23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

毎回目に触れるスレ看板の誤りが多くて恥ずかしい限りです。
×後続スレ（その６）
○後続スレ（その７）

前スレの750です。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

私が(前スレの）750で指摘したように、これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、前750でも指摘した通り、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった理由で住宅を購入しています。株価の回復や金利の上昇が、自然に「買い煽り」になっているわけです。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

さらに、現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。

(続く)

考えをまとめてから書いてくれよ

上記3で書いたことだけならば、前倒しとは言え「実需による買い」なので、ミニバブルとはいえません。潮目がかわっても、実際に住んでいる家はいくら価値が下がったと言っても簡単に売りにだされないし、中古市場への供給圧力にはならないでしょう。

しかし、投資用の賃貸目的の住居や不動産ファンド(証券化）の購入住居は違います。これらの「実需なき買い」がミニバブルを形成します。今はその真っ只中です。今後需給バランスがくずれ、賃料がさがれば、連動して不動産価値も下がり、一気に売りに出されます。

ファンドについて「他のファンドにまとめて売るだけなので市場に影響ない」とか「投資家が損をするだけ」などという方がおられましたが、これは全くの間違いです。それらはすべて連動しているからです。別に家自体が一般市場に出る必要はないのです。「賃料がさがった」という事実があれば、買う方のファンドはその賃料で逆算した価格でしか買いません。賃料がさがれば、証券を持っている既存の投資家は損をし、新規のファンドとそれを買う投資家は新しい安くなった賃料をベースに採算価格を計算します。

むしろ、実際に市場に出て買主から値を取って売買するまで価格が決まらない実体中古取引より、理論値ですぐに取引される証券化された不動産の方が、価格崩壊も断然早いのです。20年サイクル説など、これからは成り立たないでしょう。

で、賃料ですが、需要に対して供給が多いとさがります。

- 実需は少子化で減少する。
- 賃貸世帯の多くが住居を買い、所有世帯に移行している（低金利ゆえ）。その結果、賃貸需要は減る。
- 都心幻想をもってる人が「都心なら下がらない」という根拠のない説を信じ込んで投資不動産を始めている。供給過多になる一因
- 相続税対策として不動産投資が、巨額な団塊世代の金で始まっている。供給過多の一因。
- 世界の好景気で余った金が不動産ファンドに流れている。（不動産の証券化は、事業主体がリスクをとっておらず、バブルがはじけても事業主体が損をしない、損をするのは出資した投資家、という点で画期的ですが、バブルを創出することまた防ぐ仕組みには全くなってません。）

株の世界で、これから騰がるという雰囲気が市場を支配しているとき信用買いが増えますが、その信用残はその株が頭打ちになる最も大きなリスクとなります。このことは不動産にも大きく当てはまります。証券化の進展によって、その相関性は高くなっています。

すまんが、ブログでもたてるか、もうすこし論点を絞ってくれないかな。

下がればいいじゃん。いいかげんなマンションデベはいっぺんみなつぶれろ。バブルで死んだはずのゾンビ会社が債務免除で生き延びたのがそもそも間違い。きちんとしたものを作れる会社だけになって欲しい。

今まで、反論せずにまとめて反論の意味がわからん。アク禁がとけたとかでもないだろうし
７５０氏は文京厨と同一人物なのですか？

０５さんの見方には同意する点も多いのですが、
- 実需は少子化で減少する。
というのは、どうなんでしょう。

２３区内のマンションについてのわけですから、都心人口が増加（少なくともこれから数年は）する以上、実需も増加と見るべきでしょう。

地方は公共事業減少、学童減少で教師等の比較的高額所得の職も減少、米は温暖化で一等米が減少し実質価格下落等々で、仕事・所得とも減少し、ますます都会に出てくることになります。
青森で人集めをし愛知などにおくる派遣会社まであるといいます。
こうして、日本各地で第二第３の山古志村が発生「棄村」が流行語になるというのが、私の読み。
こうした悲劇を肥やしに東京は肥大化すると見ると、実需は、やはり増加するとみるべきでしょう。

素朴な疑問なんですが、世の中、２極化で賃貸でしか住めなくなる人が増えるという見方と、低金利でみんなローン組んで持ち家組が増えるという見方とどっちが正しいんだろうか。特に２３区内の場合どうなってるのか興味あるんですが。

持家比率は今５０％くらいでしょう。上がってるのかな。
特に過去と変わってないような気もしますね。新規流入の半分が持家、
半分が賃貸というペースで全体の人口が増えているのでは？

>11
団塊ジュニア層で購入積極組みが一部であるものの、
30代後半より若年層での新たな持家率は決して良くない。

そういう観点では、都心部及びその周辺区の当面の
右肩上がり傾向から所得＆蓄財的に賃貸需要層が増加
(せざるを得ない）する背景はある。

08さん

私は毎日この掲示板を読んではいないので。旧スレで私への反対意見(中傷が多かったが）が色々あったので、それにできるだけ反論しようとし、ちょっと冗長になりましたね。その点は反省します。もうちょっと簡潔に書けばよかったかもしれませんが、背景や理由から遡らないといろんな揚げ足とって来る人が多いと感じてますので。

09さん

今までも高学歴あるいはその分野で秀でた能力のある人はどんどん東京に集まってきていました。その傾向に拍車がかかるというご意見でしょうか？

9さんがおっしゃる「地方の公共事業がなくなって東京に職を求めてくる」というのは労働者層(ブルーカラー）をイメージしてるのですか？それとも地方の中小建築業者が東京に乗り組んできて大手ゼネコンの職を奪いに来るのでしょうか？ちょっと現実感がないかと思われます。

また、地方で立ち行かなくなった農家の方は東京で高給をとるサラリーマンを始めるのですか？

ちょっとステレオタイプな言い方になりますが、「地方から一流大学を出たあと東京に出てきて、高い所得を得て都心や近郊の住宅を買える」層は今までも東京に来ていました。これからその率が増えるとは思えません。よって「高い不動産を買いあがれる」人たちの比率があがる理由が見つかりません。比率が同じなら、人口減少時代（2006年から始まっている）には絶対数も減ります。

都心人口が増えても、低所得者層が増えたのなら、価格は下がりますよ。「安ければ買う」という需要と「今の値段で買う」という需要は絶対的に違うものなのです。

10さん

どちらも正しいと思います。

「２極化で賃貸するしかできない人が増える」というのは収入・財産等の問題でローンが組めないから賃貸をせざるを得ないという人が増えるという意味です。確かに、２極化が進めばその比率は増えるのでしょう。

一方で「ローンが組める人」は購入か賃貸を選択できます。賃貸の人の中には買おうと思えば買えるが「転勤、家族、子供の学校、リスクの回避、住宅補助」などの総合的な理由で、自ら賃貸を選択している人がいます。金利が安いと、「この金利なら買っとくか」という判断が出やすくなります。

素人の私の意見ですが、今の新価格は、異常だと思います。以前のバブル時は収入を含めすべてにおいてバブっていましたが、今の時代、株が上がっただけで、ほとんどの方々は収入も上がっているのでしょうか。そうではないような気がします。都心の８０mの部屋は、新価格と諸費用含めれば１億ちかくかかりますよね。ＩＴ業界の一部の方々以外で、買われる方もおられると思いますが、早く適正価格に戻ってほしいものです。

