武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

都民はともかく（横浜出身者には都内に住む動機はないのだが）、高台・戸建てってのは呆れ果てるばかり。あほかと。
戸建て志向なら最初から武蔵小杉になんて住んでないわ。

逆に言えば、少数の戸建てに住んでる武蔵小杉民はもしかしたら田園調布に憧れ持ってるかもしれない。
e-マンションじゃなくて戸建て民が集まる掲示板でご自慢の邸宅をご披露したら？
ここじゃ馬鹿にされるだけだよ。

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違うって。

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タワマンは最下層貧民の長屋だからね　住むのは一生の恥

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>>76843 匿名さん

強がり言うなよ　本音では後悔しているだろ

建替えもできず、いずれは100％廃虚化するんだから、
早めに上京民に処分した方がいい

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廃墟化するマンションの条件
①最寄り駅が不便･不人気
②駅から遠い
③容積率に余裕がない
④取り壊しが難しい超高層

まず何はなくとも①、まずは最寄り駅の駅力が全て。
次に②、マンションは駅近にこそ価値があるので、徒歩10分を超えると存在価値が薄くなる。
その次に③、容積率に余裕があれば区分所有者の費用負担が少なくなるが、長期的には大幅なインフレになることを考えればこれは絶対ではない。
最後に④、これはシンプルに経済性のみの問題であり、技術は既にあるし低コスト化の研究も進んでいる。③と関連して将来的にコストがペイできるなら問題なし。

結論。
真っ先に廃墟化するマンションは、乗降者数の少ない小さな駅の不便なエリアのマンションだが、そうなるようなエリアは戸建てにも住む人はおらず、駅に遠い戸建てから先に廃墟化が始まっている。
武蔵小杉のタワマンが廃墟化するのは、人口が減って武蔵小杉よりも大きい駅のタワマンで需要が満たされてしまった時。
武蔵小杉はJR東に限定しても849駅中27位の乗降者数で、これは東京都内143駅の中に入れても上位15%（21位）に相当する。東急線内でも全21駅中4位。（ちなみに田園調布は17位 笑）
この大きな駅の近くに建つタワマンが建て替え出来ずに廃墟になるようでは、日本は内戦下にあるか災害で最貧国になっているかのどちらかで鉄道も機能していないだろうから、論じても意味ないのは明白。

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まず田園調布の廃墟化を心配する方が先だな。
あ、もう始まってるんだっけか。ごめんごめん。

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武蔵小杉の令和の西洋長屋で粋がっているバカ
こらしめてやりたい

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欧米人はタワマン的な住宅での子育てを好まない。「ふさわしくない」と考えているのだ。中学受験を専門にしているベテランの家庭教師は「タワマンの子は成績が伸びない」と断言している。外出が少ないタワマンの子どもは屋外の自然現象を肌感覚で理解できにくく、それが理科などの成績が伸びないことにつながっているのだという。また、高層建物の住人が急病などで救急搬送された場合、階数が高くなるほど生存率が低いという、カナダの研究機関の調査もある。あたり前だが、低層階よりも上下の移動時間がかかるからだろう。

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>>76857 評判気になるさん
この記事を書いた榊淳司氏は、もう20年近く「タワマンはもうすぐ暴落する」と騒ぎ立てて外し続けている、ルサンチマンジャーナリストの代表格です。
この人が「タワマンはダメ」と言い続ける限り、武蔵小杉は安泰。

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>>76862 匿名さん

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>>76865 販売関係者さん
なんの販売関係者？タワシとか草履とか？
20年前から言われていることが、ずんだもん動画でやっと理解できたか。
ではさらに、親切な俺様が丁寧に補足してやるぞ。

①そもそもタワマン市場は今バブルではない
バブルの定義にも色々あるが、重要な要素の一つに「運用利回りが長期金利を下回っている」というものがある。
1990年代のバブル終盤はまさにこれで、8%の長期金利に対して2%程度の運用利回り。明らかに利回りを無視してキャピタルゲインだけを目当てに価値のないものに資金を注ぎ込んでいたわけで、そりゃいつか崩壊するわ。まさにババ抜き。
それが現在では、1%台の長期金利に対して東京の新築タワマンでも4%の利回り。キャピタルゲインが取れなくなったらインカムゲインでいいや、という選択肢が取れる状況な上に、世界的な資材の高騰（インフレ）と外資の流入（円安）で、頭打ちや小幅な値下がりは今後あったとしても、日本の不動産が暴落する要素は一つもないと言っていい。

