パークタワー晴海　その3

オリンピックに間に合う投資はもう終わっているのに晴海に夢を見すぎ

住友商事が晴海トリトンから大手町に2018年に移転する計画発表。
やっぱり大江戸線の不便さは、どうしようもなかったか…
これからトリトンはどうなるんだろう。

住友商事がいなくなると、ここの交通網整備にも大きな痛手となりそう。

みゆき通りに地下鉄？
ないない。
そもそもそんな幅ないし、多くの建物の下を通すことになるし、日比谷線との距離なさ過ぎ。

晴海には夢がいっぱい(^o^)

晴海は注目度が上がってネガが増えてきましたね〜。
大半は「買えない人」でしょうが。

それだけの価格で出てくる予感が漂ってるってことですね。

まだですか？

レミコン跡地何をつくってるの？

レミコン跡地は、タワマン+生活便利施設になる可能性が高そうですね。

いや　今やってる基礎工事見る限り　そんな感じではないが

レミコン跡地は工事始まっているんですか？

>>1211
どんな感じですか？

ららぽから見ましたが、遠くてよく分かりません。。

熊本地震で、避難所になるはずの耐震補強済みの体育館が次々と被災して使えなくなっている状況を見て、2丁目の都有地には建造物を造らず、普段はBRTや大型観光バスの駐車場として、広い青空スペースを確保しておくことは、とても重要な事なんだと思うようになりました。

そうですか。
でもたぶん都有地は期待されているような使い方にはならないでしょうね。
BRTも２丁目は面積からしてステーションメインで駐車スペースは複層階の一部か地下を活用すると思われます。
残念ですか？

残念ではないです。ここが開発される事は現在の我が家にとってもプラスになりますから。
ただ今回の地震の教訓が、都に取ってもここに金をかけずに済むいい口実になるのではないかとも思いました。

一部分でも公園として整備して欲しいですね。

せっかくのひろい都有地を選手村にしちゃうから…。

現場は操業開始の模様。

ここは都合のいい妄想をさも現実のようにレスするスレッドですか？

そうですよ。
ららぽーと豊洲への橋もできますよ。

何日か前の建設工業新聞(ネットではなく紙面)に、BRTの晴海2丁目ターミナルの設計検討に関する記事があった。

1階にBRT、路線バス、タクシーが乗り入れできるようにして、給油所を併設。2階は大型バスの車庫。
晴海3丁目はその後に検討するらしい。

意見を募るとかそんなような趣旨のことが書かれていたような気がするんだが、ネットで検索しても出てこない…

あと、日経新聞だったか建設工業新聞だったか忘れたけど、またトータルデザインを考えるんだって？
あまりにもデザイン重視でびっくりする。

>>1224
デザインは重視すべきでしょう！

なんでBRTの話を何度もむしかえすの？もういい加減やめたら

パークコート晴海ザ・タワーになるでしょう。

2016.4.26日刊建設工業新聞
BRT施工設計 見積もりを公募／都財務局
東京都財務局は25日、「平成28年度都心と臨海副都心とを結ぶBRTに関する施設設計」の委託先を決める競争見積もりの手続きを開始した。参加申請を28日まで受け付ける。6月1日までに見積もりを提出してもらい、同2日に委託先を選定する。土木設計で200位以内に格付けされている業者が参加できる。
中央、江東、港各区内を対象に策定中の「地域公共交通網形成計画」で整備を計画しているバス高速輸送システム（BRT）のうち、都市整備局都市基盤部が担当するバス停留所、バスの発着拠点となるターミナルの概略設計などを委託する。履行期限は17年3月24日。
BRTのターミナルは、中央区晴海2と同晴海5の2カ所に設ける。今回の業務では晴海2の施設を対象に、1階に▽BRT▽路線バス▽空港リムジン▽タクシー－などの乗り入れや給油・車両整備などが可能な空間のあり方を検討、2階と屋上には、大型バスが利用する車庫と駐車場を設ける方向で設計を行う。晴海5のターミナル整備は、2020年東京五輪の選手村などを整備する晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業の進ちょくを踏まえ、同局市街地整備部が別途進める。
停留所の概略設計は、市街地再開発事業と併せて整備する2カ所（東京駅、虎ノ門）を除いた10カ所程度が対象。形状や機能、規模などを検討する。
バスターミナルや停留所の詳細設計には17年度に着手する。
都のスケジュールでは、BRTの運行を担う新会社を事前（17年4月ごろ）に設立。19年内に2ルートでの暫定利用を始め、東京五輪後に3ルート、選手村の再開発後に4ルートへと増やしていく。

