パークホームズ落合南長崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区南長崎二丁目2128番7（地番）
交通：都営大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩9分
西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.32平米～78.69平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-05-17 19:53:35
ファミリーで住むにはいい所ですね。
気取らないし、それでいて品も悪くない土地柄。
定期借地権とのことでお値段に期待します。
>>2
有益な情報、ありがとうございます！
目白が使えるとかなり助かりそうです。朝、3～4分に1本ってかなり頻度が高いですね。
椎名町利用よりも目白利用が便利になりそうです。
物件エントリーは資料請求と違いますか？どのくらいの購入意欲で申込むべきなのか迷います。資料請求感覚で申込めば優先的に紹介してくれるんでしょうか。
三井の場合は物件エントリーしないと話が始まらないですよ。
そこそこ人気物件の場合は乗り遅れるケースもあります。
（もちろん不人気物件は別ですが）
私の経験ではしつこいセールスもなく、
他の物件と迷ったときも変なプッシュもありませんでした。
なので興味あればエントリーをお勧めします。
このへんは目白と結びつきが強いよ。昔から。この辺の商店も目白のお屋敷に御用聞きで出入りしてた。いまでも目白の名をつけたビルやマンションも多い。
大正時代から敗戦までは目白駅からここの近くの二又交番を通って豊島園まで当時珍しい乗合自動車が走ってた。
営業してたのはダット自動車（改進社）という長崎5丁目にあった会社でダットサン、その後の日産自動車。
ここの掲示板を見たわけではないでしょうが、公式サイトにバス便情報が追加されましたね。
目白からのバスは平日は夜11時前、休日は10時前が最終なので要注意です。
うちは都営よりも関東バスで新宿駅西口や池袋、中野へ行くことが多いです。
あまり混まないし乗り換え不要なので便利ですよ。
池袋へは都営を使えば東口、関東バスなら西口に着くので、行先によって使い分けています。
普通にしていればバスのおしまいの時間も大丈夫かなと思いますが、かなり遅くなる残業だったり、飲み会があったりなどすると微妙かもしれないですね
ここの場合はとにかくバスが便利であるということはわかりました。
３LDKで７０㎡あるタイプは、リビングがとても使いやすそうだなぁと思います。
横長のリビングが何だかんだで一番家具配置がし易いんですよ。
敷地の出っ張りの部分がHタイプってことになるんですかね。
地図を見るとマンションの敷地と保育園の間に空いた部分があるようですが
ここには何があるんでしょうか。
定期借地権ってどうなんでしょうか。70年というかなり長い期間ではありますが。
三井のマンションですし、設備仕様もある程度のレベルのものが付くとして
お安くなる気配というのはあまり感じないかなあ…。立地も良いことですしね。
Lタイプって家の形自体が逆L字型なんですね。リビングインの住戸が、バルコニー側にスライドして飛び出しているような形をしているので、少しだけですが独立している感があるなという印象です。
完全に横並び！という感じだとスライドドアを開けきってリビングと一体化扠せちゃったりするので、個室感があまりないんですよ。
販売が9月ということですが、9月に一気に全戸販売に踏み切るようです。
反響、大きいんですかね？
戸数も41戸ということなので
期で分けるよりは一期にやってしまってもということになってくるのか。
まだ物件をエントリーしている状態なので、モデルルームもなく、
お値段の話もわからない状態。
もう年末には入居という段階なんで、始まったらはやいのだろうなぁ。
ホントだ。
1期の戸数が41戸になってる！
ここの書き込みは少ないけど、地元需要で売れてしまいそうですね。
掲示板が変に荒れないほうが今後のためにもいいと思います。
