ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part8

まちがえた、パークホームズ豊洲

パークホーム豊洲は300越えてくるという話もあるけど、さすがに豊洲でちょっとという気もしませんか？

パークホームズ豊洲は外観が猛烈に江東区の団地ぽく建物に魅力が無い。

豊洲に住む事が優先度No1で無ければ視野に入らない物件なので晴海タワマンと競合少ないと思うよ。

コンセプトが違いますね。

ベイズはここより少し安いですが、よく、維持費管理費で揶揄されてます。
みずものはないのでここはそれよりは安いと思いますがどうですか？ただ、タワマンなのでそれなりに共用施設ありみなさんは今後の負担についてどう考えられてますか？

>>696
二子とムサコ&豊洲は雰囲気もブランド価値も全然違うよ^o^

>>706
二子玉を買い被りすぎ。
実際に住んでみると別に大したことはない。勘違いしてる人は多いけど（笑）

>>705
湾岸を検討する層ってそもそもあんまり気にしてない気がする
実際頭割りすれば大したことなかったりするし・・・
当然中古で探す人もそういったバリューを求めてくる可能性も少なくない
反面、維持費その他に不安を感じるのであれば湾岸そのものを検討から外したほうがいい気がする
わざわざ高い金払って埋立地に住みたがる意味が分からないって意見も理解できる

708の補足だけど、
湾岸に限らず都心財閥系の大規模なんか、ホテルサービスをウリにしてたりするからね
そういったものをウリではなく無駄だと感じる人はもっと別の選択肢があると思う
今や当たり前のコンシェルジュも無駄と言えば無駄だしね

ここはワンダフルプロジェクトほど無駄な施設がないのが良い。

クロノと独立した管理なのも良い。ベイズはスカイズの豪華設備の維持費用まで負担させられてかわいそう。

>>707
二子玉は歴史や地歴が他2つとは全然違うかと。。ムサコや豊洲は準工業地域でしょ？

>>710
ステレオタイプで昔のイメージのままの人はどちらも選ばないと思う

二子玉の地歴はド田舎

どっちでもいいよ。

そうそう。
玉川高島屋ができた頃は、なんであんな田舎に？と驚かれてた。
今ライズになってる土地は、ねこたまとかあったけど川向うよりショボかった。

>>714
それ言っちゃうと豊洲も世田谷も・・・ってことになる
開発業者は畑や埋立地に付加価値をつけて売るのが仕事だし、
そういった意味では湾岸は何だかんだで広大な土地が残ってるし、
業者がほっとく訳ないし、向こう20年は安泰かな？と思ってる

怖いのは液状化ぐらいかなぁ
もちろん内陸にも甚大な被害が及ぶような災害は仕方ないけど、
湾岸埋立エリア「だけ」被害が顕著ってパターンは困る

よく一人でそんなに盛り上がれるなぁ。　友達居ないのか？　外はイイ天気だぞ。

>>696
自分達で分かってるんじゃん。感覚おかしいって…分からないんだったら団地とか単純な発想じゃなくてデザインの意図を読み取ろうとしないと。っていうか三井信者なだけでしょ！三井の街づくり云々言うなら、三菱と三井、丸の内と日本橋も比べてみたら？

同じタワマンでも水モノがあるところは要注意なんてのは、タワマン仲間では常識。
あと管理費や修繕積立金を安く抑えてる物件も要注意。特にS系とか。
10年後の大規模修繕で、かなりの金額が各戸に要求されたり、サービスレベルが変更されたりする。

設備レベルと規模見て、管理費の妥当性を判断すべき。

>>720
なるほど、今の金額だけみててはだめですね。

>>720
そうするとここはベイズよりかなり安いんですね。

ワンダフルプロジェクトよりも管理費は安いですよ。

プールがないのが大きいです。プールは最も不公平な共有施設になりがちですから助かりました。

>>723
管理費修繕費は75㎡で2500円くらいの差ですね。大差ないかな。

プール利用者、月50人のために各世帯が2500円出してあげるのは馬鹿げてる。

シャトルバスも月に150万円かかるけど、こっちはプールと違って多くの人が利用するうえ、バス会社との契約やめれば経費はいつでもゼロになる。

シャトルもプールも要らない。無駄。

>>725
プールだけの差ではないかと。ティアロも十分高いですね。

>>725
バスやめたらそれこそ陸の孤島になるな。

ベイズがあの施設であの管理費ってことは・・
値上げが確実ってことだよ。
素人向けに管理費や修繕積立費を安く見せるのはデベの常識。
何もしらない初心者はハンコ押した後で１０年後の大規模修繕で１００万単位の修繕積立金を請求されて泡を吹く(笑)

そもそも、大規模マンションなんて１０年ごとに１００万くらいは請求されると思え。

大規模はスケールメリットあるから寧ろ安いけどね。

ほかがどうであれここも同じ問題はついて回りますよね。運営のマネジメントが重要ですね。

>>730
あなたの言っている「大規模」はマンションの規模かと思われます。実際1600戸以上で分担するので本来２００万になる修繕費が１００万で済むかもしれません。
でも>>729氏が書いている「大規模」は大規模修繕の話なので基本的には豪華共用施設がある方が不利です。

