パークホームズ落合南長崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区南長崎二丁目2128番7（地番）
交通：都営大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩9分
西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.32平米～78.69平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-05-17 19:53:35
定借なのと、裏の保育園が気になって検討から外しました。立地的には魅力的だったのですが、裏の保育園以外に、斜め裏にも保育園ができるそうで。。。中学が徒歩15分以上かかりそうなのも、子連れの我が家には辛かったです。建物や室内はとっても良かったのですが、この価格ならば定借じゃない江古田の杜が買えちゃいますね。
１５分はそれほど遠くないと私も思います。
ただ、定期借地権にしては価格が高すぎると物件であると私も思います。５６００万もだせば、この周辺で所有権のマンションが買えるの感覚なんですよね。一応リサーチをしているんですから、価格は抑えられているとは思うのですが。
定借はゴールが決まっていますから管理しやすいと思います。経年に合わせた適切な修繕を行っていくはずですから、無駄なランニングコストは抑えられます。適切な修繕をしていけば、売却も賃貸も所有権となんらかわらないでしょう。
所有権は終わりが見えないから、ランニングコストを抑えるわけには行かないですからね。終わりとその次を決めるまでが大変だと思います。
駅からは若干遠いですが立地条件や希少性から考えると妥当な価格といったところになるんでしょうね。
中学校の徒歩15分は、割とよくある距離ですね。
それ以上遠いという場合も少なからずありますので、許容範囲かと思います。
残り戸数がわずかのようですが、この勢いでいけばすぐに売れてしまいそうですね。
確認したら、一番広い部屋を含めて、まだ10戸以上売れてないよ
次期販売で全部を公開するらしいが、やはり借地としては高いのかな？
中学校が西池袋なのでGoogleで徒歩17分です。完成しているので、色々お部屋を見せていただきましたが、アウトフレームではなくがっつり柱が食い込んでいるのと、下がり天井で窮屈な印象を受けました。土曜に見学に行きましたが、上層階は保育園の園庭で遊ぶ園児の声が室内でも聞こえました。低層は保育園の建物のおかげで、音は聞こえませんでしたが日当たりはイマイチでした。
バルコニーがほとんどないに等しいのが気になりますね。
この広さだと室外機用に作られたようなものなのかな
窓は大きくなっていますが、開けられるようになっているのでしょうか？
バルコニーがないので、窓を開けるのも子供がいると怖いですね。
その他アウトフレーム設計になっていないということから、部屋に凹凸ができてしまっているので邪魔になるということもあり得そうだなと思いました。
どの間取りもバルコニーがすごく狭いですね。今時、家の中で洗濯物を干す人が多いということなので、バルコニーに面積を使うよりは、部屋の広さに転換してしまったほうが好む人が多いということなのかもしれないですね。
バルコニーは避難路の設置のために、みたいな事になっているのでしょうか。
ある程度割り切っている人向けかもしれません。
パントリーが付いている住戸は、全体の2/3くらいなのかな？
そこまで大きな収納じゃないけれど
高さがあるので収納力はまあまああるのかなと感じました。
収納は細かくちょこちょこある。
好みによるかもしれないですが、
大型収納もいいけれど、ここみたいにあちこちチョコチョコもそれはそれで使い勝手はいいかも。
本当に住宅街っていうかんじの街なので、暮らしやすさはものすごくあるのではないか、と思いました。 多くの人が住んでいるということは、それだけ暮らしやすく、そうなるとそういうお店や施設などもできやすくなってくるということなのですから。
椎名町と落合南長崎の間のエリアなので、どちらの駅も生活圏にすることができるところは、大きなメリットじゃないかな？