都心人口が増えても、地方から上京してきた庶民による増加では、
価格の高いマンションをドンドン買いはしない。
ってことですね。
ドンドン買える富裕層が羨ましいです。
あ、富裕層も必要もないマンションは買いませんね。

http://www.dentsu.co.jp/marketing/report/report2006/0608/0608jikkan-s....
高収入層ほど、耐久消費財の購買意欲が高い。

80平米諸経費込みで1億円を異常と思うかどうか、私は全く思いませんよ。
自分の所得、資産に応じて、上限が決まるということでしょう。

前回のバブルの頃は、億ションの新築なんていくらでもありましたね。
その後、価値が大幅に下がったのもいくらでもありますが。

そうですよね、１億円程度で都心の勤め先からタクシーで５分、眺めが良い家に
住めるのですから、自分は決して高いとは思いませんね。
家賃を払って狭い家に住むことを考えればむしろ安い買い物と思います。

>>15
「私でも都心に不動産を買えるようになりますように」と言ってるだけに見えます…。

都心は首都圏に住む人間の大多数が憧れている場所なので、首都圏の中であなたの世帯の収入がトップ１０％にはいるか、もしくは、あなたの収入水準までの人口の合計が１００万人以下程度になれば、「適正価格」になると思いますよ。

訂正。
×あなたの世帯の[収入]がトップ１０％
◎[収入＋資産]でした。

都心で１億なら必ず、眺めが良い部屋とは限らないし。
家賃を払えば狭い家、とも限りませんが。

750氏の主張を整理するとこんなかんじでしょうか?

需要面では
(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
(2) 少子化により実需の買いは先細り確定
(3) 駆け込み的な買い急ぎが実需をさらに先喰い
(4) 持ち家比率の上昇により実需は今後ますます減少へ

供給面では、
・相続税対策等による不動産投資による供給増

結論としては、
・今後需給バランスが崩れ、賃料が下がると証券化の進展の影響で、連動して不動産価値も下がり、
一気に売りに出される

>>23
仮にその線で考えるとして、
スレの主題「いつ下がりはじめる」への答えはどうなんでしょうね。
正解という意味でなく、750氏の考える「いつ」は。

1)投資目的は実態が無いのか。原油価格の上昇はヘッジファンドによる
ものだという理屈と同じで、意味が無い。ある一定の投資家が市場を
引っ張りあげれるほど、日本不動産市場は矮小なのだろうか。
2)2030年以降の話ですね。それまで基本的に東京は人口が増える。
3)これはあるかもしれないが、買うか買わないかの買い急ぎ層、そもそも
都心、城南立地で買えたんですかね。
4)現在東京での持家比率は46％。2003年に比べ1％増加。むしろ比率
が上がっているのは2000-2003年の頃で年間に1％くらい上がっている。
底で買っている人多い。今後は持家比率は良くて横ばいでしょう。
一気に上がるなんて考えづらい。東京都に買える富裕層が流入して
きているとみるべきでしょう。

750氏の意見はかなり強引な悲観論と思います。

証券化の進展の影響とは実物としての不動産が金融(特に金利)商品として認識されることと理解しています。だとすると、不動産の投資利回りが長期金利をある程度上回っている限り投資対象としての魅力は持続します。現在の10年国債の利回りは1%台。不動産一般の利回りはざっくり4-5%はあるようですから、利回りからみて、少なくともまだバブルとはいえない状況と思います。長期金利がすぐに上がりそうな状況でもありません。

それに供給が多いという分析にも同意できません。都心地区に限れば、新築の供給は事実上枯渇しています。これは、企業のリストラで土地が処分されるという流れが終わり、また地価の先高感が生じたことが背景と思います。売りが出ないのに価格が下落する道理はありません。希少性のある資産として、都心マンションは中古でも高値が持続するでしょう。

少子化で実需が減る影響は10年スパンの話でしょう。賃料の低下でバブルが突如クラッシュするようなストーリーはとても想像できません。

以下転載。


当面下がらないなら今後どうするか。
人間の弱さというのは、過去との比較で現在を見ること。
これまであこがれていたものが安くなれば、買いたくなる。
逆に、これまで蔑んでいたものが高くなっても欲しいとは思わない。

下落基調と上昇基調ではパラダイムを変えないといけない
①下落基調・・・一旦買ったら住み替えは考えない。長く住める条件の物件を選ぶ
　　　　　　　　　　価格はどんどん安くなるが、賃料も下がる。
　　　　　　　　　　現金と不動産では現金が有利。現金と借金では
　　　　　　　　　　現金が有利。待てるなら賃貸が有利。
③上昇期・・・・・　定住は考えない。とりあえず狭くても都心の物件を買って
　　　　　　　　　　値上がりのピークで売って次のチャンスの資金を作る。
　　　　　　　　　　賃貸が嫌なら都内の値上がりと近郊の値上がり幅のギャップを生かして
　　　　　　　　　　よりよい物件への住み替えもありうる。
狭い＞古い＞遠い　の準で価値が高い。
買うなら、都心周辺の狭い新築か、普通の広さの中古。間違っても今郊外の広い新築を
買わないことだ。
長く住まないなら、狭くても、古くてもいいけど、郊外の広い物件買っても次のチャンスが
来たとき都内に戻ってこれない。

>>13さん

地方から来るというのは、学歴云々に関係なく言ったつもりです。
まあ、あまり地方を強調すると、誤解を招きそうなのでおいておいて、要は地方からというか、近県から（今まで千葉や埼玉、神奈川に住んでいた人が、東京に家を買う等）を含め人が集まり、23区は今後も人口増、いわゆる社会増となるわけです。
その人たちの所得が少ない、多いは、一概に言えないと言うか、まあ中立、普通と考えて良いでしょう。
要するに、23区人口の増加は、13さんは低所得者層によってのみ成されるというお考えのようですが、そういう側面も多少はあるにせよ、基本的には、そんなことはなく、それなりの所得層の人が増えるだろうということです。

となれば、実需も増加と見るのが当然と考えるわけです。

>値上がりのピークで売って

言うのは簡単。実際にピークを見極めるのは難しい。

>次のチャンス

これも同様。後から振り返ってみて、あの頃がチャンスだったということに。

近県から何で今後、23区の家を買って移住してくるのでしょう。
安くなったから買うではなく、高いのに買ってまで。

また一方、近県からの移住が本当に多くあるのなら、
近県は今後人口減、社会減になり地価下落を起こします。

よい病院も近くにいろいろあるし、何より便利で
安心だからでは。

青森や秋田、鹿児島、高知県などは今後、人口がかなり減り、千葉、埼玉、神奈川県あたりは、横ばいか微増、そして東京23区は増加というのが、今後５〜10年のすがただろう。
その増減がどういうメカニズムで起きるかは、どうでもいい。

また人口減とはいえ、GDPは年率２から３パーセント増が想定されている。
３パーセントは厳しいにせよ、２パーセント前後は十分可能だろう。内需オンリーの企業は厳しくても、大企業はグローバル展開で売り上げを伸ばす。