>>1226
ここ検討してんだったら、そんなに毛嫌いする話題じゃないでしょ？

ここを検討するなら、BRTは避けては通れない話題でしょ。
BRTの出来で利便性がかなり変わってきますよね。

2016.4.22日刊建設工業新聞
BRTトータルデザイン導入に向け基本方針作成／都都市整備局
東京都都市整備局は、都心部と臨海副都心を結ぶBRT（バス高速輸送システム）の車両や停留所などの関連施設に統一感のあるデザインを導入するため、「トータルデザイン基本方針」を作成する。並行して、シンボルマークなどの総合的な視覚イメージを表す「VI（Visual Identity）」やデザイン対象（車両、停留施設、サイン、広告媒体など）ごとの個別デザインを開発する。これらの作成・開発に向け、「平成28年度都心と臨海副都心とを結ぶBRTのトータルデザイン検討」の業務委託先を決める手続きを20日に開始した。17年3月末までに検討結果をまとめる方針だ。
基本方針では、トータルデザインの基本的な考え方をキーワードや概念図、イメージなどで提示。VIデザインの開発では、デザイン対象ごとに、形状や色彩、書体などVIを構成する要素を検討し、デザイン対象に反映させる際の基本的な考え方やルールをまとめる。
このほか、トータルデザインの基本的な仕様（構成や配置、形状や色彩、仕上げなど）を整理し、その方針とルールをまとめた「トータルデザイン指針」を作成する。
同局によると、19年に新橋駅と勝どき、豊洲駅を結ぶ2系統でBRTの運行を開始し、20年東京五輪後、選手村再開発後と段階的に路線を増やしながら運行を本格化する。

空港リムジンできたら、ますます便利です!!

湾岸の長い目で見た起爆剤は、有名ボーディングの誘致だと思うけどな。

1234

意味がよくわかりませんが、あなたの言うボーディングとはボーディング・スクールのことですか？？？
グロートンとかチョートとかフィリップス（アンドバー／エクスター）・・・？？？？

今少し起爆剤に関してのご提案の詳細をお教えください。

この感じだと夏頃HP公開、冬頃販売開始ですかね

レミコン跡地か都有地との一体開発のタマを仕込んでるのかもしれませんね。
魅力的なプランが出てくることでしょう。
お高いんでしょうが、、、。

すでに大金持ちがPTHの部屋を購入したとの噂があったが、はたしてこれは可能でしょうか？半信半疑です。

どこからそんな噂を？？？

絶対にあり得ない　ガセ

ソースは買い手本人。
最上階を購入したって。

単に格好をつけているかどうか判断できません。

購入したなら何かしらの契約書類があるはず
(契約上、口約束など有り得ないので)

その画像を載せれない限りおそらく見栄っ張りのガセです

>>1241
で、いくらだったんですかね？

そんなガセ信じるほうが、、あれだわ。

晴海違いというか、晴海の他物件と勘違いしたんでしょ？
地権者でもない限り、売ってもいないのに買える訳ないじゃんｗ
もちろん世の中には裏取引が幾らでも存在するけど、
大手デベがリスクを冒してまでやるメリットはゼロ

ただ抽選等様々な条件をクリアして、
ＰＨＴ（パークホームズ豊洲）の最上階？を二部屋ブチ抜きで買った人がいる、
って噂は聞いたことあるし、
ＧＦＴの最上階も二部屋ブチ抜きの中古が売りに出されてたのは知ってる

最上階２部屋ぶちにき(笑)この手の話しはどこのタワマンでも噂されるが、そんな事実見たことない。実際にやろうとしても建築基準満たせないのと防災上玄関扉ははずせないから無理。
って聞いたことあります。

ぶち抜きなんて乾式壁のタワマンならいくらでもありますよ。富久もオプションでぶち抜きやってました。建築認可なんて乾式壁いくら壊そうが関係ありませんから。

>>1246
ＧＦＴは広告が出回ってたし、ブリリアマーレ有明の最上階とか有名じゃん
他にもいくらでも例はあると思うけど・・・

最上階ぶち抜いていいですか？

って一度でもいいからMRで言ってみたい。もちろんキャッシュで。

実家のボロ戸建ての和室の障子は子供のとき何度かぶち抜いてやったけどね。

>>1250
思わず笑えました。

>>1248
マーレの例は元々特注で600平米の部屋を作ったけど買おうとしていた人の会社が倒産して買えなくなり、壁を作って3部屋にして売ったってのが正解かと。
ぶち抜きの逆ね。
あと最上階は全て共有施設でその下の階ね。
正しい情報を流そう。

>>1249
言うのはタダでしょ。

隣から

この写真で見ると　レミコン跡地に40階以上のタワマンは建てられないのでは？

未だにコンクリートの杭を掘り出し中だね。
掘り出した円柱と、右下にはバラバラに
砕いている状況が分かる。

レミコンの敷地のタワーって
アーバンドックタワーBのような感じななるんじゃないですか？？
そしたら、北側もお見合いにならないかも！？

これ2年後竣工間に合うの？
また販売も竣工も延期では？？

まず無理でしょ。
ゼロスタートより前の状態と判断していいと思う。

　地盤工事をやり直したのに、今度は計画変更で、また最初からやり直し？
ご苦労なこった（笑）。さすが余裕の三井不動産さん！価格に盛らないでね。

竣工遅れたら有明ガーデンシティの時期と被るな。
中央区、駅遠、周辺何もなしの三井か、
江東区、駅近、大規模商業施設隣接の住不か。
価格は同じくらいか、住不だから有明の方がやや上か。

売り出しがまだ先でしょうね、湊はまだ完売してないし
戸数が多いので、値段はそんなに高くならないと予想。

三井の人間ではありません・・・でも一つ忠告です・・・侮り意見を鵜呑みにすると損するかもしれません。
どう考えてもここの価値が逓減するとは思えません・・・念のため・・・ビジネスも投資も損得も結果が全てです。
気持ち悪いコメント申し訳ありません。ただ、一つの見識かと思います。

