パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

ファクトシート　

平成28年路線価　商業地　㎡（坪）

THE ROPPONGI TOKYO 　 375万(1237万）
東京ツインパークス　 278万（917万）
パークコート六本木ヒルトップ　277万（914万）
パークコート青山ザタワー 230万（759万）
パークコート浜離宮　 169万（557万）
パークコート麻布十番　 136万（448万）
シティータワー麻布十番　 136万（448万）
パークコート愛宕　 122万（402万）
赤坂タワーレジデンス　 115万（379万）
グローバルフロントタワー　 114万 （376万）

地価は現時点での一般的な土地の価値を織り込んでいます。

「予想以上の地震」がきたら免震ではない物件なども確実に被害うけますから、
被害があるなかでも比較的マシに済むもので選べばよいのではないでしょうか。

>>2309 マンション検討中さん

NHKがやっていたのはビル。ビルは普通鉄骨造であり、マンションは鉄筋造なので別です。鉄骨の方が長周期に共振しやすい。

>>2306 マンション検討中さん

御殿山、で以前やらかしたのは確かパークコートでしたよね。

御殿山は確か、居住者は修繕中近隣の高額賃貸に転居しその家賃等は全部三井が持ったと聞いている。
まさに「大手ならではの至れり尽くせりの対応」だったのでは。

>>2314 匿名さん

それは当たり前の対応です。私は中堅デべ物件で同様な目にあいましたが、デべが全費用を持ちました。図に乗ってステーキ代までデべ持ちにさせた人も。

当たり前の対応ができるかできないか、が重要だよね。

>>2316 匿名さん

問題が起きたら最終的に負担するのは施工会社ですけどね。三井と清水は他でやってましたね。

たしかに「浜松町」というのは微妙なところでもありますが、なんだかんだでやはり人気＆注目度が高い物件であることは間違いないでしょう。

ただ、ぜひみなさんに教えていただきたいのは、今後もこうした「主要駅のすぐそば、再開発、大規模」みたいな計画はすごくたくさんあるので、そのうち「普通」「ちょっと飽きられた」「供給過剰」「価格が高いのでさすがに買える人も尽きてくる」みたいな事態が起こりえないだろうか？ということです。

もちろん、あくまで「可能性」としての話しですし、私は「そうなる」と言いたいわけではありません。
こういう物件がすごく注目を浴びるような状況って、いつまで続くのかな？とふと思うことがよくあるというだけです。

東京ツインパークスの大規模修繕ってちょうどパークコート浜離宮が竣工する頃に終わるんですね。
共用部（特に外観）はツインパークスもここも新品同様
専有部はツインパークスはリフォームが必要ですが
間取りを変えないなら壁紙床材キッチン変えても1,000万円あればお釣りが来ます。

悩みどころですね。
ツインパークスの住民が何か勘違いして、ここと大して変わらない値付けをしてきたら悩むこともなくなるのですが。

>>2318 匿名さん
都心新航路で、飛行機騒音エリアが敬遠され、港区南側の客がこちら側に流れてくるでしょうから心配無用です。

ツインパークスはREINSで53件、うち重複を差し引けば32件の売物件があります。
32戸/1000戸はタワーマンションでは平均的な数値です。価格は今年に入って横ばい、動きはツインパークスに限らず高額物件は鈍いようです。
坪単価は向きや階数によって差がありますが、450万～1000万、平均で約530万、浜離宮側で約600万です。
成約はこの95%程度になるでしょうから平均で坪500万前後かと。
PC浜離宮とは築年数で17年の差があります。PC浜離宮の価格をツインパークスの現状と比較して、高いとみるか安いとみるか。妥当な価格のように感じますが。

>>2321 匿名さん

一般論で成約時に5%も引くのは、かなりふっかけてるか、悪条件物件の場合ですよ。

>>2310 匿名さん
なぜツインパークスがこんなにも高いの？PC青山よりも高いなんて。

>>2291 匿名さん
いまやその青山が1億で買えない事態に。
パークコート青山は70平米で2億、200平米で15億〜30億
青山を選んでも、資産価値毀損との戦いはここよりも厳しいのではないでしょうか？
今の新築は、かなりすごい値付けです。中古はまだ妥当だと思います。高いと思いますがね。
白金が9000万の時代は、本当に良い時代だったんですね。もう同じような価格になる時代は、再びやってくるのでしょうか…？