となれば日本の地価も総額ベースでそのペースでアップしてもなんの不思議もなく、人口減=地価下落というのは、経済学を知らない人の言だろう。
いわんや、23区は人口も増えるのだから、行き過ぎの調整安は別として、上昇と見るのが妥当。

そもそも、経済失政によるバブル崩壊で地価が暴落したが、これは戦後、ほとんど唯一といっていいくらいの珍現象だったのだ。土地神話復活などを言う気はないが、経済の成長に呼応して地価、マンション価格も上がるというのは理の当然。

1）高いとき→買わない
2）安いとき→買う

が、お得。

新橋で飲み屋帰りのオヤジ１０人に「最近マンション買いましたか」って聞いてみて、１０人中、８人以上が「思い切ってローン組んで買っちゃったよ」って答えるときがピークだろう。たぶん今は２〜３人ぐらいでしょ。

28さん

9では都心（首都圏）の人口が増えるとおっしゃっており、その根拠として「地方経済が立ち行かなくなるから多くの人が流入してくる」というご説明だったので、13のように書きました。

28では首都圏の中での東京(23区)の奪い合いが激しくなるとおっしゃっていますが、これも本当にそうですか？もともと東京・神奈川・千葉・埼玉の経済圏は同一であり、「できることなら都心 or 近郊がいい。」というのは昔から多くの人が思っていることです。だから神奈川より東京の方が高い値段がつくのです。これは今までと同じ構図であり、「これまで以上に東京に人が流れる」という根拠にはなりえません。

価格に値ごろ感がでれば東京に人が増えます。ここ3-4年がそうだったといえるでしょう。でももう割高ですよね。

高いか安いかは所得とのバランスにもよります。「サラリーマンの年収が大幅に上がっている」という事実があれば、これからもどんどん需要は増える、といえるでしょうが、実際はほとんど増えてませんよね。それどころか退職金や年金に関しても不安が蔓延していて、住宅に使えるお金も昔よりきつくなっています。

需要が増える理由は見当たりません。

32さん

メカニズムはどうでもいいって・・・。
なぜ、「東京23区は増加」と言い切れるのですか？そこがそもそも間違いです。住宅（価格・賃料）が安ければ人口は増加しますが、高ければ減少します。「適正な価格・賃料」であれば、大きな増減は起きないでしょう。今は適正な価格や賃料より高くなっています。前スレの750やこのスレの03, 05で書いたことが理由です。

GDPが2パーセント上昇して、地価・物件価格も2パーセントの上昇であれば、適切な成長です。バブルではないのでそこから下がるなどとはいいません。でも、いわゆるマンション新価格は20パーセント以上騰がってるんじゃないですか？加熱しすぎです。だから下がる。

26さん

不動産の表面利回りが4パーセントっつうのはしっかりバブルじゃないですか？金利が上がって賃料がさがれば不動産価格を急落させる原因になりますね。

供給は需要に対して多いか少ないかです。「供給に対しての需要が少ない」といっております。また、実需のないところに買われた(買われている)供給がマーケット下落の要因になるといっているのです。

バブルがクラッシュするという展開よりも、「加熱分を調整しあと更に下げ、ファンダメンタルよりも下に価格が落ち、その後、再調整して需要と供給のバランスが取れた価格に収斂していく」と予想します。

24さん

これから横ばいが続き、2-3年後に落ち始めるかなと予想します。長期金利が上がれば実需・ファンドとともに買いが鈍るので金融政策が大きな鍵を握ってくるでしょう。

ふーん。東京の人口が減るわけですかー。すごいですね。他の都市はどうなるんだ？
みんな日本脱出か。確かに北朝鮮からテポドン落ちてくればあり得るシナリオ。

下足とりと暴論がはびこる状況になってきましたね。自分の主観をばらばらに述べていないで
すこし論点を絞っていきませんか。

川を渡った川崎でさええらい上がりっぷりですから
都内はしばらくは下がることはないでしょうね・・・

750さん

バブルというのは、キャピタルゲイン狙いの投資家しかいなくなる状態を言うのではないでしょうか。前回バブルではそうだった筈で、国債利回りを下回る水準まで買い上げられていたと思います。現在は国債利回りを3%も上回っている状態で、金融機関がこうした証券化商品を利回りの観点から保有しているのは周知の事実です。これをバブルと断言するのは強引と思います。金利が大きく上昇すれば話は別ですが、それは将来のリスク要因であって足元の状況とは異なります。

また「供給に対しての需要が少ない」とおっしゃっていますが、新築マンションの供給を需要が下回っていれば、現在かろうじて売りに出されいる分譲マンションは売れ残る筈ですが、そういう状況にはまだなっていませんよね?

書き込みから貴兄がマーケットにお詳しいことはよくわかります。しかし、主張の根幹は、「買いの主体が投機筋であれば、彼らが投げるときには当然価格は下がる」というものでしょう。もちろんロジックとして間違ってはいませんが、ポイントは
1. 買いの主体は本当に投機筋なのか?
2. 投機筋が投げるのはどのような状況か?
ということです。

長くなったので、ここでいったん切ります。

まず、世帯数は住宅の供給があってはじめて増える。
空家の賃貸が埋まるというのも
なかにはあるが。２３区は2万戸の供給があってはじめて人口も世帯数もふえた。
受給と世帯数の伸びをみて論じないといけないのではないかな。
ここ３年で港区人口は１７万人から２０万に増えた。
これは住宅供給がそれだけあったから。

超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？　現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実（人口減少、購買層の減少による需要減少
の受け皿のため）という論が多かったように感じましたが、これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

38さん

「東京の人口が減らない」と思い込むのは危険ですよ。

「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、その結果需給が逆転していくのです。賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。で、需要がへって賃料がさがる、と。

「東京に住みたい人はいくらでもいる」は正しいですが「価格・賃料がいくら高くなっても東京に住みたい人は減らない」は間違いです。

面白いデータを貼り付けます。10年前(平成9年）に推計された都道府県人口です。当時は毎年東京の人口は減って平成37年には940万人になると予想していたんですね。

www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken/total.html

この推計がなぜ外れているのか？物件価格が予想以上に下がったからです。
今、なぜ私が「東京の人口減ります」と予想するのか？物件価格が加熱しているからです。

10年前は多くの人が「東京の人口が増えるわけないんだから」と言っていたんでしょうね。

東京２３区の総世帯数は昨年１月１日現在で４１７万世帯。
千代田区２万３千
中央区　　５万５千
港区　　　１０万
合計　１７万８千世帯

なんと２３区４１７万世帯のうちの４％に過ぎない。

２００６年の２３区販売総戸数は2万3670戸
対前年23.7％減
http://www.nikkei.co.jp/keiki/mankei/20070118d1d1808318.html
このパーセンテージを踏襲すれば
年間９４７戸分譲すればよいということになる。
この程度の需要はありそうだ。
一方世田谷は４１万８千世帯、全体需要の１割を担うエリアなのだが
年間２３６７戸の供給には遠く及ばない。
需給バランスが悪く高値になっているという可能性もある。
２００６年、全世帯数に対するマンション供給率は0.57％
１７５軒に１軒が新築マンションを買うという計算になるが
実際には、２３区への人口流入を含めて考えるべき。

