売り渋りはいかがなものか？

>>229
南麻布４丁目の自治大学校、総理府富士見宿舎、関東財務局麻布住宅跡地は
特別養護老人ホームの建設用地として港区に売却済なんですが・・・
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html

とにかく、２３区板も物件が、江東区、墨田区、練馬区が増えたよね。
そのなかで大田区がやけに輝いて見える。
都心６区の顔ぶれの多くは完売か完売間近。もしくは来年発売の坪単価５００超え。
売り渋りに文句をいう暇に、早く買わないと今後１０年以上買えなくなりそうだ。
とにかく一回物件の抽選にはずれたら区ひとつ外側にいかないといけない。
都心にこだわるなら４０㎡の１ＬＤＫしかなくなる。
いつもは共用部のスカイラウンジに居座って、本を読んだりパソコンしたり。
部屋には寝に帰る。
まさにホテルライクなマンション生活・・・なんてのは嫌だな。

>>239
あのね、一言余計なの　あなたもかしこぶってますが、たいしたことなさそうだな。
人のことは安易にバカにしないこと。自分にも返ってくるよ。
地球資源が有限とかの話は、ずーっと昔から言われているの。
そんなことみんな知ってるから必死にかかないでね。頼むよ。

>>244
言ってることが意味不明。
何がいいたいの？

土地の再利用なんて思ってるほどそんな簡単にはいかないでしょうね。

>>244
客観的に見て244は239よりかなり馬鹿にみえるよ。
（比較対象にならないと思う）

高輪、南麻布、虎ノ門、二番町、三番町、九段下、日本橋、飯田橋、三田、
このクラスのエリアは底値でも坪330万以上だった。
２５坪の３ＬＤＫで８５００万円というのが２００３年頃の最低ライン。
現在都心新規物件　平均坪単価　４５０〜５００万円

もともとサラリーマンが住めるエリアではない。
だから坪５００万になろうが６００万になろうが所詮関係ない話。
１２５００万円（２５坪）が１５００万円でもどうでもいいと思い勝ち。
ただしアップ率だけは注目しておく必要がある。

なんと３年で５０％アップなのだ。

ちなみに
世田谷　田園都市線沿線　　330万〜３５０万円

庶民の「港区」芝浦・港南では
港南：ＷＣＴ　Ｂ棟　１１月発売　平均坪単価（予想）　290万円
芝浦　グローヴタワー　低層階・北側見合部屋　平均坪単価２６０万
　　　　　高層階その他　平均坪単価　２７０〜290万円
パークシティ豊洲　　平均坪単価　２１０万円（推定）
ちなみに豊洲２１０万を１００として比較すれば

芝浦（グローヴ）　130
港南（ＷＣＴ）　　　140
世田谷（三茶新規）160
都心新規　　　　　240

都心新規にくらべて１．８倍の価格差は、芝浦、港南が旧価格であるゆえん
だが、そもそも2003年頃の２４０万対３３０万の価格差はせいぜいが１００：１４０
ということはＷＣＴ、グローヴは坪360万程度でもおかしくないということだろうか。

よそのスレで株の話が出たついでに
タワーマンションの青田売り自体が2年先の引渡しの契約を
今行うという意味で立派な先物取引だと気が付いた。
デベがゼネコンに代金払う前に売ってしまうから建物は「空売り」。
資材の高騰リスクはゼネコンが負う。というか目立たない仕様変更で
カバーするのが通例だ。
デベロッパーが要望書の名目で想定価格に対する客の反応を見て
2年以上先の物件の価格を決める。近隣の竣工済みマンションの
売れ残りより少し安めにすれば客は買いにきた。
マンション新築相場が毎年３％づつ下落した場合5000万の
物件で2年で300万も差がでる。
規模のでかいマンションほど工期が長くて下がり相場では
有利。
土地取得費の金利分は総合設計の容積割り増しで十分お釣りがくる。
逆に売れ残れば割高感が生じるからデベも早期着工早期完売に
必死だった。
皆が先安と読むから販売価格はどんどん下がった。

200３年以降外資ファンドの土地買いで地価が高騰しはじめると、
「空売り」は損だということになって露骨な売り渋りが始まった。
皆が先高と読むから、販売価格はどんどん上がる。
着工物件も2年後の価格を読み込んで価格設定しているだけ。

不動産会社対購入者の構図で素人の我侭を押し通して買い物する時代は終わった。
いまは、銀行への口利きやとして不動産販売会社をうまくおだてて使う
人が利する時代だと思う。
売れなくて困っていれば騙すこともあるだろう。しかし買い手は山ほどいる。
その必要すらない。
各サイトのおかげで細かな知識は普及したが、その前提は
マンションは一世一代の買い物で失敗は許されないという脅迫観念から
きていたと思う。騙されるものかという猜疑心が販売現場にあふれていた。

