プラウド板橋志村三丁目についての情報を希望しています。
南向きで、徒歩圏内に3つの大型商業施設などがあって、
教育や子育てに良い住環境と思ってますが、どうでしょうか。
将来性や周辺地域の医療や治安についても、教えて欲しいです。
所在地：東京都板橋区坂下一丁目32-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.63平米～92.13平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/index.html
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社
資産価値・相場や自然環境・地盤・建設会社や管理会社のことについても教えてください。
[スレ作成日時]2015-02-12 20:31:33
マンション購入を
立地 ＞
って考えの人がまだいたんだね
ビックリ
それにここのサイトで良いものを良いといったからとて
中古販売に影響するわきゃないじゃない
立地よりバランス
バランスって、立地も入ってるんじゃん（笑）
そもそも物件探すときはまず場所から探すでしょ？それともいきなり設備仕様から探すの？
バランスとは言っても結局自分の希望するエリアという立地条件がまずあって、その中から設備や価格などの要素を考慮して決めると思うのだけど。
>125
立地も含めてのバランスでしょ
購入エリア決めて
自分にあった住みやすいマンションを探す
立地も大事だけど
立地ばかり重視してても
中身が残念なら住み心地も良くないだろうし
立地があまり良くなくとも
その分中身やその他のグレードをあげてれば
それはそれでバランスが取れてるわけで
あとは値段
何を重視するかその人次第で
立地>仕様設備が
常識ってのがそもそもおかしいんだよね
まずは価格（払っていけるかどうか？）ですね。
>>128
あなたはそうなのかもしれないけど、仕様が大事って人もいますよ。
設備は後からかえられると言うけど、気に入らない仕様に我慢して何年も住もうとは思いません。
そもそも仕様が低いと感じたら買う気にもなりませんが。
プラウドのマンションの外観は
みな似てるかな。個性があってもいいんじゃない。
オーベルは部屋のなかに梁がないよう工夫されてたね。駅から3分だし。
あとここはもう少し駅から近いといいんだが。
価格は⁇抑えめ？
で、この物件の立地と仕様はどうなの？
購入後に変更できるものとできないもの、どちらを優先して購入すべきかは一目瞭然。
買い替え以外の手段で立地を後から変更できますか？
これが理解できない人が不動産屋のカモになって微妙な立地の物件を仕様がいいから、と洗脳されて買っちゃうんですよね。
坂下は板橋区のハザードマップで浸水地域だからこの物件の立地がいいはずないと思うんだけど。
近所に住んでるから坂なしでスーパーやセブンタウンに行ける便利さはあると思ってるけど、立地がいいとまで言われると抵抗がある。
駅から遠いというデメリットが駅前の環八からも離れてるというメリットにもなってるという程度の話？
でも前の道路はそこそこ交通量あるよ。
立地が全てではない
立地ばかり考えて買って後悔する人もいる。
何が正しいかは自分次第
だから、立地がうんたらなんて勝手な常識で決めつけるのもおかしな話だよね。
ここは立地は微妙でも
他のもので補えてるならいいんじゃない？
ここの立地がいいとは誰も言ってないと思います。
個人的にはここは立地だけで言ったら微妙。
駅からまぁまぁあるし。
前の通りは大型車も通るし。
立地は大事だよ。たぶん誰もがそう思ってるはず。
ただ「どんな立地を良しとするのか」はその人次第。
見晴らし重視だから高台がいいのかそれとも坂の上り下りが絶対嫌だから平坦地オンリーなのか。
外出は自家用車メインだから駅近なんて好立地の要素たり得ないとか電車通勤だから駅近は必須とか。