先日、モデルルームに行ってきましたが。

気になった点は（すでによく言われるところ以外なら）
１．駐車場少なくないですか。電動自動車向けの駐車場なら更に少ない。
２．プレミアム以外の洗濯機置き場ならかなり狭いらしいので、ドラム式が厳しい。
３．ガスコンロをIHに変更しようとしても、間取りに制限があるらしい。

あと、モデルルームだけの話ですが、
１．コンセプトムービーの方はすごくコンセプト風で、あまり理解できない。
２．液晶プロジェクターの残像がすごくて、頭がクラクラする。。

>>2325 匿名さん
情報の書き込みありがとうございます。

洗濯機、今はドラム式が一般的かと思うのですが、それが入らないということですか？
特に我が家の洗濯機が大きいわけではないので当然大丈夫と思い、確認しませんでしたがそういう点をちゃんと確認しないとダメだなと思いました。

もしや冷蔵庫も大きさによっては入らないのかもしれませんね。次回、確認したいと思います。

2326さん

冷蔵庫は横幅75cmまでなら入るそうです。
市販の500L-600Lなら普通に入ります。

パークコートの値段と比べるとツインパークスは安く感じるねぇ…。

同じ値段で部屋の面積５割増しくらい？

>>2328 匿名さん
面積だけでなく、たぶん眺望などのいい部屋や、角部屋も狙えると思うよ。

１５年落ちって考えるとツインパークスも十分高いですけどね。

9000万円台に戻れるかという話があったので、他の大都会と比べてみたい。

結論から言うと、この物件の価格は確かにとても高く、それほど酷くはないと思う。投資目的ならやめといたほうがいいかも。
アベノミクス効果のインフレ率の目標達成すると、さらに高くなる可能性があるけど、おそらくそうならないでしょう。
より高いニュヨークとロンドンなどと比較すると、更に差がつきますので、とりあえずアジアの情報のみで。

ご参考まで：アジア大都会の不動産情報

-------------------
香港 2016：

１．都心レベルの地域で（九龍）、ブランドとは言えないマンションの平均価格
12,000 hkd/sqf

２．平米単価
1,728,000 jpy/m2

３．坪単価
5,702,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約2%

５．頭金条件
20%

６，購入世帯年収
150-200万 hkd -- 2000万-2700万 jpy

-------------------
上海 2016年：

１．都心レベルの地域で（静安）、ブランドとは言えない新築マンションの平均価格
120,000 cny/m2

２．平米単価
1,704,000 jpy/m2

３．坪単価
5,623,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約4.5%

５．頭金条件
30%

６，購入世帯年収
60万-100万 cny -- 950万-1500万 jpy

治安も税制も金利も何もかもが異なるのに、
海外の不動産相場を持ち出す奴は例外なく皆詐欺師

日本人は建物を40年でスクラップアンドビルドする消耗品と捉えている。欧米では建物を100年以上使用することが珍しくない。地震がある限り、その意識はなかなか変わらないだろう。海外と比較するのはナンセンスだと思う。

世帯年収2500万、今の持ち現金5000万として家族4人、ここの75平米を13000万で買うのと、品川港南の中古90平米9000万で買うのと、最終的にどっちが幸せだろう。90平米に住んで差額4000万をマンション以外のことに使う方が幸せな気がする。

