サンメゾン宝塚エルドってどうですか？

価格が大幅値下げされましたね。
横断幕の価格宣伝が派手で住人の方は嫌だろうなぁと思いながらいつも前を通っています。

値下げ前にこの立地で強気の価格だなと一度見学に行きましたが、中の作りはしっかりしていました。しかし、やはり全体的にファミリー向けなチープな印象は否めず。価格変更前の値段とは全く折り合いがついておらず、この立地でこれでは、そりゃ売れんわなと納得しました。
エントランスも安っぽく、モデルルームのバルコニーに既に虫の死骸があり、夏場はどうなることやら…。

逆瀬川に住んでいますが、このマンションから駅までは相当歩かなければならないです。自転車でも坂道なのでかなりキツイ。隣の万代やロイヤルは便利ですし、武庫川も穏やかで河川敷も広く子育てにはいい自然環境なのですが、目の前の道路が道幅狭く交通量多く子供には危ないです。何より校区が末成小と高司中なので我が家では検討外ですね。併設のインターナショナル保育園は児童がおらずまだオープンしてないと聞きました。

市役所前が整備されないままに何年も放置されていて渋滞がひどく、一度はまると抜け出せなくなります。市役所横の空き地にはこの辺りの高齢者や養護施設が集約された総合福祉施設建設予定と近所にはアナウンスされているようですよ。

先日マンション見学に行ってきました。

ホームページで2400万円台からだったので、価格的にすごく魅力的で、見学に行きましたが、仕様設備も良かったですし、買い物も横にあるので、駅までの距離を妥協すれば本当に良かったので前向きに検討しています。

しかし、１つだけ気になっている事がありまして…学校についてです。私は大阪市出身なの宝塚についてネットなどでしか情報を得る事が出来ないのですが、評判についてあまり良い事が書かれていません。今もそうなのでしょうか？
もし、地元の方がいらっしゃったら教えて下さい。

>>95 マンション検討中さん
営業マンのゴリ押しとビックリするほどの値引きで私も一度検討しましたが、やはり学区の不安で見送りました。
逆瀬川に知り合いが多いので聞きましたが、○司は絶対やめとき！とみんな言ってました。
まぁ2.30年したら変わるかもしれませんが、、、

>>96 マンション検討中さん

具体的にどんな弊害があるのでしょう？
参考にしたいです。

>>96 マンション検討中さん

やはり評判は良くないんですね…
すごく悩みます。
まぁ、最終的には本人と、私たち親次第とは分かっていても躊躇してしまいますね。
もう少し考えてみます。

購入者です。
私も、最後の最後まで学区については悩みました。主人は男ってのもあって、全然気にしていなくて。。この先、少子化でもありますし、
マンション、新街区の 子供達が 新たに加われば雰囲気も違ってくるのではないかと思いました。
15年後、、何があるか分からないですしね。もしかしたら小中選択制になるかもしれないですし、学区見直しがあるかもしれませんし。。
何か一つは妥協しなければ なかなか決めれませんよね。宝塚市の中学が、優秀な良い子たちの集まりが多いかもしれませんね★だから余計に高○中学が目立つんでしょうね！

>>99 通りがかりさん

ご意見ありがとうございます。

購入の後押しになりました！書き込みを見ると学校区の事が気になっていたのですが、最終は自分の目で判断しようと思い、周辺を色々見て歩きました。でも、良いとか悪いとか参考になるものがなく、子供と近くの公園で休憩していたら、たまたま末成小学校に通ってるお子さんを持つお母さんから話を聞く事が出来ました。そのお母さんが言うには、本当に昔の印象が受け継がれているみたいで…、その方もお友達と学校の話になると片身が狭いと言ってました。笑
でも、今も全然普通ですよ！と話してましたし、早くこのイメージが薄れるのを願ってるとも話されてました。笑
子供が可哀想ですしね。

やはり、実際に通われている方の話しを聞くと安心できました。

>>100 マンション検討中さん

マンション購入者です。
私も校区と川の横特有の虫については悩みました。
私が見学に行った時期は10月初旬でしたが、近くの街灯や植木に蜘蛛の巣が多くあり夏は虫が大変だろうなと思いました。
校区もあまり良くない印象でしたが、横に一軒家も新しく建っていて住む人も変わってきているで10年を過ぎれば学校の雰囲気も変わってるだろうと考えました。
残りの駅から徒歩20分というのは結局車移動が多いのと横にスーパーがあるので気にならなかったです。
住んでみると横の24時まで開いているスーパーと子供が安心して遊べる回りの環境が良いのが実感できて良かったです。
決めてはやっぱり価格でしたけど…笑

99です。

少なからず、
この掲示板だけでも、
学校の雰囲気を変えたい！
と願う人はいるという事なので、団結して、家庭環境、学校の環境を、更に良く自分達で変えていく努力をすれば自ずと学校のカラーもクリアになっていくのではないでしょうか(*^_^*)

宝塚で検討しているんですが、このマンションは他と比べると価格が安いことになにか理由があるのですか?
掲示板を見てると、学校のことや駅までの遠さなどは書いてあるのですがその他にも見えないところでなにかあったりしますか?