そしてどんなに立地が良くとも設備仕様が望むものでなければ購入したくないのが人情。収納が少ないとか風呂場が狭いとか、そんなちょっとしたことでも自身にとってのマイナス要素がいくつかあれば契約に踏み切れないもんです。それを「頭が悪い」と腐すのは余計なお世話ってもんです。
蓮根は駅近ってのは良かったけど線路沿いだったからなあ。
>142
理解できてないあなたも同類
ここは、期待していただけに外観がアレなのと
道路からの圧迫感が…ちょっと残念
でも、中身次第。モデルルームいつからかな？
行かねば！
80平米以上又は90平米以上の田の字以外希望だけど
さすがにそんな広さはないかな
>>142
気に入らない設備は直せばいいと簡単に言うけど
理事会の承認、上下左右から工事同意書取ったり色々と面倒ですよ。
細かいことだと例えば開き扉を引き戸にするのに20万円とか費用も馬鹿にならないし
多少高くても初めから設備仕様が良い方が快適に生活できますから。
>立地がすべてではない。
ってその通りではあるのですが、立地が最も重要というのもまた事実では？
マンションの価値は、立地が９割。と良く言われます。設備などの他の要因の重要性は立地のそれに比べれば、かわいいものだというのが一般的な評価でしょう。
少なくとも、立地が悪い場合のリセールバリューは、相当低くなりますよ。
比較するのが極端すぎやしないでしょうか？
駅近だけど極狭設備普通かVS駅遠だけど間取広々設備良し
みたいになってません？？
ここら辺だと間取や設備に大差があると思いません。
リセールや賃貸に出すんであれば立地がすべてだと思います。
一生住むつもりならどこでも好きな場所に住めば良い
>148
人生は、何があるか分かりません。急に長期の海外赴任になるかも知れませんし、経済的に売らざるをえなくなるかも知れません。
いざという時のリセールバリューを考慮して不動産を購入するというのは、不動産を買う時の鉄則ですよ。
（もちろん、そんなこと言っても、リセールバリュー悪そうだけど、どうしても気に入って欲しくなったので買うという選択肢を排除するつもりはないですが。）
だから、こういう掲示板で、リセール時の価値等を議論しておくことは有益だと思います。
昔、家内がこの物件と華屋与兵衛の間ぐらいに住んでいました。
１７号から少し奥に入ったところなのですが、１７号の振動が伝わって来てました。大型トラックが通ると揺れるんですよ。ずーっと騒音も聞こえているし。（夜、回りが静かになると余計に気になる。）あと、なんだか土・日もにっかぽっか履いている人が多かった印象が強いです。
面白い地域だなぁ、と思ってました。
「こんなはずではなかった」という結果を避けるにはどうすればよいのか。まず資産価値のある物件を選んでおくこと。マンションの資産価値は９割が立地。９割の中身は８が駅からの距離、１が環境だと考えればいい。資産価値が安定していれば、欠陥を補修した物件でも売却という解決手段がある。
（ここまで引用）
だそうですよ。
連載：本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150503/ecn150503083000...
>>149
148ですが私は立地重視派です。
設備良い>立地の方が頑張って吠えてるので意見してみました。
23区内だろうと立地(というか駅からどれだけ近いか)が一番重要だと思ってます。
このマンションの住所って坂下一丁目ですよね？
坂下って住所はいかにも印象悪くないですか
皆さんは気になりませんか？
「蓮根」よりはマシかと
「坂下」はキツすぎる
坂上の⚪️ーベルは良かった。
ここは仕様をあげて欲しい。駅から遠いので。
やっぱ坂上がいい
坂下は立地も仕様もよくない
>156さん
仕様をあげると価格も今より高くなりますが、永住を視野に入れられての
ご購入でしょうか。