２００６年１月期　２３区世帯数4 169 614
２００７年１月期　２３区世帯数4 242 089
増加世帯数　　 72 475世帯
港区にどれだけミニ戸があるかしらないが
結構な需要なのだと思う。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukim/jm-index.htm

＞(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
これは暴論だ。バブルの時は、地価が上がって人が減った。今は違う。
実際に都心人口が増えて、高額賃貸マンションも順調に稼動している。

マンション価格を決めるのは、売り出し前のさまざまなヒアリング。会員限定販売や
事前のエリアアンケートなどでターゲット価格を絞り込む。
一定の見込み客がいて、「物件平均坪単価」を設定して販売がはじまる。
投資は主に５０㎡内外の１ＬＤＫ（賃料３０万以下）が主体。
９０平米程度のファミリー１室より４５平米２室のほうが空室リスク分散できるし
収益も大きい。
ファンドの一棟貸しのケースでは、港区の再開発タワーなどすでに高額家賃で貸している
物件が稼動している。


港区の人口増は平成１９年１月206325人
平成１６年１月184 108人　３年間で２万２０００人も増えている。

不動産で資産を築くという当たり前のことが、なぜかこの国では、胡散臭い話とうけとめられがちだ。
株式投資などが資産運用の市民権を得た傍らで、不動産による資金運用だけが、バブルの名残の
異端児扱いされるのは困ったものだ。

はっきりさせておいたほうがいいのは、現時点でマンションを値上がり期待の投機目的で買って
転売しても、大した利益は期待できないということ。
利回りを考えずに購入する個人投資家もいないということだ。

居住用資産にして実際に住まない限り、３９％の譲渡益課税は免れない。事業用なら全く
特例措置はない。
土地を持っていれば別だが、多くは、年金を補完する収入源としてアパート代わりに保有する人が
多いというだけだ。

なるほどねー。確かにそうだね。
私が確か学生時代には、ドーナッツ化現象とか言われてましたね。

私はこう思います。今物件価格上昇してます。しかし主戦場はもはや川崎あたり。
今後分譲物件は都心、一等地城南は出てきにくい。そうすると、持家流入の
トレンドは無くなります。階層の固定化、ですね。これは人口増のマイナス要因。
しかし、東京で仕事をせざるを得ない人が、東京で賃貸で暮らすのか、郊外で
持家を買うのか分からないですが、賃貸で東京に向かう人は一定量いるか、いないか、
そういうことでしょう。
今の若い人間が郊外で持家を買うでしょうか。それより都心賃貸きまま暮らしを
選択するのではと思いますので、やはり東京流入の流れは変わらないと思います。
しかしそれも家賃次第。
ワンルーム程度の家賃は変わらんでしょう。DINKSが好みそうな６０平米くらいの
物件で、家賃が上がるのかどうなのか、ポイントですね。

＞７５０さん
証券化物件が破綻すれば、市場に出回るという話だが、ありえないと何度説明したらわかってもらえるものか。
証券化というのは、原則不動産が、信託財産になっている。信託受益権をＳＰＣなどに譲渡して
ＳＰＣはそのエクィティ部分を投資家に「株式」のような形で売る。一方ＳＰＣは出資のリーダーとなる企業の
信用力で低利のノンリコースローンを借りる。
エクィティの投資家は、期待した配当を得るが、それが思い通りにいかないときは、市場で売却できる。
インカムゲインが少ないケースでも物件のキャピタルゲインが期待できると思う投資家は、それを含めた
価格でエクィティ部分を買う。
５年でノンリコースを借り直すか、状況によってはリートに売却し、清算というパターンもある。
リートは、予定した利回りで物件を買う。確かに物件価格は下がるが、買い手は賃料を下げるのでなく、買ったあとは空室を減らすようにマネジメント面で付加価値を高めて利益を確保する。
収益不動産は最後まで収益不動産として扱われ、ばら売りされることはおそらくない。
なぜなら、普通はマンションは新しいうちなら分譲価値もあるが古くなったら賃貸のほうが有利だからだ。

その昔、バブル末期に郊外の億ションが売れ残り、仕方がないのでデベロッパーの子会社が買い取って
一括賃貸に出す例がみられた。いずれは借入金利払いに給して、その多くが外資のファンドに二束三文で
売られた。外資から委託をうけて空き家が出るたびに、一室ごとに中古販売していたケースも確かにあった。当時不動産流動化の仕組みができていれば幾分か様子はちがってきたはず。

住宅需要というのは、現状の住宅に不都合・不満がある場合発生する。


①狭すぎる（広すぎる）
②古い、汚い
③通勤に不便、子育てにむかない
④環境が悪い
など

不満があって
（A）現状が賃貸の場合
高額所得者のケース
①広くて近い賃貸へ住み替え
②広くて新しいマンションへ住み替え
など選べる
企業の社宅に住んでいるケースなどが相当する

低所得で現状不満なら、同じ賃料で遠くの広い賃貸を探すか
公営住宅、という選択になる

不満があって
（B）持ち家の場合

買い換え住み替え
これを二次取得と呼ぶ

マンションが普及しはじめた１９７０年代から３５年経過して
都内には老朽マンションが増えている。
中には買換え、または賃貸化が進んでいるものが多いが
いずれにしろ２０年以上経過したマンション居住者は、リフォーム
して住み続けるか、賃貸するか、売却し買換えかを選ぶことになる。

２３区の平均世帯人口は１．９程度。住宅のストック戸数は
かなり昔に、世帯数を超えた。
数的に充足した住宅は、今後老朽化、狭隘な既存ストック
の更新を必要としている。

本来の住宅需要は、（A)の需要＋（B）の需要だったものが
１９９７年から２００１年の１４年間に買ったストック（中古物件も含め）
が、売却すると損が出る状況が続いてきた。
本来ならマンションは築１０年あたりから活発に買換えが行なわれる
ものが、この１４年年間のストックが塩漬けになって、購買層を
（A)中心にさせてきた。
それが値下がりの根本理由。
とはいえ、２０年以上経過すれば、残債を償還する人も出てきて
買換えは徐々に復活する。
それに地価反転が加われば、買換えが本格的に復活する日も近い。
ただし、都心は地価反転しても千葉県郊外は永久に地価反転しないかもしれない
そういう格差がさらに地域の分譲価格差を生む状況になろう。

テレワークとか本格化すれば、雇用を求めて東京周辺に住む人はへるが。
いつの話なのか＞４４

西高東低の地価構成がはっきりしてきた。
横浜、さいたま市に比べて千葉市の魅力の無さは目を覆うばかりだ。
ほんの５・６年前まで、勝田台など郊外の中核都市の風情があった。
今は、千葉県全域を地価下落が疲弊させてしまったかのようだ。
１９９０年代半ば、松戸も柏も千代田線ルートで大手町、丸の内、霞ヶ関に通える
理想的なベッドタウンとして人気があった。
坪単価１８０万くらいで新築が買えた。今は新築が１３５万円／坪〜
景気がよくなるためには、地価上昇はやむをえない。国の富として利用価値に添った地価に
ならないといけない。少なくとも担保割れした郊外宅地が普通の価格に戻るためには
都心が安いままではそこまで至らない。