>>1263
念のため言うけど、
あなたの書き込みの正体が、
煽り
そのもの。

>>1262
でも豊洲と合わせても残り100戸切ってるからね。そろそろ動き出すのでは？

>>1265
それ販売済の戸数ね、売れ残りはもっと多いよ。

杭を抜いてるってことは横浜みたいに短かったのか。

横浜のケースは氷山の一角。PCTもあやしいな。
業界が輪になって意地でも全部調べることはないと思うけど。

消費増税延期なら少しは価格が抑えられるかな？

それにしても、そろそろ再広告されてもよさそうなのにね。

ここまで来たら湊や豊洲を待つでしょ。

土壌汚染で止まったんでしょ？折込チラシも去年はしてたけど。土壌汚染で中断したって聞いたよ。

なかなかな議論です。

都心の不動産が上がることに何故か反対の人たち・・・都心の不動産が高騰して欲しいひとたち・・・そしてそんな相場観には興味のないひとたち（自分の生活と自分の住居に興味が集中しているひとたち）・・・
さらに細かくみると、この地域、この場所、このマンションの価格に興味がある人たち・・・いろいろなセグメントの人たちの議論素晴らしいです。

私はただただ、三井がこのマンションをどのようにマーケティング（ポジショニング：どんな価値観を持っている人：日本人/非日本人・・・投資家、実際に住む人たち、所得・資産水準のレベル感・・・の人たちをターゲットとしているのか？？？その結果どんなことをアピールしてくるのか・・・これまでの様なディズニー好きの庶民なのか・・・水辺を評価するある程度の富裕層なのか・・・？？？

皆さんのマクロ／ミクロ視点の積極的な参加を期待するばかりです。ご意見宜しくお願いします。

土壌汚染なら杭は抜かずに土を入れ替えているはず。

ずっとこの物件ウォッチしてるけど、土壌汚染で中止なんて話はなかったよ。折込チラシもなかったと思うけど。
オリエンタルランド提携のクジラマンション(って書くと何のこっちゃですが)で、資料請求した人に気合の入った資料が届いたところで急遽の販売中止。
再開は有明ガーデンシティと被るんでしょうかね。
AGCはすみふ価格で高いでしょうから、それにうまく乗っかって、ここは@350くらいになるかもですね。

ただの営業戦略なのにデベの噂や発表をまともに信じる人っていったい。。。
三井の営業の人なのかな？

>>1274
確か豊洲が申込み割れしてしまった後すぐでしたよね。
営業戦略と見られても仕方ない。

AGCと比較してどちらか買おうと思いますが、
今のとこはAGCに分があるなぁ、最近の三井は微妙だし中央区ってとこぐらいかなぁ、
あとオーシャンフロントもあるか、向こうは南側は湾岸線だし。

平均坪330ぐらいですかねぇ。

>>1277 匿名さん

北と南で眺望が全然違うと平均ってあんまり基準にならないですけどね。

330なんて激安価格で出てくれたらありがたいんですが…

>>1279 匿名さん

そんなこと言ってしまうと、３３０又はそれ以下ででて売れない時の言い訳が苦しくなるよ…。

万が一そんなことがあったらありがたい。
現金つかみ取り大会に比類すべきレベルのボーナスステージですね。

坪330、充分あり得るでしょ。同じ三井の大規模タワマンで港区芝浦のGFTがちょうど坪330だったし。区とか交通利便性で劣るここが坪330はなんら違和感がないよね。

GFTより高くなることはあり得ない。
坪300といったところかな。

クロノの成約が坪300万超えなので、それよりは安くしないと思いますが、いかがでしょう？

眺望有りで350、無しで300、平均して330と予想

仕様によるのでは？
なんの変哲もない、せいぜいクジラがいるだけのマンションなら坪330。
BRTステーション目の前ってのもあるからそれぐらいは堅いでしょう。

三井らしく、面白い仕掛けを投入できればそれよりも強気な値決めもあるでしょうね。

南 坪320、東 坪310、北 坪300、西 坪290
でどうでしょう？

南 坪360、東 坪340、北 坪310、西 坪310 の平均330はあると思うな
ただ、相場が小康状態であるなら、ね。

西と北が同じ坪単価？
西より北の方が安くなるのでは？？

隣のティアロは西眺望良くないので、北より安く設定でした

杭工事のやり直しで、いくらぐらい経費が増えるのだろうか？１０億円ぐらい？もっと？それが価格に織り込まれるから、安くはならないんだろうね。

西側はトリトンの高いビルが立ちはだかるから、30階を越えないと眺望はよくないよね。

その昔、杭工事やり直しの前、遮水工事って書いてあったよ
水が出たのかなって思ってた

>>1293 匿名さん
地盤調査の想定に無い浸水がおきてしまい、その結果、場所打ち杭の強度が計算通りにならず、杭を抜いて地盤改良をやり直した上で、杭打ちを再びやっているのではないか、と思います。大林組にもメンツがあるので、手抜きはしないでしょう。