駅遠のメリットは環境、広い専有面積、低価格などが考えられると思いますが
価格が高くなるとそのメリットさえなくなってしまいますよね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/19itabashi.htm
坂下一丁目って沖積低地3(増幅率が2,6)
首都圏で地震が起きると言われているのでちょっと不安ですね。
立地って駅近が全てを意味してるわけじゃないんだけど。
>159さん
地域危険度測定調査のサイトを拝見いたしましたが、
建物倒壊危険度のランクが3になっていますね。
沖積低地がどのような地形なのか解らなかったもので
調べてみたところ地盤が弱いようで心配です。
液状化についてはどうなんですか？
立地といってもその人が何を重視しているかによっても、
各々違ってくるんじゃないかなぁと思います
あとは学区が良い、とか、
買物がしやすい、とか
静かである、とか
様々なポイントがありますよね。
それとお値段のバランスで選択されるんじゃないかな。
地域の建物を心配しているなら建物倒壊度ランクに注目するのはわかりますが、当物件は19メートルの杭を打ち込んでいるので倒壊のおそれはないと思いますよ。
東京都土木技術支援・人材育成センターの東京の液状化予測地図
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm
こちらで液状化の情報が参照できます。
これを見ると坂下一丁目は液状化予測図の範囲に入っており
液状化履歴図（1923年関東大地震とと2011年東北地方太平洋沖地震で広範囲に液状化した地域の地図）
にも入っているので次の地震でも液状化しちゃいますね
19メートルの杭とありますが、砂の上に杭を刺してもそれだけでは支えきれませんよ。
建物は地盤とあわせて総合的に支えているので。
こちらの土地は液状化対策はされているのでしょうか。
浦安の場合、同じ土地でも対策している所としていない所の被害差が大きいですね。
http://www.news-postseven.com/archives/20120217_88623.html?PAGE=1#cont...
被害を被った人達は裁判で敗訴してしまっています。
志村も被害出たら泣くはめになるのかな。
物件のサイトを確認しましたが、フリーアナウンサーの方がイメージキャラクターとして起用されていて驚きました。
プラウドのCMイメージと言えば海外のお城に外国人女性だったので、日本人のバラエティ番組に出るような芸能人が起用されるとは思いませんでした。
野村さんがこんな売り方（竣工売り）しているなんて問題があったんですか？
前にでていたらすみません
入居時期も伸びているし・・・・
野村も建築費くるしいみたいですね
オハナシリーズかと思っちゃいました
プラウドシティ加賀が良いって言う人はプラウドの良さを分かっていない
ここは典型的な中古転売で苦労するタイプのプラウド
今朝現地を見てきました
バルコニー側はまーまーカッコよかったですが、廊下側にがっくり。主人も残念がってました。
まさか、廊下の壁（？）が鉄柵でしかも、ほとんどがペンキ塗り・・・・・
野村さん！価格期待してます！！
>>171
戦略上、近隣のプラウド板橋蓮根を売り切ってからプラウド板橋志村三丁目を売るため
志村三丁目は竣工売りとなっている様です。
蓮根の売れ行きがよかったため、志村三丁目は野村は強気の価格で出てますね。
（最上階の4LDKは7200万）
地盤や作りからするとこの価格は・・・
目の前の工場にマンション建ちませんか？
7200万！
強気だなー
坂下で、7200万円はあり得ない
坪単価が、260万円？
なにかの間違いではないですか？
7200万ぐらいだったらありでしょ。
最上階は特別なんだし、むしろそこで坪単価を稼いで他の部屋を下げるならwin-win。
最上階が１割高、２割高は当たり前ですよ。
