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匿名さん
[更新日時] 2024-05-14 09:31:57
第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。
北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。
スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。
参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社
事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数(予定)約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー
北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階
南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階
[スレ作成日時]2016-06-17 19:33:07
物件概要 |
所在地 |
東京都港区三田一丁目 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
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三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ?
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881
匿名さん
これだけ金融緩和してたら、現金の価値は下がって、不動産や株は上がるよね。不景気だから下がるとかってのはちょっとね。
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882
匿名さん
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883
マンション検討中さん
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884
匿名さん
>>874 匿名さん
その価格ってデベが買う価格だったとしても、地権者が買い増ししたい時に買う価格と同じだよ。変な奴が妬んでいちゃもんつけてるだけ。
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885
匿名さん
>>884 匿名さん
評価額は等価交換の基準に過ぎないから、地権者住戸を取得する場合は単価がいくらであっても交換である新しい住戸の面積に影響しない。
一方、権利交換で現金化を対価に出て行く選択をした地権者にとってはその単価x面積の現金を受け取るだけなので、権利交換で現金を受け取った後に不動産価格が値上がりした場合は相対的に損をすることになる。
ここは権利変換はまだなので、先走って不動産権利を売っていない地権者にとっては単価がいくらであろうと中立だが、既に売って現金を先に得た人にとってはその後の値上がりが、逸失利益として損をしたことになる。
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886
匿名さん
>>885 匿名さん
少し違いますね。再開発が決まった時点で値上がりしてますよ。転出の補償金の額を気にして買う人はいませんので、しっかり高く売られているでしょうね。一番損したのは、再開発やるぞやるぞって言われてる中で、なかなか再開発が決まらなくて待ちきれなくて売ってしまった人。
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887
匿名さん
このスレは相変わらず、値下がると困る人に支配されていますね。
私はこのような港区の底辺エリアに手は出しませんが、事実として不動産バブルは終わりましたよ。
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888
匿名さん
この掲示板で上がる、下がる言ったって、実際の相場にも、デベの売り出し価格にもなんの影響力もないから、みんな好き勝手言ってて良いのではないでしょうか。
将来の相場なんて誰にもわからないのに断定しているのは滑稽だけど、興味ない物件の掲示板をチェックして、わざわざ書き込みするのはもっと滑稽。
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889
匿名さん
>>887 匿名さん
値下がると困りませんか?
リーマンショック辺りまで値下がると、今の価値から10億以上は目減りしますので、そりゃ下がって欲しくないって思いますよ。
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890
匿名さん
色々と書かれていますが、このエリアは今後、周知の麻布台再開発や六本木5丁目再開発など超大型プロジェクトが控えています。
どちらも、この場所からは徒歩数分で行ける距離というのは非常に大きい。私はこのエリアは、港区でも大幅な価値上昇が見込めるエリアだと踏んでいます。
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891
匿名さん
>>890 匿名さん
既に麻布台、六本木5の周辺再開発も織り込み済みで今の価格が形成されているのでは。アドレスが麻布六本木になる場所と比べたら割安感があるけど、三田1の不動産相場が麻布六本木と逆転することはないと思う。
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892
匿名さん
>>891 匿名さん
駅距離、建物のグレード、規模によっては逆転もありえる差でしょう。
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893
匿名さん
ここから麻布台再開発に徒歩数分て、どうやっていくんだw
登山部あがりの競歩選手じゃないと、無理くね?
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894
匿名さん
首都高の大高架を2回もくぐって、麻布台まで行く必要があるのかなあ。
首都高の大高架を1回だけくぐって、麻布十番へご足労するほうがよくね?
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895
匿名さん
>>893 匿名さん
中の橋から東麻布通って狸穴坂を抜けて行けばメインタワーまで徒歩10分ぐらいかと。わざわざ歩いて行く気しないが。
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896
匿名さん
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897
匿名さん
麻布台再開発や六本木5丁目再開発まで徒歩5分か10分かは置いといて、その2大 港区再開発プロジェクトの両方に徒歩圏でアクセスできるのは、客観的な事実だね。これだけでも一の橋~三田1丁目地区の資産価値は相当に高まるな。
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898
匿名さん
徒歩10分以上かかる場所の再開発で値上がりするんですか。
不動産の常識とかけ離れてますね。
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899
匿名さん
港区での超大型再開発プロジェクトが、半径500m以内で2つも行われるんだから不動産価値上昇に働くのは必然だろう。
ネガってる投稿は、この板に貼り付いて何言ってんだか。。
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900
匿名さん
半径500メートルには何もないですが。。。
ここ、三田小山再開発のスレですよね?
首都高の大高架にサンドイッチされた水没ハザードマップ古川隣接低地の。
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901
匿名さん
仕事終えて見たら何やら盛り上がってますね笑
ちなみにグーグルマップで直線距離を測定したら、三田小山町再開発地域から六本木5丁目再開発地域まで500メートル弱、麻布台再開発地域まで約650メートルでした。
いずれにしても、一般的に極めて至近距離と言えるでしょうね。
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902
匿名さん
三田小山再開発からGoogleマップで円を描きましたが、半径500メートルには特に何もありませんでした
いずれにせよ、この距離では再開発が影響するエリアとはならないでしょうね
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903
匿名さん
いずれにしても、三田小山再開発から六本木5丁目再開発地域までたった500メートル弱、麻布台再開発地域まで約650メートルという事実は事実です。
当然、将来的に不動産価値にもプラスに働くのは明らかですね!
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904
匿名さん
皆さんの書かれてる通り、これだけの大規模再開発が近隣で行われるので価値は上がるのは間違いないでしょう。
ただ虎麻の方は3年後には完成しているので、ここの販売開始がそれ以降の場合、価格に折り込まれちゃいますね。
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905
匿名さん
そうですね。虎ノ門麻布台ヒルズが3年後に竣工後、ここの価格に織り込まれるとしたら、現時点よりも随分と価格は上昇するものと思われます。
大概、再開発って竣工後、実際に稼働し始めてから価値が高まっていくことも多いですからね。
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906
匿名さん
長文の連投が続きますね。
Googleマップで円を描いても、500メートルには何もないのは事実。
そんなに他の無関係なエリアに依存しますかね?
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907
匿名さん
他の無関係なエリアって笑
このエリアから直線距離で500mの歩いて行ける場所ですよ笑
不動産価値への影響を検討する上では、話題に挙がって当然なのですが。
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908
通りがかりさん
500メートルだろうが700だろうがという話なんじゃないの?
言葉の揚げ足とってきっかり500に何もない連呼。気持ち悪いな。
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909
匿名さん
揚げ足と言うか
>>899 匿名さん
が、はっきりデタラメを書き込んでいることに対する苦言です。
有耶無耶にする目的か知りませんが、絡んでこないでください。
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910
匿名さん
まー三田小山町の近隣徒歩圏内に、港区随一の超大型再開発プロジェクトが控えていることは揺るぎの無い事実ですからね。
いくらネガ投稿しても虚しくなるだけですよ。
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911
匿名さん
正直言っていいのか迷いますが、ここを港区底辺エリアだと見下しているので、虚しさは皆無です。
逆に、徒歩10分以上かかる場所の再開発を我が物顔で語る虚しさは、如何でしょう。
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912
匿名さん
>>911 匿名さん
港区知らない人?土地勘無い?それとも再開発の敷地の真ん中から真ん中に移動することを想定してる?不動産表記的に言えば、敷地の端から敷地の端までの距離でオッケーなんですよ。常識。
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913
評判気になるさん
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914
匿名さん
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915
匿名さん
>>899 匿名さん
ほんとだ。両再開発ともちょうど直線で500mぐらいですね。その前に駅は100mだし麻布十番商店街もすぐだし、港区No.1の人気の麻布十番は伊達じゃないからね。
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916
匿名さん
899です。
そうなんですよね。
三田小山町の再開発地域からは、六本木5丁目再開発や麻布台再開発というエリアに至近なことも、ここの不動産価値を判断する上で特筆すべきポイントなんですよね。
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917
匿名さん
なんだこの自作自演の無理ポジ大連投w
朝から一人でデタラメ書き込んでるのかコレw
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918
匿名さん
この水没ハザードマップ低地から麻布台ヒルトップまで、15分もかけて登山する奴なんているのかな。
それはそうと、ここって東京 DEEPでピンポイントに名指しされてるね。
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919
匿名さん
いや、普通に六本木5丁目再開発地区も麻布台再開発地区も、ここから歩いて徒歩数分の散歩コースだろw
まー俺は愛車で乗り付けるがね。
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920
匿名さん
まだまだ完成は先なんですよね。話題性は十分ということでしょうか。
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921
匿名さん
徒歩数分?
登山部あがりの競歩選手でも無理かと思いますが。
三田小山水没ハザードマップ低地から麻布台まで
標高差40メートル、道程900メートル。
一般男子が信号無視して 15分がギリギリでは?
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922
匿名さん
>>918 匿名さん
私は麻布十番の仙台坂近くから六本木一丁目の仙石山森タワーまで歩いて通勤してますけど大体12分から13分です。15分はかからないです。たぶん三田小山町西にできるマンションからの方がもう少し近いと思う。
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923
匿名さん
なんだか1人どうしてもネガりたい方が、ここの掲示板に常駐して監視してるみたいだね。
そうそう、922さんがおっしゃる様に、麻布台再開発や六本木再開発まで徒歩圏内です。
それこそ、度々あなたが書かれている様に競歩選手だったら3分ほどで着いてしまいますよ笑
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924
マンコミュファンさん
>>923 匿名さん
それ有名な武蔵小山君ですよ。
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925
匿名さん
つまり、ギリギリで勝負しないと困るような立地のマンションという事でしょう。
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926
匿名さん
>>924 マンコミュファンさん
以前いた元地権者で、ここの再開発で儲けそこねた人かもしれませんよ。
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927
匿名さん
先ほど実測しました。
三田小山西再開発地から、麻布台再開発まで、
徒歩13分でした。
健常な30代前半男子、これが限界です。
水没ハザードマップ低地から高台ヒルトップまでですから、道程は常に酷い傾斜。
登山の例えは秀逸だと感じました。
これ経験するともう二度と行かないかな。
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928
匿名さん
麻布台まで道なりで700mほどですね。
坂があるのも狸穴坂の200mほど。
歩く速さは人それぞれですが、
ここ歩くのにもし10分以上かかるなら、よっぽど太ってるのか、足が短いのか、はたまた、両方か。笑
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929
匿名さん
いえ。
身長178cm 体重65kg サッカー部でした。
信号待ち無しで徒歩13分でしたから、家族は住めないでしょうね。
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930
匿名さん
最短で10分ぐらいです。パークコート麻布十番ザ・タワーの西側道路からでて日進旧店舗の橋を渡って環三を超えたら真っ直ぐ東麻布の住宅街を進んで突き当たりを左に折れると狸穴坂下に出るので、この坂を上るとすぐ目の前が虎ノ門麻布台プロジェクトのメインタワー。たぶんこのルートが一番近いはず。
-
-
931
匿名さん
何分かで盛り上がってますが、何分でもよろしいのでは?