＞「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。
そりゃそうだ。

＞世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。
おいおい。そりゃないぞ。
２５坪８３平米の７５００万のマンションが年間何戸供給されたか実際住んでいたから
数えていたけど、それで人口が増えたのでなく、ワンルームやコンパクト賃貸が
幹線上に立ち並んだり、木造の屋根裏付アパートや大東建託やミニ戸があふれた結果
じゃないのか。


＞「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、
中古マンションがけっこう高値でうれはじめている。


＞その結果需給が逆転していくのです。
格差社会だから、そうはならない。川向こうへ越したひとはそれなりの人。もどってこれない。

＞賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。
そのかわり新しい賃料を受け入れる人がそこを借りる。それが大都会の活力というもの。
田舎のシャッター商店街の例はあてはまらない。

41(26)さん

今回のバブルが前回のバブルと同規模だというつもりはなく、よって「ミニバブル」という表現を使っております。当時は、国や銀行を含めて「土地は必ず上がるもの」という土地神話を信じてました。「インカムが赤でもキャピタルゲインで儲かればOK」という理屈が真顔でまかり通っていた時代です。

現代の我々は「不動産は右肩上がりではない。価格は上下するもの」ということを学習しており(一部、学習していない人もいますが・・・）、前回のバブル期のように国債利回りを下回るまで買われる、とういことは起こらないでしょう。

なのに、不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。ノーリスクの長期国債とリスクの大きい不動産取引の利回りの差が0.5%というのが妥当でしょうか？個人的には不動産でリスクをとる(キャピタルロスに晒される恐れがある)なら最低でもグロスで7-8パーセント欲しいところです。

もちろん、ファンドは低金利を利用してレバレッジを利かし、実際のIRRはもうちょっと上がるでしょう。が、もう余裕のないところに来ております。それを称して「ミニバブル」と言っております。

分譲マンションが売れ残らない理由は前スレの750やこのスレの3,5で書いたとおり、現在は本当に需給が逼迫している時期だからです。緩やかな価格上昇なら健全なのです。

簡単な例を言います

マンションが10件売りに出されて10人の買主がいれば本来中立(市況は弱くも強くもない）です。
ところが、10人に加え不動産投資目的のAが1人、ファンドBの社員が1人いたとします。
抽選でAとBがともにあたれば、外れた2人(実需)は他のマンションを探し、他のマンションの競争をあおります。それが繰り返され、相場は加熱します。
AとBは賃貸の相手を探します。問題なく賃貸先が見つかるときは中立（健全）です。賃料も下がりません。だけど、このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

＞超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。

＞サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？
一次取得だけ考えればね。でも買い替えで手持ちが３０００万あるとかいう人が出てくると
坪単価の上限は３００万くらいまでいきます。

＞現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
わたしは、下落というより売れ残り値崩れという形ですでに出始めていると思う。＞郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

場所によります。

49さん

現物が売りに出されなくても証券が安く売られたらおんなじことでしょ。

1億円の物件のエクイティ部分を100分割して証券化したら、一口100万円の証券になりそれを投資家が引き受けたとします。

賃料が下がれば、利回り下がるので、証券が安く売られます。仮に1割下がって90万で売れたとしましょう。すると、もともとの物件価値は90 X 100 = 9,000万と評価されたこととなります。

すると、同じような物件は9,000万円でしか売れなくなります（証券に引っ張られて実体物件の価値が早く下がってしまいます）。実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。

＞そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。
それは違うのでは？　過去スレでも、都心物件、優良立地の値上がりばかりが語られて
いた気がするのですが。逆には郊外物件や城東城北地区は下落する。資産価値の半減などなど。
郊外しか今買えないなら、狭くてもいいのでとりあえず都心に１ＬＤＫを買って賃貸とか。

うーんマンダム。

少子化になってもトップブランドの東大の偏差値下がらないのと同様に都心のマンションも下落しないのではないでしょうか。地方或いは近隣県含めて東京への憧れ、都心への憧れはなくならず、アッパーミドルクラスでで都心が購入できなくなったいまや、せめて城南の環八内というところで目黒、世田谷、杉並というところは当分（少なくても10年）は上がることあっても下がることはない、そんな気がします。どうでしょうか。

私も具体的には分かりませんが、一般サラリーマンが、という主語そのもの
が誤りでは？都心、城南に買っている人は、一般サラリーマンもいるでしょう
が、８０平米以上の物件だとほとんどが、プチ資産家、外資系証券、成功した
事業主、外人、なんて感じじゃないのかな。
年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
買えないよね。こつこつ貯めてても、どうでしょうね。
で、７５０さんの想像以上に、上記の階層の人たちが世の中に存在している、
ということなのでは。

＞想像以上に、上位階層の人たちが世の中に存在
そうですね。確実に増加してるでしょう。
階層の顕在化
↓
２極構造化の伸展
↓
富裕層存在拡大
↓
資金振向け先の選別
↓
固定資産＆耐久消費財へ
↓
単なる余裕派１次固定資産組みとの垣根
↓
富裕階層の資産力格差拡大

>>60
>年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
別にサラリーマンは、年収800万ってこともないし。
証券とかそういうところではなくて、終身雇用・年功序列の会社でも、
35歳で1500万ってところは、けっこうありますよ。
うちは社内結婚OKだから、結婚と同時に世帯年収は倍になったし。
階層はたんなるプロレタリアートだけど、世帯年収は3000万の人も、けっこういるということで。

バブルバブルと言ってても、供給がないんだからどうしようもない。
今週の住宅情報マンションズを見てるのだが、都心周辺も含めて庶民物件は皆無だ。
供給側は“豊かさ”最優先とかいう記事まで載せて、郊外への誘導に必死だ。
最近の富裕層向けに企画された高級物件は一般物件と競合しないし供給過剰には繋がらない。

既存ストックが過剰だという話も出てるが、都心部でゴーストマンションなんて聞いたこともない。
郊外の築古物件が余ったところで都心部にはまったく関係のない話だ。
結局、供給過剰になりうる物件がどこから出てくるのかを説明しないとただの机上の空論だと思うが。

私はとあるファンド会社の社員でございますが、750さんの意見って全然説得力がないどころか
デタラメを言ってるように聞こえて仕方ないのは私だけでしょうか？

＞不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。

はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

＞このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
とても違和感があります。
なんか美しくてスリムな女性が将来もてなくなって将来太った女性が
トレンドになるって無理に話を持っていこうとするような説得力がない話法です。

少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。
意見を語るのは自由ですが、誤った考えを広めようとするのはどうかと思いますが？

不動産も株と同じ時価。これらは人の欲望によって価格が上下する。
従って、価格はある種論理的に決まらないため、高すぎる時もあれば
安すぎる時もある。

一般的には、誰もがどんどん上がると思うときが天井で、誰もがどん
どん下がると思うときが大底というのが鉄則とされる。

不動産も3〜4年前までは、誰もがどんどん下がると思っていたわけで、
その通り大底を形成した。その前はバブルで誰もがどんどん上がると
思ったので大天井を形成した。

現時点では、バブルだ、高すぎる、おかしいと思っている人が多くいる。
よって、まだまだ上がる。だれもが上がることをおかしいと思わなく
なったころ、天井になる。デフレの記憶が残っているうちはまだまだ
上がると思うので、不動産価格が下がるまでは、まだあと数年はかかる
のでは？

