場所は4年前に発売された“パークリュクス初台”のすぐ北です。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1226/
パークリュクス検討板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64795/
＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区初台1－10－6
交通：京王新線初台駅徒歩3分
総戸数：41戸（非分譲住戸12戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、39.57～81.37m2
竣工：2014年10月下旬予定
入居：2015年3月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：奥村組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
[スレ作成日時]2014-08-07 20:06:52
オペラシティーイベント以外行く人いないって？もう少しオペラシティー調べられて投稿された方がいいですよ。
西新宿3再開発計画自体はとん挫してませんけど…。
元々、ここは地権者でない限り投資向きではないのではと思います。
西3の再開発は初台エリアの資産価値向上にはできてくれた方がいい
でも地元民誰もが思ってることだがあそこは無理っぽい、地権者のほとんどが突っぱねてるから
あるとしても大幅な縮小しての計画だがそれでも10年じゃ無理でしょう
まあ仮に再開発できてもこのマンションの付近は恩恵があまりないエリアだけど・・
通常家賃が高いということは人気エリアで物件仕入れ価格が高く利回りは低い、利回りが高いということは物件購入価格はお手頃ということですよね、昨今の市況から両立するのはかなり難しい。
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/hatsudai_04925-st/price/
こちらが初台の家賃相場です
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/nishishinjuku_09076-st/price/
西新宿だとこれくらいですね
広さが大体同じのワンルームを基準にみると分かりやすいです。
初台よりだいぶ上です
参宮橋と比べても初台はワンランク落ちます
笹塚と初台ですと初台の方が賃料は若干高いですが
物件価格も高いので利回り考えると笹塚といい勝負かそれ以下かと思います。
実際は物件により誤差もだいぶあるでしょうが一つの指標にはなりますね
西新宿に関しては高級賃貸マンションが多いからだと思います。パークハビオ、コンシェリア、ラトゥールなどかありますが、初台にはそういうマンションないので。
世間一般では参宮橋の方が明治神宮のおかげでイメージいいし
西新宿はオフィス街として超有名、
それに比べて初台は何もない
イメージや印象ってやっぱ大事だと思う
まあパークリュクスは置いといて、この辺にもプラウド代々木初台とか評価の高いマンションはありますよ。
この初台の通りも広い割に車通りも少ないですし、高級マンションも多い。
裏に行くとスクエニ会長の豪邸もありますし悪いところじゃないですよ。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
この辺で検討してまししたが中々参考になるデータですね
西新宿の方が物件価格安いうえに賃料も高いなら利回りは西新宿の方が上ですね
参宮橋とは同じ価格帯だけど参宮橋の方が家賃は取れるのでやはり利回りは上
周辺と比べても利回り低く賃貸には向いてないエリアですね。
永住目的以外なら賃料取れるエリアの方が良さそう。
ここ検討されてる人で投資目的を考える方が不自然。
現地見学しましたが、ここは徒歩3分以内で和洋中なんでも外食には便利なところですね。
いずれ貸す前提でこの物件価格出すなら、ほかに利回りいい物件やエリアありそうだね。
わざわざあまり賃料を取れない初台じゃなくてもって思ってしまいますね。
賃貸目的ならブランズ代々木じゃないの？駅5メートルでしょ？
ここ買う人は永住目的でかったほうがいいでしょ。
初台はいいところだよ、賃貸で住んでたけど。
投資ならそもそも見当はずれ。
何か一つ選ばないとね。
ここ選ぶなら住みたい人１択しかないね。
初台がどうかはともかく
人生何が起こるか分からないからリスク管理の意味でも