今何をやってるのか、現場で働いてるお兄さん達に、昼休みの時間帯にでも話しかければよいのでは？

イギリス離脱。想定外の出来事だったのでは？値段下げないと在庫になる可能性ありますね。

>>1296
逆逆。今までイギリスに投資されていたマネーが日本に向かってきます。
坪500行きますよ！

ここは当分、販売できなくなるかもしれませんね。株価は16年ぶりの下落幅らしいですね。リーマンショックの１つ前のITバブル以来ですか。これからがバブル崩壊の本番とすると、次のバブルは８年後かな？

都心6区の中古価格は天井となっていたなかでの英国ショック。
マインドも悪化して、不動産価格にも表れてくるでしょうね。

1297さんも1299さんも、今後の価格動向が楽しみですね。
そのうちわかることですから。

マーケットは１ヶ月もしないうちに落ち着くんじゃないですかね。

それよりも、この沈黙の間に三井が何を仕込んでいるのかが気になります。

言うてもマインドは幾分クールダウンしてますから、マイナーサプライズじゃ320がいいとこでしょう。

基礎工事やり直しのコストものせるなら、なおさら想像の上を超えてこないとね。

不況はサラリーマン経営者にとって蜜の味。何しろ会社の業績不振は不況のせい。
不動産、株式等の投資価格の暴落は庶民にとって蜜の味。何しろ持たないものの強みで自分はあまり損はしない（短期的には・・・でも長期では富裕層に転換しない限りもっと大変なことになることに気付いていない）。今損するかもしれない他人の不幸が蜜の味・・・。

でも、それはまわりまわって国民全体につけが回るだけ。英国も米国も日本もどこも、どんな国民も文化が全く違がおうがどうであれそうなってしまう。それを豊かさと言うのか不遜と言うのか、勘違いと言うのか・・・バカと言うのか・・・

狭い意味で”Ｉ　ｌｏｖｅ　ｍｅ”を続けるのか？？？それからの脱却をするのか＝このまま皆貧乏になって更に世界一共産主義国家になることを望むのか？？？　少しだけ考えてもらいたい。もちろん無視？？？かも・・・

同じ穴の貉翁

市況悪化で東急ツインタワーが撤退という話になってるから、ここも結局撤退したりして。この立地ではどううまく使っても１０００戸スムーズに売るなら坪３２０－３００が限界でしょう。

確かにここは立地悪すぎ。去年別の物件のモデルルームで、三井の営業がここは陸の孤島と言っていた。聞いたときは驚きましたよ。

って、言われてますよ、三井さ〜ん。
そろそろシルエットだけでもヒントもらえませんか〜？

三井の営業マンは一貫性がない。
そもそも三井の社員が営業しているのではないからね。販社（黒子）の営業マン
KTTのときは「免震は安全確認されていない」とか言いながら、豊洲の三井は「免震ですので安全です！」って。笑

>>1307
三井に限った話じゃないでしょｗ

・北は日が当たらない→夏は涼しくて快適、タワマンの北は明るい
・駅から遠い→程良い運動になる、静かな環境、毎日タクシー使っても元取れる

あー言えばこう言うのが不動産の営業だし、挙げたらキリがないけど、
掲示板でよく見掛ける返しというかワードではあるｗ

納得しちゃう客も客なんだけど、
そもそも論で例えば駅遠が絶対ＮＧだったら駅遠物件には興味すら示さないはずだからね
納得しちゃうってことはその人にとっては妥協できる条件でもあるんだから、
営業の姿勢としては正しい

>>1304
それは新しい情報ですね。
確かにどらったらさんとかのブログでまだ詳細は未定、といった内容はありますが、市況による撤退という情報もあるのですか？

あ、東急ツインの話です。
結構時期的に被ってくるかなと思ってたんですがね。

やっとの事
振り出しにもどったみたいですね。
杭抜き重機は無くなり、更地状態になってます。

土曜だったかな？近く通ったらMR内の電気が点いてた。

これから基礎を作り始めるとすると早くて竣工3年後の2019年夏ですかね。。

もう一年以上の潮漬けですね。あのクジラが何に化けて出てくるのか興味あるな。三井さんのサプライズな企画を楽しみに待ってます。

ということはあの白看板もまた書き直しですか？

完成時期は変更しておらず、今週の工事は地下躯体工事って書いてありましたよ。

情報もらいましたので共有します。
パークタワー晴海は来年早々に１０００戸規模で販売しますよ。
くじらのイメージはそのままらしく、夢の国オリエンタルランドとコラボも同じ
あと半年弱程お待ちください。

>>1309 匿名さん
他情報ですが区からクレームが入っているそうです。
小学校の受け入れが出来ないようですので戸数調整もしくは再度切り売りになるかも。
4丁目で東急は一度やらかし問題になりましたよ。

ん？どっちの情報がほんと？
1000戸規模、年明け発売？それとも戸数調整？

来年早々販売となると、ホームページや看板などの事前告知はそろそろってことですか？

今現在では1000戸規模で変わりないそうです。
価格はおそらく、大規模で販売なので坪300万円前後から条件良しで400万円位みたいです。

多少変動はあるかもしれませんが、現時点での最新情報です。

早く販売して欲しい～～

ティアロの新築中古を買うより、少々待ってパークタワー晴海を買ったほうがよさそうですね♪
スーモに載っている物件は、分譲時の価格より1000万円前後から3000万円乗せられて買う気が失せました。
来年が楽しみ
第一期が一番安いかもしれないから、万全の態勢でいきます。

