シティテラス東陽町ってどうですか？　part2

長谷工の邸
長谷工の景
長谷工の贅
長谷工の智
長谷工の美
長谷工の地

何一つあきらめたくない（あきらめないとは言っていない）

>>1252

「あきらめたくない」人向けのマンション、いいキャッチフレーズだと思います。

都内を諦めたくない、通勤時間〇分を諦めたくない、駅から10分以内を諦めたくないなどに合致しています。

価格は2LDK、3LDK5490万円とありますが、今はどのくらいの価格の部屋が残っているでしょうか。3LDKだと6000万円の部屋があるみたいです。522邸もあるので、高層階だとより価格が高くなってきそうです。モデルルームも、6日、7日は13時30分～だと△だったりして好評のようですし、順調に売れていっているでしょうか。

>>1253 匿名さん

営業トークのようですが…モデルルームの空き状況って全く信じた事ないですけどね。
竣工から1年4ヶ月。今先着順34戸となってますが、これで最終ですかね。それともまだ出してない住戸があるんでしょうか？
近隣のジオ住吉は、190戸とこちらの半分以下の戸数ではありますが、竣工前で残り戸数僅かなようです。
駅5分で価格・環境・仕様も似たり寄ったりですが、あちらの方が好調なのは何が違うんでしょうね？

生活便利性と値段じゃないですかね。交通も2線路利用出来ますし。

>>1255 名無しさん

34戸は最後ではない気がします。もっとあるはず。

知名度では僅かに東陽町の方が高いけど、城南城西の人々からしたら、東陽町も住吉もどこそれ？状態。街の雰囲気も大して変わらない。

だったら、渋谷、新宿、大手町を20分未満でカバーして混雑しにくい住吉が同じ5分でも勝るかな。何気に錦糸町まで歩けるから総武線も利用可。たとえ有楽町線が来なくとも充分都心をカバーしている。

同じ埋立地だけど地盤も東陽町よりは住吉の方がいいよね。学区は東陽町の勝ちかな？

>>1257 マンション検討中さん
地盤の良さというのは、古い埋め立てか新しい埋め立てかの違いですかね？
ただ、東陽2丁目は標高が高いのがいいですよね。
扇橋・千田の方は国土地理院の地図の標高図を見ると、青や濃い青でゼロメートル地帯ですが、こちらのマンション周辺は緑色なので、ゼロメートル地帯ではないですね。

>>1258 匿名さん
東陽2丁目の海抜が城東で比較的高いのですね。てことは水害面では安心ですね。

>>1259 マンション検討中さん

城東の緑は埋め立て地じゃないのかな？
江戸川区だと、南側の緑は昔は海で水色との境は海岸線。

あとから作った土地だから、盛り土して高くしてんだね。

江東区もたしかそうだったきがするんだけどね。

埋め立て地かどうかはあんまりきにしないですね。
本当に何かあった場合、どこに行ってもあんまり変わらないと思います。

駅からの距離 5分
大規模マンション 管理費 修繕費が安い
売主 ブランド 住友不動産
周辺環境 駅近だか静か

条件は揃っているから
あとは、価格だけですよね。

ネガはすぐにひけしがはいるね

すみふステマ乙

店が少なく買い物も不便な東陽2でこの価格はないでしょ。
それにすみふと長谷工なんて普通なら避けるわな。
早く叩き売りしてウザい広告がなくなればいいんだけど。

商業施設レスではあるけど、一応えきちかだから、スカイティアラみたいな後半の値引きはなくとも売り切れるかもね。神のみぞ知る

ここのマンションって今わざわざ西葛西でチラシ配りやってるんですよね。
プラウド西葛西の客を取り込みたいんでしょうけど結構売れ残ってるのが想定出来てなんか複雑ですね

>>1267 マンション検討中さん

西葛西の検討者なんて予算がないから、東陽町を購入できるわけないのにね。

>>1262 マンション検討中さん

修繕費が安いのは大きなマイナスですよ。
理事会がきちんと値上げできないと、廃墟まっしぐら。
管理費は消えるお金なので低い方が良いです。

ここはいつ完売になりますかね？値下げを期待しても良いのかな？

販売期が長くなると、既に購入した人に不利が出るかな？修繕費の負担とか。

>>1269 匿名さん
修繕費にかんしてはデベロッパーが新築物件を売りやすくするために、修繕積立金を最初は安く設定しておき、数年後に値上げをするというのが上等手段です。