近隣であるのは間違いないので、価値は上がりますよ。
徒歩10分超えたら、価値に全く反映されないとかないでしょ。
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932
匿名さん
>>929 匿名さん
いやー、短足さんでしたか。
700m、ほぼ平坦らしいですよ。
コンプレックスもほどほどにね。
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933
匿名さん
三田小山低地と麻布台。
標高差は40メートルもあるのですか。
登山の例えには、お茶噴きました(失礼)。
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934
検討板ユーザーさん
麻布台や六本木の住民の方が迷惑しますから、
三田小山から汗だくで山登りしてこないで欲しいです
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935
匿名さん
坂だらけの港区で徒歩10分も歩けないなら、安い平坦な埋立地がオススメですね。
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936
匿名さん
>>927 匿名さん
この実測13分の人、土地勘なくて道間違えたんだな。二度と行かないも何も、はじめて行ったんだろ。
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937
匿名さん
まぁまぁ。笑
あの酷い坂道のりを15分以内に着けたのですし、むしろ褒めてあげるべきでは?
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938
匿名さん
>>933 匿名さん
麻布台の標高って知ってるか?アホさ加減が逆に心地よいね。
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939
匿名さん
徒歩15分もかかる場所の再開発を連呼…
豊洲民が銀座を語る構図に似てますね。
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940
匿名さん
>>939 匿名さん
うんうん、700mの距離を徒歩15分にしたい気持ち。よく分かりますよ。
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941
匿名さん
そんなに必死にディスって何の得かさっぱりわからん
三田1はマンションより大きなショッピング施設が欲しい
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942
匿名さん
>>941 匿名さん
六本木ヒルズもミッドタウンも大江戸線で麻布十番から一駅じゃない?あと赤羽橋から一駅の大門の近くにアトレもできたし。
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943
匿名さん
>>921 匿名さん
麻布台1と三田1の標高差は14メートルほどです。三田1が標高7メートル、麻布台1が標高21メートル。
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944
匿名さん
古川脇の低地さんが、高台の六本木や麻布台に迷惑をかけていると、首都高大高架下あたりでウワサになってますよ。
そんなに高台が羨ましい?w
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945
匿名さん
>>943 匿名さん
マジですか?たった14mなの?
高低差40mとか言ってたけど、せめて30mくらいなんじゃないの?
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946
匿名さん
麻布十番住んでる人なら分かると思うけど、麻布台まで行く坂道は全然緩やかですよ。
登山とか本当大げさすぎてバカバカしい笑
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947
マンション検討中さん
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948
匿名さん
たぶん麻布通りの永坂側を通ったんじゃないの。
参議院副議長公邸から麻布永坂ハウスまでの傾斜はきついから。
地元民ならわざわざあんな傾斜がきついところを通らず、なだらかな狸穴坂を通ると思うけど。
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949
匿名さん
ミタコから麻布台?
わざわざ低地から何しに来るの
てかタクるやろ、普通
汗臭漂わせて高級エリアにくるとか、貧乏人かてw
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950
匿名さん
結局土地勘のないのが嫉妬してるだけでしたか。ガハハ。
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951
匿名さん
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952
マンション掲示板さん
東京DEE Pというサイトに三田小山西地区が特集されていますね。
羨ましいです。
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953
匿名さん
>>952 マンション掲示板さん
そんな場所が、あと2、3年で取り壊されて、超高額タワーマンションになってしまうなんて、ほんと残念でたまらなくて涙がでますねw
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954
匿名さん
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955
匿名さん
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956
評判気になるさん
その臭さは古川首都高低地から麻布台まで山登りした人たちの汗臭じゃないでしょうか?
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957
匿名さん
>>956 評判気になるさん
そしたら、登り終わって麻布台が臭くなるだけですね。ダッセ
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958
匿名さん
六本木5や麻布台の再開発もあるけど、ここの再開発自体がかなり街並みの印象を変えるので、三田1の地価はかなり底上げされそうな気がします。
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959
匿名さん
>>958 匿名さん
三田1の酷いエリアは世の中にはあまり認知されていないと思うので、知らない人には公開空地ができて、緑化されてぐらいでしょう。
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960
匿名さん
ここに住んでいる人たちがいるのに、心ない発言する人たちは、日常では差別的いじめをしてるんでしょうな。
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961
匿名さん
>>960 匿名さん
デタラメや誇張するようなことは良くないと思いますが、事実や本音が言えないなら、何のため掲示板ですか。
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962
通りがかりさん
事実であっても、公然と、人の社会的評価を低下させた場合は名誉毀損が成立しますからねー。色々な人が見てることを理解された上で書かれた方が良いかと。
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963
匿名さん
>>962 通りがかりさん
管理人さんですか?三田1の名誉って何ですかね。ここのネガみたいなあからさまなデタラメなら毀損にならない?名誉毀損になるようなレスがあれば是非訴えてあげてくださいね。
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964
匿名さん
同じことを言うのでも言い方や言葉の使い方ってものがあるでしょ、ってことでは。
三田1の酷いエリアといわれると貶されていると感じる人がいると思うが、三田1の老朽化した木密地域あるいは三田1の古川沿い低地というのであれば事実を述べているに過ぎない。
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965
匿名さん
>>964 匿名さん
そうですね。ほんと地元の人くらいで世間では知ってる人もほとんどいないので、綺麗に再開発されたところで汚かったことなんて気にもしない。
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966
ミタコ
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967
匿名さん
>>966 ミタコさん
まともなネガないの?あからさまな嘘やデタラメを並べたところで、妬み、僻みにしか見えんよ。
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968
匿名さん
小山町は木密はまあ事実だけど、それいうなら六本木ヒルズも元は似たようなものだったし、麻布台は陰気臭い場所だよね。
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969
ミタコ
麻布台までわざわざ15分も山登りするの小っ恥ずかしいは。
生活レベルちゃうし汗かくし、門前払いくらうは。
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970
匿名さん
>>969 ミタコさん
こういうのが、あからさまな妬み、僻みですね。
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971
匿名さん
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972
検討板ユーザーさん
古川沿い水没ハザードマップ低地。
首都高の大高架にサンドイッチ。
周囲に再開発は皆無。
立地条件はパークコートの方が格上。
新築タワマンってこと意外に、こちらのメリットは何でしょうか。
麻布十番に近いマンションは無数にあるので、他のネタでお願いします。
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973
匿名さん
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974
ミタコ
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975
匿名さん
>>972 検討板ユーザーさん
駅近至上の時代ですからね、あなたの言うちょっとやそっとのネガティブ材料じゃ麻布十番駅至近の大規模再開発の価値は揺らがないのでは?
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976
匿名さん
>>972 検討板ユーザーさん
周囲に再開発は皆無?
ここ自体が大規模再開発です。すぐ近くの簡保事務センター跡地再開発の三井プロジェクトもかなりの規模。森ビルの虎ノ門麻布台プロジェクトも六本木五丁目西計画も徒歩圏内です。
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977
匿名さん
Googleマップを用いて客観的に調べましたが、
この半径500メートル以内には何もありませんでした
三井の簡保跡地再開発は、マンションですよ 笑
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978
匿名さん
>>977 匿名さん
半径500mに再開発がないとどうしたの?
ここは麻布十番駅が目と鼻の先にある場所ですよ。すでに価値が高いのに、さらに爆上げしないといかんのか?
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979
匿名さん
再開発なしエリアは、オワコンでしょう。
あまり媚を売ると、格上の麻布十番に笑われますよ。
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980
匿名さん
真面目な話、麻布十番アドレスにここより格上マンションは無いね。
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981
匿名さん
>>980 匿名さん
アクシア麻布は?駅直結タワー。
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982
匿名さん
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983
匿名さん
三田1再開発多すぎて、
病院とマンションはもういいから
大きなスーパーマーケットをよろしく
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984
匿名さん
>>983 匿名さん
ここの一階は多分スーパーやぞ?
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985
匿名さん
>>982 匿名さん
アクシアは駅直結だし、まともな意見だと思います。あまりあからさまに否定しちゃいかんよ。
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986
匿名さん
>>985
そうかな、窓枠みただけでがっかりしちゃった人です。
分譲で住む感じでなくあまり惹かれませんでした。
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987
匿名さん
>>984
そうなのか、では期待しないで待ってよっと。
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988
匿名さん
>>982 匿名さん
まあ、確かにアクシア内装がめっちゃチープなのは認めざるを得ない。
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989
匿名さん
そうは言っても麻布十番アドレスのNo.1はアクシア麻布だと思いますけどね。
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990
匿名さん
ここは三田一丁目のマンションランキングだと、
パークコート、シティタワーに次ぐ第3位には入れそうですね
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991
匿名さん
>>990 匿名さん
三田一丁目ならパークマンション三田日向坂の方がブランド的には格上だし簡保事務センター跡地の三井の三田一丁目プロジェクトもたぶんここより格上になるのではないかと。
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992
匿名さん
>>990 匿名さん
君、ほんと何も知らないね。最短700mのとこ15分かけて歩いちゃうし、麻布十番に憧れが強すぎるかっぺか?