1317さん
ありがとうございます。完成時期は現時点では予定変わらず平成30年6月30日までですか？（すると入居は平成30年8月9月あたりでしょうか？）

新築中古で1000万上乗せなら手数料など諸々考慮すれば売り主側も利益そこまででないので今の状況だとしょうがないかもですね
市況に応じてマンション価格は変動するわけで分譲時価格にこだわりすぎると結局決められない事もあります

今年買えればいいですね。価格は坪350程度で南向き買えれば嬉しいかな。2年後に入居なら嬉しいですがそれはもう少しかかりそうでしょうか。どうでしょうね。三井の話では安くはならないような事を言ってましたが、楽しみですね。

情報ありがとうございます。
情報通とお見受けしました。何かほかに最新情報ありませんか。東側小野セメント跡地計画とか。一番知りたいのは、発売時期と入居時期です。現在ドゥトゥール検討しております。よろしくお願いいたします。

ここBRTが通ったら駅何分表示できるのでしょうか？

>>1329 匿名さん

3分？

BRTは駅じゃなくて、バス停なので、マンションの表示には影響しないのでは。

現在のBRT事業計画読むと、新橋まで12〜13分、2020年からはピーク時で8〜10分に一本くらいの便数なのかな（仮に新橋ー勝どき間の便数の半分とすると1時間7.5便）。事業計画では1便100人の輸送力なので、勝どきからは満員バスな気がする。

>>1325 匿名さん
工期は平成31年8月31日までのようですよ。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140069_011.html

この頃は平成29年8月31日工事完了予定だったので、ちょうど2年延長した感じなのでしょうか？
となると販売開始も2年延長で来年秋？

居住用に検討していますが、資産性を考えると踏みきりにくい立地ですね。
価格次第でしょうか。

ここが延長すれば、勝どき東も延長する。

>>1333 匿名さん
最近杭打ち始めたようなので、工期としては妥当かと。三井のタワマンって、竣工から遡っていつ位から売り出すんでしたっけ？

>>1334
全く同意です。私も居住用で検討していますが、資産性という点では、不便な立地のため、貸そうと思った時に貸しにくそうなのが気になります。クロノの賃貸も沢山出ていてなかなか貸せてない印象だし、賃貸なら駅近を選ぶ人が多いのかなと。

また、同じ晴海の選手村跡地に、（分譲価格のもっと安い）マンションが大量供給されたら、ここの資産価値を下げる可能性が高いと思ってます（同じエリアにマンション供給量が一気に増えるという点が一番の問題ですが、人口過多で勝どき駅、BRTの交通の利便性が下がるという問題もありますね。）。

ここのマンションは開放感があるなど良いところもあるので、価格次第ですよね。私は、お隣と同じ価格水準であれば、購入に踏み切ろうと思ってます。それより高いと資産性の点でリスクが高そうなので、マンション価格の高騰が収まるのを待って中古マンションにするか、選手村跡地の分譲まで待つのもありかなという感じで考えています。ご参考まで。

選手村は、土地を都から激安で仕入れていること、約4000戸を分譲しなければならないことから、タワマンでないものについては、価格帯がかなり安くなりそうな点が魅力ですね（坪200前後の物件があってもおかしくないと思います。）。

選手村跡地の入居時期が、おそらくここの入居時期より3年くらい遅いので、デベロッパーはまだ先の話ですよと一蹴できますが、5〜10年住んでから中古でここを売る人にとっては、より築浅で安いマンションが大量に近くにあるのは脅威かと。

>>1339 匿名さん

つい先日の日経産業？の一面でそんなリーズナブルな分譲価格で販売できないのが大きな課題だって出てましたよね。

なんで？

http://style.nikkei.com/article/DGXMZO05521710R00C16A8000000
この記事ですよね。
パラリンピック用の大型エレベーターを入れることから、管理が大変でコストがかかることから、建て替えが必要で、2倍建築費がかかってしまうから原価が高くなるという内容です。

①建て替えが必要というのはユニークな見解ですね。 デベが利益削って管理費を少なくするために建て替えをするかな？そもそも管理費がどれだけ違うのだろうか。
②今の計画では、概ね、選手村を改修する分は、分譲2500戸、賃貸1500戸、新たなタワマンは分譲1500戸だったと思います。記事では4000戸建て替えの費用が計算されていて、不適当ですね。
③パラリンピックの参加人数がオリンピックの3分の1程度なので、選手村全棟にパラリンピック用のエレベーターを入れるのは流石に無駄ではないですかね。記事では全棟に大型エレベーターが入ることを前提にした計算になっていますが、どうでしょう。

>>1342 匿名さん
記事の共有ありがとうございます。
私の見解です。（反論が意図ではありません）

①管理費が高くなるような物件は当然買い手も嫌いますので、そのまま売っても価格の下押しになります。また、新築物件として売れませんから、デベとしては余計にしんどいことになるでしょう。
②賃貸用についても、結局その後の管理費が高くつくことを考えると、取り回しのしやすいよう建て替えを選択することも十分考えられます。コストをいつ負担するかだけの問題だと考えると、4000戸建て替え試算は不自然ではないようにも思います。
③同感です。

