豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう114です。
主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレです。
もちろん都心湾岸東部であれば他の地域の話題でも！！
有意義な情報交換しましょう。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551995/
[スレ作成日時]2015-03-11 22:29:18
889さんがおっしゃっている「リスク」というものに具体性がないからわからないのですが、「新築ゼロ」と「街の注目度が薄れる」ことですか？
私は豊洲に住みたいと願っていて、年をとってからは静かな街になってもいいと思っています。
将来、高齢化が進むと都心への一極集中が予想されてますね。
都心から遠いところほど、人口の自然減が進み、若い世代も都心へ移ってきます。
豊洲は都心からかなり近い立地なのは強み。我々のように働き盛りは職場に近いという通勤メリットはかなりのウェイトを占める。
リタイヤ組等が郊外に移り住むというなら、中古物件はそれなりに回っていくだろうと推測。
他の都心近くのエリアより割安なので、買えるパイも大きい筈。
そして、マンションしかない場所なので、空き家がポツンと残る可能性も低い。
築50年も過ぎたら、建て替えるしかないのはメリットでもデメリットでもあるけど、２３区内で新築で建てられるスペースがあるところは、もう限られてきている。
再開発でまた生まれ変わるしかないだろうね。
こういった問題は先に麻布や六本木等のエリアから来るでしょう。
そうですね。再開発という形で刷新されるのでしょうね。いまの現役世代がリタイヤした後に、能動的な事情で郊外へ転居するケースは少ないような気がします。気持ち的にも経済的にも。
>>891
今の東雲の状態がそれの第一歩を歩み始めているというと何となく理解できませんか？
新築供給が無くなり開発もほぼ終わり、少なくとも外部からは誰も注目しない街になりましたよね。
それもそのはず、新築プレミアがはがれれば大規模団地とタワマンとイオンがあるだけの街ですから。
雑多に自然発生的に開発された町の場合、町の雑居ビルの商業が入れ替わったり建て替わったり小さな飲食店が評判を呼んだり新しいマンションが建ったりと街に変化が生まれ、それがまた街の魅力となり人を呼び込みという好スパイラルに入ります。湾岸の大規模開発地域はそういったスパイラルが発生しません。大規模開発が止まれば、あとは数十年後のタワマン建て替えを待つだけの街になります。ららぽについては運営する三井がテナントを定期的に入れ替えたりテコ入れするでしょうから、大きく廃れる恐れはないのかもしれませんが、今より活気が生まれるとは考え辛いですね。
あと豊洲は有楽町線とゆりかもめしかなく後背地の住宅街が貧弱であることも課題と思います。似たような開発経緯をたどった武蔵小杉が強いのは、交通網の充実もさることながら南武線、東横線、横須賀線の沿線住民の膨大な需要を取りこめることにあると思います。特に東横線は比較的裕福なので相場が上昇しても需要が食いついてきますし。豊洲の場合は有楽町線の後背地は新木場までで、東は千葉で相場上昇についてこられる需要が薄いです。
>他のエリアはもう老人が多くて問題になっているんだけど、その点は？
どこのこと？
不明瞭すぎで反論になってない。さすが洲民
894さん
ご指摘の東雲は少し分かる気がします。
それは、キャナルコートだけに視点を集めれば、確かに開発が完了して成熟に向かい始めた、と言えなくもないですね。
一方で、東雲の他のエリアも含めて考えるとまだ余地はあるように思えます。
際立って計画的な区画とそうでない区画が隣接した生活圏なので、キャナルコートのみをモデルケースとして切り出すのは、ご指摘の内容がもったいない気がします。
今夜は長文投稿が散見されるが、全く読む気がせん。
掲示板に長文って、ダメだな。プレゼンが下手な人間に違いない。
読解力がない人には、3行超える長文（笑）は読み解けないわな。
考えてみろ。掲示板の長文を読むやつは、いないだろ。
コンパクトにまとめる能力。
老人と言い訳は、無駄に話が長い。
どっちもどっち。
議論したいなら、長文でも我慢して読もうな。