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993
匿名さん
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994
匿名さん
>>983 匿名さん
できても多分まいばすけっとかマルエツプチじゃないですかね。
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995
匿名さん
>>993 匿名さん
ですね。やはりこの主は土地勘の無いかっぺってことでファイナルアンサー。
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996
匿名さん
このスレッドには、粘着のネガがいますね。。
客観的に見て、この地域の価値上昇は、三田小山の再開発自体を含め、手堅いと思います。
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997
匿名さん
-
998
匿名さん
最寄駅は、麻布十番なんだ
麻布十番って取り残されてるよね
開発できるところいっぱいありそうだけど
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999
匿名さん
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1000
匿名さん
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1001
匿名さん
>>1000 匿名さん
そう?いろんな店があってめちゃめちゃ楽しいですよ。
都心にあっても気取ってなくて、とても住みやすい町です。
坂上の永坂町や元麻布、三田綱町よりもお手頃なので、アドレスにこだわりがなければ、麻布十番は東麻布、三田一丁目も含めておすすめだと思います。
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1002
匿名さん
-
1003
匿名さん
-
1004
匿名さん
-
1005
匿名さん
-
1006
匿名さん
>>1005 匿名さん
この区域の中は歩いてないでしょうけど、商店街の方はかなり歩いているイメージ。
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1007
ご近所さん
>>1005 匿名さん
麻布十番にネガティブなイメージ持っている人って珍しいね。
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1008
匿名さん
>>1006 匿名さん
ツイン一の橋裏の小山橋からパークコート麻布十番ザ・タワーに抜ける路地には古い民家を改装したお店などがあって、そこそこ人通りがあるような。もう間も無くなくなりますけど。
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1009
匿名さん
ペットの病院が麻布十番駅前にあって行くけど、良いイメージはない
調べて評価が高かったから行ってるけど、他に行く用事ない
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1010
匿名さん
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1011
匿名さん
俺も用事があるから麻布十番よく行くけど、のんびりしたり、ご飯を食べに行く場所だから、遊びに行く場所って感じでもないかな。
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1012
麻布十番住民
お上りさんには勘違いさせやすいですが、
この場所は 麻布十番 ではないです。
首都高大高架と麻布通り、騒音、古川ハザードマップ低地によって、雰囲気もイメージも住環境も麻布とは完全に分断された、虚ろ暗い場所。
お上りさんでも、現地に行けばわかります。
東京DE◯P という有名サイトにも詳細が掲載されていますので、マンション検討中の方は一度検索して調べてみることを、強くお勧めいたします。
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1013
匿名さん
>>1012 麻布十番住民さん
いないでしょ。麻布十番に至近なだけです。
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1014
匿名さん
ここぐらい大規模な再開発する場所で、再開発前にDEEPじゃない場所なんかにゃあだろうけどな。
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1015
匿名さん
>>1012 麻布十番住民さん
間違いやすいですよね。
麻布十番だと思ってたら現地は… みたいな。笑
首都高大高架に挟まれてマイナスオーラに満ち溢れています。
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1016
匿名さん
>>1015 匿名さん
実祭に体験された方の話は参考になります。
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1017
匿名さん
小山町の履歴は大体皆わかってるでしょ
言及ありましたが、ロクなマンションない十番よりはよいと思います。
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1018
匿名さん
大規模再開発になるほどビフォー、アフターにみんな驚くんだよね。
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1019
匿名さん
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1020
匿名さん
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1021
匿名さん
三田一丁目のパークコート麻布十番ザ・タワーやシティタワー麻布十番は中古であんな高額だし、さらに駅近でこれから新築で出るここだったらもっと高額なんじゃないの?
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1022
匿名さん
A棟で800
B棟で700
C棟で600
こんなもんか
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1023
匿名さん
坪700超えると、格上エリアとバッティングしますから厳しいでしょうね。
再開発があろうと、あくまでここは港区の底辺エリアとして考えるべきです。
ひいきめに見ても、平均坪620が関の山では。
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1024
匿名さん
>>1023 匿名さん
ネガさんが坪620万の値付けをするなら、さらに半値は上乗せ出来そうですね。羨ましい。
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1025
匿名さん
>>1023 匿名さん
売り出しが今ならそんな安い価格で出てくるわけないわな。下がって欲しいーって願望書いても無理だよ。
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1026
匿名さん
半値?
坪300はさすがに安すぎでは。。。
地権者さんは坪400で手に入れたとリーク記事に書いてましたよ。
利益出さないといけませんし、坪450くらいは売り値として必要でしょう。
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1027
匿名さん
2年後の相場次第だね。いまなら平均700だとしても売り出し時点ではその1割ぐらいは上下する可能性があると思う。
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1028
匿名さん
>>1026 匿名さん
半値になるとは書かれてないけど、願望で日本語読めてない?
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1029
匿名さん
比較するのも烏滸がましいですが、
半永久的に高台の簡保跡地大規模再開発マンションや、麻布台再開発マンションにマウントされ続けるのでしょうね、ここは。
港区育ちの私の感覚では、坪600も出してその人生は我慢できないかな。
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1030
匿名さん
>>1027 匿名さん
ここの完成は6、7年先ですよ。この辺もかなり変わってるかもしれませんね。
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1031
匿名さん
>>1026 匿名さん
それは夢のような話ですね。
50部屋くらい全力買いさせていただきます。
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1032
匿名さん
移動に便利じゃないし、どういう人が住むのかな
戸数多いし、普通の仕様で価格抑えた方が売れるだろう
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1033
匿名さん
>>1032 匿名さん
移動に便利じゃないとはどういうこと?
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1034
匿名さん
いくら再開発で課金ブーストさせようとも、
ここは場所柄、富裕層にはまず響かない立地でしょうね。
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1035
匿名さん
>>1029 匿名さん
このタイミングでネガさんが坪600万と予想するなら、分譲は坪900万くらいの値付けになるかもですね。
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1036
口コミ知りたいさん
そもそもまだ**の解体も始まってないじゃん。
よくこんなんで盛り上がれるな。テンション続かないぞ。
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1037
匿名さん
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1038
匿名さん
-
1039
匿名さん
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1040
匿名さん
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1041
匿名さん
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1042
マンション検討中さん
この立地は非常に興味があるのですが、ここはいつぐらいから販売開始なんですかね?3-4年後?そうであれば頭金の用意も間に合うかな。。。
ここって、駅直結ですか?
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1043
匿名さん
駅直結ではないと思います。
来年権利変換、2023年着工なので販売開始は2023年ごろではないでしょうか。
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1044
通りがかりさん
>>1042 マンション検討中さん
現地を知らなさそうな発言ですね。
ここは現地調査が必須の物件ですよ。
お上りさんには勘違いさせやすいですが、
そもそもこの場所は 麻布十番 ではありません。
首都高大高架と麻布通り、騒音、古川ハザードマップ低地によって、雰囲気もイメージも住環境も麻布とは完全に分断された虚ろ暗い場所、という評判の意味がよくわかると思います。
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1045
匿名さん
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1046
匿名さん
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1047
匿名さん
>>1042 マンション検討中さん
駅と直結されれば徒歩2分だろうとありますね。
駅直結の可能性もありそうです。
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1048
匿名さん
いよいよ、麻布十番駅からシティタワー麻布十番まで連なる再開発地域となりますね!
2027年でしたら、一の橋公園も綺麗に整備されて再オープンしてるでしょうし。
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1049
匿名さん
古川がきれいに、せめて目黒川くらいになってくれれば…今はどぶ川と言われても仕方ないよね…
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1050
匿名さん
>>1047 匿名さん
古川の一の橋の地下にはシールド工法で掘られた地下調節池があるから麻布十番駅2番出口に地下で直結させるのは技術的に難しそうな気がします。
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1051
匿名さん
そんなにここばかり優遇するわけいかないですよ。また喚く人いるから。
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1052
匿名さん
確かに現地は、首都高が頭上から覆い被さるように集まる、実需として住むには疑問を感じる場所。
また、麻布十番とは4車線の大通りや首都高高架が心理的な障壁にもなっており、当然ながら同じエリアというイメージはない。
同様に三田の高台エリアとも、雰囲気は一線を画す。
これで坪600なら、首都高の大高架の影響が少ない格上のパークコートかシティタワーを選ぶ人が多いと思う。こちらの方が都心のオアシス・芝公園にも近い。
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1053
匿名さん
ここでケチつけてる人は、どうせパークコートタワーとシティタワーのときも、100%ケチつけてたんだろうな。
結局、現存する過去と今しか見えてない、未来への想像力がないということ。それでは、株にしろ不動産にしろ、いつまでも評論するだけで儲けることは無理!
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1054
匿名さん
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1055
匿名さん
>>1054 匿名さん
今でも楽しく住めるとは思わないよ
八百屋とコインランドリーが近くて良いね
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1056
匿名さん
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1057
匿名さん
まーパークコート麻布十番やシティタワー麻布十番が売り出していた当時は、リーマンショックやら何やらで、景況はすこぶる悪かったからね。
皆んな、「えっ、今マンション買うの?」って言う雰囲気だったと記憶してる笑
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1058
匿名さん
陸の孤島で大人の隠れ家だったんでしょ
上手い言い方だと思う
悪く言えば、取り残されてる
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1059
匿名さん
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1060
匿名さん
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1061
マンション検討中さん
「ここは十番じゃない」って、住所を見ればその通りだけど、でも、その十番だって元々そんなに大したものでもないって思うのだけど。
十番だって古川沿いの低地で庶民的な町だった分、個人経営の色々なお店が出て来る余地があり、それを面白がる人が出てきて、それに便乗して通を気取る人が乗っかって来たところに、地下鉄だとか六本木の開発とかで人が集まるようになっただけで。
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1062
匿名さん
>>1061 マンション検討中さん
ほんとその通りだと思うけど、独特な街だし、他には似たような街はないんだから、そんなやっかむような言い方すんなよ。
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1063
匿名さん
地下鉄開通前の麻布十番にアーケードがあった頃は寂れ感が半端なかった。麻布十番温泉があったり、ゲームセンターがあったりして、歩いているのは外人と六本木から道に迷って流れてきたと思しき人ぐらいだった。いま六本木ヒルズがあるところも普通の住宅と金魚屋と公団住宅が建つ長閑な場所だった。
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1064
匿名さん
いよいよ、あと1年ちょっとで管理変換というとこまできましたね。
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1065
匿名さん
不動産は立地が全て
覆い被さる首都高大高架が存在する限り、
ここは、三下エリアであり続けるのです
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1066
匿名さん
白金ザスカイと虎麻プロジェクトも首都高速高架隣接ですけどね。
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1067
マンション検討中さん
こちらはいつ頃から販売になるのでしょうか?ご存知の方がいればお教えください!
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1068
匿名さん
>>1067 マンション検討中さん
ギャグですか?まだ決まってるわけ無いですよ。
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1069
匿名さん
この街(十番)は癖=個性があるので合う人合わない人が、はっきり別れると思う。何度も歩いてみることをお勧めします。
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1070
匿名さん
>>1065 匿名さん
不動産において首都高隣接はマイナスでしょうけど、立地とはまた違う話ですね。もう一度、勉強しなおした方が、恥かかなくて済みますよ。、
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1071
匿名さん
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1072
匿名さん
>>1065 匿名さん
「覆い被さる」というキーワード、何度も過去のコメントに出てきましたね。同じ人なんでしょうけど、ネガで張りつくのって、惨めになりません? 前向きに行きましょうよ。
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1073
匿名さん
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1074
匿名さん
白金スカイの人もここを待てず購入、もしくは、こちらに買い替えを考える人もいるみたいですね。麻布十番エリアの元麻布ヒルズに次ぐ注目のタワマンになることは確実ですね。
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1075
匿名さん
>>1074 匿名さん
元麻布ヒルズとこちらとではかなり違うと思いますけどね。
元麻布ヒルズは駅から遠いけどそのかわり高台の高級住宅街エリアの立地。似たような立地で元麻布ヒルズと比べるなら三田小山町西地区ではなく綱町三井倶楽部向かいの三田一丁目計画の方ですね。
こちらは駅近ですけど低地。でも、再開発で街が一新されますし、虎麻プロジェクト方面へのアクセスなど、三田一丁目計画や元麻布ヒルズとは違ったよさがあると思います。
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1076
匿名さん
>>1075 匿名さん
エリアが近いのは三井倶楽部の向かいですが、あちらはタワマンではないですよね。高台、低地で分けることはできますが、エリアで分けるとなると、同じ麻布十番エリアと思います。
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1077
匿名さん
最新
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1078
匿名さん
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1079
麻布通り
右手前のが地権者棟なのですか?JKKの住宅のようですね。
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1080
匿名さん
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1081
匿名さん
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1082
匿名さん
都心のマンションというより湾岸のマンションの感じに見えます。デザインが悪いのでしょうか。湾岸の仕様で建てるわけないと思いますがどうでしょう。
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1083
匿名さん
こりゃ三田1狙いで確定したいと言いたいところだけど、どちらも駅遠物件に違いなく、赤羽小と三田中校区推し以外はそんなに魅力あります?