実際どのくらい値引きあるんですか？？
後どのくらい入居しているのでしょう？？
地元ですが夜全然明かりがついていないのはきのせい？？
教えて頂きたいです。

対岸のごみ処理場なんかはあまり気にする人いないんでしょうか？

105様。
住民です。
全く気にならなくはないですけど、そこまで気にしません。バルコニーは対面ではありませんし。
クリーンセンターを新たに建て替える案も出てるみたいなので、最新式の設備を構えれば 公害？も今よりさらに気にならないと思います。

私はこの地域で育ち30年経つ通りすがりです。
私は末○小学校、高○中学校と皆様が不安に思われてる学校を卒業しております。笑

確かに私が通ってた以前はとても評判が悪かったです。
小学校はともかく、中学校は特に。。笑
でも、私が通い始めた頃には悪い子も減り、いじめもありませんでした。
高校に入り、隣の中学の方がいじめがあったと聞きました。
今でも同級生や先輩後輩などこの地域に住む人が多いですよ。
みんな一度出てもここが好きで戻って来ています。

大人になり今の学校環境はわかりませんが、地域の環境としては、新しい集合住宅地も増え、とても綺麗になっていってる印象があります。
逆瀬川の山手の地域に比べると治安は心配されるかもきれませんが、とても良い方々が住まれてると思います。
一言で言うなら、宝塚の中での下町といった印象ですかね。

ただ、駅から遠いのでそこさえ我慢すれば良い物件ではないかと思います。
スーパーも隣ですしね！
中学生の時はよく武庫川に友達と遊びに行ってました！ゴミ処理場も気にならないですし、川があり、大きな公園もでき、子育てにはとても良い環境だと思います^^

宝塚のような田舎町で「学校区が悪い」って、気にするほどですかね。高司なんて大阪の西成、生野、大正あたりの中学校に比べたら、落ち着いた良い生徒が多いと思いますよ。大阪市内全体で比較しても中の上くらいの良い中学校だと思いますよ。

地元の住人は今在学中の子供達の事を一番に考えているので、校区を悪く言うことはありません。ただ、そのような事に考えが及ばず、上のように述べられる視野の狭い残念な大人がいる事も確かです。ですから、一部の人達が発信する心無い言葉が強く気になってしまうかたは、やはり購入を避けるべきだと思います。

購入者です。住み始めてから1年が経過していますが、子育てにはとても良い環境です。やはりスーパーが近いので、買い物に便利ですし、道路を挟んだ向かいのNTTのテニスコート跡地にはドラッグストアができるとのことで、今後益々便利になるのではないでしょうか。但し校区に関しては、不安があり中学からの私立を検討しております。自分の子供が中学に入る頃には、同じマンションや戸建てから同級生が10人弱程通う予定のようで、この街区でしっかりとした教育やモラルを学んでくれれば安心できるのではないかと期待している部分もあります。
戸建ての方々は最低でも4000万円以上〜の価格で建てていらっしゃるようなので、それに比べるとマンションの価格はかなりお得に思います。また、虫に関しては私が田舎出身なこともあり心配していた程ではなく許容範囲内でした。

建ってから随分経ちますが、今どれ位埋まっているんでしょうか？駐車場とかガラガラだし、そんなに悪いとは思わないんだけどな。ただ、価格 駅から少し離れててこれなら他にも良いところはあるかな。

112さん
マンション住民です。
全188世帯ですが、あと100世帯は余ってると思います。。…>_<…

113さん
私もマンション住人です。
確かにあまり人の気配は感じませんがそんなにも残っていたとは驚きです！
スーパーが隣にあって、新築マンションに住めたので私は気に入っているんですけど
あまり人気がないのは残念です。
もっと販売の方には頑張ってもらいたいですね。

114さん

総会のアンケートなどに記入されてたアンケート記入人数から逆算したら それ位残ってるのかと、、、私も驚きました(;^_^A

値下げまだですかね

最上階でも虫がすごいのかな？

今，何戸くらい残っていますか。

残念ながら、最上階でも変わらず多いです。

最上階でも残戸が多いのですか。
どれくらい残ってるんだろ。

障害者施設、失礼ですが、正直私は結構怖いんです。
以前、西宮北口の北東のダイエーがある辺りに住んでたんですが、その周辺にグループホームがあって、近くのジャパンに高齢の知的障害者がたくさん買い物に来てて、店員さんに訳のわからないことを聞いていたり…
店員さんはもう慣れていて適当にあしらってましたが、初めて見るとちょっとびっくりしました。
グループホームは現在売り出し中の新築マンションのすぐ隣です。
年齢の若い障害者はまあ大丈夫なんですが、高齢の男性はちょっと怖いです。

わざわざこの様なコメントは必要なのでしょうか？

もし家族に、もしくは身近な人に同じような方が居てもこの様なコメントをするのでしょうか…

こんな決めつけをする人の方が怖いです。

>>123 通りがかりさん
マンション住人です。
私も同感です。そもそも施設入所者であれば勝手に買い物に行くようなことはなく、付き添いの介護者がいるはずと思います。先入観で怖がることはありません。地価についてはわかりませんが、施設予定地の隣には市役所があって、マンション前にはドラッグストアが7月オープン予定です。山の景色と川の散歩道も広々してて開放的で気に入ってます。