個人的な見解ですが、選手村跡地は良くも悪くも“市場並み”の価格での販売になると思います。
記事にもあるように、必要以上の価格引き下げは、他所でのデベの販売利益を食いつぶします。デベもそれは避けたいはずです。

>>1342 匿名さん
4000戸の町を開発するわけですから、一気に分譲なんかしないでしょうね。
そんなことしたら高島平や千里のように町単位で一気に高齢化してしまう。
高度成長期以後のニュータウン開発は購入世帯がばらけるよう、区画毎に10年単位でずらして分譲してますよね。一旦取り壊して、時代にあった建物を長いスパンで供給してゆくのではないでしょうか。

個人的には定借による価格の差別化なんかは面白いんじゃないか？って気もしてたけど、
結局安価な払い下げ（まあこれも野党系から横槍入りそうだが）で落ち着くみたいだね

んでメンツをみるとワンダフルを凌駕するデベ連合体
みんなでリスクを分散して、みんなでちょっとずつ儲けようね、ってスタンス
当然それぞれの自社物件（新築中古賃貸問わず）に悪影響を与えないように、
上手いこと調整しながらやるんだろうし、超高級も超激安も期待はできないだろうね
ただ逆に余りにも特徴のない中途半端な建物でもエリアにメリットをもたらさないから、
その辺りも絶妙なバランスで投入してくると思う

>>1343さん
ありがとうございます。
①は、どの程度、管理費がかかるのか次第ですね。そこの分析をせずに直ちに建て替えが必要、と断定する記事には疑問がありました。
②は、賃貸用棟の建て替え費用は賃貸用棟から回収するのが筋で、分譲の費用に上乗せするのは変かなと思いました。

建て替えにより原価が高くなるというのはあまり根拠や説得力がないと個人的には思いますが、だからといって、デべも必要以上に安くする理由はないというのもそのとおりかと思います。立地の不便さと供給量の多さを考えると、市場価格であっても坪200前後の物件があってもおかしくはないと思いますが、こればっかりは蓋を開けてみないと分からないですね。絶妙なバランスで投入してくれるとよいのですが。

>>1346 匿名さん

坪200は今の市場では夢見たいですね

>>1344 おとなりさん
>>1344
また郊外の開発を例に出して。
湾岸に住んでいる人は永住で買う人は少ないから、一気に分譲しても一気に高齢化はしないよ。
実際10年近く経つタワマンには新しい層が入って来てるしね。
高島平や千里には10年固定とか組む人少ないでしょうに。

オリンピック後の供給物件なので、今とは市況が大分変わっているでしょうね。
坪200前後の物件があればよいなとという願望ではなく、ここの長期的な資産価値を考えるうえでの不安要素の一つとして気になっている感じです。

坪200前後は絶対にないですね

選手村スレの最近の書き込みみると、坪200前後って予想してる人も結構いますよ（念為ですが、私ではないです。）。絶対坪200前後はないって断定できる根拠は何かありますか？

坪200でしょう
楽しみですね

>>1351 匿名さん
東京駅3km圏、坪200？ないない!
東京湾大地震で、土地が沈んだら、可能かも。。。

不動産に絶対はないと言われますが、選手村跡が坪200になるのは絶対にないのでは。
・東雲キャナルコートの築10年くらいのタワマンでも成約価格は坪200万位。
　オリンピック後の再開発された街で、少なくとも住民増加に対するインフラの処置がなされるわけで、東雲以上のポテンシャルはあるはず。
・仮にオリンピック後も交通不便としても、オリンピックが決まる前の有明のマンションの成約価格も坪200を下回っていなかった訳で、都心に近い晴海で坪200以下は考えづらい。
・大量供給による値崩れの話もでますが、すでに勝どき・晴海地区でKTT、DT、クロノ、ティアロで4,700戸くらい供給されてますが、値下がってないですよね。
むしろ人口増加により街力があがるので、他地域から新たに湾岸に編入してくる人が増えてくるので増加した供給は十分に吸収できそう。
・選手村跡のマンションが坪200万くらいで買える市況となるとすると、それはマンションマーケットの崩壊ですよね。いま現在、坪200万で買えるマンションは郊外物件しかないわけで、それらと同じレベルになるとは到底考えられません。

坪200なんて限りなくないに等しいと、不動産ド素人でもわかりますね。
もしあれば行列ものですね。
そんなことよりここいつ出るんですかね。
豊洲がまだ残ってるからあちら次第？

1317さんの情報によるとここの販売時期は来年早々みたいですよ。

東雲や有明との比較で選手村跡の坪単価を予想する場合、のらえもんさんの下URLの記事が一覧性があり参考になりますね。

http://wangantower.com/?p=9050

ただしこの記事に載っているのは全部タワマンで、高層階の価格も含めた平均坪単価になっているので、そのあたりは注意が必要と思います。

のらえもんさんの別記事を見るとパークタワー東雲の低層階では坪180以下の物件もあったようですし、選手村跡（非タワマン棟）については、やはりオリンピック後の市況次第と思います。