有明は既に失敗してない？一応、臨海副都心でしょ？?当初の計画通り進まず、企業も住民も集まらず、既に過疎って来てるよね。
テナントの新陳代謝が生じにくいってのは、言葉足らずで意味不明。
地震が来て、メッキが剥がれて、みな内陸の良さを再認識するでしょう。
今後数十年以内に直下地震来るってんだから、生きているうちにメッキが剥がれる瞬間が見られそうです。
楽しみです。
地震のときは内陸部は大丈夫で湾岸は大被害という安易なご都合主義がもう信じられないね。
茨城にイルカ打ち上げって、東日本大震災の前と同じだ。
内陸は火災が心配とか、コンクリジャングルの駅前マンションは大丈夫でしょう。
例えガスで火災があっても、家の中は悲惨ですが、延焼はありませんので、
関東大震災の時にあったあの熱風ストームは起こらないでしょうね。
内陸というと、必ず木造家屋火災で煽られますが、
発想が貧弱過ぎでしょう。
貧弱すぎるというか、臭いものに蓋をしているのは分かる。
内陸は築年数が古すぎるのが、そこらじゅうにあるのが問題。
コンクリなら大丈夫だって？
火災が一番恐いけど、倒壊も恐いよ。
倒壊したらガスが漏れ、倒れた電信柱から火花が飛び爆発の危険性も高い。
豊洲・東雲はこの10年以内に集中的にマンションが建設され急激に人口が増えた特殊な地域。
しかも購入者の約8割は30～40代の不動産第一次取得層の若年ファミリー。
そのため保育・教育施設不足への対応が喫緊の課題となっている。
では、30年後はどうか。
言わずものがな築30年超のマンション群の特殊な地域になる。
先述のとおり、この地域においてはデべも第一取得者層向けの開発を行っており、70平米2LDKの
物件が中心。いまの児童が成人しても同居は現実的ではなく、必然的に60～70歳が中心の地域となる。
将来の年金支給額の減少はこの地域の消費力にも大きく影響を与えるだろう。
買い替えが進み、住人の入れ替わりが促進されればこの心配に非ずであるが、
児童を抱えた若年ファミリーにどれほどの買い替え余力があるだろうか。
多摩ニュータウンの教訓をどう活かすか、我々に課された壮大な実験なのかもしれない。
有明は大失敗。お台場も企業が離れ、成功とは言い難い。もし、フジが離れたら終わっちゃうよね。
ふふふ。地震ネタは終了ですか。
今度は有明ね。
五輪用の施設のため、ずっと寝かされてきたのが有明。
手つかずで、開発が始まっていないのに失敗と？
本格的な開発は来年から始まりますよ。
オリンピックで開発されるのは有明だろうしな。
値上がり率では湾岸一番になるかもね。
また、上とか下とか指摘してる方が。。。
それに、地震ネタは誰もが知ってることばかり。
年金生活者ばかりになれば若者向けの店は撤退する。
豊洲の土日は住民だけで、ららぽのテナントがやっていけなくなる。
結局、スーパーと百均と外食チェーンくらいしか残らない。
新興住宅地ってこんなもの。光が丘団地のように閉じた町の特徴。
誰も知ってるなら、地震ネタはもうぶり返さないように！
毎回同じで飽きたね、確かに。
＞ここの30年後の年金受給者ならかなり裕福でしょ。
トンチンカンですな。
30年後の高齢タウンのことを言われてるのでしょ？
その頃は、カツカツでしょ。
しかも、タワマンの修繕費が数倍に跳ね上がっている。
30年の間に致命的な大震災が埋立地を直撃する可能性はもう相当高いから、特別損失も頭に入れないとね。
遠くで起きた東北の震災でさえ、新浦安では積立金が毎月２万円アップしたところがある。
929
それも既出で、もう古めの議論です。
>その頃は、カツカツでしょ
あなたはカツカツなんだろうけど、ここの住民レベルに当てはめたらアカンよ。笑
そうなんですね。
哀しくならないの、その自作自演。
これからは断然有明が熱いね。BACも即完なうえ高倍率でしたし。
ブリリアは想定外に売れた感はありますね。
ティアロの方は苦戦してませんか？
有明の眺望は湾岸屈指だよね、しかし。
ブリリア有明シティタワー勢いがありますね。
もう完売してるよ。
日々の食料の買い物ですら数少ないスーパーで済ますしかない23区最果ての僻地。それが有明。
よくわかん無いんだけど、スーパー１つあるだけで、もう便利なんじゃない？
有明だと、お台場や東雲のスーパーも使えるだろうし、不便さは無さそうだけどね。
>>942