価格自体は普通に分譲で買うよりはこのあたりということと、最近の相場から考えると安くはなっているということになってくるのでしょうか。
70年の定借というのはどうなのかというのが難しいですね…
後半、建物の維持などについてどうなっていくのか
計画は現段階でどうなっているかの確認も必要になってくるかと思います。
ただ、ここは地元需要があるという書き込みもありますし、
地元からの住み替えなどの人にはいいのかもです。
近隣スーパーについて。
椎名町駅南側のマルマンストアは、小ぶりで値段も特別安くないものの、肉やデリカ商品の質が良い。火曜は全品１割引になる。
椎名町駅北側のサミットは、品揃えは普通だが、日によって２割引きとか商品ごとに安くなる日があるのが魅力的。一方通行が多い場所で車ではあまり行き易くないが駐車場はある。
落合南長崎北側のライフは、品揃え・価格は普通だが、駅直結で店も広く綺麗。スーパー以外にもファミレスやカルディ、ダイソー等々があるショッピングセンターになっていて便利。屋根付きの駐車場は広く雨の日でも便利。
落合南長崎駅南側のミニコープは、店は小さめだが、価格は比較的安めで、他のスーパーの補助手段として使う分には悪くない。
東長崎駅北側の東急ストアは、価格はあまり安くないが、催事などで他のスーパーで売られていないものがあったりするのは良い。デリカ商品の質はマルマンストアに次いで良い。
定借の話が出いていますが、マンション自体の寿命はどのくらいなのでしょうか。はたして50年は持つのでしょうか。
自分自身もも50年後どうなっているのか考えると、更新がなかった場合どうしたらいいのか想像できません。
例えば、30歳で購入した場合、50年後は80歳ですよね。
定借マンションに住んでいたとして、そのマンションを手放さなければならなかったとき、80歳でまた引っ越しをするという事を考えた場合、なかなか大変だと思います。
ここの定借は70年。
70年後まで建物が残ってる可能性低いんじゃない？
その前に購入者が生きている確率が…（以下自粛
９月上旬 ＜建物内＞事前案内会 開催（予定）
ということなんですが、ここってまだ売り出していないということなんですか？
完成後の販売だと買う側としては良心的といえば良心的ですが…スタンダードな感じでは無いのかなという印象です。
定借というのも…どうなんでしょう。
技術の革新やロボット化も進むでしょうから、もしかしたら建物の維持自体は今よりも楽になっている可能性もありますが、あくまで可能性のはなしですからね。
＞＜お詫びと訂正＞
＞第一期販売概要に誤りがございました。
＞（正）販売戸数／未定（誤）販売戸数／４１戸。
＞謹んでお詫び申し上げるとともに訂正させていただきます。
なんだ、全部一気に売るんじゃないのか。
超人気物件かと勘違いしちゃったよ。
ここ、エントランス前のお宅が建築中に
文言をハッキリ覚えてないけど、たしか「日照権を侵害するな」的な
ノボリを建ててたけど、最近になり外したよ。
もう完成するので諦めたのか？多少のお金を貰ったのか？どうなんだろう
入居者にとっては、近所と揉めてないことはいいことだけどね。
９月９日より 「建物内」事前案内会 開催決定！
ということですので、
9月に入れば建物の中を実際に見ることが出来るということなんですね。
音とか日当たりとかそういうのが見ることができれば
とてもわかり易いし判断もしやすくて良いんじゃないかなぁと思いまして。
その段階になると、
お値段の交渉って出来るのでしょうか
販売予定価格が4700万円台から8300万円台ということ。
思っていたよりは上限が低めに設定されているなというふうに感じられました。
最近の傾向だと、
こういう低層タイプのところはものすごくお高すぎるところが多い。
とは言え、
別に安いわけではなくて、高級感は出してきているのかなということだけれど。
今サイトを見ると～7300万台となってました。値下げがあったんでしょうか。
定借・駅から距離があるという条件とはいえ、最多価格帯は5500万とのことですから
マンションバブルも多少は落ち着いたってことなのですかね。。