本当に捉え方次第ですが、「落合南長崎駅」エリアも「椎名町駅」エリアもどちらも使えるといえば使えるし、確かに距離的には中途半端な感じは否めない。自転車を使えばどちらもらくらく生活圏だとは思いますが、自転車を使わない、徒歩のみで生活している人だと特に後者に感じてしまうのではないかなと思います。
別に不便ではないとは思いますが…
公式サイトに、竣工写真ギャラリーが出来ていました。何時くらいに撮影されたのかまではわからなかったのですが、
とても日当たりが良いのが感じられました。
全体的に明るい雰囲気を感じられます。
開口部は南向きが多いですが、一部東向きもあるのですね。
練馬駅前のブランズやら東池袋のプラウドがあれだけ高いですから、この物件のパフォーマンスの良さは傑出してますね。もちろん仕様は劣りますが、共有部分の意匠や恐れずに言えば立地もいい勝負できるのに、これだけの価格差は正当化できません。後からバブルを振り返ったときでも、この物件は数少ないお値打ちだったねと評価されるでしょうね。これも地方ご出身の方々が牽引する行き過ぎた駅力、駅近信仰のおかげかと思います。
それでも5戸残っているのは定借が理由でしょうか。
暮らしやすい立地ですけどねぇ・・・
立地は悪くないですが、裏の保育園のせいで住環境が良くないです。あと自転車が必要な割に駐輪場の台数が少ない。
>>58 匿名さん
失礼しました。ベランダ側の保育園ですね。これが廊下側だったら騒音も気にならなかったでしょうね。残念です。
もう一軒、並びに保育園が出来るようなのでさらに賑やかになりそうですね。
土曜日は、登園してくる子も少ない保育園が多いのではないかな…
だから、外遊びしていても平日よりはかなりボリュームダウンしていたりします。
ただ、今時はどうなんでしょう。
あとは、年に一度の運動会をもしも保育園で行うならば、少々音は気になるのかな。普段勤め人だったりすると、保育園が一番元気な時間帯は家にいないので、気にならないとは思います。
建物内のモデルルームもありますから、実際の様子がわかるのはとてもいいのではないでしょうか。実際に家にいる曜日・時間で見ることができると、とてもいいと思います。
特に保育園に関しては、どの程度なのかってわからないですし、
人によって受け止め方も大きく異なりますから。子供の声が苦手な人もいるわけですからね。
土曜日などはお休みの人にとってはどういう感じなのかが分かり易いのは良いかも。
いつの間にか「目白ライフ」というページがｗ
目白を売りにし始めましたね。
西池袋を「目白北」とか「目白」で売る三井さんなのだから、最初から「目白西」にしておけばよかったのに。
あまりこのあたりだと目白感はないですが…
池袋や目白までは、バスで本当にすぐにアクセスすることができるので
満員電車に乗っている時間を減らすことができるという点では、まあいい提案なのかなぁとは思いました。
目白と言われると、山手線ダイレクトという意味合いで捉えられますものね。
南長崎自体は住宅地として成熟しているし、住んでいる人も多いし
それだけお店も集まっているし、
暮らしやすさ、というのはあるのではないかと思われます。
一応、西武池袋線は使えますけれど、あまり通勤ではこのあたりの人だと使わないのかな？と思いました。
テラスが付いているプランは、まだ販売されているのですね。
間取り図を見ていて気がついたのですが、
テラスの部分って外の水栓ってないのでしょうか？
あれば、プランターでガーデニングなどをする際に、水やりがとてもラクなのになぁなんて思いまして。
書いていないだけで、実際はあったりするのでしょうか？
間取り図に記されていない設備は存在しないと考えたほうがいいです。
池袋にも新宿にも簡単にアクセスできるのは大きいと思います。
周辺には生活施設がたくさんあるので、生活で困ることはなさそうですね。
近場への移動のためにバスの移動ができれば良いと思うのですが、通っていますか。
地図を見る限りでは、山手通り沿いも目白通り沿いもバス停があるようです。
どこまで行くバスなのかはわかりませんが、バス停マークがついています。
電車に乗らないで移動したいというときには、いいかもですね。
電車、停まってしまっているときとか（そういうときはバスもめっちゃコムでしょうけれど）。
交通手段に選択肢があるところは良いところです。
価格が高すぎる。借地割合は７割なので今の３０％引きで丁度良い。
地代と解体費がばかにならない。
