アデニウム板橋浮間公園ってどうですか？

中学校の自転車通学は許可されてません
徒歩での通学になります

>>39
地盤の硬さは必ずしも価格を形成する主要因ではありませんよ。
要は人気があるかどうか、ただそれだけです。
地盤ゆるゆるでも人気がある場所は価格が高くなりますし逆もまたしかり。
利便性が高いエリアでは川そばや湾岸部、および低地でも高いです。

ここは低地や地盤が柔らかいから安いのではなく単に利便性が悪くまた人気もないからです。
最寄駅が浮間舟渡、見てわかる通り駅力はありません。快速も止まりませんし、各停がくる間隔も
長いですね。20分待つ時もある。
駅の北側、南側、共に閑散としてますし今後も発展の余地はないでしょう。
もともとが工業地域で、あるのは中小工場、清掃工場、葬儀、火葬場、物流系倉庫、そして都営住宅。

つまりは、このあたりはもともと「住まう場所」でも、「働く場所」でもなく、「必要だけど人が嫌がるであろう嫌悪施設を置く場所」
という用途で使われてきたと言えるでしょう。
その後の時間経過でだんだんと人が住まえるように変わってきてはいますが、もともとの歴史がそうである以上は人が好んで
この地を選んでくることはなく、単に工場や空き地が住居用マンションに変わり、ぼちぼち住居エリアへと変貌していてきている
というエリアになるかとおもいます。そういうわけでこのあたりの相場自体が安いわけです。

水害や地盤ですが、災害リスクってのは結局のところ絶対に０にはなり得ません。
あとは費用対効果、バランスを考えるだけの話だと思いますよ。

最近になって整いつつある街、という印象があります。マンションが増えてきているから特にそういう風に思うのかもしれません。
その前だったらもっと不便だったかもしれないし、人気も有ったのかどうかは疑問な部分は出てきてしまうかと思います。
今は子育て世代が現実的に購入できる価格帯だからか、小さな子供が居るファミリーを多く見かけるようになっています。

>>43 匿名さん
子持ち世帯用の都営住宅沢山建てたからファミリーは増えるよね。

浮間公園、喫煙者多いですね。。。。

最多4700万円ですか。立地と設備の割には随分と割高の値付けをもってきましたね。
このあたりでの相場でいえば70m2で3700万。新築＋最近高騰を加味して4200万。

ここ半年以内の中古価格(70m2前後)でみてみるとこんな感じ（実績ベース）
2015年築のリビオ（ただし土地は借地権）が4000万
2011年築のベリスタが3800万
2007年築のグランスイートが3500万
同年築のゴールドクレスト3400万

駅徒歩でいえばここは8分だけど、上記はリビオ以外はここよりも立地がよく徒歩4-6分。
ここ最近供給が多い割には売りが多い（＝買った人がここでの住民生活に定着しない）ので
いつまでもこう言う安値水準になります。

定着しない理由はどうしてもここが間で「街」ではないからです。
このあたりは北区、板橋区、埼玉（戸田市）あたりの境目で通過場所と
工場・倉庫として使われていたことも起因してるでしょう。
あげた中古はいずれもファミリー向けで永住目的の人ばかりだったはずですが
馴染めなかったのかもしれませんね。やはり、昔から人が集まっていた「街」として
機能しているのと、そうではないのとでは違います。今後かわっていくとしても
長い年月を要します。たとえば志村エリアになれば住宅街になりますからお店もあります。
ただ、当然のことながら値段はもっとあがってきますのでなかなか悩ましいところですね。

新築重視でしたらパークハウス蓮根も一つの選択肢になるでしょう。
三井x駅近で価格は同等レベルです。むこうは大規模で共用施設も充実してます。
ただ路線は三田線になるのでそこは人を選ぶかもしれないです。
ここだとJR埼京線なので利便性は高いですね。赤羽いけば京浜東北も使えますし。

新築ではなくコスパ重視でしたら中古でここより駅近のクレストやベリスタ、グランが
いい気がしますね。売りが継続的に出てるため売主の足元をみれますしなにより3600万前後で
手に入れれられるのが最大の魅力です。この価格のメリットは買う時の負担＝ローンで利息を払う分も
かなり節約できますし、売却してもこの価格から暴落することもなく安定した資産形成がしやすい点です。
3600万で10年築のものをかい、20年すんで2500万で売ったとしてもこの間の資産償却がたった
約1000万弱です。
1000万/20年すんだ、とおもえば家賃4万２千円/月ですから。