>>2333 匿名さん
中国、香港は財力がある人の絶対数と供給される高級マンションの部屋数で言えば圧倒的に売り手市場。日本と単純比較は出来ない。

>>2327 匿名さん
2326です。
自身で確認しないといけないところ、教えて頂きありがとうございます！

世帯年収2500、家族4人では
現金5000万なんてまず無いですよ

75平米に家族４人で住むのは子供への虐待
75平米はDINKs向けの広さだと個人的には思っています
子供１人ならなんとかギリギリ可ではって感じ

ここは家族では無理だって。
マスターはいいけど、洋室2、3が5畳とか狭すぎっる。

2331です。

単純に比較しようとしていないけど、あくまでご参考まで。

上海と香港のその価格帯(80平米1.4億)であれば、ごく普通なマンションであり、高級なんて言えない。マンハッタンの方はより高くなる。

その三箇所で最近1-2年に新築と中古マンションを購入した知り合い何人もいて、情報を集めて計算してみたらビックリ！

ちなみに海外の方はグロスサイズで専用面積を計算します。実質面積は80%

日本と上海・香港ではそんなに価格のズレがあるのですか。
改めてビックリしました。

ただ、いずれにしてもわが家では14000万円は出せません。
せいぜい12000万円ぐらいまでで物件を探したいです。

2341さん

2340です。そんなに価格・税制・金利の差異があって(日本の方が優れています)、明らかに東京の物件品質もいいので、資産性がより高いはずです。

とはいえ、14000万円なら、総額高いですね。投資目的なら儲かる訳ないすね。

欲しいけど、悩みます。

ファミリーで住めない狭いマンションに1億3000万...逆によくこんなマンション作ったものだと感心するわ。

悪態雑言言っても売れちゃうと思いますよ？

2340さん
2340さんの書き込み、ある意味勉強になりました。
上海・台湾に不動産を買うつもりはありませんが、なるほどと思いました。ありがとうございます！

こちらの浜離宮ザタワー、私も投資には向かない気がしますし、実需向けでもかなりお高めで悩みます。やはり今より広いところに住み替えたい気持ちはありますし。かといって、自身が買える価格まで待つというのも不確実性が高すぎますし。

ここの立地とか眺めがいいということなら、すぐ隣のホワイトタワー浜松町の賃貸でいいような
２３階７９ｍ２南東で345000円
コンシェルジュ付き
今現在で１９部屋も空いてますが。

若干値引きして33.5万成約で坪賃料14000ですね。
やっぱり坪600万は異常としか思えませんね。

>>2347 匿名さん
賃料からすると、79平米で345000円利回り4%としても1億ちょいがいいとこでしょう。

適正価格は坪430万ですな。土地取得にかなりかかってるんだろう。建設コストも上がってるし。駅直結なら坪600も理解できるが、この立地では割高物件の極み。

2334さん
私も他物件と比較しました。
出張が多いので、東京駅にも羽田空港にも近い立地が気に入りましたが、中古を含めた他物件と比べてみると、やはり他物件との「差額」が気になりました。
結果としては、「差額」に思いが至る迷いがあるのなら、自らの所得レベルも考慮して、無理をして購入すべき物件ではないと判断しました。
資金的に余裕があれば申し込んだかもしれませんが、そこそこの額でローンを組むのであれば、「差額」を他に活用したほうが…と考えた次第です。

鹿島が駅に建てる計画あります。
それなら坪６００もありえますが
この物件はあまりにも割高です。
数人の方々の投稿大変参考になります。
私もたぶん、永遠にすまないので迷っています。

管理費が非常に高い。
それだけ、警備その他はしっかりしているからとの担当営業マンの
言葉を信じていいのやらはや、かやです。

三井の管理会社は少しどころか
かなり利益追求の管理費と思っています。

湊が450前後なんだからここは坪500は下らない
パークコート仕様で坪600も致し方なし
高い高いっていうけど、ここ数年はどこも高い
それでも希少性の高い物件を中心に順調に売れてるんだから仕方ない
豪快に売れ残って相場を曲げて欲しいけど、恐らくここも順調に売れていく・・・

高い高い言うんだったら、お前ら絶対買うな、モデル行くな！資料請求するな！そしたら自然に下がる！
坪400に値下げされるまで購入禁止なｗ

2351さん

情報ありがとう

鹿島の駅直結マンションはいつ発売でしょうね。規模はどうなんですね。気になるわ

歩留まり10%が目安ですから、買わない人のほうが多いのはしょうがないです。スーパー格安物件でなければ、ほぼ1対9な訳です。

ただ、それでもこの価格で決まっていくと思います。11月を待ちましょう。

今の地域の不動産としての評価が上がったことが原因ならいいけど、原因は地価の高騰と建設コストの高騰によるものだけだからね。実際にはそんだけの資産価値はないということ。この表見たら、いかに高いかがよくわかる。