日本語変。「日々の食料の買い物ですら徒歩圏内のスーパーが少ないせいで不便な有明」とか「日々の食料の買い物ですら遠くのスーパーまで車で行かなければいけない有明」ならわかる。実際不便というほどではないけれど。ただし有明でも4丁目は最果ての僻地に該当すると言わざるを得ない。
臨時の修繕金の徴収に加えて月２万アップした新浦安の例を持ち出してきたのは、
金額的には大した話ではないでしょう。カツカツなのはトヨネーぜの悲哀の記事のようなのはあるとして。
しかし、臨時徴収＋月々２万円アップをローンだと考えたら、もっと別の物件を選べたな、とは思うかも。
すしざんまいは、千客万来施設の建設から降りると思うよ。
巨大公園ゲットのチャンスだね。
住民大勝利。
まあ、人気エリアには違いないからね。、
同世代の人が多い場所ほど、一気にゴーストタウン化が進みます。タワーマンションだろうと、売りたいときには戸数の多いマンションほど売買事例も蓄積されているため、買い叩かれることになります。それはまさに、豊洲などの湾岸タワーマンションです。
マンションの契約書に、修繕積立金のモデルケースが載っていませんか。その積立金は、何年かごとに増加しているはずです。3千円が3万円、3万円が8万円……。それは、「管理組合さん、しっかり頑張ってくださいね」という販売業者からのメッセージです。そして、それは予測でしかありません。マンション内に空き家が増えて未払いが増えれば、未払い分の修繕費は残った居住者に重くのしかかります。
木造住宅であれば、トンカチとノコギリで壁を抜く、天井を剥がす、床を落とすなど、その気になれば自分でリフォームして今の暮らしに合った改築も可能です。ところが、コンクリート製のマンションはそれも困難です。バブル景気真っ只中だった30年前のマンションを見れば、今のマンションと隔世の感があるのが分かるはずです。現在、住んでいるマンションも、30年後にはそうなります。
価格が下がり、空き家が増えた団地には、相対的に異文化の人が住む割合が増える傾向にあります。それ自体は否定しませんが、不動産の専門家として言えるのは、日本の文化に特化した建物を異文化の使い方で住めば、どうしても建物の劣化は激しくなります。管理組合の意思疎通が困難になり、食文化の違いによる臭気も市場性を低下させる隠れた要因になっています。豊洲も｢中国人｣などの｢外国人居住者｣が多い地域です。
｢捏造｣を｢テイゾウ｣と読むのはネガさんだけだよ。
>>953
>>トンカチとノコギリで壁を抜く、天井を剥がす、床を落とすなど、その気になれば自分でリフォーム
すごいね素直に尊敬します。私には無理。取り返しのつかない事態を招きそう。
>>日本の文化に特化した建物を異文化の使い方で住めば、どうしても建物の劣化は激しくなります。
マンションもそうなんですね。勉強になりました。
残念ながら、バブル経済真っ只中の30年前の木造住宅
の方は「遠い郊外」が多くて見る機会がないねえ。
バブル当時は都心で戸建てが買えなくて茨城などの郊外で買った人が多い時代だから。
セーリング会場に予定していた若洲海浜公園ヨット訓練所（江東区若洲）が、羽田空港に近く空撮に支障が出るとして、都内での開催が困難になったことを明らかにした。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150410-00000571-san-spo
「気が付けば周りは空き家だらけ、売ろうにも売れない」、そんな日がやってきます。高度成長期に完成した郊外のニュータウンが良い例です。「郊外のニュータウン」は2015年の現在に置き換えると「埋立僻地の豊洲などのタワーマンション」。
豊洲などの湾岸タワーマンションのように需要を大きく上回るマンション乱立が続き、同世代の人が多い場所ほど、一気にゴーストタウン化が進みます。タワーマンションだろうと、売りたいときには戸数の多いマンションほど売買事例も蓄積されているため、買い叩かれることになります。
コンクリート製のマンションは修繕が難しく、バブル景気真っ只中だった30年前のマンションを見れば、今のマンションと隔世の感があるのが分かるはずです。現在、住んでいるマンションも、30年後にはそうなります。特に、タワーマンションは多額の修繕積立金を徴収されたとしても、
マンションを良好に保つために必要な修繕が難しい。大型クレーンでも10階が限界で、20階以上のタワーマンションの大規模修繕は事実上は不可能。また、豊洲などの湾岸に建つマンションは塩害もあるので、他地域に比べるとさらにマンション劣化の速度が速くなる。