46さん詳しくありがとうございます。
そうなんですよね…高いなあというのが第一に来るのかも。

土地の取得とか人件費とか建材の高騰とかあるのかもしれないですけれど、
この辺りだともう少し安いんじゃないのかなという期待もあったりするのではないでしょうか。
ただ思うに単純に価格だけじゃなくて
坪平均単価というものも見ていかないとならないのではないかなと思います。
そうじゃないと純粋に並べられないです。

今の販売状況です。
ーー
１期２次の段階で先着順が６戸ということです。この段階で先着順があるのかぁと思ったので最初に多く出しすぎてしまったというのがあるのかなと感じられました。
あとはお値段的なもの？
２，９００万円〜となっていますがそれは２LDKの間取りの物件ですので３LDKだとそれなりになってきてしまいますものね。

あまり売れ行きが良くないのか、価格の見直しがあったようです。
過去にモデルルームを見学に行った方にはハガキでお知らせが届いているようです。オプションの食洗機なども標準装備としてつけてくれるみたいです！

2LDK検討している者です。2DKもあるみたいですがそちらは需要や人気あるのでしょうか？

2DKですか…なんとなく賃貸にするのに良いなぁなんて思いました。そういう風に思う方も多いのかな。ただここの場所で賃貸ってどれだけ需要が有るの？というところですが。
夫婦二人だけだったら２DKはアリだと思いますので、例えばシニア夫婦ならば調度良いという感じではないのかしら。
1部屋フリーの部屋にしてたまに子供たちが泊まりに来るのに対応することが出来たりして。

2DKはこちらですが、昔の団地のような2DKではなく、現代的な2DKですね。
普通に見れば2LDKと大佐ないですよ。

51さん52さん、ありがとうございます。
少し狭めの2LDKのような感じなのですね。
夫婦2人だったら2DKの方でも住めそうです。
日当たりが気になる所ですが、2LDKだけでなく2DKも視野に入れてみようかと思います。

価格の見直しが有ったのですね。浮間公園だとリーズナブルな物件を期待しているのに、でも高かったりするとううむ…という感じがしてきてしまうのはあったかと思います。値下げって言ってもどの程度？と思いますが、良い方向に来ているということでよろしいのでしょうか。
今は販売は１期５次。スタート価格は抑えられているなぁという印象。
これならばまだ若い世代でも手を出しやすいんじゃないでしょうか。

第2期の販売価格が

2LDK / 2,900万円台～
南向き3LDK / 3,700万円台～

ということなので、1期よりもリーズナブルに見えるということなんでしょうか。ただ単純に売り出している物件の違いではなくて、実際にお得になってきているということなのかなぁ。23区内であることを考えると信じられないくらい安いけれどこのあたりってもともとそんなにマンションは高くない地域なんですよね

浴室が１３１７って相当狭いですね。１４３２はないと。

モモレジさんが書かれているとおり、顧客ニーズが把握しきれていない状況なのかもしれませんね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4351.html

確かにターゲットがわからないですね。何向けかわからないとマンションって決め手にかけてしまいます。
近隣のペガサスマンション築年数だいぶたってきたので買い替え狙いですかね

＞57
1317は狭いと思うけど、70㎡未満ならよく見るサイズだから相当ってこともないですよ。1432の浴室は聞いたことなかったけど、60㎡台で1418あれば、㎡に対しては頑張ってるなってラインだと思うけどな。

板橋区のハザードマップを拝見しました。
現地は浸水想定が最大クラスの５ｍ以上となってて戸惑います。
荒川が近隣にあるので当然ですが液状化も同様のリスク。
価格が安いのは、こういった工業地帯の立地も影響しているのでしょうか。。

>>60 匿名さん
よく見ないサイズだよ 最近は１６１８が主流ですし

>>61 買い替え検討中さん

それはそうですよ。河川側は安いのはどこもですから。

＞＞61
荒川の決壊リスクは、200年に一度の発生頻度を想定しているので、それをどこまで物件購入に関して考慮するかという問題になるかと思います。
特に浮間船渡は、エリアの成り立ちからも明らかなとおり、元々は荒川の通り道、なおかつ現在も荒川と新河岸川に囲まれており、人が住むことを想定しなかったので嫌悪施設が集中しています。
最近になって少しずつ住居物件が増えてきて、それに伴って大型スーパー等も出来てきたのですが、まだまだ過渡期といったところでしょう。
それも踏まえれば、価格はもっとリーズナブルでも良かったはずですが・・。
この価格設定については、やや疑問が残るところですね。