>>2355 匿名さん
港南さん、ここで何してるの？
お疲れ様です。

>>2356 匿名さん
汚水処理変電所隣接、近隣地盤沈下履歴ありのマンションさんこそ何してるの？ご苦労様です！

２２４２さんへ

このような投稿をされると貴殿こそクレマーをご自身で名乗っているようなものですよ。

ここは情報交換の場で
ひとそれぞれの立場でここでの投稿を参考にしている
人もいることお忘れなく。
皆さん、有益な情報交換の場を望んでおられるのでは
ないでしょうか。

管理人さんへ
２２４２さんの投稿はこのサイトのにふさわしくないようなきがします。
どうか削除をお願い申し上げます。

>>2355
相場が安い時期のは今に比べてお買い得だったねって
言いたいことわかるけど、
この表でも微妙に発売時期が相場の底と
上がってきている時期が混ざってますね。

浜松町がはやく街並みが変わってくれないかな〜

>>2352 匿名さん

あの～そんなに仰らないでくださいませ。
その通りだと思うんですけど、思わずクスッと笑わせてもらいました。本音コメント、私も高いなぁとは思うんですけど羽田空港と新幹線を両方使える利便性と、眺望は魅力です。セカンドユースですが、転売や賃貸に出すためでなく、住んで、アクティブに活用するため、やはり欲しい物件です。

>>2358 匿名さん

2358さん、2352さんのコメントに対してですね。

私も同様に感じました。
高いと感じるならそのように書き込んで良いと思います。ただし、明らかに他人が不愉快になるような書き込みは慎んだ方が良いと思います。

高い、割高に感じるけれど欲しいので買いたいという意見があっても良いと思うし、逆に住宅費にそんなにお金をかけず他の楽しみに回したいという意見があっても良いと思う。

少なくともこちらの浜離宮ザタワーに何らかの興味があるという点では、同じでしょう。
有意義な情報交換をしましょう。

>>2362 eマンションさん

2358さんは、2242さんへのコメントなのでは？
2352さんの投稿は大変率直なご意見で、おっしゃる通り、とも思えます。悪くないです。

東海道新幹線使うなら品川のほうが断然便利ではないですか？
東北新幹線とかなら、浜松町から東京に出るのと、品川から東京（東海道線、上野東京ラインなら２駅）
に出るのとではそう変わらないですし。
羽田に行くのも品川から京急でも行けますし、
タクシーで行くなら浜松町から行くより安い

というか、削除依頼は静かに削除依頼のリンクからすればいいのであって、
ここは管理人さんへのメッセージボードではないし、
なぜスレの中で管理人さんへのメッセージ書いてるんだろう？

東海道使うときは品川にいく感じでしょうけど、他の新幹線は東京からしか乗れませんから間にあるというのがむしろメリットと感じます。というかなぜ品川の話になるのでしょうか？あちらにもタワマン計画があるのでしょうか。

東海道新幹線の話なんて誰もしていないのだが、浜松町が出てくるので間違って投稿した訳でもなさそう。
突然スレの流れと関係ない話題を持ち出す人が出てくると、混乱しますね。

2361さんが
「羽田空港と新幹線を両方使える利便性」
と書かれてますが。

新幹線としか書いていないので、
東海道新幹線の場合と、東北新幹線などの場合とで両方書きましたが、
どちらにしても品川のほう便利なのでは？というか、
特別浜松町が便利と思ったことがないです。

新幹線は10種類くらいありますし、だれも東海道線の話はしていない。ステマでしょう。

浜離宮は立地的にも丸の内、銀座、日本橋、日比谷、虎ノ門、六本木、麻布、赤坂など主要な場所はすべてこの物件から近い。徒歩10分くらいで銀座はでかい。

品川駅は構内が大きすぎて不便。川崎、大宮や横浜など郊外に強い印象。地下鉄がないから都心部アクセスが悪い。

どの新幹線か分かって欲しいならちゃんと明記すればいいだけの話。

それで、例え貴方が東海道新幹線を利用しない人だとしても、
世の中に東海道新幹線を利用する人はたくさんいるわけで。別にその話をしたって問題ないでしょう。
そんなにムキになるのは、触れられたくない部分触れられちゃったとかですか？？