南麻布、元麻布、六本木、赤坂、虎ノ門などと比較してだけども。
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1084
麻布通り
>>1083 匿名さん
三田1って綱町三井倶楽部向かいのですか?価格次第では大街区の方が良いかもしれません。三田小山町はトライスターデザインが確かに湾岸的ですが、赤坂見附のニューオータニもトライスターなので、完成すれば馴染むような気もします。割安感があれば検討する価値あると思います。
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1085
匿名さん
別に地権者棟のある南側から見なきゃそれなりだと思いますけどね。
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1086
匿名さん
住戸です
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1087
匿名さん
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1088
匿名さん
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1089
匿名さん
>>1088 匿名さん
ケープタワーとそっくりというのならば、ただのトライスター型なだけ。
それ以外は全然違うでしょ
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1090
匿名さん
45階のタワーの7階部分の保留床価格(デベの買取価格)は坪単価 約462万円です。それに仮にデベの利益と経費 が20%として分譲価格は 坪単価 約554万円
33階タワーの7階部分の保留床価格は、坪単価 約425万円です。
仮にデベの利益と経費が20%として分譲価格は、510万円です。
安いですか?高いですか?
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1091
匿名さん
>>1090 匿名さん
保留床価格はちょっとは参考になるけど、その550で出してくるわけないしね。
ちなみにその保留床価格ってもちスケルトンでしょ
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1092
麻布通り
>>1090 匿名さん
いまの相場からしてありえないほど安い。その単価なら瞬間蒸発だと思う。
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1093
匿名さん
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1094
匿名さん
>>1093 匿名さん
では、@550を信じて待ってればいいよ。
自分はこっから乗せてきて、現在相場なら@650~750着地だと思うけどね。
山手線外の芝浦は参考にならん
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1095
匿名さん
>>1090 匿名さん
地権者も多くの人が全力買いでしょうね。
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1096
匿名さん
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1097
匿名さん
東京DE○Pいう有名サイトにちょうどここがピンポイントで紹介されてますね。
ここがどういう場所なのか、地歴含めて知りたい賢明な検討者さんは、一度検索してみてください。
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1098
麻布通り
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1099
匿名さん
>>1077 匿名さん
右手前はビジネス棟ですよね。でも,全体的にガラリと変わってません?
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1100
匿名さん
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1101
麻布通り
>>1099 匿名さん
右にパークコート麻布十番ザ・タワーが見切れているので東南からのパースだと思います。だとすると右手前の棟は旧さぬき会館の敷地に面した住宅棟(地権者住宅?)になります。オフィス棟はトライスターのタワマンの向こう側の一の橋通りに面した側になるのでこのパースでは描かれていないかと思われます。
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1102
匿名さん
しかしここ、格好の悪いタワマンですねえ。
コストカットの一環でしょうけれど。
ちなみにここは、スーゼネ施工でしたっけ。
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1103
匿名さん
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1104
匿名さん
今回は白金ザスカイを購入しましたが次はここを購入したいと思っています。
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1105
匿名さん
赤坂ー白金高輪ー麻布十番の順に購入したいと思っています。
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1106
麻布通り
三井の赤坂7丁目2番地区再開発は多分めちゃめちゃ高い。
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1107
匿名さん
7階の推定の分譲価格 坪単価 510万とか554万は、1つの目安です。内装等の仕上げ込でスケルトンでは、ありません。
権利床は、内装等格安の質素な仕上がりですので、デベが坪単価0円から30万程度で内装、設備面でグレードアップする可能性があります。
ですので価格は上昇します。
また7階の目安の価格ですが上階にいけば○万円キザミで上昇します。
真中の部屋より角部屋が床価格高くなります。
現状では各階の保留床価格は公開されていません。
わかりましたら公開させて頂きます
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1108
麻布通り
>>1107 匿名さん
その単価なら低層階でいいから買いたい。
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1109
匿名さん
>>1107 匿名さん
この市況で、麻布十番でその単価なら、殺到するだろうね。あり得んわ。
北参道とか虎ノ門の価格見た方が良いよ。
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1110
匿名さん
>>1107 匿名さん
もしかして地権者棟の価格?仕様とか共用部の扱いとかも違うだろうから、それなら分からん。
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1111
eマンションさん
>>1107 匿名さん
保留床単価(デベの仕入れ値)が坪545万円で追加で坪30万円のグレードアップをして、オール天カセ、床暖房対応、タイル貼り浴室、食洗機コンベック付き高級キッチン、突板フローリングにした分譲用の部屋として一般販売する場合、坪800万円くらいの値付けになるんじゃない
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1112
匿名さん
芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか
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1113
匿名さん
>>1112 匿名さん
ネガしてるつもりだろうけど、そんな誰にも刺さらん投稿して楽しい?
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1114
匿名さん
芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか
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1115
匿名さん
坪 600万弱で売っても、デベは通常の利益が出る物件ですが、価格相場が上昇してますので、さらに儲けをいくら加算して売却するかは不明です。
もし坪800万での売却は、デベの利益ばかり載せられた内容の伴わない物件?にならないでしょうか?
始めから坪600万で売却する仕様だったが10年前の計画と周辺の事情により坪800万円でも売却が可能になりました。
エンドは25坪を坪600万で買って通常の買い物ですが、坪800万なら約5000万もデベの利益に寄与する不○物件のような気がしますが、いかがでしょうか?
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1116
匿名さん
>>1115 匿名さん
5年前は今より3割安く、仕様も良かった。そういう傾向は今後もすすむでしょう。嫌なら築浅中古を今から買えばいいだけの話
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1117
匿名さん
>>1115 匿名さん
それで売れるなら、市場が受け入れてるんだから良いのでは?
安値期待してるなら、まず無理だよ。
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1118
匿名さん
今なら坪800でも売れちゃうだろうけど、5年後に今の相場を保っているかどうか、だれにも分からないけどな。
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1119
匿名さん
お金は唸るほどあるのですが、
芝浦アイランドとここで迷っています。
環境は芝浦、飲食は三田小山西。
考え中です。
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1120
eマンションさん
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1121
匿名さん
>>1119 匿名さん
生き物でない金の唸る声が聞こえるのは、多分若葉さんの幻聴だと思いますが、あり余ってるなら両方買え
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1122
匿名さん
>>1121 匿名さん
確かに。芝浦なんか安いんだから迷う必要ないね。
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1123
匿名さん
タワー2棟が免震になったのはポイント高いね。地盤もイマイチだろうし良かった。
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1124
匿名さん
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1125
匿名さん
>>1124 匿名さん
芝浦で迷うくらいなら、どちらも辞めたら?
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1126
匿名さん
>>1125 匿名さん
スカイとかこの近隣のスレ荒らしてる人でしょ。
しょうもない
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1127
匿名さん
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1128
匿名さん
完成は令和10年ですよね。何でそんなにかかるんだろう。
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1129
匿名さん
どのくらいの価格で売り出すのか気になります。あまり高いと資金調達が大変です。
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1130
匿名さん
>>1129 匿名さん
売出時の市況が読めないので、今売り出すならという前提であれば、スカイより低いことはあり得ず、北参道よりも高いだろうから、坪800台以上は固い。
かんぽ跡地が更にもう一段上だね。
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1131
匿名さん
>>1127 匿名さん
それ、君のマッチポンプでしょ。バレてんだよ
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1132
匿名さん
写真にあります通り
専有面積は75557m2(22896坪)で
参加組合員(三井等)負担金は、943億8900万 です。
三井等は、内装込の仕上げ状態で平均坪単価 412万円の仕入価格です。
もちろん低層坪単価 300万の部屋もありますが、高層階坪単価600万以上の部屋の仕入れもあります。
全戸数の仕上込の平均坪単価が 412万円です。
分譲は数年後に、仮に坪単価 800万で分譲できれば、半分が儲けになります。
多少人件費 広告宣伝費は必要ですが、なんと儲かる仕組みでしょう。
分譲価格が1億円の部屋なら 約 5000万の儲け、2億円の部屋なら約 1億円の儲けです。ほぼ純利益です。
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1133
匿名さん
>>1132 匿名さん
大成や戸田は、どんだけ利益あったんだろうか。
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1134
匿名さん
>>1132 匿名さん
こういうことして、いいと思ってるの?あなたのモラルは?
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1135
匿名さん
>>1134
残念ながらモラルとかを持ち合わせておりません。
1億の仕入物件を倍の2億で売る事は、モラルがあると言えるのでしょうかね。
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1136
匿名さん
>>1135 匿名さん
いかにもコスト前提の日本人的考えですね。
別に不当に利益を出すとかの話ではなく、市場原理に合わせての価格設定ですよね。資本主義なら当たり前です。
仮にマーケットが大きく落ち込んで、コスト割れしても利益を乗せて売り出すべきと?
じぎょ事業者はリスクとってるんですよ?
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1137
匿名さん
現地みましたが、住環境、エグいですね
首都高の大高架が、マンションをぐるりと取り巻く、薄暗い、騒音の耐えない、古川沿い低地
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1138
検討板ユーザーさん
>>1132 匿名さん
すげー利益率だね
こんだけ利益取れるならやらない手はないすね
てかこの条件で権利者はみなOKしてるんですか
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1139
匿名さん
>>1135 匿名さん
別に慈善事業でもなんでもないんだから、いいんじゃね。利益追及して。
それが嫌なら買わなければいいわけだし、そういう人が多ければ必然的に安くせざるを得ないでしょ
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1140
検討板ユーザーさん
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1141
マンション検討中さん
>>1135 匿名さん
他の人が指摘してるように、言ってることが的外れ。さすがモラルがないと胸張る奴は違うな。
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1142
匿名さん
>>1135 匿名さん
正直、モラルとかここで気にしませんが、どんな立場の人がこんなこと言ってるのか気になりますね。そもそもまだ、デベが取得する床面積や単価の平均は決まってないでしょ。
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1143
匿名さん
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1144
匿名さん
>>1143 匿名さん
おそらく正式な文書ではないね。かなり前に反対派か何かが反対材料に作った資料でしょう。前に地権者の方の言ってた坪単価よりもかなり安過ぎですから。
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1145
匿名さん
今のマンション事業なんてこんなもんだろ低金利だの今後も下がる見込み無いだのあの手この手で煽ってガッツリフルローン組ませて市場価格だーと言いながら暴利で販売。デベは笑いが止まらない市況だろうね。
まぁ俺も買うんだけどね。
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1146
匿名さん
>>1145 匿名さん
こんなもんかは別として、デマ情報は良くないね。
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1147
匿名さん
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1148
匿名さん
どんなに環境が悪い場所でも再開発で一気に環境が変わり価値が高くなりますので、ここは人気ナンバー1の麻布十番エリア買う価値は大いにありですね。
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1149
匿名さん
再開発をしても、首都高大高架や古川沿い低地はなくなりません。
住環境が変わることは、ないのです。
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1150
匿名さん
1132ですが、金額等事実を述べているのであって、もし違う部分がありましたら ご指摘頂ければ訂正致します。
まあデマで片付けたい方々もおられるのは事実です。
>>1133
大成と戸田は事業協力者で建設会社ですので坪単価 150万以上の工事受注ですがデベの三井程儲かりません。
この再開発のみについて言っているだけで他のマンション事業は わかりません。
>>1136
事業者はリスク取っているんですよ?