福祉施設の件ですが、同じ通りの田近野町の方へ登校で歩いてる人は、付き添いの方が居ても道路へ飛び出して運転している車に手を振ったり、何か叫んだり、中学生や小学生が怖がるような行動をしているのを朝8時代によく見かけております。悪意は無くとも、子供には怖い環境かも知れないと、不安に思ってしまう自分がいます。

そんなに気になるならやめたほうが良いでしょう。

マンション住人です。長文になりますがお許しください。
虫のことやら福祉施設のことなど、色々気になることは人それぞれあるかと思います。ですが私は、このマンションの良さを知ってもらいたいので、気に入っている所を挙げますね。
*スーパー、役所本庁、郵便局本庁、スポーツセンター、大きな公園、ホームセンター、ドラッグストア（開業予定）などすぐ近くにあって、フルタイムで働く私にとってとても便利で助かっています。
*川が近く、散歩やジョギングなどにピッタリ。サイクリングロードにもすぐアクセスできるので、気候の良い時には西宮、尼崎、神戸に大阪までスポーツバイクで足を伸ばしています。早朝には犬の散歩やストレッチ体操をしているお年寄りもいます。健康的です！
*公立高校なら、伊丹や西宮の学校にも自転車で15~25分ぐらいで行けるところが多いです。交通費をかけず通ってくれるのは有り難い！
*何気に便利なのは、24時間どのゴミでも捨てられるところ。段ボールや衣類、瓶缶なども、回収日まで貯めておかなくても、朝夜関係なく捨てられるのが、忙しい人にとってはかなり助かります。
*住民の皆さん、とても礼儀が良いです。すれ違ったらいつも挨拶してくれますし、小さなお子さんが敷地内を走り回って賑やかにすることもなく、とても平和な雰囲気だと思います。

他にも細々とした良い所がたくさんありますが、今回はこのぐらいにします。
不安要素ばかりを見ないで、住みよい意見も是非参考にしてください(^^)

どれぐらい残っているのでしょうか？

駅からの距離、目の前のクリーンセンター、河川敷の水害、虫問題、校区、そして今度は障碍者福祉施設とは…。
色々と話題が絶えないマンションですね…。

もうとっくに新築ではなく未入居中古扱いですね。何年も換気・通風していない部屋ってカビ臭くなっていたりしないんでしょうか。

>>127 匿名さん

老後には最適のマンションですね。

入居者です。
約1ヶ月強前に入居しました。
ある部分が正常に働かないので
サンヨーホームズさんに初めて
相談して約１ヶ月
2回目は約10日程前に2年目の
点検で見にこられて
初期不良なので
メーカーに言って 修理しに
来させるとの事。
未だに メーカーからは 連絡なし。
すぐ来てもらわないと いけない箇所では
無いけど
なかったら不便です。
こういう時の対応って こんなに
時間かかるもの なのでしょうか？

初期不良なら、普通は修理ではなく交換ではないのかな。
築年数が経っているから交換が無理なのでしょうか。

どの部分にどういう支障があるのか分かりませんけど・・・。

メーカーにしてみれば、機器設置(新築時)から保証期間を見るのでしょうね。
そうすると、機器によっては保証切れの場合もあるかと。

>>131
うちは建売戸建なんだけど、入居後にユニットバスのドアがおかしいことに気づいて不動産屋に電話したら、ユニットバスのメーカーに問い合わせているが対応が遅いので、住居建てた建築会社の人間を派遣しますって言って、即効で直してくれた。まあ、軽微な故障だったからかもしれないけど。

ってか、完成してから結構年数が経過してるから、買った人には新品でも、物件としては保証切れになるものが色々出てくるんだね…

安普請だからそんなもんですよ。

ななくさの障害者支援施設、やはりロイヤルのところに移転するみたいですね。ななくさのホームページに工事の入札公告出てました。

>>129さん
クリーンセンターがそんなに気になりますか？
何がそんなに気になるのでしょう…むしろ、近いので自転車で籠に乗るぐらいの粗大ゴミが気軽に捨てられるので便利です。近いからと言って、匂いももちろん漂って来ませんし。
武庫川の水害も、宝塚市の災害ハザードマップを見れば、万一の災害時でも、30センチ未満との予測ですので、それ程恐れることはないレベルかと思います。それが気になるなら、川沿いの立地は検討から外せば良いですし、虫のことも、多かれ少なかれどこに行ってもいるものです。
不安を煽る事ばかりに躍起になっている印象を受けます。
1年が経てば、当然新築扱いではなくなります。が、未入居で新しい事には変わりありません。
カビが生えているかどうか、カビ臭いかどうかなど、実際の部屋を内覧すれば一発でわかることです。

ここのマンションがとても気になるのですが、虫はどの程度のものなのでしょうか？
虫が大の苦手な私としては躊躇してしまいます。
もちろん虫などどこに行っても避けられないことは承知しております。