>>2351 匿名さん
24時間警備のマンションで、ここより管理費はるかにやすいとこいっぱいありますよ。

>>2372 匿名さん

>>2372 匿名さん
この人、なんで急にムキになるんだろうね？なんでステマとか急に言い出すのかも意味不明。

>>2372 匿名さん
すみません。新幹線の話題で蛇行させてしまっております。2361ですが、2368さんのおっしゃった通り、羽田空港と新幹線の両方使える利便性と申してしまいましたが、私の場合は主に東海道新幹線です。
駐在員で普段は海外在住なんですが、仕事の関係で羽田空港と現地空港を毎月行き来、一方帰国の際の国内出張は東京or品川⇔新大阪間を東海道新幹線を利用。現在は品川のタワーマンションに1LDKの部屋を置いていますが、10年以上経つのと、2371さんのおっしゃる同じ様な理由で買い換えを検討中。品川の前は田町のマンションで、田町もこじんまりした駅で中々良かったのですが品川～新駅～田町～浜松町の各々の再開発の中で、モノレールと貿易センタービルのイメージしか無かった浜松町がどう変わって行くかが興味深い点です。

ここのサイトが本来の目的からはずれた投稿が
ありすぎますので荒れるのを防ぐために
敢えて：管理人様へ：とさせていただきました。

静かに削除依頼したら
また、同じような悪質投稿内容が何回も何回も
投稿されているからです。

センテンスの語尾をしてきされた○○さんは
しつっこく、この物件と関係ない投稿をしてきています。
そのつど名前を変えてです。
私はあくまで、このサイトで皆さんの参考になる情報が
一つでもあればと思っています。

モデルルームにいってきた
感想もしっかり投稿させていただいております。
来週には希望住戸について営業マンと話し合います。
希望しているところが人気の北向きなので
抽選なしでいけるかどうかです。

ただ、近隣の音が想像以上なので
少し迷いがあります。

粘着性応酬は気を付けたほうが良いようですね、お互い様に。決め付けも止めましょう、他の方も気分良くなりませんし、その内容は無意味です。

希望住戸は前回事前案内で申告しました。
営業担当者は、社内で持ち寄って情報を共有し、重ならない様に努力します、と言ってくれましたが、こればかりは最終的に抽選ですから、ご縁がある物件で有ればと思っております。

こちらとしては一億超える家を妥協はしたくないので抽選ならそれで仕方ないと思います。
それを重ならないように配慮するというのは、売主都合に思えるがどうでしょう。

私も買い替えor買い増し検討の港南住人です。
同じく羽田空港と東海道新幹線の利用が多く東京駅の会社勤めです。
現状のアクセスを下回らない、かつ港区行政サービスを享受できる物件として
浜離宮は検討したかったのですが、とても手が届かなく残念です。

浜松町１丁目
駅近の更地になっていたところはまたホテルだそうです。
１丁目では春にもオープンしたばかりですが需要があるんですね。

同じく１丁目のアートホテルさんは改装工事中
ホテル名を変えてリニューアルオープンするそうです。

全部屋500万円超えだとか。
どうなんだろうね。

タブレット内のクオリティブックによると、二重床だけど、二重天井ではないの？

>>2382 匿名さん
まさか。
二重床・二重天井だと思いますが。

ここを買うくらいならゴクレを２つ買いますよ。
賢者の選択

>2421
ツインパークス価格情報が浜離宮側は坪500以上であるとの話は、他の情報より大分高いようなので調べてみると、データ算出時期によって価格が大分違うのですね。確かにここ数年は高めになってました涙。ありがとうございました。

浜松町駅から汐留、新橋につながるペデストリアンデッキからツインパークスに行くと緑の植栽が良くて、ロビーの豪華さにテンションが上がりました。反面、部屋は古さが否めないなと。

ただ、築15年の古さは専有部分の部屋以外からは全く感じられないので、バスルームリノベと壁紙と床材の張り替えありきなら、手堅い印象もありました。

パークコート浜離宮は坪600と高めですが、購入検討理由はエリア価値です。芝公園や浜離宮が近く、浜松町再開発以外にも、近くには虎ノ門再や竹芝や築地再開発が近く、駅近の物件です。そこに期待があると思うのですが、ツインパークスも比較検討しちゃうとなやみますね。