マンションの契約書に、修繕積立金のモデルケースが載っていませんか？、その積立金は、何年かごとに増加しているはずです。3千円が3万円、3万円が8万円……。それは、「管理組合さん、しっかり頑張ってくださいね」という販売業者からのメッセージです。そして、それは予測でしかありません。『マンション内に空き家が増えて未払いが増えれば、未払い分の修繕費は残った居住者に重くのしかかります。』
価格が下がり、空き家が増えた団地には、相対的に異文化の人が住む割合が増える傾向にあります。それ自体は否定しませんが、不動産の専門家として言えるのは、日本の文化に特化した建物を異文化の使い方で住めば、どうしても建物の劣化は激しくなります。管理組合の意思疎通が困難になり、食文化の違いによる臭気も市場性を低下させる隠れた要因になっています。豊洲も｢中国人｣などの｢外国人居住者｣が多い地域です。
長い
958は、どこかの記事かブログからのコピペか？
掲示板のカキコってのは、飲んだくれのオヤジのたわごとと同じレベルだから、
長いとだれも聞かない。読まない。
主張を相手に届けたいなら、短文に心がけること。
>>｢捏造｣を｢テイゾウ｣と読む
時々出してくるこの話題って、元はどこにあります？
のらは選挙違反を知っててやろうとしてるのかね？
まじめに書かれるとみっともなさが前面に出ちまうな。
そもそもあんな呼びかけで投票するほど湾岸民はヤワじゃないけどね（苦笑）
流石に違法行為はいただけない。
中の人の私情が露骨に出てくると、好印象ブログも途端にダメになるなあ
政治色が一気に露呈したね いきなりあれじゃ違和感は否めないが狙いはそこだったのかもしれない
しらけるね
３０年前の多摩ニュータウンと今の湾岸埋立地マンション群は非常によく似ている。
つまり埋立地の３０年後は老人の街や出稼ぎ外国人の街になるということ。
今買ってる中間層はマンションの老朽化に伴い、どんどん出ていきますよ。
団塊の世代は独身時都心付近に住み所帯持つのを機に郊外一戸建てへ移住した。団塊Jrは独立を機に逆に都心付近へ。団塊JrJrはどうなるか。ここで言われるように需要を大きく供給が上回り価格も下落するなら郊外に引っ込む必要もないし実家付近に留まるのでは。
公設秘書のわりには相当認識甘くないですか。
判例上不特定多数がなにを指しているか理解されてますか？
会員制ブログであるわけでもなし、不特定多数といいうるよ。
のらは候補者陣営の運動員でもなんでもない。
そのうえ、複数の区をまたいで複数の人物に対する自分の意思を述べてる程度なので、私的な意思表示でしかない。
あとは、自分で判断すればいいだけの話よ。
いやいや、タワーマンション住民としては参考になります。
地元の意見を反映する為に同士を送り出したいと考えますから。
横からスミマセン。
ここ拝見してるとリセールの話がでますけど、
新築マンション買って短期譲渡で利益出すには買値のなん％くらい諸々の経費かかるかどなたかご教示頂けますか？
素朴な疑問です。
仲介手数料が3.24%と6万
印紙代、登記費用、取得税、固定資産税、とまあ色々。
ローン減税を使うなら住居用の3000万控除は使えないし、
建物部分は減価償却しなきゃいけないし複雑ですよ。
977さんご教示下さいまして有難うございました。
えーっと
榊さん
明日、よろしく
湾岸のことを多○ニュータウンと同列に比較するのってどうなの？
時代背景も世代も違うと思うけど。。。
そういえば多摩ニュータウンてどうなったの？いまも平穏な住宅地なのかなあ。
光が丘団地とか、開発って結構不便な場所に追いやる感が否めない、土地を広く安く仕入れるために仕方ないのかな。
ビッグサイトの拡張は諦めたってことかな？
2020年までに新棟を建設して、国際会議や見本市の誘致を強化して、都市競争力を高める。って昨年記事にあったんだけど。
それはやるんじゃない？
３種目がビッグサイトから幕張に移るのは、打診どころか確実だから。
もうBRTを急いで造らなくてもよくなった。
選手村と新宿のメインスタジアムを往復する専用シャトルさえ稼働できればいいんだし。
つまり、都は魚市場を豊洲に追いやって、築地を更地にすることだけに注力だ。
やれやれ。
結局、都知事が舛添さんに代わったのが
湾岸には痛手だったね。五輪もカジノも。
それでも値上がりしてるのが不思議だね。