現時点では、2015年まで上がる、都心は下がらない、富裕層が買う、と思ってる人が多くいる。
の間違いでは。
デべ側はすでに、まだまだ上がると思って売り渋りが酷くなっていますよ。
買い手側はその売り渋りを、おかしいなんて思わなくなっているし。

団塊世代の引退で、郊外にある自治体は税収が激減しそうですね。
これから郊外に住もうという人は、自治体のサービスが低下することを
覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
ベッドタウンが財政再建団体にならなければいいのですが。

>>65
前回のバブル当時に、バブルという言葉は使われていませんでした。
崩壊してから使われるようになった言葉です。
当時は、土地神話で土地の価格は下がらないと信じられていて、
大天井になるまでどんどん買われました。
今はもう、土地神話なんて無いですけど。

>私はとあるファンド会社の社員でございますが
これでもうダメ。
ファンド会社の社員なんてイケイケどんどんの象徴じゃん。
まったく信用できない。

このスレを読むのはとても楽しいですね。みんな意見はあっても
金が無い人が多いのでしょう。今1億ちょっとあればたいてい好きなマンション
買えるよ。

サラリーマン（普通の大企業の）は通常1億の物件は買えないよね。
株とか親の遺産がないと買えません。実は僕も普通のサラリーマン
なんだけど株で儲からなかったらせいぜいMAX6000万程度しか買えませんでした。

けど株でうん億ほど儲かって1億超の物件をみて分かったんだけど結局6000万程度の物件までは
どのサラリーマンも買えるから競争相手が多くて満足いくマンションは買えないんだよね。

ずばり、多くのサラリーマンが買えない8000万を超えてくると急にグレードは
アップするし、立地は最高だしって言う物件が買えるようになるんだなって。
マンションはずばり8000万超の物件を買ったほうがいい。
たったこの2000万の違いで雲泥の差が出る。
例えば同じ広さで8000万だと本郷に買えるけど6000万だとせいぜい千歳烏山とか世田谷で
都心から離れたところになってしまう。サラリーマンが手が届く（借り入れられる）価格の
マンションはいらないね。そこをちょっと超えたところに真のお買い得物件は存在するケース
が多い。

この、多くのサラリーマンが買えなくなる6000万を超えると急にお金を持ってる人が
いなくなるからマンションがお買い得になる。なので、下がるのを待つよりこの今最も
お買い得な8000万超のマンションを買うのが一番いい。

70だけど家賃もそうだよね。
例えば1人暮らしでみんな払える10万程度までは狭くてメジャー駅だけど
遠いなんて物件がおおいけどなぜか13万を超えてくるとたった3万の違いなのに
なんだこのちがいはって言う物件に住めるよね。結局大手のサラリーマンってみんな似たり
よったりのサラリーだから、そのサラリーマンには苦しいというラインを超えると
急に相場が崩れてお得になってくるんだよね。
なので、サラリーのほかでちょっと稼いだりしてちょっと多めに払えばぶっちゃけ
ちょっと大目の支出以上のサービスを受けられてしまうってこと。
分かってる人は分かってると思うけどね。

値下がりなんて今のバブルでもなんでもない市場価格からは望めないんだから
少し臨時収入を作ってサラリーマンには苦しい額を払えば多めに払った分
以上のサービスを受けられるということですね。

>57
ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは
賃貸の市場がダメとなれば、そこは見放されまったく突然新築分譲マンションが出てくる。
そんなもんなんですよ。
本来は連動すべきだけど、現実はそうなっていない。
＞実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。
それは、わかる。でもクリードとかケネディウィルソンとかの業者が知りうる市況であって
だからといって、三井や東京建物が明日からマンションの販売価格を下げましょうという
話にはならい。
賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

ここ２０年で地価がここまで大きく変動すると、どこに住むのが一番よいのかわからなくなる。
明治時代、文明開化の頃は、本郷が知識人の住いだった。
その後、範囲は文京区を広域に覆い、音羽から目白、落合方面に広がり
昭和初期には、白金や田園調布、成城そして世田谷の農道をそのままのこした区画が宅地化
されていった。
戦後は、東急が１９５３年から多摩田園都市の開発を手がけ、１９７７年に新玉川線開通後に
企業の社宅や戸建て住宅が建ち並ぶ人気エリアになった。
船橋ヘルスセンター跡のららぽーとと並んで玉川高島屋ＳＣができ、多摩ＮＴの次世代の
港北ＮＴ開発がはじまると，時代は一気に郊外ブームとなった。
１９８０年前後は、目黒区の２ＬＤＫを買うのが若い人の憧れだった。１９８６年頃には
田園都市線の一戸建ては７０００万以上して、たまプラーザは芸能人が住む町として名をはせた。
地価高騰で２３区の家を売って、郊外の一戸建てに住み買える人が増えた。

不動産は、過去にどういう歴史があろうが、それが将来の価値を決めるわけではない。
大事なのは今後のポテンシャルの変化だ。
都市開発とは、地理的条件のよい「見放された場所」にスポットをあてて本来の位置に見合った
価値を創造することだ。
アークヒルズが出来る前の溜池、六本木ヒルズが出来る前の六本木から霞町にかけて

はっきりしているのは一千億円を超える建設投資がなされることで、都市は確実に変化する。
新玉川線開通以前、バスしか通っていなかった三軒茶屋。

中流がなくなり、下流と上流に二極化する。その原因のひとつに、２５０万以下のマンションを買うかそれ以下を買うかが影響しそうだ。
金持ちだから都心に住む。貧乏人だから千葉郊外に住むのでなく、都心に住んだ戸ことが
１５年後金持ちになれて郊外を選んだがゆえに大金を失ったという結果になるのかも。

>>70
確かに、8000万円超の物件は買い手が極端に減ります。
それは、中古物件にも言えることです。

ところが、去年やその前に、6000万円位で新築を買った人達が、
３〜４割位の値上げをして築浅中古物件として売ろうと、
完成を楽しみに捕らぬ狸の皮算用をしているわけですよ。

その築浅中古物件が大量に出てきた時にどうなるか、興味あります。

７０だけどさらに言うと購買層の主たる階層であるサラリーマンの年収の
標準偏差はとても小さい。いうなれば主な一次取得の購買層の年収は
600万から1000万（手取り500万から800万）に80％以上が該当する。
頭金は除くが結局ローンも組めて4000万、無理して5000万、共働きで6000万程度
だからマンションの価格も3千万、4千万台が超ボリュームゾーンとなり5000、6000
とフェードアウトして7000，8000はほとんどの一次取得者は買えない。だから
お客が少ないから価格も上がりようがない。買い替えにしてもバブル期のように
上がってれば高くても買えるけど現在持ってる人は高つかみが多いからたいした
購買力はない。なので全力で金をかき集めて8000万超の物件を吟味して吟味して
今この最もお買い得な時に（ちょっと遅いけど）買えばあなたも勝ち組になれるぞ。
ここ、何年かだけだ。金利が上がるともう買えないぞなにも。

