきています。
毎年秋分の日前後に開催される阿波踊りは必見です。
同時に近所の氏神様である代々木八幡でもお祭りがありますが、近年人出が多くなりすぎているのでちょっと敬遠した方がいいかもしれません。
ここ数年近辺の戸建・マンションの新築物件をいろいろ見てきましたが、大分価格が上がってきている印象がします。ブランド名うんぬんではなく、実際見学に行ってみてご自分にとって高いか安いかを慎重に検討し判断されてはいかがでしょうか。
乱文失礼しました。
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価格と立地のバランスがなんとも言えない感じですね。
駅は遠くも近くもないですが、価格もそれなりにあります。
駅近と見れる人にとっては安くて良い物件かもしれませんが、
どのような道なりかによるかもしれません。
価格が違うから仕方ないけど、ここのどの辺りがパークコートクオリティーなんだろう？ちょっと期待ハズレかなぁ。。
近隣に、超が付く屋敷が2つもあり、ここの敷地も超が付く屋敷の跡地だから？
でも、相応の価格だからいいのではないでしょうか。
6000万円台の部屋がありますね。
こちらの部屋は安い気がしますが。。