最上階は１割高として、
最上階＠２６０万、５階＠２３０万で平均＠２００～＠２２０ぐらいなら十分勝算のある値段だと思います。
なかなかなマンションですね。外観とか。
この場所で7200万円だったらせめて110平米はほしいかな。
バルコニーも狭いし。
>>175
見に行って、書き込むぐらいなら少しは専門的なことも知っておかないと…
ペンキ塗りって…吹き付けって言うんですよ。
吹き付けは、新築でもつかわれてますから。
外観はタイルでも廊下側は吹き付け
これって大抵のマンションはそうです。
チラシ入ってましたが92平米の広めの部屋もあるんですね。
そこが7200万なのかな？
広めの部屋があるのはいいですね。
でも、外観が残念
プラウド特有の高級感無いですね。
平置き駐車場なのが好評価。
外観がプラウド志村坂上サンクアージュを小さくしたような感じですね。板橋のプラウドっぽい！
高級感は…うーーん。
ファミリー向けマンションだからあまり高級感を求めないからいいけど、価格次第かな。
自転車置き場からエントランスは抜けられないのですね
それ思いました。
自動車と交差せず（駐車場を通らず）エントランスに入れるようにしてるってことだけど、
自転車に子供のせたら結局自動車側通らないといけなくなるのが残念です。
自転車置き場を手前にしてほしかったなあ。
価格は特別に安いという訳ではないようですが、外観の高級感に欠けるマンションという事ですか。
永住型レジデンスを謳っているのでその点は残念に思います。
今後潰れてしまった工場が撤去され、日照を遮る建物が建つ可能性はあるのでしょうか。
東側の工場跡の更地にしてる場所には
なにが建つの？
70.91平米 3LDKでも最上階は5300万って割高に感じちゃう
ペンキ塗りと吹き付けの言葉使いを否定してどうするんですか？それにここは、専門的知識がないと書き込んではだめなのでしょうか？
新築でも使われてますって世の中のものは、最初は新築だと思いますけど。だから、皆さんがおっしゃっている高級感というのはそういうところ表れるんじゃないですか？
廊下側がタイル貼りのマンション中古でもあります。（そもそもこの表現がおかしいです）
いまは建築費が高いから、コスト削っている部分はありますって説明は受けました。新築とか関係ないと思います。
私は、廊下の手すりが鉄柵になっていて団地っぽさがあるのが本当に残念でした。
話変わって、工場の件 みなさん情報ありがとうございます。ある程度の眺望を大事にしているので、その情報は助かりました。
では、専門的なところでひとつ
ここは工業地域なので、日照条件を気にせず建物が建てられます。
なので、工場跡地に背の高い建物が建っても文句は言えない地域です。
今は坪400以上のマンションでも普通に吹き付け使ってるのに
200万円台のマンションで高級感を求めても、、、
っていうか吹き付けって高級なんだけど。手間もかかるしコストもかかるし維持もよい。なにより外観に雰囲気がでる。
コスト重視のところがサイディングなんだよ。ぱっと見いいけど安いし躯を隠せて施工会社からしたら超お得。
>193
>196
吹付けが高級っていうことはない。
高級なのはタイル
（ただし、重さの制限が厳しいタワマンだけは事情が異なる）
物件をよく見たらわかるけど、
０．全部吹き付け（賃貸でもない限りあまりみない）
１．共有部の外壁のみタイル
２．共有部の外壁と外廊下側がタイル
３．共有部の外壁、外廊下側、バルコニー外壁もタイル
の順で高価格物件になってくる。
ここは１のパターンでしょうけど、価格・立地的にはそんなもんです。
ときわ台のブリリアなんかもそうでした。
もうちょっと高くなって、パークハウス上鷺宮になると２ぐらいになってました。
スカイティアラも見たけど、どうだったかな？余り印象に残ってません。
>>197
タイルが高級っていう発想自体がもう典型的な騙されている消費者ですね...