事前案内会ももう始まってるようで。日当りについてのレスがありますが、そのあたり
どうなのでしょうか。実際見てきた方が感想とかあると良いんですけどね。
>>26
あ、ホントだ！
下限は変わってないのに最高値が1千万下がってる。
西向き最上階の部屋ですよね。
さすがにこの場所で8千万超えは厳しかったのでしょう。
それでもメインの70㎡前後は6千万円。
うーん、どうなのかなぁ
あと500万安ければ検討したいけど…。
定借じゃない価格みたい
みてきましたよ。外観は好きですが、周囲が保育園と住宅に囲まれて窮屈です。
三階以上じゃないと無理かなぁ。
内装はチョッと残念でした。
全体的に狭く、天井2.4で余計狭く感じました。あと、ディスポーザーもないので検討外に。
西向き五階の広い部屋はまぁまぁだけど、西日キツかったし・・
端にある7000万台のお部屋は値付けがざっくりなのか、異様に適正価格の感想を求められました。価格次第で調整します的な雰囲気だった。でも、営業のおばちゃんくたびれててやる気なさそうだから、その時点で購買意欲が失せたのも正直なところ。
エリアは違いますが、プライド清澄白河ガーデンと比較しての主観です。
ディスポーザーは良し悪しがあって、処理施設のにおいとか、ディスポーザー自体の故障とか有ったりする上に、ランニングコストも修繕コストもかかりやすい。
そう思うと長い目で見た場合には無理して設置しなくてもとは思います。ただ夏場とかあるととてもいいですよね。生ごみ処理機は結構音がするって言うらしいですし、面倒な感じはしてしまいます。
んん？ここはディスポーザーがないってことでいいんですよね？
あったら嬉しいけれどないならまあそれなりに。自分でつけたいからといってつけることができるものじゃないから。
食洗機は最初っから付いているみたいです。
あったら嬉しいというものは大体押さえられているということになっています。
明日から第1期のようですね。
概要を見てみたら、
販売価格 4490万円（1戸）～6990万円（1戸）
最多販売価格帯 5200万円台（5戸）
専有面積 55.32平米（1戸）～78.69平米（1戸）
・・・と変わってました。
>>25 さんの投稿と見比べると、だいぶ下がってますね。
とくに一番広い部屋は1300万円くらい安くなってます。
メインの価格帯が5200万なら妥当に思えてきました。
HPのインフォメーションが1期2次に変わってる。
最初の25戸は即日完売だった？
手頃な値段になったので検討を始めたけど出遅れた感が・・・
下げたら販売が動き始めた感があるということなんでしょうか。最初から見守っていないので価格の動きがよくわからなかったんですが、こちらのスレッドを見てわかったような気がしました。
手頃な値段になって、みんなが手を出しやすくなったのはあるのかな。ひところは大体高すぎたような気がします。
そうですね。最初の値段は定期借地にしては高すぎたかと。
メインの価格帯が5千万前半に調整されて一気に売れた感じですね。
住みやすそうな場所でもあるし、地元需要もありそうということであれば、将来的な資産価値は落ちにくい物件とみてよいのでしょうかね？
資産価値が落ちるかどうか…というのは、ここの場合はどうなんだろう。
定期借地権の物件だとあまり資産価値を見込んで、という人は多くないのではないかなと思います。
もういずれ返すことはわかっているのですから、
年数が経つに連れそこまで気合を入れて修繕をしないかもしれない。
そうなると資産価値は落ちやすい。
残り3戸。いつの間にか売れてたんですね。
お値段的にも目に優しい感じ。借地権だから当然といえば当然ですが。
売れ行きがとても良い様子ですね。
駅からはやや離れてはいますが、逆に住みやすそうな地域で良いと思います。
値下げを機に売れ始めたのでしょうが、それでも元から気になっていた人が多いって事ですよね。
先日訪問しましたが価格の平均は坪単価２６０前後だったと思います。
定期借地権のメリットの一つは安さにあると思いますが、周辺相場価格からどれぐらい割安なのかは判断できませんでした。
結構人気のようで既に部屋のタイプを選べる状況ではありませんね。