デベはリスクを負う事を前提に参組に応募して参加しています。
リスクを負って当然です。
しかしデベはリスクを負わないのが一般的です。
権変の見直しとか事業の中断 中止、場合により権利者から負担金の徴収等で損失が出ないようにします。
始めから都心で損失が見込まれるような再開発に参加しないですがね。
もし都心の再開発で上手くいかずデベが損失を出して何十億、何百億穴埋めした再開発があれば教えて下さい。
>>1138
この条件で権利者は皆OKしているのですか?
再開発にはブラックボックス的な部分があり、床の価格の裏付け等細かな知りたい情報は公開されないので精査できないのが実状です。
なんとなく雰囲気に流されている方々が多いように見受けます。
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1151
検討板ユーザーさん
>>1132 匿名さん
総事業費1081億だから保留床処分金が945億なら権利者の増床負担金は136億円か
増床面積と権利床面積はそれぞれいくら?
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1152
匿名さん
1132ですが
>>1137
>>1140
ご存じの通り貧 街のようですが、建物が一掃されますと、まとまった土地になりますので全く違う風景になると思います。
>>1142
組合設立されてますので、デベが取得する面積 22896坪 負担金額 943億8900万円は確定しております。
三井等の買付平均坪単価412万2500円です。
但し今年の6月にB棟 C棟の建物外観の設計変更があり、床面積 従前土地価格を見直ししましたので、変更後のデベの取得面積と負担金額は今年の12月でないと公開されません。
現状では最新の数字です。
>>1144
組合設立時には定款を作成します。
その定款に記入されており(写真は定款と違いますが同じ数字です)、この再開発の核であり基本部分です。
定款の変更は、総会で承認を得て都知事の許可を得る必要があります。
>>1145
他のマンション事業は、わかりませんが、この再開発については約10年前の計画が続いており、土地価格は(今年の6月)一度見直されていますがデベの事業費を抑えるため安く評価されているのが原因です。
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1153
匿名さん
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1154
匿名さん
>>1152 匿名さん
組合の中の話といくらで売り出すかは全く別の話ではないのですか?
あなたはデベが安く売り出したら納得するのですか?
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1155
匿名さん
>>1152 匿名さん
またデマですね。地権者がみんな増し床すれば、それだけデベが取得する面積は減りますよ。つまり、確定してません。
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1156
匿名さん
>>1151
増床面積は、これから11月末までの個別面談で希望を受付ますので現在不明です。それ以上は、わかりません。
権利床面積ですが 延べ床面積 181130m2で保留床面積総合計 125000m2 権利床面積総合計56130m2 と試算しました。
>>1153
言葉たりませんでした。
首都高速なくなりません。
古川もあります。
小山橋新しく付け替えします。
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1157
匿名さん
>>1132 匿名さん
45階タワーの7階部分の保留床価格は約462万円。33階タワーの7階部分の保留床価格は、約425万円。これが地権者さんからの情報。
どうやったらデベの全体の仕入れ価格が坪412万になるのかな。デマではない理由が聞きたいね。
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1158
検討板ユーザーさん
>>1156 匿名さん
いまの段階は増床面積ゼロ想定で試算してるようですから、保留床面積+権利床面積=総専有面積かと思います。
大体、こんな話なんじゃないすか
保留床面積75557㎡(22856坪)
保留床納付金944億円
保留床単価413万円/坪
補助金137億円
総事業費1081億円
権利床単価330万円/坪
権利床面積◯◯
総専有面積◯◯
延床面積179600㎡(54329坪)
工事費単価(税込)159万円/坪
工事費864億円(総事業費の80%)
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1159
匿名さん
古川と高速道路のロケーション。白金高輪のスカイと似てますね。坪単価いくらですか売り出すのかな?
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1160
匿名さん
こんな悪立地までタワマンにして無知なお上りさんに売りつけようとするとは。
世も末だは。
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1161
匿名さん
>>1160 匿名さん
ワンパターンなネガが何言っても、麻布十番駅至近の再開発だから、人気出るし、高いだろうね
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1162
匿名さん
>>1158
1156ですが計算ありがとうございます。全くその通りです。
最後まで書いて欲しかったのですがね。
権利床面積 26043m2
保留床面積 75557m2
なんと従前資産(土地評価)を安くした為にマンション床の75%をデベが持っていく仕組みです。
この中には、かなり詳細な数字も出てきますが、どのようなお立場の方ですか?
権利者の中には、これ程詳しい方は一人もおりませんがね。
デベの関係の方ですか?
コンサルのお立場の方ですか?
いつも デマ デマとありがとうございます。 とても感謝です。
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1163
匿名さん
>>1161 匿名さん
そうですね。無知なおのぼりさんも何も、高速あって古川沿いでなんて見たまんまですからね。適性な価格で売れちゃうんでしょうね。
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1164
匿名さん
>>1162 匿名さん
決まってもいないことを、あたかもそのよう書くことはデマと言います。坪単価412万もデマでしたね。デベの取得する床面積も決まってませんね。
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1165
匿名さん
>>1157
1132ですが
デマでない理由が聞きたいね
そんなに平均坪単価 412万円 が公になると困りますか?
価格表を見てないので推測ですが、権利者棟の7階で保留床価格 坪375万円ですが、低層階なら 坪300万円台もあるのではないですか?
当地区の保留床価格は、権利床価格の1.25倍です。
権利者価格は、保留床価格を1.25で割ると出ます。
約5年後に仕入れ価格 坪単価412万円を坪単価800万とかで売れたら最高じゃないですか?
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1166
匿名さん
昨今の大雨気象事情を鑑み、
港区の水没ハザードマップが改訂されましたね
ここは、がっつり水没エリアになっちゃってますが
一言 オナシャス
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1167
マンション掲示板さん
>>1162 匿名さん
保留床単価412万を1.25で割った330万が権利床単価であれば330万に権利床面積7878坪を掛けて従前評価は260億円になるね
敷地面積が6200坪だから建物評価ゼロとしたら、土地評価は坪419万か、、、
開発利益を見てない安い評価な気がするね
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1168
匿名さん
>>1164
1162ですが、
決まってないことを、あたかも そのように書くことはデマといいます。デベの取得する床面積も決まっていませんね。
失礼ですが、どのようなお立場の方ですか?
権利者の方ですか?
デベとかコンサルの方ですか?
もちろん 確定するのは終盤の権利変換計画ですが現在討議できるのはこの床面積と金額です。
あなた様もご存知の定款を載せます。
反対者のチラシでもありません。
デベの取得床面積も負担金も明記されています。
ご存知の通り 定款は都知事の認可したものです。
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1169
匿名さん
>>1165 匿名さん
じゃあ答えてみてくださいよ。
45階タワーの7階部分の保留床価格は約462万円。33階タワーの7階部分の保留床価格は、約425万円。これ聞いて、45階タワーの平均いくらだと思う?33階タワーの平均いくらだと思う?
私が思うに、全体の戸数の6割を占める45階タワーは坪単価500万超えるでしょう。33階タワーは450万超えるでしょう。戸数の少ない地権者棟は350万とかかな。
ざっと見ても、坪単価412万の訳がなく、450万を軽く超えますよ。500万にも収まらないでしょうね。
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1170
匿名さん
>>1167
1162ですが
計算ありがとうございます。
従前評価は330億と聞いております。
開発利益は1円も加算されておりません。
従前評価は非常に安い価格になっております。
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1171
職人さん
>>1169 匿名さん
3棟それぞれの保留床ベースの価格表(分譲のときにお客にみせるようなやつ)を見れば、スッキリ解決じゃねえ
価格表は秘密で見せられないとのことであれば、保留床単価は
944億円÷22856坪=413万円/坪になると思うが、、、
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1172
匿名さん
>>1171 職人さん
定款って、、組設の時から変わってるんでしょ。すでに地権者の情報から違うのは明らか。古い情報を今でも引っ張り出してデマ流さないようにね。
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1173
匿名さん
実際には権利変換認可で最終的なデベの保留床面積や保留床納付金が決まるので、現段階では、あくまで目安でしょう
でも分譲単価の見込みが坪800万ということは保留床単価は坪600万くらいが常識的な水準だと思うが、どうなんでしょうか
知らんけど
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1174
匿名さん
>>1172
1170ですが
古い情報を今でも引っ張り出して、デマ流さないようにね
古い情報なのですか?
定款は令和2年9月の再開発組合設立時のものでして10年前とか古いものでは、ありません。
あなた様よくご存知でしょう (笑)
この当時(わずか1年前)の床面積 金額がデタラメとすると、当時の準備組合は法令違反をして組合設立認可申請をした事になりますよ。
私は、事実に基づいてお話していますが、デマデマとあなた様の組織は これらの事実が余程気になるのでしょうね。
お察し致します (笑)
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1175
匿名さん
>>1174 匿名さん
もうすでに事実と違うことが分からないとは、いやはや。
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1176
職人さん
>>1175 匿名さん
これから権利者は権利変換ルールに沿って権利変換を選ぶか転出を選び、権利変換を選ぶ権利者は希望住戸を決める段取り
つまり権利者の希望によって権利床面積はこれから増減するので保留床面積も増減する
ただし権利変換ルールで実質的に権利者の増床を阻むような面積制限を設定したり、権利床単価を高く設定すれば、権利床面積を減らすことができ保留床面積を増やすことができる
であれば、面積制限を設定せず、権利床を低くする(例えば保留床単価を2で割った額を権利床単価)ことができれば、従前評価が360億円と安い評価をされても条件は改善するので権利変換計画に多数の同意が得られる
この理解でよい?
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1177
匿名さん
>>1169
1165ですが
坪単価が412万と言うが、今般保留床価格がすでに450万とか500万越えているのはなぜか?