よくテレビでやってる芸能人格付けで、味や食感が似せられた格安商品を掴まされてるのと同じ。
タイル張りはタイルそのもののの材質とタイルを貼り付ける工法それぞれに質が問われるが
その質など今はないに等しい。
最近５年ともたずに外壁タイルのいたるところが割れたりしたりしてるマンションが続出してるのしらないのかね？
いい加減な貼り付けと格安タイルのせいでひどい目にあってる。
一方真に高級なところは素材の味で勝負してる。それが吹き付け。吹き付けっていっても下地や外壁材それぞれに
本物を使ってるからこそ吹き付けの技術も生きてくる。
ネットでググって検索して出てくるいっぱしの評論家気取ったような情報サイトを見て情弱にならないように気をつけたほうがいいよ。恥ずかしいですよ。
>198
いや、最近の新築で、吹付けの高級物件を教えて下さいよ。
タイルのほうが施工に手間がかかるとか、メンテが大変とか言うのはあるけど、
高級なものにお金がかかるのは当たり前でしょ。
あなたの言ってるのは、ロレックス・オメガ等の高級手動巻き腕時計はメンテにお金がかかるから、
デジタルのG-SHOCKの方が高級だって言ってるのと同じ。
なんか必死に吹き付けが高級って言い張ってる人がいますね。ちょっと気持ち悪いです。
>203
いやいや
>197が物件を上げてくれてるでしょ？
坪単価200万円前半の物件だと外壁のみタイル。
300万円前後になってくると外廊下側もタイル。
で、もっと高い物件になるとバルコニーの外面もタイル
参考：http://www.mecsumai.com/tph-ichigayakouracho/
明らかに価格差でタイルの仕様度合いがちがうでしょ？
それが高級感ってもんですよ。
そもそも、吹付けがタイルより高級なんだったら、この物件の外壁側も吹き付けにするはずでしょ？
（賃貸物件は外壁も吹付けのパターンが多いから、技術的にできないわけじゃない）
外壁はタイルがいいけど、廊下側は吹付けがいいなんていうのはダブルスタンダードのごまかしですよ。
自分の買える物件は予算ありきだから、全部が高級って訳にはいかないでしょう。
でも、手が届かないからと言って事実とちがうことを公の場で主張するのは恥ずかしいですよ。
タイルも吹き付け(塗装)も、高級もあれば並もある。
タイルなら普通の二丁掛けからレンガ調やデザインタイルまであるし、塗装も焼き付けからセラミックなど色々です。
どっちが高級かなんて一概には言えない。設計者のセンスの問題でしょ。選ぶあなたもね。
加賀レジデンスは全塗装の良い例ですね。タイルはタイルで良い物件もあるでしょ。
>205
坪単価の高い物件はグロスも高くなるんだから、高いなりの高級感が求められる。
だから高級感の演出が重要になってくるんだよ。
タイルと同じ高級感を演出するツールとして、天然石のキッチンカウンタートップがある
（天然石でも人造大理石でも性能は変わらない。だけど、高級感の演出には断然天然石のほうが優れている）
・プラウド志村三丁目（人造大理石）
http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/equipment.html
・プラウド練馬豊玉（キッチンのみ天然石）
http://www.proud-web.jp/mansion/toyotama/equipment/index.html
・プラウド中野テラス（キッチン・お手洗いとも天然石）
http://www.proud-web.jp/mansion/nakano/equipment/
外壁タイルもこれと同じ。
多く使ったほうが高級なんだけど、予算の少ない低価格帯物件では使えない。
具体的に言うと、タイルを多く使って一戸あたり500万円の増になるとすると、
4000万円の物件で4500万になっちゃうと13%増になって販売が厳しいけど、
8000万円の物件が8500万になるなら6%増だから、十分吸収可能。
って、なんでこんな常識的なことをわざわざ書かなきゃいけないんだ。
>>207
だから答えになっていない。っていうかいつから「高級"感"」や「演出」にすり替わってるんだ。
高級と高級感では全く違う。出直してきたほうがいい。そんな言葉遊びでスレを荒らす必要もない。
>208
傍から見てる人に判断して欲しいとこだけど、
高級な部材を多く使うことが高級感の演出になるんだから間違いじゃないでしょ？