議論が出尽くした感があるので、このあたりで私は手じまいとします。

>>1348
言葉足らずだったので補足します。
４０００戸超の大量供給を一気に賄う需要があればよいですが、そうでなければ価格を下げざるを得ず、周囲の新築、中古マンションの価格もつられて下落するでしょうね。
不動産価値の下落は都区も住民もデベも喜ばないでしょう。

湾岸の不動産は流動性が高いのはその通りですが、周囲の不動産価格より大幅に安い値付けをされた不動産を購入した層はその後移動しにくいのではないでしょうか。同じ価格帯の不動産を求めると、郊外に行くしか選択肢がなくなるので。
やはり街開発においては段階的な分譲がセオリーと思います。
スレチなのでこの辺で。

今日、建設予定地通りすがったら工事の完了年月日が、平成30年6月30日だったのが平成31年8月３１日に訂正されてましたよ～！　また延びたのか…やはり杭打ち工事失敗すると大変なのかなぁ。。

そりゃそうですよ。
今回は杭をいったん抜いたので、それが終わった今ようやく
基礎着工で、完成が3年先は当初工期から考えても自然です。

1000戸クラスの大型タワマンの1期販売は竣工2年前あたりが通常なので、
ここは来年初旬にMRプレオープン、販売開始は来年6月位ですかね。

当初工期が3年のところ結局5年のかかったとなると工事費もバカにならんでしょうな。もしゼネコンのミスであれば、ゼネコンが追加費用を全額負担するのが筋ですが、そう上手くはいかず、つけがお客に回る可能性もありますね。
杭打ちの失敗による追加費用が売価に乗った物件を買うのは尻込みするので、杭打ちの費用の問題についてはしっかりと説明して欲しいところです。しっかりした説明がなければ隣との価格差で推測するしかないですが。

来年早々の販売って情報と、工期が平成31年8月31日までって情報があるけど、実際どうなんでしょう？

来年早々の販売も少し延期せざるを得ないのかな？

700戸弱のパークホームズ豊洲がHP公開から2年経った今でも完売していないので
1000戸超のここは今の市況に沿った値付けなら2年半以上前に売り出してもおかしくないのでは

>>1356 匿名さん

坪200は絶対にないよ。。

なるほど、じゃあそろそろHP公開して、年明けに販売ってこともありそうですね。

ありがとうございます。

坪単価は350万以下はあり得ないかと。

晴海2丁目に地下鉄がくる可能性は無くなりましたね。臨海地下鉄新線の報告書15、16頁で晴海2丁目ルートは検討すらされておらず。↓↓
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/tikatetukentou.files/houkoku...
仮に新線が実現したとしても、駅の場所は勝どき駅と連結する場所が想定されているようなので、ここのマンションからは遠いなぁ。

何を今更…
最初から晴海通りか環2通り寄りかの二択だったでしょう。

あら、そうでしたか。それは失礼。答申等では既に明らかだったんですかね。今回の報告書をみて、そうなんだなと思ったので

そうなんだぁ。晴海に地下鉄できたら最強だったのに！やはり徒歩10分以上という立地は資産性という点ではネックだなぁ。。

１３６９さん

９９％その通りと思います。
ただ、公共輸送機関からの徒歩距離だけ（かなりの要素）で不動産価格が決まるのは日本だけの特異性です。もちろん今後とも日本だけが外国と違う時代ならばその通りでしょう。

ただ、１％の可能性で日本も日本以外の人口比（６９／７０）と同じようになる（なってしまう）かもしれません。

ここが資産性に低いとみるのか高いとみるのか・・・何びとにも解らず・・・。あなたはどう思いますか？？？

工期の延期はうまい具合にBRTの開業にアジャストして、交通不便の解消を前面に320ぐらいで売り出す戦略と勘繰ってます。

不動産経済研究所が今日の昼に発表した、７月の首都圏マンション販売戸数は前年同期比30％減。
ちなみに契約率は好不調の境目となる70％を下回る63％。

消費増税延期により大型マンションの販売が見送られていることも原因であるとのことですが、ここもその流れに乗っているんですかね？

あっ、でも15年後、20年後の駅近よりも実需層からしたら目の前にすぐに運行開始されるBRTある方が便利かも。

販売戸数30%減のなかで契約率63%は低い。円高により外国人投資家の爆買いも終了。消費税の増税もしばらく無い。1084戸も売れるのだろうか。

ここから数年湾岸のデベは難しい舵取りになりそうですよね。建設コストは高騰ているけれど、販売価額をあげられるのか？景気はそろそろあたまうち、もしかしたら下降局面？
投資目的で買うひとも、同様に悩ましいでしょうね。

>>1375
先のことは分からないけど、現状のモヤモヤが続けば三井は空気読むんじゃない？
仮に平均坪300だとしてもクロノティアロは超えるし、
当初の予定というか希望には十分届くはずだし、
何より儲け云々より売れ残しを良しとしないだろうし、
選手村もやって勝どき再開発が続くとなれば、
単発タワーでモタモタしてる訳にもいかないと思う
繰り返しになるけど、先のことは分からないけど、
そこそこ順調に売り抜ける価格帯に設定してくると思うよ