新築マンションは世帯数に関わらず修繕積立金は最初は5000円～7000円ほどです。

とくに500世帯以上の超大型マンションは敷地面積やのべ床面積も広く、設備が充実しているためにどうしても修繕費が高くなります。
特に近年のマンションは高級趣向になっているため余計に修繕費がかさみます。

現在シティテラス東陽町の修繕積立金は7000円程度ですが、これでは13年後の大規模修繕時に資金不足に陥ります。
世の中の全ての新築マンションに当てはまりますが、今後は数年おきに数回の値上げを実施して最終的には15000円程度まで上げざるをえなくなるでしょう。

25年マンション総合調査によると、
501戸以上のマンションの平均修繕積立金は16509円と算出されています。

もし今後デフレ脱却やインフレ率2%を達成するような経済状況となれば、人件費も含めてマンション修繕コストも上がるでしょうから、修繕積立金の値上げも仕方のないことでしょう。

>>1271 住民さん

修繕計画もらってないですか？
最終的(30年後)で15000円なら安いですね。

すみふステマ乙

>>1265さん
『店が少なく買い物も不便な東陽2』
あの場所は確かに不便です。その上、
シティテラス東陽町さんの建物は大きいので、
玄関からコンビニまでの距離を考えると、ちょっとしたお出かけですね

>>1275 近所のものさん
住民として半年以上が経過しましたが、
全く気にならないですね。
もちろん、近場に大きなスーパーでもあれば、
それは便利ですけど。

売れてないかと思っていたけど、
モデルルームかなり人いるし、部屋無くなるの早すぎる

こちらは民泊OKですか？

>>1278 匿名さん
はい！？
公にOKな新築マンションなど存在するのですか？

民泊をしている部屋があるとお聞きしましたが

すみふのマンションは管理がダメなところ多いからな

1278,1280. 泊まってみて
何号室だったか教えて

最近観光客見かけなくなったけど

隣のジオの掲示板を見ると、すでに完売したようですね。
町並みはこっちが綺麗なのに…

プラウド東陽町ももうすぐ完売しそうですね。

>>1284 名無しさん
プラウドは完売したみたいだよ

>>1285 マンコミュファンさん
後2戸じゃないでしたっけ？

>>1286 名無しさん

HPで完売となってましたよ。やはりプラウドは早いですね。

>>1287 匿名さん
お得意の入居開始前に「完売御礼」とすべく、
売れ残り物件を一気に値引いたのでは？

>>1288
まだ入居まで時間があるので、それはないでしょう。
こちらはいつまで売るんでしょうね。
パークハウスやリビオレゾンよりは早く売り切ってほしいです。

>>1289 マンション検討中さん

野村は交渉可能だよ。

残り少なくなったらどの物件でも交渉ありでは。ジオもやってるし。プラウドの竣工は5月だからまだ慌てる程でもないと思いますが。
ここは竣工1年4ヶ月になるし、住民の方も交渉してでも売り切って、販売中の垂れ幕はずして欲しいと思われてるのでは。
それともすでに交渉してるのに売れてないのかな。

>>1291 匿名さん

1年4ヵ月なんてすみふにとっては、まだまだこれからだよ。3年位は普通に売ってます。

ここの住民だけでなく、近隣住民も早く完売して欲しいと思ってるでしょうね。
広告も見飽きてるでしょうし、売れ残っている印象も、近隣のリセールに悪影響があると困りますものね。

本当にそうですね。
このあたりの物件価格が上がり続けるであれば、いつか売れきれると思いますが、
2020年以降も残ると、相当の値引きをしないと厳しい気もしますね。

>>1268 マンション掲示板さん

予算7000万円で東西線沿線の物件を探していましたが、西葛西が思いのほか住みやすそうだったので新築を5000万円フルローンで購入しました。
おかげで頭金分の2000万円をまるまる外国株で運用することができてこの15ヶ月で4500万円まで増やすことができました。

わたしのように不動産購入と資産運用を平行して行う人もいるので、坪単価の安い物件を購入したからといって資金力が無いとはかぎりませんよ。

>>1295 マンション検討中さん

そういうことを言い出したらキリがないよ。
うちも中央区物件の予算あったけど、子供の私立の学費や車、旅行、外食等余裕のある生活をしたかったので、江東区で探してるし。
一般的に見て、江戸川区より江東区の方が物件価格が高いのだから、江東区物件を購入する人の方が予算は上の方が多いでしょうという話だよね。

西葛西、駅前の風紀最悪だし、治安もよろしくない。

>>1297 匿名さん
同感です。
何だかごちゃごちゃしてますし、特に南側。

>>1298 マンション掲示板さん
昼間の西葛西は見た目普通ですが、夜は異様な雰囲気だし、中華マフィア、やから系が多いです。

こっちもガールズバーの客引きとかいるしな。交通も含め葛西でいいと思うなら値段相応と思う。所詮は下町の新興埋立地同士なので仲良く仲良く。

ご参考です。
第4位に驚きです。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/sumaiweb/20180207-90001132