定期借地権として相場の２割安であれば、残り物には福があるの気持ちで積極的に購入したいのですが・・・
２割安までとはいかない物件ですかね？
定借なのと、裏の保育園が気になって検討から外しました。立地的には魅力的だったのですが、裏の保育園以外に、斜め裏にも保育園ができるそうで。。。中学が徒歩15分以上かかりそうなのも、子連れの我が家には辛かったです。建物や室内はとっても良かったのですが、この価格ならば定借じゃない江古田の杜が買えちゃいますね。
１５分はそれほど遠くないと私も思います。
ただ、定期借地権にしては価格が高すぎると物件であると私も思います。５６００万もだせば、この周辺で所有権のマンションが買えるの感覚なんですよね。一応リサーチをしているんですから、価格は抑えられているとは思うのですが。
定借はゴールが決まっていますから管理しやすいと思います。経年に合わせた適切な修繕を行っていくはずですから、無駄なランニングコストは抑えられます。適切な修繕をしていけば、売却も賃貸も所有権となんらかわらないでしょう。
所有権は終わりが見えないから、ランニングコストを抑えるわけには行かないですからね。終わりとその次を決めるまでが大変だと思います。
駅からは若干遠いですが立地条件や希少性から考えると妥当な価格といったところになるんでしょうね。
中学校の徒歩15分は、割とよくある距離ですね。
それ以上遠いという場合も少なからずありますので、許容範囲かと思います。
残り戸数がわずかのようですが、この勢いでいけばすぐに売れてしまいそうですね。
確認したら、一番広い部屋を含めて、まだ10戸以上売れてないよ
次期販売で全部を公開するらしいが、やはり借地としては高いのかな？
中学校が西池袋なのでGoogleで徒歩17分です。完成しているので、色々お部屋を見せていただきましたが、アウトフレームではなくがっつり柱が食い込んでいるのと、下がり天井で窮屈な印象を受けました。土曜に見学に行きましたが、上層階は保育園の園庭で遊ぶ園児の声が室内でも聞こえました。低層は保育園の建物のおかげで、音は聞こえませんでしたが日当たりはイマイチでした。
バルコニーがほとんどないに等しいのが気になりますね。
この広さだと室外機用に作られたようなものなのかな
窓は大きくなっていますが、開けられるようになっているのでしょうか？
バルコニーがないので、窓を開けるのも子供がいると怖いですね。
その他アウトフレーム設計になっていないということから、部屋に凹凸ができてしまっているので邪魔になるということもあり得そうだなと思いました。
どの間取りもバルコニーがすごく狭いですね。今時、家の中で洗濯物を干す人が多いということなので、バルコニーに面積を使うよりは、部屋の広さに転換してしまったほうが好む人が多いということなのかもしれないですね。
バルコニーは避難路の設置のために、みたいな事になっているのでしょうか。
ある程度割り切っている人向けかもしれません。
パントリーが付いている住戸は、全体の2/3くらいなのかな？
そこまで大きな収納じゃないけれど
高さがあるので収納力はまあまああるのかなと感じました。
収納は細かくちょこちょこある。
好みによるかもしれないですが、
大型収納もいいけれど、ここみたいにあちこちチョコチョコもそれはそれで使い勝手はいいかも。
本当に住宅街っていうかんじの街なので、暮らしやすさはものすごくあるのではないか、と思いました。 多くの人が住んでいるということは、それだけ暮らしやすく、そうなるとそういうお店や施設などもできやすくなってくるということなのですから。
椎名町と落合南長崎の間のエリアなので、どちらの駅も生活圏にすることができるところは、大きなメリットじゃないかな？
本当に捉え方次第ですが、「落合南長崎駅」エリアも「椎名町駅」エリアもどちらも使えるといえば使えるし、確かに距離的には中途半端な感じは否めない。自転車を使えばどちらもらくらく生活圏だとは思いますが、自転車を使わない、徒歩のみで生活している人だと特に後者に感じてしまうのではないかなと思います。
別に不便ではないとは思いますが…
公式サイトに、竣工写真ギャラリーが出来ていました。何時くらいに撮影されたのかまではわからなかったのですが、