大の苦手な虫って、Ｇ（◯◯◯◯の頭文字）のことですか？

＞＞131 匿名さん
売主の対応に不信感を抱かれたのですね。
その後はどうなったのでしょうか？
まだ連絡が無く放置されたままという可能性もありそうですね。

＞＞134 匿名さん　のエピソードと比べると、対応に雲泥の差がありますね。

>>137 匿名さん
気になる、ならないは人によって違うでしょう。

私は宝塚市民なので、昔からクリーンセンターのことは知っています。
過去に新聞に載るようなことを何度か起こしています。

①宝塚ごみ焼却施設ダイオキシン訴訟
http://ojin.la.coocan.jp/shiryo.htm

②宝塚市の可燃ごみの焼却灰やばいじん処理物から基準値の６倍の鉛が検出
https://blog.goo.ne.jp/wa8823/e/f7fce5f0788a9cdb302050717322490f

風向き次第で当然、焼却炉の排気が流れてきますし、基準値を下回っているとはいえ、気分良く吸える空気とは到底いえないのではないでしょうか。

クリーンセンターの情報をありがとうございます。

クリーンセンター由来の空気汚染や懸念される健康被害等々は、この物件固有の問題では無く
地域の問題・地域住民が行政と状況検証し解決すべき問題だと思います。

物件検討の際にネガ要因となり、当該地域への転入を躊躇する方々が常に一定数は存在し増え続け、
一方で流出人口が増えれば、地域行政・経済・コミュニティが崩壊しかねないですね。

マンションの前のNTN 跡地に、今後何が建つかまだ、決まっておらず、わからないようですが、出来たら飲食店か、しまむら等の洋服店が入って欲しいと願います。

そうやって多くの人々が、それぞれが勝手に願う訳ですが・・・。
需要が見込まれる商圏には、ちゃんとその手の業者が新規出店します。
時々、ハズレも出てきますが淘汰されますので、静観して下さい。

なかなか淘汰されないデベにはご注意を！

まず、駅まで徒歩は少し遠い。自転車だと、楽勝ですね。あと、となりにスーパーとホームセンターがあり、便利はよい。また、向かいにドラッグストアもでき、市役所の通りなので、今後は地価が上がるのでは？でもなんといっても、武庫川の眺望でしょう。
武庫川にすぐに行けるなんて、贅沢だと思います。休日となると、老若男女がスポーツにレジャーにと賑わっています。変な人はいません。但し、武庫川は夜は暗いですが。
周辺も建て替えが進んで、これから楽しみな地区だと思います。

入居者です。
朝起きれば窓から山並みが見えます。
毎日そして時間がたつにつれ風景が
変わります。
朝起てカーテンを明けるのが 凄く楽しみです。
今年の夏は異常な暑さです。
ペアガラスのお陰か クーラーも 暑くて
効かないという心配も無いです。
住民の皆さんは エントランスや エレベーターで
顔を合わせば挨拶してくださいます。
前の住んでたマンションは あいさつは ほとんど
なかったので 引っ越して来た時は
びっくり しました。
今の所文句なく日々快適に過ごしています。
しいて言えばレンジフードを掃除した時
天井に面している所を拭き掃除した時
クロスがはがれていて 力を入れてふくと
倒れてきそうでこわごわ 掃除しています。
初めて気になって掃除したので
入居して期間がたっているので
言うに言えず 妥協しています。

>>140 匿名さん

>>140 匿名さん
あれから 修理に来て頂いて
なおりました。

>>147 匿名さん

眺めの良い部屋羨ましいですね。
そしと、近くにスーパー、ホームセンター、ドラッグストアーに市役所、私としては最高に贅沢なロケーションです！

このマンションの校区ってどうなんですか？
末成小、高司中学校だったと思いますが。

此処は、検討時は何が購入決定要素だったのですか？
入居後は、その判断は正しかったかそれとも見誤ったと思ったのか、どちらの思いが上回りますか？
他者や親戚友人に物件紹介･購入推奨するとしたら、何を魅力だと言いますか？

修理もなかなか行われない事業主や管理会社はどうですか？

>>150 匿名さん
一言で言うと、中学は市内一悪いです。
10年ほど前に高司中の校長が学内問題の対応で追い詰められ、自殺したことがありました。

そろそろ一ヶ月が過ぎた入居者です。市内山手の急坂に囲まれた戸建てから越してきました。
検討中はこの場でいろいろ指摘されていたマイナスポイントが気になりましたが、この地の環境を考えるとここより勝るところはないと決断しました。駅までが遠いというのが唯一の不満点ですが、日常の買物等は駅まで出かける必要もなく、今のところほぼ満足しています。子育ても終わり、退職後の終の住処としては学区の評判や駅までの距離を重視することもなく、ここの環境の良さはそれ以上の満足感がありますね。防犯上のセキュリティもしっかりしていますし、ショッピングセンター、ホームセンター、ドラッグストアー、市役所等へ下駄履きで行ける距離というのは最高に贅沢です。