>73
三軒茶屋は、昔は玉電が通っていて、バスだけの期間は短かったですが。
それに世田谷線はずっと走ってるし。

8000万超を買う時のアドバイスだが中心価格が8000万以上の
マンションで買わないと意味がないぞ。
中心価格が4千万台のマンションで8000万のマンションを
買ってもあまり意味はない。くだらない内装代を割高に
取られてるだけだからな。

そうそう。今待ってどうするの。今待ってなきゃいかん人は
おそらく、残念ながら、一生都心、一等地城南には買えない。
今買ったら、最悪の展開、１億円の物件で損して３０００万。
この３０００万が無くなるという展開に耐えれる所得があるか
または資産がある人が更に金持ちになっちゃう。
リスクを負わないと自分の周りの景色は変わらないまま。
今の物件価格で、年収が２０００万以上あれば、どう考えても
高い、とは思わないはず。余裕じゃん、ってなるよ。普通。

全力で金をかき集める→借金しまくり→利息払いに追われる生活
→苦しいから新居を転売→高く売れれば元の生活、安く売れれば借金だけ残る生活

知人の都心マンションには、確かにリーマンが少ないとのこと。
理事会に集まる面々の職業は、弁護士、医者、自営業、などなどらしい。
もちろん、年齢層も高いということです。
それから、意外に空き室があるようです。

つまり、セカンド需要、リーマン以外の職業などが都心超高層マンションの
購入者層だと実感中。また、現在は、そこに住んで、郊外にもう一軒あると
いう御仁もいるとのことです。

金持ちは、高い物件に住み、尚且つもう一軒持っている、ということなのでしょうか。
駐車場の車は殆ど高級外車（ベンツ、BMW、ポルシェ、フェラリーなど）でした。

都心の需要は、リーマン以外の圧倒的少数の金持ちでまだまだあると思います。
逆にそれに憧れるリーマンや利便性追及型リーマンにより、4000万〜8000万台の物件も
超人気が続くでしょう。よって、現在の供給状態が続く限りは、価格の下がる理由が
見つからないと思います。

金持ちは、金を貯めたりする必要がないし情報も早いので、
優良な都心超高層マンションを、割安な時にさっさと購入済みですよ。
割高なのを承知でまだまだ買ってたら浪費になってしまう。

久しぶりに掲示板見ました。面白いですね。
私、サラリーマンですが、品川徒歩の港区湾岸マンションを８０ｍ2ちょっと、坪単価１９０万円程度で購入し、現在、快適に過ごしています。
買った当時はみんなが価格暴落、環境最悪と言っていたのがうそのようです。
この相場をもう一度というようなスレッドなのでしょうか。
お得だったのかな？

74>売り切りだと住む場所がないので、売ったあとそのお金でさらに上のものを買うかもしれない。
安値で売るくらいなら賃貸に出す、経営努力はいるとはいえ４パーで廻ればそれなりの副収入、
定期預金よりいいし、生産性のない定期預金よりは世のためにもなる。
やっとまともな経済の時代が始まったばかり。底割れのどん底でリスクを取って結果として
底割れを防いだ人はたしかにいた。その勇気もなく自分は安全地帯にいた、
今になって、もう一回下がってくれ、俺にもあのデフレ期の底値で買わせろ、
という卑しい本音が見え隠れしている。

確かに2003年あたりは底値でしたが、当時は耐震偽装事件の前ですよね。
当時は安くないと売れない、という時代でしたので、ヒューザー以外にも耐震偽装してて構造に問題のあるマンションが結構あるんじゃないかな。

>84
新築の青田買いを利益目的でした人は、現在べつな家に住んでいる。
だから、築浅中古を高く売ったあとに新しく割高物件を買う必要はないよ。
売り切りで利益を得て次のチャンスまで、高みの見物。

No pain, No gain（何かを得るにはリスクを伴う）という言葉がありますが、まさにその通りです。成功するにはどこかで勝負に出ないと駄目でしょう。
但し、勝負する前には、細心の注意での分析・勉強が必要です。
人を羨むことや自分に言い訳をする人が大半。そこから脱却できる勇気と勉強が成功するには必要。

3年前の分譲価格を見てつくづく底値だろうな〜って感じていた。
湾岸マンションは＠200万円を切ってたし、西麻布4丁目の新築マンション最上階が91㎡・7500万で買えた。
麻布所在のパークハウス・パークコートの新築が90㎡・1億円前後だったから真剣に買いたかった。
しかしその当時、我が家を売却すると5500万円（＠250）程度にしかならず、自己資金は売却ローン差益2000万円＋預貯金1000万円で購入はきつくて無理だった。
従って港区一等地所在の新築相場が90㎡・8000万円まで下がることを待つことにしていた。

そして今、我が家を売却すると7500万円（＠340）以上が見込まれ、自己資金は売却ローン差益4500万円＋預貯金2000万円となり、買替を真剣に検討している。
もはや麻布所在の新築を90㎡・1億円で買うことは不可能だが、自己資金6500万円＋新規住宅ローン5000万円〜6000万円で予算も1億2000万円まで増額した。
先月までは港区渋谷区千代田区に限定していたが、今後は目黒区・世田谷区の好立地であれば
検討対象に入れることにした。

今後も自宅の売却相場価格が上がっていく嬉しい事態が想定されるが、同時に買替対象物件も上がっていくことが想定されるので、ここ1年以内に手を打とうと考えている。
買替対象物件と自宅売却総定額の差額は、マーケット相場が上がるにつれ大きくなるからである。

私の様な買替前提の二次取得者層にとっては、不動産市況高騰が買替促進の強い事情として作用しているのではないかと思う。

自宅の売却価格が上がっていく想定は、予想であって、決定ではない。
新築マンションブームなのであって、中古人気は新築人気のオコボレ頂戴だから。
１年以内に手を打つのは、正解かも。

>>88
▽３年前
売却収入5500万円＋手持1000万円＝6500万円
物件1億円−所持資金6500万円＝ローン3500万円
確実に港区著名地区ハイクラスマンションが選び放題で
買えましたね。
さらに広げれば5年〜10年前(ほぼ96、97年以降なら下記全部
確実にGETできましたよ）
青パ、東京PT、芝PT、TTP、CPT、田園調布PM、麻布霞町PM、青山ザタワー、
神宮前ブランシェ、松涛アパ、代官山アド、西麻布PH、麻布笄PH、PC表参道、
PC元麻布、PH麻布霞町等々多数

▽現在進行形
売却収入7500万円＋手持2000万円＝9500万円
物件1億2000万円−所持資金9500万円＝ローン2500万円
物件激減は買いたくても買えませんね。ただ僅かに望みあり。
PC虎ノ門、白金台レジ、広尾Gホレ。三井が港区で計画が幾つかありますが、
まだ先になりそうです。

まあ2000年(ミレニアム)前後3年間は、億ション恐怖症見たい
なのもあり(特に90年代中後半)、個人的には都心優良地
ハイクラス物件はほぼ全部買い得感強すぎた印象です。
供給も順次切れ目無く販売されてたので、買いたい（あさり）者には
良い時代でした。