しかし低金利で資金繰りが余裕なので2年前よりは売り急がないだろうね。後ろが控えているから高値もなさそうだけど。

流石に坪単価は350万以下は無いでしょう。
場合によっては400万超えてもおかしく無い

>1376
実は、最近、建築コストは高騰していない、むしろ下がってきているらしい…と聞きましたよ。

最近の湾岸物件の在庫積み上がりは異常なレベルだから、新築といえども、少なくとも高値は追えない環境でしょうね～

>>1377 匿名さん
ごもっとも。

>>1381 匿名さん
どれのことを指して言ってますか？
豊洲三井のこと？

中古の事

積み上がっている在庫は、相場からかけ離れた物件が多いように思われます。
適正価格だとすぐ売れているようで、湾岸マンションの値段が下がっているようには
思われません。

クロノやスカイズで坪350万円とか、BMAで坪280万とか、PCTで坪330万以上とか
そういうのが増えている印象です。

>>1385 匿名さん
同意です。

ここは土地の値段もそれなり、加えて基礎やり直してますからね。
安値は期待できませんよ。

タワーマンション物件そのものも
売り残し商法のスミフ以外は殆どないため
競合がいないというのもマイナスですね

>>1385
三井豊洲村と言ってもいいし、その辺りの正確なデータは把握してるだろうし、
晴海タワーズの売れ行きやその後についても客観視してるだろうし、
豊洲再開発エリアの住み替え需要（ＰＣＴを筆頭にそろそろ10年）も計算しつつで、
余程のことがない限り三井が値付けをミスるとは思えない

市況次第なのは言うまでもないけど、
坪300を基本線に、他に売り物もないし竣工前後の完売を目標にするなら坪330（ＰＨ豊洲と同等）、
何らかの事情でインパクトを与えたいなら坪300を下回る価格（ティアロと同等）で出してくるんじゃないか？
って予想してる

ところで、BRTのバスって晴海2丁目のバス停に何分に一回くらい停まるか分かる？

現在のBRT計画（下記URL9頁以下）をみると2019年からは新橋～勝どき間が、6便/時となっているんだけど、新橋～勝どき間には、①新橋～勝どき路線と、②新橋～豊洲路線の2つの路線がある。そうすると、

①新橋～勝どき路線→2便／時
②新橋～豊洲路線→4便／時

くらいのイメージ？

2020年からは、路線が増える（③「幹線」ルートとされる東京テレポート方面や、ひいては④選手村方面）事に伴い、全体の便数も増えるようだけど、②新橋～豊洲路線の便数自体は増えないのかな？ピーク時15分に1便のバスって、まるで使い物にならないんだが。。。

BRT計画
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

中古の事って、TTT、CGP、クロノ、GFTも物凄い価格なんだから、売れないのは当たり前だろ。
レインズ見ると、分譲時の3割乗せて市場に出してんだぞ。笑

まぁ、グロスで@350だろうね。
条件の悪い部屋だと、@310ぐらいでしょ。

ここって近隣にスーパー出来ないのかな？トリトンの成○やマルエ○プチじゃ、遠いわりにしょぼくて全然使えない。駅が遠くてスーパーもないなんて不便すぎる。この住環境の悪さで高値できたら売れないでしょ。PHTは駅近で利便性も高いし、PHTより高かったらアウトだわ。

>>1392 匿名さん
PHTと比べちゃダメでしょ。
高層だし、眺望いいし、中央区だし、パークタワーはホームズより造りも高級だし。

350万は超えるんじゃ無いかなあ。
時代が悪いよ。
建築費高騰してるもの。

パークホームズ豊洲は駅近だけど、天井245で外廊下、角部屋のカウンターは大きいし、周囲も囲まれ気味。
ここは階高余裕あり天井260で内廊下かつ超ワイドスパン、中央区アドレスで開放感抜群。駅距離以外はPHTよりかなり上だし坪330くらいで二年半かけて売るんじゃないかな。PHTが一年半で700売ったしペース的にはギリギリ可能かなと。
勝どき東は2019年中旬から販売だろうから、時期的にもピッタリ。

>>1395
勝どき東は延期じゃなかった？
着工平成29年全体竣工39年になってるけど、住宅棟は早期に完成＆販売するんだっけ？
間に選手村（代表三井）挟むもんだと思ってたけど、
選手村の増改築期間や分譲時期も未知数か・・・

<1392さん
確かに、このままだとスーパー難民確定なのは明らかですよね。 ドトールの近くにもできたし、ここも今後出来れば良いけど出来ないとなると相当厳しいですよね。スーパーが出来ればもっと売りやすくなるだろうに。

>1397
難民てｗ
駅から遠いってことは極端に言えば、
買い物、通勤通学、その他全てにおいて不便ってことだからね

もちろんそこを上回るメリットがあれば問題ないし、
買い物についてはネットスーパーもあるし、
会社帰りに寄れるスーパーは幾らでもあるし、
アオキやトリトンが絶望するほど遠いとも思わない
コンビニ並にスーパーを求めるのは酷でしょｗ

近くにスーパーが無いのは確かにツライ。
BRTステーションとセットで京成がスーパー建てるとかないかな。

地下鉄は近くに来ないことが確定して夢も見れないのに買えないよ。