過去の期の売れ残りの先着順の26戸と3期2次の5戸の
合計31戸が売れ残りの全部？
それとも4期とかまだ未販売のが残ってる？
188戸中何戸が売れてないの？


名称 サンメゾン宝塚エルド
所在地 兵庫県宝塚市東洋町1番21
交通 阪急今津線「逆瀬川」駅徒歩19分
用途地域 第1種住居地域
地目 宅地
建ぺい率 58.11％
容積率 199.94％
敷地面積 7,495.30m2
管理形態 入居後管理組合と管理会社との間で管理委託契約を締結
総戸数 188戸（他 非分譲業務施設1戸）
駐車場 総戸数188戸に対し全182台（内 業務施設用2台含む）
駐輪場 564台
バイク置場 51台（中型10台、ミニ41台）
建築面積 4,355.04m2
延床面積 18,616.66m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
建築確認番号 第H26確認建築GBRC00038号（平成26年11月19日）
住居専有面積 70.62m2～80.57m2
バルコニー面積 12.03m2～13.23m2
サービスバルコニー面積 4.08m2
アルコーブ面積 3.10m2～8.74m2
間取り 3LDK・4LDK
事業主（売主） サンヨーホームズ株式会社
〒550-0005 大阪府大阪市西区西本町1丁目4番1号（オリックス本町ビル8階）TEL.06-6578-3435
国土交通大臣免許（4）第6105号、（社）大阪府宅地建物取引業協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
設計・監理 株式会社ダイシン建築設計事務所
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理会社 サンヨーホームズコミュニティ株式会社
竣工予定 竣工済
入居予定 即入居可（諸手続き完了次第）


■先着順分譲概要　先着順申込受付中
販売戸数 26戸
販売価格（税込） 2,690万円（1戸）～3,598万円（1戸）
最多販売価格帯（税込） 3,300万円台（7戸）
間取り 2LDK・3LDK
住居専有面積 72.06m2～76.54m2
バルコニー面積 12.03m2～13.23m2
サービスバルコニー面積 4.08m2
アルコーブ面積 3.10m2～8.74m2
管理費（月額） 10,350円～10,950円
修繕積立金（月額） 5,760円～6,120円
修繕積立基金（引渡時一括） 360,300円～382,700円
管理準備金（引渡時一括） 9,580円～10,180円
専有部分の機械警備利用料（月額） 440円
e-暮らしサポート基本利用料（月額） 330円
先着順申込受付場所 サンメゾン宝塚エルド現地販売センター


■第3期2次分譲予告概要
販売戸数 5戸
販売価格（税込） 3,208万円～3,628万円
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 72.16m2～78.59m2
バルコニー面積 12.03m2～13.20m2
アルコーブ面積 3.34m2～3.67m2
管理費（月額） 10,370円～11,220円
修繕積立金（月額） 5,770円～6,290円
修繕積立基金（引渡時一括） 360,800円～393,000円
管理準備金（引渡時一括） 9,600円～10,450円
販売予定時期 平成30年12月下旬

築浅なのにもう中古でてる
中古で買うと仲介手数料3%もかかるよね
新築だと諸費用100万無料キャンペーンやってるよね
どれくらいまで下がれば中古のメリットでてくるのかな？
平米単価だと1階で25万円、6階で28万円、10階で30万円くらいなら買うのもありかな？


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1075823033/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション サンメゾン宝塚エルド 1階 ３ＳＬＤＫ
価格 2,750万円
管理費等 11,030円
修繕積立金 5,880円
維持費等 －
間取り ３ＳＬＤＫ
専有面積 73.56m²（壁芯）
バルコニー －
駐車場 有 11,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 10階建 / 1階
築年月 2016年3月(築2年8ヶ月)


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1018758532/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション サンメゾン宝塚エルド 6階 ２ＬＤＫ
価格 3,080万円
管理費等 10,550円
修繕積立金 5,880円
維持費等 －
間取り ２ＬＤＫ
専有面積 73.56m²（壁芯）
バルコニー 12.40m²
駐車場 有 11,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 10階建 / 6階
築年月 2016年3月(築2年8ヶ月)


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1018686532/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション サンメゾン宝塚エルド 10階 ３ＬＤＫ
価格 3,080万円
管理費等 10,550円
修繕積立金 5,880円
維持費等 －
間取り ３ＬＤＫ
専有面積 73.56m²（壁芯）
バルコニー 12.40m²
駐車場 有 11,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 10階建 / 10階
築年月 2016年3月(築2年8ヶ月)

校区で無理やね。

2年半の新古で31戸売れ残り…
売り切るのあとどのくらいかかるのだろうか。

メイツブラン伊丹、シティテラス神崎川と、このくらいの価格の微妙な立地の物件はことごとく売れ残ってますよね。

残り20戸ぐらいでしたがファミリー世帯で購入された方、何が決め手で購入されましたか？

やはり、コスパでしょう。
阪急逆瀬川駅まで徒歩15分-20分、万代となり、コスモス対面。末広公園、市役所、宝塚スポーツセンターが近く、武庫川や甲山を望み景観は申し分ありません。室内設備も充実しています。実際住んでみて住みやすいと感じています。