令和2年9月に組合設立認可され定款が決められました。
その何年か前に(詳しい時期は未定)案として準組内でまとまりました。
その当時は保留床平均坪単価 412万は妥当で各棟で齟齬は発生しませんでした。
しかし、ここ○年市場価格が上昇しましたので、各棟の基準階の7階の価格を見直す度に定款の坪単価 412万と一致しなくなりました。
そこで本来なら組合設立前にデベの取得面積と負担金額を見直すべきだったのですが、何かの理由によりそのまま
定款を提出しました。
見直さなかったので各棟の保留床床価格とミスマッチが発生している。
しかし定款見直さなかったのは組合(準組)の判断で、権利者は当然定款内で表記されている坪 412万で検討して、どこが間違っていますか?
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1178
匿名さん
あまりマニアックスな話ばかりしないで、単純に購買意欲を?き立てる話をしてください。
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1179
匿名さん
>>1177 匿名さん
坪412万なんていう単価を基準にして検討している権利者はいないですよ。デベも坪412万で買えませんから。まだ理解できてないの?
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1180
匿名さん
大崎でも、市場価格上昇で後から地権者が、安すぎで不当だ、と裁判に訴えていたけど、当然負けた。大崎のマンション買うときも、三井から、訴訟抱えているけど全然問題ありませんよ、と説明がありその通りだった。どこにも再開発には付き物。
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1181
匿名さん
三井さんは、仕入れ価格 坪単価 412万を約5年後に坪単価 900万円とか1000万円 で分譲できれば最高ですよね。
(利益と経費)が20%としても 平均坪単価 550万円でも たっぷり ドバ?と利益が出ます。
権利者から土地を安くタタイて買ったのだから 暴利をむさぼらないで安く販売してくださいね。
1億で仕入したのだから2億で売って、どこが悪いんだ!
2億で買ったが、中味は1億程度のバラック仕様
買った奴が○鹿なんだ!
このような 素晴らしい企業姿勢でないと思いますがね。
皆様、権利者棟も素晴らしい仕様みたいですよ。
タワー棟の仕様は、不明です。
権利者棟は、余ったら分譲するみたいですよ。
涙が出る程素晴らしい (笑)
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1182
匿名さん
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1183
匿名さん
>>1181 匿名さん
そういえば、前、地権者のことを権利者とか間違えてる奴いたな。そいつか。前もそのスレ荒らしてたね。まだやってたのか。笑
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1184
匿名さん
>>1183 匿名さん
権利者では広義過ぎるって意味で間違いって言ってます。
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1185
匿名さん
住宅の保留床単価が結構安いなら、店舗を希望すれば地権者として結構おいしそうな気がしますが、店舗の価格表って公表されてんですか
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1186
匿名さん
>>1185 匿名さん
いまだかつて、価格表なんていうものが公表された再開発があったのでしょうか?地権者が多いと、事務局は対応しきれないと思いますが。
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1187
匿名さん
>>1186 匿名さん
えっ、価格表見せてくれないんだ
どうやって希望住戸えらぶんですかねー
価格表作って地権者に自由に選ばせた方が事務局も楽でしょう
地権者専用棟を選ぶか選ばないかくらいの自由は与えてもらえるんでしょ
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1188
匿名さん
ここ、梅雨時はメンタルにくる場所ですね
今日の古川の水没具合は、如何でしょう
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1189
匿名さん
この再開発に関係しないデベさん、コンサルさん、または詳しい方にお聞きします。
普通、再開発は、開発利益が従前更地価格に加算されてきました。
ところがこの再開発は、事務局の戸田建設と権利変換コンサル RIAは一切認めておりません。
たとえば従前土地評価が坪400万円なら1.5倍の600万と評価のようにです。
この200万円分が開発利益です。
開発利益は権利者に配分されて当然と思いますが、すべてデベの三井が搾取します。
ご回答ございましたら、よろしくお願いします
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1190
匿名さん
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1191
匿名さん
>>1189 匿名さん
従前評価に開発利益を加味するなんてどこで聞きました?他の再開発で聞いたことないですね。評価されないような建物に値段が付いたり、賃料が補償されたり、入居者退去させたり、かかる費用に充てられていると思います。なので十分に開発利益は受けてるでしょう。それに、規模は小さいですが増し床できるわけですから、デベと同様に利益が出せます。
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1192
匿名さん
>>1179
1177ですが
定款は再開発の柱ですよね。
ご存知の通り すべての規約 約束等が記載されています。
当初 保留床価格 平均坪単価 412万で検討されてた訳ですよね。
組合設立時に保留床の専有部分の床面積と負担金額を更新できなかった理由は何ですか?
またこの再開発に相当お詳しい方みたいですので、この回答は簡単でしょう。
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1193
匿名さん
>>1192 匿名さん
事業計画変更認可をこのあと受けるんだから、更新も何もない。キミ大丈夫か?
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1194
口コミ知りたいさん
>>1189 匿名さん
厳密に言うと事務局やコンサルに踊らされてる組合理事長や役員が従前評価に開発利益を反映しない安い従前資産評価とする方針で案を作ってるのが実態だよ
質問する対象は事業協力者やコンサルでなく、踊らされてる理事会ですyo
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1195
匿名さん
>>1191
1189ですが再開発コ?ディネ?タ協会の書籍に開発利益の配分とありますがね。
ご不信でしたらご自身でお調べ下さい。
また東京の再開発で開発利益の分配された権利変換資料も何種類か所有しておりますがね。
増床と開発利益は全く性格の違うものです。
増床は、それなりの金銭的余裕がないと出来ません。
開発利益は、地権者すべてに与えられるものです。
どこにデベと同じような利益を出せる根拠があるのかお笑いです。
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1196
匿名さん
>>1191
1195ですが
開発利益の配分は、書籍の中の1項目としてあるという事です。書籍名では、ありません。
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1197
口コミ知りたいさん
>>1191 匿名さん
こうなんじゃないすか!
再開発事業においては、参加組合員の意向が事務局を通じて組合運営に影響するため、従前資産評価において開発利益を加味しないケースが多いと言えます。
開発利益を加味するかどうかは土地収用法の補償と同様に解釈すると「完全補償説」をベースに可能な限り加味していくべきと考えるべきでしょう。
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1198
匿名さん
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1199
匿名さん
もう少し開発利益を具体的に語って頂けませんか?
デベさんは払いたくないし、コンサルさんは状況によると思いますが?
ここ10年以内の再開発で払ったとか払わなかったとか ご意見お聞かせください。
払う場合は どのような状況の時ですか?地権者の圧力ですか?
更地価格の何%ぐらいの評価されるのですか?
払わない場合は、どのような状況の時にですか?
どのように払わなくて良い方向に持っていかれるのですか?
森ビルの再開発で事務局が森ビルさんの場合は開発利益をみてくれますので、港区では区民に評価が高いです。
その他 開発利益について何でもお聞かせ下さい。
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1200
匿名さん
ボロ家が同じぐらいの広さの新築マンションになって、再開発利益をもっとよこせ!なんて下品な地権者は少ないんじゃないかな。
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1201
匿名さん
白金高輪再開発事業の東急はまだ取り壊し工事が始まっていません。どこも地権者との交渉が大変なんでしょね。
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1202
口コミ知りたいさん
>>1201 匿名さん
参加組合員の意向を受けて、従前資産評価に開発利益を加味せず、保留床を安く設定し、地権者の増床を抑える増床制限をあたかも当然で有るかのように地権者を丸め込む役割を担うコンサルが大変なのはよくわかります。
でも、成功した時のメリットは大きいので頑張ってもらいたいと思います。はい。
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1203
匿名さん
>>1200
1199ですが その通り。
たまには 良い事言うじゃないですか?
ボロ家でボロ儲けは 三井ですよ。
綺麗な上品な奥様も沢山おられますよ。
一度見に来てくださいな。
小声で言いますが 地権者棟なかなか素晴らしいですよ。
なんとなく3割 50部屋ぐらい入居希望がなくて分譲にまわるような気がしますよ。
アタシの勘ですが?
もし よければ買って下さいな。
夏にはベランダから墓も見られてスリル感最高ですよ。
アタシですか?下品に決まってるじゃないですか? (笑)
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1204
匿名さん
この再開発に関係しない詳しい方にお聞きします。
開発利益ですが、私の手元にあるものは港区と品川区のものです。
3件は更地価格に50%が加算されていまして、1件は45%が加算されています。
当地区の開発利益はゼロです。
それとデベの占める床面積が最近非常に大きくなっています。
開発利益が大きく関係していますがデベは75%程度確保しています。
当地区もデベ75% 権利者25%の構図です。25%の床を約230地権者で分けます。
手元の資料によりますと、組合施工の再開発525件の中での平均値は、権利者39% 保留床61%とあります。
(事業完了地区権利変換後床所有形態)
従前資産が増えれば保留床面積が少なくなる。
一方このような再開発をいろんな講習会で広めてきたのがコンサルのRIAだと思いますが、いかがですか?
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1205
匿名さん
>>1200 匿名さん
その通り。
再開発にもリスクがあるから、リスクをとった再開発業者が果実をとるのは当・た・り・前
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1206
匿名さん
>>1204 匿名さん
保留床単価固定だと、保留床面積が固定され権利床面積が決まってしまうので、従前評価を上げても権利床単価が上がるだけで権利返還予定の権利者にはメリットもデメリットもありません。(転出者には転出価格が上がるメリットあり)
なので、権利変換予定の権利者のメリットにつながる交渉は保留床単価を上げてもらう交渉になります。
保留床単価ベースの価格表をつくり平均単価をチェックすることが本当に単価が坪412万円になってればもう少し上げてもらうよう理事会から参加組合員にお願いして貰えば解決するのではないかと思います。
参加組合員の意向のみで動き、権利者を軽視するコンサルは価格表を隠して見せないケースがありますから、その場合は別途、対策が必要となります。
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1207
匿名さん
>>1206
1204ですが、ありがとうございます。
知識がないので、よくわからないのでお願いします。
仮に保留床単価が412万から500万になったとします。
全体的な保留床価格の底上げになると思いますが、増床は保留床価格で買う事になっています。
また1区画だけ特別分譲で買受けができまして、これも保留床価格です。
増床して特別分譲を受ける場合、保留床単価 500万との関連性と 坪単価412万の時と、どちらが得なのかわかりません。
どのような判断すれば良いのでしょうか?
教えて頂けますと助かります。
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1208
職人さん
>>1207 匿名さん
保留床単価が500/412上がれば保留床面積は412/500に減ります
ということはそれだけで権利床面積は旧保留床面積x(500-412)/500増えることになります
保留床面積22856坪、権利床面積7878坪であるなら、保留床面積は18833坪、権利床面積は11901坪になります
組合は事業費を保留床納付金と増床負担金で賄う仕組みですから、保留床単価と増床単価は同一であることが普通です
権利床面積を上回るような大幅な増床でなければ、増床単価が上がるマイナスより、権利床面積が増えるプラスの方が大きいでしょう
こういった話はコンサルが権利者の立場にたって説明会等で権利者の皆さんに説明するのが普通だと思うのですが、あまり普通ではないようですね。
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1209
匿名さん
>>1208
1207ですが、ありがとうございます。
そのような方法があるのですね。
目からウロコです。
感謝です。
検討させて頂きます。
開発利益を加算して従前資産を見直すよりは、保留床価格を上げた方が権利床面積が増える事ですね。
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1210
匿名さん
(内装込の完成品)坪単価 412万で仕入したマンション床を3年先 平均坪単価 900万で分譲できれば 三井の暴利!