８５さん
８２ですが私へのレスでしたら、私の住まいは竣工1年程度のタワー物件です。
中低層階ですが、住み心地は快適です。品川もいい街ですし。
スレッドに対して、私の知る情報では
新築のマンション価格が下がる要素として、
①仕様が落ちる
②面積が狭くなる
③どんどん都心・駅から離れる
がありますが、この中で今世の中で行われているのは③です。駅や都心から間違いなく離れていますし、都心から離れた物件にいかにして良いイメージを消費者に訴求するかがデベロッパーの行っているプロモーションです。同水準の立地と仕様、面積の比較では間違いなくここ１０年は下がることはないはずですから、欲しい物件に出会ったら自分の意思で決めることです。
逆に、仕様と面積が既に決まっている中古物件は売主の事情がからみますから下がる可能性はあると思いますよ。

＞８２さん
今の価格を見れば、お得だったのは誰が見ても明らかだと思いますよ。よかったですね。
今新築だとすれば、坪４００万とか超えるのでは？
ただ、いつ下がるかというより、この価格でもまだまだ上がるので、お徳というような
風潮に疑問を持っているスレかもしれないですが・・・

>>90
すみません、説明不足でした。
そんなに予算ありませんでした。
住宅ローン残債があったので予算不足だったのです。

▽3年前
売却収入5500万円−住宅ローン残債3500万円＋現金1000万円＝所持資金3000万円
物件1億円−所持資金7000万円＝ローン7000万円（当時年収1000万円）→　無理！

▽現在
売却収入7500万円−住宅ローン残債3000万円＋現金2000万円＝所持資金6500万円
物件1億2000万円−所持資金6500万円＝ローン5500万円（現在年収1500万円）→　なんとかなる！

自宅売却予想価格は近隣成約事例の坪単価で計算していますが、堅めの予想価格です。
来年竣工予定物件を購入したら、竣工までの待機期間に価格上昇も期待できそうです。

>>93
その残債だと現居宅まだ年数浅さそうですね？。期間は20年ならOKですが、
35設定ではないですよね？

時系列で見ると、年収伸びは好調じゃないですか！。ただ年収伸び率
考えると現行で1500万程度の伸びがあっても良い感じはします。
私なんかズーっと申告組みですが、それでも年俸で高かったのは
上手くしたもので、96〜2002年。現在はほどほど下がりましたが、
不労所得ともいえるものが継続してあるので合算で港区の某税務署に
お世話になってます。

3年前ごろの年収は勤労所得者ならまあ良い線なんでしょうが、貯蓄が
少なすぎですね。残債から見ると、止むを得ない感じですが、その時点で
3000万程度あれば、港区有数の高級マンション住民になれてましたよ。
1億円ださなくても、8000万円以上なら何とかハードル越えOKでしたね。

現在進行形ではローンは少々大き過ぎです。2000万円削って3500円位の
ほうが先行き繰上げなんかせづとも楽。その分大台看板持って商談ですか。
90にもUPしましたが、都心は物件が出ないのが厳しく、泣き所ですね。
それでも、幾つかは供給されて行くでしょうから、ポイント狙い。
現居宅が都心3区＋渋谷区でないのなら、都心以外の城南西地区で
購入後余裕で走ったほうが堅実かもしれません。

値下がりリスクを論じるなら、買われ方にも注目すべきです。
キャッシュ主体で買われてるマンションは、
他の金融商品や投資先との利回りが価格に大きく影響するし、
勤労者層のローン主体で買われているところは、
景気の先行きが不透明化すると資金繰りが難しくなり、
大量に中古として吐き出され市場価値が崩落する可能性がある。
銀行のローンの審査がゆるくなっているので、
かなり無理のあるローンも多い。

かなり無理のあるローン・・・
２〜３年前のお買い得時代に多いと聞いています。
スレタイの「新築」マンションは当分値下がりしないでしょうが、
湾岸などの「築浅」物件は値下がりするかもしれません。
そうなると仮定して、時期はいつくらいか想定できる方いらっしゃいますか？

客の反応をみて5000万も値上げ？？
やはり売り手市場でしょうか。
http://www.31sumai.com/yahoo/A6012

72さん

>ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
>破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは

リートは上場しているのでいくらで取引されているかは誰でも分かります。賃料さがれば証券価値がさがるでしょ？それをベンチマークとして中古の売買の値段が決まり、新たな新規物件・ファンドの値付けがされるのです。密接にリンクします。

また、実際の証券の取引を見なくても、賃料さがれば収益還元法で導かれる物件価格がさがるので、実際の新築物件もさがります。

> 賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
> しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

だれが言ってるのか知りませんが、全く違います。連動します。

現在の新築マーケットが上値に引っ張られるのは、ファンドや投資家が収益還元法で計算して「これならやれる」と思った価格で買いに来るからです。実需の消費者にしてみれば、収益還元法などしったこっちゃありませんが、これらと競争しなければ買えないので仕方なく買っている状況です。

賃料下がれば、ファンドが新たな物件を買うときに、その「安くなった賃料」で価格を計算するので、ファンドが買える物件価格が下がります。

そうなると、実需の消費者は今までしぶしぶやってたファンドとの競争をする必要がなくなり、
実際の新築価格が下がるのです。

これらは、相関性があるとかいうレベルではなく、連動してます。（タイムラグは発生するかもしれないのでそこを狙うのも投資の一手ではありますが。）

64さん

> はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有> りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
> 確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
> ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

そうですか。今まで聞いたり読んだりしたことが頭にあったのでそう(2%程度と）書いたのですが、間違っていたならすみません。貴方がファンドの専門家なのであれば、正しい数字を指摘してもらえればよかったですが。（「○○くらいも有りますよ」ではなく。）

いきがかり上、正確に調べてみました（もし大きく数値が違っていたら私個人の予想も修正せねばならないので）。J-REIT平均の予想配当利回りは2007年2月28日現在で2.83%だそうです。10年国債利回りが1.63%で、その差(利回り格差）は1.2%ということになります。

2003年にはこの利回り格差は5%近くありました。2004-2006年中頃までは2.5%くらいでした。2006年の11月頃から一気に急落して現在は1%に迫る勢いです。

REITを売りたい方は「それでも1.2%も上回っているんだから」などというかもしれませんが、この利回りはあくまで「予想」であり、実際にその配当がもらえるかどうかは保証されてません。また、キャピタルロスにも晒されております。(当然のことながら、国債の利回りは保証され、また、割引かない限りキャピタルロスも有りません）

やっぱかつかつじゃないすかね？少なくとも私の意見では加熱相場ですね。

> なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
>極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
>とても違和感があります。

それは貴方の方でしょう。

> 少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
> ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。

なぜ貴方は「成り得ない」という結論を「断定的に」結んでいるのですか？

私は「少子化(人口減少社会）の影響は東京23区にも影響する」という理由付けを何度も行っております。貴方が「成り得ない」と断定する理由を論理的にご説明していただければ幸甚です。
（今までした話の繰り返しはご容赦ください。）

89>最近の新築は数年前の築浅中古より、立地でも仕様でも落ちているが値段だけ上がっているのが多い。築浅中古はお宝である。よほどに理由がない限り手放してはいけないと思う。