しかし、マンション価格高騰に至って、建物評価などより立地評価の方が
格段に重要になった。こればかりはマーケティング分野の話だ。
プロに聞くしかない。
住みたい場所で自分はどの程度の広さなら買えるのか。その土地よりも
価値の高いお買い得の地域はあるのか？
地価が反転したことは言い換えれば買い手市場から売り手市場に移った
ということだ。
粗悪品でも廉価版でも人気エリアなら時間がたてばいつか売れる。
いいものは、安く売られることはなく。いいものはより高値で出回ること
になった。決して売り手の言い分を鵜呑みにしろとはいわないが、残念ながら
小うるさい客にはお引取り願いたいという顔をされても仕方がない状況に
なったのはいい悪いは別にして事実なのだ。

>>249
豊洲のその物件の平均坪単価は230だから比較基準のそもそも論が間違っている

テレ東で今見たニュースより。

　新規分譲マンションは２割値上り。
　今年度供給は当初見積りより、5000戸減。

だってさ。
来年以降、売り渋りの在庫をどうするのかな？
在庫過剰で値下がりするかもね。

地価と金利の上昇が焦燥感を煽り、売り渋りが枯渇感を高める。一旦このトレンドに
入ってしまえばそう簡単に逆戻りは難しい。あるとすれば都心３０キロ超のエリア、
例えば所沢とか千葉のユーカリとかそういうところなら、今とそう変わらず手に
入れられるかも知れませんね。
２５４さんがどのあたりのエリアのこと言っているのかわかりませんが、都心や
その周辺エリアは当面常に先高感が付きまとう展開になるでしょう。

今秋モデルルームOPEN予定の物件が
今春に変更になる物件が多いですからね
マジで予定が狂ってしまいますよ

今、販売中の他物件の「高層階」が売れてからでないと、
同じ価格で新規物件の「低層階」を出せない。
２年前までは、既存の売り出し物件はさらに２年前の発売で、価格も高めだったから
それより低めか、同額程度で出せば売れた。いまや、先の物件が安くて足をひっぱるケース
がある。
売れ残り（先着順）を申し込んでおいて、新規発売の抽選と掛け持つ客が多いと
売れ残りはキャンセルになるわ、新規はむやみに倍率があがるわ、パンフは増刷する
スタッフは増員・・でえらい迷惑。販売延期で静かに売りたいのだと思います。
売り手市場に変わったのだから仕方ないですよ。

ほんといきなり売り手市場で、ここで買うのは危険と思ってしまいます。探し出して、2年なので、
ほんと変化してます。でも、旧価格の売れ残りはまだ少しあります。そこを選ぶのは、正解だとは思います。投資的な価値として。ただ、住む家はそれ以外の価値も多様にあります。ゆえに、やはり納得の行く内容、価格で探すべきかと思います。給与平均が、マンション価格にそってあがるはずはありません。で、東京の物件には外資マネーもファンド等で入ってきてます。なんか、ホントに分岐点であることは確かなようですね。でも、売り手もバブルのような失敗をしないため、今期の利益を確保して、持続的な成長が可能な程度の売り方をしていくことでしょう。ゆえに、販売住戸が減っても
その分の利益を吸収できる構造は、すでに半年先は確実に、1年先は８０％は読んでの価格設定です。そうとうの社会の構造変化がおきなければ、たとえ今の価格に戻るにも、10年はかかるとは
思います。

１０年後には物価が今よりも１０％くらい上がると思ってます。すると１０年後に
は今の価格には戻りませんね。

いまドル円でやや円安にきてますけど、これが危険な兆候なんですね。じつは
これまで他の通貨よりもドルと円がなかよくいっしょに下落していたんですけど
円だけが取り残される危険が高いですね。円の独歩安からインフレになりますよ。

公債の多い政府もインフレを歓迎するでしょうし、２年後くらい先にはデフレ
終了宣言が出され、その後２％弱のインフレが続いていくと思いますね。
賃金も同じくらい上がりますが、ローン金利の上昇で相殺されてします。

鍵は、給料がいつから上昇に転じるか？でしょう。
来年から団塊の世代のリタイヤが始まり、人手不足が顕在化してくるはず。
それが、給料にどう反映されるか？でしょう。総人件費は人数減で減っても、年金・保険負担が増大するから、どうなるかよく分からんです。

ちょっと関わった都心の2流住宅地の、大手の中規模マンション、
用地仕入れは平成16年秋に開始で17年末までに周辺の用地買収終了。
当初の計画では、立地を生かして50㎡台の2LDK中心でカジュアル設計でしたが、
計画見直しで75〜90㎡超中心の高級物件に計画変更しました。
坪単価も当初の計画では標準で210〜230万円で検討してましたが
計画変更で270万円〜300万円超、プレミアムは億ションへと変更。

この利益を上がるために、秋にオープン予定のMRを来年春に延ばすそうです。
都心物件では、待てば高く売れるのは業界の流れでしょう。
カジュアルマンションの計画が、一転して高級マンションへ、予想利益も倍増でウハウハ。
こういうのを、売り渋りと言うんでしょうね。