②武蔵小杉は実需層中心
タワマンの購入者層が見栄っ張り・老人・投資家・パワカの4パターンというのはまさにその通り。
このうち見栄っ張りと投資家は都内ではない武蔵小杉のタワマンには見向きもせず、おかげで湾岸とは坪単価にずいぶん差が付いてしまった。悪く言えば資産性が低いとも言えるが、投資家はその多くを外資が占めているため、為替リスクが高い。暴落しようがないことは①で説明したが、今後の為替次第で相場がフラフラする可能性はある。
これに対して武蔵小杉は圧倒的にパワカの実需が強く、SUUMOでちょっと調べればすぐに分かるが売り物件や賃貸物件の割合が豊洲や勝どきあたりと比べて圧倒的に低い。これは前述の「インカムゲインでもいいや」の選択肢が取りやすいということでもあり、都内の物件と比べると突き抜けたキャピタルゲインは得にくいかもしれないが、安定志向には魅力的なエリア。
ますます、暴落とは縁がないというわけ。


その動画は「小癪なタワマン購入者が困るといいなー」という低所得者層の願望を、親しみやすいキャラクターで誰にでも分かりやすく具体化したもの。
その動画を引用している時点で「ぼくはうんようするおかねがないびんぼうにんです」って書いているのと一緒だよ。

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あと、動画の登場人物はローンでカツカツだったけど、武蔵小杉のタワマンの実際の購入者でそういう人は少数派だということも知っておくといいよ。
見栄っ張りが多い都内タワマンだとそういうのが多いのかもしれないけど、武蔵小杉のタワマンじゃ見栄なんて張れないし(笑)

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うちの会社の50歳の行かず後家さんは中層階に一人で住んでいるし、南武線沿線の土地を売って小杉のタワマン最上階買った知人の爺さんもよく知っている
カツカツかどうかは分からないが、共通するのは大体同じ服着ているし、時計は通販によく数千円のカシオだし、吉野家とかサイゼでよく晩飯を食うと本人達からは聞いている

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都内メインに定点観測している人からは武蔵小杉は物足りない感じに見えてしまうのだろうが、裏を返せば都内と比べてそれだけ健全だって話にもなる。なんせ実需な街なわけだし。すでに都内超高額物件は借主なき超低利回り物件と化して外国人内でぐるぐる回るだけ、日本人には関係ない話となりつつ、湾岸物件も同じ兆候で一息つきだして売るにも売れない状況になりつつある。実需の強みは投資というよりも現金化しやすい点で、武蔵小杉はそうした点において一定の人気を保っていく感じになるだろうね。

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>>76869 匿名さん

小杉駅自体は否定はしていないよ　買物や外食が取り立てて便利な訳では無いが、神奈川県民にとっては乗換や空港に行くには楽なんだろう
まあ町田とか相模大野を一寸便利にしたような感じかと推察する
それより問題はタワマンだよ
湾岸も酷い有様だが、東京から見て川向こうに墓標のように屹立するタワマンは、醜悪そのもの
水害はさもありなんだし傷口に塩を塗るつもりも無いが、街のキャパに比べ人口詰め過ぎだと思う
50年後の廃虚化も必至だろうし、行政は何も考えていないように思える
少しは世田谷区や神戸市を見習うべき
駅の混雑も近隣住民にとっては嫌悪施設・迷惑以外の何物でも無い

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内容からいつもの方ですね
世田谷、神戸市見習う？
やはり、かなりレフトなイデオロギーな見方ですね。
５０年後語るなら、移民、少子化問題の方が大きいけどな。

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>>76874 ご近所さん
50年後に廃墟になるのは世田谷・神戸が先。
こいつら人口減少傾向への逆張りの典型的な失敗例なのに、大本営発表を真に受けて「見習うべき」とか、なんでそんなに知能の低さを誇っちゃうかなあ。

まあじいさん50年後生きてないもんね。
自分の生き方を肯定したまま死にたいんだろうけど、無責任にもほどがあるぞ。

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