とても日当たりが良いのが感じられました。
全体的に明るい雰囲気を感じられます。
開口部は南向きが多いですが、一部東向きもあるのですね。
練馬駅前のブランズやら東池袋のプラウドがあれだけ高いですから、この物件のパフォーマンスの良さは傑出してますね。もちろん仕様は劣りますが、共有部分の意匠や恐れずに言えば立地もいい勝負できるのに、これだけの価格差は正当化できません。後からバブルを振り返ったときでも、この物件は数少ないお値打ちだったねと評価されるでしょうね。これも地方ご出身の方々が牽引する行き過ぎた駅力、駅近信仰のおかげかと思います。
それでも5戸残っているのは定借が理由でしょうか。
暮らしやすい立地ですけどねぇ・・・
立地は悪くないですが、裏の保育園のせいで住環境が良くないです。あと自転車が必要な割に駐輪場の台数が少ない。
>>58 匿名さん
失礼しました。ベランダ側の保育園ですね。これが廊下側だったら騒音も気にならなかったでしょうね。残念です。
もう一軒、並びに保育園が出来るようなのでさらに賑やかになりそうですね。
土曜日は、登園してくる子も少ない保育園が多いのではないかな…
だから、外遊びしていても平日よりはかなりボリュームダウンしていたりします。
ただ、今時はどうなんでしょう。
あとは、年に一度の運動会をもしも保育園で行うならば、少々音は気になるのかな。普段勤め人だったりすると、保育園が一番元気な時間帯は家にいないので、気にならないとは思います。
建物内のモデルルームもありますから、実際の様子がわかるのはとてもいいのではないでしょうか。実際に家にいる曜日・時間で見ることができると、とてもいいと思います。
特に保育園に関しては、どの程度なのかってわからないですし、
人によって受け止め方も大きく異なりますから。子供の声が苦手な人もいるわけですからね。
土曜日などはお休みの人にとってはどういう感じなのかが分かり易いのは良いかも。
いつの間にか「目白ライフ」というページがｗ
目白を売りにし始めましたね。
西池袋を「目白北」とか「目白」で売る三井さんなのだから、最初から「目白西」にしておけばよかったのに。
あまりこのあたりだと目白感はないですが…
池袋や目白までは、バスで本当にすぐにアクセスすることができるので
満員電車に乗っている時間を減らすことができるという点では、まあいい提案なのかなぁとは思いました。
目白と言われると、山手線ダイレクトという意味合いで捉えられますものね。
南長崎自体は住宅地として成熟しているし、住んでいる人も多いし
それだけお店も集まっているし、
暮らしやすさ、というのはあるのではないかと思われます。
一応、西武池袋線は使えますけれど、あまり通勤ではこのあたりの人だと使わないのかな？と思いました。
テラスが付いているプランは、まだ販売されているのですね。
間取り図を見ていて気がついたのですが、
テラスの部分って外の水栓ってないのでしょうか？
あれば、プランターでガーデニングなどをする際に、水やりがとてもラクなのになぁなんて思いまして。
書いていないだけで、実際はあったりするのでしょうか？
間取り図に記されていない設備は存在しないと考えたほうがいいです。
池袋にも新宿にも簡単にアクセスできるのは大きいと思います。
周辺には生活施設がたくさんあるので、生活で困ることはなさそうですね。
近場への移動のためにバスの移動ができれば良いと思うのですが、通っていますか。
地図を見る限りでは、山手通り沿いも目白通り沿いもバス停があるようです。
どこまで行くバスなのかはわかりませんが、バス停マークがついています。
電車に乗らないで移動したいというときには、いいかもですね。
電車、停まってしまっているときとか（そういうときはバスもめっちゃコムでしょうけれど）。
交通手段に選択肢があるところは良いところです。
価格が高すぎる。借地割合は７割なので今の３０％引きで丁度良い。
地代と解体費がばかにならない。
借地だと、もっと所有権物件よりも安くなるのか？というように期待する人も多いですものね。
地代と解体費っていうのは
仮に所有権物件だった場合の固定資産税と比べると、どうなんでしょうか。