いざという時のために利回りが高いエリア選んでおいた方が無難かと。
やはり便利だったり何かポイントがないと家賃はとれないですよね
ここは住みたい人の検討物件
マンションは土地の持ち分あんまりないからね。
利回りで評価されても仕方ない。
この物件を利回りで評価ってのも・・・
そもそも検討している人にとっては的外れ。
利回りで低いってことはこのエリアの資産価値自体低そうだね。
ここが売れると都合が悪い人の投稿多いね〜。
多分、いくら批判しても売れると思うよー。
家賃じたいは周辺よりワンランク落ちるとはいえ
そこそこ取れる。
ただ利回りで考えると物件価格が割高。
エリアが悪いんじゃなく物件が悪い。
モデルルーム行っても公示地価の資料は
だしてこないけど周辺賃料の資料は
必ずだしてくるから賃料を気にするのも
大事なんじゃないかしら。
公示地価、路線価＝資産価値当たり前だね。
都内有数にここは地盤が良い。
マンションは家賃相場大事だよ。
加えて分譲価格からくる利回りで評価決まる。
ここは地権者の賃貸見る限りあまり優良ではなさそうですね。
それらも加味した中古相場だね。
ふつう高級マンションに店舗は入ってないですし
隣りもここもそれなりの物件かもしれないですね。
グレード的には高くなさそうです。
高級？？隣もここもリセールし易いそれなりに良い物件だと思います。
駅３分でも家賃がとれないのが何ともマイナーな初台らしい
多少家賃が高くても空室率高ければ全く意味がない。
騰落率気にしたら野村、三菱、住友は5位の三井より下ですよ。
3位〜5位は0.1程度の差ですし。
一喜一憂するほどの差は感じません。
三井も東急以下じゃ大したことないな
ましてホームズやリュクスじゃ・・
販売戸数ランキングでは三井が他社デベ圧倒している。
販売戸数は多くても資産価値低いんじゃ仕方ないね
この物件のエリア商店街通りだから仕方ないとはいえいつも路駐してるよね
凄く邪魔、特にコンビニの前あたり
http://magazine.realestate.yahoo.co.jp/jsny/20140924-00000192
この間発表されたブランド別のことでしょう
丸紅が相変わらずの強さ
コンビニのとこはいつもトラックが停まってる印象があります。
オーケーいくときいつも邪魔だなって感じてます。
ここは商店街にしては道幅が広いですね、路駐は止めて頂きたいですが。
商店街は納品トラックやタクシーなど歩道が整備されてない割に交通量が多いので日々危ないなって感じること多いです。
でもどちらかと言うと常に歩行者天国状態。
あの商店街何もないよね。どこで買い物するの
また買物ネタ繰り返すの？
初台は薬局やコンビニがメイン。商店街は閉まるの早いので夜買い物する方には向きません。
あちこち回るの面倒な方にはキツイ環境。外資食メインのDINKSとか単身者ならいいかもしれませんが
ファミリーには微妙です。
オペラの成城石井や初台OKストアーを使い分ける方が多いのかな。
初台、幡ヶ谷周辺は駅別の利回りで見てもだいぶ落ちますね。
間取りが酷い
この条件ですと坪20万くらい高い気がしますね
他の都心新規販売物件も買い手が妥当と思う価格物件の方が珍しい状態ですね。
初台の下駄住戸マンションって考えると割高な気がしますね
仕様と間取りもイマイチですし。立地も商店街の中ですし・・高級感は皆無ですよね
下履きでなく仕様も高ければお値段もこんなもんじゃないでしょ。
地権者さんが最上階や角住戸などいいとこ全部持って行ってしまってますね
あっても買える価格だったかは別の話ですが最初から選択すらできないとなんだかなぁって感じてしまいますね
確認してますが角住戸、全部が地権者住戸というわけではないですよ。
何れにしても角住戸は競争率が高そうです・・・
一階店舗は治安面や住居は2階以上など都合の良いこともあるので価値観は人それぞれでしょう。
ここは地権者さんの割合かなり高いですしね。
最上階には当然居住されるんでしょうがどんな方なんでしょうかね
あと店舗は何が入るのか決まったのでしょうか？
匂い、騒音、害獣の懸念も増えるし、お隣みたいにコンビニのような店舗が入るとチープ感が増します。
世間一般では敬遠される条件の一つです。
三井以外のデベ営業マンの酷い中傷投稿多いね〜
こういうせこい営業マンからだけは購入したくありません。
あと地権者多めの物件もあまり好まれませんよね。
ここの場合は地権者住戸の賃貸比率も高いですし賃貸層の方との意識の差から共用部分が傷みやすいと言われたりしますね
ここが売れて欲しくない他社デベ営業マンのような投稿。