25坪だと 仕入価格 1億300万 分譲価格 2億2500万なら 1区画で 1億2000万 の丸儲け
コンサルRIAと事務局 戸田建設の三井に床を安く処分する 権利変換操作!
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1211
匿名さん
地権者は怒っているぞ。
老人パワーの一揆が起るぞ (笑)
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1212
匿名さん
>>1210 匿名さん
私も坪412万で買い増しできるならしたいが、実際は坪500万とかになってるんだよな。それでも全力で買わせていただきますけど。最近の傾向として、参加組合員が困るのは、地権者がみんな買増しなり増床
してデベの取分が何割も減ったみたいなことが多いらしい。
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1213
匿名さん
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1214
匿名さん
でしょうね。
東京DEEプ 御用達の場所ですし。
雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。
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1215
匿名さん
>>1210 匿名さん
この人のスタンスがよく分からないんだが、デベを妬んでんのか、地権者を妬んでんのか、それとも、デベに丸め込まれた地権者をばかにしたいのか、さて、どうなんでしょう。
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1216
マンション検討中さん
>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない
事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、
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1217
匿名さん
>>1215
1210ですが
デベに対して
自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい
RIAと事務局に対して
三井の代弁者として 知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。
土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内 デベが75%を持っていく
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1218
匿名さん
1210ですが
誠に すみません。
この地区のコンサルさんに関してです。
不快に思われたら申し訳ありません。
心からお詫び致します。
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1219
匿名さん
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1220
匿名さん
この地区の再開発に ご興味のある方
athomeで戸建の売物 地区内で現在ありますよ。 御覧下さい。
増床 3割制限か現況床面積の大きい方 保留床価格で購入
特別分譲 保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。
権利変換計画同意が12月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲(位置、面積の確定)決めないといけないみたいです。
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1221
匿名さん
>>1220 匿名さん
興味があるようですけど、買わないんですか?
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1222
匿名さん
古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?
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1223
マンション検討中さん
>>1217 匿名さん
正しいじゃん。
元々水浸しの無価値な土地に莫大な付加価値を付けてくたさるありがたいデベ様なんだぞ。
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1224
匿名さん
>>1217 匿名さん
土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。
レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ?
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1225
匿名さん
再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。
個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。(中省略)
実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。
中省略
不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。
RIAの前社長 宮原義昭さんも加わった10人程度の座談会で抜粋です。
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1226
匿名さん
>>1220 匿名さん
買い手がなかなか出ないってことは、変な人が言ってるほど、保留床価格は安くないのかな。残念。
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1227
匿名さん
1225ですが出典
再開発実務あれこれ 覆面座談会
機関誌 再開発コ?ディネ?タより
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1228
匿名さん
ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。
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1229
匿名さん
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1230
マンション検討中さん
>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。
このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。
ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。
参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。
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1231
匿名さん
>>1230 マンション検討中さん
お金のある地権者は買い増しによって開発利益を得ることができる。お金のない地権者は十分に得ることができない。それだけね。
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1232
匿名さん
>>1231 匿名さん
まあ、そういうこと。the courtにも変な関係者がいたけどね。渋谷ザタワーのような権利関係がさっぱりしていて、変な地権者がいない再開発がいいね。
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1233
匿名さん
>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし
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1234
匿名さん
>>1230
1225ですが 詳しい ご回答ありがとうございます。
私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。
従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。
いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。
現在は従前資産(土地の評価)を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。
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1235
マンション検討中さん
>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。
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1236
匿名さん
>>1235
1234ですが ご回答ありがとうございます。
私は事務局 コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。
組合の理事会は毎月1回あり、20人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。
地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか?
役員ですが区分所有者とか土地15坪程度所有 大きくても30坪所有です。
大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。
先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。(わかりませんが?)
組合と私の接点は少ないですが、
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1237
匿名さん
>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。
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1238
マンション検討中さん
>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。
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1239
マンション検討中さん
すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね??
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1240
匿名さん
>>1239 マンション検討中さん
古川の下通して通路できたらすごいですね。
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1241
マンション検討中さん
>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。
ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。
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1242
マンション検討中さん
ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか?
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1243
匿名さん
三井の仕入価格は完成部屋 平均坪単価 わずか412万円
数年先 平均坪単価900万で分譲できれば 三井のエゲつない儲け方
分譲価格 2億円の部屋も 実質は
1億円弱のボンビ?仕様か?
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1244
匿名さん
>>1235 マンション検討中さん
まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。
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1245
匿名さん
>>1243 匿名さん
それはどちらの情報でしょうか。
>>1090 の地権者さんの話だと、
45階のタワーの7階部分の保留床価格(デベの買取価格)は坪単価 約462万円です。
とのことです。
45階の最上階が坪500万切るように値付けするなら、地権者棟まで考慮すれば、412万いけるかな。いや、無理な気がしますね。
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1246
匿名さん
>>1245匿名さん
令和2年9月の都知事の認可がおりた再開発組合認可公告の定款の内容です
定款は組合活動における憲法みたいなモノです
権利者全員に知らされている最新の内容です
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1247
マンション掲示板さん
>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ
そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの
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1248
匿名さん
>>1247 マンション掲示板さん
そんなに大判振る舞いはないと思われ
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1249
匿名さん
>>1245 匿名さん
今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され13%程度上がりました。
同時に超高層タワー2棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。
45階タワーの7階の保留床坪単価は最新(今年6月現在)で462万です。
定款記載の坪単価412万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価 定款時の 412万しか知らされていません。
なので 412万をベースにお話させて頂いております。
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1250
匿名さん
>>1249 匿名さん
412万で話す意味がすでにないですね。
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1251
マンション掲示板さん
>>1250 匿名さん
保留床単価は412万から10%以上上がって450万くらいということですかね。
だとすると分譲想定は600万レベルですね
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1252
匿名さん
>>1251 マンション掲示板さん
坪600なら大バーゲンセールですね。
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1253
マンション掲示板さん
>>1252 匿名さん
首都高隣接、川沿い、歴史的背景等を考慮すると600くらいかなとも思うし、麻布十番2分、東京タワービューとかかんがえると900と言われてもそう違和感ないかもね
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1254
匿名さん
組合には保留床単価教えて下さいと依頼してます。組合は、相談(理事会?またはコンサル)して回答します で現在は回答がない。
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1255
匿名さん
なお単純にデベの保留床買受総額が10%増額するとも思えない。
33階のタワー棟は外観が菱形ダブルの形状から長方形に、地権者棟も亅型から長方形の単純型に大巾に設計変更してますので、建築費も減額可能です。
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1256
匿名
>>1253 マンション掲示板さん
600なら複数部屋買うな。古川沿いとか首都高とか関係ないよ。白金ザ・スカイより高いの確実だし、パークコート、シティタワーの中古成約価格考えたら、800はかたい。
本気で600と思ってるなら、おめでたい。
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1257
マンション掲示板さん
>>1256 匿名さん
そっか、隣に同じようなタワーマンションがあるから中古価格を追っかけてれば、大体の相場はわかるわけね
であれば、保留床単価は450でなく坪500万円くらいには上がってんじゃないの
45階タワーの7階がもともと坪380万で462万に約2割上がってれば、だいたいあってんじゃない
保留床単価500万なら分譲想定単価は667万くらいかな?
それを安いとするか、高いと見るかで、安いと思えば増床や2戸目希望を判断すりゃいいのでは
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1258
匿名さん
>>1257 マンション掲示板さん
保留床単価で分譲価格が予想できると思ってますの?やばくないか君。
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1259
匿名さん
別のとこの地権者ですが、一部屋増し床できるって、かなり羨ましいですね。他知りませんが、私ことこに比べると、条件いいなと思いますよ。
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1260
マンション検討中さん
ここでなんぼ坪単価つぶやいても、微塵も関係ない絵空事。
開けてみて、坪1000もあれ400も相場次第。
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1261
名無しさん
>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。
事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ
本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。
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1262
匿名さん
>>1261 名無しさん
それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、5、6年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に2戸も3戸も取られたくないです。
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1263
名無しさん
>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ
再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。
追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー
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1264
匿名さん
>>1263 名無しさん
どうでしょうかね。2戸、3戸、何十人も買えなくなるなんてこともありえます。組合も買いたくないようなことも。相場次第でしょうけど。
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1265
匿名さん
権利床面積の買い増しは、権利床価格だと思いますが保留床価格になっています。
どうなんでしょうか?
建築費の金利も本来参加組合が負担すべきと思いますが、どうなんでしょうか?
参加組合負担金の支払い時期も10%.10%.竣工時80%と優遇されています。
先払いさせれば金利負担も発生しません。
詳しい方はおられましたらお願いします。
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1266
匿名さん
>>1265 匿名さん
全部あたなの間違いと、勝手な考えですね。
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1267
匿名さん
>>1265匿名さん
地権者に寄り添ったコンサルタントなら権利床は権利床価格で購入できるような段取するみたいです。
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1268
匿名さん
>>1267 匿名さん
どちらの再開発ですか?最近のでお願いします。
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1269
マンション検討中さん
>>1265 匿名さん
保留床納付金を必要に応じて払い銀行から借入しなくてよいようにするには組合設立時の組合参加契約で定めるので組合理事長がうっかりして見落としたんだと思います。
保留床単価と権利床単価は同額にできるのですがなんで同額になってないんでしたっけ?
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1270
匿名さん
>>1269マンション検討中さん
決定事項しか組合員に文面で報告がないので、その同額の理由わかりません。
差を付けた方が組合員の受けが良いと思って付けたのでしょうか?