門前仲町が良いのはわかるけど、西葛西よりは東陽町でしょー。

>>1299 匿名さん
なんか論点ずれてない？
こういう人もいるから西葛西に東陽町マンションの広告を出すのは無駄じゃないってことを言いたかったんでしょ。
それなのにみんなで西葛西をディスリ始めるし。

すみふの火消しか(笑

>>1302 マンション掲示板さん
同感ですね。
スーパーは近隣に無くても、それ以外の利便性が違い過ぎます。

>>1303 名無しさん
普通の生活をしてれば分からないけど、知っている事実を述べただけです

ところであと何戸残ってるんですか？

>>1306 通りがかりさん
営業さんに聞くかな。まだだいぶ残っているとは思いますが

>>1307 名無しさん
ありがとうございます。住民の掲示板の、リビングのフローリングの話は気になりますね。

東陽町は便利ですし、普通の物件だと思いますか、売れ残る理由はどこにあるんでしょう？

>>1309 評判気になるさん
価格でしょう。

土曜に西葛西駅前でティッシュ付き広告を配っていました。

>>1309 評判気になるさん
過去の検討者です。スカイティアラと同じように価格ですね。
江戸川区・千葉などの城東エリアの潜在顧客からすると高すぎる。
城西城南が買えなくなってきたアッパーサラリーマンからしたら、街の雰囲気・駅の知名度が低いこと・長谷工のありふれた間取りと構造、に対する坪単価がバランスしていない。肝心の通勤利便性も、朝は180%超の満員電車で快適とは言い難い。

>>1312 マンション検討中さん
だったら、わざわざこのページにアクセスしなくても良いのでは？
そのように感じました。

>>1312 マンション検討中さん
「坪単価がバランスしてない」←的確だなと思いました

ここはもう大分価格を下げないと、無理でしょう？

完成が平成28年8月だから、今年の8月までは価格は下げないでしょ
スミフは完成後２年で完売ってのが一応の基準らしいし

自分には手が出せない価格だからと売れてないアピールで値下がり期待してるんだろうけど、住友は売れ残っても物件価格下げることはないから安心しろ
早々に諦めて買える値段の物件探した方が早いで

というか、値段下がるの待ってまで買う物件じゃないとも思う
契約者スレ読んでも、やれ上の階からの音がうるさいだの、やれ床から異音がするだの、やれ民泊利用してる住民がいるだの、ネガな書き込みばっかだし

売り切れないと困る人はたくさんいます。

住友財閥全体からみりゃ、マンション事業なんて鼻クソレベル。困る人いようが関係ないだろ。
三ツ沢の件みりゃわかるでしょ。

書き込みってのは基本不満や要望がある人間がするものだから当たり前じゃね
上階の騒音や民泊なんて一部住民のモラルの話で物件の資産価値とは関係ないし

ランドデザインに希望を見いだせません。
もう少し何とかならなかったのかな。

特に北側にせりだした部屋がある
ところはなんで？と思いました。

住民版の床の件気になる。
すみふは無償で修繕するのかな？

修繕なんてするわけないでしょ
「不具合ではありませんよ」とか言われてあっさり却下でしょう

>>1324 マンション検討中さん

床の軋みは床暖使うと中が乾燥状態になるのである程度の軋みはでるみたいです。
我が家は定期点検で指摘し、修繕依頼中です。

床暖房用フローリングは合板の表面に薄い天然木を張って加工されています。
これは乾燥すれば縮み、湿度が高い梅雨時などは伸びます。
施工後に初めて床暖房を使用するとフローリング材は強制的に熱を加えられ、急激に乾燥が進み、収縮した状態にあります。
その木の収縮と下地の発熱部分との間のギャップがミシミシ音という現象になっているものと思われます。

したがって、このミシミシ音に関してはある程度使用回数をこなして様子をみることも必要です。
床暖房がなじんで行く過渡期にあるのかもしれませんし、その後、隙間やソリが発生するようであれば、管理会社や床暖房メーカーを含め原因を追究させるべきだと思います。