ネガ意見が他社の嫌がらせだとすると逆に擁護してるのは三井の営業や付近の住民、お隣の購入者とかですかね
まだ販売もしてまぜんよね、ここ。まぁ別に真実ならどんな立場の方でもいいんですけどね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45649/all/
下駄履きマンションについてはこのスレに書かれてますね。
参考にしたらどうでしょうか。
一般的には下駄履きだと資産価値が低いそうです。
外観的にもかなり評価下がりますから仕方ないでしょうね
お店にもよるけど住居と違って店舗部分は入口周辺などの共用部も劣化が激しいみたいですし。
現地見学してよく考えてここが良いと思う人だけ購入されれば良いのではと思いますよ。
別に他社の営業でもいいんじゃない
初台の家賃相場や利回りが低いことや
下駄履きマンションのこと教えてくれるから。
ウソついてるわけじゃなくデータ付で教えてくれるから参考になったし。
モデルルームで聞ける宣伝文句よりそこで聞けない悪い要素の方が重要なんじゃないかしら。
レフィールやプレシスの検討レスの方々がOKストアーやオペラの成城石井も使えると言ってますが、どちらのスーパーからも近いここのレスでは何故使いずらいという意見が多いのかな？
ここは純粋な検討レスからずれてしまっているのが残念です。
下駄仕様のマンションは入るテナント次第で微妙な感じになりますから
モデルルームでもよくテナントの件は聞いた方が良さそうですね。
時期的にはもう決まっているでしょうし・・・・
飲食店とかだと臭いなどの問題がちょっと懸念されますね。
中華料理店とかだったりね～悲惨
リュクスのにローソンみたいなセンス悪い看板で調和取れずに残念な外観にならなければ何でもいい。
カフェとかもオシャレでいいんだが飲食店は微妙、地味でも事務所とかの方がいいね。
>>420
参宮橋エリアはマルマンがありますからね。
日常で使うにはちょっとお高いうえに駅の反対側にある成城石井
駅から遥かに離れたとこにあるオーケーと
このマンションからみると動線的に不便と言われても仕方ない気もします。
駅からの導線上には商店街のお店程度しかないからね
この間あるものをオーケーストアに買いにいったらオーケーでは
取扱いがないと。どこのスーパーでも売っているものなので、なんでだろう
と思っていたら、オーケーストアでは人工着色料を使用したものを原則
取り扱っていないとか。安いだけのスーパーではないんだなと
思いました。動線的に不便でも普段のお買い物でオーケーストアが利用
できるのはいいですよね。主婦にとってお買い物は一番重要なので。
添加物だらけの山崎のパン大量に売ってますけどね。
見た目の売り文句だけ見てると痛い目に合いそうですが
ここはレスを参考にされるより現地見学すれば良さがわかります。
出来れば角部屋購入したです。
現地行ってきましたがここもお隣も南向きじゃなく東向きなので朝方から昼までしか日が当たらないですね
バルコニーも狭そうですしサッシの高さもなさそうなので余計に暗そうに感じます。
内廊下ですから反対側からの採光は期待できませんし、昼間家で過ごす家庭にはイマイチな環境かなと感じました。
真夏はかえって過ごしやすい気もします。
スーパーが入るという噂はどうなったんでしょうね？
方角もですが低層ですし、ガラスバルコニーじゃないので陽当りは厳しそうですね。
下層とかだと朝だけとかじゃないですかね。
昼頃まで陽当たってました。
好みの問題かもしれないけど低層って角住戸率低いから間取りがね…
何を今更、、、
現地＆現物眺めてきましたが確かに日あたりはあまり良さそうではありませんでした。
バルコニーで奥まった部分の窓からの採光はあまり期待できないと思います。
店舗は大型のお店は入らなそうなスケールですね。
428さん
私もできれば角部屋をと思っています。角部屋の最大のメリットは
２面採光があり、日当たりがよく、開放感がある事ですよね。
デメリットはあるのかなと思いつかなかったので調べてみたら
デメリットとしては外部に面しているので、中部屋に比べて、
夏は暑く、冬は寒くて光熱費がかかるという事みたいですね。
でもデメリットを考えてもやはりメリットの方が大きいかな。
437さん
空調光熱費を考慮すると角部屋でも最上階の角部屋はあえて避けたほうがいいですね。
最上階の角部屋は地権者に占拠されてそもそも選べませんね
最上階は6戸中4戸が地権者で一般の方が選べるのは中住戸の2戸だけですね
角部屋でなくても最上階は真夏暑いです。