もし保留床単価と権利床単価が同額にした理由をご存知の方がおられましたら教えて下さい。
権利床単価の1.25倍が保留床単価になっています。
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1271
匿名さん
少しでも権利床単価を安くするために保留床単価を上げましたかね。
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1272
匿名さん
権利床と保留床で差をつけるのも、銀行から借入するのも何も、おかしくないね。地権者の増し床も、初めに全額だすって理屈にかるからね。
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1273
職人さん
>>1267 匿名さん
それはまずないですよ。
権利者が無償で取得する権利床以外の床は事業費を賄うためにデベロッパーに保留床として売ったり、権利者に増し床で買ってもらうことで収支のバランスをとります。
なので権利者が有償で増し床する際の価格は保留床単価になるのが普通です。
保留床より安くしてしまうと増床する権利者に特別の利益供与する形になるのでよほどの理由がない限りはまずいと思います。(弱小地権者対策でどうしてもまともな部屋がとれないような地権者がいる場合は特別救済措置でやる場合はあるとは思いますがかなり例外的な対応です)
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1274
匿名さん
増床基準
権利床価格以上、保留床価格以下の価格で理事会が別途定める価格 とありますが
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1275
マンション検討中さん
>>1274 匿名さん
へー、理事会が別途、勝手に決めるんですね。
理事会はかなり偉いんですね。
保留床価格もはっきり回答しないし、増床価格も別途、理事会が決める、、、
まさかとは思いますが地権者によって増床価格が違ったりするんですかね
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1276
匿名さん
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1277
匿名さん
>>1275 マンション検討中さん
つまらないこと言うのはやめましょうね。部屋によって高い、安いの値付けはあるでしょうが、取得する人によって変えないよ。取得する人の優先順位があるらしいから、先の人の方がいい部屋、安い部屋選べますね。
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1278
職人さん
>>1276 匿名さん
施行令27条で具体的な規定があるんですね。
100%未満還元の場合、現行面積までは権利床価格で救済、それ以外の場合は権利床価格以上、保留床価格以下となってて理事会が決めていいいとは知りませんでした。
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1279
匿名さん
>>1275マンション検討中さん
では、増床の約束事は一般的にだれが決めるのですか?
デベ、コンサルタント、事務局
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1280
匿名さん
>>1279 匿名さん
総会でですよ。
当たり前じゃないですか。
原案を作るのが事務局なりコンサルでしょう。
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1281
マンション検討中さん
>>1280 匿名さん
参加組合員の意向を受けた事務局やコンサルタントが、お飾りで形だけの組合役員の理事会に起案させ、総会の委任状を集めて参加組合員に都合のいいように決めるといった流れですな。
保留床の単価を多少上げれば解決する低還元率の問題を過少床対応として特別に増床単価を調整して救済してる形やね。
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1282
匿名さん
>>1281マンション検討中さん
おっしゃる通りで保留床価格を上げたら権利床価格も下がり権利床面積も増え 地権者は上手く収まると思いますが、それらをせずに増床、1区画保留床価格での特別分譲をさせる意味合いは何なのでしょうか?
権利変換率の悪いのを増床、特別分譲で満足させているのですか?
増床は全ての地権者ができるわけでなく、床のデベの取分が権利床価格のダウンより取れることが原因ですか?
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1283
匿名さん
>>1282 匿名さん
増し床は、全ての地権者がする権利があるよ。するかしないかは個人の自由。
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1284
匿名さん
>>1281 マンション検討中さん
別に大多数の地権者が、現状で不満が無いんだからいいのでは?
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1285
匿名さん
全てのルールや仕組みは、いかに保留床を安くするかとその保留床面積を多くするかを目的に決められているとの目線で考えるとスッキリすると思います。
鑑定士や事務局やコンサルが地権者の組合から報酬をもらってるのに、地権者利益に反する安い保留床単価設定や増床を出来ないようにするルールを作りたがるのは、そうすればまた次の美味しい案件に呼んでもらえるからなんですよ。これが実態だな。
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1286
匿名さん
>>1285 匿名さん
何でそんなに地権者に利益どうこう言ってるの?
建替したら建替中に仮住まいしたり、賃料が入ってこなかったりの中でローン返したりで本来大変なはずなのに、建築費用も負担してくれて、建替中の仮住まいや賃料補償の費用もだしてくれて、賃借人も追い出してくれて、それで新築の部屋もらえるなら、別にデベに儲けてもらってもいいやってのが、実態だな。
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1287
匿名さん
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1288
匿名さん
金利負担の件で教えて下さい。
デベの負担金は943億円で利息10億を超えています。本来ならデベが支払って当然ですが、デベは支払わない。
また支払方法も10% 10% 完了公告から1ケ月後に80%となっています。
デベの最終負担金80%も分譲マンション購入者の最終残高の支払をこちらの支払いに回せられます。
わずか20%の200億弱 用意すれば他人のふんどしで相撲を取れて大幅な利益を確保できます。
利息が掛からない支払方法もありますが当地区はかなりデベ優遇ですが、こんなものでしょうか?
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1289
匿名さん
>>1288 匿名さん
参加組合員を競争コンペで決めてるところは組合が言わなくてもデベから保留床納付金の前払いは提案してきますよ(コンサルは皆知ってます)
俯瞰して捉えると、保留床面積が2万坪超ですから、保留床単価を10万上げるだけで20億収支改善するので保留床納付金先払いと同じ効果とみなせます。
エアコン、床暖房、食洗機もケチられて付いていなければ、1戸あたり150万なので1300戸で約20億くらいは権利変換前にコンサルに調整してもらってよい気がします。
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1290
匿名さん
>>1288 匿名さん
そうすると。買い増ししたい地権者さんも一括で支払うべきということになりますが、そこについてどう考えますか?
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1291
匿名さん
>>1290 匿名さん
地権者の増床なんて保留床の何分の一かでしょ
保留床納付金だって全額前納ではなく、工事費の発生に応じて1/3ずつ納付するだけでしょ
つまり、保留床納付金は組合の必要に応じて支払いて、地権者の増床は竣工時払いが妥当な線なんじゃないの
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1292
匿名さん
>>1291 匿名さん
これまでちゃんと読んでますか?
従前資産にプラス30%の増し床と、まるっと一部屋増し床できますよ。100人の地権者が1億の部屋を買い増ししたら、デベとしては大変だろうね。逆に買い増しさせたくなければ、頭金なり中間金を取った方が、増し床する地権者減るんだろうけどね。
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1293
匿名さん
>>1292匿名さん
100人の地権者が1億の買い増ししたら とありますが、失礼ながら現地と街並み見て下さいよ。
準組の理事さんも現況をスラム街と言われたとか?
>>1291匿名さん
が言われるように保留床の何分の一に決まっているじゃないですか!
地権者も60歳以上の方が半数近くで年金生活者に見えます。
今さら高齢で1億のロ?ンも組めないし、失礼ながら預金1億以上または借り入れ1億できる人は少ないと思いますよ。
もちろん3千万円前後の買い増しは可能でしょう。
組合も過去の一般的な買い増しの統計数ぐらい再開発○○協会から取っていると思いますがね。
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1294
匿名さん
それから 発言者には当地区のコンサルのRIAもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。
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1295
匿名さん
6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル 事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。
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1296
匿名さん
地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。
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1297
匿名さん
>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑
ちゃんと読んでから言ってね。
ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。100戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。
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1298
匿名さん
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1299
匿名さん
>>1297匿名さん
細かい処まで 良くご存知ですね。
地権者でも気が付きませんよ。
ちゃんと読んでから言ってね。笑笑
ここのすごいところは2親等までの買い増しの権利とありますが
増床については権利変換基準細則には記載がない。
ここのすごいところ?どこの再開発に較べてスゴイのでしょうか?
特定分譲については
3親等以内の組合員の親族自ら居住することを目的に
とあるが賃貸に出せない未熟な使えない特定分譲制度である。
>>1297匿名さん は2親等と言われる理由は、これらの地権者が知らない情報を持った方なのでしょうか?
増床と特定分譲は違うんですよ。
2親等でもなく3親等なんですよ。
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1300
匿名さん
>>1299 匿名さん
失礼しました。三親等でしたか。
増し床とは言ってません。買い増しです。
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1301
匿名さん
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1302
匿名さん
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1303
マンション掲示板さん
>>1302 匿名さん
2028年ってまだまだだね。そのころに地価はいったいどうなっているのでしょうか?
もしかして三田一丁目の方が売り出し早いかな?
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1304
匿名さん
三田小山町西地区の地権者の方で
土地の評価が安過ぎるとか
本来建設費の利息は三井が払うべきで権利者負担はおかしいとか
組合は情報公開が十分でないとか
組合員 コンサルの説明がわからないとか
増床は保留床価格でなく権利床価格で等 なんでも
疑問をお持ちの方は8月下旬に港区役所1階 指定日時にロビーの待ち合わせで再開発課に質問をぶつけませんか?
詳しい日程きまりましたら、このスレでご案内します。
平日になりますが、すでに組合で議決された件でも結構です。
箇条書きした物 持参しましょう。
なんでも課長 係長から回答もらいましょう。
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1305
匿名さん
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1306
匿名さん
>>1304 匿名さん
なぜ地権者でもない人がそんなこと気にしているんですか?
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1307
匿名さん
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1308
匿名さん
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1309
職人さん
>>1308 匿名さん
コンサルや事務局が局所的な説明しかせず全体像がわかるような説明をしないことや組合理事長や役員が専用住宅取得をバーターに不透明な組合運営に手を染めているのではないかと疑われている点でしょうか
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1310
匿名さん
>>1309 職人さん
ここはコンサルは別として、事務局、理事役員、みんなポンコツなんで、複雑に何か企んだりみたいのは無いでしょうね。
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1311
匿名さん
>>1310 匿名さん
ポンコツだと見せかけて、実は分譲予定価格の半額で全体の8割以上を保留床で参加組合員へ譲渡できちぁえば、なかなかの役者です。
今の相場でこの立地なら坪1000万での分譲の可能性もあるかもよ
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1312
匿名さん
>>1311 匿名さん
そうなると嬉しいです。すると、相場の4割の権利床価格で権利変換して、相場の半額で(3億ほどの)部屋を買い増しできるということでしょうか。地権者も大勝利じゃないですか。
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1313
名無しさん
>>1312 匿名さん
ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
知らんけど
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1314
匿名さん
>>1312 匿名さん
現時点では再開発マンション床のわずか25%が地権者の割合で それを数百名の地権者で分ける。
一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。
デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。
後で気づいたら 土地はない 毎月の管理費等の負担 壁の薄い公団並か公団以下の仕様 縦型安アパート 高い固定資産税 わずかな国民年金で生活できない事 に後悔する
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1315
マンション検討中さん
再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの?どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。
もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。
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1316
匿名さん
>>1315 マンション検討中さん
そうそう。再開発のおかげで、倍ぐらいに資産が増えたと思ってます。あとはどう買い増ししてどれだけ儲かるか皮算用。
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1317
匿名さん
>>1316 匿名さん
地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。
一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。
ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。
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1318
匿名さん
>>1317 匿名さん
保留床上げて権利床下げても、買い増ししたい私には損まであるので、むしろ反対です。
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1319
匿名さん
地権者様限定です!
当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で
8月26日午後3時より1時間(質問30分、回答30分)
区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。
(なんと やさしい事でしょう)
皆んなでご心配な点質問しませんか?
狭い部屋ですので3名です。
一人8分程度の質問時間です。
先着順3名様限りです。
お申込み多いと次回もお願いする予定です。
8月20日までにお名前 三田1丁目でのご住所 お電話番号をメール下さい。
メールアドレスは、
mabutailang82@gmail.com
です。
詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。
なお出席者のお名前が知りたいとの事で 事前に再開発課へ連絡致します。
地権者の皆様に ご連絡でした。
地権者からでした。
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1320
マンション検討中さん
買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。
それは驚きでした。
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