『これが床暖房の仕様です』と言われたらそれまでですが。

床暖房が壊れたのなら修繕するでしょうけど、>>1326さんの内容がその通りであれば、修繕してくれる可能性はゼロですね

まぁ住友はこの物件のシャワーの水圧が低いのも、仕様ですの一言で一蹴するらしいから無理でしょうね

>>1328 匿名さん
エコボタンを押したら、驚くほど水圧が下がりました。
もちろん、これは物件ではなく、給湯器の仕様でしょうけど。

こないだここを見に行きました。
外観というか、
建て方？配置？が気になりました。
北向の部屋を無理矢理足したような
感じや、東と西の棟の間の暗さ。
東向きの棟の前には立体駐車場。

立地はいいのに、残念でした。

>>1330 eマンションさん

長谷工持ち込み物件だから、採算がとれる歪な詰め込み型の棟になるのはしょうがない。
立地でそれでも買う人がいる限り、収益最大化の設計は無くならないよ。

>>1330 eマンションさん
3棟複合型のマンションは『コの字』にするのが一般的だけど、この物件は西棟と東棟をくっつけた『T字』になっていますね。
このようにした理由は東側にYMCAビル。西側に学校が隣接しているからなんです。
東側は日当たりの関係でYMCAビルとのスパンを確保するため。
西側は学校の騒音や校庭の粉塵対策である程度の距離が必要だったため。
立地の良い場所に収益率の高い500世帯以上のマンションを建てるためにとった苦肉の策です。

>>1332 マンション掲示板さん

戸数を増やしたいのは仕方ないのでしょうが、ただとってつけたような北向の部屋だけはちょっとやり過ぎではないかと思いました。なんだか安っぽく見えてしまう。
また、東棟西棟北向の部屋の配置のせいで、南向の部屋の廊下側の部屋が採光が取れず、サービスルーム扱いになってしまう点も気になりました。

1年半も前に完成したマンションの配置の好き嫌いを今更言っても仕方ないだろ
いやなら検討から外せばいいだけ

>>1334 匿名さん
何年前に完成してようと現在販売中なんだから、検討スレで長所短所書かれるのが普通。
購入者は欠点を書かれるのが嫌なら見なければいい。

>>1332 マンション掲示板さん

立地のいい場所に収益性のためやむ無くではなく、長谷工が特命受注狙いで相場より遥かに高い価格で土地を仕込んだので、それを回収するために無理矢理詰め込んだってのが正解では？おかげで相場破壊の高値となり、かつゆとりのない詰め込み配棟計画となってしまった。

でも、駅近はそれでも売れちゃうんだよねー。

>>1336 匿名さん

相場よりはるかに高い価格？
住友によれば、土地を安い時期に仕入れたので皆様にお安く提供できます！っていうのが最初の事前案内会の言葉でしたけど。
なのに安く仕入れて仰天高値で売ってるから驚きでしたけど。

住友っていう名前で10〜20万/平米値上げだから

>>1338 匿名さん
それを承知の上で、購入できる人のみ、この物件を考えれば良い話。
気に入らないなら、わざわざコメントする必要無し。
↑と思いました。

>>1339 評判気になるさん

別に前向きに気に入った人だけ発言権があるわけではないからね。そういう発言こそいらない。

>>1333 マンション検討中さん

おっしゃるとおりです。

平成27年基準年度路線価を調べたところ、このマンションが建つ土地の路線価は坪92万円でした。
現在の評価は上がっていますかね。
そろそろ固定資産税の通知が届く頃だけどいったいどのくらいなのか。

>>1342 住民板ユーザーさん

いくらかはわからんけど下がってはいないから安心しろ。

住民スレで足音騒音が問題になってますが、こちらは床スラブ厚薄いんですかね？
床コンクリートスラブ何センチでしょう？長谷工ってだいたい薄めですよね。

長谷工の物件で10年前ぐらいだと200mm～230mmが主流。
現在だと250mm程度ではないですかね。

>>1345 さん
最近の物件は床スラブ200㎜前後位の所が多いよ。直床ならもう少し厚めの所もあるけど。ボイドスラブじゃなく、コンクリートで250㎜なんてあまり見かけない。
ここは200〜210㎜じゃなかったっけ？
15階建てだと、二重床二重天井で天井高250㎝床スラブ250㎜って、階高的に厳しいからね。

長谷工なら直床にすれば良かったんだよ
なまじ二重床なんかにするから音の問題が出る

>>1347さま
曲がりなりにもスミフですから、直床にするわけにはいかなかったんでしょ
まぁ直床の方が下階に音や振動が伝わりにくいのはほぼ常識になってますけど、イメージがね

いうほど二重床が必要になるほどのリフォームするかね

直床か二重床かというより、スラブ厚が薄いのが遮音性が低い理由では？
20㎝位では賃貸物件レベルだし響くのでしょうね。