借地だと、もっと所有権物件よりも安くなるのか？というように期待する人も多いですものね。
地代と解体費っていうのは
仮に所有権物件だった場合の固定資産税と比べると、どうなんでしょうか。
淡々と払い続ける固定費なので、
負担的にどうなのかな？とも感じられます。
管理費や修繕積立金などは一般的な金額だと思いますが、その他に月々地代・解体積立金・解体基金というのが重なってきてしまうので
月々のローン意外の固定費が多くなってきてしまうような気も。
もしかしたら、管理費に関しては、このあたりにしては若干は安いのかもしれませんが。
固定資産税って、建物にもかかってくると聞きます。
この建物の固定資産税って、どのように決まるのでしょうか。
年数が経つに連れ、安くなっていくものなのでしょうか。
あと、不動産には消費税はつかないけれど、建物にはつくと聞いたことがありますが
建物の固定資産を算定するときの額は
消費税を抜いた額でしょうか？
固定資産税のときに、建物と土地とどれくらいの割合で値段が付けられているのかっていうのは結構大切らしい。
それで固定資産税も変わってくるから。
建物の場合は、経年劣化もありますから、消費税が着くんでしょうね。
その代わり、土地はそうではないので、
別の税金がかかってくるのだと思います。
バスも通ってるという事で、交通面に関しては思っている異常に不便さは無いのかもしれませんね。
交通面を重視してマンションを選ぶわけではありませんが、駅は近い方がいいですよねやっぱり。
高すぎる、南長崎は借地権割合は６割ほどなので評価価格は高くて４千万円でないと買わない。
坪あたり１２０万円で購入できるのでその６０％が妥当価格。
売り出してから２年過ぎました、評判悪いですね。
高すぎです。
竣工1年ですか…。
エントランス上のルーバル付きなんて真っ先に売れると思ったのですが。
それなりに高いという意見が見られますが、それはこのあたりの相場的に高いという事なのでしょうか？
借地割合について触れられている方も多いようですが、割合があまりよろしくないのですか？
そういったところについてあまり深く考えた事がないので、みなさんがどう評価されているのか興味があります。
見た目はそんなに悪そうな印象はないですけ。
実際に住んでみないと、分からないことも多いような気がします。
あとは折り合いがつくかどうか、ということになりそうです。
個人的にはそれほど条件が悪いとは思えないので、安心しています。
まいばすけっとはあまり大きくありませんけど、近くにあったら案外便利なのでその点が良いと思いました。
あとは多少距離はありますけど生鮮市場は商店街もあるのが良い立地のように感じます。
しいて周辺環境できになるところがあるとすれば、小学校が少し遠いところですかね。
日々の買い物はあまり広すぎずレジをササッと済ませられるところがいいなと思います。
定期借地は割安感があるということが売りだと思うのでこのあたりの購入マンション価格と比較できればいいのですが、地代や解体費用も考えると低めでないと。
子どもへの負担も少なくあとくされが無くていいと思います。
ルーフバルコニー付きが早めに売れたわけではないのは、目玉の部屋にするためにある程度まで取っておこうとデベが思っていたか、
それとも値段が高すぎて、その他条件は良いのに手が出しにくかったかどちらかなのかと思います。
安易にディスカウントをすることは無いと思いますが、仮に今後下がることがあったらかなりラッキーでしょう。
ルーフバルコニー付きのお部屋、早々に決まっていたそうですがキャンセル住居だそうです。
分譲マンションでたまにみられるキャンセル住居というのはどういう理由が多いものなんですか？
買うという意思があったから申し込みしたのでしょうし、抽選を受ける事だってあるのだと思います。
キャンセルとなると何かしらの費用もかかりそうな気がしますが、どんな理由が多いんでしょうね。
場所、借地料、価格、取れをとってもメリットなし。売れ残ったとこは賃貸になるだろうが、それでも原価が高いので高い賃貸料をオファーするから誰も借りないね.....こんな中途半端な物件買うなら、要町から徒歩5分以内の中古の方が価値が高いので将来いかようにも運用できる。20年後この物件は賃貸にも出せなくなるだろう.....
とっくに完売してますけど、売れ残りって何の話ですか？