お返事ありがとうございます。
金額も聞いたら値引きしたら100万円プレゼントは無く、値引き+100万円プレゼントなら検討しましたが違う物件探そうと思います。
ＨＰにある特別分譲ぐらいの値引き額なら購入したかったのですが、築３年で値引きは販売価格から15％ないぐらいでした。
駅から遠すぎて将来的な資産だとかなり安くなると思うのでリスクが高いと感じました。

＞159の匿名さん
駅から遠すぎて将来的な資産だとかなり安くなると思うので辞めるつもりでしたが、匿名さんがおっしゃる通り阪急逆瀬川駅まで徒歩15分-20分、万代となり、コスモス対面。末広公園、市役所、宝塚スポーツセンターが近く駅以外では今住んでいる以上に環境が良くなり特に嫁が気に入っているので再度検討しています。
資産で考えると駅近くの物件になりますが新築、中古でリフォームすると高くて正直手が出ません。
老後も住むつもりなのでごちゃごちゃした所が嫌いな私にはちょうど良い環境かもと思っています。

ここに資産性を求める人は、駅距離で検討しないでしょうね。
資産性以外の住環境は申し分なさそうです。
友人がこのマンションに住んでおり、一度遊びに行きましたが
一回のプレイルーム？に小さい子供が仲良く遊んでいたりしたので、
周辺の買い物施設含めて子育てママさんには良いのかもしれません。

半年前に引っ越し、現在住んでいます！


よく書かれている校区についてですが、高○中学校が悪かったのは昔の話で、今は特にそこまで悪いというわけではなさそうですね。実際住んでいて、いわゆる「ヤンキー」には未だ遭遇したことがありません(^_^;)
校区内に新しい家も沢山建ってるし、そうして浄化されていっているのでは？と思います。

虫についてですが……確かに多いです(笑)
慣れますけどね(^_^;)

駅からは、子供と歩いて徒歩20分！
駅からほぼ平坦なので、夏以外は全然苦じゃないですよ(^_^)(駅前が少し坂なのですが、歩いていると気になりません。)
自転車・車があれば、全く不便に思わないと思います♪
市役所も近い・スーパー、ホームセンター隣接・ドラッグストアも向かいにある というのはかなり大きいですよね！
これから更に住みやすい街になっていくと思います。
小さい子供も多いですよ?！

中古マンション2部屋売りに出てる
1部屋は未入居
新築が売れ残ってるのにこんな価格の中古は成約せんやろな


物件名サンメゾン宝塚エルド
販売価格2900万円
所在地兵庫県宝塚市東洋町
沿線・駅阪急今津線「逆瀬川」徒歩19分
専有面積72.2m2
間取り3LDK
バルコニー12.6m2
築年月2016年1月
8階/RC10階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_91843330/

物件名サンメゾン宝塚エルド
販売価格3690万円
所在地兵庫県宝塚市東洋町
沿線・駅阪急今津線「逆瀬川」徒歩19分
専有面積90.72m2（壁芯）
間取り4LDK
バルコニー14.83m2
築年月2016年1月
2階/RC10階建
築後未入居
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_92005543/

完成から3年4ヶ月か
この残り6戸が本当の最後かな？

＞完成から3年4ヶ月か
＞この残り6戸が本当の最後かな？

40ヶ月に亘って！　6戸／188戸 ⇒ 未成約戸率：3.2％（直近の６月現在で）
竣工後１年時点では、どれ位だったんでしょう？

定期的な空気の入れ換えや、換気システム・消防設備点検やらのメンテや雑排水管清掃等は？
40ヶ月の非使用状態での給水管の内壁のダメージや、給湯システム内部の劣化はどうなんでしょう？
そして居住８年程度が経過したら、大規模修繕を迎えることになるのかな？

>>166 匿名さん

確かにそういう側面はありますね

新築マンションも築1年を過ぎると法律上は中古マンションになると聞きますがその辺りもよく解らないです

建物の構造に関係する部分の瑕疵担保責任は築10年間あるらしいので今購入すれば7年くらいは保証範囲内になるのかも

給湯器とか浴室とか床暖房みたいな電化製品は通常は新築から2年間の保証だったりするみたいですが中古になると引き渡しから2ヶ月間とかもあるみたいですがここはどうなるのかな？

公式ホームページ見たらこんな価格ですね
私見ですけど各35％くらい値引きしたらちょうどいい感じするけど
どこまで値引きするんでしょうかね？

サンメゾン宝塚エルド
207号室　Gタイプ　90.72㎡　3,690万円　
506号室　Fタイプ　72.16㎡　2,790万円
905号室　Eタイプ　72.20㎡　2,950万円

＞私見ですけど各35％くらい値引きしたらちょうどいい感じするけど

? 参考までにと〈35％ＯＦＦの値引き額・値引き後の価格・平米単価〉を算出しました。
比較の指標となる【値引き後の平米単価】は、周辺の類似物件や実勢価格と比較して、どうでしょうか？