浮間舟渡でこの割高感なら、いっそのこと戸田橋渡って一駅隣の戸田公園で物件を検討するのもアリかなって思ってしまいます。
浮間舟渡駅は各停しか停まりませんが、戸田公園駅なら快速も停まりますし、駅力的には歴然ですしね。

>>65 マンション比較中さん
駅前も戸田公園のほうが充実していますよね。
駅にはびーんずも入っていますし、駅周辺は何気に飲食店も多いです。

たしかに戸田公園は、埼玉内でも子育て環境に良いエリアと聞きますしね。

でも値段が違うんじゃないでしょうか。このあたりはやはり安いと思いますよ。
都内までの距離自体はこちらのほうが近い？どこにいくかにも寄るのかもしれないですが…
あとはもう考え方次第という感じにはなってくるのか。
駅までの距離はまあまあかなぁ。
もっと近いに越したことは無いけれどとりあえず徒歩10分いないなのですから。

>>68 匿名さん
北赤羽と浮間舟渡は埼京線の各駅しか止まらないんだよね。
通勤快速や快速に乗れないとなると、電車の間隔が随分開いてしまうのと、各停は新宿止まりが多い。昼間だと15分に一本とかで不便。
それならば、戸田公園から通勤快速使った方が新宿までは早く出れるという仕組みです。

>>69 匿名さん
ちゃんと読もうよ。噛み合ってない。
68さんは戸田公園よりも浮間舟渡の方が電車で早く着くとは言ってないですよ。
距離的に近いって言ってるのと、快速が止まる戸田公園だとここと同じぐらいの条件、値段では無理なんじゃない?って言ってるだけでしょ。で、そこが大事な部分でしょ。
同じ条件、価格で好条件になるならそりゃ皆さんそっちに行きますよ（笑）この物件がそのまま赤羽でも池袋でも恵比寿でも作られて同じ値段なら自分は恵比寿に行きますよ。実需目的じゃなくても売るだけでも有用ですからね。

そもそも論として、本来、リーズナブルなはずの浮舟エリアにあって、この物件の価格設定は割高ではないか、と言う意見があるわけで。
不便さに見合うほどの、価格的なお得感はないよね、ってことじゃない。
人の感じ方は、それぞれだとは思いますが。

>>70 匿名さん
戸田公園だと同じくらいですよ。

>>71 マンション検討中さん
うーん。そういうそもそも論しだすとするなら、今現代で売ってる新築マンションで過去相場以下で売ってるマンション自体あるんですかねって話になりますよ。
すぐにあなたのように割高と叫ばれる人いるんですが新築も中古もその時の相場、経済情勢、需要供給に応じて価格が決まっていくのであって今は今です。本来って言いますけど何が本来の姿なんですかね。街は良くも悪くも変化し続けますし価値も常に変動なんですからいっときを見て安いだの高いだの言っても意味無いし、勝手に本来の価格をつけてもね。感じ方の問題では無くもっと基本的な事、つまり今は今、過去は過去、って言う所が理解出来てない気がします。

今、浮間舟渡最寄の新築マンションでこのよりもはるかに良い立地、建物、設備、広さ等の条件が揃ってるのにここよりも安く、しかも他の物件もそうであるってのがあるなら教えてください。
その場合はこのマンションだけが現相場基準において相対的に割高と言えます

たしかに過去は過去、今は今。
ただ、今のこの物件について、高い安いを判断するのは、購入検討者各人ですよね。
結局、価格が適正、割安と感じる人が多いなら、自然と物件は捌けていくでしょうし、そうであると感じない人が多いなら、売れ残る、或いは売り手が顧客ニーズを見合った価格改定をする、その結果、物件は捌けていく、ただそれだけのことです。
現実の推移を、これからも見守っていくということで良いのではないでしょうか。

>>74 住民板ユーザーさん3さん
いえ、全く違います。やはり理解しておられない。
高い安いを判断するのは購入検討者ではありません。購入検討者が判断出来るのは、自分が買えるかどうか、このマンションがその人にとって要件を満たすかどうか、だけです。
高いだの安いだの、割高割安と言ってるのはこれは彼らが判断出来てるわけでも何でもなく、たんに自分を納得させるために囁いてる自分への声をわざわざ他人に向けて発信してるだけの話です。
判断出来るなら説明ができるんですよ、そしてそこには基準がある。でも彼らは出来ないし基準もないから説明は愚か自分がどうしてそういう事を書いてしまったのかすらわからないのです。心の歪みが出てるだけです。