淡々と払い続ける固定費なので、
負担的にどうなのかな？とも感じられます。
管理費や修繕積立金などは一般的な金額だと思いますが、その他に月々地代・解体積立金・解体基金というのが重なってきてしまうので
月々のローン意外の固定費が多くなってきてしまうような気も。
もしかしたら、管理費に関しては、このあたりにしては若干は安いのかもしれませんが。
固定資産税って、建物にもかかってくると聞きます。
この建物の固定資産税って、どのように決まるのでしょうか。
年数が経つに連れ、安くなっていくものなのでしょうか。
あと、不動産には消費税はつかないけれど、建物にはつくと聞いたことがありますが
建物の固定資産を算定するときの額は
消費税を抜いた額でしょうか？
固定資産税のときに、建物と土地とどれくらいの割合で値段が付けられているのかっていうのは結構大切らしい。
それで固定資産税も変わってくるから。
建物の場合は、経年劣化もありますから、消費税が着くんでしょうね。
その代わり、土地はそうではないので、
別の税金がかかってくるのだと思います。
バスも通ってるという事で、交通面に関しては思っている異常に不便さは無いのかもしれませんね。
交通面を重視してマンションを選ぶわけではありませんが、駅は近い方がいいですよねやっぱり。
高すぎる、南長崎は借地権割合は６割ほどなので評価価格は高くて４千万円でないと買わない。
坪あたり１２０万円で購入できるのでその６０％が妥当価格。
売り出してから２年過ぎました、評判悪いですね。
高すぎです。
竣工1年ですか…。
エントランス上のルーバル付きなんて真っ先に売れると思ったのですが。
それなりに高いという意見が見られますが、それはこのあたりの相場的に高いという事なのでしょうか？
借地割合について触れられている方も多いようですが、割合があまりよろしくないのですか？
そういったところについてあまり深く考えた事がないので、みなさんがどう評価されているのか興味があります。
見た目はそんなに悪そうな印象はないですけ。
実際に住んでみないと、分からないことも多いような気がします。
あとは折り合いがつくかどうか、ということになりそうです。
個人的にはそれほど条件が悪いとは思えないので、安心しています。
まいばすけっとはあまり大きくありませんけど、近くにあったら案外便利なのでその点が良いと思いました。
あとは多少距離はありますけど生鮮市場は商店街もあるのが良い立地のように感じます。
しいて周辺環境できになるところがあるとすれば、小学校が少し遠いところですかね。
日々の買い物はあまり広すぎずレジをササッと済ませられるところがいいなと思います。
定期借地は割安感があるということが売りだと思うのでこのあたりの購入マンション価格と比較できればいいのですが、地代や解体費用も考えると低めでないと。
子どもへの負担も少なくあとくされが無くていいと思います。
ルーフバルコニー付きが早めに売れたわけではないのは、目玉の部屋にするためにある程度まで取っておこうとデベが思っていたか、
それとも値段が高すぎて、その他条件は良いのに手が出しにくかったかどちらかなのかと思います。
安易にディスカウントをすることは無いと思いますが、仮に今後下がることがあったらかなりラッキーでしょう。
ルーフバルコニー付きのお部屋、早々に決まっていたそうですがキャンセル住居だそうです。
分譲マンションでたまにみられるキャンセル住居というのはどういう理由が多いものなんですか？
買うという意思があったから申し込みしたのでしょうし、抽選を受ける事だってあるのだと思います。
キャンセルとなると何かしらの費用もかかりそうな気がしますが、どんな理由が多いんでしょうね。
場所、借地料、価格、取れをとってもメリットなし。売れ残ったとこは賃貸になるだろうが、それでも原価が高いので高い賃貸料をオファーするから誰も借りないね.....こんな中途半端な物件買うなら、要町から徒歩5分以内の中古の方が価値が高いので将来いかようにも運用できる。20年後この物件は賃貸にも出せなくなるだろう.....
とっくに完売してますけど、売れ残りって何の話ですか？