・207号室　Gタイプ　90.72㎡　3,690万円 － 1,292＝2,398万円・・・平米単価26.4万円
・506号室　Fタイプ　72.16㎡　2,790万円 － 976＝1,814万円・・・平米単価25.1万円
・905号室　Eタイプ　72.20㎡　2,950万円 － 1,032＝1,918万円・・・平米単価26.5万円

※Ｆの平米単価（値引き前と後でも）をを比較材料として引き合いに出せば、ＥとＧは値引交渉出来るね。

交渉上手な人はデベ側の価格設定を検証し、時に逆手にとって巧みに交渉材料に使いますよ。(^_^)Ｖ

＞＞166 匿名さん
6/17に更新されたようですが、残り６戸ですね、

＞＞166 匿名さん
7/1に更新されたようですが、残り２戸ですね。１ヶ月弱で４戸売れました。

平米単価２５万を目安に価格交渉したのでしょうか？

過去こんな ↓ 投稿もあったが、２年弱（約９６週）で、過半数住戸＝約100戸さばいたんですね。
長期（２年弱）でも、短期（直近の１ヶ月弱）でも、１週１戸ペースを維持しての販売実績ですね。

＞＞113 匿名さん 2017/09/09 08:10:58
＞112さん
＞マンション住民です。
＞全188世帯ですが、あと100世帯は余ってると思います。。…>_<…

>>172 匿名さん

ついに残り2戸
3年6ヶ月も売れ残ってたのか
大幅値引きしてたと仮定してもさすがに文句は言われへん
建設途中のモデルルーム時代に購入した層は先見の明が無い自分を恥じるしかないかなー
高齢化時代の駅19分なんて誰が住みたいねんって誰でも解ることやしな


https://s-takarazuka.jp/outline/
名称 サンメゾン宝塚エルド

■先着順分譲概要　先着順申込受付中
販売戸数 2戸
販売価格（税込） 3,418万円（1戸）・3,690万円（1戸）
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 72.26m2・90.72m2
バルコニー面積 12.60m2・14.83m2
サービスバルコニー面積 10.16m2
アルコーブ面積 5.77m2・10.00m2
ペット飼育 可能（但し、管理規約により一定の制限があります）
管理費（月額） 10,380円・12,840円
修繕積立金（月額） 5,780円・7,260円
修繕積立基金（引渡時一括） 361,000円・453,600円
管理準備金（引渡時一括） 9,610円・12,070円
専有部分の機械警備利用料（月額） 440円
e-暮らしサポート基本利用料（月額） 330円
先着順申込受付場所 サンメゾン宝塚エルド現地販売センター

更新日：2019年7月1日　次回更新予定日：2019年8月1日

＞＞173 匿名さん
実際に破格の１０００万値引き（３５％ＯＦＦ）なら、同一マンション内で住替えしても利点ある。

今、所有している物件はさほど値下がりしていないようなので、売却損はほぼゼロ。そして、
同じタイプ・面積の未使用の新古物件（残り２戸）を購入すれば、値下げ分が利ざやとなるかも。
しかい、手数料や引越し代で確実にアシが出るからＮＧ。

それでも、購入＆賃貸で運用したら、まあまあ小遣い稼げるんじゃないかな？

ついに完売したね！

174
言ってる意味がようわからんな。
長期間売れ残りのあるマンションの中古に　
いい値段がつく訳ないやろ。
新築売れ残りを材料にして中古市場で叩かれる
のがオチやで。

ベランダの天井カビが生えて来ました。。

中古2部屋売りに出てますね。

面積広くて上層階の8階が売れへんのに2階がそれより高い値段で売れる訳ないのにね。

サンメゾン宝塚エルド 2880万円（3LDK+S（納戸））
8階 2,880万円 3SLDK 75.16㎡ 南東
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_92574475/

サンメゾン宝塚エルド 3180万円（3LDK）
2階 3,180万円 3LDK 72.87㎡ 南東
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_93858197/

>>6 匿名さん
地元民です。
末成小学校→高司中学だと思います。

8階 2,880万円 3SLDK 75.16㎡ の情報消えてるけど成約したのかな？
4階の80.57㎡も売りに出てた。

中古マンション サンメゾン宝塚エルド 2階 ３ＬＤＫ
価格 3,180万円
階建/階 10階建 / 2階
築年月 2016年1月(築4年6ヶ月) 専有面積 72.87m2 間取り ３ＬＤＫ
平米単価 43.64万円　管理費等 9,690円 修繕積立金 5,830円
https://www.athome.co.jp/mansion/1031946323/

【SUUMO】サンメゾン宝塚エルド 中古マンション物件情報
4階 3,180万円 4LDK 80.57㎡ 南東
管理費1万1490円／月（委託(通勤)）
修繕積立金6450円／月 修繕積立基金
機械警備（監視）利用料他：770円／月
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_94216601/

この物件のホームページ、あちこちで乗っ取られてる！

3階も売りに出てます。

【SUUMO】サンメゾン宝塚エルド 中古マンション物件情報
3階 2,780万円 3LDK 68.37㎡ 南西
管理費9090円／月（委託(通勤)）
修繕積立金5470円／月
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_takarazuka/nc_94395768/