豪華共用設備があっても、
大規模であればスケールメリット活かせるから、
大したことないよ。

こういった共用施設が維持が大変なので、将来的には管理費は上がりそうですよね。
たしかに大規模ですが、修繕にも金額がかかりそうです。
タワーマンションにしては、バルコニーが広いのが魅力的です

建物内の共用施設より、植栽の維持費が大きいのでは？
という意味では、お隣のパークタワー晴海も管理費はそれなりの金額になりそうな。
SKYZとBAYZは管理費が高くても良く売れたようなので、共用施設が充実していれば管理費は気にしないという層が結構な数いるということですかね。

ちなみに、こちらにクロノレジデンスの企画についての話が掲載されていますが、湾岸タワマンにしては共用施設が貧弱というところについては稼働状況を考慮して企画されたという話。
http://www.mecsumai.com/brand/detail/id/481
それが新築販売には派手さに欠けてマイナスになったというところもあるのでしょうけど、私はプラスに評価してます。

バルコニーは西新宿60よりは広いですね。
しかしながら、BAYZの2mには負けますね。
1.6mでも十分だとは思いますけど。

>>735
管理費は人件費の占める割合が大きいですからね、
植栽の手入れは人件費が掛かるでしょうね。

>>736
同じ地所の物件なのに
西新宿は天井高が248cmしかないですし。

>>736
検討してた頃、他のマンションのバルコニー幅2mはなんとなく魅力的でした。
でも「2mだと上階バルコニーが庇になり過ぎて日光が遮られる」（南向きを検討してたので）という営業トークに、なるほどなーと思ったものでした。良し悪しあるんでしょうね。

>>739
なるほど。
含蓄のある営業トークかもしれないし、単なる営業トークかもしれない。
南向きで庇４０センチの差って、どうなのでしょうか。
体験してみないとわからないなあ。慣れといえば慣れかもしれないけど、１．６メートルでも十分な気はします。

ちょっとだけ気になったので計算してみた。
当たり前だけど、庇が40cm長ければ日の当たる場所は40cm短くなる。間口が3.0mの場合、広さ1.2平米の違い。

Google earthによるとティアロの緯度は北緯35.7度。従って南中高度は夏至77.7度、冬至30.9度。
バルコニー床から上階バルコニーまでの高さが2.5mとした場合、南中時において日が差し込む長さは、夏至0.54m、冬至4.2m。

バルコニー2.0mならば、夏至のときはバルコニーの4分の1に日が当たり、冬至のときは日差しが2.2m入ってきて6.6平米が直射日光に照らされる。
バルコニー1.6mならば、夏至のときはバルコニーの3分の1に日が当たり、冬至のときは日差しが2.6m入ってきて7.8平米が直射日光に照らされる。

こんなもんか。あまり差は感じないかもね。

庇は長ければ良いというものではない。
暗くなる。

・駅遠い
・維持費高い
中古になると厳しいかと思います。
日本人は新築好きなので、新築はなんとか
完売できると思いますが。

今、うちはタワマン群のど真ん中に住んでいるんだけどね、MRでイメージさせてるようなバルコニーで読書したりお茶したりしてる人って見たことないんだよね。
つまりバルコニーを広くとればとるほど、無駄なスペースをとってると思ってしまうんだよね。そんなスペースをとるんだったら、ダイレクト・パノラマ・ウィンドウ+Low-eガラス仕様で、屋内スペースにしてしまった方が圧倒的に、有効だと思われます。
これを読んでるあなた、今までバルコニーでゆっくりくつろいだことなんてありますか？
それが答えです。

>>744
バルコニーにするよりダイレクト・パノラマ・ウィンドウ+Low-eガラス仕様で、屋内スペースにしたほうが有効？
ダイレクトウインドウにすると値段そのままで部屋が広くなるならいいが、実際は専有面積が増えて値段が高くなるだけ。
あるいは専有面積、値段そのままでなら、単純にバルコニーが無くなるだけ。

>>743

ベイズですね。

バルコニーは幅2mを越えると容積率に算入されてしまうので、2mが最大になるのが通常ですね。
最大2mまでは容積率不算入なのに、何で2mも幅がある物件がないのかについては、コストの問題でしょうかね？

そして、バルコニーは専有部ではなく共有部ですね。
避難経路にもなってますし。

ティアロレジテンスでは角部屋でバルコニーがある間取りと無い間取りがありますが、当然バルコニーの有無によって価格が大幅に異なるということは無いですね。

住不の物件はバルコニーがほとんどなく、DWが売りになっていますが、このあたりは好き好きがあるみたいですね。
当たり前ですけど。

豊洲の住不物件に住んでいてティアロレジテンスに住み替えという人もいるようですが、「やっぱりバルコニーが欲しい」といって、バルコニーがある角部屋を選ぶ人もいると営業さんが言ってました。

バルコニーに出て読書したりというのはほとんど無いというのが観察事実ですが、植物をわさわさと置く人はいますね。
バルコニーをスモールガーデンとするというか。

本当に、単なる好みの問題ですね。

ここ売れてるんですか？
PT晴海が注目されてるようですけど。