>2385で引用してるのは
>2321でした。すみません。

ゼネコン関係者に聞いたけど
クレストプライム芝は清水建設のトップクラスの所長が
相当丁寧に作らせたらしい。

一方、最近の新築は目に見えない部分のコストカットが激しいらしい。
杭や鉄筋の数大丈夫？

>2388

クレストプライムの諸事情を知らずにかなり昔に見に行ったことあるけど、まぁ目で見えるところはなかなかよくできてた。
でも営業の態度がゴミ過ぎて買う気がこれっぽっちもおきなかったよ。

その後あの物件の事情を知って、本当に買わなくて良かったと安堵してる。

皆さんやはりここを購入するか
どうか迷っておられるのですね。

ここの物件の問い合わせ（プロの目での不動産価値を調査している会社）が
一番件数がおおいと業者は言っていました。
私も迷っていますから
最終的にはお金を支払って第三者の意見も参考にしたら
いいかなあーーーとこんなことにまで
迷っています。

決断理由できない
一つにやはり坪単価があります。

2391さん

ごもっともでございます。
今の値段から-10%できれば、即売り切れでしょうね

20%くらい値下げして適正単価では無いでしょうか。

ツインパークスが坪430だからね。

要するに高杉

2392=2393=2394
悪質な粘着君なのでスルーしましょう。次は削除依頼します。

2393さん

2392です。

確かにそうだけど、パークコートというブランドだと無理でしょうね

>>2396 匿名さん

それも理解は出来ます。

しかし浜松町界隈の坪単価とあまりにもかけ離れてるので投資的観点から見ると酷いものです。

低層階の安い部屋は問題ないかと思いますが、
上層階の2LDK以上は結構苦戦する気がしますね。

しかも入居が3年後というのもネックです。

確かに浜松町既存物件対比割高で投資には向かないかも知れない。ただ世の中には投資家以外にも様々な買い手がいますし、デベの立場からすれば入居まで3年で330戸を売るのは容易いでしょう。 従っていくら掲示板でネガってみたところで、値下げはないでしょうね。

デベロッパーはすぐに売り切りたいと思いますよ。
市況は下降局面に入っているので、ますます割高感は高まりますから。
ただ戸数が多くないのでブランド好きな情弱で十分確保出来るという判断でしょう。
賢く買いたいならば、竣工後の地権者住戸の大量売り出しを狙うべきだと思います。

>>2399 匿名さん

なるほど。そういう買い方か。
その時期なら、浜松町駅直結の
浜松町二丁目Ｃ地区再開発準備組合
も発売かな

このマンションの管理組合は地権者、法人ビル、パークコート浜離宮と３件の管理組合が出来るのですが一棟の建物の管理がうまく出来るのでしょうか？。

>>2396 匿名さん
パークコートってブランドが三井最上級なのはわかるけど、ツインパークスは各デベの共同作品で、かつ世界的デザイナーが何人も採用された物件なんでしょ？
新旧は抜きにして、どっちが上なのかと言われると、難しいんじゃない？

>>2401 匿名さん
管理組合、地権者と変わるんだ？
初めてしった。地権者ある物件って、そういうものなの？

北側の狭いお部屋の倍率はどれくらいですか。

>>2390 匿名さん

クレストプライム物件の事情って何ですか？

イタリア街のコモディオ汐留に通勤していた者ですが、是非是非是非、現地に行ってから検討してみて下さいませ。
ひっきりなしに電車が通る線路と、建ったばかりの立派な芝消防署にサンドイッチされたこのマンションで賑やかな生活をしたい方にはオススメですが……

10月のタブレットアプリ更新で
眺望シミュレーションも入ったんですか？

https://www.sumai-surfin.com/product/HamarikyuParkcort/

>2407さん

私もその記事に騙されて
モデルルームに電話をし
営業担当者に確認しましたが
眺望シミュレーションのソフトは
アップデートしてませんでした。
何かの間違いみたいです。

>>2408 マンション検討中さん
ありがとうございます。

なるほど、嘘でしたか。
沖さんところは、集客タイアップ広告ぽいから、ライターのせいにして誇張したんですかね。
さくっと家具レイアウトシミュレータに記述差し変わってたりして。