そもそも、この物件からして、目立つ外壁側面部分にはタイルを使ってるとはっきり書いているわけで、
使えるもんなら全部タイルにしたいのが本音ですよ。
この立地で出せる費用からすれば当然ムリなんで安い吹付けを一部で使ってるんでしょ。
別に悪いことじゃないよ。
吹付けでコストを下げた分、売値が下がってればバランスはとれているんだから。
吹付けが高級だって言うなら、外壁に吹付けを使わない理由を是非教えて欲しい。
>>209
だから話をすり替えないでくださいと言ってます。
まずはタイル張りが高級だというところを証明してからにしてください。
あと、
>吹付けが高級だって言うなら、外壁に吹付けを使わない理由を是非教えて欲しい。
この文から結局のところ、本質など何も理解せずに、ただただ「自分の物件を高級だとおもいたい/おもわせたくない」っていうだけのやりとりでしかないことがよくわかりますよ。高級だったら利用するんですか？適材適所って知らないんでしょうか？
>210
ここまで実証を上げてるのに・・・
①高級物件はタイルが多く使われている
②本物件のWebでも
「建物の側面には重厚感のあるブラウン系の三丁掛けタイル。そして、バルコニー手摺りはホワイト系の45二丁タイルとすることでモダンなコントラストを描き、邸宅の風格を醸します。また、エントランス正面の壁面を御影石で飾り、迎賓空間らしい顔づくりを実現します。」
とあるように、高級感の演出に使われるのはタイル（か石）であって吹付けではない
よって一般的にはタイルのほうが吹き付けより高級といえる。
ここまで言ってわからんかな？
>206のように吹付けでも高級な例外はもちろんあるけど、そんな特殊な工法だったらきちんとアピールするよね。
最後に、
>高級だったら利用するんですか？適材適所って知らないんでしょうか？
っていうのは筋違い。
高級だから利用するわけじゃないし、高級な素材はメンテとか修繕にお金がかかるデメリットも有る。
利用するかどうかじゃなくて、「高級」なものは一般的には吹付けよりタイルですよ。
第三者だけど、
もう選ぶ人のセンスってことでいいよ。
誰かも、吹き付けもタイルも高級なものとそうでないものがあるって書いてたし。
それに、物件見てきましたが、
私は廊下側は残念とは思いませんでした。
ここらへんの地域には相応だと思います。
色んな見方があって面白いですね。
建築費が高騰している時期に買うという選択しかないならしょうがないでしょう。
どうしても買うしかない人は良い仕様の中古を探した方がいいね。
>212
私もそう思う
高級だけがすべての選択基準じゃなし、周りに見劣りしない水準なら十分。
私は残念とは思うけど、100万高くなるぐらいだったらこの仕様でいい。
後は立地・仕様・売主の信頼なんかを秤にかけて決めればいいわけで。
>>211
どうも論理だって話すらできないようです。支離滅裂に加えて事実誤認まで含まれています。
あなたが言ってるのは単に「値段が高いからタイル」ってだけでしょ？
そこに第三者が納得できる事実データが0です。比率の話をされるんでしたらデータ出してみたらどうでしょう？
そして、あなたがいう「高級感」とやらを証明してみてください。
できないのにクダグダ突っ掛かりたいだけならもう辞めましょう。
この地域を見るひとは、そもそも全部大理石とか、コンシェルジュとか、プールにジム…を探してないひとだと思います。
よって、外壁くらいなら安くていいに一票。
あと、高級感を客観的に示すのは難しいと思いますけどね。
レクサスとトヨタの内装、安っぽいプラスチックの有無と高級なレザーの有無。
それと同じなだけで語るに及ばずでは。
>214
ちょっとしつこいよ。
そんなに言うなら吹付けがタイルよりも高級だって証拠を示して、ぐうの音も出なくすればいいのに。
自分では突っかかるだけで何も示さずにスレを荒らすのはやめて欲しい。
このスレ面倒臭いのが居ついてるなー。
吹き付けさんもういいよ。
そういえば近くにドンキができるようですね。
セブンタウンとドンキがあれば普段の買い物は安泰ですね
安いが一番、普通に住めればOKだよ。
みんな仲良くしようぜ。住宅なんて所詮家族が安心に暮らせればいい。
ハード面よりもソフト面が大事だ。家族に言おう、ありがとう、と。
今この日をあなたと過ごせた、素晴らしいこの機会に感謝しよう、と。
笑顔あふれる日々を送れることを祈る。