さて、話を戻します。新築で今売ってるマンションで比較検討はしてください。
中古がー、っていう人はその時点で新築要件は外れてますからそれで選べば良い。
今である必要性がない、待てるって人はいつまで待とうが自分が何を要してるのかすらわからないのでいつまでも待てば良い。
推移なんてのはただの結果の軌跡であってそれ自体なんの意味もないですよ。誰でも結果論でものは言えますからね。またなんのリスクも背負わず予想が当たった外れたも意味がない。
前に進める人は現実を受け入れ今を直視し要件をしっかり決めてリスクを測ってそれを負う人ですからね。
それが決定的な違いです。あなたが言ってるのはただの結果論からきてる意味の無い話。
大事な事は自分が決めた結論にそのまま行動に行けるかどうかだけの話です。話は至って単純です

このマンションは今ここにあり売られてる。価格も出てる。あとはいるか要らないか、ただそれだけ。

貴方の考え方に支持が寄せられると良いですね。
そして、貴方の決めた結論、行動が、事前に予測されたリスクの範囲内に収まっていることを願ってます。

支持とかそういう次元の話じゃないですよ。
ここの物件の価格や売買の記録もまたあなたの大好きな統計データという材料の糧として蓄積されていき、
そしてまたそれが相場として形成されていくだけの話ですから。
まぁ、なんどもいうように割高とか本来はリーズナブル、とかそういうボヤキではなく、
あるんだったら、「今買える具体的な物件」を出してからモノを言ってください。
そうすれば、ここを検討されてる皆さんにとって有益であり価値がありますし、
あなたのいう「支持」だって得られるので話ですよね。

一応いっておくと、新築は現時点ではここぐらいです。一昨年や去年はリビオやらイニシアとか
ありましたけどね。
中古でみてみました。
6年前のベリスタが3780万円/68m2
2年前借地権のリビオが4180/73m2
10年前のウインベルが3180万円/68m2
さて、中古をみても特段ここが高くも安くもなく、いたって普通の相場を形成してる
価格の一つにしか見えませんね。

さて、あなたがいう本来のリーズナブルってのはいったいなにをさすんでしょう？
私からみたら中古もこのマンションも含めて十分リーズナブルだと言えますが。

やっぱ、戸田公園になるかな～

>>75 匿名さん
ここは高い安いでなく出口戦略を考えるとあまりお得ではない。永住するなら問題ないけど。

出口戦略というと、残債割リスクがあるということですかね。もしくは、メインの間取りが、ファミリー受けしない小さなものが多く需要がないということですか？

>>78 匿名さん
埼玉県になるから福祉サービスが悪くなるね

>>79 通りがかりさん

出口戦略は関係ないね。出口は常にあるから。

>>80 口コミ知りたいさん

そういうこと。

>>81 匿名さん
神奈川はサービスよくないけど、埼玉県はそんなに悪くないよ。
少なくとも中学校は弁当なんてことはない。

>>83 通りがかりさん
なるほどですね。
たしかに、どんな出口でも良い訳もなく、高値掴みの含み損や、塩漬け状態になるといったリスクは避けたいですよね。

>>84
いや、板橋区と比べたら雲泥の差だよ。横浜はout of 眼中です。

それぞれ意見はあるとは思うけれど、
自分にとってどうなのかっていうのが一番大切なんじゃないかな〜なんて思います。ベストってそれぞれに違いますから、それについては本当に自己判断になってくるかと思いますよ。

ここの場合は都内であること、そこそこマンション価格が抑え気味な地域であること、
埼京線なので通勤電車はギューギューだけど路線としては便利であること。
そういうメリットはあるんじゃないかなと思います。

間取り的には、ファミリー向けというよりは、やはりＤＩＮＫＳ向けなんでしょうね。

狭いからDINKS向けでしょうね、ファミリー向けは5年ぐらい前から去年まで結構大量に供給されましたし中古でもあるので安さ重視＋ファミリーの人は今欲しいなら中古がよいかなっておもいます。

やはり、こちらはＤＩＮＫＳがターゲットですか。
たしかに同じファミリー世帯なら、お互い様と感じられる子供の泣き声なんかも、ＤＩＮＫＳの方にとっては許容範囲を超えるといった話も聞きますし。ファミリー世帯で、このエリアにこだわるなら築浅のファミリー向けの間取りが多い物件を探すのが良いかもしれませんね。