クロス貼替等一部内装リフォーム済♪

リフォーム
2020年6月完了
　水回り設備交換：キッチン
　内装リフォーム：壁・床

宝塚ってこの間もいじめでニュースなってたし、いつどこで川が氾濫するかわからない昨今、この立地は怖い…

はじめまして。
サンメゾン宝塚エルドを購入健しています。
実際に住んでおられる方、住み心地はどうでしょうか？
先日、内覧して迷っています。
駅から遠い以外のマイナスポイントあれば教えて頂ければ幸いです。

そんなおいしい情報は簡単に言えないよ。

自分の目で耳で肌で直に触れた感触・空気で、判断する事が大事。圧倒的な魅力って感じましたか？
属性さえも不明な他者の意見を、これまた信憑性の低い板経由で収集しようなんて、ほぼ無意味。

実際、購入に踏みきれずに迷い、板で他者に意見を求めるくらい、決定力に欠けるってのが事実。

>>184 マンション掲示板さん

初めまして。サンメゾン宝塚の住民です！

確かに、デメリットは駅から遠い事ですね、
しかし、マンション前から仁川駅行きのバス、市役所前から逆瀬川駅行きのバス、逆瀬川駅からの帰りはマンション前まで止まります！マンション前といっても1分程度歩きます！
私は雨の日以外は自転車で駅まで行き駐輪場（100円）に止めて電車に乗ります！自転車で信号待ちも含むので10分程度でしょうか、私は大阪まで毎日自転車で駅まで行って通勤してました！
あと、夏場に近づくと、網戸に小さな虫が付きます。
対策として、虫除けを網戸に貼り付けたりしてますが、蚊などが部屋に入ってくる事は、ほぼ無いと言いますかマンションに住み始めて、蚊に刺された事は無いと思います！

他のデメリットはあまり思いつきません。

住人同士のコミュニティも良い方だと思います。
エントランス、エレベーターで会えば老若男女問わず挨拶はほとんどの方がしてくれます！

何より、スーパー、ドラッグストアが隣なのはかなり強みですね！
年をとっても買い物が近くなのはかなり助かると思います！
そして何より河川敷が心地いいです！ベビーカーでの散歩も車を気にせずにできます??

気にされるなら、もう一度、昼の様子、夜の様子、など時間を変えて内覧されるといかがでしょうか(^-^)

物事には二面性がある。そしてライフスタイルも価値観も様々です。
なので、メリットもデメリットも、各住人や世帯によって違う。
　
駅遠は、周辺が静かで、通勤時には適度な運動になるからメリットと捉える人もいる。
全188戸という大規模も、メリットと捉えて購入した人が殆どなのでしょう。

家族構成や仕事のスタイルが変わったら、デメリットがメリットに変換されるような事も有る。
そんな激しい変化が起こる時代。

こんにちは、私もサンメゾン宝塚の住人です。

上の方もお話されているように、物事には二面性があるというの的を得ているのではないでしょうか。各ご家庭のライフスタイルによるところは大きいと思います。

私がサンメゾン宝塚に決めた理由は、①景色（環境）が良い、②ペット可が決め手になりました。南西側の窓からの景色はどうか分かりませんが、南東側から望む六甲山と甲山はとても綺麗で、内覧時にとても印象深かったことを覚えています。

お子さんがおられるなら、サンメゾン宝塚の裏道（武庫川沿い）は、車両通行禁止区ですし、そこを通れば宝塚市役所、末広公園や末広体育館まで出れます。川を渡れば、宝塚市民グランド・野球場・テニスコート、市民プールがあり、宝塚市民だと通われることも多いのでないでしょうか。

週末はペットと武庫川沿いを散歩するもよし、ランニングするもよし、私にとってここ環境は他に代えられないメリットがあります。

ご参考までに。

>>188 本人です。
可視化される現象や、確定した事実は一つなのですが、
観る人の価値観や注視する側面によって評価が多面的になる。

駅から遠いのは紛れもない事実で、依然として駅近を望む人が多く
駅近の区画の路線価が概して高い故に、駅近物件が髙評価なのも
社会に定着している価値判断基準です。

駅近でありながら、静かで便利な生活環境の物件も多数存在する。

道路向かいのNTT独身寮(閉鎖)には、
何が建つと思いますか？

>>192 通りがかりさん
下記の記事にありました。マンションや商業施設が建つことは当分なさそうですね。

https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/202208/0015562884.shtml
ＮＴＴ西日本グループのＮＴＴビジネスソリューションズ（大阪市）が、兵庫県宝塚市にあるＮＴＴ西所有のビルの空室を植物工場に転用し、イチゴ栽培の事業検証に取り組んでいる。農家のノウハウをデータ化して活用するなど情報通信技術（ＩＣＴ）で生育環境を制御。「夏でも旬」とイチゴを通年販売している。今後、工場設備と栽培法、販路をセットにして、参入を狙う企業に売り込むことを検討している。２０２７年度には５０億円規模の事業に育てたい考えだ。